عندما بدأت في عام 1999 كنت خارج يطرق ابواب الرهن عندما التقيت شخصا اعتقدت أنني يمكن أن الثقة ، وجون سي) انه طلب من لي أن لا يستخدم اسمه الاخير)

كنت خرجت من منزل مهجور جون عندما انسحب ونزل من الشاحنة. وهو قدم نفسه وقال لي انه يتطلع لشراء المنازل وسئل عما اذا كانت فعلت الشيء نفسه. إذ لم يكن لدي المال لشراء منزل دون الحصول على التمويل ، وأنا انقلبت العقود. وبعبارة أخرى ، وأود أن التعاقد مع المنزل لشراء منزل ، واحالة العقد الى أحد المستثمرين الذين يمكنهم دفع قريبة وسريعة لشراء نقدا. المستثمر سيدفع لي احالة الرسوم. وهذا مجال جديد للمستثمرين الحصول على استغلالها من قبل المنظمات غير جديرة بالثقة. سيتم وعد مقابل 10000 دولار ، على سبيل المثال وبحلول موعد إغلاق الصفقة ، ومبتدئ ستكون محظوظا لو حصلت على 500 دولار.

وقال لي جون لتحقيق صفقات بلدي له قبل تسوق لها أي شخص آخر. (كم مرة سمعنا هذا؟)

بعد فترة وجيزة ، كنت تعاقدت على منزل كان في حبس الرهن ، ودعا جون. خرج وبدا في منزل وافقت على دفع 5000 دولار لي + لمعالجة ما دام لم يكن مردود أعلى مما كنا نتوقع.

وبعد يومين ، ذهبت لقلصت من بالسعادة عندما يدخل مكافأة وكان ما يقرب من 20000 دولار أعلى مما كان متوقعا. لي قط هذا الخطأ مرة أخرى لا تطلب من المنزل إذا كان قد أقام دعوى الافلاس في السنوات السبع الأخيرة. تبين أن المنزل قد قدم قبل اكثر من عام 14 وكان وراء الدفع ، وليس 6 كما كان مقدرا. جون وقال لي انه لا يستطيع ان يفعل الاتفاق المنزل ويرجح أن الذهاب إلى المناقصة.

وبعد بضعة أيام ، كنت في المزاد عندما رأيت جون لي في موجة قادمة. كان المناقصة على الممتلكات ولكن في ذلك الوقت ، وقال لي للعثور عليه في فترة الغداء ، لكنه كان قد شيء بالنسبة لي في شاحنته.

ووجدت له خلال الشوط الاول وخرج على شاحنته. انه استند في ، انتقل بعض الامور والتفت لي وسلم لي شيك 500 دولار. كنت فى حيرة (سعيد أيضا) وطلب منه ما كان عليه ل. قال لي انه عاد الى المنزل والتي انتهت شراء.

لم أكن أفهم لماذا قام به منذ أن المنزل كان قليلا هذه الأسهم. قال لي انه سمع رسوم الطرق الجديدة سوف تبنى في وقت قريب قرب منزل وقيمة ينبغي أن ترتفع بسرعة بعد أن يكتمل. لذا ، نظر الى الاتفاق من جديد ، وقرر أن تستخدمه كوسيلة للإيجار حتى عن تقديره له كافيا لبيعه.

جون لم يقدم لي اي شيء عن ذلك. عندما وصلنا المردود من البنك ، وكان العقد باطلة. الطريقة الوحيدة التي كنت قد علم أنه انتهى شراء المنزل إذا كنت قد دققت في سجلات الضرائب أشهر بعد ذلك ، وحتى ذلك الحين ، ما الفرق الذي يمكن أن يكون عليه؟ انه لن يكون لي أي شيء المستحقة وخلاص.

ولكن... لم جون شراء المنزل وقال لي انه لن وقد وجدت أنه لو لم يكن بالنسبة لي وهذا هو السبب في انه اعطاني 500 دولار. أنا لم تحقق الكثير من المستثمرين منذ ذلك الحين الذي يفعل الشيء نفسه إذا كان في وضع مماثل. جون سي. برهن على أنه شخص يمكن الثقة فيه جدا ، ونتيجة لفعل ما عليه فعله كان ذهبت إليه المقبلة عشر حصلت على عقود. كل واحد منهم بسلاسة وكلانا استفاد.

وكما قلت من قبل ، حصلت عندما كنت محظوظا لان بدأت ، التقيت شخصا كان جديرا بالثقة ، وجون سي. سداده.

الصورة الائتمان : جو Nangle

مرحبا بكم في مدونة!
أرحب العقاري من إرسال BiggerPockets.com. بلوق تجمع لدينا من الخبراء في مختلف المجالات العقارية مع هدف حفظ القراء وأبلغ ما يصل الى سرعة. سواء كنت عقارية المهنية (المقرض ، السمسار ، مصرفي ، وما إلى ذلك) ، المستثمر (المالك ، زعنفة ، تاجر الجملة ، وما إلى ذلك) ، أو مجرد مستهلك ، أو المنزل المستأجر المهتمين في عالم العقارات ، وهذا هو بلوق مكان لكم للمشاركة!

يمكنك الاشتراك في موقعنا تغذية RSS ، بلوق الحصول على التحديثات عن طريق البريد الإلكتروني ، ونضم صوتنا الحر قائمة بريدية ، أو أفضل للجميع ، ونضم صوتنا إلى شبكة اجتماعية جنبا إلى جنب مع غيرهم من المهتمين 25000 العقارات والتعليم ، وابرام مثل هذه الصفقات ، والربط الشبكي ، والتسويق.

العلامات : birddog والعقارات والاستثمار العقاري وبين صفقات بالجملة

حتى أرى واحدا من أصدقائي أنني لم أر في حين عندما كنت في ولاية فلوريدا ، وهي تروي لي وأتطلع مقرف جلداني (أساسا ، وصفته لي البشعة غريب). حسنا ، أنا أقول لها أنا تدريب مطولة ، لذلك أنا متأكد من أن لها علاقة بها. وهنا يكمن سبب آخر : أنا أكره الطبخ. لقد أسوأ العادات الغذائية. اذا لم يكن في قسم الأغذية المجمدة ، لا يمكن طهيه في الميكروويف ، أو قام الشخصي طاه (السيد Boyardee) ، ثم أنا لا نأكل. على أي حال. منذ نحو شهرين أنا في العملاقة يحدق في التلفزيون وعشاء صحية التلفزيون العشاء اختيار ما لا يقل عن 50 ٪ (نعم ، أنت تعرف أين يحدث هذا). اشترى لي الى حد كبير خارج المتجر ، وأصبحت حياته توريد اختيار وجبات صحية. المشكلة هي أن هذه الوجبات نحو.003 السعرات الحرارية. حتى خلال الأشهر القليلة المقبلة على الارجح سوف تذوي وتموت (كيف أنها لا يمكن أن يكون الإنسان الجائع عشاء للبيع... يا الهي!)

قبل أن أبدأ في البحث مثل نيكول ريتشي في اليوم ، اسمحوا لي أن تزيد الاوراق اللازمة عندما يكون لديك وجد المستأجر / المشتري. هنا هي 9 المستندات اللازمة.

1. حالة نقل الملكية في ونموذج -- خلال المسيرة حول الملكية مع المستأجرين ونلاحظ أي مشاكل ، والشوائب التي تلطخ ،... الخ.
2. المستأجر التأمين الاستمارة -- المستأجرين لمدة 7 أيام في شكل الفاكس والعودة مع تأمين دليل المستأجرين (وأود أيضا أن البطاقة الأساسية لشكل وكيل أعمل مع).
3. نموذج المعلومات الجديدة رجأتسملا -- رسالة ترحيب للوحة الجديدة المستأجرين. هذه الرسالة يجب أن قائمة أسماء وأرقام هواتف جميع شركات المرافق العامة ، وهو اليوم الذي جمع القمامة أي شيء آخر ، ويحتاجون الى معرفته عن هذه الممتلكات.
4. صيانة الممتلكات الاتفاق -- وهذا الشكل أن المستأجرين هم المسؤولون عن أول 300.00 دولار في عمليات الإصلاح ويجب عليهم أيضا الحصول على منزل الضمان. (عندي المستأجرين استخدام الدرع الاميركية الرئيسية).
5. خيار الاتفاق -- على الدول أن المستأجرين لمدة سنة واحدة خيار لشراء منزل في العاشر مبلغ من الدولارات. وإذا كانت مخالفة للشروط الواردة في اتفاق الاستئجار أو أي اتفاقات أخرى ، ويصبح الخيار لاغية وباطلة. (وهذا لا يحصل في سجل المحكمة. عليك فقط سجل خيار الاتفاق بينك وبين البائع).
6. طريقة الدفع -- وهذا الشكل فقط عدد قليل من الأحكام الصادرة في هذه الدولة الضخمة الخط : الشركة لديها سياسة عدم التسامح مطلقا لعدم دفع الإيجار ، وذلك على بدء عمليات الإخلاء 5th وليس هناك أي استثناءات. (ويمكنك قتلهم لعدم دفع الإيجار.. وأتمنى).
7. إخلاء الممتلكات الاستمارة -- وهذا هو نفس الشكل وقعت لك مع البائع. لكل دولة خاصة بهم إخلاء / الكشف عن الممتلكات.
8. التأجير الخيار الكشف -- وهذا الشكل يقول ان نفهم المستأجرين لديهم خيار شراء هذه الممتلكات. وأنك قد لا يكون المالك من هذه الممتلكات وربما الوحيد لديها مصلحة في الممتلكات (وهذا هو المهم.... في سندوتش خيار التأجير فقط السيطرة على الممتلكات ، وتحتاج للكشف عن هذا).
9. اتفاق الإيجار -- وينبغي أن يكون هذا الحديد المغلف وتغطية كل شيء. بلدي الإيجار الحالي هو 7 صفحات. تأكد من حصولك على محاميك للاطلاع عليه. (ربما يكون في وظيفة أخرى سأذهب خلال الفقرات الرئيسية بلدي الإيجار).

حسنا ، أنا من هذا الاسبوع الى ولاية فلوريدا من جديد. أنا سيارة ، وذلك لأن سأترك هناك سيارة... حتى انني اتطلع الى طيبة أولي 'طريق الرحلة 12 ساعة. في سيارتي وسيكون كل من بلدي والعقارات والتسويق لمؤتمر نزع السلاح لذلك يمكن أن تكون منتجة من 12 ساعة. من جانب الطريق ، في الوقت الحالي في بلادي بلادي الميكروويف الصحية اختيار هريسة البطاطا (اعتقد ان هذا يعني كيف والبطاطا ، ولكن من الأفضل أن نسأل ، دان كوايل ، والبروكلي وجبة..... دي المحامي - ious! سمسم الاسبوع المقبل.

العلامات : المشتري ، خيار تأجير العقارات والمستثمرين ، والعقارات بين الصفقات المستأجر

أنا الشمس في فلوريدا لمدة أسبوعين على أعمال / سرور (طبعا هناك دائما في وجود عمل لتخفيض ضريبة من وجهة نظرنا مفضلة العم).

وكنت لي الحصول على استئجار السيارات في المطار ، والرجل في مواجهة سألني إذا كنت أرغب في النهائي لتغطية التأمين أو الاصطدام فقط. ما كان هذا الرجل لم تستخدم "نعم نعم أو تقنية" أو "نعم نعم" وثيقة. انها واحدة من أفضل المبيعات حول تقنيات وإذا لم تكن تستخدم ذلك انك ربما فقدان الآلاف من الدولارات من الصفقات في كل عام.

عند استئجار سيارة الموظف الذي طلب مني أحد أردت ، أتيحت لي للتفكير لثانية وأدرك أنني لا يريد أي منهما. هذه هي قوة هذا الأسلوب لأنه عندما يعطى الناس خيارين انهم يعتقدون ان بامكانهم الحصول تلقائيا على اختيار واحد منهم. وثمة مثال آخر هو صاحب مجموعة الصالة بيتي الذي يستخدم هذه التقنية ببراعة. في كل مرة أن أمشي في قاعة مجمع سألني إذا أريد الجعة أو أنا مثل فاتح الشهية (أراهن على 90 ٪ من الشعب في اختيار واحدة أو أخرى ، وقلة قليلة من الناس ويقول لا.......... ما عدا لي . أنا هنا لتجميع واتخاذ غير ذلك من اموال الشعب. انظر ، على ما أعتقد في استخدام حركة بابوا الحرة في كل ما أفعل ، وليس فقط في قطاع العقارات.)

لدي بعد تقييم الممتلكات ، وأنا أعرف أن هناك صفقة قد تكون ، وأطلب من البائع "السيد البائع تريد اقامة يوم الثلاثاء فى زيارة ليوم الاربعاء في 7 او 6 ، التي الأفضل بالنسبة لك؟ "

واحدة من أهم الوسائل التي تستخدم "نعم نعم" التقنية عن طريق تقديم عروض متعددة للبائع. ابدا ، ابدا ، هذا واحد فقط من العرض الى البائع. إذا كنت واحدا فقط هذا العرض الى البائع ، فمن السهل جدا أن نقول لا.. ليست قريبة من العديد من الصفقات على هذا النحو. أنا دائما لا يقل عن اثنين من العروض والعروض ثلاث مرات عديدة. بي اثنين العروض سيكون عرض النقد وsubject-to/lease الخيار (حيث) نوع العرض. حتى لو كنت تعرف أنه لا سبيل إلى البائع ستفعل إلى موضوع ، ما زلت هذا العرض (وهذا أمر بالغ الأهمية أن نتذكر.) الخاص بك حتى لو كان البائع وقال لا توجد طريقة يمكنك بسبب المدفوعات ، لا تزال تقدم له عرضين ليتمكن من اختيار العرض النقدي.
عندما أشعر بذلك خلال اجتماعه مع البائع ، وأقول "السيد البائع تريد منا النقدية عرض خ مبلغ من الدولارات ، أو تريد لنا أن تولي دفعاتك وستتلقى مبلغ خ دولار في الختام؟ وهو الأفضل بالنسبة لك؟ "

هناك طرق عديدة لاستخدام هذه التقنية ، كما هو الحال عندما يحدد الموعد النهائي : "السيد البائع ، وأنك تريد أن يغلق في 22 سبتمبر أو 25 سبتمبر "؟ أو عندما لا تكون على شراء العقارات وبطبيعة الحال : "هل تريد أن تدفع بالكامل ، أو تريد أن سهولة دفع خطة 19.95 دولار فقط في الشهر لمدة 120 شهرا"؟

حسنا ، أنا إلى 500 درجة الحرارة في فلوريدا ، التعرق حتى الموت. في المرة القادمة حتى انك لقاء مع البائع ، وانت ذاهب لتقديم العروض مرتين أو ثلاث؟

العلامات : إغلاق الصفقات ، وكيفية وثيق ، والتفاوض ، والعقارات ، والعقارات والاستثمار والعقارات والنصائح ، والعقارات بين الصفقات

لقد تلقيت أنباء طيبة ، ولقد تلقيت أنباء سيئة. الخبر الطيب هو أن الغذاء هو السبيل الى قلب البائع والأنباء السيئة هي أن الجنس ليست (آسف أولاد).

واحدة من الاستراتيجيات التي تستخدم دائما عند لقاء مع البائع على تقديمهم الغذاء. وعادة ما ينتهي تحقيق نوع من المعجنات مثل فطيرة أو الكعك. هناك نوعان من الأسباب ، من المهم جدا أن أفعل ذلك.

أولا ، الجميع تقريبا يحب الطعام. it'sa غاية لفتة لاظهار عند البائع منزل لإعطاء شيء لهم. وانا دائما حول كيفية العزف على القيثار تحتاج إلى الوقوف وتكون مختلفة عن منافسيك. وكم عدد المستثمرين الآخرين هناك رأيك رفع ذيذة فطيرة التفاح إلى البائع المنزل؟

منذ فترة ليست ببعيدة ، كان لي لقاء مع البائع عن خيار الإيجار. كان يركض وراء ذلك اليوم ، وذلك في طريقي الى بيته الأول وسرعان ما واجه البقالة للحصول على شيء منه. كنت في عجلة من هذا القبيل أن أمسك أول ما رأيته في باب المخبز وكان نوع من المعجنات ملتوي يبحث مع يتوهم من الاسم) حتى هذا اليوم ليس لدي فكرة عما في هيك اشتريتها.) عندما وصلت الى منزل البائع سلمت إليه المعجنات وقال له : "أعتقد أنك قد تتمتع هذه" (حتى وإن لم أكن أعرف ما هي هذه). وقال إنه يعتبر من المعجنات لي ، ونحن له دخل المطبخ وانتهى بي الأمر القيام التعامل معه. في وقت لاحق من هذا الأسبوع ، كما كنا تخطى بعض التفاصيل ، علق لي كيف كان سخيا التي وجهت له المعجنات ، وكيف أنها ذاقت جيدة. الآن وبطبيعة الحال لم يكن ذلك السبب الوحيد لذلك حصلت على هذه الصفقة ، ولكن كل ويساعد قليلا.

والسبب الثاني أن عليك إحضار الطعام إلى البائع انه سوف تقودك الى طاولة المطبخ. عندما يعطي أحدهم هدية من المواد الغذائية تقريبا ودائما أعتبر إلى المطبخ وطرحها على مجابهة أو طاولة المطبخ. هذا هو بالضبط ما تريد أن يحدث. كنت ترغب في التوقيع على الأوراق (نتذكر دائما انه دعا الورقية ، عقدا أبدا) لاتفاق على طاولة المطبخ. بالنسبة لكثير من الأسر طاولة المطبخ هو "سعيد" (حيث يجلس الناس ، دردشة ، الاسترخاء والتمتع بكل منهما الشركة انها منطقة الراحة لهم. أردت أن يكون البائع والاسترخاء في وضع مألوف عند التوقيع على الأوراق. وهو أيضا أسهل بكثير مكانا للتوقيع على كل شيء. فإذا كنت قد حاولت توقيع الورقية بينما يميل إلى الأمام والكتابة على طاولة القهوة فانه ليس مريح على الإطلاق.

ماذا تفعل إذا كان البائع رؤساء في غرفة المعيشة مع المعجنات أو في مكان آخر بالاضافة الى المطبخ؟ لكم ببساطة نطلب منهم الذهاب الى المطبخ. ويقول "السيد البائع أتمانعين إذا ذهبنا إلى طاولة المطبخ ، وإنني وبهذه الطريقة يمكن بسهولة وضع الأوراق لكم ، كي لا ننسى للذهاب أكثر من أي شيء؟ "معظم الوقت سوف يقولون نعم.

تقرر الآن ، وأنك لن يستمر أكثر من الزيارات دون تقديم الطعام. تريد كل ميزة عند محاولة التوصل الى اتفاق لا؟

العلامات : شراء العقارات ، وإغلاق صفقات العقارات والاستثمار والعقارات والمستثمرين ، والعقارات بين الصفقات

بيان التسوية ، وغالبا ما يشار إليها باسم "HUD - 1" ، وهي وثيقة تتضمن تحليلا مفصلا للتكاليف اغلاق تقسيمه بين المشتري والبائع في الممتلكات.

في العادة ، وإغلاق وكيل (وغالبا ما تكون ممثلة من عنوان الشركة) ، وجمع المعلومات ذات الصلة ، يكمل التسوية بيان ويشتت الأموال اللازمة بعد المشتري والبائع قد صادق على صحة البيان الذي أدلى به في التوقيع عليه.

في الصفحة الأولى من التسوية ورقة موزعة في ملخص للالمقترض (المشتري) المعاملة على الجانب الأيسر ، وملخص للبائع عن الحق في المعاملة. الصفحة الثانية وتنقسم هذه التكاليف التي "تدفع من أموال المقترض على تسوية" ، وهذه التكاليف التي "تدفع من أموال البائع في التسوية". إذا كان المشتري ، البائع وعنوان وكيل نتفق على أن هذه المقولة صحيحة ودقيقة ، يجب على جميع الأطراف أن توقع ورقة حتى الآن نحو أسفل الصفحة اثنين.

الأجزاء الرئيسية التالية من HUD - 1 ينبغي أن يعاد النظر فيها بصورة شاملة في أي صفقة :

المقترض المعاملات :

101 خط -- قوائم سعر العقد كما ورد في الاتفاق من سيل

103 خط -- مجموع الرسوم الى تسوية للمقترض وهذا تم الحصول عليها من جمع كل التكاليف على الصفحة الثانية ، وكذلك الخط المشار إليه في 1400.

الخط 120 -- وهذا هو مجموع المبالغ المستحقة على المقترض ويشمل سعر العقد ، والتكاليف الواردة في الصفحة الثاني من ورقة والتسويات للضرائب وغيرها من البنود التي يدفعها البائع مسبقا.

220 خط -- الدول إجمالي المبلغ الذي يدفعه المقترض أو لإيداع الأموال منها ، على قرض الرئيسية (ق) وبائعين مساعدة.

303 خط -- الرقم هنا هو المبلغ الإجمالي للأموال (نقدا أو على شهادة الفحص التي يتعين على المقترض تقديم لتسوية قريبة.

خطوط 801-811 -- جميع التكاليف المرتبطة القرض مثل نشأة رسوم ، رسوم تقييم الائتمان ورسم التقرير ، رسم التجهيز ، وإدارة الفيضانات ورسوم الشهادات وترد الرسوم. إذا كان أي من الرسوم "المقرض الاحتفاظ" التي تدل عليه اختصار ل. ر ، ثم يطرح هذا المبلغ عن حجم الأموال حولت بالفعل من قبل المقرض على عنوان الشركة.

خطوط 901-905 -- أي مبالغ مطلوبة من قبل المقرض أن تدفع مسبقا ، مثل المصالح اليومية ، ويرد هنا. على سبيل المثال ، إذا كان المشتري يستقر على 20 مايو 2008 ، ومن المرجح أن المقرض يتطلب أن يدفع المشتري مقدما اليومية الفائدة على القرض من خلال 1 يونيو 2008.

خطوط 1001-1009 -- جميع احتياطيات البنك يحتاج إلى نقض في حساب ضمان المخاطر مثل التأمين والضرائب والمقاطعات ، والمدرسة الضرائب المنصوص عليها.

خطوط 1101-1113 -- تشمل جميع التهم المرتبطة المشتري حق الملكية ، مثل التأمين على أقساط التأمين ، ورسوم البحث والفحص والرسوم ، والتأييد ، وإغلاق خدمة الرسالة ورسم الأسلاك بين عشية وضحاها.

خطوط 1201-1203 -- التفاصيل تسجيل الرسوم التي يفرضها البلاد لتسجيل سندات الملكية والرهن العقاري ويحدد الحصة النسبية للضرائب العقارية لنقل المشتري والبائع.

البائع المعاملات :

خطوط 406-412 -- وتجري تعديلات بالنسبة للبنود ، مثل الضرائب ، وقد سبق أن البائع المدفوع سلفا للتسوية. على سبيل المثال ، إذا كان يتم على تسوية 1 يونيو 2008 ، والبائع قد دفع الضرائب عبر البلاد في نهاية عام 2008 ، ثم بائع ويجب أن ترد من تاريخ إغلاق (1 يونيو 2008) حتى نهاية العام.

خطوط 501-509 -- يفصل كل تخفيضات في المبلغ الذي البائع ذلك مع الابتعاد عن تسوية الجدول ، مثل الرهون العقارية الحالية التي يجب أن يسدد البائع وتسوية الرسوم (كما وردت على الخط 1400 في الصفحة 2).

الخط 603 -- وهذا هو المبلغ الإجمالي للأموال التي البائع الشباك على الصفقة ، والتي عادة ما تفرق عن طريق شيك من عنوان العميل.

خطوط 701-702 -- تحدد اللجنة ما مجموعه البائع ويجب أن تدفع إلى وكلاء العقارات في تنطوي الصفقة. عادة ما يكون هذا البائع أكبر تكلفة في التسوية.

خطوط 1201-1203 -- البائع مسؤول أيضا عن حصة من الضرائب على العقارات والنقل. في العديد من الولايات القضائية ، ونقل الضرائب على أساس نسبة مئوية من قيمة العقد ومنقسمون بالتساوي بين المشتري والبائع.

ومن الممارسات الجيدة دائما أن تطلب عنوان الشركة (وكيل أو إغلاق (تقديم أولي HUD - 1 يوم أو يومين قبل أن يغلق حتى لا تكون هناك تكاليف مفاجأة في اللحظة الاخيرة. تأكد لمراجعة أولية HUD - 1 مع محام أو وكيل عقارات وجعله معكم إلى تسوية. يجب أن يقارن هذا مع مشروع النهائي HUD - 1 لضمان دقة جميع التكاليف إلى المشتري والبائع.

العلامات : HUD ، HUD - 1 ، والعقارات ، والعقارات والاستثمار العقاري وبين صفقات التسوية البيان

لو كنت للتو قد أخذ بضع دقائق ، وتنفيس عن مشاعر الإحباط بلدي مع المستثمرين العقاريين الذين لا يتبعون صيغ ولا التمسك النظم. Sheesh! إذا لم يعمل أحد بسوء التعامل انها سيئة ثلاث صفقات العمل. الأوقات السيئة التي هي أن لديك من أجل التوصل إلى صفقة جيدة؟ لا! ومن الأوقات السيئة التي تحتاج إلى أن أساليب ملتوية لجعل الاتفاق مواتية؟ ومن سوء أبدا. وقد المستثمرين العقاريين المنسية الأصلي على مستويات عالية؟ ربما لذلك. أعرف شيئا واحدا رغم ذلك ، فقد Investorino موقفها من هذا الشهر.

لتلك التي لا تعرفني جيدا ، أنا أحب خالصة هيكلة الاستثمار. معلمي ، لقد أعطتني أكثر مما يكفي تحريض على كيفية إبداعية خالصة وخالية شراء العقارات. ولذا فإن لدي الوقت من الصعب جدا رؤية واعتقاد أنواع الصفقات التي بتركيب كما لو لم قضيب القياس تستخدم على الإطلاق. حسنا ، اسم اللعبة في الحر والواضح هو أن البائع إذا كان لديك الوقت المال وإذا كان البائع لا يملك أي وقت لم يكن لديك أي أموال (أو حتى كثيرا) لمنحهم يمكنك دفع بالتأكيد يزيد عن 100 ٪ من قيمة العقار اليوم ، ولكن فقط هو أن سعر المصيد سوف يتم دفع المبلغ دفعة واحدة أو وسيلة دفع في وقت لاحق خلال فترة من الزمن ، يتفق مع الشروط.

ذلك هو Investorino مربوطة النقدية. لا مشكلة ، لأنه لديه علاقات كبيرة مع مقرضين من القطاع الخاص. انه يرى قاتل الحر والملكية واضحة وربما يجدر بنا أن 145000.00 دولار ، وحان الوقت لنفعل شيئا قليلا الإبداعية. هذا الموضوع يحتاج عن الممتلكات $ 30000.00 في التصليح ، وذلك Investorino طرح خاص بانخفاض كبير المال ، دفعة شهرية ، تخطيطي أن البائع ويبدو أن مولعا. شروط شراء بلغت 40000.00 إلى البائع على نقل ملكية و 95 دفعات شهرية قدرها 1000.00. إيجار المنازل المستهدفة ضمن التقسيم مع نفس المواصفات نحو 1400.00 $ شهريا.

الجميع لا يرى التدفق النقدي؟
نعم. اسمحوا لي الآن أن تظهر لك خدعة سحرية. ويمكنني أن تظهر لك كيفية جعل التدفق النقدي تختفي (إن كنت لا تريد حقا أن تعرف على أي حال). Investorino يحدث للحصول على أموال خاصة ل$ 85000.00 يمكن صرفه على النحو التالي : $ 55000.00 هو أن تتاح لدفع ضخمة في عنوان $ 40000.00 للنقل ، لرعاية أي من اغلاق التكاليف ، ومما لا شك فيه أن يضع جانبا بعض كدولة صغيرة احتياطي ل1000.00 دولار شهريا المدفوعات. $ 30،000.00 هو أن تكون استخدمت في هذه الإصلاحات.

الآن إذا كنت تعتقد أن البنك صعب تحقق من هذه الشروط.
12 ٪ فقط على 5 سنوات مع نقطة مقدما والتجديد 2 نقطة بعد كل 365 يوما. لأنه لا يريد Investorino ضمان التعامل مع شريك أو شخصيا ، وخاصة البنك قرر انه لن يوفر 30000.00 $ نقدا لعمليات الإصلاح ونود أن نرى انتهى المشروع قبل تقديم تلك الأموال الإضافية. اه يا -.

وقد Investorino حتى الآن لدفع مبلغ إضافي قدره 550.00 في الشهر على عدم ملكية الأراضي التي تحتاج $ 30000.00 في العمل. هل رأيت انها تختفي... التدفق النقدي؟ وقد فعلت. يا الانتظار! أين هو $ 30،000.00 سوف يأتي؟ تذكر الممتلكات خالصة وخالية من جميع الرهون والامتيازات. البائع سيكون في المركز الأول مع الرصيد المتبقي من $ 95000.00 ، المقرض الخاص عندئذ في موقف 2nd مع القرض 55000.00 $ ، والآن قد تكون هناك حاجة 3rd الرهن لرؤية هذه الصفقة حتى النهاية. حتى تحقق هذه الصفقة حوالي $ 5700.00 لInvestorino في نقل ملكية. ومن المؤكد أن هذا المبلغ لا يكفي للحصول على الكرة المتداول أ الإصلاحات.

تنتهي : $ 30000.00 سحرية يبدو في روايته من مجهول المانحين والعمل. الآن المقرض الخاص سيدفع 30000.00 $ لInvestorino الذي عليه بعد ذلك دفع مبلغ إضافي قدره 300.00 شهريا للتعديل في قيمة القرض. بوو! حتى الآن نحن في $ 1850.00 المدفوعات في الخارج. نأخذ في الاعتبار أن سوق الإيجار ويقوم على هذه الممتلكات في حالة الإيجار ، ويمكننا أن نفترض أن هذه ليست واحدة. حتى الآن ، بدلا من أن تفقد 150.00 دولار اذا كان شخص ما وضعت في الممتلكات في حالتها ، وخسر 450.00 دولار شهريا لاعادة التأهيل في فترة ما بعد الصرف. قلت لك انه السحر.

الرجاء توخي الحذر. هذا هو البقاء على مسار الالتزام والصيغ. المقرضين من القطاع الخاص خلال الصيغ قبالة طوال اليوم. لأنها وإحداث تغيير حقيقي في التكيف شرائك النشاط.

البركة للعقارات والاستثمار الخاص بك والنجاح ،

ب. ييتس ميلتون

العلامات : الإبداع والعقارات ، والنقود من الصعب ، والتعلم والاستثمار العقاري ، والمقرضين من القطاع الخاص ، والأموال الخاصة ، والعقارات ، والعقارات والاستثمار العقاري وبين الصفقات

أعتقد أنه من الطبيعة البشرية للاحتفال بطولة النصر كما لو كان من الطابع بالنسبة لنا. تستثمر في العقارات ، والبطولة هي كل بيت صفقة إدارة بعض المستثمرين لم يشهد الوطن البعيد ولكن الكثير والكثير من الزيارات من الذي قال بنك الاحتياطى رائعة أيضا. ولكن اهتمامي هنا هو اننا ننشغل في الضجيج من الأرباح المحتملة من دون اتفاق وهناك استمرار في العمل بصورة طبيعية في أن نرى أن الصفقات (باء وجيم ودال...) ومن المقرر ان تتبعها تثمر. هذا الطريق مؤقتا عن مسارها جدا السائدة في عالم الرياضة ، ومبدأ لا يمكن في الحقيقة ينطبق على كل من قطاع الصناعة.

قبل ثلاثة أسابيع ، كان المستثمر 15 اتصالا في اليوم ، يجري التعيين على الأقل 1 في اليوم الواحد ، والوفاء لا يقل عن 5 في البريد المباشر مشاريع قطعة يوميا. صفقة العمر وجاء بانخفاض المتداول في الشارع. هذه الصورة : 5 غرف نوم 4 حمام 2.5 مستوى الصف لبنة في بيت تاريخي حي جورجتاون في العاصمة حيث نفس الممتلكات للبيع $ 700000.00 +. أصحاب سمحت بعقد لتنفيذ "موضوع" التمويل القائمة يعطي البائع $ 100000.00 على الطاولة ، والاستيلاء على مبالغ 3100.00 $ شهريا. ارضها! القدرة على التفاوض على عقد مثل هذا الفوز في بطولة الدوري الاميركي للمحترفين لهذا المستثمر.

المشكلة هي أن المستثمر التركيز ترك العمل في حد ذاته ، وأصبح التركيز على الاتفاق. بدأ ينسى لجعل تلك 15 مكالمة في اليوم ، ونسي أن تحدد موعدا له 1 التعيين ، وانه لا عودة الاتصالات الهاتفية ، وجميع من المفاجئ انه شعر بان البريد المباشر قطعة لم يعد هاما للغاية. ولأن هذه الصفقة لم تأت من مصدر تقليدي للتسويق ، فإن المستثمر يرى أن البنود الأخرى حيث لا ينبغي أن تكون عليه. خطأ! خطأ! ونحن جميعا نعرف كيف تنتهي القصة. عدم الاهتمام تفاصيل الرهن العقاري ووضع البائع تسبب في حدوث وفاة. لأن أهم جزء من آلة (العقارات التجارية والاستثمار) لم يكن في هذه العملية لمدة 3 أسابيع ، لم يكن هناك خط لننظر إلى التعيينات و / أو الصفقات المحتملة.

كنت دائما أقول لزملائي على الاسترخاء ، ولكنها لا تكون مطار لوس انجليس. هذه المقولة فعلا مبالغ عنه :

"لدي ما قلته بسبب ما كنت
فعل. إذا كنت لا تزال تفعل ما كنت
تفعل ، لن يكون أمامي سوى ما قلته الآن. إذا
أنا لا يغير ما أفعله ، أمور لا
التغيير بالنسبة لي ".

حتى وإن كنت قد حصلت على نتيجة جيدة هذه المرة. نفس الاستراتيجية التي قد لا تحصل على نفس لك في المرة القادمة. الفرق تخسر مباريات بسبب هذا الموقف ، بطولة تضيع ، ويضيع المال ، ومن كل ذلك بسبب العقلية. هل من المفترض أن يفوز. عندما سقطت على ارضها ومن فعل مثل ما كان متوقعا ، والعودة الى الحياة اليومية. اليومية يفوز تلو البطولة.

البركة للعقارات والاستثمار الخاص بك والنجاح ،

ب. ييتس ميلتون

العلامات : ابرام مثل هذه الصفقات ، والتسويق ، والعقارات ، والعقارات والاستثمار العقاري وبين الصفقات