في حين كان لها منذ فعلنا واحد من لقاء مع المستثمرين المقابلات. . . ويحدوني الأمل في أننا سنصل إلى ما بعد هذه أكثر انتظاما! ومع أخذ ذلك في الاعتبار ، لدينا عظيما لك مقابلة مع مستثمر عقاري ريتش Weese!

الوفاء للعقارات المستثمرين ريتش Weese

متى لك الاستثمار في العقارات؟

أنا متأكد من عدم وجود عدد كبير جدا من أعضاء بي التي مضى عليها أكثر مني! لقد شاركت في الكثير من الأمور ، والنظر إلى جميع جوانب العقارية ؛ الركود ، اللوالب التضخم ، وخفض التقلبات العقارات في كثير من مناطق مختلفة من البلاد.

بدأت في العقارات عن طريق الصدفة في عام 1972. كنت في بلدي 3rd العام للكلية ، وحثت على ترك ومحاولة بيع العقارات لصديق. وكان وسيط ، وكان دائما يحاول بيع أنا وزوجتي شيئا. لم يكن لدينا المال ، وكنت أعمل الفا بيتا للأسواق في أفران الطبخ والتنظيف والجبن سيور ناقلة في الفترة من 3 حتى منتصف الليل ، والذهاب إلى المدرسة خلال اليوم.

أخبرنا عن أول صفقة

صديقي جدا واستمرار البحث عن العقارات والاحتفاظ بها لاظهار الأول زوجتي وصديقي حاولت بيع منزل لنا ، لكننا كنا نعيش في شقة بمبلغ 110 شهريا. أي بيت كان خارج نطاق أعمالنا. في النهاية ، وجد أنه كان طابقين 24900 $ ، وكان كل من الجانبين 2 غرف نوم وحمام 1. قال لنا أحد FHA دعا برنامج 221 - مد 2 المطلوب فقط أن حوالي 3 ٪ وبانخفاض في مجموع التكاليف الختامية. الدفع كان على وشك أن 215 دولار شهريا ، وقال امام وحدة لالمستأجرة 140 دولارا. يمكننا أن نعيش في وحدة أخرى ، ومرآب ، وإلا دفع الفرق من 75 دولارا في الشهر. بدا ذلك جيدا ، إلا أننا لم يكن لديها 3 ٪. جعلني الوسيط في التوصل الى اتفاق. إذا كنت توافق على الذهاب إلى العمل بالنسبة له (1) لسنة ، كنت تعطيني بيع لجنة عن 750 دولارا. التي من شأنها أن تدفع الى حد كبير لدفعة أولى ، ولذا فإنني اتفق والمسجلين في المدارس Lumbleau العقارات في سانتا أنا ، كاليفورنيا. لقد قال لي بائع 'الترخيص في خلال 28 يوما من البداية الى النهاية. شراء وانتقلت الى طابقين ، في أول صفقة 330-334 الجوزة ، habrá في لوس انجليس ، كاليفورنيا.

كيف تبدأ الاستثمار؟

ليس فقط لم أحصل في العقارات عن طريق الصدفة ، وإنما أصبحت المستثمر عن طريق الصدفة على الصفقة الأولى هذه مزدوج. بدأت في بيع المنازل ، ويكره ذلك. ومعظمهم يعملون مع زوجة الزوجين ، تبين لها منازل ، فإنني سرعان ما أدرك أن ذلك لم يكن ما أردت.

في هذا الوقت نفسه ، أنا وزوجتي قد تنظيف فناء مزدوج لدينا ، وإزالة بعض بلاب خشب تركيب سياج على طول الجبهة. يوم واحد من زميل توقف وسأل إذا كنت بيعه! وأعتقد أننا بذلك تملكها 3 أشهر. قلت إنني لا أعتقد ذلك ، وكنت وأوضح أنه اشترى للتو. وتساءل عن مدى لم أدفع؟ قلت له ثمن ، وسأل إذا كنت تبيع ل5K أرباح 29900 $؟ فإن كان 5K كمية ضخمة لشخص كسب 1.35 دولار في الساعة. قلت له نعم ، وليس تحقيق كنت حقا على وشك الحصول على التعليم. انه حقا المستثمر. عرض التالية ؛

1. ألف منزل حوالي 1000 دولار من الأسهم التي كان قد اشتراها من نفسه على 221 - D2 برنامج قرض.
2. مذكرة عن 1000 دولار مع الفوائد من 83.33 دولار في منطاد ومو 2 سنوات.
3. قديم الطراز رأسا على عقب حوض الاستحمام بورشه للسيارات (60ish؟).
4. 1500 دولار نقدا.

كنت قد العجلات ، والنقود في جيبي ، فعلي المنزل ، و83 دولارا في الشهر للمساعدة في دفع إعانة المنزل! فعلنا هذا الاتفاق ، وأصبح غير قصد المشاركة في تبادل الطاقة المتجددة ، وعلم من المستثمر الحقيقي. وأصبح هذا أول استثمار وكذلك أول صفقة التبادل الاول والبيع الأول.

اجتذبت ما كنت لتصبح مستثمر عقاري؟

لقد وجدت العرض الذي تقدمت به هذا الشخص على مزدوج شيئا مثيرا وكنت أرغب في متابعة ولقد اشتركت تبحث عن غيرها من الممتلكات.

هذا وأصبح أول زميل جورو. كنت قد وجدت فعلا بلدي المتخصصة! كنت أحب تجاري أو القيام الصفقات. كان أكثر بكثير من مجرد متعة تظهر المنازل. لقد بدأت عمليات شراء استثمارات أخرى. أنا وزوجتي تقدم في التوصل الى اتفاق. كنا نعيش على دخلها ، على بعد حوالى 500 دولار شهريا ، واستثمار كل ما أدليت به الى العقارات. حاولت اقناع الآخرين إلى أن يحذوا حذونا ، لكنهم رأوا لي كطفل صغير لا خبرة. خرجت وفعل ذلك لنفسي. وسيط بلدي بدأت تطلب مني ولكن الأسئلة التي تتخذ لجنة وأجزاء من بلدي! قررت أن احصل على ترخيص الوسطاء وفتح مكتب. لقد التقيت شخصا في عقارات المدرسة أنني على قناعة للعمل بالنسبة لي ، وكذلك استعان صهر. 3 منا فتح مكتبا في مجال Placentia بدين وقصير ، في كاليفورنيا. ويحمل اسم "مايك Weese الاستثمارات". انه الوقت المثالي في منطقة مثالية! بدأنا في تقديم الكثير من الاموال في معظمها على الصفقات ، وجدنا أنفسنا واشترى حصل اللجان. اشتريت كاديلاك حمراء جديدة وبدأ الناس في الإشعار الأول تتقدم. كنت تعيش في نفس المنطقة من كاليفورنيا حياتي كلها ، جاءت من الطبقة الدنيا ، ودخل الناس شاهدوا الفرق. وكان ذلك عام 1974.

ما هو حلمك الصفقة؟ هل كان لديك "حلم اتفاق" بعد؟

في عام 1974 ذهبت للبحث عن موقع المكتب الجديد. كنت أفكر كبيرة جدا في ذلك الوقت. هو كان أول استثمار مخيف حقا. لقد وجدت جديدا الشاغرة 30000 قدم مربع ، وقرر مجمع مكاتب كنت في محاولة لشرائها. $ 1475000 كان البائع والمطور وانه يريد 10 ٪. كان تحويل القرض مع متروبوليتان الحياة اعتصامات. ومن شأن التحول من البناء إلى 80 ٪ عندما الدائمة بالكامل. كان ذلك قائمة لجنة 3 ٪ وافقت على دفع مبلغ لي 40K. الآن أنا فقط بحاجة 100K دولار تقريبا. كنت قد اشتريت من كبار السن 17 وحدة في ويتير ، كاليفورنيا ، وطلب منه ان كان بامكاني ايجاد علما دولار 60K. وقال انه بخير ولكنه يريد بأنها 2nd دولار 40K و3rd دولار 20K. منحته المرونة اذا كان هناك حاجة لبيع واحد ضد واحد أو الاقتراض. الآن ، وكنت بحاجة إلى 47،500 دولار. وإنني على قناعة والدي وزوجتي والدي لوضع كل دولار 20K. أنا لا تزال هناك حاجة إلى 7500 دولار. أنا أول شخص للانضمام الى استأجرت لي في بلدي والعقارات ، وصديقي وافقت على ذلك. قدمت العرض ، وكان من المقبول. وكان الدفع لدينا 14،909 $ شهريا. فما استقاموا لكم فاستقيموا لهم التوصل الى اتفاق عن طريق التفاوض فيها باني سوف تدير وبناء عليه عقد الإيجار وتسدد لي 8 ٪ نقدا على العودة النقدية لمدة سنة واحدة. في نهاية سنة واحدة ، كان لي مشكلة اذا لم يكن المستأجرة.

أعطينا أسماء لبناء "Weese المالية بلازا" ، ووضع مكتبنا الجديد فيه والآن أنا حقا تبدو ناجحة وبدأ الناس يحضرون لي الباعة والمستثمرين على حد سواء. هؤلاء الناس كانوا كنت تحدث من قبل ، الآن مهتمة ما أردت قوله. لقد بدأت في عقد حلقات دراسية ، وبناء عليه قد اقلعت للتو. الناس كتابة الشيكات والمبيعات بدأت بلادي الطيور التى تعانى منها العديد من الممتلكات في الدول الغربية. لقد بدأت به القرض العقاري (يتوهم اسم الشراكات المحدودة). كنا نفعل الكثير في أول أكسيد الكربون ، لذلك حصل على رخصة وسيط ، وفتح مكتب لتوظيف وهناك مجموعة من الكلاب والطيور. شراء 156 وحدة في دنفر وكذلك بعض الدول الأصغر ، وكذلك 202 و 161 في كولورادو سبرينغز. لدينا أيضا في شراء العديد من الألف إلى الياء ، تكساس ، كاليفورنيا ، وموافق. في غضون فترة قصيرة من الزمن ، وكنت متعبا لكنه ميسور الحال ماديا.

أوه ، راجع للشغل ، في أقل من عام ، فإن "Weese Finanacial بلازا" 95 ٪ من المبنى بالكامل ، والتخلص جميلة التدفق النقدي. وقدم لي والدي مهمة المونسنيور في الموقع ، وانه يحب ذلك. شركة كبيرة لحسابات الضمان ، لحساب الضمان التابع المفضلة ، انتقلت الى مبنى بلدي وردا على سؤال عما اذا كنت تبيع حصة من ذلك. بعد أحد عشر شهرا من عمليات الشراء ، وبعتها بمبلغ 2.2 عسكري! أخذت علما كبيرا ، والتي انقسمت مع الشركاء ، وتبقى 30 ٪ من ملكية المبنى وحصل على مبلغ 70K اللجنة. هو كان أول "الحلم الصفقة".

ما اصعب التعامل الخاص بك؟

رسالتي اصعب اتفاق تم في عام 1975 ، وكنت لم تتمكن من تكرار ذلك مرة أخرى. وكانت 26 منها تبادل الممتلكات التي تدب في الفترة من 4 ولايات مختلفة والعديد من أصحاب والشراكات. استغرق الأمر أكثر من 3 أشهر ، ليلا ونهارا للحصول على أنها أنجزت ، لكنه إنجاز هائل. مرة أخرى ، كانت هناك سيارة تشارك! واحد من المستثمرين تفتقر الى ما يكفي من المال لتمويل شراء جزء التام. وكان يمتلك XKE تحويل جاكوار 1965 ، وعرضت عليه لتعويض نقص السيولة الذي تعاني منه له. أخذت السيارة كجزء من لجنة بلدي. السيارة ، والكمبيالات ، وتلقت لجنة نقدية بلغت في 6 أرقام عالية جدا.

وقد رشح لExchangor العقارية للدولة للسنة في كاليفورنيا لذلك ، ولكن لم يربح.

كم عدد الصفقات فعلتم في حياتك المهنية؟

شخصيا ، أنا وزوجتي شخصيا تملكها عائلة واحدة أكثر من 1000 مسكن. لقد كان مالك أو شريك في الالاف من مكاتب وشقق والعديد من المباني. أنا لا أعرف العدد الإجمالي للصفقات لقد شاركت فيها في ذروة حياتي المهنية كنت قد 206 المستثمرين قبل تقاعده ، وكان في بعض ما يصل إلى 6 الشراكات. أكاد اشترى فون ريشتهوفن القلعة في دنفر في العيش ، واقامة الندوات قبل 30 عاما ، ولكن جاء في العرض الذي تقدمت به 2nd. إلا أنه في الحقيقة شيئا.

هل لديك رخصة العقارات الخاصة بك؟

كنت الوسيط المرخص لها في كل من كاليفورنيا وكولورادو في أوائل 70 'sلمدة 7 سنوات. قررت كنت أسعد الناس دون الإشراف على المبيعات واسمحوا لي تراخيص مرور. هناك فوائد محددة على تراخيص من وجهة نظر اللجنة. كما أن هناك فوائد أخرى من غير مرخصة ويجري ، في رأيي.

ما هي التركيز (مجال الخبرة)؟

لا أعتقد أن لدي أي مجال من مجالات الخبرة. لقد فعلت ذلك الى حد كبير. والسمسرة ، وليس اعتبارا من المال ، وإدارة الممتلكات ، وحبس الرهن ، بارع في الشركة ، ببناء 44 منزلا في العرف سان جورج ، والتوقيت العالمي (غرينتش) ، اختار 3 مناطق المزدهرة في الوقت الصحيح (so. كاليفورنيا ، التوقيت العالمي (غرينتش) ، كاسا جراندي من الألف إلى الياء) ، وأنا أشعر في 4th بلدي و5th حاليا ، وماجستير في جنوب تكساس. كنت أصلي جورو أمام التلفزيون ، وتحدث عن الحلقة الدراسية للشركات وكذلك غرفة التجارة في التجارة ، وما إلى نوادي الروتاري في كاليفورنيا ، وبحيرة فندق ميراج في لاس فيغاس ، NV ، سولت لايك سيتي ، والتوقيت العالمي (غرينتش) ، وفينيكس & توكسون ، من الألف إلى الياء وريو فالي غراندي ، تكساس. وأود أيضا كتابا عن النفس بلدي العقارات الخبرات في وقت مبكر "من البواب إلى مليونير". لم اقل ابدا انه عرض للبيع ، ولكن بحرية نظرا لتلك التي طالب. لقد واصلت لشراء وتطوير العقارات لنحو 40 عاما ولها من منظور أطول من كثير من المستثمرين على المدى القصير أو newbies.

ماذا تبحث عن الاستثمار في؟

أنظر جيدا للاستثمارات التي من شأنها أن تفيد على المدى الطويل. أنا في الغالب ، وعقد لشراء على المدى الطويل. أنا حبس الرهن ، والحفاظ على شراء وبيع بعض ما لتسليم الاموال. أنا لست واحدا هو أن يصر على التدفق النقدي. وأعتقد أن هذا هو المجال الذي السلبيات الحقيقي للكثير من المستثمرين. أي مزايا ضريبية في حد ذاتها ، وعادة ما بدين وقصير العقارات القديمة مع قليل من الأمل والتقدير ، لا توفر الكثير من الاستهلاك. وأقترح أن معظم المستثمرين الجدد في محاولة لكسر حتى شراء العقارات ، ومثل الاحتكار وشراء ما يصل الى يمكنك. الاحتفاظ بها ، وإعادة تمويل شراء المزيد. ابق على الوظائف الرئيسية للدخل ، وبناء أسس نهاية الممتلكات الأولى. التدفق النقدي سوف تأتي زيادة الايجارات ، ولكن لا خيار التضحية نمو الرغبة في التدفق النقدي للبدء.

هناك الكثير معلمو هناك التدفق النقدي والوعظ "يحل محل عملك مع الدخل والعقارات". أنا عكس تلك. التدفقات النقدية فقط يحدث ، في الوقت المناسب ، ولكن لا يستحق التضحية إضافية شراء العقارات عن طريق لأسفل للحصول على مزيد من التدفقات النقدية.

هناك 4 الفوائد الرئيسية امتلاك العقارات :
1. التقدير
2. مما أدى إلى انخفاض قيمة المزايا الضريبية
3. الرئيسية سداد
4. التدفقات النقدية

الخرائط وسوف تظهر رقم 1 ورقم 2 هي العناصر الأساسية لخلق "الثروة الحقيقية" في القطاع العقاري ، وعلى مسافة بعيدة من أصل آخر (2) على المدى القصير أو على المدى الطويل.

ما هي بعض من أكبر الأخطاء التي قمت بها أو ينظر إليها؟

بالنسبة لي ، لي الخطأ الاكبر كان يتقاعد في سن 29. كنت قد قدمت الملايين وأصبحت كسولة على مواصلة الاستثمار وآلية تغذية العقارية. وأرجو أن تكون أكثر عدوانية في تبادل والحصول على المزيد من العقارات بدلا من يعيشون في الماضي. من سن 29 إلى 58 عاما ، وكنت أساسا المتقاعدين ورفع لي 6 أطفال.

في سن ال 58 ، وصحح الخطأ الأول وبدأت تستثمر من جديد. في ال 15 شهرا الماضية ، فقد اشترت 59 منزلا ، باعت 13 منهم ، والاستمرار في شراء المزيد من كل شهر.

ما هي النصيحة التي سوف تمنح الى بداية المستثمر؟

نصيحتي الى بداية المستثمر سوف تختلف ، تبعا لعمر المستثمر ، والدخل ، وتحمل المخاطر ، والأهداف من الاستثمار (التدفق النقدي ، والمزايا الضريبية ، والتقاعد ، وغيرها) ، الزوجة موقف ، من شأنه أن يدخل في جميع نصيحتي. أنا المحافظ بطبيعته ، على الرغم من أنني أخذت العديد من "المخاطر" عند الصغار. كنت أحث الحذر على المستثمرين الجدد والسؤال أود أن جميع الأرقام التي زودت بها المستثمر البائع! تحديد دوافعهم ، إن وجدت لتقديم المشورة لك. هذه الدراسة التي كانت ناجحة حقا. لا تصبح حلقة دراسية أبله! والأهم من ذلك ، دائما استراتيجية خروج لاستثماراتك وخطة عمل ليوم ممطر. سوف المطر!

ما هي النصيحة التي تعطيها للمستثمرين من شأنها ، نظرا للظروف الاقتصادية الراهنة ، والإقراض والبيئة؟

• أولا : تأكد والتحقق من كل ثلاثة أضعاف الدخل والنفقات على الممتلكات الموضوع نظرا للكم للنظر فيها. معظم مبالغ فيها وغير دقيقة.
• ثانيا : لا تلبس مذكرات أو نفق الرؤية. هناك العديد من الخيارات المتاحة في العقارات اللعبة.
• ثالثا : تذكر أن هناك المزيد من الأموال في الأسواق في كل من أسفل العقارات وسوق الأوراق المالية. في حين أن معظم تسحب الرأس في القوقعة ، الذكية منها ونظروا حولهم!
• رابعا : لا أحد على الإطلاق يأخذ حسن رعاية أموالك كما لك.

ستكون هناك دائما التحديات والتغييرات على العقارات والتمويل في السوق. أن تكون مرنة ومستعدة للتغيير عند الضرورة. وخلاقة للتمويل سيحدد نجاح بغض النظر عن عدم نجاح. تعلم الاستراتيجيات الجديدة ووضعها موضع التنفيذ. لا تتحمل "انه لا يمكن القيام به"! العكس تماما. تحمل "يمكن ان يتم ذلك" ، ثم تجد طريقة لتحقيق ذلك.

هل هناك أي شيء آخر ترغب في مشاركتها مع بقيتنا؟

كنت على أمل أن يتمكن من الشغف والحماسة لدي لاقناع والعقارات وغيرها من اشياء مدهشة انها لن تفعل لك. ليس في أي مكان آخر يمكن أن تجد فيها فرصة شخص (البنك) على قرض لك المال لشراء شيء ما ، وشخص آخر (المستأجر) سيجعل المدفوعات لك. في النهاية ، you'll الحرة والخاصة شيء واضح وسيكون مبلغ قيمته العاشر من الدولارات. لا اعرف ماذا سيكون العاشر ، لكنها ستكون أكثر مما دفعته 1000 ٪ والعائد على الأموال المستثمرة الفعلية بسبب قوة ضغط.

BiggerPockets لنا لقاء مع وتجري مقابلات مع المستثمرين عن طريق البريد الإلكتروني. لا يمكننا التحقق من المعلومات الواردة في هذه المقابلات وطباعة لحفز التفكير والمناقشة صحية.

مرحبا بكم في مدونة!
أرحب العقاري من إرسال BiggerPockets.com. بلوق تجمع لدينا من الخبراء في مختلف المجالات العقارية مع هدف حفظ القراء وأبلغ ما يصل الى سرعة. سواء كنت عقارية المهنية (المقرض ، السمسار ، مصرفي ، وما إلى ذلك) ، المستثمر (المالك ، زعنفة ، تاجر الجملة ، وما إلى ذلك) ، أو مجرد مستهلك ، أو المنزل المستأجر المهتمين في عالم العقارات ، وهذا هو بلوق مكان لكم للمشاركة!

يمكنك الاشتراك في موقعنا تغذية RSS ، بلوق الحصول على التحديثات عن طريق البريد الإلكتروني ، ونضم صوتنا الحر قائمة بريدية ، أو أفضل للجميع ، ونضم صوتنا إلى شبكة اجتماعية جنبا إلى جنب مع غيرهم من المهتمين 25000 العقارات والتعليم ، وابرام مثل هذه الصفقات ، والربط الشبكي ، والتسويق.

العلامات : التقليب ، ومالك ، وتلبية للمستثمر ، مستثمر عقاري ، غنية weese

لدي ورقة عمل لي استخدام 'سريعة وقذرة' من الصعب شراء الاموال وتحليلها واعتقدت فما استقاموا لكم فاستقيموا لهم حصة معك... التحميل هنا! أولا إذا كنت لا أعرف الكثير عن عمل ، لا تقلق ؛ لكم ببساطة مدخلات قليلة العدد في القمة ، ورقة العمل تلقائيا وتحسب الميادين دون مساعدتكم. عليك الحصول على قراءة الانتاج.

لماذا استخدم هارد المال : نظريتي

اسمحوا لي أن أعطي الكلمة ليشرح لماذا هذا بلدي "هارد المال شراء" ورقة العمل. أولا ، أنا أكره بلدي وضع المال في شراء ، لأن أنا فعلا وضع لي وقتا ثمينا أشعر مضيفا أموالي على الحذاء هو صعب التحقيق. من الصعب مع المال أو ما يسميه البعض أموال المستثمرين من القطاع الخاص (رجال الغنية التي لديها اموال اكثر من مرة) تسعى لاقتراض لي ليس فقط الحصول على أموال لاعادة التأهيل ولكن الأموال وتحمل جميع التكاليف بما في مدفوعات الفائدة لمدة 6 أشهر. أكثر من هذا وقتا كافيا للوصول الى سوق العقارات إما استئجار أو بيع هذه الفرصة.

ورقة العمل الشاق المال

there'sa الشاشة أدناه بالرصاص... وبعد ذلك سوف يعطي بجولة على ما هو عليه.

أولا ، رمادية مجالات فقط هي المجالات التي تستخدم لإدخال البيانات. كل شيء آخر هو السيارات المأهولة قبالة هذه البيانات المجالات. "ويبرز الصفراء" هناك حتى يحصل المقرض الخاص بك الخاصة العين كاملة من الأخبار السارة! كما تحصل على "اكثر جدية" حول الممتلكات ، وكنت تفعل المزيد "معقدة" الحسابات ، ولكن هذا هو أساس ورقة عمل لبلادي المقرض الخاص لاتخاذ قراره من كل شيء... اذا لم تقدم ، وأنا لست شراء.

على سبيل المثال كيفية استخدام ورقة العمل هذه ، وتظهر الشاشة بالرصاص بلدي تكلفة الشراء على 61.54 ٪ و 65.24 ٪ بعد 6 أشهر... وإذا بي المقرضين قطع هو 65 ٪... أنا طلب استثناء من القاعدة. قد يقول "موافق" أو قد لا. ربما أكون قد لالفاكس "هذه الصفقة" لعدد من القطاع الخاص أو من الصعب أن نرى مقرضي الأموال التي تقبل بي استثناء.

الأموال الخاصة في تجربتي يريد 12 ٪ عن المعدل الاسمي وأسوأ حال ، و 5 نقاط... ويعكس ذلك ورقة العمل هذه. فإن ورقة عمل تعبر عن 6 أشهر من المسارات والفترة الزمنية لتنفيذ ما يزيد على تكاليف ذلك الوقت. الأموال الخاصة لا تقدم عادة في حال وهم يسمحون لك بالدخول في "أيا من الاموال الخاصة بك" في المركبة التكتيكية الخفيفة تزيد عن 65 ٪. فإن ورقة العمل يعطيني الثاني يتناول المركبة التكتيكية الخفيفة... واحد قبل 6 أشهر من إجراء التكاليف... وبعد واحد. وهذا يتيح لي خيارات مع المال الخاص بطلب قرض.

القادم سترى عندما الناتج عن بيع ، ورقة عمل من أصل يبصق الأرباح الإجمالية لأسعار البيع من 80 ٪ من القيمة المقدرة المتزايدة في 5 ٪ من الخطوات ما يصل الى 100 ٪. حتى استطيع ان ارى الربح الإمكانات إذا "عقد" لأعلى سعر بيع قطع... أو منزل للبيع سريعة.

الآن حسب الاتفاق ، وأريد أن أرى توقعات التدفقات النقدية الشهرية أيضا. حتى أن هناك من المدخلات السنوية لضريبة الأملاك ، والتأمين ضد المخاطر التقديرات ، وكذلك 10 ٪ من تقديرات "إدارة النفقات". لا تتردد في إضافة أي إضافة إلى نفقات تكلفة الملكية مدير ، والإعلانات ، والشواغر ، وجمع من الخسائر ، وما يزيد على 10 ٪ أنا المطعون في "مؤسسة. التأمين "الميدان حتى كنت تظن تمثيلا كافيا" تدفق "ثم تقدير إمكانية الإيجار الخاص بك في هذا القفل في الحقل المناسب أيضا.

لخدمة الدين ، يفترض وجود 90 ٪ في القروض بنسبة 8 ٪ يستهلك أكثر من 30 عاما على 100 ٪ سعر البيع الرقم. إذا كانت هذه الشروط سخية جدا بالنسبة لك ، فلا تتردد لحساب التدفقات النقدية النهائي يدويا باستخدام الرقم الخاص بك الشهرية لخدمة الدين... اذا شعروا... كنت في الحظ ، لأن ورقة عمل من أصل السواعد جميل "مؤسسة. التدفق النقدي بالنسبة لك!

هناك بعض المجالات التي هي لطيفة لاظهار المستثمرين من القطاع الخاص مثل "التكلفة للقدم المربع الواحد" و "إيجار القدم المربع"... بل هي لمزيد من "هم" من أجلك.

ملاحظة : هذه هي ورقة عمل مفيدة "لتحديد والوجه" سيناريو استخدام 100 ٪ من الصعب المال... أو تحليل التدفقات النقدية الشهرية لمساعدتك على اتخاذ قرارات على المدى الطويل عقد.

المتعة والسعادة والاستثمار...!

العلامات : تحديد والوجه ، التقليب ، يصعب المال ، المال المقرض صعبة ، صعبة أموال القرض ، HML ، منزل الوجه ، Rehabbing

البنوك تتطلب عنوان تقرير أولي عن جميع المعاملات العقارية. عنوان التقرير الأولي ويعمل العديد من المهام ، ولكن التي يمكن أن تسبب لك فضفاضة إلى حد كبير على الاستثمار الخاص بك القادم هو سلسلة من العنوان.

معظم المقرضين تتطلب عنوان الشركة على منحهم 24 الشهر سلسلة من اللقب. هذه مجرد لمحة عامة لجميع الأفراد أو الكيانات التي تملك العقارات في آخر 24 شهرا. وينبغي للمستثمرين أن تولي الاهتمام الشديد لأنهم يشترون الممتلكات والتي تملك منها السابق على بيع.

بعض المقرضين والقروض وبرامج أخرى واحدة فقط ان يسمح للفرد بتملك العقار في العام الماضي. المصارف النظر في التقليب الممتلكات كثب. إذا الممتلكات انقلبت أكثر من مرة أنها قد تراجع القرض. ويمكن أيضا أن يطلب من المقترض على قرض أو موظف لتوفير الوثائق أن المعاملة على طول الأسلحة (الصفقة لا علاقة بين الطرفين).

السبب في أن نولي عناية فائقة للبنوك إلى 24 الشهر هو عنوان سلسلة من الغش وهناك أسواق أن قيمة المنازل تم مفتعل من قبل خواص الانتقال من المقترض إلى آخر بمبلغ 10000 دولار الى 100000 سعر الشراء في كل مرة. هناك حالات من العقارات التي بيعت لمشتر ألف ، باء ، ثم المشتري ، ثم إلى المشتري جيم ، ثم العودة الى المشتري ألف ، ثم إلى المشتري D. وجميع الأطراف ذات الصلة بطريقة ما احتيالي وهذا دفع الثمن والطلب للممتلكات. ورغم أن هذا لا يحدث عادة في أسفل السوق ، والتقليب الممتلكات تخضع لفحص دقيق من جانب كل من المقرضين والشركات اللقب.

في أسفل التعويقات السوق يمكن أن تتغير أيدي عدة مرات في فترة قصيرة. للأسف هناك إلا أن المقرضين تسمح لتغيير الملكية أيدي 1 أو 2 مرات في السنة. إذا كانت الملكية قد تداول في كثير من الأحيان فقد تكون تبحث عن الجديد المقرض.

الخبر الطيب هو أن هناك العديد من الجهات المقرضة إلا أن إلقاء نظرة على سلسلة من العنوان ، وأنه لا يحملون ضدك. وهناك بضعة أشياء لتبدو شبه المنطق. هي صفقات الأسلحة على طول وما هي الزيادة في سعر الشراء من المشتري المشتري؟ إذا كانت خالية من الغش الصفقة لن تكون هناك مشكلة.

كيف يمكنك أن تعرف المقرضين والبنوك ليس لها سلسلة من القضايا مع العنوان؟ كنت لا. ضابط القرض أو القروض أفضل وسيط ، عند إجراء مقابلات مع ضابط القرض وهذه مسألة يجب أن يسأل. معظم القروض التي ضباط سجل للاستثمار العقارات) وتحديد والنقر) تعرف على التحديات وردودا على سلسلة من العنوان ، وعلى طول الذراع المعاملات.

العلامات : سلسلة العنوان ، والتمويل ، والتقليب والاستثمار والملكية ، والقروض ، والرهن العقاري ، والعقارات ، الاستثمار العقاري ، والعنوان

في الأسابيع السابقة ناقشنا rehabbing منزل للاستخدام الشخصي (الابتداء وفي رحاب) وrehabbing لاستخدامها مستأجرة (أ Rehabbing تأجير العقارات). هذا الاسبوع وسنتطرق في rehabbing مع التقليب نية. هذا هو ، حتى الآن ، أخطر من ثلاثة. ومع ذلك ، يمكن أيضا أن تكون مربحة أكثر إذا كنت تفعل ذلك الحق. الكلمة الأساسية هنا هي "في حال".

والسباحة في بركة أسماك القرش

عندما rehabbing على الوجه يبدو أن كل مشكلة تضخم. ناهيك عن قانون ميرفي ، في اعادة التأهيل ويبدو كما لو كان مورفي قد تحركت معكم. المشكلة الأكثر إلحاحا عادة تكاليف إجراء الخاصة بك. وينطبق ذلك بصفة خاصة إذا كنت تستخدم الأموال لتمويل الصعبة. لك أيضا من مخاطر السوق المتغيرة أثناء اعادة التأهيل الخاصة بك. قد لا يكون سهلا لبيع كما يعتقد أو يأمل. قد تواجهك المتصلة بالطقس تأخير أو مشاكل في إيجاد ما يلزم من المقاولين.

وفي بعض الأحيان يمكنك تجربة ما يبدو من من فراغ. بعد وقت قصير من ضرب إعصار كاترينا في نيو اورليانز وكنت rehabbing منزل في ولاية نيفادا. كنت على وشك الانتهاء ، واحتاج نحو 10 ورقة من دريوال. ذهبت إلى مكان بيع الخشب فقط في المنطقة ، وقيل انهم لا يملكون اي والألواح الصخرية على الإطلاق. وحين سألت عندما يتوقع أن تحصل على بعض ، وقيل لي أنه تم إنجاز المقبلة في يوم الثلاثاء. فكنت أحسب أن ذلك لم يكن سيئا للغاية نظرا لأنه كان يوم السبت. ثم أبلغت بأن الحمولة كانت قادمة في سبق بيعها. ويمكنني أن بعض الاحتياطي من تسليم المقبل بعد أسبوعين! يبدو أن كل ما هو متاح من مواد البناء ويجري تحويلها إلى لويزيانا للمساعدة في جهودها الرامية إلى التعافي من العاصفة. اضطررت لدفع 250 ميلا في اتجاه واحد فقط للعثور على مواد لإنجاز المشروع. وإجمالا ، فقدت نحو ثلاثة أيام. قد لا يكون الكثير من الوقت وأنت تعمل في منزلك ، ولكن عند العمل على الوجه أنه يمكن أن يكون مشكلة كبيرة.

الوقت هو المال

إدارة المشروع لاعادة التأهيل يمكن أن تدفع كنت مجنونا بما فيه الكفاية لانك تعتقد ان سمع صوت في رأسك. ماذا يجب أن تكون جلسة الاستماع هو يدق على مدار الساعة ، مثل واحد على 60 دقيقة. كل علامة تسمع فقط يكلفك المال. المقاول لا... تظهر علامة ، علامة. فشلت عملية تفتيش... علامة ، علامة ، علامة. وتبرز مشكلة غير متوقعة... علامة ، علامة ، علامة ، علامة. وراء هذا المشروع والجدول الزمني لسداد الرهن آخر يعود... علامة ، علامة ، علامة ، علامة ، علامة... ينعش!

الإدارة الفعالة للاعادة التأهيل هو المفتاح لنجاح الصفقة. هذا إذا كنت ضعيفا سوف يشعر بها في محفظتك. بعض النقاط الهامة هي على النحو التالي :

• معرفة الكلفة في اليوم الواحد. ومن المهم وقت لفهم ما يعني من الناحية المالية. كل تأخير في برنامجك يأكل الربح أو الخسارة الزيادات الخاصة بك.
• البقاء على رأس هذا المشروع. ليس هذا هو الوقت المناسب لاتخاذ أسبوعين قبالة هاواي الذهاب. أنت بحاجة أيضا إلى أن يكون هناك كل يوم للتعامل مع المشاكل عندما تنشأ.
• إدارة الجدول الزمني الخاص بك بشكل صحيح ، والبقاء في الموعد المحدد. تنسيق الجوانب المختلفة للمشروع وصعبة ولكنها ضرورية لنجاحها.
• إذا كنت تفعل معظم العمل نفسك ، وزن توفير الوقت ، بالمقارنة مع تكاليف المساعدة. فإنه كثيرا ما أرخص لتوظيف العمل لانقاذ الكثير من الوقت.
• لا تحمل لكبار الدولار. إذا تلقيت عرضا مقبولا أن الغلة الربح ، وأعتبر. ويمكن الحصول على الجشع بدوره لائقة الربح الى خسارة كبيرة.

ومن حق شراء

ورغم عدم وجود ضمانات ، هناك ثوابت في اعادة التأهيل. المشروع يبدو دائما وقتا أطول مما كان يعتقد في البداية كنت ورياح تصل كلفته الى اكثر مما توقعت. لهذا لا بد من مراعاتها لكم تقييم أولي. فقد الحق في أن تفعل أي شيء آخر ، ولكن إذا كنت تدفع للستفقد الكثير. عندما يقرر كم دفع لك حاجة للنظر في ما يلي :

• الوقت اللازم
• التكلفة المادية
• تكاليف العمالة
• & عقد تمويل التكاليف
• وسادة
• من المتوقع أن سعر إعادة البيع
• الربح المطلوب

تذكر أن تتضمن الكثير من "هامش مناورة" من أن تكون آمنة. ليس هذا هو الوقت المناسب لوضع هذه النظارات وردي اللون. وحشية تكون صادقا مع الأرقام فقط ، ومحاولة التوصل لاتفاق منطقي. وهناك ما يكفي من حسن إلى أن هناك صفقات لا تحتاج في محاولة لجعل عمل سيئة واحدة.

تجنب الخطر ليس أكثر أمنا في المدى البعيد من التعرض السافر. فإن الخوف ضبط كلما الجريئة. -- هيلين كيلر

العلامات : الوجه والعقارات ، والتقليب ، والعقارات والاستثمار ، rehabber ، Rehabbing

تريد اعادة التأهيل المنازل ، ولكن من أين تبدأ؟ ونحن نرى أن تحديد والوجه "واقع" ويظهر أنه ، بشكل ما ، إلى أي أساس في الواقع. كيف يمكن أن يكون من الصعب لشراء منزل ، لاعادة التأهيل ، وبيعها ، والتقاعد إلى حياة الترف على الريفيرا الفرنسية؟ على شاشة التلفزيون ، كل ذلك يحدث في الثلاثين أو الستين دقيقة. سهل ، أليس كذلك؟

قبل البدء لا بد من أن يكون بنفسك المالية ترتيب البيت (انظر في الاسبوع الماضي من المادة). القفز الى اعادة التأهيل من دون أساس متين وسوف تجعل من الصعب جدا ، إن لم يكن مستحيلا ، أن تنجح.

اختر من الأسلحة

Rehabs تنقسم إلى ثلاث فئات أساسية : استخدام الشخصي ، واستئجار ، أو الوجه. ويحمل كل نوع من أنواع مختلفة من المخاطرة. توصيتي لمعظم الناس هو أن تبدأ rehabbing منزل للانتفاع الشخصي بها. وهو يحمل على أقل قدر من المخاطر أنكم لن المضافة تحمل تكلفة ثانية الممتلكات. إذا كنت تعيش في منزل وأنت تجديد ، ويكون لديك ما عليك العادية نفقات المعيشة.

هناك مزايا أخرى للالمعيشة في منزل بينما rehabbing عليه. لم يكن لديك الوقت نفسه الضغط. عندما تكون ملكية rehabbing مع التقليب نية لذلك ، فأنت تفقد جزء صغير من الربح اليومي الخاص بك. وتمثل تكاليف عقد يدق على مدار الساعة ، والوقت هو المال. عندما تعاني من التأخير ، وتخسر المال. إذا كانت السوق يجعل من الصعب بيع سريعة ، فإنك تخسر المال. المخاطر المرتبطة التقليب هائلة. الحالي لسوق العقارات في ظروف عادلة يزيد الأمر سوءا.

اجعله خاص بك

عندما كنت في ترميم منزل نية التقليب ، تحتاج إلى الحفاظ على المستخدم النهائي في الاعتبار. وعادة ما يعني هذا الاختيار أن المحافظ سيقدم استئنافا الى عدد أكبر من المشترين المحتملين. إذا المنزل ستكون الإقامة الخاص بك لديك القدرة على دمج الشخصية الذوق. إذا كنت تريد الأرجواني الجدران ذات السقف الوردي ، ثم يذهب لذلك. Rehabbing منزل للاستخدام الخاص بك يسمح لك لخلق الوطن يلائم الطريقة التي يعيشون فيها.

ما زالت هناك حاجة للحفاظ على إعادة البيع في الاعتبار إذا كان لديك أي نية للبيع في المستقبل القريب. تحديد ما يمكن إعادة بيعها زمني ، والعمل مع أخذ ذلك في الاعتبار. إذا أريد لها أن تكون طويلة الأجل عقد عليك أن تفعل ما يجعلك سعيدا وتناسب نمط حياتك.

وكما تعلم أنت اذهب

مهما كنت وإعداد الدراسة ، rehabbers المرة الأولى التي تجعل الكثير من الأخطاء. انه من الأسهل كثيرا على التعلم من هذه الأخطاء إذا لم تكن تحت ضغط بعد إتمام الوجه. وكان لقائي الاول لاعادة التأهيل كبير تجربة تعليمية. وكان لي متسع من الوقت. كنت قادرا على اتخاذ وتنفيذ الدروس المستفادة من تلك المعرفة للمضي قدما في مشاريع المستقبل. إذا كان هذا اول لاعادة التأهيل وكان يقصد به أن يكون الوجه كنت قد فقدت الكثير من المال ، وربما تكون الاخيرة في مسيرتي المشروع.

بدلا من محاولة لكسب دولار bazzillion على الصفقة الأولى للبحث عن واحد يمكن ان تدفع لك النجاح في المستقبل. بدء المشاريع الصغيرة وإبقاء المشروع في حدود قدرتك. مع كل النجاح يمكنك الانتقال إلى مشاريع اكبر واشد. كما قدرتك ينمو ، وزيادة الأرباح الخاصة بك وأرباحك سوف يزداد.

rehabbing سعيدة!

I honestly think it is better to be a failure at something you love than to be a success at something you hate. - George Burns

rehab , houses , flip , rehabbing , renovating , home

Tags: flipping , investment real estate , Rehabbing

In the last few years it seems society has gone house-flipping mad. Every time I turn on the TV there is yet another show illustrating the ease in which anyone with a heartbeat can make a fortune buying a beat-up house and turning it into a beautiful modern-day wonder.

Often at the end of these shows they hold an open house and with great ease procure a buyer and close the show by sticking a SOLD sign in front of it. Then of course they do a cost breakdown for you and show you the huge amount of cash they made in just a few weeks. The speed at which some of the homes are turned from trash to treasure can be nothing less than amazing at times. Personally I wouldn’t want a home that’s been overhauled in a race against the clock, but that’s just me.

Unfortunately, as with most reality shows, there’s just not a lot of reality to it. They omit financial burdens such as interest rates, excise taxes, escrow fee’s, and of course commissions paid to any real estate agent that may procure a buyer. These costs can easily cut the “profit” in half for most of the homes I’ve seen flipped on these shows. I recently had a client call me to proudly tell me about a home they found that they felt (based on watching these shows) would turn them a 40k profit when completed. Once I went through and explained the additional cost they would incur in selling it, they said “well shoot there’s no money at all in it”.

My philosophy is that if there isn’t at least an obvious 100k profit to be made before taxes, fee’s and commissions, you’re working for free at best, and losing money at worst. With today’s sluggish sales, it’sa real crap shoot. Do not make the mistake of believing you can replicate the results seen on TV. Much of what’s shown is pure trickery.

A&E recently pulled all re-runs of Flip This House that feature Atlanta businessman Sam Leccima, who stands accused of fraud regarding the homes he “flips”. Buyers claimed his fixes to the homes were temporary patch jobs and he is also accused of having friends pose as potential buyers so he could slap a ‘Sold’ sign on his flipped homes, some of which he apparently didn’t even own.

Finding Flips at Trustee Auctions

I’ve also had many clients in recent months ask me how they can buy foreclosed homes at Trustee auctions, because they feel that’sa great opportunity to flip a house at maximum profit. My answer is quite simple; if you want to buy a home you haven’t walked through, haven’t had inspected or appraised, and you want to pay cash for it, that’s the best way to do it.

Many such homes being sold at Trustee auctions weren’t simply lost to the bank by hard working honest people that got down on their luck. Often (more times than you think) these homes were part of straw mortgage scams and were intentionally abandoned. In a straw mortgage the buyer secures a FSBO (for sale by owner) property, then gets an unscrupulous appraiser to “push value” and borrow over and above the purchase price, pocket the difference, then walk away from the home.

The home you think your getting at 80% of the purchase price is actually worth about 70% of what was loaned on it, thus your already paying 10% more than its worth before you even begin repairing it. Therefore, before any of you jump into the house flipping business with delusions of easy money, beware of the pitfalls lying-in-wait for you. Anything that has the potential to make you a fortune has the potential to lose you a fortune. Don’t believe everything you see on TV, and don’t believe all of those homes sitting on Trustee’s web sites were truthfully bought for the amount financed.

I would suggest you practice by remodeling your own home first and get hands-on experience, and if you can’t afford to lose the money you would be required to invest, then you need to walk away.

Don’t let your Flip, become your Flop.

Tags: flipping , house-flipping , real estate , real estate investing , remodel

Those crazy guys at Flipper Nation premiered the latest episode of their web comedy.

Check out:

Flipper Nation: Episode 3: The Flippin’ Fight

If you liked this episode, check out Episode 2 !

Tags: David , David-Kimball , episode , estate , flipper , flipper-nation , flipping , itunes , Kimball , Nation , partnership , partnerships , podcast , real , real estate , realestate , Richie , Richie-Tatum , Tatum , web_comedy