عندما يقرر الناس في المقام الأول لشراء مبنى سكني من الشائع لهم أن أبدي بعض الاخطاء التي يمكن تجنبها بسهولة. الخطأ الأكثر شيوعا الذي أراه جعل المستثمرين الجدد ليس لديها ما أحب أن أشير إلى بوصفها "أداة المستثمر في الصدر".

على سبيل المثال ، إذا كنت تريد بناء منزل كنت في حاجة الى بعض الامور للبدء. أنت تحتاج أولا إلى صيغة للمنزل وضعتها مهندس. وثانيا ، كنت بحاجة الى امتلاك الأدوات المناسبة لاستكمال بناء فعلا ، أنت تحتاج الأظافر ، المطارق ، ومناشير والتدريبات العمل على المواد الخام. والحمد لله ، والاستثمار في مبان سكنية لا يتطلب أي الأدوات المادية أو المهارات. ومع ذلك ، فإن الاستثمار في مبنى سكني يتطلب نفس النوع من التخطيط والعقلي في هذه الحالة الخاصة بك "أداة الصدر" هو في الواقع "أداة الصدر" المعرفة.

أن يكون النجاح في شقة مع المستثمرين ، ويجب أن يكون لديك خطة!

أفضل طريقة للحصول على هذه الأدوات التعليمية الأساسية لقراءة العديد من الكتب والمجلات عن هذا الموضوع. أول وأهم أداة أن المستثمر لا يمكن أن يكون هو القدرة على تحديد قيمة الاستثمار من مبنى سكني. لا توجد وسيلة أن المستثمر لا يمكن أن تكون على يقين من أن الشخص سيكون نقدي لشراء بقرة أو حفرة من دون الاموال اللازمة والقدرة على تحليل قيمة المبنى. لا نهاية لها وجود مجموعة من المعلومات المتاحة عن نسبة تغطية الديون ، والحد الأقصى للأسعار العقارات التقييم. في رأيي أول مرة العقارات التجارية المستثمر يجب أن تعمل مع واحد بسيط العقلية "أداة" أو قرينة ، وهذا لتحديد ما يجدر بناء له أو لها ، وتجاهل كل شيء آخر تقريبا. وهذا يعني أن المستثمر يجب أن نتجاهل ما يكاد أخرى مماثلة في أسعار العقارات في الفترة الأخيرة للبيع في المنطقة. وبدلا من ذلك ، فإن المستثمر معرفة الأسعار التي تسمح له أو لها على شراء الممتلكات والأرباح والتدفقات النقدية التي جعله استثمارا جيدا.

من أجل هذا الرقم ما عليك أن تدفع الثمن لمبنى سكني ، على افتراض على سبيل المثال التي تريد تحقيق بعض العودة ، أو كاب سعر استثمارك سنويا ، لمجرد استخدام المعادلة التالية :

صافي إيرادات التشغيل
__________________ = السعر يمكنك الدفع لتحقيق سعر المرجوة كاب
سعر الرسملة

الصورة الائتمان : jthetzel

مرحبا بكم في مدونة!
أرحب العقاري من إرسال BiggerPockets.com. بلوق تجمع لدينا من الخبراء في مختلف المجالات العقارية مع هدف حفظ القراء وأبلغ ما يصل الى سرعة. سواء كنت عقارية المهنية (المقرض ، السمسار ، مصرفي ، وما إلى ذلك) ، المستثمر (المالك ، زعنفة ، تاجر الجملة ، وما إلى ذلك) ، أو مجرد مستهلك ، أو المنزل المستأجر المهتمين في عالم العقارات ، وهذا هو بلوق مكان لكم للمشاركة!

يمكنك الاشتراك في موقعنا تغذية RSS ، بلوق الحصول على التحديثات عن طريق البريد الإلكتروني ، ونضم صوتنا الحر قائمة بريدية ، أو أفضل للجميع ، ونضم صوتنا إلى شبكة اجتماعية جنبا إلى جنب مع غيرهم من المهتمين 25000 العقارات والتعليم ، وابرام مثل هذه الصفقات ، والربط الشبكي ، والتسويق.

العلامات : مبنى سكني وبطبيعة الحال ، مبنى سكنى والتعليم ، ومبنى سكني والاستثمار ، ومبنى سكني الأخبار ، شراء مبنى سكني ، في شراء شقق

في حين كان لها منذ فعلنا واحد من لقاء مع المستثمرين المقابلات. . . ويحدوني الأمل في أننا سنصل إلى ما بعد هذه أكثر انتظاما! ومع أخذ ذلك في الاعتبار ، لدينا عظيما لك مقابلة مع مستثمر عقاري ريتش Weese!

الوفاء للعقارات المستثمرين ريتش Weese

متى لك الاستثمار في العقارات؟

أنا متأكد من عدم وجود عدد كبير جدا من أعضاء بي التي مضى عليها أكثر مني! لقد شاركت في الكثير من الأمور ، والنظر إلى جميع جوانب العقارية ؛ الركود ، اللوالب التضخم ، وخفض التقلبات من العقارات في كثير من مناطق مختلفة من البلاد.

بدأت في العقارات عن طريق الصدفة في عام 1972. كنت في بلدي 3rd العام للكلية ، وحثت على ترك ومحاولة بيع العقارات لصديق. وكان وسيط ، وكان دائما يحاول بيع أنا وزوجتي شيئا. لم يكن لدينا المال ، وكنت أعمل الفا بيتا للأسواق في أفران الطبخ والتنظيف والجبن سيور ناقلة في الفترة من 3 حتى منتصف الليل ، والذهاب إلى المدرسة خلال اليوم.

أخبرنا عن أول صفقة

صديقي جدا واستمرار البحث عن العقارات والاحتفاظ بها لاظهار الأول زوجتي وصديقي حاولت بيع منزل لنا ، لكننا كنا نعيش في شقة بمبلغ 110 شهريا. أي بيت كان خارج نطاق أعمالنا. في النهاية ، وجد أنه كان طابقين 24900 $ ، وكان كل من الجانبين 2 غرف نوم وحمام 1. قال لنا أحد FHA دعا برنامج 221 - مد 2 المطلوب فقط أن حوالي 3 ٪ وبانخفاض في مجموع التكاليف الختامية. الدفع كان على وشك أن 215 دولار شهريا ، وقال امام وحدة لالمستأجرة 140 دولارا. يمكننا أن نعيش في وحدة أخرى ، ومرآب ، وإلا دفع الفرق من 75 دولارا في الشهر. بدا ذلك جيدا ، إلا أننا لم يكن لديها 3 ٪. الوسيط جعلني صفقة. إذا كنت توافق على الذهاب إلى العمل بالنسبة له (1) لسنة ، كنت تعطيني بيع لجنة عن 750 دولارا. التي من شأنها أن تدفع الى حد كبير لدفعة أولى ، ولذا فإنني اتفق والمسجلين في المدارس Lumbleau العقارات في سانتا أنا ، كاليفورنيا. لقد قال لي بائع 'الترخيص في خلال 28 يوما من البداية الى النهاية. شراء وانتقلت الى طابقين ، في أول صفقة 330-334 الجوزة ، habrá في لوس انجليس ، كاليفورنيا.

كيف تبدأ الاستثمار؟

ليس فقط لم أحصل في العقارات عن طريق الصدفة ، وإنما أصبحت المستثمر عن طريق الصدفة على الصفقة الأولى هذه مزدوج. بدأت في بيع المنازل ، ويكره ذلك. ومعظمهم يعملون مع زوجة الزوجين ، تبين لها منازل ، فإنني سرعان ما أدرك أن ذلك لم يكن ما أردت.

في هذا الوقت نفسه ، أنا وزوجتي قد تنظيف فناء مزدوج لدينا ، وإزالة بعض بلاب خشب تركيب سياج على طول الجبهة. يوم واحد من زميل توقف وسأل إذا كنت بيعه! وأعتقد أننا بذلك تملكها 3 أشهر. قلت إنني لا أعتقد ذلك ، وكنت وأوضح أنه اشترى للتو. وتساءل عن مدى لم أدفع؟ قلت له ثمن ، وسأل إذا كنت تبيع ل5K أرباح 29900 $؟ فإن كان 5K كمية ضخمة لشخص كسب 1.35 دولار في الساعة. قلت له نعم ، وليس تحقيق كنت حقا على وشك الحصول على التعليم. انه حقا المستثمر. عرض التالية ؛

1. ألف منزل حوالي 1000 دولار من الأسهم التي كان قد اشتراها من نفسه على 221 - D2 برنامج قرض.
2. مذكرة عن 1000 دولار مع الفوائد من 83.33 دولار في منطاد ومو 2 سنوات.
3. قديم الطراز رأسا على عقب حوض الاستحمام بورشه للسيارات (60ish؟).
4. 1500 دولار نقدا.

كنت قد العجلات ، والنقود في جيبي ، فعلي المنزل ، و83 دولارا في الشهر للمساعدة في دفع إعانة المنزل! فعلنا هذا الاتفاق ، وأصبح غير قصد المشاركة في تبادل الطاقة المتجددة ، وعلم من المستثمر الحقيقي. وأصبح هذا أول استثمار وكذلك أول صفقة التبادل الاول والبيع الأول.

اجتذبت ما كنت لتصبح مستثمر عقاري؟

لقد وجدت العرض الذي تقدمت به هذا الشخص على مزدوج شيئا مثيرا وكنت أرغب في متابعة ولقد اشتركت تبحث عن غيرها من الممتلكات.

هذا وأصبح أول زميل جورو. كنت قد وجدت فعلا بلدي المتخصصة! كنت أحب تجاري أو القيام الصفقات. كان أكثر بكثير من مجرد متعة تظهر المنازل. لقد بدأت عمليات شراء استثمارات أخرى. أنا وزوجتي تقدم في التوصل الى اتفاق. كنا نعيش على دخلها ، على بعد حوالى 500 دولار شهريا ، واستثمار كل ما أدليت به الى العقارات. حاولت اقناع الآخرين إلى أن يحذوا حذونا ، لكنهم رأوا لي كطفل صغير لا خبرة. خرجت وفعل ذلك لنفسي. وسيط بلدي بدأت تطلب مني ولكن الأسئلة التي تتخذ لجنة وأجزاء من بلدي! قررت أن احصل على ترخيص الوسطاء وفتح مكتب. لقد التقيت شخصا في عقارات المدرسة أنني على قناعة للعمل بالنسبة لي ، وكذلك استعان صهر. 3 منا فتح مكتبا في مجال Placentia بدين وقصير ، في كاليفورنيا. ويحمل اسم "مايك Weese الاستثمارات". انه الوقت المثالي في منطقة مثالية! بدأنا في تقديم الكثير من الاموال في معظمها على الصفقات ، وجدنا أنفسنا واشترى حصل اللجان. اشتريت كاديلاك حمراء جديدة وبدأ الناس في الإشعار الأول تتقدم. كنت تعيش في نفس المنطقة من كاليفورنيا حياتي كلها ، جاءت من الطبقة الدنيا ، ودخل الناس شاهدوا الفرق. وكان ذلك عام 1974.

ما هو حلمك الصفقة؟ هل كان لديك "حلم اتفاق" بعد؟

في عام 1974 ذهبت للبحث عن موقع المكتب الجديد. كنت أفكر كبيرة جدا في ذلك الوقت. هو كان أول استثمار مخيف حقا. لقد وجدت جديدا الشاغرة 30000 قدم مربع ، وقرر مجمع مكاتب كنت في محاولة لشرائها. $ 1475000 كان البائع والمطور وانه يريد 10 ٪. كان تحويل القرض مع متروبوليتان الحياة اعتصامات. ومن شأن التحول من البناء إلى 80 ٪ عندما الدائمة بالكامل. كان ذلك قائمة لجنة 3 ٪ وافقت على دفع مبلغ لي 40K. الآن أنا فقط بحاجة 100K دولار تقريبا. كنت قد اشتريت من كبار السن 17 وحدة في ويتير ، كاليفورنيا ، وطلب منه ان كان بامكاني ايجاد علما دولار 60K. وقال انه بخير ولكنه يريد بأنها 2nd دولار 40K و3rd دولار 20K. منحته المرونة اذا كان هناك حاجة لبيع واحد ضد واحد أو الاقتراض. الآن ، وكنت بحاجة إلى 47،500 دولار. وإنني على قناعة والدي وزوجتي والدي لوضع كل دولار 20K. أنا لا تزال هناك حاجة إلى 7500 دولار. أنا أول شخص للانضمام الى استأجرت لي في بلدي والعقارات ، وصديقي وافقت على ذلك. قدمت العرض ، وكان من المقبول. وكان الدفع لدينا 14،909 $ شهريا. فما استقاموا لكم فاستقيموا لهم التوصل الى اتفاق عن طريق التفاوض فيها باني سوف تدير وبناء عليه عقد الإيجار وتسدد لي 8 ٪ نقدا على العودة النقدية لمدة سنة واحدة. في نهاية سنة واحدة ، كان لي مشكلة اذا لم يكن المستأجرة.

أعطينا أسماء لبناء "Weese المالية بلازا" ، ووضع مكتبنا الجديد فيه والآن أنا حقا تبدو ناجحة وبدأ الناس يحضرون لي الباعة والمستثمرين على حد سواء. هؤلاء الناس كانوا كنت تحدث من قبل ، الآن مهتمة ما أردت قوله. لقد بدأت في عقد حلقات دراسية ، وبناء عليه قد اقلعت للتو. الناس كتابة الشيكات والمبيعات بدأت بلادي الطيور التى تعانى منها العديد من الممتلكات في الدول الغربية. لقد بدأت به القرض العقاري (يتوهم اسم الشراكات المحدودة). كنا نفعل الكثير في أول أكسيد الكربون ، لذلك حصل على رخصة وسيط ، وفتح مكتب لتوظيف وهناك مجموعة من الكلاب والطيور. شراء 156 وحدة في دنفر وكذلك بعض الدول الأصغر ، وكذلك 202 و 161 في كولورادو سبرينغز. لدينا أيضا في شراء العديد من الألف إلى الياء ، تكساس ، كاليفورنيا ، وموافق. في غضون فترة قصيرة من الزمن ، وكنت متعبا لكنه ميسور الحال ماديا.

أوه ، راجع للشغل ، في أقل من عام ، فإن "Weese Finanacial بلازا" 95 ٪ من المبنى بالكامل ، والتخلص جميلة التدفق النقدي. وقدم لي والدي مهمة المونسنيور في الموقع ، وانه يحب ذلك. شركة كبيرة لحسابات الضمان ، لحساب الضمان التابع المفضلة ، انتقلت الى مبنى بلدي وردا على سؤال عما اذا كنت تبيع حصة من ذلك. بعد أحد عشر شهرا من عمليات الشراء ، وبعتها بمبلغ 2.2 عسكري! أخذت علما كبيرا ، والتي انقسمت مع الشركاء ، وتبقى 30 ٪ من ملكية المبنى وحصل على مبلغ 70K اللجنة. هو كان أول "الحلم الصفقة".

ما اصعب التعامل الخاص بك؟

رسالتي اصعب اتفاق تم في عام 1975 ، وكنت لم تتمكن من تكرار ذلك مرة أخرى. وكانت 26 منها تبادل الممتلكات التي تدب في الفترة من 4 ولايات مختلفة والعديد من أصحاب والشراكات. استغرق الأمر أكثر من 3 أشهر ، ليلا ونهارا للحصول على أنها أنجزت ، لكنه إنجاز هائل. مرة أخرى ، كانت هناك سيارة تشارك! واحد من المستثمرين تفتقر الى ما يكفي من المال لتمويل شراء جزء التام. وكان يمتلك XKE تحويل جاكوار 1965 ، وعرضت عليه لتعويض نقص السيولة الذي تعاني منه له. أخذت السيارة كجزء من لجنة بلدي. السيارة ، والكمبيالات ، وتلقت لجنة نقدية بلغت في 6 أرقام عالية جدا.

وقد رشح لExchangor العقارية للدولة للسنة في كاليفورنيا لذلك ، ولكن لم يربح.

كم عدد الصفقات فعلتم في حياتك المهنية؟

شخصيا ، أنا وزوجتي شخصيا تملكها عائلة واحدة أكثر من 1000 مسكن. لقد كان مالك أو شريك في الالاف من مكاتب وشقق والعديد من المباني. أنا لا أعرف العدد الإجمالي للصفقات لقد شاركت فيها في ذروة حياتي المهنية كنت قد 206 المستثمرين قبل تقاعده ، وكان في بعض ما يصل إلى 6 الشراكات. أكاد اشترى فون ريشتهوفن القلعة في دنفر في العيش ، واقامة الندوات قبل 30 عاما ، ولكن جاء في العرض الذي تقدمت به 2nd. إلا أنه في الحقيقة شيئا.

هل لديك رخصة العقارات الخاصة بك؟

كنت الوسيط المرخص لها في كل من كاليفورنيا وكولورادو في أوائل 70 'sلمدة 7 سنوات. قررت كنت أسعد الناس دون الإشراف على المبيعات واسمحوا لي تراخيص مرور. هناك فوائد محددة على تراخيص من وجهة نظر اللجنة. كما أن هناك فوائد أخرى من غير مرخصة ويجري ، في رأيي.

ما هي التركيز (مجال الخبرة)؟

لا أعتقد أن لدي أي مجال من مجالات الخبرة. لقد فعلت ذلك الى حد كبير. والسمسرة ، وليس اعتبارا من المال ، وإدارة الممتلكات ، وحبس الرهن ، بارع في الشركة ، ببناء 44 منزلا في العرف سان جورج ، والتوقيت العالمي (غرينتش) ، اختار 3 مناطق المزدهرة في الوقت الصحيح (so. كاليفورنيا ، التوقيت العالمي (غرينتش) ، كاسا جراندي من الألف إلى الياء) ، وأنا أشعر في 4th بلدي و5th حاليا ، وماجستير في جنوب تكساس. كنت أصلي جورو أمام التلفزيون ، وتحدث عن الحلقة الدراسية للشركات وكذلك غرفة التجارة في التجارة ، وما إلى نوادي الروتاري في كاليفورنيا ، وبحيرة فندق ميراج في لاس فيغاس ، NV ، سولت لايك سيتي ، والتوقيت العالمي (غرينتش) ، وفينيكس & توكسون ، من الألف إلى الياء وريو فالي غراندي ، تكساس. وأود أيضا كتابا عن النفس بلدي العقارات الخبرات في وقت مبكر "من البواب إلى مليونير". لم اقل ابدا انه عرض للبيع ، ولكن بحرية نظرا لتلك التي طالب. لقد واصلت لشراء وتطوير العقارات لنحو 40 عاما ولها من منظور أطول من كثير من المستثمرين على المدى القصير أو newbies.

ماذا تبحث عن الاستثمار في؟

أنظر جيدا للاستثمارات التي من شأنها أن تفيد على المدى الطويل. أنا في الغالب ، وعقد لشراء على المدى الطويل. أنا حبس الرهن ، والحفاظ على شراء وبيع بعض ما لتسليم الاموال. أنا لست واحدا هو أن يصر على التدفق النقدي. وأعتقد أن هذا هو المجال الذي السلبيات الحقيقي للكثير من المستثمرين. أي مزايا ضريبية في حد ذاتها ، وعادة ما بدين وقصير العقارات القديمة مع قليل من الأمل والتقدير ، لا توفر الكثير من الاستهلاك. وأقترح أن معظم المستثمرين الجدد في محاولة لكسر حتى شراء العقارات ، ومثل الاحتكار وشراء ما يصل الى يمكنك. الاحتفاظ بها ، وإعادة تمويل شراء المزيد. ابق على الوظائف الرئيسية للدخل ، وبناء أسس نهاية الممتلكات الأولى. التدفق النقدي سوف تأتي زيادة الايجارات ، ولكن لا خيار التضحية نمو الرغبة في التدفق النقدي للبدء.

هناك الكثير معلمو هناك التدفق النقدي والوعظ "يحل محل عملك مع الدخل والعقارات". أنا عكس تلك. التدفقات النقدية فقط يحدث ، في الوقت المناسب ، ولكن لا يستحق التضحية إضافية شراء العقارات عن طريق لأسفل للحصول على مزيد من التدفقات النقدية.

هناك 4 الفوائد الرئيسية امتلاك العقارات :
1. التقدير
2. مما أدى إلى انخفاض قيمة المزايا الضريبية
3. الرئيسية سداد
4. التدفقات النقدية

الخرائط وسوف تظهر رقم 1 ورقم 2 هي العناصر الأساسية لخلق "الثروة الحقيقية" في القطاع العقاري ، وعلى مسافة بعيدة من أصل آخر (2) على المدى القصير أو على المدى الطويل.

ما هي بعض من أكبر الأخطاء التي قمت بها أو ينظر إليها؟

بالنسبة لي ، لي الخطأ الاكبر كان يتقاعد في سن 29. كنت قد قدمت الملايين وأصبحت كسولة على مواصلة الاستثمار وآلية تغذية العقارية. وأرجو أن تكون أكثر عدوانية في تبادل والحصول على المزيد من العقارات بدلا من يعيشون في الماضي. من سن 29 إلى 58 عاما ، وكنت أساسا المتقاعدين ورفع لي 6 أطفال.

في سن ال 58 ، وصحح الخطأ الأول وبدأت تستثمر من جديد. في ال 15 شهرا الماضية ، فقد اشترت 59 منزلا ، باعت 13 منهم ، والاستمرار في شراء المزيد من كل شهر.

ما هي النصيحة التي سوف تمنح الى بداية المستثمر؟

نصيحتي الى بداية المستثمر سوف تختلف ، تبعا لعمر المستثمر ، والدخل ، وتحمل المخاطر ، والأهداف من الاستثمار (التدفق النقدي ، والمزايا الضريبية ، والتقاعد ، وغيرها) ، الزوجة موقف ، من شأنه أن يدخل في جميع نصيحتي. أنا المحافظ بطبيعته ، على الرغم من أنني أخذت العديد من "المخاطر" عند الصغار. كنت أحث الحذر على المستثمرين الجدد والسؤال أود أن جميع الأرقام التي زودت بها المستثمر البائع! تحديد دوافعهم ، إن وجدت لتقديم المشورة لك. هذه الدراسة التي كانت ناجحة حقا. لا تصبح حلقة دراسية المنافق! والأهم من ذلك ، دائما استراتيجية خروج لاستثماراتك وخطة عمل ليوم ممطر. سوف المطر!

ما هي النصيحة التي تعطيها للمستثمرين من شأنها ، نظرا للظروف الاقتصادية الراهنة ، والإقراض والبيئة؟

• أولا : تأكد والتحقق من كل ثلاثة أضعاف الدخل والنفقات على الممتلكات الموضوع نظرا للكم للنظر فيها. معظم مبالغ فيها وغير دقيقة.
• ثانيا : لا تلبس مذكرات أو نفق الرؤية. هناك العديد من الخيارات المتاحة في العقارات اللعبة.
• ثالثا : تذكر أن هناك المزيد من الأموال في الأسواق في كل من أسفل العقارات وسوق الأوراق المالية. في حين أن معظم تسحب الرأس في القوقعة ، الذكية منها ونظروا حولهم!
• رابعا : لا أحد على الإطلاق يأخذ حسن رعاية أموالك كما لك.

ستكون هناك دائما التحديات والتغييرات على العقارات والتمويل في السوق. أن تكون مرنة ومستعدة للتغيير عند الضرورة. وخلاقة للتمويل سيحدد نجاح بغض النظر عن عدم نجاح. تعلم الاستراتيجيات الجديدة ووضعها موضع التنفيذ. لا تتحمل "انه لا يمكن القيام به"! العكس تماما. تحمل "يمكن ان يتم ذلك" ، ثم تجد طريقة لتحقيق ذلك.

هل هناك أي شيء آخر ترغب في مشاركتها مع بقيتنا؟

كنت على أمل أن يتمكن من الشغف والحماسة لدي لاقناع والعقارات وغيرها من اشياء مدهشة انها لن تفعل لك. ليس في أي مكان آخر يمكن أن تجد فيها فرصة شخص (البنك) على قرض لك المال لشراء شيء ما ، وشخص آخر (المستأجر) سيجعل المدفوعات لك. في النهاية ، you'll الحرة والخاصة شيء واضح وسيكون مبلغ قيمته العاشر من الدولارات. لا اعرف ماذا سيكون العاشر ، لكنها ستكون أكثر مما دفعته 1000 ٪ والعائد على الأموال المستثمرة الفعلية بسبب قوة ضغط.

BiggerPockets لنا لقاء مع وتجري مقابلات مع المستثمرين عن طريق البريد الإلكتروني. لا يمكننا التحقق من المعلومات الواردة في هذه المقابلات وطباعة لحفز التفكير والمناقشة صحية.

العلامات : التقليب ، ومالك ، وتلبية للمستثمر ، مستثمر عقاري ، غنية weese

واحد من جوانب كبيرة من مبنى سكني المالك قدرة المالك على زيادة قيمة في مجموعة متنوعة من الطرق المختلفة. كل هذه الطرق لزيادة قيمة لن تطبق في كل مبنى سكني ، مع ذلك ، أجرؤ على اقتراح من عدم وجود مبنى سكني واحد في أي دولة في هذا البلد الذي لا يمكن استخدام واحدة على الأقل من هذه الوسائل لخلق المزيد من القيمة للغاية بسهولة. إذا ما قورنت هذه القدرة على استثمارات أخرى مثل الاسهم والسندات يمكنك حقا بدأوا يدركون السبب الذي يجعل الكثير من ثروات بنيت من خلال الاستثمار في عدة خصائص الأسرة.

اضطر التقدير -- القسري التقدير هو أي إصلاح على العقارات التجارية على أن "القوات" قيمة الممتلكات تقدير.

الاصلاحات التجميلية :

جعل الاصلاحات التجميلية يجعل العقار أكثر جاذبية للمستأجرين المحتملين في الوقت نفسه الحفاظ على المستأجرين الحاليين سعادة. والإصلاحات التي يمكن أن يكون لها أثر كبير على ظهور تشمل طلاء الجدران الخارجية والرسم على الجدران الداخلية ، وترميم المباني والمناظر الطبيعية المحيطة استبدال المسنين وقذرة ، وتهالك الأجهزة.

رفع الإيجارات :

وقد يبدو هذا واضحا وسيلة لزيادة قيمة مبنى سكني ولكن من المدهش حقا كم استئجار المباني التي فرض رسوم إيجار 10 ٪ إلى 20 ٪ أقل من أسعار السوق. أصغر كثيرا من مبنى سكنى أصحاب إدارة الممتلكات نفسها ، وبالتالي تجد أن من الأسهل أن تبقي سوق الإيجارات دون الإبقاء على المستأجرين. هذه النظرية هي خاطئة من الناحية العملية لأنه لا يأخذ في الاعتبار أنه ، وخصوصا في هذه الأيام ، كثير من الناس سوف ينتقل من شقة لأسباب لا صلة للإيجار. على سبيل المثال ، نقل العديد من الأشخاص من أجل تحسين فرص العمل في مدينة أخرى.

استبدال المرافق والمعدات :

إذا مبنى سكنى المالك دفع فاتورة الكهرباء والإنارة العامة للمنطقة أنه غير قادر على توفير الكثير من المال شهريا بمجرد استبدال جميع من تركيبات الإضاءة في استهلاك الطاقة ، المصابيح.

العلامات : مبنى سكني والاستثمار ، ومبنى سكني في القيمة ، وشراء مبنى سكني

لدينا مقابلة رائعة للجميع الآن! Malesic المسيحية هي عضوا جديدا نسبيا على BiggerPockets ، ولكن في هذا الوقت القصير ، وأعطى قدرا كبيرا من نفسه لمساعدة الآخرين! علمه ، الحماس والطاقة وآسر ، واعتقد اننا يجب ان تعرف المزيد عن هذا الرجل. المسيحية ويركز في المقام الأول على عقد شراء واستراتيجية الاستثمار في منطقة وسط بنسلفانيا.

يجتمع المستثمر العقاري المسيحي Malesic

متى لك الاستثمار في العقارات؟
الجولة 1 ذهب من 1994 إلى 2002. 2 بدأت الجولة في عام 2006 ، وتكتسب زخما يوميا.

في الوقت الذي يدرس الهندسة الكهربائية في جامعة ليهاي في بيت لحم ، السلطة الفلسطينية ، وكنت طالبا في سلاح الجو مع أحلام أصبحت مهنة ضابط وقائد بين الرجال. كما أنني تفوقت طالبا ، وكان أفضل بكثير من المتوسط يدرس الهندسة ، وخاصة في النظم الرقمية ، وأجهزة الحاسوب و البرمجيات ، الأمر الذي جعل لي من المرغوب فيه جدا لسلاح الجو الموجودات. يرجع ذلك جزئيا إلى ذلك ، ولكن يرجع ذلك أساسا إلى أن التفكير في الحياة ونهج القيادة ، والقائد للطلاب العسكريين أخذني تحت الجناح. لقد تعلمت الكثير تحت وصايته ؛ الأنسب لهذه المناقشة التي (أنا أستعير هنا) :

شراء منزل في كل مركز من مراكز العمل. ويعيش فيه. الإيجار عندما يتحرك العم لك على طول. الخاصة بك سوف المستأجرين تسديد الرهن.

أوافق تماما على تنفيذ هذا المخطط ثروة استراتيجية في مهمتي الأولى لمينو AFB ، وفيات المواليد في عام 1992. لم يكن هناك شيء للبيع ، أي البناء الجديد ، وكان الايجار منخفضة للغاية. كنت استأجر غرفة نوم لطيفة 1 منزل لائق وساحة اثنين من مرآب للسيارات لحوالي 350 دولار شهريا. درست وبدأ التخطيط لاحالة المقبل.

أنا أول واحد شراء منزل الأسرة في عام 1994 ، وثلاث غرف نوم مع حمام منزل على _ فدان في ضاحية مجاورة في مقاطعة بالم باي ، فلوريدا.

ظللت هذه الممتلكات لحوالي 10 عاما من حياتي تغيرت. لقد قررت أن ما يقرب من 6 سنوات في خدمة بلدي وكان لي أكثر من واجب والترويج لنفسي 'المدنية' لبدء بلدي شركة بناء الوطن في هاريسبيرغ ، السلطة الفلسطينية.

اجتذبت ما كنت لتصبح مستثمر عقاري؟
والدي -- واضح وبسيط -- ملهمتي وكان كلا الوالدين لا تزال أكبر مشجعي بلدي. أبي أمضى ساعات لا تحصى REI حضور الحلقات الدراسية ، والقراءة ، ومعظمهم يتحدثون عن الاستثمار. وكان قد خطط الكبرى انه سيوضح لي فى الساعات الاولى من الليل عندما بقية العالم كان نائما. انه لم يحدث ضغط على الزناد. ومع ذلك ، فإنه يعد نجاحا كبيرا ، خصوصا إذا كانت هي عصا قياس التعليم قدمها لابنائه.

أنت كامل الوقت أو بعض الوقت للمستثمر؟
من خلال هذا الكتاب وأنا جزء من الوقت المستثمر. حتى وقت كتابة هذا التقرير لدينا 28 وحدة في استئجار العقارات 14.

كيف تبدأ الاستثمار؟
الجولة 2 (انظر السابقة لجولة 1). أنا و أخي الخاصة لدينا شركة مقاولات الكهربائية والعمل معا بشكل وثيق في كل يوم. كان علينا بحثها ومناقشتها على مدى سنوات أن REI الشركة سيكون مكملا مثاليا لقطاع الأعمال الكهربائية.

والاهم من ذلك ، لأننا اصحاب منطقتنا ، يمكننا أن نفعل كل ما في إدارة الشركة REI اللازمة كلما شعرنا تحرك. وهكذا ، فإن شركة REI لن يكون بالضرورة الخدمات إلا في المساء أو في عطلة نهاية الأسبوع ، ولكن كلما استطعنا الى العمل اليومي طحن. الان بعد ان اصبحت واقعا ، فانه يفعل ذلك تماما كما كان مقررا. حتى وإن كانت الشركتان منفصلة ومتميزة ، عملي تدفق خلال النهار كل من يمر ، والخروج منها ، دون تمييز تقريبا.

أخبرنا عن أول صفقة. . .
الجولة 2. كنا قد قضى سنوات تستعد فعلا... لدينا حياة بأكملها عند سفح أبي العزيز ، البالغ من العمر. كنت قد تعلمت بعض الدروس السابقة. قررنا أن يحصل خطيرة. ونحن في صف والتمويل ، والتخطيط لاستراتيجيتنا لاعادة التأهيل أو إعادة بدأت حسابات البناء توريد البائعين ، وبدأوا في البحث. ثم حدث ما حدث...

بنجامين فرانكلين : "أعمل بجد ، أنا الاسعد حظا للحصول عليها".

شراء ممتلكات المدينة. الصفقة : نصف من الطوب ، وثلاثة طوابق لمزدوج 25000 دولار. رجل عجوز عاش هناك لمدة سنة وتوكيل الآن نقله إلى المساعدة المعيشة. لم يكن من سوء المعاملة ، ولكن لم تستمر لعقود من الزمن سواء. يحتاج العمل. مالك (برنامج العمل) ، وسمح لنا بدء إزالة الرجل التخلص منها قبل تسوية الأمور. كنا نعرف ذلك من المخاطرة في صفقة يمكن أن تقع ، ونحن من خلال 'يخسر' من جميع العمال فعلنا. ولكن انتقادات.

وهناك اثنان من أبواب الجيران بانخفاض اتصلت بنا قبل ثلاثة ايام من تسوية لدينا (نحن لم الممتلكات الخاصة بها حتى الآن) وإذا كان لنا أن نطلب المملوكة الممتلكات. بتردد ، نحن كنا فأجاب شراء وتحميل المستثمرين على تحديد والمخطط لها وتأجير ذلك. انه يريد معرفة ما إذا كنا سوف تنظر في بيع ما هو هو ، والتوقف عن العمل في اسرع وقت ممكن ، وترك صديقه انظر حول المكان والساعة. واشار الى أسعار النفط 50k (نتذكر أننا قد دفعت ، أو هي على وشك دفع مبلغ ثلاثة ايام بالاضافة الى اغلاق تكاليف 25k). قصة قصيرة طويلة ، فإننا حرفيا من ذهب إغلاق الجدول الى منزله بعد ثلاثة أيام لتوقيع العقد (وبالطبع ، لم نتمكن من توقيع العقد حتى قبل المملوكة للممتلكات). علينا تطهير 18500 دولار على أن الصفقة الأولى وكان بضع ساعات فقط من أصل اليد العاملة التنظيف.

حصلنا على الحظ... أو عملت بجد (اعتمادا على إذا كانت مراقبة من الخارج أو كانت لنا فإن العمل لساعات طويلة بعيدا عن أهلنا في المساء وعطلات نهاية الأسبوع لمدة اسابيع على نهاية للحصول على أنفسنا أعدت لهذا المشروع الجديد.)

ما هو التركيز؟
وعقد شراء السكنية. نحن الإيجار نظيفة وتحديثها ، لطيفة الشقق العلوية الطبقة الدنيا من الطبقة المتوسطة أو أقل الناس. كثيرا ما نسمع منظور المستأجرين ويقول لنا ان هناك اجمل شقق لهم في كل لحظة كان يبحث. نحب ذلك. ونحن على بناء سمعة طيبة ، وبدأت ماركة أنفسنا.

هل تفضل الجانب السكني أو التجاري بجانب الاستثمار؟ لماذا؟
السكنية. تجربتنا مع تجارية محدودة. نحن اشترى مبنى يضم مكاتب شركة الكهرباء لتحقق نموا ضخما مع فدان واحد على طول شارع مزدحم في نموا كبيرا في المنطقة. غير أننا لم نفعل شيئا سوى المشي من أقل من المرغوب فيه الفرص التجارية ، بالرغم من أننا ما زلنا استعراض لها.

ماذا تبحث عن الاستثمار في؟
كما عقد وشراء المستثمرين ، فإننا نرى على المدى الطويل. التدفق النقدي هو الملك ، ولكن في بعض الأحيان... ونحن على استعداد للتضحية من أجل التدفق النقدي "إضافة إلى حصر الممتلكات" (واحد إلى أن التدفقات النقدية على الحياد الإيجابي أو صغيرة) إذا كان لها الحق في الحق في تشكيل منطقة جغرافية.

كم عدد الصفقات فعلتم في حياتك المهنية؟
اعتبارا من 21 مارس 08 -- تم انجازها في الصفقات التجارية الاسم فقط : 17 وتشتري وتبيع 3. واضاف لي (1) جولة في الممتلكات والمنازل ونحن شخصيا ، فإنه يقفز بصورة طفيفة ليصل الى 21 و 5 وتشتري وتبيع. وأنا لا يزال مبتدئ ، وهذا هو السبب العميق وأنا يشرفني ان اكون اختياره للقاء المستثمرين.

هل لديك رخصة العقارات الخاصة بك؟
أنا لا. زوجتي لا. أصبحت وكيلا في بداية عام 2007 ، ويعمل معظمهم من عميل واحد -- لي. هذا هو / هي استراتيجيتنا. وقد كتبت عن ذلك في BiggerPockets الخيط تحت عنوان "لا تعتمد على وكلاء وتصبح واحدة" في العام منتدى الاستثمار العقاري في 12 مارس 08. تحقق من ذلك.

ما هي النصيحة التي سوف تمنح الى بداية المستثمر؟
ما يلزم! انها أخذت حرفيا على مدى عقود لMalesic العشائر الى النزول الجماعي بأعقاب والخروج هناك. لا نفعل كما فعلنا ، وكما قلت لا. علمت أكثر في السنة الأولى من كونه فعلا من REI علمت من جميع الكتب والأشرطة والمنتديات واللقاءات والمحادثات مع أبي. تبدأ صغيرة. لا يشترون 12 أو 7 أو حتى 2. الحصول على واحد وذلك من خلال العمل. يتعلم. بك الأخطاء. جئنا الى هنا للحصول على المشورة. استرداد. بعد ذلك ، يا صديقي ، فأنت على استعداد لامتلاك العالم.

ما اصعب التعامل الخاص بك؟
في الزجاج هو نصف فارغ التفكير : في كل صفقة صعبة. وأنا أعرف أن يبدو في نهاية حولها ، ولكنني لا يعني انها على هذا النحو. كل صفقة على وشك السيطرة على كل من الجداول الزمنية. كل اتفاق حول تذكير الجميع للقيام بعملهم. كل اتفاق حول مواعيد حشوة معلق حتى عندما غاب عن الفوضى التي لا تصل الصفقة. اننا حصلنا عليها جيدا.

هناك شيء أود أن نضع في اعتبارنا كل صفقة في آخر لحظة فيه ونحن نبذل كل ما يحدث. حالما يتم الاتفاق ، ويتم الاتفاق. واضاف "اننا ربما لن ترى هذه الناس مرة أخرى ونحن على الانتهاء ، واضاف" اقول لفريقنا. أحاول من أي وقت مضى على عدم السماح لها الحصول لي. أقول دائما بابتسامة مع الذقن عاليا ، تبقى المهنية ، ونشمر عن بلدي الأكمام ، والوصول الى اماكن العمل. لذا ، أعتقد كنت أفكر الزجاج هو نصف الكاملة في أن كل فعل الصفقة صفقة جيدة.

ما هو حلمك الصفقة؟
وثمة اتفاق على أن يمضي على نحو سلس. الأول توقيع العقد في بداية والأوراق في نهاية (الختامية). الجميع لا يحصل على وظائفهم والمدفوعة. فقد تم التوصل إليه. الفوز بالنسبة لنا. فوز لالبائعين والمشترين. فوز للجميع من ابناء تساعدنا على القيام بالصفقة. فوز -- فوز -- فوز. وهذا هو العمل ، على الطراز الاميركي (جميع الفائزين ، لم الخاسرين).

هل لديك أية أفكار حول الوضع الحالي للسوق العقارات أو الاقتصاد؟
أنها على يقين من ويبدو كما لو أن عاصفة مثالية شراء يرأس طريقنا. الباعة وزعانف حذار! I am taking advantage of the current economic climate to hunker down, ensure the fundamentals of my business are sound, and prepare to buy the heck out of my target market in the very near future.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
It is difficult to go it alone and expect that you have the talent, personality, education, and perseverance to do EVERY PART of this business. It may not be possible for some, but where it is – get a partner.

My brother is our Construction Manger. He estimates and manages rehabs, repairs, and remodeling. He does the small maintenance himself and manages the contractors for the larger jobs.

My sister-in-law is our Property Manager. She handles tenant relations; that is: showings, lease paperwork, complaints, evictions, etc.

My wife is our Bookkeeper and Office Manager. She does the filing, research, and general paperwork as well as enters in the bills, receipts, and rents. She works with deposits, withdraws, and general banking.

I am the President / CEO. I do everything else. I buy and sell, which includes all negotiations, paperwork, and closings. I work with the accountant, insurance broker, and lawyer. I network.

We are all different and so should be our jobs. Keep this in mind as you are formulating your company or growing it.

Finally, in a bit of self promotion, I wanted to ask what do you think about BiggerPockets.com?
Even though I am a relatively new investor, I do consider myself ‘advanced’. I have: a college education, tons of experience with construction, lots of management background, am a fast study, and just can’t get enough (sorry to brag).

It was not until I found BiggerPockets that I found myself among others like myself. It is an environment that is honing my skills everyday. I am glad to play a small part.

Tags: buy and hold , landlord , real estate , real estate guru , real estate investing , real estate investor , real-estate-deals

It has been a while since we’ve shared one of our investor profiles with everyone . . . I’m excited to say that this one is worth the wait!

Connie Brzowski, soon to be a contributor here on the BiggerPockets blog, has shared some incredible insight with all of us in her interview. A relatively new investor / landlord / rehabber out of East Texas - Connie has proven that anyone can become successful in real estate investing if they put their mind and energy into it. She has developed her own plan and systems through trial and error, which will help her continue to make money where others may fail.

Everyone . . . get some great tips and . . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

How long have you been investing in real estate?
Almost 4 years. We organized and started our company about a year before that, but we closed on our first property in November of 2004.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
Participating on BiggerPockets.com is certainly one of the best decisions a new investor can make. Having the opportunity to actually interact with successful investors and follow in their footsteps is extremely valuable! I encourage the new investors to spend some serious time in the forums. They should read every post in their area of interest and ask a lot of questions. There is no excuse for making a bunch of costly mistakes when there is such a valuable resource at their fingertips.

Additional Information:
Michael Rossi ( MikeOH on the forum ) is a full time investor and author of “ 1 Minute to Rental Property Riches “, which is the one and only book that gives the true story of operating rental properties. Most books on the subject of rental properties contain mostly generalities; motivational nonsense; and promises of instant riches without work. 1 Minute to Rental Property Riches provides the truth about operating rental properties: from the formulas you need to determine the maximum purchase price and cash flow, to procedures for dealing with the “tenant from hell”. No motivational nonsense, just the facts that you need to succeed! 1 Minute to Rental Property Riches is available from the investing store on BiggerPockets.com.