مع هبوط أسعار المساكن في جميع أنحاء معظم اجزاء البلاد ، والمستثمرين في العقارات يجد قيمة جيدة في بعض استئجار العقارات. للأسف ، كما أنهم يجدون صعوبة وافقت للحصول على قروض السكن.

بعد الحصول على اكتوى التخلف عن السداد ، ومطابقة للمعايير الرهن غير مالك المنزل المحتلة وشددت على قروض كبيرة في الربع الأخير.

تغيير رئيسي واحد هو انخفاض في العدد الإجمالي للمنازل فاني ماي أو فريدي ماك لتمويل أي مقترض.

قبل الفرصة ، فإن عدد العقارات الممولة قد يصل الى 10. اليوم ، وهذا العدد 4 ، لاذعا للمستثمرين محافظ عقارية كبيرة. المضي قدما وشراء العقارات ليست هي المشكلة ، لتمويل الرهن العقاري مطابقة لها الاموال.

المبدأ التوجيهي تغيير آخر أكبر ولايات downpayments.

مقابل أوائل عام 2008 ، عندما مستثمر عقاري يمكن شراء منزل مع 10 في المئة ، واليوم مطلوب من المستثمر بدفع 15. ولكن ، كما إضافيا تجعد ، وعدد قليل من شركات التأمين الخاصة الرهن الكتابة ضد سياسات واستئجار المنازل وبعد ذلك ، مما يجعل 15 في المئة downpayment كافية. الأمر الواقع شرط ، لذلك ، أصبح الآن 20 في المئة.

ثم جاءت الرسوم.

كجزء من "الدفع للخطر" نموذج تسعير ، فاني مي وأضاف رسوم إلزامية لجميع المستثمرين من الممتلكات والرهون العقارية هذا العام. على أساس القرض إلى القيمة ، وهذه الرسوم هي :

* 75 ٪ أو أقل المركبة التكتيكية الخفيفة : 1.750 في المئة من الكمية المقترضة
* 75.01 -- 80.00 ٪ المركبة التكتيكية الخفيفة : 3.000 في المئة من الكمية المقترضة
* أكثر من 80 ٪ المركبة التكتيكية الخفيفة : 3.750 في المئة من الكمية المقترضة

لذا ، إذا الشخصية وتتضمن الخطة شراء العقارات والاستثمار في عام 2009 ، النظر في أثر مطابق للتشديد على أن المبادئ التوجيهية ، وأكبر وأعلى رسوم downpayments سيكون على الخط.

في كل شيء ، والآن قد يكون الوقت المناسب لجعل هذا العرض واستئجار العقارات. من المؤكد أن الأسعار قد تنخفض تسير إلى الأمام ، ولكن زيادة تكاليف الشراء قد تمحو مكاسب على المدى الطويل.

لا تدعوا لكم ردع هذا من الاستثمار في العقارات على الرغم من. هناك بعض ذكي جدا بطرق خلاقة تستطيع تمويل استثمارك الممتلكات. البائع والتمويل ، وتخضع للتمويل وإقراض الأموال من القطاع الخاص هي مجرد عدد قليل من هذه الخيارات. لنجاحكم في عام 2009!

مرحبا بكم في مدونة!
أرحب العقاري من إرسال BiggerPockets.com. بلوق تجمع لدينا من الخبراء في مختلف المجالات العقارية مع هدف حفظ القراء وأبلغ ما يصل الى سرعة. سواء كنت عقارية المهنية (المقرض ، السمسار ، مصرفي ، وما إلى ذلك) ، المستثمر (المالك ، زعنفة ، تاجر الجملة ، وما إلى ذلك) ، أو مجرد مستهلك ، أو المنزل المستأجر المهتمين في عالم العقارات ، وهذا هو بلوق مكان لكم للمشاركة!

يمكنك الاشتراك في موقعنا تغذية RSS ، والحصول على بلوق التحديثات عن طريق البريد الإلكتروني ، ونضم صوتنا الحر قائمة بريدية ، أو أفضل للجميع ، ونضم صوتنا إلى شبكة اجتماعية جنبا إلى جنب مع غيرهم من المهتمين 25000 العقارات والتعليم ، وابرام مثل هذه الصفقات ، والربط الشبكي ، والتسويق.

لدي ورقة عمل لي استخدام 'سريعة وقذرة' من الصعب شراء الاموال وتحليلها واعتقدت فما استقاموا لكم فاستقيموا لهم حصة معك... التحميل هنا! أولا إذا كنت لا أعرف الكثير عن عمل ، لا تقلق ؛ لكم ببساطة مدخلات قليلة العدد في القمة ، ورقة العمل تلقائيا وتحسب الميادين دون مساعدتكم. عليك الحصول على قراءة الانتاج.

لماذا استخدم هارد المال : نظريتي

اسمحوا لي أن أعطي الكلمة ليشرح لماذا هذا بلدي "هارد المال شراء" ورقة العمل. أولا ، أنا أكره بلدي وضع المال في شراء ، لأن أنا فعلا وضع لي وقتا ثمينا أشعر مضيفا أموالي على الحذاء هو صعب التحقيق. من الصعب مع المال أو ما يسميه البعض أموال المستثمرين من القطاع الخاص (رجال الغنية التي لديها اموال اكثر من مرة) تسعى لاقتراض لي ليس فقط الحصول على أموال لاعادة التأهيل ولكن الأموال وتحمل جميع التكاليف بما في مدفوعات الفائدة لمدة 6 أشهر. أكثر من هذا وقتا كافيا للوصول الى سوق العقارات إما استئجار أو بيع هذه الفرصة.

ورقة العمل الشاق المال

there'sa الشاشة أدناه بالرصاص... وبعد ذلك سوف يعطي بجولة على ما هو عليه.

أولا ، رمادية مجالات فقط هي المجالات التي تستخدم لإدخال البيانات. كل شيء آخر هو السيارات المأهولة قبالة هذه البيانات المجالات. "ويبرز الصفراء" هناك حتى يحصل المقرض الخاص بك الخاصة العين كاملة من الأخبار السارة! كما تحصل على "اكثر جدية" حول الممتلكات ، وكنت تفعل المزيد "معقدة" الحسابات ، ولكن هذا هو أساس ورقة عمل لبلادي المقرض الخاص لاتخاذ قراره من كل شيء... اذا لم تقدم ، وأنا لست شراء.

على سبيل المثال كيفية استخدام ورقة العمل هذه ، وتظهر الشاشة بالرصاص بلدي تكلفة الشراء على 61.54 ٪ و 65.24 ٪ بعد 6 أشهر... وإذا بي المقرضين قطع هو 65 ٪... أنا طلب استثناء من القاعدة. قد يقول "موافق" أو قد لا. ربما أكون قد لالفاكس "هذه الصفقة" لعدد من القطاع الخاص أو من الصعب أن نرى مقرضي الأموال التي تقبل بي استثناء.

الأموال الخاصة في تجربتي يريد 12 ٪ عن المعدل الاسمي وأسوأ حال ، و 5 نقاط... ويعكس ذلك ورقة العمل هذه. فإن ورقة عمل تعبر عن 6 أشهر من المسارات والفترة الزمنية لتنفيذ ما يزيد على تكاليف ذلك الوقت. الأموال الخاصة لا تقدم عادة في حال وهم يسمحون لك بالدخول في "أيا من الاموال الخاصة بك" في المركبة التكتيكية الخفيفة تزيد عن 65 ٪. فإن ورقة العمل يعطيني الثاني يتناول المركبة التكتيكية الخفيفة... واحد قبل 6 اشهر من عقد التكاليف... وبعد واحد. وهذا يتيح لي خيارات مع المال الخاص بطلب قرض.

القادم سترى عندما الناتج عن بيع ، ورقة عمل من أصل يبصق الأرباح الإجمالية لأسعار البيع من 80 ٪ من القيمة المقدرة المتزايدة في 5 ٪ من الخطوات ما يصل الى 100 ٪. حتى استطيع ان ارى الربح الإمكانات إذا "عقد" لأعلى سعر بيع قطع... أو منزل للبيع سريعة.

الآن حسب الاتفاق ، وأريد أن أرى توقعات التدفقات النقدية الشهرية أيضا. حتى أن هناك من المدخلات السنوية لضريبة الأملاك ، والتأمين ضد المخاطر التقديرات ، وكذلك 10 ٪ من تقديرات "إدارة النفقات". لا تتردد في إضافة أي إضافة إلى نفقات تكلفة الملكية مدير ، والإعلانات ، والشواغر ، وجمع من الخسائر ، وما يزيد على 10 ٪ أنا المطعون في "مؤسسة. التأمين "الميدان حتى كنت تظن تمثيلا كافيا" تدفق "ثم تقدير إمكانية الإيجار الخاص بك في هذا القفل في الحقل المناسب أيضا.

لخدمة الدين ، يفترض وجود 90 ٪ في القروض بنسبة 8 ٪ يستهلك أكثر من 30 عاما على 100 ٪ سعر البيع الرقم. إذا كانت هذه الشروط سخية جدا بالنسبة لك ، فلا تتردد لحساب التدفقات النقدية النهائي يدويا باستخدام الرقم الخاص بك الشهرية لخدمة الدين... اذا شعروا... كنت في الحظ ، لأن ورقة عمل من أصل السواعد جميل "مؤسسة. التدفق النقدي بالنسبة لك!

هناك بعض المجالات التي هي لطيفة لاظهار المستثمرين من القطاع الخاص مثل "التكلفة للقدم المربع الواحد" و "إيجار القدم المربع"... بل هي لمزيد من "هم" من أجلك.

ملاحظة : هذه هي ورقة عمل مفيدة "لتحديد والوجه" سيناريو استخدام 100 ٪ من الصعب المال... أو تحليل التدفقات النقدية الشهرية لمساعدتك على اتخاذ قرارات على المدى الطويل عقد.

المتعة والسعادة والاستثمار...!

العلامات : تحديد والوجه ، التقليب ، يصعب المال ، المال المقرض صعبة ، صعبة أموال القرض ، HML ، منزل الوجه ، Rehabbing

ومن 3am وأنت يقظان. انت الشعور أعباء كثير من مشاريع القوانين والدخل لا يكفي. تريد ذلك بشدة والمضي قدما ولكن لا يمكن ان يبدو لايجاد مخرج من الورطة المالية التي تتعامل معها. راسخا في قبضة والأرق ، ولكم بدوره على جهاز التلفزيون ، والإجابة على صلاتك ويبدو أمامك! هناك على الشاشة ويبدو هذا الرقم في أرماني تتناسب تماما مع غرار الشعر ، وماس رصع Rolex مشاهدة -- مثال للنجاح. بلده صوت الازدهار "اكسب الملايين يؤدون جراحة الدماغ! بالنسبة لي 995 دولار فقط من مجموعة الستة لمؤتمر نزع السلاح وسوف يعرض لك كيف تصبح الاعصاب في أربعة أسابيع فقط!"

سوف نرى أن أي شخص؟ بالطبع لا. ومع سقوط آلاف الحديثة لليوم ثعبان النفط البيع في مختلف يبيعان الحصول الغنية - خطط سريعة ونحن نرى باستمرار "المخزونات التجارية باستخدام ثبت نظام" ، و "الحصول على ثروة من الذهب الخاص بك" ، و "جعل الملايين النفط مستقبل "، ومرة كل الكلاسيكية" جعل ثروة في مجال العقارات مع عدم المال أسفل استراتيجية! "الناس يعرفون أن يكون طبيبا ، محاميا أو أخرى على درجة عالية من المهنية ويأخذ تعويض سنوات الدراسة والتدريب. ومع ذلك فإنها اعتقد ان بامكانهم تحقيق ثروات العقارية أو غيرها من الاستثمارات من خلال قراءة كتاب أو الاستماع إلى شريط المحددة.

ليلة النجاح

قصة حب من الناس الذين حققوا مع ذلك كبيرة ، أو أي جهد يذكر ، وهي تستمع الغناء ، جدلا ساخنا جديدا على الراديو ونفترض أن هذا الشخص دخل الاستوديو لتسجيل ، وخفض مستوى قياسي أسرع إلى الأعلى من الرسوم البيانية. ما لا نرى هي سنوات على طريق أداء غير طبيعي في الحانات ، حيث رفض سجل العلامات المرة تلو المرة ، وإلا بعد الكثير من الإحباط وتفان لا يموت ، فإنها في النهاية يعثر على شخص وسوف نعطيهم الفرصة. ويرى الناس في نجاح ، انهم لا يرون أن بدأ العمل به.

النجاح في الاستثمار العقاري وليس من السهل أيضا. قد ترى شخص رائع الغنية وتريد هذا النوع من النجاح لنفسك. مما لا شك فيه أن هذا الشخص يعمل بجد لتحقيق هذا المستوى من النجاح ، هل من العدل أن نعتقد أن حصل لك أليس لديها؟

البحث عن السرية

الجيل الجديد وwanna - المستثمرين باستمرار أن يسأل "ما الذي يمكنني قراءة الكتاب ، أو ما ينبغي بالطبع أنا؟" الاستثمار قراءة الكتب أو اتخاذ مسار يمكن أن تكون طريقة رائعة لتوسيع وتعزيز معلوماتك لك فرص النجاح ، ولكن isn ' ر بما فيه الكفاية. المعلمون هم هناك تتاجر مناهجها ومعسكرات للأشخاص الذين يبحثون عن صيغة سحرية. يعرف أن لها سوقا ضخمة في الناس الذين يريدون فقط يعتقدون أنهم بحاجة إلى معرفة سر ويمكن أيضا كما الغنية كما بيل غيتس.

آخر الأخبار : لا توجد سرية!

إذا كان هناك أي شيء على وثيقة سرية هي العمل الجاد والتعلم من الاخطاء الخاصة بك. فكروا كيف علمت لركوب الدراجة. هل قراءة كتاب أو الذهاب الى ندوة؟ لا ، أنت قافز على روجتها وأنت سقط والركبتين البشرة الخاص بك ، ثم نهض وفعل ذلك مرة أخرى. وفي نهاية المطاف ، وأنت تعلم أنها سهلة. متأكد من أنك قد عجلات التدريب وشخص لمساعدتك ، ولكن سرعان ما كنت وصلت إلى النقطة التي يمكن أن تفعل ذلك بنفسك. العقارات في عملية الكتب والدورات التدريبية الخاصة بك قد تكون العجلات والموجهين يجوز لك في البداية ، ولكن العمل الشاق الخاص بك سيكون سر نجاحك.

  أنا من أنصار الحظ وأجد صعوبة أعمل ، ولدي أكثر من ذلك. توماس جيفرسون

كنت قد سمعت مؤخرا أن هذا هو وقت كبير على شراء العقارات والاستثمار. وأحد أسباب ذلك هو أنك الآن تستطيع "التدفق النقدي" لهم من جديد. يبدو أن فكرة جيدة ، ولكن ماذا فعلا ترجمة؟ ما يجعل هذا أفضل وقت لشراء العقارات والاستثمار وعقد بدلا من 18 شهرا؟

وأود أن أعطيك لمحة موجزة عن اثنين من المفاهيم الرئيسية لجعل المال على الاستثمار في الممتلكات ، والسبب في ذلك هو الوقت المناسب تماما للحصول على عقد استثمار والممتلكات.

& تحديد فليب

وأنا واثق من الكثير منكم سمع كلمة "اصلاح & الوجه". هذا هو الأسلوب جعل من المال عندما يكون سوق العقار ثابت ويمكن التنبؤ بها وعدم استقرار. هذا المفهوم لشراء الممتلكات التي بأقل من قيمتها بالمقارنة مع البيوت الأخرى في المنطقة واصلاحها. النمطية التي استهدفت الإصلاحات بنود جديدة مثل طوابق ، السجاد ، والطلاء ، نافذة المعالجات ، المناظر الطبيعية ، وحمامات ومطبخ و الوزارات ، وغير ذلك. ومن الناحية المثالية ، أن تأخذ هذه الإصلاحات 1-3 أشهر فقط ، ثم قائمة الممتلكات للبيع على سعر أعلى بكثير. الهدف هو جعل الخاص بك بما يكفي لتغطية تكاليف الإصلاح ، مؤقت مدفوعات الرهن العقاري ، والابتعاد دولار 20k -- $ 60K الربح على تلك الممتلكات. مفتاح النجاح هو أن يكون لها الحق في الملكية وتحويل الملكية في أسرع وقت ممكن.

ومن الواضح أن هذا لا تعمل دائما كما هو مخطط لها ، وأحيانا تخسر المال على الصفقة. العوامل التي تساهم في خسارة أموال في ورطة & فليب الممتلكات اصلاح باهظة التكاليف ، وطريقة اتخاذ إصلاحات طويلة جدا ، أو عدم بيع الممتلكات على وجه السرعة. للأسف ، بعض فيكس & الزعانف متورطون مع الملكية قبل اكثر من عام عندما تحولت السوق ، وإما الخسارة واتخذ بيعها بأقل من سعر التكلفة أو حولتها الى استئجار العقارات. هذه ليست مثالية لوضع استراتيجية خاصة بها واستئجار العقارات ، وذلك لأن معظم هؤلاء الناس لا تزال آخذة في خسارة شهرية تأجير هذه العقارات اليوم. أشعر بأنني السلطة حول هذا الموضوع ، لأنني الخاصة واحدة من هذه الأنواع من الممتلكات نفسي.

التدفقات النقدية

هذا هو مفهوم يستخدم لتحديد الممتلكات التي ستجعل جيدة الإيجارات. كلمة "التدفق النقدي" إلى مبلغ نقدي يولد إيجار المنزل ، ويستخدم على أساس شهري. التدفق النقدي يمكن أن يستخدم كمؤشر لاستئجار منزل القوة المالية. عندما يتعلق الأمر تأجير الممتلكات استثمارك أنها تفضل أن يكون إيجابيا في التدفق النقدي ، في حين انك جني ربح على أساس شهري. بسبب ارتفاع أسعار السكن في بعض المناطق مترو ذلك فمن الصعب جدا العثور على منازل إيجابية مع التدفقات النقدية ، ولكنه ليس مستحيلا. هنا هي بعض العوامل نظرنا لتحديد التدفق النقدي للممتلكات.

يجب عليك أولا حساب تكلفة شهرية الملكية (التي تسمى أحيانا الجوز). أنت في حاجة للنظر في جميع التكاليف المرتبطة الممتلكات بما الرهن الدفع الرئيسية ، والفوائد والضرائب والتأمين) ، والرسوم وإدارة الممتلكات ، وهوا المستحقات ، ومجمع الخدمات ، وضمان المساكن ، وما إلى ذلك التكلفة الشهرية لن تكون مشمولة في بلدكم المستأجرين ، ولكن أيضا يجب أن تكون مشمولة في أوقات عندما كنت ملكا ليست مستأجرة. كما يأخذ في الاعتبار إذا كنت تحتاج إلى إصلاحات الفورية إلى الوطن لجعله جاهزا للمستأجرين.

وبعد ذلك ، عليك ان تحسب مقدار ما يمكنك استئجار منزل ل. وإنني أقترح عالية باستخدام ممتلكات مدير متمرس لمساعدتك في هذا التحليل. لا يمكن أن يساعدك هذا الشخص الحق في تحديد سعر الإيجار ، ولكن يمكن أيضا أن تساعد في تحديد الحالية شغل الإيجارات داخل المنطقة. وينبغي أن يقدم فكرة عن المدة التى ستستغرقها تأجير الممتلكات الخاصة بك.

عندما طرح التكلفة الشهرية (الجوز) من المحتمل الإيجار الخاص بك ستحصل على تلك الممتلكات التدفق النقدي الشهري للعدد. معظم الناس تنجذب نحو إيجابي مع خصائص التدفقات النقدية -- ولكن بعض الناس سوف تنظر أيضا في أن مجرد ممتلكات "حتى خروج" مع قصد بيعها في غضون سنوات قليلة في تقديره لقيمة.

لماذا هذا وقت مناسب للشراء؟

واحدة من أكبر العوامل في العثور على الممتلكات جيدة وسيكون التدفق النقدي في سعر المنزل. على أن يتم تسديد الرهن على الممتلكات تشكل الجزء الأكبر من الكلفة ، و كنت تريد العثور على تأجير الممتلكات في انخفاض سعر الشراء. يبدو هذا المنطق (Duh!) ، ولكن سعرها رخيص لا يعني دائما it'sa قدرا.

اليوم سوق الاسكان قد شهد عددا قياسيا من المبيعات قصيرة ، وحبس الرهن ، وقبل حبس الرهن ، والأسى ، وممتلكات المصرف! بعض أسعار المساكن في بعض المناطق التي انخفضت أكثر من 30 ٪ من حيث كانوا قبل 18 شهرا. هذا يمكن بسهولة علامة السعر المنخفض نقطة مبيعات المساكن للسنوات القليلة القادمة. عندما رأيت في السيناريو التالي : هل يمكن أن يعتقد أن هذه الممتلكات ليست متاحة فعلا. لذلك يمكنني أن أقول بصراحة ، كنت حقا... لقد بدا لأن ، ما عليك سوى العثور على الممتلكات التي تعمل!

على سبيل المثال :

هنا منزل عائلة واحدة (3bd/2ba) في تمب ، من الألف إلى الياء قرب سكة الحديد الخفيفة. ومن المصارف التي تملكها ، وانهم يطالبون 150K دولار (تقدر بمبلغ 205K) ، وأنها سوف تدفع كل التكاليف الخاصة بك مع اغلاق كامل لسعر العرض. الملكية أساسا في هذه الخطوة ، وعلى استعداد للاحتياجات قليلا الطلاء. انت لا تدفع بانخفاض 20 ٪ (30000 دولار) و 80 ٪ من التمويل (120000 دولار) على 30 سنة ثابتة (6.75 ٪).

& الاهتمام الرئيسي هو دفع مبلغ 778/mo + $ 50/mo اعتصامات اصحاب المنزل. + $ 92/mo مجموع الضرائب العقارية PITI = = $ 920/month. عليك أيضا أن يقرر أن يكون مدير الممتلكات (فكرة جيدة ل65/month دولار ، وأخرى لا تجد التكاليف الشهرية الخاصة بك التكلفة الصافية بمبلغ 985/mo.

عقاري الخاص بك لا أبحاثهم ، ولكم أن يبلغ الإيجار على 3 غرف نوم في حدود 2.5 ميل من ASU ينبغي دولار لاستئجار 1130/mo. وإذا كنت تحصل عليه قبل 20 أغسطس قائمة ^ال ، يجب أن تكون قادرة على الايجار في حدود 2 أسابيع.

1130 دولار للإيجار -- ($ 985) = 145 دولار تكلفة الشهر إيجابية في التدفق النقدي. ويبدو أن هذا السيناريو جيدة جديرة بالاستكشاف. هنا ايجابيات :

• هل لديها القدرة على تقديم مبلغ 145/month التدفق النقدي.
• لديك ثابتة القرض 30 سنة ، وذلك كل شهر الرئيسية الخاصة بك على التوازن وتنخفض.
• لديك مصدرا كبيرا للخصم الضرائب في نهاية العام
• كنت قد حصلت للتو الممتلكات بمبلغ 55000 الإنصاف في ذلك.

ما ورد أعلاه هو مجرد مثال واحد من السيناريو الأساسي آلاف القائمة. المستثمرين يجد نفس السيناريو في معظم الكليات المدن. ان تكون هناك الكثير من الخصائص التي سلبية التدفق النقدي بعد تحليل دقيق. ولكن المفتاح لإيجاد الحق في التدفقات النقدية الملكية يبدأ العمل في بناء الفريق والبحث عنهم.

وختاما

الممتلكات الاستثمارية وليس الجميع كوب من الشاي. ومع ذلك ، إذا كنت قد فكرت في الماضي ، اليوم سوق الاسكان وتوفر فرصا كبيرة لشراء العقارات "ان التدفق النقدي". إذا كنت تنتظر سوق الإسكان للحد من المخزون و"تشديد" لشراء العقارات للاستثمار -- أنت السفينة في عداد المفقودين.

وهناك الكثير من المفاهيم والتقنيات التي لم أتطرق اليوم ان وسوف يسعدني أن أطلعكم إذا كان لديك اهتمام

• الاستثمار في شراء الممتلكات الرئيسي الإقامة (2 ٪ -- 5 ٪ لأسفل)
• الاستثمار في شراء الممتلكات منزل ثان (5 ٪ -10 ٪ لأسفل)
• شراء متعددة (2 -- 4 وحدات)
• 8 طرق خلاقة لإيجاد الخاص بك 20 ٪ دفعة أولى
• شراء استثمار العقارات التي تحتاج لاعادة التأهيل لبانخفاض 10 ٪
• شراء منزل جديد واستخدام الحالية باعتبارها استئجار منزل

الناس في الاستثمار في العقارات لعدد لا يحصى من أسباب مختلفة. بعض الناس لديهم خطة واضحة للغاية ما يريد إنجازه ، والبعض الآخر في القفز على هواه. يمكن مغر للغاية لمعرفة مقدار الثروة التي يمكن أن تنشأ في قطاع العقارات. مع وجود الكثير من السبل المختلفة المتاحة للمستثمر الجديد ، الذي هو حق لك؟

هل يبدأ من خلال الطيور كلب أو تاجر الجملة؟ كثير من الناس في اختيار هذا الطريق لانهم ليست لديها فرص الحصول على رأس المال ما هو مطلوب لتتبع المسارات الأخرى. هل تحاول يدك في كونه المالك؟ هذا ويمكن أن تكون رائعة وسيلة لجمع الثروة على المدى الطويل ولكن يمكن أن تكون مصدرا للإحباط أيضا. ربما كنت تبحث على الوجه ويزداد الغني. هناك عدد كبير من صفقات كبيرة قد تكون. واضح ويتمثل التحدي في القدرة على الوجه بها الى المشتري على استعداد لائقة الربح.

ويساهم بلدي الطريق

طريقي هو اتباع الطرق لاعادة التأهيل. وقد أدى هذا الاتجاه في ظرف ، وليس الرغبة العارمة للعثور على ثروتي في العقارات. كنت في مرحلة في حياتي عندما كنت أبحث لشراء منزل لنفسي. اشتريت "يتدخل" لأنني كنت قادرا على شراء منزل في حي أفضل عن طريق استخدام عرق بلدي الإنصاف. أنا اكتشف ثلاثة أمور rehabbing عن المنازل :

1. كان لدي موهبة لذلك.
2. لقد استمتعت به.
3. انها طريقة رائعة لكسب المال.

Rehabbing ، دون شك ، ليست للجميع. هناك الكثير من الفخاخ التي تنتظر مبتدئ. تجاوز التكاليف تكاد تكون مضمونة ، وكذلك مشاكل غير متوقعة. ومن الصعب على المخضرم rehabber على الالتزام بإطار زمني ، وسجل هاميلتون rehabbing ومن المؤكد ان يتجاوز وقته تقدير. Rehabbing تتطلب تركيبة عقلية معينة للقيام بذلك بنجاح. إذا كنت غير مستعد للتعامل مع الاحباطات التي تواجه ، يجب السير في طريق مختلف.

ماذا كنت تفعل استمتع

مع وجود الكثير من الجوانب المختلفة للاستثمار العقاري ، فإن من المؤكد أن يكون شيئا جيدا انك في والتمتع بها. كثير من الناس الذين يستثمرون في استئجار العقارات نجد أنها ليست محددة لها. التعامل مع المستأجرين قد يكون من الصعب جدا ومرهقة. يمكنك تجنب الكثير من ذلك من خلال استخدام ممتلكات مدير ، ولكن لديها مجموعة من المشاكل. ثم لديك للتعامل مع عمليات الإصلاح والشواغر. غير أن كثيرين آخرين لا مشكلة مع هذه المسائل.

لا شيء في الحياة هو الكمال ، ولكن عليك أن تختار ما هو أفضل بالنسبة لك. قضاء وقت التحقيق في مختلف جوانب الاستثمار حتى تجد ما كنت تعتقد أنك سوف تتمتع. تمضي ببطء حتى معرفة ما إذا كانت مناسبة لانك لا سيما أن أسلوب الاستثمار. عندما تكتشف المتخصصة الخاص بك ، التي تديرها معها.

إيجاد الخاص بك "لماذا"

من أجل تحقيق أي هدف في الحياة لها معنى. السنة الجديدة قرارات كبيرة على سبيل المثال. معظم الناس الذين يتخذون القرارات في بداية السنة منها كسر بسرعة. توقفوا عن التدخين لفترة وجيزة ، والتمسك الحمية حتى تحصل على النفحة من كعكة جديدة لزجة ، أو العمل للخروج من الديون حتى يروا شيئا للبيع على الإطلاق أن تكون لدينا.

إذا كنت قادرا على الحصول على اتصال مع "لماذا" لديك فرصة أكبر للوصول إلى هدفك. يمكنك التفكير في الاستثمار حسب طريقة رائعة لكسب المال ، ولكن ماذا سوف تفعل ذلك من أجل المال؟ ربما كان ذلك يعني المزيد من الوقت مع عائلتك أو الوقت لمتابعة الأنشطة التي تتمتعون بها. ربما لديك الرغبة في الخروج من سباق الفئران التي هي نموذجية 9-5 الشركات المهمة. أيا كان ، كنت مشهد ماذا تفعل شيئا ، لديك فرصة أكبر لمتابعة ذلك.

ما تحصل عليه من خلال تحقيق أهدافك ليس مهما بقدر ما يصبح من خلال تحقيق أهدافك. -- منعرج Ziglar

العلامات : تحديد الأهداف ، والعقارات ، والعقارات والاستثمار ، واعادة التأهيل ، Rehabbing ريتشارد وارين

عندما كنا في سوق العقارات تعود إلى طبيعتها؟ متى عودة الأمور؟ عندما كنت وسوف تتمكن من الحصول على $ 0 انخفضت القروض من جديد؟ متى يكون قبل تمكني من الحصول على القرض الأول لا يستطيع؟ عندما كنت وسوف يكون قادرا على العودة الى التقليب في طريقي الى الثروة الفاحشة؟ الجواب البسيط : أبدا! أي حظ في تلك الأيام ولن يعود.

اشياء مجنونة وكان ذلك في عالم العقارات investin ز لفترة طويلة. وجاء الناس لقبول هذا الجنون كما هو القاعدة. كان هناك الكثير من المستثمرين المبتدئين في السوق ، الذين يعتقد أن الهوس الذي كنا نشعر وكانت الطريقة التي كان من المفترض أن يكون. الكثير منا كان قد حول لحظة ، وينبغي له أن يعرف على نحو أفضل ، حوصرت في هستيريا كذلك. وكما هو الحال مع أي تشجيع الاستثمار في السوق ، عندما انفجرت فقاعة المضاربة على عدد الاشخاص الذين كانوا غادروا عقد الحقيبة. وهناك عدد كبير من الذين فقدوا المال مرة أخرى على الإطلاق للاستثمار في العقارات. سوف اللوم في سوق العقارات على غرار تلك التي تستثمر في أسواق الأوراق المالية أو السلع تفعل عندما لا تسير الأمور السيئة. يجب أن يكون إلقاء اللوم على نفسها بنفسها وتوقعات غير واقعية.

إن رقاص الساعة يتأرجح

تداعيات انفجار فقاعة هو ان الامور قد تحولت بعيدا في الاتجاه الآخر. المقرضين أن أحرق بها كذاب القروض والضباب واحد في المرآة الآن تخشى على تمويل حتى مؤهلة المقترضين. أنهم أيضا قد حوصروا في حمى المضاربة ، وقدم العديد من القروض التي ما كان يجب ان يتم الموافقة عليها. نخاف من تعقيد أخطائهم ، وهم الان في حالة من الشلل. هذا النقص في السيولة magnifyng هذه المشكلة. كيف يمكن استعادة السوق ، حتى إذا هم مؤهلين لا تستطيع الحصول على تمويل؟

هناك صفقات رائعة في كل مكان هذه الأيام. في خلال أيام السوق التحدي هو تجميد الممتلكات من قبل شخص آخر لا. القضية اليوم هي قادرة على تمويلها. العديد من المستثمرين وذكر أن تعتمد على الدخل من الحصول على قروض للاستثمار العقاري. الإفراط في التصحيح في أسواق الائتمان قد تسبب العديد من المقرضين للقضاء على مثل هذه البرامج أو تغييرها بهذه الطريقة أنها أكثر صعوبة في التأهل لها.

الحكومة قفز أيضا. ولاية نيفادا قانونا أن محاولات للقضاء على استخدام القروض وذكرت الدخل (جمعية بيل 440). في حين أن هذه القروض لا تزال قائمة إلى حد ما ، في ولاية نيفادا المقرضون إلى اتباع مجموعة من المبادئ التوجيهية صارمة قبل الموافقة على القروض من هذا النوع. وقرر عدد كبير من المرابين المنتج للقضاء تماما على التوالي بدلا من المجازفة متعارض للقانون.

وهي الطريقة التي نتناول بها وهل

المقرضين الامور في نهاية المطاف على بلوغ هذه الغاية. يحتاجونها لتقديم الأموال من أجل البقاء. القواعد التي ستخضع للتغيير لان السوق تكيف. المستثمرون في نهاية المطاف ، يكون قادرا على شراء العقارات ، ولكن مع تغيير لقواعد المؤهلة. الفائض في المعروض من المساكن على السوق ستستوعب في الوقت المناسب وعند نقطة ما العرض والطلب سيصل الى نقطة التوازن. العقارات سترتفع طائر الفينيق من الرماد.

المستثمرين ، ونحن مرة أخرى على الحاجة إلى البحث عن الصفقات التي تجعل من الناحية الاقتصادية. لشراء مع الأمل بأن السعر قد يرتفع ما لم تستثمر ، أن المضاربة. ينبغي لنا أن نبحث عن صفقات معنى عند شرائها. يجب عليك أن تكون قد حددت بوضوح الأهداف الاستثمارية ومتابعتها. ربما كنت لاستثمار التدفقات النقدية في رأس المال أو بناء أو التقدير على المدى الطويل ، أو لأي سبب آخر. مهما كان هذا الهدف ، ليكون ذلك صحيحا ، ويكون حريصا على ألا ننشغل الجنون التي ستحدث لا محالة في المستقبل.

يميز بين المهتمين ، والتي يجري ارتكابها. عندما كنت ترغب في القيام بعمل ما ، أنت تفعل ذلك فقط عندما يكون ملائما. عندما كنت ملتزمون متابعة -- مهما كانت -- لا أعذار. -- مايك كريزيفسكي ، ديوك الزرقاء الشياطين

العلامات : التمويل ، والإسكان والعقارات والاستثمار

كلما أشارك بلدي المحلية والاستثمار العقاري النادي اجتماع شخص باستخدام نفس البيك اب خط النهج حتما لي : "سأشارك في البيع بالجملة ، ويمكن أن أعطي الكلمة لأنني عندما كنت اتفاق؟" معظم هؤلاء الناس لم يروا أو يسمعوا من جديد. ويبدو ان معظمهم من حضر بعض جورو لعنة على كيفية جعل باكز كبيرة في قطاع العقارات وحتى لو كنت لا تملك مالا. أنها تقع فريسة لفكرة انه من السهل في الواقع ، مجرد التوصل الى اتفاق وذلك على الوجه المستثمر. كيف يمكن أن يكون من الصعب؟

أما معلمو قد يفكر هؤلاء الناس أنه لا يوجد شيء له. الواقع هو أن العثور على صفقات البيع بالجملة ليست مهمة سهلة. معظم هذه المبتدئين هي غير مستعدة للقيام بهذا العمل. إذا توصل إلى اتفاق أنها لم تفعل سوى نصف العمل. النصف الآخر هو وجود أحد المستثمرين لبيع العقد.

ومن هو التوصل الى اتفاق؟

كثير من هذه wanna - تكون الجملة لا يوجد دليل على ما هو جيد. لا يمكنني حتى أن أبدأ احصاء عدد المرات التي كنت طالب مع "الساخنة" للتوصل الى اتفاق إلا أنه متأكد من هو الخاسر. ألف منزل للبيع 80 ٪ من القيمة السوقية ليست صفقة. والحقيقة هي أن أي شخص يمكن أن تجد مثل هذه الصفقات. إذا كنت ستكون بالجملة عليك العثور على الممتلكات العقارية التي تتعامل أو أنك لن تكون قادرة على تقديم أي أموال.

rehabber بأنه يمكنني استخدام المعادلة التالية :

(وبعد اصلاح القيمة × 70 ٪) -- تكلفة الترميم = الحد الأقصى لشراء Pric ه

في السوق ، لدينا اليوم الأول للبحث عن ، والعثور على أفضل الصفقات من ذلك بمفردي. بالنسبة لي لدفع رسوم الاحالة الى انه تاجر الجملة والأفضل أن يتم جلب لي بالتدخين الساخنة. في 15 عاما باعتباره المستثمر العقاري لم يسبق لي اشترى عقدا من تاجر الجملة. ليس عندي شيء ضد ذلك ، انها مجرد أن أنا لم تعرض على صفقة أفضل من يمكن أن يحصل لي وحدي.

هل المنزل

اتخاذ الوقت اللازم لتعلم حقا ما هو جيد في السوق. ذلك يعني أن نفعل الكثير من legwork والنظر في الكثير من الممتلكات. التحدث مع المستثمرين وأخذ الوقت لمعرفة ما يبحثون عنه. البحث عن الماس في الخام. إذا كنت تبحث عن صفقات عن طريق وكلاء العقارات أو باستخدام MLS ، أنت تهدر وقتك. أنت في حاجة للعثور على الصفقات أن لا أحد يعرف عن آخر.

أنت أيضا بحاجة إلى بناء المستثمر الخاص بك في القائمة. هذه القائمة تحتاج إلى حد كبير طالما ان المستثمرين قد لا تكون دائما في طريقة الشراء. ويمكن للمستثمرين شراء بعض منازل عدة في الشهر ، في حين أن البعض الآخر لشراء واحدة أو اثنتين في السنة. في حين أن من المهم أن تبقى على اتصال مع المستثمرين ، من المهم أيضا أن لا تضيع وقتها. إذا كنت شخصا دعوة ثلاث أو أربع مرات لعرض صفقات الفقراء ومن المرجح ان المستثمر سوف تتوقف مكالماتك.

تمسك به

كل مهنة لها منحنى التعلم. لمعرفة أي عمل يجب أن نخرج هناك ونفعل ذلك. السبب في أن العديد من تجار الجملة وسجل هاميلتون بعد وقت قصير هو أنها أصعب بكثير مما كانوا يعتقدون. بالنسبة لكثير من الناس انه من الاسهل بكثير ان استقال والانتقال إلى شيء آخر مما هو عليه لاكتساب الخبرة اللازمة في إنجاز العمل. يمكن أن يثبط العزم على العمل يوما بعد يوم دون العثور على معالجة حقيقية ، ولكن تخيل كيف سيشعر الخير لك مرة واحدة في النهاية.

كل ما يأتي به من الزحام في حين ينتظر. --
A. توماس أديسون

العلامات : الاستثمار العقاري ، Rehabbing بالجملة