عقارات : فليب أو الإيجار؟
الكاتب : تروي Schuricht • العنوان : http://www.communityfirstfinancial.comيونيو 29th ، 2008 •
كنت قد سمعت مؤخرا أن هذا هو وقت كبير على شراء العقارات والاستثمار. وأحد أسباب ذلك هو أنك الآن تستطيع "التدفق النقدي" لهم من جديد. يبدو أن فكرة جيدة ، ولكن ماذا فعلا ترجمة؟ ما يجعل هذا أفضل وقت لشراء العقارات والاستثمار وعقد بدلا من 18 شهرا؟
وأود أن أعطيك لمحة موجزة عن اثنين من المفاهيم الرئيسية لجعل المال على الاستثمار في الممتلكات ، والسبب في ذلك هو الوقت المناسب تماما للحصول على عقد استثمار والممتلكات.
& تحديد فليب
وأنا واثق من الكثير منكم سمع كلمة "اصلاح & الوجه". هذا هو الأسلوب جعل من المال عندما يكون سوق العقار ثابت ويمكن التنبؤ بها وعدم استقرار. هذا المفهوم لشراء الممتلكات التي بأقل من قيمتها بالمقارنة مع البيوت الأخرى في المنطقة واصلاحها. النمطية التي استهدفت الإصلاحات بنود جديدة مثل طوابق ، السجاد ، والطلاء ، نافذة المعالجات ، المناظر الطبيعية ، وحمامات ومطبخ و الوزارات ، وغير ذلك. ومن الناحية المثالية ، أن تأخذ هذه الإصلاحات 1-3 أشهر فقط ، ثم قائمة الممتلكات للبيع على سعر أعلى بكثير. الهدف هو جعل الخاص بك بما يكفي لتغطية تكاليف الإصلاح ، مؤقت مدفوعات الرهن العقاري ، والابتعاد دولار 20k -- $ 60K الربح على تلك الممتلكات. مفتاح النجاح هو أن يكون لها الحق في الملكية وتحويل الملكية في أسرع وقت ممكن.
ومن الواضح أن هذا لا تعمل دائما كما هو مخطط لها ، وأحيانا تخسر المال على الصفقة. العوامل التي تساهم في خسارة أموال في ورطة & فليب الممتلكات اصلاح باهظة التكاليف ، وطريقة اتخاذ إصلاحات طويلة جدا ، أو عدم بيع الممتلكات على وجه السرعة. للأسف ، بعض فيكس & الزعانف متورطون مع الملكية قبل اكثر من عام عندما تحولت السوق ، وإما الخسارة واتخذ بيعها بأقل من سعر التكلفة أو حولتها الى استئجار العقارات. هذه ليست مثالية لوضع استراتيجية خاصة بها واستئجار العقارات ، وذلك لأن معظم هؤلاء الناس لا تزال آخذة في خسارة شهرية تأجير هذه العقارات اليوم. أشعر بأنني السلطة حول هذا الموضوع ، لأنني الخاصة واحدة من هذه الأنواع من الممتلكات نفسي.
التدفقات النقدية
هذا هو مفهوم يستخدم لتحديد الممتلكات التي ستجعل جيدة الإيجارات. كلمة "التدفق النقدي" إلى مبلغ نقدي يولد إيجار المنزل ، ويستخدم على أساس شهري. التدفق النقدي يمكن أن يستخدم كمؤشر لاستئجار منزل القوة المالية. عندما يتعلق الأمر تأجير الممتلكات استثمارك أنها تفضل أن يكون إيجابيا في التدفق النقدي ، في حين انك جني ربح على أساس شهري. بسبب ارتفاع أسعار السكن في بعض المناطق مترو ذلك فمن الصعب جدا العثور على منازل إيجابية مع التدفقات النقدية ، ولكنه ليس مستحيلا. هنا هي بعض العوامل نظرنا لتحديد التدفق النقدي للممتلكات.
يجب عليك أولا حساب تكلفة شهرية الملكية (التي تسمى أحيانا الجوز). أنت في حاجة للنظر في جميع التكاليف المرتبطة الممتلكات بما الرهن الدفع الرئيسية ، والفوائد والضرائب والتأمين) ، والرسوم وإدارة الممتلكات ، وهوا المستحقات ، ومجمع الخدمات ، وضمان المساكن ، وما إلى ذلك التكلفة الشهرية لن تكون مشمولة في بلدكم المستأجرين ، ولكن أيضا يجب أن تكون مشمولة في أوقات عندما كنت ملكا ليست مستأجرة. كما يأخذ في الاعتبار إذا كنت تحتاج إلى إصلاحات الفورية إلى الوطن لجعله جاهزا للمستأجرين.
وبعد ذلك ، عليك ان تحسب مقدار ما يمكنك استئجار منزل ل. وإنني أقترح عالية باستخدام ممتلكات مدير متمرس لمساعدتك في هذا التحليل. لا يمكن أن يساعدك هذا الشخص الحق في تحديد سعر الإيجار ، ولكن يمكن أيضا أن تساعد في تحديد الحالية شغل الإيجارات داخل المنطقة. وينبغي أن يقدم فكرة عن المدة التى ستستغرقها تأجير الممتلكات الخاصة بك.
عندما طرح التكلفة الشهرية (الجوز) من المحتمل الإيجار الخاص بك ستحصل على تلك الممتلكات التدفق النقدي الشهري للعدد. معظم الناس تنجذب نحو إيجابي مع خصائص التدفقات النقدية -- ولكن بعض الناس سوف تنظر أيضا في أن مجرد ممتلكات "حتى خروج" مع قصد بيعها في غضون سنوات قليلة في تقديره لقيمة.
لماذا هذا وقت مناسب للشراء؟
واحدة من أكبر العوامل في العثور على الممتلكات جيدة وسيكون التدفق النقدي في سعر المنزل. على أن يتم تسديد الرهن على الممتلكات تشكل الجزء الأكبر من الكلفة ، و كنت تريد العثور على تأجير الممتلكات في انخفاض سعر الشراء. يبدو هذا المنطق (Duh!) ، ولكن سعرها رخيص لا يعني دائما it'sa قدرا.
اليوم سوق الاسكان قد شهد عددا قياسيا من المبيعات قصيرة ، وحبس الرهن ، وقبل حبس الرهن ، والأسى ، وممتلكات المصرف! بعض أسعار المساكن في بعض المناطق التي انخفضت أكثر من 30 ٪ من حيث كانوا قبل 18 شهرا. هذا يمكن بسهولة أن السعر المنخفض يمثل نقطة للمبيعات المنازل خلال السنوات القليلة المقبلة. عندما رأيت في السيناريو التالي : هل يمكن أن يعتقد أن هذه الممتلكات ليست متاحة فعلا. لذلك يمكنني أن أقول بصراحة ، كنت حقا... لقد بدا لأن ، ما عليك سوى العثور على الممتلكات التي تعمل!
على سبيل المثال :
هنا منزل عائلة واحدة (3bd/2ba) في تمب ، من الألف إلى الياء قرب سكة الحديد الخفيفة. ومن المصارف التي تملكها ، وانهم يطالبون 150K دولار (تقدر بمبلغ 205K) ، وأنها سوف تدفع كل التكاليف الخاصة بك مع اغلاق كامل لسعر العرض. الملكية أساسا في هذه الخطوة ، وعلى استعداد للاحتياجات قليلا الطلاء. انت لا تدفع بانخفاض 20 ٪ (30000 دولار) و 80 ٪ من التمويل (120000 دولار) على 30 سنة ثابتة (6.75 ٪).
& الاهتمام الرئيسي هو دفع مبلغ 778/mo + $ 50/mo اعتصامات اصحاب المنزل. + $ 92/mo مجموع الضرائب العقارية PITI = = $ 920/month. عليك أيضا أن يقرر أن يكون مدير الممتلكات (فكرة جيدة ل65/month دولار ، وأخرى لا تجد التكاليف الشهرية الخاصة بك التكلفة الصافية بمبلغ 985/mo.
عقاري الخاص بك لا أبحاثهم ، ولكم أن يبلغ الإيجار على 3 غرف نوم في حدود 2.5 ميل من ASU ينبغي دولار لاستئجار 1130/mo. وإذا كنت تحصل عليه قبل 20 أغسطس قائمة ال ، يجب أن تكون قادرة على الايجار في حدود 2 أسابيع.
1130 دولار للإيجار -- ($ 985) = 145 دولار تكلفة الشهر إيجابية في التدفق النقدي. ويبدو أن هذا السيناريو جيدة جديرة بالاستكشاف. هنا ايجابيات :
- هل لديها القدرة على تقديم مبلغ 145/month التدفق النقدي.
- لديك ثابتة القرض 30 سنة ، وذلك كل شهر الرئيسية الخاصة بك على التوازن وتنخفض.
- لديك مصدرا كبيرا للخصم الضرائب في نهاية العام
- كنت قد حصلت للتو الممتلكات بمبلغ 55000 الإنصاف في ذلك.
ما ورد أعلاه هو مجرد مثال واحد من السيناريو الأساسي آلاف القائمة. المستثمرين يجد نفس السيناريو في معظم الكليات المدن. ان تكون هناك الكثير من الخصائص التي سلبية التدفق النقدي بعد تحليل دقيق. ولكن المفتاح لإيجاد الحق في التدفقات النقدية الملكية يبدأ العمل في بناء الفريق والبحث عنهم.
وختاما
الممتلكات الاستثمارية وليس الجميع كوب من الشاي. ومع ذلك ، إذا كنت قد فكرت في الماضي ، اليوم سوق الاسكان وتوفر فرصا كبيرة لشراء العقارات "ان التدفق النقدي". إذا كنت تنتظر سوق الإسكان للحد من المخزون و"تشديد" لشراء العقارات للاستثمار -- أنت السفينة في عداد المفقودين.
وهناك الكثير من المفاهيم والتقنيات التي لم أتطرق اليوم ان وسوف يسعدني أن أطلعكم إذا كان لديك اهتمام
- الاستثمار في شراء الممتلكات الرئيسي الإقامة (2 ٪ -- 5 ٪ لأسفل)
- الاستثمار في شراء الممتلكات منزل ثان (5 ٪ -10 ٪ لأسفل)
- شراء متعددة (2 -- 4 وحدات)
- 8 طرق خلاقة لإيجاد الخاص بك 20 ٪ دفعة أولى
- شراء استثمار العقارات التي تحتاج لاعادة التأهيل لبانخفاض 10 ٪
- شراء منزل جديد واستخدام الحالية باعتبارها استئجار منزل
مرحبا بكم في مدونة!
أرحب العقاري من إرسال BiggerPockets.com. بلوق تجمع لدينا من الخبراء في مختلف المجالات العقارية مع هدف حفظ القراء وأبلغ ما يصل الى سرعة. سواء كنت عقارية المهنية (المقرض ، السمسار ، مصرفي ، وما إلى ذلك) ، المستثمر (المالك ، زعنفة ، تاجر الجملة ، وما إلى ذلك) ، أو مجرد مستهلك ، أو المنزل المستأجر المهتمين في عالم العقارات ، وهذا هو بلوق مكان لكم للمشاركة!
يمكنك الاشتراك في موقعنا تغذية RSS ، بلوق الحصول على التحديثات عن طريق البريد الإلكتروني ، ونضم صوتنا الحر قائمة بريدية ، أو أفضل للجميع ، ونضم صوتنا إلى شبكة اجتماعية جنبا إلى جنب مع غيرهم من المهتمين 25000 العقارات والتعليم ، وابرام مثل هذه الصفقات ، والربط الشبكي ، والتسويق.
مرحبا تروي :
كما منذ فترة طويلة للمستثمر في تمب المنازل ، وأود أن أعرف عن منزل في تمب 2.5 ميل داخل ASU ان البنك سيدفع لي إغلاق التكاليف وبيعي قدره 150000 (ولكن في الحقيقة قيمتها 205000) ، وإيجار 1130 دولار في الشهر. أنا فقط للتأكد من وMLS لم اجد اي شيء من هذا القبيل قائمة نشطة ، الائتلاف المناهض للحرب أو معلقة. ومن هذا البيت ليست مدرجة على MLS؟ حبس الرهن أكثر يبيعون في قائمة أو بالقرب منها ، أو أسعار عروض متعددة لتوليد وبيع شيء ما تستحق. أنا لم أر أي 55000 دولار للصفقات الفورية والإنصاف ، ولا سيما ليست في تمب.
أن هناك أناسا في نجاحها في سوق الإيجار ASU. وهي عموما اشترى منزلا قبل سنوات ، والقروض الصغيرة في أفضل الأسعار. وهي المسؤولة عن ارتفاع الايجارات وعامل كبير في التكاليف السنوية لاعادة التأهيل ، والتي لم يكن لديك في الاعتبار في الحسابات الخاصة بك. لك أيضا ليست في الحسبان الشواغر وجمع الخسارة ، وهو ما لعابرة عدد الطلاب (طالب الطلب لمدة 10 أشهر في السنة ، وليس 12 ، وعموما تبقى واحدة أو سنتين كحد أقصى). هذه المساكن لعام 1960 وعام 1970 قال ويبني ، ويمكنك أن تتوقع ارتفاع نفقات الإصلاح والصيانة ل/ جيم ، والسطح ، وسخانات المياه الساخنة ، ابواب المرآب ، وما المستقلة للشغل.
المختصة في إدارة الشركات التي تدير الممتلكات فعلا لك المسؤول عن 10 في المئة لمنزل واحد و 7 الى 8 في المئة لأكبر المحافظ. أنا لم تتوصل بعد الى انخفاض الرسوم الموحدة في إدارة الشركة وأود أن الاستئجار.
ربما أنا شيء مفقود هنا ، ولكن لا ارى كيف يمكنني تقديم أي أموال على هذه الممتلكات. ما أنا في عداد المفقودين؟
السيد تمب المستثمرين وقتا طويلا ،
يرجى تزويدي معلومات الاتصال الخاصة بك ، وأستطيع أن تقدم لك بضعة تجار الجملة التي يمكن أن تساعدك على العثور على حق الملكية في تمب. MLS هو آخر مكان تجد أفضل الصفقات.
تروي Schuricht
فقط توضح ان أيا propertryt السوق شابه ذلك ، هناك دائما الفرص المتاحة هناك.
مرحبا تروي :
ولست في السوق لتلك الممتلكات ، وحتى عند هذا السعر. لن التدفق النقدي بالنسبة لي. اي خبرة المستثمر مع مدير الممتلكات الخطأ الذهاب الى حد كبير التدفق النقدي السلبي (أي التمساح).
خصائص اشتريتها من 8 إلى 12 عاما مضت عندما كنت وإعادة تمويل غير محدود ويمكن الحصول على 30 سنة ثابتة على قروض المستثمرين في 6 ٪ أو أقل من التدفق النقدي اليوم ، حتى بعد أن النفقات الجارية. وقد ارتفعت نفقات أسرع بكثير من ايجارات على مدى تلك الفترة. سيكون من المستحيل إيجاد محفظة هذا اليوم ، وحتى شراء "بالجملة".
التدفق النقدي للمستثمرين أن يكتب لهذا الموقع والبحث عن 2 في المئة شهريا مصروفات الإيجار التي قد كنسبة مئوية من الدخل الإجمالي أعلى من المنازل في تمب. يمكنك أن التدفقات النقدية على خفض نسبة الإيجار. بيد أن تجربتي تبين لي أنه لا يوجد أي جرد هناك (بالجملة أو التجزئة) والتدفقات النقدية التي تطبق عند شغور واقعية ومصاريف التشغيل.
تعمل شكلية فقط أن الأرقام -- شكلية. إذا كنت تشتري في هذا السوق ، وفهم انك تراهن على التقدير وعلى استعداد لتأجيل الايجابية التدفق النقدي. و قد تضطر إلى تغذية التمساح لبضع سنوات.
4-5 قبل سنوات كنت قد الوجه الوجه الرضيع
والآن ، ولكن أود أن أقول الإيجار.
عظيم المشورة بشأن الاستثمار. وأود أيضا أن أضيف أنه قبل الدخول في الاستثمار ، ومهما آمن ، عليك أن تتأكد من انها لا تملك حتى اذا فشلت. قياس الإيجابيات والسلبيات والاستثمار بحكمة ؛ تأخذ من الوقت والتي تتبعونها في الواجبات المنزلية ومعرفة الخيار الأفضل بالنسبة لك. تذكر اذا ما يبدو جيدا جدا ليكون صحيحا ، فإنها كثيرا ما تكون ، لذلك لا نخشى على حفر عميقة ممكن.
مهلا ، Thanx لتقاسم موارد هذا رائع.. تعثرت عنوان موقعك ثا...
[...]تروي Schuricht أفرجت عن وظيفة كسر العقارية : فليب أو الإيجار؟. أنظر أدناه للاطلاع على مقتطفات سريعة : [...]
مرحبا طروادة ،
أنا مهتم في 8 طرق خلاقة لإيجاد بانخفاض 20 ٪. حاليا ليس لدي النقدية لوضع بانخفاض 20 ٪ للاستثمار في الممتلكات ، ولكن أعرف أن هذا هو الوقت المناسب تماما للشراء و لا تريد أن تفوت الفرصة. أريد تأجير العقارات بالنسبة للجزء الأكبر ، وليس الوجه. سأكون القادم الخاص بك يبحث عن وظيفة. الشكر للمساعدة!
وأنا أيضا مهتمة بمعرفة كيفية العثور على صفقات لم تكن على MLS ، اذ ان معظم المواقع لقد كنت تستخدم (zillow ، trulia ، وما إلى ذلك) ويبدو أن من التباديل MLS.
وأود أيضا أن تكون مهتمة الخلاقة للتمويل الدفعة المقدمة ، وهذه المادة في المستقبل؟ الشكر الكبير للمعلومات!
يا تروي ،
أنا طالب جامعي يبحث عن طريقة للحصول قبل المباراة. عقارات وأصبح اهتمام كبير من الألغام ، وأعرف أن هذا هو الوقت المناسب لشراء بعض الإيجابية والتدفقات النقدية.
لقد حددت هدفي على شراء بعض العقارات لأغراض الإيجار. ويجري ذلك وأنا طالب جامعي ، وليس لدي أموال لشراء ست رقم المنزل والشقة. لقد تم النظر في حبس الرهن لهذا السبب.
أنا defintely ليست لديهم مؤهلات للحصول على قرض من البنك ، وذلك هدفي ، في هذه المرحلة ، هو الحصول على قرض من والدي.
هذا وقال لي أعتقد أن السؤال الرئيسي هو ما وشراء العقارات ويتألف. ذكرت والتأمين والرهن العقاري واضح... هناك دائما إغلاق التكاليف ، الخ الخ... ما هي أهم "التكاليف" التي يجب أن يغطيها شهريا.
وآمل أن يتم توضيح ذلك لي!
شكرا
مع الأسواق المالية على النحو الذي هي عليه الآن ، وربما من الأفضل أن الإيجار.