عندما يقرر الناس في المقام الأول لشراء مبنى سكني من الشائع لهم أن أبدي بعض الاخطاء التي يمكن تجنبها بسهولة. الخطأ الأكثر شيوعا الذي أراه جعل المستثمرين الجدد ليس لديها ما أحب أن أشير إلى بوصفها "أداة المستثمر في الصدر".

على سبيل المثال ، إذا كنت تريد بناء منزل كنت في حاجة الى بعض الامور للبدء. أنت تحتاج أولا إلى صيغة للمنزل وضعتها مهندس. وثانيا ، كنت بحاجة الى امتلاك الأدوات المناسبة لاستكمال بناء فعلا ، أنت تحتاج الأظافر ، المطارق ، ومناشير وتدريبات للعمل على المواد الخام. والحمد لله ، والاستثمار في مبان سكنية لا يتطلب أي الأدوات المادية أو المهارات. ومع ذلك ، فإن الاستثمار في مبنى سكني يتطلب نفس النوع من التخطيط والعقلي في هذه الحالة الخاصة بك "أداة الصدر" هو في الواقع "أداة الصدر" المعرفة.

أن يكون النجاح في شقة مع المستثمرين ، ويجب أن يكون لديك خطة!

أفضل طريقة للحصول على هذه الأدوات التعليمية الأساسية لقراءة العديد من الكتب والمجلات عن هذا الموضوع. أول وأهم أداة أن المستثمر لا يمكن أن يكون هو القدرة على تحديد قيمة الاستثمار من مبنى سكني. لا توجد وسيلة أن المستثمر لا يمكن أن تكون على يقين من أن الشخص سيكون نقدي لشراء بقرة أو حفرة من دون الاموال اللازمة والقدرة على تحليل قيمة المبنى. لا نهاية لها وجود مجموعة من المعلومات المتاحة عن نسبة تغطية الديون ، والحد الأقصى للأسعار العقارات التقييم. في رأيي أول مرة العقارات التجارية المستثمر يجب أن تعمل مع واحد بسيط العقلية "أداة" أو قرينة ، وهذا لتحديد ما يجدر بناء له أو لها ، وتجاهل كل شيء آخر تقريبا. وهذا يعني أن المستثمر يجب أن نتجاهل ما يكاد أخرى مماثلة في أسعار العقارات في الفترة الأخيرة للبيع في المنطقة. وبدلا من ذلك ، فإن المستثمر معرفة الأسعار التي تسمح له أو لها على شراء الممتلكات والأرباح والتدفقات النقدية التي جعله استثمارا جيدا.

من أجل هذا الرقم ما عليك أن تدفع الثمن لمبنى سكني ، على افتراض على سبيل المثال التي تريد تحقيق بعض العودة ، أو كاب سعر استثمارك سنويا ، لمجرد استخدام المعادلة التالية :

صافي إيرادات التشغيل
__________________ = السعر يمكنك الدفع لتحقيق سعر المرجوة كاب
سعر الرسملة

الصورة الائتمان : jthetzel

مرحبا بكم في مدونة!
أرحب العقاري من إرسال BiggerPockets.com. بلوق تجمع لدينا من الخبراء في مختلف المجالات العقارية مع هدف حفظ القراء وأبلغ ما يصل الى سرعة. سواء كنت عقارية المهنية (المقرض ، السمسار ، مصرفي ، وما إلى ذلك) ، المستثمر (المالك ، زعنفة ، تاجر الجملة ، وما إلى ذلك) ، أو مجرد مستهلك ، أو المنزل المستأجر المهتمين في عالم العقارات ، وهذا هو بلوق مكان لكم للمشاركة!

يمكنك الاشتراك في موقعنا تغذية RSS ، بلوق الحصول على التحديثات عن طريق البريد الإلكتروني ، ونضم صوتنا الحر قائمة بريدية ، أو أفضل للجميع ، ونضم صوتنا إلى شبكة اجتماعية جنبا إلى جنب مع غيرهم من المهتمين 25000 العقارات والتعليم ، وابرام مثل هذه الصفقات ، والربط الشبكي ، والتسويق.

العلامات : مبنى سكني وبطبيعة الحال ، مبنى سكنى والتعليم ، ومبنى سكني والاستثمار ، ومبنى سكني الأخبار ، شراء مبنى سكني ، في شراء شقق

العديد من العقارات التجارية المستثمرين يعتقدون خطأ أنه من الأسهل والأكثر ربحا لشراء مبنى تجاري التجزئة ومن ثم لشراء مبنى سكني. توافق الآراء العام هو أن المستأجرين هم أفضل التجزئة المستأجرين حين أنه من أكثر من سهلة للتعامل مع إدارة مبنى سكني المستأجرين. في رأيي ، أبعد ما يكون عن الحقيقة. وإليك بعض الأساطير عن عام التجزئة العقارات التجارية في مقابل مبنى سكني تجاري المستأجرين.

1) ومن السهل العثور على حسن التجزئة المستأجر. هذا هو في الواقع غير صحيحة. قطاع التجزئة للاقتصاد الامريكى لم يكن يعمل بشكل جيد بالمقارنة مع مناطق أخرى. العثور على العديد من متاجر التجزئة من العسير جدا على المنافسة مع المتاجر الكبرى مثل Walmart والهدف. متاجر التجزئة الصغيرة أيضا تواجه منافسة متزايدة من المحلات على الشبكة العالمية. تجار التجزئة على الإنترنت هو انخفاض وأنها قادرة على بيع نفس المنتجات بسعر أقل. تجار التجزئة على الإنترنت قد لا تكون خاضعة لارتفاع تكاليف العقارات التجارية والتأمين والتجزئة والإيجار والبيع لبعض الأعمال والموظفين والضرائب.

2) المساحة المخصصة لتجارة التجزئة في ارتفاع الطلب. وفي حين أن هذا قد يكون صحيحا بالنسبة للمناطق المرتفعة المرور في بعض المناطق الجغرافية ، بشكل عام ، يستغرق في المتوسط ستة أشهر تأجير تجارية للبيع بالتجزئة. هناك ببساطة أصغر مجموعة من مقدمي الطلبات المحتملين التجارية في قطاع تجارة التجزئة. وعلى الجانب الآخر ، كل شخص يعيش في الولايات المتحدة تحتاج إلى وجود مكان لنداء الوطن. مع الانهيار الأخير في أسواق العقارات السكنية نشهد المزيد والمزيد من الناس يبحثون تأجير بدلا من شراء. فإن متوسط الوقت اللازم لاستئجار شقة بناء قصيرة 30 يوما في بعض أسواق العقارات.

3) ومن الأسهل لإدارة المساحة المخصصة لتجارة التجزئة الكثير من العقارات التجارية للمستثمرين لا يدركون أنه عادة ما يكون ضروريا "لبناء" تجاري الفضائية قبل أن تؤجر لتلبية مواصفات المستأجر. ويمكن أن يكلف صاحب عشرات الآلاف من الدولارات. وفي غضون ذلك ، وبناء وحدات سكنية وعادة ما تكون موحدة لتلبية احتياجات أكثر الناس.

العلامات : مبنى سكني وبطبيعة الحال ، مبنى سكني استثمار ، شراء مبنى سكني ، العقاري ، وكيفية شراء مبنى سكني ، تعلم مبان سكنية

1. رفع الإيجارات. هذا بالتأكيد هو الحل الأكثر وضوحا إذا كنت ننظر في طرق مختلفة لرفع قيمة الاستثمارات الخاصة بك مبنى سكني. قبل أن تقرر القيام به لرفع الإيجارات دراسة مقارنة للمقارنة الايجارات في العقارات الخاصة بك في الموقع العام. بعد ذلك في محاولة لمعرفة ما متوسط الايجارات الخاصة بك لنوع محدد من الممتلكات الخاصة بك في موقع معين. وهذا يمكن أن يكون أكثر مما يبدو صعبة وأكثر من الفن ، ثم العلوم. اسأل نفسك إذا كانت الإيجارات هم أقل أو أكثر من "سوق الإيجارات" لمنطقتك. إذا وجدت أن كنت في السوق دون فرض رسوم الإيجارات فمن المستحسن اهتمامكم بزيادة الإيجارات لمواكبة الظروف الحالية للسوق.
2. تثبيت الإضاءة وكفاءة الطاقة. إذا كنت تدفع للكهرباء في مناطق هي دائما فكرة جيدة لتثبيت الطاقة وكفاءة الإنارة. ليس فقط سوف يوفر لك هذا الكثير من المال في المدى البعيد ولكن أيضا لمساعدة البيئة.
3. خفض معدل دوران المستأجر. كل العقارات التجارية المستثمر عندما يعلم أن المستأجر ويترك لديك ليقوم مقامه أنه يكلف أموالا. مبنى سكني مستأجر الى ما يمكن حقا يأكلون في الخط الخاص بك إذا كنت تجاري مستثمر عقاري. هناك العديد من الطرق لاستخدامها على نحو فعال من شأنها أن تصل الى الحد من المستأجر. البعض منها ما يلي : الحفاظ على الايجارات في السوق ، والمحافظة على الأسس جيد ، والاستجابة لطلبات الصيانة فورا والأطراف الراعية فصلية أو الأنشطة. وباختصار ، إذا كنت سعيدا الاحتفاظ المستأجرين والحفاظ على مبنى سكني جيد فإنك سوف تقليل دوران المستأجر.
4. ترميم الشقق. وتجديد وتحسين شقق جديدة والأجهزة ، والطلاء ، والإضاءة / حمام التركيبات تتيح لك المزيد من تهمة تأجير لنفس قطات مربع. وهذا يعني أن لديك زيادة الفعالية الخاصة بك صافي التدفقات النقدية الخاصة بك دون زيادة التكاليف الثابتة مثل الضرائب والتأمين.
5. تكلفة الفصل بين التحليل. في حين أننا لا نملك الوقت أو المكان لمناقشة الجوانب المعقدة لفصل تحليل التكلفة ، فإنها في الأساس وسيلة لمحاسبة يتيح لك من الخفض في النفقات الخاصة بك وبناء بمعدل أسرع وانقاذ لكم الكثير من الاموال. استشارة المؤهلين تكلفة العزل المحلل أو اتفاق السلام الشامل.

واحدة من أفضل الطرق للحفاظ على مبنى سكني الاستثمار الخاص بك ومربحة لزيادة القيمة على المدى الطويل هو باستمرار الحفاظ على المستأجرين عن الوفاء به. تميل راضيا المستأجرين على البقاء في مبنى سكني ، وبالتالي فإنها تعد خفض دوران وتكاليفك. العديد من الأفراد من أصحاب المباني السكنية نقع في خطأ خفض الإيجارات من العمارات السكنية لأنهم يعتقدون عن خطأ أن انخفاض الايجارات أبقوا على مبان سكنية كاملة ودوران أقل.

في الواقع ، مع ذلك ، لقد وجدت أن غالبية الناس اختاروا البقاء في مبنى سكني لأنهم كانوا حيث المضمون. سعر الايجار الذي يدفعه المستأجر ليس إلا واحدا من عدة عوامل من شأنها أن تسهم في قرار له أو لها بالبقاء وتجديد عقد الإيجار. لقد وجدت أن مبنى سكني لأصحاب الحفاظ على ارتفاع نسبة الإشغال في حين فرض رسوم سوق الإيجارات ، إذا ما اتخذت بعض الخطوات للتأكد من أن المستأجرين سعداء التي يعيشون فيها.

وأعتقد أن نوعية الإدارة أن مالك المبنى السكني في المكان دورا كبيرا في مجمل تجربة معظم سكان المبنى السكني. كل multifamily المبنى ستكون لدينا مشاكل. لا توجد وسيلة لتفادي الأعطال الميكانيكية وأحيانا مع وحدات مثل مكيفات الهواء ، والصحون ، وحدات التدفئة ودورات المياه ، والسباكة والإضاءة. المهم هو أن الإدارة لديها خطة واضحة وثابتة للرد على هذه المسائل. خطة للتصدي لمشاكل ميكانيكية والمستأجر قد تكون الشكاوى مكتوبة المستأجر الدليل وتوزيعه على جميع المستأجرين. فمن الأهم أن إدارة بصرامة اتباع هذه الخطط على الرسالة. الناس بشكل عام أن ترى أن الإدارة المهنية ليتابع عن كثب إجراءات مكتوبة داخل المستأجر الدليل. على سبيل المثال ، إذا كان المستأجر اليدوية والميكانيكية ويقول أن جميع القضايا التي لها علاقة مع كسر من مكيفات الهواء هي التي يتعين حلها في غضون 24 ساعة خلال أشهر الصيف ، ثم كنت أفضل أن تكون على يقين من أن الإدارة لديها القدرة والموارد المتاحة للحصول على المهمة في تلك الفترة من الزمن. تجربة سيئة واحدة مع الحفاظ على العمل الذي قامت به إدارة المبنى المستأجر ويمكن أن يؤدي إلى البدء في البحث عن مكان آخر للعيش فيه.

الناس بقاء لفترة اطول في شقتهم اذا شعروا صلة أكبر للمجتمع. هناك عدد لا يحصى من الطرق ، مع إنفاق القليل من المال ، التي يمكن لمالكي ومديري تعزيز شعور قوي داخل مجتمع معقد. طريقة واحدة ناجحة لرعاية هذا الحدث كل ثلاثة أشهر أو طرف في النادي المنزل. المدراء يمكن شراء بعض pizzas لاطعام الشعب والحزب ، وذلك لتزيين تتطابق مع عطلة. هذه الأطراف هي طريقة رائعة للمستأجرين للقاء ويختلطوا مع مستأجرين آخرين. الناس بقاء لفترة اطول في شقتهم إذا كانوا يعيشون بالقرب من الأصدقاء.

الأمثلة أعلاه ليست سوى بعض الأفكار للحصول على انك بدأته والمستأجر ، والتفكير في خفض حجم والارتياح. فقط نذكر أن الايجار ليس العامل الوحيد الذي يلعب في قرار البقاء المستأجرين الذين يعيشون في مبنى سكني الخاص بك.

العلامات : عمارة سكنية ، ومبنى سكني وبطبيعة الحال ، مبنى سكني الشواغر ، شراء مبنى سكني

تحية من مدينة سيدار كريست ، ونيو مكسيكو.

بعد سلسلة من الرحلات إلى الطريق... أريزونا. تكساس....... ونيو مكسيكو. ومن الجيد أن يكون الوطن وحسن أن الكتابة من جديد. لقد كان انفجار استكشاف ، واكتشاف ، وتشهد جنوب غرب مع عائلتي.

خلال جميع بعثات لي ، لقد كنت أفكر كثيرا عن بلدي الخطوات المقبلة في شأن بلدي العقارات التجارية والاستثمار وشركات بي. شيء واحد وأعتقد ، مع كل الفوضى في اقتصادنا ، هي أن هذا هو الوقت الأكثر انتهازية) قوية للمستثمرين) وسوف نرى في وقتا طويلا.

تلقيت رسالة الكترونية من السمسار العقاري التجاري بلدي ، تيري الرسام ، التي تلخص الفرص المتاحة اليوم لل"قوية مع المستثمرين".

"مرحبا روب ، ويبدو لي أن الأسعار التجارية بدأت تنخفض قليلا ، ولكن عادة ما بعد التفاوض. وهذا هو المعيار الخاص بك ميسسوري ذلك اعتقد انكم يجب ان تعمل بشكل جيد في هذه البيئة الاقتصادية. الكثير من المستثمرين لا يرغبون في مواجهة هذا قيمهم تراجعت ، وإعادة التمويل. كثيرون منهم لم يعودوا مؤهلين لإعادة تمويل ممتلكاتهم. العقارات في كثير من الأحيان في التأهل ولكن لا المقترضين بسبب تشديد الاكتتاب المبادئ التوجيهية وانخفاض السيولة والقروض الشخصية. هناك فرصة قوية لحملة قوية للمستثمرين في الوقت الحالي. دعونا نضع اتصال صديقي ، تيري "

الصورة الائتمان : سارة جيسيكي

العلامات التجارية والاستثمار والعقارات التجارية ، والائتمان ، والخبرة ، والسيولة

سمسار عقارات مدرجة العمارات السكنية

ألف مبنى سكني المدرجة ببساطة أي multifamily صاحب الملكية التي قررت أن توقع على اتفاق مع قائمة مرخص وكيل عقارات. معظم القوائم لمبان سكنية سيعقد عقاري تجاري لديه خبرة مع multifamily الممتلكات. هذا ويمكن العمل على المشتري ميزة لأن القائمة ستكون الوكيل اطلع على التحليل الذي يذهب إلى شراء multifamily الممتلكات. المشتري ، وينبغي أن يكون على علم ، مع ذلك ، أن قائمة الوكيل الوحيد لديه المسؤولية الائتمانية الى البائع الذي كان قد وضع على قائمة وقعت الاتفاق. وهذا يعني أن كل الحقائق والارقام المالية وينبغي التحقق على أفضل وجه ممكن. لا تأخذ البائع وكيل عقارات للكلمة أي شيء. فحص وتأكد من الحقائق أولا قبل اتخاذ أي قرار شراء.

ومن المهم أيضا أن نتذكر أنه في الوقت الحالي في سوق العقارات multifamily حار. مع المدرجة مبنى سكني عرضك والمصالح المتنافسة سيكون أكثر المشترين. هذا يمكن أن تزيد الأسعار وراء الربحية. لمجرد ان هناك 15 مشترين آخرين على استعداد لدفع ثمن معين للبناء ، لا يعني أن ممتلكات قيمتها كثيرا. مبنى سكني المستثمرين على ضرورة وجود طريقة واضحة لتحليل الملكية ربحية. إذا كان المبنى لا يفي بالمعايير الخاصة بك أو أهدافك الأكثر ربحية شيء نفعله هو ان يتراجعوا.

العمارات السكنية غير المدرجة في البورصة

العمارات السكنية غير المسجلة أي multifamily مبنى للبيع ولكنها غير مدرجة على قائمة الخدمات المتعددة أو مع أي سمسار عقارات. غير المدرجة في البورصة multifamily المباني العرض على حد سواء المخاطر المحتملة والمكافآت. مع وجود مخاطر غير المسجلة بناء تشمل عدم القدرة على الحصول على كل ما يلزم من الوثائق والمعلومات عن الممتلكات. كنت كثيرة جدا لا معلومات مالية دقيقة لتحليل الممتلكات الخاصة بك. وسيتطلب ذلك لكم لبذل المزيد من العناية الواجبة للممتلكات. كما يمكنك لقاء اصحاب هذه المباني الذين توقعات غير واقعية من الثمن الذي ينبغي أن تحصل عند بيع العقار. لأن هذا يمكن أن يكون صاحب الايجارات لم تثر على مستوى السوق وهو يقارن ممتلكاته مبيعات ثمن سعر مماثلة المباني. ما هي هذه البائعين لا يدركون أن مبنى سكني والقيم هي التي تحدد صافي التدفقات النقدية على المبنى الذي يتأثر بشكل مباشر إجمالي الإيجارات. لذلك ، وهو أقل من مبنى سوق الإيجارات لن تكون ذات قيمة ترتفع إلى قيمة المبنى التي لا تتلقى سوق الإيجارات.

الصورة الائتمان : جو Gatling

العلامات : مبنى سكني ، عمارة سكنية قائمة ، شقة ، شراء مبنى سكني ، العقارات التجارية ، حيث لشراء مبان سكنية

أحد العوامل الرئيسية للنجاح عندما الاستثمار في المباني السكنية ومن لديه القدرة على ان نحافظ على المستأجرين سعيدة. سعيد المستأجرين ستبقى في الممتلكات الخاصة بك ، ويعد هذا يقلل من دوران. وارتفاع معدلات الدوران المستمر يمكن أن يكون لها أثر سلبي على مبنى سكني المستثمر الخط.

الأولى والأكثر وضوحا وسيلة في مبنى سكني أرض الرب ويمكن استخدامها لسيطرة أو أكثر من سعر الايجار. وينبغي لي أن الإيجار في السوق. لقد وجدت ان الناس عادة لا مانع دفع سعر عادل للمنتج أو الخدمة التي ينظر عالية القيمة. هناك الكثير من الاشياء التي مبنى سكني لا يمكن للمستثمر أن نتأكد من أن ينظر إلى قيمة تأجير لهم خبرة تزيد على الإيجار أن يدفع المستأجرون. وأنا لا أقترح أن تخسر المال كل شهر من قبل الطرفين لالقاء تقديره الخاص بك المستأجرين ولكن قليلا من الإبداع لا يمكن أن تقطع شوطا طويلا نحو جعل الخاص بك تتمتع بحق المستأجرين الذين يعيشون في مبنى سكني الخاص بك.

مالك المبنى وينبغي أن يكون التفكير في طرق لتحسين تجربة له أو لها المستأجرين. وإليك بعض طرق خلاقة لتحقيق المزيد من القيمة إلى قائمة المستأجرين والاحتفاظ بها والمستأجرين حول سعيدا لسنوات قادمة.

1. ترعى وعاء الحظ عشاء في نادي كل ستة أشهر ، بحيث يمكن للمستأجرين لها الفرصة للقاء ويختلطوا مع جيرانهم. ومن المنطقي أن نفترض أن المستأجر سوف يشعر بمزيد من يعلق على مبنى سكني في حالة وجود الإحساس بالانتماء للمجتمع ومجموعة الخبرات. الحظ وعاء عشاء سيشجع المستأجرين للاجتماع مع بعضهم البعض. وعلاوة على ذلك ، في وعاء الحظ العشاء ، يمكنك أن ترعى مسابقة يانصيب مجاني. الفائز قد يحصل على 100.00 دولار للشهادة هدية لسلسلة مطاعم محلية. هذا السحب يمكن الإعلان عنها مع العشاء ، وينبغي زيادة عدد الناس الذين يحضرون فعلا.
2. توزيع نشرة إخبارية للسكان على أساس نصف الشهرية التي تقدم بعض محتويات ومعلومات عن مبنى سكني أو المجتمع. هذه النشرة يمكن فعلا أن تكون مكتوبة من قبل السكان أنفسهم. وأنا متأكد من أن هناك من الكتاب والرسامين الموهوبين الذين يعيشون في معظم العمارات السكنية في أي مكان في هذا البلد سيكون سعيدا للمساعدة. يمكنك حتى أن تكون لديها القدرة على طباعة وتوزيع تدفع من قبل شركة محلية الاستهداف الخاص بك المستأجرين كما الزبائن المحتملين. على سبيل المثال ، يطلب من حولها على الصعيدين المحلي ومطاعم البيتزا. يمكنك أن تقدم لهم إعلانات مجانية بارز والإيداع في الرسائل الإخبارية الخاصة بك في تبادل لمعالجة تكلفة الانتاج.
3. ارسال بطاقات عيد ميلاد إلى قائمة المستأجرين. الجميع وازم تاريخ الولادة عند تقديم طلب للإيجار. استخدام هذه المعلومات لإرسال بطاقة عيد ميلاد الجميل معربا عن شكره الخاص بك على أنها سعيدة المستأجر.
4. تنظيم فريق kickball داخلية. هذا قد يستغرق بعض الأعمال ولكن يمكنك الاتصال الأخرى مبنى سكني إدارة الشركات لمعرفة ما اذا كانوا مهتمين بتشكيل فريق خاصة بهم. شكلت حديثا kickball الخاص بك يمكن أن يجتمع فريق لهم في حديقة مجاورة. الفائز في المباراة قد يفوز بالجائزة مثل tshirt. القميص ، بطبيعة الحال ، يمكن الإعلان عن تأجير الممتلكات الخاصة بك.

العلامات : مبنى سكني الاستثمار ، وإدارة مبنى سكني