لقاء مع المستثمر : مقابلة مع مستثمر عقاري ، ريتش Weese

وإن كانت منذ حين فعلنا واحدة من لقاء مع المستثمر المقابلات. . . ويحدوني الأمل في أننا سنصل إلى ما بعد هذه أكثر انتظاما! ومع أخذ ذلك في الاعتبار ، لدينا كبيرا لمقابلة لكم مع مستثمر عقاري ريتش Weese!

لقاء مع مستثمر عقاري الغنية Weese

منذ متى وانت تم الاستثمار في العقارات؟

أنا متأكد من عدم وجود الكثير من أعضاء بي بي التي مضى عليها أكثر من لي! لقد شاركت في الكثير وينظر إلى جميع جوانب العقارات ؛ الركود ، والتضخم مجرات لولبية ، والتقلبات وبانخفاض العقارات في العديد من مناطق مختلفة من البلاد.

لقد بدأت في العقارات عن طريق الصدفة في عام 1972. كنت في بلدي 3rd العام للكلية وحثت على ترك ومحاولة لبيع العقارات لصديق. وكان وسيط وكان دائما يحاول بيع أنا وزوجتي شيئا. لم يكن لدينا المال وكنت أعمل لأسواق ألفا بيتا في تنظيف المطابخ والأفران والجبن سيور ناقلة في الفترة من 3 حتى منتصف الليل ، والذهاب إلى المدرسة أثناء النهار.

أخبرنا عن أول صفقة الخاصة بك

كان صديقي جدا واستمرار العثور على إبقاء الممتلكات لاظهار زوجتي وصديقي الأول حاولت بيع منزل لنا ، ولكننا كنا نعيش في الرابطة ل110 دولار شهريا. أي منزل من تخصصنا. في نهاية المطاف ، وجد أن مزدوج كان 24900 دولار وكان كل جانب 2 غرف نوم وحمام 1. قال لنا أحد FHA دعا البرنامج 221 - مد - 2 المطلوب فقط أن حوالي 3 ٪ وبانخفاض في مجموع تكاليف إغلاق. الدفع لدينا كان على وشك أن 215 دولار شهريا وقال ان الجبهة كانت وحدة مستأجرة ل140 دولارا. نحن يمكن أن يعيش في وحدة أخرى ، مع مرآب لتصليح السيارات ودفع الفرق فقط من 75 دولارا في الشهر. هذا يبدو حقا جيدة ، إلا أننا لم نكن نملك 3 ٪. الوسيط جعلني التوصل الى اتفاق. إذا كنت توافق على الذهاب إلى العمل لله 1 لسنة ، عنيدا وتعطيني لجنة من بيع نحو 750 دولارا. وهذا من شأنه أن يدفع الى حد كبير لدينا دفعة ، ولذا فإنني اتفق والمسجلين في المدارس Lumbleau العقارات في سانتا آنا ، كاليفورنيا. أنا كان لي بائع 'الرخصة في 28 يوما من البداية الى النهاية. نحن اشترى وانتقلت الى مزدوج ، أول اتفاق في الجوزة 330-334 ، فى لا Habra ، كاليفورنيا.

كيف حصلت بدأت تستثمر؟

ليس فقط لم أحصل على العقارات إلى جانب وقوع الحادث ، ولكنني أصبحت أحد المستثمرين عن طريق الصدفة على أول اتفاق ، هذا الوضع مزدوج. بدأت في بيع المنازل ، ومكروه. ومعظمهم يعملون مع الزوجة للزوجين ، تبين لها المنازل ، أدركت بسرعة لم يكن هذا ما أردت.

عن نفس هذا الوقت ، أنا وزوجتي قد بتنظيف الفناء لنا مزدوج ، وإزالة بعض بلاب تركيب خشب السياج على طول الجبهة الجانب. يوم واحد زميل توقفت من جانب وردا على سؤال عما اذا كنت بيعه!! أعتقد أنها مملوكة لكنا 3 أشهر. فقلت له انني لا اعتقد ذلك فما استقاموا لكم فاستقيموا لهم ، وأوضح أنه اشترى للتو. وسأل عن مدى لم أدفع؟ قلت له سعر وانه ردا على سؤال عما اذا كنت تبيع ل5K الربح بمبلغ 29900؟ وقد 5K كانت كمية هائلة لشخص كسب 1.35 دولار في الساعة. قلت له نعم ، لا تحقيق الأول كان حقا على وشك الحصول على التعليم. لقد كان حقا أحد المستثمرين. وعرض التالية ؛

1. ألف منزل مع نحو 1000 دولار من الإنصاف أن كان قد اشتراها على نفسه 221 - D2 برنامج قرض.
2. مذكرة ل1000 دولار مع مدفوعات الفائدة من 83.33 دولار مو وبالون في 2 سنوات.
3. السن رأسا على عقب حوض الاستحمام أسلوب بورشه للسيارات (60ish؟).
4. 1500 دولار نقدا.

كنت قد العجلات ، والنقدية في جيبي ، فعلي المنزل ، و83 دولارا في الشهر للمساعدة في المنزل مع دفع إعانة!! ونحن لم الصفقة وأصبحت غير قصد المشاركة في تبادل الطاقة المتجددة وعلمت حقيقية من المستثمرين. وأصبح هذا أول استثمار فضلا عن أول صفقة ، أول تبادل والبيع الأول.

ما اجتذب لكم لتصبح مستثمر عقاري؟

لقد وجدت العرض الذي تقدم به هذا الشخص مزدوج على شيء مثير وكنت اريد متابعة ولقد اشتركت تبحث عن غيرها من الممتلكات.

هذا وأصبح أول زميل جورو. كنت قد وجدت حقا بلدي المتخصصة! كنت أحب أو القيام الصفقات التجارية. وكان نستمتع أكثر من مجرد تظهر المنازل. بدأت في شراء استثمارات أخرى. أنا وزوجتي توصل الى اتفاق. كنا نعيش على دخلها ، ونحو 500 دولار شهريا واستثمار كل ما أدليت به الى العقارات. حاولت إقناع الآخرين إلى أن يحذوا حذونا ، ولكن كما انهم شاهدوا لي كطفل صغير لا خبرة. خرجت وأنه لا لنفسي. وسيط بلدي بدأت تطلب مني الأسئلة وحتى الآن كان آخذا في أجزاء من لجنة بلادي!! قررت الحصول على ترخيص بلدي سماسرة وفتح مكتب. اجتمعت في شخص العقارية المدرسة أنا على قناعة أن العمل بالنسبة لي وكذلك استأجرت شقيق في القانون. ال 3 من فتح مكتب لنا في منطقة بدين وقصير من Placentia ، في كاليفورنيا. ودعا "مايك Weese الاستثمارات". وكان الوقت المثالي في مجال الكمال!! نحن وبدأ الكثير من المال ، ومعظمها على صفقات وجدنا ، اشترى أنفسنا وحصل على اللجان. اشتريت ماركة كاديلاك حمراء جديدة وبدأ الناس إلى إشعار كنت تتقدم. فما استقاموا لكم فاستقيموا لهم يعيشون في نفس المنطقة من كاليفورنيا حياتي كلها ، جاء من انخفاض الدخل والطبقة ورأى الناس الفرق. وكان ذلك عام 1974.

ما يمكن أن يكون التعامل أحلامك؟ هل كان لديك "حلم اتفاق" حتى الآن؟

وفي عام 1974 ذهبت للبحث عن موقع المكتب الجديد. كنت أفكر كبيرة جدا في ذلك الوقت. هو كان أول استثمار مخيفة حقا. وجدت العلامة التجارية الجديدة الشاغرة 30000 قدم مربع للمكاتب معقدة وقرر فما استقاموا لكم فاستقيموا لهم في محاولة لشرائها. وكان 1475000 دولار وكان البائع المطور وانه يريد بانخفاض 10 ٪. لديه للتحويل القرض مع متروبوليتان الحياة الإضافية. وسيكون من تحويل البناء إلى دائم عند 80 ٪ كامل. وكان قد أنها قائمة ل3 ٪ لجنة وافقت على دفع مبلغ لي 40K. الآن أنا فقط بحاجة دولار تقريبا 100K. كنت قد اشتريت 17 وحدة كبار السن في ويتير ، كاليفورنيا وطلب منه ان كان بامكاني خلق مذكرة للدولار 60K. وقال ان ما يرام لكنها تريد بأنها 2nd دولار ل40K و3rd دولار ل20K. وأعطى له من المرونة ما اذا كان هناك حاجة لبيع أو اقتراض واحد ضد واحد. الآن ، كنت بحاجة إلى 47،500 دولار. أنا على اقتناع والدي وزوجتي والدي لوضع كل دولار في 20K. أنا لا تزال هناك حاجة 7500 دولار. أنا أول شخص للانضمام الى استأجرت لي في بلدي والعقارات ، وصديقي وافقت على القيام بذلك. وقدم العرض الأول وكان من المقبول. الدفع لدينا هو 14،909 دولار شهريا. فما استقاموا لكم فاستقيموا لهم الى اتفاق عن طريق المفاوضات حيث باني سوف تدير بناء ، من منطلق وتأجير دفع لي 8 ٪ نقدا على العودة النقدية لمدة عام واحد. في نهاية سنة واحدة ، كان لي مشكلة اذا لم يكن المستأجرة.

ونحن بناء اسم "Weese المالية بلازا" ووضع مكتبنا الجديد فيها والآن أنا حقا تبدو ناجحة وبدأ الناس يحضرون لي الباعة والمستثمرين على حد سواء. هذه كانت تحدث الناس فما استقاموا لكم فاستقيموا لهم لمن قبل ، أن الآن مهتمة في ما أردت قوله. بدأت في عقد حلقات دراسية في بناء وانها اقلعت للتو. وكان الناس كتابة الشيكات وبلدي المبيعات بدأت الطيور التى تعانى منها العديد من الممتلكات في الدول الغربية. لقد بدأت القيام العقارات سندكة (ولع اسم لالشراكات المحدودة). كنا نفعل الكثير في أول أكسيد الكربون ، حتى حصلت على رخصة وسيط وفتح مكتبا هناك واستأجرت حفنة من الطيور والكلاب. نحن اشترى 156 وحدات في دنفر وكذلك بعض الدول الأصغر ، وكذلك 202 و 161 في كولورادو سبرينغز. كما أننا في كثير من اشترى الكمار ، تكساس ، كاليفورنيا وموافق. في غضون فترة قصيرة من الوقت ، أنا متعب ، لكنه ميسور ماليا.

أوه ، راجع للشغل ، في أقل من عام ، "Weese Finanacial بلازا" كان بناء 95 ٪ الكاملة ، والتخلص من جميلة التدفق النقدي. وقدم لي والدي من هذه المهمة المونسنيور في الموقع ، وانه يحب ذلك. شركة الضمان كبير ، لحساب الضمان التابع للالمفضلة ، انتقلت إلى بناء بلدي وردا على سؤال عما اذا كنت بيع حصة من ذلك. فى الاحد عشر شهرا بعد الشراء ، لأنها بيعت بمبلغ 2.2 Mil!! أخذت علما كبير ، وأنا الذي انقسام مع الشركاء ، وإبقاء 30 ٪ من ملكية بناء وحصل على لجنة دولار 70K. هو كان أول "الحلم صفقة".

ما هو اصعب التعامل الخاص بك؟

بلدي اصعب اتفاق تم في عام 1975 ، وكنت يتمكن أبدا من تكرار ذلك مرة أخرى. وكان 26 المبتور الساق تبادل الممتلكات بما في الفترة من 4 ولايات مختلفة والعديد من أصحاب والشراكات. استغرق مني أكثر من 3 أشهر ، ليلا ونهارا للحصول على أنها أنجزت ، لكنه كان إنجازا هائلا. مرة أخرى ، كانت هناك سيارة المعنية! واحدة من المستثمرين تفتقر الى ما يكفي من المال لتمويل شراء جزء مجموع له. وكان يمتلك 1965 جاكوار XKE للتحويل وأنها عرضت له لتعويض نقص السيولة الذي تعاني منه. أخذت السيارة كجزء من لجنة بلادي. السيارة ، والسندات الإذنية وتلقت لجنة نقدية بلغت في 6 أرقام عالية جدا.

الأول كان مرشحا لالعقارية Exchangor من العام للدولة من كاليفورنيا لأنها ، لكنه لم يربح.

كم عدد الصفقات فعلتم في حياتك المهنية؟

شخصيا ، زوجتي وأنا شخصيا المملوكة أكثر من 1000 أسرة واحدة مساكن. لقد كان مالك أو شريك في الآلاف من الشقق وعدة مباني المكاتب. وأود أن لا نعرف العدد الإجمالي للصفقات كنت تشارك فيه وفي ذروة حياتي المهنية كنت 206 المستثمرين قبل تقاعده وكانت في بعض ما يصل إلى 6 الشراكات. أنا تقريبا اشترى فون ريشتهوفن القلعة في دنفر في العيش في وعقد حلقات دراسية قبل 30 عاما ، ولكن جاء في العرض الذي تقدمت به 2nd. إلا أنه في الحقيقة شيئا.

هل لديك رخصة العقارات الخاصة بك؟

كنت الوسيط المرخص لها في كل من كاليفورنيا وكولورادو في وقت مبكر 70 'sلمدة 7 سنوات. قررت أنا كنت أسعد الناس دون الإشراف على المبيعات واسمحوا لي تراخيص مرور. وهناك فوائد محددة على تراخيص من وجهة نظر اللجنة. وهناك أيضا فوائد أخرى من غير المرخص بها ، في رأيي.

ما هو التركيز الخاص بك (مجال خبرة)؟

لا اعتقد ان لدي أي مجال واحد من الخبرة. لقد فعلت ذلك الى حد كبير جميع. السمسرة ، أي بدءا من أصل المال ، وإدارة الممتلكات ، وحبس الرهن ، بارع في الشركة ، بناء 44 منزلا في العرف سان جورج ، والتوقيت العالمي (غرينتش) ، اختار 3 المزدهرة في مجالات تصحيح الوقت (so. الزراعة المحافظة على الموارد ، التوقيت العالمي (غرينتش) ، كازا جراند الكمار) ويشعر أنا في 4th بلدي و5th حاليا ، جنوب تكساس ومرض التصلب العصبي المتعدد. كنت أصلي جورو قبل التلفزيون ، وتحدث عن الحلقة الدراسية الشركات فضلا عن قاعة للفي التجارة ، وما إلى نوادي الروتاري في كاليفورنيا ، وميراج فندق بحيرة لاس فيغاس ، نيفادا ، مدينة سولت لايك سيتي ، والتوقيت العالمي (غرينتش) ، وفينيكس & توكسون ، أريزونا وريو فالي غراندي ، تكساس. وأود أيضا أن نشر كتابا عن النفس من بلادي في وقت مبكر العقارات الخبرات ودعا "من البواب إلى مليونير". لم اقل ابدا انها عرضت للبيع ، ولكن بحرية نظرا لأنها تلك التي طلبت. لقد واصلت لشراء وتطوير العقارات لنحو 40 عاما ولها أطول من منظور كثير من المستثمرين على المدى القصير أو newbies.

ما تنظرون للاستثمار في؟

وأتطلع لحسن الاستثمارات التي سوف تستفيد على المدى الطويل. أنا في معظمها لشراء وعقد على المدى الطويل. أفعل شراء حبس الرهن والابقاء على بعض وبيع بعض لتسليم الاموال. أنا لست واحدة أن تصر على التدفق النقدي. أعتقد أن هذا هو مساحة التي السلبيات الحقيقية لكثير من المستثمرين. أي مزايا ضريبية في حد ذاته ، عادة كبار السن بدين وقصير الممتلكات بلا أمل يذكر في والتقدير للا تحمل الكثير من الاستهلاك. وأقترح معظم المستثمرين الجدد في محاولة لكسر حتى شراء الممتلكات ، ومثل الاحتكار ، وشراء ما يصل الى يمكنك. الاحتفاظ بها ، وإعادة تمويل شراء المزيد. ابق على الوظائف الرئيسية للدخل نهاية وبناء أول مؤسسة من ممتلكات. التدفق النقدي سوف تأتي زيادة الايجارات ، ولكن لا خيار التضحية النمو في رغبة من التدفق النقدي لتبدأ.

هناك عدد كبير جدا من توصل جهابذة هناك الوعظ والتدفق النقدي "تحل محل عملك مع العقارات الدخل". أنا عكس تلك. يحدث التدفق النقدي فقط ، في الوقت المناسب ، لكنه لا يستحق التضحية من اقتناء ممتلكات إضافية من قبل الاضطرار إلى وضع أكثر الى الحصول على التدفق النقدي.

وهناك 4 الفوائد الرئيسية لامتلاك العقارات :
1. التقدير
2. مما يؤدي إلى انخفاض قيمة المزايا الضريبية
3. دفع الرئيسية
4. التدفق النقدي

سوف تظهر الخرائط باستمرار أن رقم 1 ورقم 2 هي المفاتيح لخلق "الثروة الحقيقية" في العقارات ، والآن خارج مسافة 2 الأخيرة في الأجل القصير أو على المدى الطويل.

ما هي بعض من أكبر الأخطاء التي قمت بها أو ينظر إلى المقدمة؟

بالنسبة لي ، لي الخطأ الاكبر كان يتقاعد في سن 29. كنت قد قدمت الملايين وأصبحت كسولة على مواصلة الاستثمار وآلية تغذية من العقارات. أنا كان ينبغي أن يكون أكثر جرأة في مجال تبادل والحصول على المزيد من العقارات بدلا من الذين يعيشون على الماضي. من سن 29 إلى 58 ، كنت أساسا المتقاعدين وأثار بلدي 6 اطفال.

في سن 58 ، وصحح الخطأ وبدأت تستثمر مرة أخرى. في ال 15 شهرا الماضية ، لقد اشترت 59 منزلا ، 13 منها بيع وشراء لمواصلة المزيد من كل شهر.

ما النصيحة التي سوف تمنح الى بداية المستثمر؟

نصيحتي الى بداية المستثمر سوف تختلف ، حسب العمر للمستثمر ، والدخل ، وتحمل المخاطر ، من أهداف الاستثمار (التدفق النقدي ، والمزايا الضريبية ، والتقاعد ، الخ) ، الزوجة موقف ، من شأنه أن جميع الدخول نصيحتي. أنا المحافظ بطبيعته ، على الرغم من أنني أخذت العديد من "المخاطر" عندما الأصغر سنا. كنت أحث الحذر لمستثمرين جدد والسؤال أود أن جميع الأرقام التي تقدم إلى المستثمرين من جانب البائع! تحديد دوافعهم ، إن وجدت لنصائحهم لكم. تلك الدراسة التي كانت ناجحة حقا. لا تصبح حلقة دراسية عاشق! والأهم من ذلك ، دائما وضع استراتيجية لخروج الاستثمارات الخاصة بك وخطة ليوم مطير. وسوف المطر!!

ما لكم من شأنه أن يعطي المشورة للمستثمرين ، نظرا للظروف الاقتصادية الراهنة ، والإقراض والبيئة؟

• أولا : ثنائي وثلاثي فحص فحص جميع الإيرادات والنفقات على الممتلكات الموضوع نظرا للكم للنظر فيها. معظم مبالغ فيها وغير دقيقة.
• ثانيا : لا تلبس ملفات أو رؤية قد نفق. وهناك العديد من الخيارات المتاحة في العقارات اللعبة.
• ثالثا : تذكر ان هناك ما هو أكثر من المال المحرز في بانخفاض الأسواق في كل من العقارات وسوق الأوراق المالية. وفي حين أن معظم تشد رؤوسهم الظهر في قذيفة ، الذكية منها هي من أصل ونظروا حولهم!
• رابعا : لا أحد سوف تتخذ أي وقت مضى وحسن الرعاية من أموالك وكما تعلمون.

سيكون هناك دائما التحديات والتغيرات إلى التمويل والعقارات والسوق. أن تكون مرنة وعلى استعداد لتغيير عند الضرورة. وخلاقة للتمويل سوف باستثناء مجموعة ناجحة من غير ناجحة. تعلم استراتيجيات جديدة ووضعها موضع التنفيذ. لا تتحمل "لا تستطيع ان تفعل ذلك"! العكس تماما. تحمل "يمكن ان يتم ذلك" وبعد ذلك إيجاد طريقة لتحقيق ذلك.

هل هناك أي شيء آخر تريد حصة مع بقية منا؟

فما استقاموا لكم فاستقيموا لهم الأمل في أن تتمكن من الشغف والحماسة لدي لوالعقارات ، وإقناع الآخرين من اشياء مدهشة لانها لن تفعل لكم. ليس في أي مكان آخر يمكن أن تجد فيها فرصة شخص (البنك) على قرض لكم المال لشراء شيء وشخص آخر (المستأجر) لجعل المدفوعات لكم. في نهاية المطاف ، فسوف الحرة الخاصة بها شيء واضح وسيكون من قيمتها مبلغ العاشر من الدولارات. لا أعرف ما سيكون العاشر ، لكنه سيكون أكثر من ما دفعته و1000 ٪ العائد على الأموال المستثمرة الفعلية بسبب قوة نفوذ.

BiggerPockets تجري لنا لقاء مع المستثمر المقابلات عن طريق البريد الإلكتروني. لا يمكننا التحقق من المعلومات الواردة ضمن وطباعة هذه المقابلات لحفز التفكير ومناقشة صحية.

مرحبا بكم في مدونة!
مرحبا بكم في النشاط العقاري للإرسال من BiggerPockets.com. نحن بلوق يجمع خبراء في مجالات مختلفة من العقارات مع هدف حفظ القراء على علم وتصل إلى سرعة. سواء كنت العقاري المهنية (المقرض ، السمسار ، مصرفي ، الخ) ، المستثمر (مالك ، زعنفة ، تاجر الجملة ، وما إلى ذلك) ، أو مجرد مستهلك ، أو مستأجر المنزل المهتمين في العالم من العقارات ، وهذا هو بلوق مكان لك للتدخل!

يمكنك الاشتراك لدينا آر إس إس ، الحصول على بلوق التحديثات عن طريق البريد الإلكتروني ، والانضمام إلى قائمة البريد الإلكتروني المجانية ، أو أفضل للجميع ، نضم صوتنا إلى شبكة اجتماعية على طول 25000 مع غيرهم من المهتمين في قطاع العقارات والتعليم ، وابرام مثل هذه الصفقات ، والربط الشبكي ، والتسويق.