تلبية المستثمرين : لقاءات مع المستثمرين المتفرغين ، المالك والسمسار -- سكوت Ficek

أنا أحب عندما تتاح لها الفرصة للقاء المستثمرين من مختلف المشارب. متفرغ للمستثمر ، والمالك ، والسمسار ، سكوت قدرا كبيرا من الخبرة التي ينبغي أن يثبت أنه مفيد والملهمة لأي مالك جديد. قد وفرت له نصيبه من صفقات صعبة ، وأيضا من فوائد كونه المالك. ويقرأ على تعلم كيفية في خلال سنوات قليلة ، كان قادرا على ترك منصبه ، وتصبح عضوا كامل الوقت المستثمر العقاري.

ملاحظة : لمالك العقار تقديم المشورة والمساعدة ، وما يرجى زيارة landlording المحافل.

الوفاء للعقارات المستثمرين سكوت Ficek

متى لك الاستثمار في العقارات؟
أول شراء العقارات التجارية 5 سنوات. فعلنا أول الوجه قبل 4 اعوام ، وبعد ذلك ذهب الى حد كبير العقارات السكنية 3 سنوات مضت.

اجتذبت ما كنت لتصبح مستثمر عقاري؟
زوجتي ، اماندا ، وقررت اننا نريد المزيد من السيطرة وإمكانية أكبر للعودة في برنامج التقاعد مجرد 401ks 'وIRAs. والدي كان مقاول عام طوال حياته. يشبون أنا شاهد عليه دائما في مشاريع ومشاريع ، وفتنت بها. عملت في العديد من المدارس خلال الصيف (أول مدرسة ثانوية ثم الكلية) في قطاع البناء ، لذلك ظن في البداية أود أن تفعل النقر ، ولكن بعد أول واحدة ، أدركنا أنه كان كبيرا للغاية من خطر والوقت لالتزام جديد للأسرة. قررنا أن امتلاك الممتلكات الاستثمارية سيطرح استطيع العودة واستخدام خبرتي ، ولكن هناك مخاطر أقل.

كيف تبدأ الاستثمار؟
أماندا وأنا استقل أول استثمار نحو 5 سنوات عندما الدي ساعدنا شراء مكتب condo كان يبيع من خلال تنفيذ الوراء 2nd الرهن. بعد حوالي سنة فعلنا أول الوجه (المعروف باسم لاعادة التأهيل في ذلك الوقت!). في حوالي 5 أشهر ، قدمنا 50k دولار على المشروع ، ولكنه كان قاسيا وسيلة لكسب المال تدرس كنت أعمل هناك في نهاية كل أسبوع ، وعدة ليال في الاسبوع. هذا في حين أن الأول كان يعمل لمدة 60 ساعة في الأسبوع وظيفة بدوام كامل وجود اثنين من الأطفال الذين تقل أعمارهم عن 2 في المنزل.

بعد بيع الوجه ، قررنا أن يتباطأ شراء منزل ، والتي تحتاج إلى عمل (لا بطيئة الوجه). في حين أن شراء هذه الممتلكات ، وكنا أشار إلى أنه من المفارقات أن وسيط للرهونات العقارية المتخصصة في مجال العقارات والاستثمار. تحول عقاري لنا في الصعود إلى أنه لإيجاد شراكة مع استثمار العقارات. نحن اشترى مزدوج و4 plex بعد ذلك بقليل. العام المقبل شراء 15 وحدة سكنية في العام الماضي وشراء 5 مخفضة جديدة بناء منازل البلدة.

أخبرنا عن أول صفقة. . .
عند شراء العقارات التجارية ، وكنت اعرف شيئا عن امتلاك العقارات ، كونه المالك ، أو المستأجرين. والحمد لله ، تمكنا من العثور على مستأجرين الكبير التي وقعت على عقود الإيجار لمدة 5 سنوات ، ودعا أبدا عن أي شيء! لقد كانت تجربة تعليمية كبيرة وأنا بحاجة إلى الحصول على سرعة تصل إلى سرعة حول كل والإدارة المالية التي تأتي مع امتلاك أكثر من مجرد منزلك.

كما المستثمر وكان مستشارا للمستثمرين آخرين ، ما هي بعض من أكبر الأخطاء التي قمت بها أو ينظر إليها الآخرون؟
واو! وأعتقد أن هناك الكثير من أن أكون قد وينظر إلى غيره من الناس. اسمحوا لي بأن أقدم لكم قليلة :

1. لا تفعل ما يكفي من بلدي تحليل أو العناية الواجبة عند شراء 15 وحدة خلال عام واحد. وأرجو أن يكون طالب أرى أكثر من ذلك ، تفقد أكثر من قضاء وقت أطول في الممتلكات ، وبصراحة أنا وينبغي أن يكون ، حتى انسحبت من اثنين من المباني.
2. عليك أن تتأكد من الاحتياطيات النقدية أو الممتلكات (ق) تولد ما يكفي من التدفقات النقدية للتخلص من وجود شواغر متعددة و / أو لها علاقة التجديدات على الممتلكات فقط للحصول على انها مستأجرة.
3. شاهدت العديد من المستثمرين الجدد شراء الكثير بسرعة ثم تسحقها. كنت تدير 30 وحدة تقريبا بنفسي حين وجود وظيفة بدوام كامل ، لأنني أصبحت تعويد إلى أن حجم المناولة. كثير من الناس لا يمكن. العديد من المستثمرين الجدد لا يدركون هذه الأعمال ، ويجب عليك أن تضع في الوقت الذي تعمل على هذا النحو.
4. آخر خطأ كبيرا الذي أدليت به في السنوات الأولى التي كلفت لي حرفيا دولار 1000s كان متساهلا للغاية للغاية السذاجة أو مسامحة أو المستأجرين عن دفع إيجاراتهم. يجب عليك وضع سياسة بشأن كيفية التعامل مع التأخر في السداد ، لا المدفوعات ، وعندما تبدأ عملية إخلاء جدا والتمسك به.

ما هو تركيز الاستثمار (مجال الخبرة)؟
أحب تأجير للطلاب والعائلات ذات الدخل المتوسط. أحب 4 - plexes المالكة 1-2 مع كل من غرف النوم التي الطابع المعماري. وأظل في حالة جميلة حيث كنت تعيش في اي من وحدات. رسالتي الأخرى التركيز الآن هو مساعدة المستثمرين الجدد شراء العقارات والاستثمار ودعم لهم تجربتي لجعلها ناجحة.

ماذا تبحث عن الاستثمار في؟
الآن باعتبارها السمسار ، اتخذت جميع الأخطاء التي قدمت بوصفها والمشترين والمستثمرين الجدد في محاولة لمنع العملاء من تقديم نفسها. الوسيط العقاري بدأت قبل 4 سنوات لا يزال شريكا لي غير الرسمية. أقمنا صفوف جدول البيانات أن الاستثمارات القائمة على عدة معايير ، ونحن لا يشتري أي شيء أقل من هذه المعايير. إذا كانت الأموال في العمل ، ثم ننظر في الموقع ، والشرط ، حي ، وما وأخيرا ، أحب بلدي المجموعة الممتلكات (وتلك موكليه) بحيث انك لم تدفع جميع انحاء المدينة للحصول على الممتلكات الخاصة بك. 14 من وحدات داخل بلدي 1 ميل من بعضها البعض. خمسة هي 20 ميلا ، ولكن في حدود 2 ميل من بعضها البعض. فإن البعض الآخر قريب من منزلي أو مكتبي ذلك حيث أنها عادة السفر. وأوصي نفسه لموكلي.

كم عدد الصفقات فعلتم في حياتك المهنية؟
وربما 30 أو نحو ذلك.

هل لديك رخصة العقارات الخاصة بك؟
نعم. في أواخر عام 2006 ، قررت أن تترك للشركات الحياة مدير نظم المعلومات لتصبح الوعل البن والتفرغ الكامل للمستثمرين وكيل عقارات مع كيلر وليامز.

ما هي النصيحة التي سوف تمنح الى بداية المستثمر؟
أرى كثيرا من الناس يقرأ كل الكتب ، وشراء جميع الأشرطة ، الى الحلقات الدراسية ، وبعد ذلك لم نفعل شيئا. اقول انا لقاء الشخص : "عليك 2 شخص يمكنك الثقة : الرهن العقاري والسمسار الوسيط. يجب على كل من الملكية الخاصة والاستثمار على حد سواء ويجب أن نعمل في المقام الأول مع المستثمرين ". وبعد ذلك فقط من يفعل ذلك. ما هو اخطر ما سيحدث؟ انها تكره ؛ كنت تبيع ممتلكات 6 أشهر في وقت لاحق لخسارة قدرها 10 - 30k. على الأقل كنت صعدت الى الخفافيش!

ما اصعب التعامل الخاص بك؟
شخصيا كان المزدوجة التي اشتريتها ، وأغلق في آخر يوم من أيام الشهر. المالك السابق قد وجدت المستأجر الجديد الذي كان من المفترض أن تحرك في ذلك اليوم. وأيضا ، فإن المستأجر السابق انها لا تعتزم التحرك ويرفض إخلاء الممتلكات. أنا هنا لتوه مغلقة أقل من 2 ساعات ، الجديد المستأجر كان يجلس بها الجبهة في بيانها تتحرك فان هذا غاضب السابقة المستأجر يرفض الخروج ، وحدة لنفترض تماما طلاؤها الجديد المستأجر قبل أن تتحرك فيه.

لأحد العملاء يكون من حيث اشترى متن البنوك والعقارات التي تملكها في مينيابوليس. كنا الختامية في 10 أيام وتلقت اشعارا بأن المدينة كانت له جلسة استماع لمناقشة هدم المبنى! كان علينا الذهاب أمام مجلس المدينة مع الخطط والجداول الزمنية لإقناعهم بعدم هدم هذا المبنى بلدي العميل اشترى للتو!

ما هو حلمك الصفقة؟
كل صفقة (سواء لنفسي أو العملاء) نحو مفاجئ / الصداع. بعضها كبير مثل الفرن تحتاج الى تغيير في منصبي الجديد طابقين فقط 4 أشهر بعد اشتريتها. وبعضها صغير مثل الاضطرار الى اجراء المكالمات الهاتفية 12 في الختام لمعرفة من الذي بيده مفاتيح للممتلكات! وثمة اتفاق سيكون حلم لسلسة من دون القضايا.

هل هناك أي شيء آخر ترغب في مشاركتها مع بقيتنا؟
تملك العقارات والاستثمار في الحقيقة ليست كما تبدو صعبة إذا كنت قد شكلت فريقا من الناس يمكنك الاعتماد والثقة. لم يكن لديك ليكون مثاليا في كل مرة أو في البداية ، عليك أن تتعلم من الاخطاء الخاصة بك والعصا معه. تملك العقارات والاستثمار هي "الثراء بطيئة" طريقة.

معلومات إضافية :
Ficek سكوت ، وهو سمسار عقارات مع كيلر وليامز النزاهة تم شراء العقارات وإدارة الممتلكات الاستثمارية على مدى 5 سنوات. وهو يملك حاليا 28 وحدة في 15 من المباني من بينها duplexes ، 4 - plexes ، ومجمع منازل عائلة واحدة. وهو يدير هذه الممتلكات نفسه ، مما يجعل منه مصدرا قيما للموكليه. ويمكن أن يكون تم التوصل إليها في 612-281-5419 أو زيارة موقعه على الانترنت في http://www.mnirea.com.

مرحبا بكم في مدونة!
أرحب العقاري من إرسال BiggerPockets.com. بلوق تجمع لدينا من الخبراء في مختلف المجالات العقارية مع هدف حفظ القراء وأبلغ ما يصل الى سرعة. سواء كنت عقارية المهنية (المقرض ، السمسار ، مصرفي ، وما إلى ذلك) ، المستثمر (المالك ، زعنفة ، تاجر الجملة ، وما إلى ذلك) ، أو مجرد مستهلك ، أو المنزل المستأجر المهتمين في عالم العقارات ، وهذا هو بلوق مكان لكم للمشاركة!

يمكنك الاشتراك في موقعنا تغذية RSS ، بلوق الحصول على التحديثات عن طريق البريد الإلكتروني ، ونضم صوتنا الحر قائمة بريدية ، أو أفضل للجميع ، ونضم صوتنا إلى شبكة اجتماعية جنبا إلى جنب مع غيرهم من المهتمين 25000 العقارات والتعليم ، وابرام مثل هذه الصفقات ، والربط الشبكي ، والتسويق.