أنا محظوظة جدا في الموقف الآن. بلدي جميع الوحدات المستأجرة 13 ، وجميع المستأجرين يدفعون في الوقت المناسب. انه لشيء عظيم! وانه لن يستمر.

وأنا أعرف أن لأنه حتى في الأوقات الاقتصادية الجيدة ، لقد كان الزوجان كل سنة من المستأجرين الذين وجدوا أنه في مرحلة ما ، فإنها لا يمكن أن مجرد دفع إيجاراتهم ، وهذه ليست اقتصادية جيدة مرات ، وفي الحقيقة أنا فعلا استغربت جدا ان المستأجر التجزئة بلدي واحد ، وبيع التحف وغيرها من البنود غير الضرورية في غاية الياقات الزرقاء المدينة ، ولا تزال تدفع في الوقت المحدد ، وليس لدي اي فكرة عن عدد من بلدي سكنية تتعامل مع شيك تسريح العمال ، وفقدان العمل الإضافي ، أو مسائل أخرى. المؤكد أنني أعرف أن معظمهم ليس لديهم المالية القليلة فإنها ستكون قادرة على استخدام بعض اذا فقدوا عملهم الدخل.

أستطيع التعامل مع "عدم قدرتها على دفع الايجار" الكلمة في كثير من طرق مختلفة ، ولكنها تتلخص في ثلاثة خيارات : أولا ، أنا لا يمكن أن تكون صعبة ، وقال المستأجر الايجار الايجار -- تدفع بالكامل وفي الوقت المحدد ، أو طردت وثانيا ، يمكن أن تكون لينة الأول -- ولكن ذلك قد يعني أن المستأجر لا يدفع ، وأنا من جيبه إلى الأبد. وثالثا ، ويمكنني أن إيجاد حل وسط -- وهو ربما ما سأقوم به. وهناك اختلافات مليون دولار على أن "أرضية مشتركة".

جعل برنامجك قبل الدعوة تأتي

أنا مؤمن كبير في قواعد لإدارة وتوجيه السلوك بلادي بلادي عملية صنع القرار. وفي هذه الحالة ، وجود قواعد للتغلب على ردود الفعل العاطفية التي قد تؤدي إلى سوء القرار. وسوف يبقي لي أيضا من تقديم الدعوة المفاجئة التي يمكن أن تبين انها خاطئة. تذكر ، والملاك ، لدينا قرارات سيئة على المدى الطويل.

رد الفعل العاطفي يمكن الغضب) : "كيف تجرؤ على كارول لم تدفع لي عندما يتوقف عن دفع الاموال لمشاريع قوانين بلادي!") أو التعاطف ( "سوء جون -- 4000 دولار في الفواتير الطبية!") الذي سيكون رد فعل لدي؟ هذا يعتمد على المستأجر القصة ، وربما أيضا على كيفية بقية يومي يحدث. بعبارة أخرى ، ينبغي تجاهله والتركيز على تقديم افضل الاعمال المقرر.

وأخيرا ، لماذا رد فعل الوسط -- لماذا أنا على الأرجح ، سوف يقدم الى اتفاق مؤقت؟ حسنا ، أعرف مسبقا انني لن التساهل والسماح للمستأجر الاستفادة من مني إلى الأبد. وأنا على الارجح لن فإن الحذاء المستأجر على الفور ، إما لسبب بسيط هو أن يتركني وحدة شاغرة -- في الثلجية ، وبرد الشتاء القارس ، مع سوء في الاقتصاد ، ومن المرجح أن تبقى شاغرة لبعض الوقت.

هنا هي قواعد راسخة وسوف تنشئ خط الهجوم.

• لن يعطي جوابا المستأجر على الفور (عند أول مكالمة هاتفية). وبالرغم من أنني قد تعرف ما أريد القيام به ، وسوف نجلس على قرار ليوم واحد لماذا؟ أولا ، يعود مع جوابا على الفور ، وخاصة إذا أنا عرض المستأجر سخية الصفقة ، قد لي علامة على انها لينة. وثانيا ، في انتظار يعطيني فرصة لحقا التفكير في قراري.
• وسوف نصر على اتفاق مكتوب وهذا هو في الأساس تغيير مؤقت لعقد الإيجار ، وقعت أنا والمستأجر ، وهذا يعني إذا كان المستأجر ينتهك فيه ، انه لا يمكن طردهم.
• لن نسمح للمستأجر الحصول على اكثر من شهر من وراء الإيجار في هذه الطريقة ، في حال التخلف عن الدفع المستأجر على اتفاق خاص ، أنا فقط واحدة في الشهر.
• وسوف يكون لها وجها لوجه لقاء مع المستأجر لمناقشة أي طرق بديلة لانه يمكن الحصول على هذه الاموال. من هذه النقطة ومن الواضح أن الحصول على المال. ولكن من الدرجة الثانية هو إقناع المستأجر مدى جدية الأمر هذا هو "لا نستطيع ان يدفعوا 600 دولار في الإيجار ، ولكن فقط 800 دولار اشترى التلفزيون؟ بيع التلفزيون أو إعادتها." هذا الاجتماع يجب أن يكون على المستأجر وحدة.
• ولن أقول اتفاق مؤقت حتى نهاية لنا وجها لوجه. هذا الاجتماع هو آخر فرصة للنظر في العرض الأول للمستأجر قبل اتفاق -- وإذا أحصل قوية ssense انه بعدم الجدية ، ويذهب بها.

إذا كان المستأجر ينتهك الاتفاق ، سوف إقصائه -- قاطعة وسريعة. سأدلي هذا واضحا جدا لنا وجها لوجه الاجتماع ومتابعة ما اذا كان ينتهك الاتفاق.

الاتفاق الخطي سيكون لها شرط السرية. المستأجر بلدي التحدث الى بعضهم بعضا ، وأنا لا يستطيع ببساطة أن نقول لها جون كارول ، "المالك أعطاني الشوط الاول."

هل يجب أن تعامل الجميع نفس الشيء؟

لا ، والحمد لله استطيع ان معاملة الناس بطريقة مختلفة ، في حدود المعقول. يمكنني ، على سبيل المثال ، انخفض من الأصعب على المستأجر الذي تصرفت بصورة سيئة في الماضي ، أو الذي يعاني من التأخر في السداد. البحث في شبكة الإنترنت ، وكنت غير قادرين على العثور على نجاح الدعوى في حالة ما إذا كان المالك عرضا خاصا لمعالجة واحدة والمستأجر ، ولكن ليس لغرض آخر. وهذا لا يعني ان مثل هذه الدعاوى لا تتحقق ، ولكنها نادرا ما يكفي لعدم وجود قلق كبير.

الأسبوع القادم سوف حفر أكثر في هذا ، أن ننظر في مختلف "can't الدفع" الحالات وكيفية معالجتها.

مرحبا بكم في مدونة!
أرحب العقاري من إرسال BiggerPockets.com. بلوق تجمع لدينا من الخبراء في مختلف المجالات العقارية مع هدف حفظ القراء وأبلغ ما يصل الى سرعة. سواء كنت عقارية المهنية (المقرض ، السمسار ، مصرفي ، وما إلى ذلك) ، المستثمر (المالك ، زعنفة ، تاجر الجملة ، وما إلى ذلك) ، أو مجرد مستهلك ، أو المنزل المستأجر المهتمين في عالم العقارات ، وهذا هو بلوق مكان لكم للمشاركة!

يمكنك الاشتراك في موقعنا تغذية RSS ، بلوق الحصول على التحديثات عن طريق البريد الإلكتروني ، ونضم صوتنا الحر قائمة بريدية ، أو أفضل للجميع ، ونضم صوتنا إلى شبكة اجتماعية جنبا إلى جنب مع غيرهم من المهتمين 25000 العقارات والتعليم ، وابرام مثل هذه الصفقات ، والربط الشبكي ، والتسويق.

العلامات : الاقتصاد ، رجأتسملا الملك ، والعقارات

عندما يقرر الناس في المقام الأول لشراء مبنى سكني من الشائع لهم أن أبدي بعض الاخطاء التي يمكن تجنبها بسهولة. الخطأ الأكثر شيوعا الذي أراه جعل المستثمرين الجدد ليس لديها ما أحب أن أشير إلى بوصفها "أداة المستثمر في الصدر".

على سبيل المثال ، إذا كنت تريد بناء منزل كنت في حاجة الى بعض الامور للبدء. أنت تحتاج أولا إلى صيغة للمنزل وضعتها مهندس. وثانيا ، كنت بحاجة الى امتلاك الأدوات المناسبة لاستكمال بناء فعلا ، أنت تحتاج الأظافر ، المطارق ، ومناشير والتدريبات العمل على المواد الخام. والحمد لله ، والاستثمار في مبان سكنية لا يتطلب أي الأدوات المادية أو المهارات. ومع ذلك ، فإن الاستثمار في مبنى سكني يتطلب نفس النوع من التخطيط والعقلي في هذه الحالة الخاصة بك "أداة الصدر" هو في الواقع "أداة الصدر" المعرفة.

أن يكون النجاح في شقة مع المستثمرين ، ويجب أن يكون لديك خطة!

أفضل طريقة للحصول على هذه الأدوات التعليمية الأساسية لقراءة العديد من الكتب والمجلات عن هذا الموضوع. أول وأهم أداة أن المستثمر لا يمكن أن يكون هو القدرة على تحديد قيمة الاستثمار من مبنى سكني. لا توجد وسيلة أن المستثمر لا يمكن أن تكون على يقين من أن الشخص سيكون نقدي لشراء بقرة أو حفرة من دون الاموال اللازمة والقدرة على تحليل قيمة المبنى. لا نهاية لها وجود مجموعة من المعلومات المتاحة عن نسبة تغطية الديون ، والحد الأقصى للأسعار العقارات التقييم. في رأيي أول مرة العقارات التجارية المستثمر يجب أن تعمل مع واحد بسيط العقلية "أداة" أو قرينة ، وهذا لتحديد ما يجدر بناء له أو لها ، وتجاهل كل شيء آخر تقريبا. وهذا يعني أن المستثمر يجب أن نتجاهل ما يكاد أخرى مماثلة في أسعار العقارات في الفترة الأخيرة للبيع في المنطقة. وبدلا من ذلك ، فإن المستثمر معرفة الأسعار التي تسمح له أو لها على شراء الممتلكات والأرباح والتدفقات النقدية التي جعله استثمارا جيدا.

من أجل هذا الرقم ما عليك أن تدفع الثمن لمبنى سكني ، على افتراض على سبيل المثال التي تريد تحقيق بعض العودة ، أو كاب سعر استثمارك سنويا ، لمجرد استخدام المعادلة التالية :

صافي إيرادات التشغيل
__________________ = السعر يمكنك الدفع لتحقيق سعر المرجوة كاب
سعر الرسملة

الصورة الائتمان : jthetzel

العلامات : مبنى سكني وبطبيعة الحال ، مبنى سكنى والتعليم ، ومبنى سكني والاستثمار ، ومبنى سكني الأخبار ، شراء مبنى سكني ، في شراء شقق

اليوم هو الثالث والاخير من "المسائل لاطلب من مدير الممتلكات." انني تقديم اجابات على بعض الأسئلة. ومع ذلك ، في بعض الحالات ، لا يوجد احد "الحق" في الرد. في الواقع ، كان هذا يتضح من الجزء الاخير ، الذي نشر قبل ثلاثة أسابيع. كنت قد اقترحت أنه من الأفضل لمديري الملكية لبعض الخاصة بها في لعبة الجلد ، إذا جاز التعبير ، عن طريق امتلاك واستئجار العقارات الخاصة بها في المنطقة. جوش Dorkin ، مؤسس BiggerPockets ، لم يوافق على ذلك.

بي الكامنة النقطة : الكثير من الممتلكات المديرين لا يفهمون حقا الأعمال ، والدخول في إدارة استئجار لانهم يعتقدون انها لن تكون سهلة. المديرين الذين يملكون عقارات خاصة بهم ومن الأرجح أن لديه أدنى فكرة عن إدارة الممتلكات.

قال جوش الكامنة نقطة المديرين الذين يمتلكون الممتلكات الخاصة بهم الإيجارات أكثر عرضة لرعاية الممتلكات الخاصة بها ، والنظر في أول منافس لك ، وخاصة عندما يتعلق الأمر بالعثور على المستأجرين. على سبيل المثال ، لدينا وظيفة شاغرة من غرفتين وحدة لديك وظيفة شاغرة من غرفتين وحدة. عندما يأتي احتمال تبحث عن غرفتين ، وسوف تدفع مديري حدتهم أولا.

الذي على حق؟ كلانا على الكامنة نقطة. ذلك تريد إدارة الممتلكات الخاصة بك لبلده الإيجارات؟ ذلك ، أيها الأصدقاء ، هي الدعوة إلى الحكم. ولكن النظر في هذا -- إذا كنت لا أطرح السؤال ، فسوف نعرف ابدا. في الحقيقة لن تكون قادرة على اتخاذ قرار مستنير.

أفضل وقت لنسأل هذه الاسئلة ، بالطبع ، قبل التعاقد مع شركة إدارة. ولكن إذا كنت تستخدم لإدارة الشركة ، كما لا أعرف الإجابة ، يمكنك دائما العودة ونسأل. بالاضافة الى معرفة ما يحدث مع مدير الممتلكات الخاصة بك ، فسوف يكون عليك أن تذكرها هي التي ينطوي عليها الزبون. قد جعلها أقل عرضة لاتباع أساليب ملتوية لديكم من الممتلكات.

الأول والثاني من هذه السلسلة وترتبط هنا وهنا.

الى مدير بمسائل الملكية) ، وأحيانا أجوبة)

• السؤال : ما هي في نظركم الواعدة البلدات وأجزاء من المنطقة للاستثمار؟
• السؤال : أين ترى الايجارات ذاهب؟ ما كان وضع في الإيجارات خلال السنوات القليلة الماضية؟
• سؤال : ما البلدات وأجزاء من المنطقة الحكومية ومناخ أفضل؟
• سؤال : ما البلدات وأجزاء من منطقة مناخ الأعمال أفضل؟
• السؤال : ما هي أنواع جذب الناس الى هذه المنطقة؟ ان واحدة؟
• السؤال : ما هو نوع جديد المخزون المقبلة على السوق؟
• سؤال : ما الذي يحدث مع التنمية التجارية في المنطقة؟
• السؤال : ما هي أفضل والبلدات والمدارس؟

الاجوبة : هذه هي "لا أحد الحق في الرد على" أسئلة. ولكن هذا لا يعني الردود لن يتم الكشف عن! النظر في جميع وسائل مختلفة يمكن استخدامها.

• الإجابة لا بد من التفكير وتفصيلا. بجدية ، هل تريد حقا الملكية المدير الذي لا يعرف والتي هي أهم أجزاء من المدينة؟
• الإجابة يمكن أن تكون مفيدة جدا في مساعدتك على اتخاذ قرار الاستثمار فيها. وهذا مفيد خصوصا إذا لم تكن من سكان المنطقة.
• إذا كان لديك بعض الأبحاث قبل الموعد المحدد ، سيكون لديك أفكارك التي يمكنك مقارنة لتحصل على اجابات من مدير الملكية المرتقبة. هل يمكن أن نسمع ما يقوله ويفكر "هذا خطأ تماما." أم انه قد يقنع لك ، والآن كنت قد تعلمت شيئا جديدا.

العلامات : العثور على مدير الممتلكات ، وإجراء مقابلات مع المديرين ، والمالك ، وإدارة الممتلكات ، مدير الممتلكات ، مستأجر ، والمستأجر

عندما طرح أول مجموعة من الأسئلة عليك أن تطلب من المحتمل مدير الممتلكات ، والمعلق سأل : ما هي إجابة صحيحة؟ وكان ذلك نقطة وسأقوم بمراجعة بعض الإجابات على أسئلة الأسبوع الماضي أول قبل أن تصل إليكم بضعة questions.I أفكر أيضا في جمع هذه الكتب الإلكترونية التي نأمل جوش ستطرح هنا في BiggerPockets.

الإجابة قد تكون صحيحة تقوم على عدة مسائل مختلفة criteria.Some واحد فقط الحق في الرد. على سبيل المثال أعطى الأسبوع الماضي إجراءات طرد جميع الاختصاصات القضائية قواعد صارمة حول كيفية المستأجرين المحتملين يمكن evicted.If الممتلكات المديرين ليسوا التالية لتلك القواعد ، وأنهم يفعلون ذلك على خطأ ، ويجب أن لا استئجارها -- الفترة .

مسائل أخرى لها مجموعة واسعة من "السليمة". انتخابات الأسبوع الماضي المسائل المعنية التجربة. بالتأكيد يجب تجنب أي ممتلكات مدير أول عميل. بل هو مع رئيس الوزراء عشر سنوات من الخبرة دائما خير من واحد لمدة خمس سنوات؟ لا اعتقد ذلك.

ثم هناك تلك الأسئلة فيها الحق في الرد على التفضيلات الخاصة بك ، التي قد تكون مختلفة عن الألغام. ثم هناك تلك الإجابات التي ستجعل تظن -- وربما كان رئيس الوزراء قد رؤى يمكنك استخدامها فعلا.

انت ذاهب لاصطحابها للكلمة؟

في أي حال ، فإن المبلغ الصافي بعد كل هذه الاسئلة والاجوبة ستكون ايجابية على الاطلاق. سيكون لديك معلومات جيدة جدا على أساسها تعيين المقرر الخاص بك ، سيكون لديك فهم عميق لكيفية إدارة الشركة ، ومديرو انك تعرف خطيرة شخص توقعات عالية لأدائها.

عدد قليل من الأسبوع الماضي

الأسئلة : ما هو عدد الوظائف الشاغرة لديكم الآن؟ من إجمالي عدد الوحدات الخاضعة للإدارة؟ ما هو متوسط طول الوقت الذي يستغرقه لملء شاغر؟

أجوبة : أولا ، من الواضح أن رئيس الوزراء يجب ان يعرف انه this.If الذهاب البحث عنه sign.As that'sa سيئة لمعرفة النسبة الحقيقية ، من الواضح ان من الافضل لمقارنة ذلك مع معدل الشغور لجميع الوحدات في area.Since لا تستطيع القيام بذلك ، عليك الذهاب مع القناة الهضمية. هل رأيت عددا قليلا جدا "للإيجار" على دلائل حول سيارة؟ هل هناك قصص صحيفة التحسر الإيجارات القليلة المتاحة؟ وإذا كان رئيس الوزراء لديه الكثير من الوظائف الشاغرة في هذه القضية ، وأنه يقوم بعمل سيء.

والسؤال الثاني هو فكرة جيدة أن يتذكر في وقت لاحق. لنفترض أن رئيس الوزراء يخبرك معدل شغور له طول مدة أسبوعين. وبعد بضعة أشهر ، انه يعتذر لانه لا يستطيع ان يجد المستأجر للوحدة الخاصة بك التي قد ظل شاغرا لمدة اثنين months.Could سوق الإيجار سكران تماما بين آذار / مارس وتموز / يوليه؟

السؤال : ما هي النسبة المئوية للمستأجرين لديكم لطرد؟

جواب : نأمل أن نسبة ضئيلة جدا. ولكن اذا كان يعطي الجواب منخفضة إلى حد غير معقول (1 ٪ لا شيء) ، ومتابعة لهذا :

سؤال : ما النسبة المئوية الخاصة بك المستأجرين بدفع الإيجار بانتظام في وقت متأخر؟

لماذا هذا جيد والمتابعة؟ لأنه إذا لم حقا طرد أي شخص ، على الارجح لانه يسمح له المستأجرين الابتعاد بالقتل.

السؤال : كيف سوق الشقق الخاصة بك؟

الجواب : ينبغي أن تكون قادرة على قائمة كبيرة من الطرق ، بما في ذلك على موقعه على شبكة الانترنت ، على Craigslist ، ومنشورات ، وعلامات ، والصحيفة ، وربما من خلال بعض وسائل أخرى. وينبغي أن يكون قادرا على التحدث عن كل طريقة ذكية.

السؤال : هل يوصي حوافز خاصة للمستأجرين؟

الجواب : لا توجد قاطعة القاعدة هنا. إذا مرات جيدة ، فعليك أن لا حاجة إلى حوافز خاصة. اذا الأوقات السيئة ، ينبغي أن تكون نوعا من الحوافز considered.What هل؟ انا افضل عدم السماح لهؤلاء المستأجرين خداع أنفسهم عن تكلفة الوحدة. أول الشهر خالية في كثير من الأحيان في هذا الشأن.

السؤال : كيف شاشة الاحتمالات؟

الجواب : "تام" ستكون بداية جيدة point.But يجب أن يتمكن من أن نعترف بأن specific.Also لك وأنه ربما يكون أكثر مرونة مع بعض الإيجارات.

يكفي ومع الأسئلة القديمة

هنا تأتي بعض أسئلة جديدة ، وسوف تقدم إجابات وأيضا!

السؤال : كيف يمكنني الحصول على تقارير؟ يمكنني الحصول عليها قبالة الكمبيوتر لنفسي؟

الجواب : معظم PMs تقديم تقارير فصلية أو monthly.I بأمانة لا اعتقد فصلية جيدة بما يكفي. كنت في حاجة إليها أكثر often.And بعض PMs الآن تقدم لعملائها على الانترنت الحصول على reports.Obviously هذا منفعة كبيرة لتحصل على "الوقت الحقيقي" من المعلومات.

سؤال : لماذا تبدو مثل هذه التقارير؟

الجواب : رئيس الوزراء الخاص بك يجب أن تكون قادرة على أن تظهر لك التقارير وشرح لهم. تحتاج التقارير على نطاق واسع واضح ، لا سيما فيما يتعلق المالية.

السؤال : كيف ينظر موقعك؟

الجواب : حسن م موقع يجب أن تظهر وحدات المتاحة ، يكون من السهل فهم والتنقل ، والوسائل التي يمكن بها للمستأجرين وغيرهم مدير الاتصال.

السؤال : هل انت شخصيا في الاستثمار في العقارات في هذا المجال؟

الجواب : ينبغي أن يكون الجواب نعم ، لصاحب الشركة لم يكن من موظفيه. ولكن...

السؤال : إذا كان لديك الشواغر في الشخصية التي تملكها وحدات وكذلك كنت تدير الآخرين ، وكيف يقرر لاظهار وحدة؟

الجواب : إجابة ويتعين أن المالك لا تظهر تحيزا -- تبين انه أنسب وحدات لكل المستأجرين المحتملين. ولكن أنا مذهول من التقارير التي تفيد بأن بعض PMs بصراحة تامة اظهار تملكها الوحدات الأولى ، وتمكنت وحدات الثانية. لماذا هل طرح في ذلك؟

العلامات : المالك ، وإدارة الممتلكات ، والملكية في إدارة وتأجير الممتلكات ، والمستأجر

هذا وبدأت "بعض المسائل لاطلب من مدير الممتلكات."   ولكن اذا كنت قد استأجرت شركة لإدارة الممتلكات ، وكنت متأخرا بعض الشيء -- أردت أن أسأل عن هذه الأسئلة قبل أن تقوم بتعيين مقرر.    بل ربما كنت تريد أن تطلب منهم قبل تسوية على شراء العقارات.

في بعض الحالات ، يمكنك استخدام وإدارة الشركات لأنك فقط لا يملكون الوقت أو الميل لمعالجة متاعب التي تأتي مع واستئجار العقارات.   في حالات أخرى ، سيكون لديك لتعيين مدير لأنك تعيش بعيدا عن ممتلكاتك التعامل اليومي لإدارة نفسك.   والخبر السار هو أنه إذا كان بإمكانك الحصول مؤهل مدير في أحد المجتمعات التي تريد شراء الممتلكات ، فإنه في الحقيقة لا يهم فيها أن الملكية (ما دام -- في رأيي -- في البلد الذي تعيش فيه).    الأنباء السيئة هي أن هناك فعلا aren'ta طن من المديرين المؤهلين الممتلكات هناك.

هل هناك أي مديرين جيدين؟

وبالفعل ، عندما بدأت في شراء واستئجار العقارات ، واعتقدت أن المديرين المؤهلين الممتلكات كانت نادرة لجعل بلدي اليومية للإدارة لا بد منه.    للأسف ، وإدارة الممتلكات ، هو واحد من تلك المجالات التي لا يبدو ان من الصعب (مثل الاستثمار في العقارات عموما إلى المبتدئين أو من الخارج.   وهذا يعني أن الكثير من الناس غير مؤهلين الانتقال إلى الميدان.   وبطبيعة الحال ، غير المؤهلين المستثمرين العقاريين لا تسبب الكثير من المشاكل الخطيرة بالنسبة لبقية لنا.   غير المشروط الممتلكات مديري قصة أخرى -- انهم يلعبون مع أموالنا.

لقد غيرت رأيي بعد التحدث مع العديد من المديرين الذين اشتروا الممتلكات بلدي برمجيات إدارة العقارات.    العديد من هؤلاء الناس هي ملتزمة بتوفير خدمات جيدة للمستأجرين ومالكيها.   وأنا لن باسم الآخرين!

ذلك ما ينبغي أن تنظر في الممتلكات للمدير؟   أولا ، تريد شخص من ذوي الخبرة والحكم -- والحكم الوحيد يأتي من الخبرة في هذا المجال.    وثانيا ، تريد شخص سيكون دقيقا لديكم المال لك.   ثالثا ، تريد شخص سأبقيكم على علم.

هنا هي الأسئلة! (الجزء الأول)

لقد تلقيت الكثير من الأسئلة لأطلب منك -- على الكثير من لياقته البدنية بلوق وظيفة واحدة. وهذا يجب أن تكون من جزأين. الجزء الثاني سيأتي في ما بعد وجهتي المقبلة.

• متى وجدت ، وكان مدير الممتلكات؟
• متى كنت مديرا في هذا المجال؟
• كم عدد الوظائف الشاغرة لديكم الآن؟   من إجمالي عدد الوحدات الخاضعة للإدارة؟
• ما هو متوسط طول الوقت الذي يستغرقه لملء شاغر؟
• ماذا تبدو مثل الإيجار الخاص بك؟   (أنت بحاجة إلى أن نرى نسخة من هذا ، مع أي شكل آخر من أشكال وثائق مدير يستخدم مع المستأجرين.)
• ما هو موقعك في وقت متأخر من الايجار؟
• وما هي النسبة المئوية للمستأجرين لديكم لطرد؟
• كيف يمكن لعملية الإخلاء العمل هنا؟
• وما هي الرسوم الإدارية؟
• وماذا عن تهمة جديدة لتوظيف المستأجرين؟
• هل المسؤول عن رصد وصيانة وحدات شاغرة؟
• ما هي الضمانات؟
• هل سوق العقارات أيضا بوصفها وسيطا؟
• إذا قررت لبيع ممتلكاتي ، لا بد لي من قائمة معك؟
• هل أستطيع أن أرى بعض من كنت تدير ممتلكات أخرى؟   (وبالطبع كنت قد لا تكون قادرا على رؤية داخل شقة مستأجرة أو المكاتب.   ولكن يجب عليك أن تكون قادرا على رؤية مشتركة والمناطق.)
• كيف يمكن للسوق الشقق الخاصة بك؟
• هل يوصي حوافز خاصة للمستأجرين؟
• إذا أردت إضافية محددة لتسويق الوحدات الشاغرة ، كيف ننظم ذلك؟
• كيف شاشة الاحتمالات؟
• وكيف المستأجرين الاتصال بك؟

يجب عليك أن تبدأ ، ولكن تذكروا ، لقد تلقيت أكثر لباقة في المرة القادمة. وهناك أيضا العديد من المعايير الأخرى للنظر في حفر وأنا في هذه أيضا.

العلامات : المالك ، وإدارة الممتلكات ، والملكية في إدارة وتأجير الممتلكات

1. رفع الإيجارات. هذا بالتأكيد هو الحل الأكثر وضوحا إذا كنت ننظر في طرق مختلفة لرفع قيمة الاستثمارات الخاصة بك مبنى سكني. قبل أن تقرر القيام به لرفع الإيجارات دراسة مقارنة للمقارنة الايجارات في العقارات الخاصة بك في الموقع العام. بعد ذلك في محاولة لمعرفة ما متوسط الايجارات الخاصة بك لنوع محدد من الممتلكات الخاصة بك في موقع معين. وهذا يمكن أن يكون أكثر مما يبدو صعبة وأكثر من الفن ، ثم العلوم. اسأل نفسك إذا كانت الإيجارات هم أقل أو أكثر من "سوق الإيجارات" لمنطقتك. إذا وجدت أن كنت في السوق دون فرض رسوم الإيجارات فمن المستحسن اهتمامكم بزيادة الإيجارات لمواكبة الظروف الحالية للسوق.
2. تثبيت الإضاءة وكفاءة الطاقة. إذا كنت تدفع للكهرباء في مناطق هي دائما فكرة جيدة لتثبيت الطاقة وكفاءة الإنارة. ليس فقط سوف يوفر لك هذا الكثير من المال في المدى البعيد ولكن أيضا لمساعدة البيئة.
3. خفض معدل دوران المستأجر. كل العقارات التجارية المستثمر عندما يعلم أن المستأجر ويترك لديك ليقوم مقامه أنه يكلف أموالا. مبنى سكني مستأجر الى ما يمكن حقا يأكلون في الخط الخاص بك إذا كنت تجاري مستثمر عقاري. هناك العديد من الطرق لاستخدامها على نحو فعال من شأنها أن تصل الى الحد من المستأجر. البعض منها ما يلي : الحفاظ على الايجارات في السوق ، والمحافظة على الأسس جيد ، والاستجابة لطلبات الصيانة فورا والأطراف الراعية فصلية أو الأنشطة. وباختصار ، إذا كنت سعيدا الاحتفاظ المستأجرين والحفاظ على مبنى سكني جيد فإنك سوف تقليل دوران المستأجر.
4. ترميم الشقق. وتجديد وتحسين شقق جديدة والأجهزة ، والطلاء ، والإضاءة / حمام التركيبات تتيح لك المزيد من تهمة تأجير لنفس قطات مربع. وهذا يعني أن لديك زيادة الفعالية الخاصة بك صافي التدفقات النقدية الخاصة بك دون زيادة التكاليف الثابتة مثل الضرائب والتأمين.
5. تكلفة الفصل بين التحليل. في حين أننا لا نملك الوقت أو المكان لمناقشة الجوانب المعقدة لفصل تحليل التكلفة ، فإنها في الأساس وسيلة لمحاسبة يتيح لك من الخفض في النفقات الخاصة بك وبناء بمعدل أسرع وانقاذ لكم الكثير من الاموال. استشارة المؤهلين تكلفة العزل المحلل أو اتفاق السلام الشامل.

لا ، أنت لا قراءة تقارير المستهلكين أو موتور تريند. لكن صدقوا أو لا تصدقوا ، اختيارك للسيارة يمكن أن يكون لها تأثير على مستوى الاستثمارات العقارية النجاح. وذلك لأن اختيارك للسيارات انطباع على الناس ، وترغب دائما على جعل الحق في الانطباع. وبطبيعة الحال ، لأن سيارات يضيعون الأصول -- وهي حالات نادرة جدا ارتفاع في القيمة -- أي أقل من الأموال التي تصرف عليها ، وسيكون لديك المزيد من الاستثمار في عملي أكثر الأشياء -- مثل الخاص بك المقبل.

كنت أفكر في هذه الآونة الأخيرة لأن زوجتي وأنا ، لشراء سيارة. نحن ليحل محل القديم سوبارو المناطق النائية مع طبلة... لفة ، الرجاء... آخر سوبارو.

أي نوع من الانطباع الذي نريد أن يغادر مع أي شخص آخر من المستأجرين والتي لنا معها صفقات مالية؟ وينبغي لنا أن نفكر في العملية. وكما الذكية. دقيقا كما مع الدولار ، ونحن نريد لهذا لأننا في هذه الانطباعات تقاتل نمطية. إن الصورة النمطية ، بطبيعة الحال ، هو أننا جميعا الغنية -- أن لا يكون في الواقع لأنه من الصعب العمل -- لأننا الخاصة بالاستثمارات العقارية ، والمال يأتي بسهولة لنا. باكز أن عددا قليلا من هنا وهناك ليست مهمة بالنسبة لنا. ذلك أننا عندما تساوم على المال ، لكننا للتو يجري الهزات.

جعل الحق في الظهور

لا تدع الخاص بك المستأجرين انظر! -->

حتى لو كنت غنيا ، وليس من الضروري أن تعمل بجد -- خير لك! -- يكاد يكون من المؤكد أن كنت لا تريد الخاص بك الخاص بك المتعاقدين والمستأجرين وخاصة من يعتقد ذلك. مرة أخرى ، إذا كان يعتقد ذلك ، الخاص بك المقاولين من المحتمل جدا ان كنت أكثر مما يطيق. الخاص بك المستأجرين هم أكثر ميلا لمحاولة جعل المدفوعات المتأخرة أو الاستفادة من إليكم بطرق أخرى. بالطبع كنت لن اسمح لذلك ، ولكن لماذا تعامل مع المتاعب؟

ماذا يعني ذلك لشراء سيارتك المقرر؟ حسنا ، أولا وقبل كل شيء ، هذا لا يعني ولا يمكن ان تكون ، أو أن لكزس بورش. انها مجرد وسيلة لا يجب أبدا أن تأخذ السيارة في أي مكان للعمل. وذلك لا يعني أيضا لا تستطيع أن تكون مريحة. بي قليلا في المستقبل ، بل قد سوبارو ساخنة مقعدا ، ونوافذ كهربائية ، وهكذا دواليك.

الشعوب الانطباع سيارتك ستكون مدفوعة الخارج ، وعلى وجه الخصوص ، والعلامة التجارية. وهذا يعني قديم سيارة فخمة أو سيارة رياضية سيبدو "الغنية" لعملك من جديد اتصالات غير الفاخرة النموذج. وأود أن تتجنب جميع الماركات الفاخرة. هل تريد أن تتجنب خاصة لكافة السيارات الرياضية. بالإضافة إلى إدامة "الغنية بلاي بوي" الصورة النمطية ، فإنها ليست مجرد عملية لlandlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich