ما يرام. لأولئك منكم الذين لقد تم بعد هذا بلوق تعلمون انني البحث عن مسكن جديد الرئيسي "للمستثمرين وسيلة". حسنا ، هذا الاسبوع سأشارك تظهر لك الرسائل المباشرة صبغتك أن سأكون على استخدام البريد الغائب لأصحاب الجمال وit'sa) انها تسير بشكل رائع للحصول على رد ، لأنني قمت باستخدام الرسائل المماثلة التي سحبت كالمجانين).

رسالة الى اصحاب الغائبين). الشعبي)

كما تنظر الى ما يزيد على البريد قطعة ، وإليك بعض الأشياء الهامة لفهم :

• كنت صورة لأنه يجعل قطعة تبرز ويزيد معدل الاستجابة
• من المهم جدا الشخصي على قطعة بريدية. سترى أن شخصية المدينة والدولة ، وكذلك الشخص الذي يستخدم الاسم الأول
• وأظهر لي كل فوائد العمل معي
• أجبت عن جميع الاعتراضات والمخاوف في نهاية الرسالة
• وقدم لي العديد من الطرق للرد (الهاتف ، الفاكس ، البريد الإلكتروني)
• قلت لهم لأسباب البريد الإلكتروني الخاصة بي... لأنني أردت مكان جديد للعيش

وإنني أشجعكم على درجة عالية من "سرقة" هذه الأفكار من قطعة بريدية واستخدامها لوضع الآلاف من الدولارات في حسابك المصرفي. يتمتع!

مرحبا بكم في مدونة!
أرحب العقاري من إرسال BiggerPockets.com. بلوق تجمع لدينا من الخبراء في مختلف المجالات العقارية مع هدف حفظ القراء وأبلغ ما يصل الى سرعة. سواء كنت عقارية المهنية (المقرض ، السمسار ، مصرفي ، وما إلى ذلك) ، المستثمر (المالك ، زعنفة ، تاجر الجملة ، وما إلى ذلك) ، أو مجرد مستهلك ، أو المنزل المستأجر المهتمين في عالم العقارات ، وهذا هو بلوق مكان لكم للمشاركة!

يمكنك الاشتراك في موقعنا تغذية RSS ، بلوق الحصول على التحديثات عن طريق البريد الإلكتروني ، ونضم صوتنا الحر قائمة بريدية ، أو أفضل للجميع ، ونضم صوتنا إلى شبكة اجتماعية جنبا إلى جنب مع غيرهم من المهتمين 25000 العقارات والتعليم ، وابرام مثل هذه الصفقات ، والربط الشبكي ، والتسويق.

العلامات : الغائب صاحب المنزل ، لشراء منزل ، والبريد ، والتسويق عن طريق البريد ، لإقامتهم ، والعقارات للمستثمرين

في حين كان لها منذ فعلنا واحد من لقاء مع المستثمرين المقابلات. . . ويحدوني الأمل في أننا سنصل إلى ما بعد هذه أكثر انتظاما! ومع أخذ ذلك في الاعتبار ، لدينا عظيما لك مقابلة مع مستثمر عقاري ريتش Weese!

الوفاء للعقارات المستثمرين ريتش Weese

متى لك الاستثمار في العقارات؟

أنا متأكد من عدم وجود عدد كبير جدا من أعضاء بي التي مضى عليها أكثر مني! لقد شاركت في الكثير من الأمور ، والنظر إلى جميع جوانب العقارية ؛ الركود ، اللوالب التضخم ، وخفض التقلبات من العقارات في كثير من مناطق مختلفة من البلاد.

بدأت في العقارات عن طريق الصدفة في عام 1972. كنت في بلدي 3rd العام للكلية ، وحثت على ترك ومحاولة بيع العقارات لصديق. وكان وسيط ، وكان دائما يحاول بيع أنا وزوجتي شيئا. لم يكن لدينا المال ، وكنت أعمل الفا بيتا للأسواق في أفران الطبخ والتنظيف والجبن سيور ناقلة في الفترة من 3 حتى منتصف الليل ، والذهاب إلى المدرسة خلال اليوم.

أخبرنا عن أول صفقة

صديقي جدا واستمرار البحث عن العقارات والاحتفاظ بها لاظهار الأول زوجتي وصديقي حاولت بيع منزل لنا ، لكننا كنا نعيش في شقة بمبلغ 110 شهريا. أي بيت كان خارج نطاق أعمالنا. في النهاية ، وجد أنه كان طابقين 24900 $ ، وكان كل من الجانبين 2 غرف نوم وحمام 1. قال لنا أحد FHA دعا برنامج 221 - مد 2 المطلوب فقط أن حوالي 3 ٪ وبانخفاض في مجموع التكاليف الختامية. الدفع كان على وشك أن 215 دولار شهريا ، وقال امام وحدة لالمستأجرة 140 دولارا. يمكننا أن نعيش في وحدة أخرى ، ومرآب ، وإلا دفع الفرق من 75 دولارا في الشهر. بدا ذلك جيدا ، إلا أننا لم يكن لديها 3 ٪. جعلني الوسيط في التوصل الى اتفاق. إذا كنت توافق على الذهاب إلى العمل بالنسبة له (1) لسنة ، كنت تعطيني بيع لجنة عن 750 دولارا. التي من شأنها أن تدفع الى حد كبير لدفعة أولى ، ولذا فإنني اتفق والمسجلين في المدارس Lumbleau العقارات في سانتا أنا ، كاليفورنيا. لقد قال لي بائع 'الترخيص في خلال 28 يوما من البداية الى النهاية. شراء وانتقلت الى طابقين ، في أول صفقة 330-334 الجوزة ، habrá في لوس انجليس ، كاليفورنيا.

كيف تبدأ الاستثمار؟

ليس فقط لم أحصل في العقارات عن طريق الصدفة ، وإنما أصبحت المستثمر عن طريق الصدفة على الصفقة الأولى هذه مزدوج. بدأت في بيع المنازل ، ويكره ذلك. ومعظمهم يعملون مع زوجة الزوجين ، تبين لها منازل ، فإنني سرعان ما أدرك أن ذلك لم يكن ما أردت.

في هذا الوقت نفسه ، أنا وزوجتي قد تنظيف فناء مزدوج لدينا ، وإزالة بعض بلاب خشب تركيب سياج على طول الجبهة. يوم واحد من زميل توقف وسأل إذا كنت بيعه! وأعتقد أننا بذلك تملكها 3 أشهر. قلت إنني لا أعتقد ذلك ، وكنت وأوضح أنه اشترى للتو. وتساءل عن مدى لم أدفع؟ قلت له ثمن ، وسأل إذا كنت تبيع ل5K أرباح 29900 $؟ فإن كان 5K كمية ضخمة لشخص كسب 1.35 دولار في الساعة. قلت له نعم ، وليس تحقيق كنت حقا على وشك الحصول على التعليم. انه حقا المستثمر. عرض التالية ؛

1. ألف منزل حوالي 1000 دولار من الأسهم التي كان قد اشتراها من نفسه على 221 - D2 برنامج قرض.
2. مذكرة عن 1000 دولار مع الفوائد من 83.33 دولار في منطاد ومو 2 سنوات.
3. قديم الطراز رأسا على عقب حوض الاستحمام بورشه للسيارات (60ish؟).
4. 1500 دولار نقدا.

كنت قد العجلات ، والنقود في جيبي ، فعلي المنزل ، و83 دولارا في الشهر للمساعدة في دفع إعانة المنزل! فعلنا هذا الاتفاق ، وأصبح غير قصد المشاركة في تبادل الطاقة المتجددة ، وعلم من المستثمر الحقيقي. وأصبح هذا أول استثمار وكذلك أول صفقة التبادل الاول والبيع الأول.

اجتذبت ما كنت لتصبح مستثمر عقاري؟

لقد وجدت العرض الذي تقدمت به هذا الشخص على مزدوج شيئا مثيرا وكنت أرغب في متابعة ولقد اشتركت تبحث عن غيرها من الممتلكات.

هذا وأصبح أول زميل جورو. كنت قد وجدت فعلا بلدي المتخصصة! كنت أحب تجاري أو القيام الصفقات. كان أكثر بكثير من مجرد متعة تظهر المنازل. لقد بدأت عمليات شراء استثمارات أخرى. أنا وزوجتي تقدم في التوصل الى اتفاق. كنا نعيش على دخلها ، على بعد حوالى 500 دولار شهريا ، واستثمار كل ما أدليت به الى العقارات. حاولت اقناع الآخرين إلى أن يحذوا حذونا ، لكنهم رأوا لي كطفل صغير لا خبرة. خرجت وفعل ذلك لنفسي. وسيط بلدي بدأت تطلب مني ولكن الأسئلة التي تتخذ لجنة وأجزاء من بلدي! قررت أن احصل على ترخيص الوسطاء وفتح مكتب. لقد التقيت شخصا في عقارات المدرسة أنني على قناعة للعمل بالنسبة لي ، وكذلك استعان صهر. 3 منا فتح مكتبا في مجال Placentia بدين وقصير ، في كاليفورنيا. ويحمل اسم "مايك Weese الاستثمارات". انه الوقت المثالي في منطقة مثالية! بدأنا في تقديم الكثير من الاموال في معظمها على الصفقات ، وجدنا أنفسنا واشترى حصل اللجان. اشتريت كاديلاك حمراء جديدة وبدأ الناس في الإشعار الأول تتقدم. كنت تعيش في نفس المنطقة من كاليفورنيا حياتي كلها ، جاءت من الطبقة الدنيا ، ودخل الناس شاهدوا الفرق. وكان ذلك عام 1974.

ما هو حلمك الصفقة؟ هل كان لديك "حلم اتفاق" بعد؟

في عام 1974 ذهبت للبحث عن موقع المكتب الجديد. كنت أفكر كبيرة جدا في ذلك الوقت. هو كان أول استثمار مخيف حقا. لقد وجدت جديدا الشاغرة 30000 قدم مربع ، وقرر مجمع مكاتب كنت في محاولة لشرائها. $ 1475000 كان البائع والمطور وانه يريد 10 ٪. كان تحويل القرض مع متروبوليتان الحياة اعتصامات. ومن شأن التحول من البناء إلى 80 ٪ عندما الدائمة بالكامل. كان ذلك قائمة لجنة 3 ٪ وافقت على دفع مبلغ لي 40K. الآن أنا فقط بحاجة 100K دولار تقريبا. كنت قد اشتريت من كبار السن 17 وحدة في ويتير ، كاليفورنيا ، وطلب منه ان كان بامكاني ايجاد علما دولار 60K. وقال انه بخير ولكنه يريد بأنها 2nd دولار 40K و3rd دولار 20K. منحته المرونة اذا كان هناك حاجة لبيع واحد ضد واحد أو الاقتراض. الآن ، وكنت بحاجة إلى 47،500 دولار. وإنني على قناعة والدي وزوجتي والدي لوضع كل دولار 20K. أنا لا تزال هناك حاجة إلى 7500 دولار. أنا أول شخص للانضمام الى استأجرت لي في بلدي والعقارات ، وصديقي وافقت على ذلك. قدمت العرض ، وكان من المقبول. وكان الدفع لدينا 14،909 $ شهريا. فما استقاموا لكم فاستقيموا لهم التوصل الى اتفاق عن طريق التفاوض فيها باني سوف تدير وبناء عليه عقد الإيجار وتسدد لي 8 ٪ نقدا على العودة النقدية لمدة سنة واحدة. في نهاية سنة واحدة ، كان لي مشكلة اذا لم يكن المستأجرة.

أعطينا أسماء لبناء "Weese المالية بلازا" ، ووضع مكتبنا الجديد فيه والآن أنا حقا تبدو ناجحة وبدأ الناس يحضرون لي الباعة والمستثمرين على حد سواء. هؤلاء الناس كانوا كنت تحدث من قبل ، الآن مهتمة ما أردت قوله. لقد بدأت في عقد حلقات دراسية ، وبناء عليه قد اقلعت للتو. الناس كتابة الشيكات والمبيعات بدأت بلادي الطيور التى تعانى منها العديد من الممتلكات في الدول الغربية. لقد بدأت به القرض العقاري (يتوهم اسم الشراكات المحدودة). كنا نفعل الكثير في أول أكسيد الكربون ، لذلك حصل على رخصة وسيط ، وفتح مكتب لتوظيف وهناك مجموعة من الكلاب والطيور. شراء 156 وحدة في دنفر وكذلك بعض الدول الأصغر ، وكذلك 202 و 161 في كولورادو سبرينغز. لدينا أيضا في شراء العديد من الألف إلى الياء ، تكساس ، كاليفورنيا ، وموافق. في غضون فترة قصيرة من الزمن ، وكنت متعبا لكنه ميسور الحال ماديا.

أوه ، راجع للشغل ، في أقل من عام ، فإن "Weese Finanacial بلازا" 95 ٪ من المبنى بالكامل ، والتخلص جميلة التدفق النقدي. وقدم لي والدي مهمة المونسنيور في الموقع ، وانه يحب ذلك. شركة كبيرة لحسابات الضمان ، لحساب الضمان التابع المفضلة ، انتقلت الى مبنى بلدي وردا على سؤال عما اذا كنت تبيع حصة من ذلك. بعد أحد عشر شهرا من عمليات الشراء ، وبعتها بمبلغ 2.2 عسكري! أخذت علما كبيرا ، والتي انقسمت مع الشركاء ، وتبقى 30 ٪ من ملكية المبنى وحصل على مبلغ 70K اللجنة. هو كان أول "الحلم الصفقة".

ما اصعب التعامل الخاص بك؟

رسالتي اصعب اتفاق تم في عام 1975 ، وكنت لم تتمكن من تكرار ذلك مرة أخرى. وكانت 26 منها تبادل الممتلكات التي تدب في الفترة من 4 ولايات مختلفة والعديد من أصحاب والشراكات. استغرق الأمر أكثر من 3 أشهر ، ليلا ونهارا للحصول على أنها أنجزت ، لكنه إنجاز هائل. مرة أخرى ، كانت هناك سيارة تشارك! واحد من المستثمرين تفتقر الى ما يكفي من المال لتمويل شراء جزء التام. وكان يمتلك XKE تحويل جاكوار 1965 ، وعرضت عليه لتعويض نقص السيولة الذي تعاني منه له. أخذت السيارة كجزء من لجنة بلدي. السيارة ، والكمبيالات ، وتلقت لجنة نقدية بلغت في 6 أرقام عالية جدا.

وقد رشح لExchangor العقارية للدولة للسنة في كاليفورنيا لذلك ، ولكن لم يربح.

كم عدد الصفقات فعلتم في حياتك المهنية؟

شخصيا ، أنا وزوجتي شخصيا تملكها عائلة واحدة أكثر من 1000 مسكن. لقد كان مالك أو شريك في الالاف من مكاتب وشقق والعديد من المباني. أنا لا أعرف العدد الإجمالي للصفقات لقد شاركت فيها في ذروة حياتي المهنية كنت قد 206 المستثمرين قبل تقاعده ، وكان في بعض ما يصل إلى 6 الشراكات. أكاد اشترى فون ريشتهوفن القلعة في دنفر في العيش ، واقامة الندوات قبل 30 عاما ، ولكن جاء في العرض الذي تقدمت به 2nd. إلا أنه في الحقيقة شيئا.

هل لديك رخصة العقارات الخاصة بك؟

كنت الوسيط المرخص لها في كل من كاليفورنيا وكولورادو في أوائل 70 'sلمدة 7 سنوات. قررت كنت أسعد الناس دون الإشراف على المبيعات واسمحوا لي تراخيص مرور. هناك فوائد محددة على تراخيص من وجهة نظر اللجنة. كما أن هناك فوائد أخرى من غير مرخصة ويجري ، في رأيي.

ما هي التركيز (مجال الخبرة)؟

لا أعتقد أن لدي أي مجال من مجالات الخبرة. لقد فعلت ذلك الى حد كبير. والسمسرة ، وليس اعتبارا من المال ، وإدارة الممتلكات ، وحبس الرهن ، بارع في الشركة ، ببناء 44 منزلا في العرف سان جورج ، والتوقيت العالمي (غرينتش) ، اختار 3 مناطق المزدهرة في الوقت الصحيح (so. كاليفورنيا ، التوقيت العالمي (غرينتش) ، كاسا جراندي من الألف إلى الياء) ، وأنا أشعر في 4th بلدي و5th حاليا ، وماجستير في جنوب تكساس. كنت أصلي جورو أمام التلفزيون ، وتحدث عن الحلقة الدراسية للشركات وكذلك غرفة التجارة في التجارة ، وما إلى نوادي الروتاري في كاليفورنيا ، وبحيرة فندق ميراج في لاس فيغاس ، NV ، سولت لايك سيتي ، والتوقيت العالمي (غرينتش) ، وفينيكس & توكسون ، من الألف إلى الياء وريو فالي غراندي ، تكساس. وأود أيضا كتابا عن النفس بلدي العقارات الخبرات في وقت مبكر "من البواب إلى مليونير". لم اقل ابدا انه عرض للبيع ، ولكن بحرية نظرا لتلك التي طالب. لقد واصلت لشراء وتطوير العقارات لنحو 40 عاما ولها من منظور أطول من كثير من المستثمرين على المدى القصير أو newbies.

ماذا تبحث عن الاستثمار في؟

أنظر جيدا للاستثمارات التي من شأنها أن تفيد على المدى الطويل. أنا في الغالب ، وعقد لشراء على المدى الطويل. أنا حبس الرهن ، والحفاظ على شراء وبيع بعض ما لتسليم الاموال. أنا لست واحدا هو أن يصر على التدفق النقدي. وأعتقد أن هذا هو المجال الذي السلبيات الحقيقي للكثير من المستثمرين. أي مزايا ضريبية في حد ذاتها ، وعادة ما بدين وقصير العقارات القديمة مع قليل من الأمل والتقدير ، لا توفر الكثير من الاستهلاك. وأقترح أن معظم المستثمرين الجدد في محاولة لكسر حتى شراء العقارات ، ومثل الاحتكار وشراء ما يصل الى يمكنك. الاحتفاظ بها ، وإعادة تمويل شراء المزيد. Keep your main job for the income end and build foundation of properties first. التدفق النقدي سوف تأتي زيادة الايجارات ، ولكن لا خيار التضحية نمو الرغبة في التدفق النقدي للبدء.

هناك الكثير معلمو هناك التدفق النقدي والوعظ "يحل محل عملك مع الدخل والعقارات". أنا عكس تلك. التدفقات النقدية فقط يحدث ، في الوقت المناسب ، ولكن لا يستحق التضحية إضافية شراء العقارات عن طريق لأسفل للحصول على مزيد من التدفقات النقدية.

هناك 4 الفوائد الرئيسية امتلاك العقارات :
1. التقدير
2. Depreciation leading to tax benefits
3. الرئيسية سداد
4. التدفقات النقدية

الخرائط وسوف تظهر رقم 1 ورقم 2 هي العناصر الأساسية لخلق "الثروة الحقيقية" في القطاع العقاري ، وعلى مسافة بعيدة من أصل آخر (2) على المدى القصير أو على المدى الطويل.

ما هي بعض من أكبر الأخطاء التي قمت بها أو ينظر إليها؟

بالنسبة لي ، لي الخطأ الاكبر كان يتقاعد في سن 29. كنت قد قدمت الملايين وأصبحت كسولة على مواصلة الاستثمار وآلية تغذية العقارية. وأرجو أن تكون أكثر عدوانية في تبادل والحصول على المزيد من العقارات بدلا من يعيشون في الماضي. من سن 29 إلى 58 عاما ، وكنت أساسا المتقاعدين ورفع لي 6 أطفال.

في سن ال 58 ، وصحح الخطأ الأول وبدأت تستثمر من جديد. في ال 15 شهرا الماضية ، فقد اشترت 59 منزلا ، باعت 13 منهم ، والاستمرار في شراء المزيد من كل شهر.

ما هي النصيحة التي سوف تمنح الى بداية المستثمر؟

نصيحتي الى بداية المستثمر سوف تختلف ، تبعا لعمر المستثمر ، والدخل ، وتحمل المخاطر ، والأهداف من الاستثمار (التدفق النقدي ، والمزايا الضريبية ، والتقاعد ، وغيرها) ، الزوجة موقف ، من شأنه أن يدخل في جميع نصيحتي. أنا المحافظ بطبيعته ، على الرغم من أنني أخذت العديد من "المخاطر" عند الصغار. كنت أحث الحذر على المستثمرين الجدد والسؤال أود أن جميع الأرقام التي زودت بها المستثمر البائع! تحديد دوافعهم ، إن وجدت لتقديم المشورة لك. هذه الدراسة التي كانت ناجحة حقا. لا تصبح حلقة دراسية المنافق! والأهم من ذلك ، دائما استراتيجية خروج لاستثماراتك وخطة عمل ليوم ممطر. سوف المطر!

ما هي النصيحة التي تعطيها للمستثمرين من شأنها ، نظرا للظروف الاقتصادية الراهنة ، والإقراض والبيئة؟

• أولا : تأكد والتحقق من كل ثلاثة أضعاف الدخل والنفقات على الممتلكات الموضوع نظرا للكم للنظر فيها. معظم مبالغ فيها وغير دقيقة.
• ثانيا : لا تلبس مذكرات أو نفق الرؤية. هناك العديد من الخيارات المتاحة في العقارات اللعبة.
• ثالثا : تذكر أن هناك المزيد من الأموال في الأسواق في كل من أسفل العقارات وسوق الأوراق المالية. في حين أن معظم تسحب الرأس في القوقعة ، الذكية منها ونظروا حولهم!
• رابعا : لا أحد على الإطلاق يأخذ حسن رعاية أموالك كما لك.

ستكون هناك دائما التحديات والتغييرات على العقارات والتمويل في السوق. أن تكون مرنة ومستعدة للتغيير عند الضرورة. وخلاقة للتمويل سيحدد نجاح بغض النظر عن عدم نجاح. تعلم الاستراتيجيات الجديدة ووضعها موضع التنفيذ. لا تتحمل "انه لا يمكن القيام به"! العكس تماما. تحمل "يمكن ان يتم ذلك" ، ثم تجد طريقة لتحقيق ذلك.

هل هناك أي شيء آخر ترغب في مشاركتها مع بقيتنا؟

كنت على أمل أن يتمكن من الشغف والحماسة لدي لاقناع والعقارات وغيرها من اشياء مدهشة انها لن تفعل لك. ليس في أي مكان آخر يمكن أن تجد فيها فرصة شخص (البنك) على قرض لك المال لشراء شيء ما ، وشخص آخر (المستأجر) سيجعل المدفوعات لك. في النهاية ، you'll الحرة والخاصة شيء واضح وسيكون مبلغ قيمته العاشر من الدولارات. لا اعرف ماذا سيكون العاشر ، لكنها ستكون أكثر مما دفعته 1000 ٪ والعائد على الأموال المستثمرة الفعلية بسبب قوة ضغط.

BiggerPockets لنا لقاء مع وتجري مقابلات مع المستثمرين عن طريق البريد الإلكتروني. لا يمكننا التحقق من المعلومات الواردة في هذه المقابلات وطباعة لحفز التفكير والمناقشة صحية.

العلامات : التقليب ، ومالك ، وتلبية للمستثمر ، مستثمر عقاري ، غنية weese

المستثمرين العقاريين الذين يبحثون عن تحركها نحو المنازل المهجورة ، ونعلم أن تحديد هويتهم ليس دائما سهلا كما يبدو.

أحد طلابي (Suki) ردا على سؤال عما اذا كان يمكننا أن نصل إلى عدد قليل من اجزاء من المدينة لمعرفة ما اذا كان يمكننا العثور على بعض المنازل المهجورة على أمل الوصول الى المنازل قبل ان المنزل الذي تم التوصل إليه الوضع الرهن. كان لدينا عدد قليل في رصدت حوالى اربع ساعات وكان على وشك أن يطلق عليه اليوم عندما وجدنا المنزل وانتهى بي الأمر التعلم خدعة كبيرة من الطلاب بلدي. هنا هو ما حدث...

البيت كان عدد قليل من المنذرة خصائص الأول في البحث عن منزل مهجور. وكان في حديقة غير ناضج. الباب الأمامي لديها وفرة من باب حظائر والنشرات المرفقة والمنزل فقط ويبدو أن تقول لنا : "أنا المهجورة" لأنه لا يبدو أن لديه أي نشاط حول هذا الموضوع.
وفي الوقت نفسه ، ما تبقي لي من السير الى منزل لإمعان النظر. لم أكن متأكدا. Suki ليس متأكدا. انتهى بنا المطاف العودة في السيارة فقط ، ويحدق في أجزاء مختلفة من المنزل ، بحثا عن مؤشرا جيدا أنه لم يعد المحتلة.

عندما أجد من منزل مهجور ، وعادة ما سوف نحاول الوصول الى ذلك على أمل أن يجد شيئا داخل المنزل التي من شأنها أن تؤدي بي إلى المالك. ذات مرة كنت تعقب مالك ، أفعل كل ما بوسعي لشراء منزل أو عقد. منذ غادر صاحب المنزل ، وهذا يعني ترك لها من لديهم ارتباط عاطفي مع "الوطن" لأنه يصبح مجرد "البيت" لهم عندما تتخلى عن ذلك. ما يعجبني المنازل المهجورة ، وذلك لأنها قد تركت وراءها... وانا دائما في محاولة لشراء منزل لصاحب المبلغ تدين فعلا على الرهن العقاري. انهم تخلوا & اليسار. وقد قبلوا حقيقة أن المنزل من المرجح أن يكون ممنوع من قبل المقرض وهذا هو السبب الأول في محاولة لشراء لدفع الرواتب. وهو لا يزال يساعد أصحاب كذلك. وهناك دفع الرهن العقاري تبدو أفضل على الائتمان من الرهن.

هذا البيت كان علينا الوقوف والجلوس امام لحوالي 20 دقيقة وليس واحد منا يمكن أن يكون بعض ما اذا كان التخلي عنها أو المحتلة.

كنت على وشك كتابة العنوان حتى أتمكن من البحث على الإنترنت المنزل عندما Suki ، وفتحت باب السيارة ، وقال "كفى هذا" ، وقدم في طريقه إلى الباب الأمامي ، وجرس باب. خلال 30-45 ثانية Suki كان يقف عند الباب ، لم يكن لدي أي فكرة عما تقول انه اذا كان شخص ما قد يفتح الباب بالفعل.

ثانية في وقت لاحق فتح الباب الأمامي واستطيع ان اقول Suki تقول شيئا لرجل يقف عند مدخل. الرجل الذي هز رأسه & تراجع طفيف في البيت كما أغلق الباب وSuki استدار لفي السيارة.

عندما كان في السيارة ، فقلت له : "ماذا نقول لهذا الرجل؟" Suki بدا لي أكثر من وأجابت قائلة : "إذا سألت ستيف جونسون وطنهم".

قلت : "ماذا؟ وهو ستيف جونسون؟ "من دون توقف ، Suki قال لي :" ليس لدي فكرة ولكن ، إن لم تتخل عن المنزل. دعنا نذهب ".

ان عبقرية ، قلت لنفسي. منذ ذلك اليوم ، وإذا كان هناك أي شك في ذهني إذا منزلا شاغرا أو المحتلة... أنا لا النفايات بحثا على مدى 20 دقيقة المنزل من السيارة. أنا فقط المشي حتى الباب ، حلقة الجرس ، وإذا ما أجوبة ، وهو في عداد المفقودين من دون فوز وأقول : "هل ستيف جونسون هنا؟"
انها لم تفشل بعد.

العلامات : المنازل المهجورة ، وتخلت عن الاستثمار والعقارات والاستثمار والعقارات والمستثمرين

الحكومة الامريكية تعتزم تقديم إضافة 800 مليار دولار للمساعدة في تخفيف حدة الأزمة الاقتصادية الراهنة. وفقا لإدموند أندروز من صحيفة نيويورك تايمز ، فإن الحكومة قد تعهدت بالفعل بتقديم ما يقرب من 7.8 تريليون دولار من الالتزامات المالية دولار في العام الماضي وحده. الإضافية 600 بليون دولار تخصص لشراء ديون فاني وفريدي تبدو مجرد مبلغ زهيد. ويشعر العديد من المحللين أن هذا سيساعد على زيادة سيولة ، حيث إن 30 عاما الثابتة انخفض معدل القروض العقارية كامل تقريبا.

الحكومة في الوصول إلى البيانات لا أحد آخر

لدي ثقة في أنها ستبذل أفضل القرارات مع الأدوات المتاحة لها ، ولكنها تدرك أن هناك قدرا كبيرا من عدم اليقين. حتى أقوى أمة على وجه الأرض لا يمكن التعامل بكفاءة مع قوى السوق مع وجود درجة عالية من اليقين. بعض المستثمرين التحية هذا الخبر بتفاؤل المتشككين في حين سيكون نقطة أساسية لمزيد من الضعف في اقتصادنا. أي جانب من السور على انك ، يجب أن تأخذ في الاعتبار صراحة تغييرات في السياسة العامة ، وعدم اليقين والمخاطر في اتخاذ القرارات الاستثمارية وأبلغ

على الرغم من أنه من المستحيل التنبؤ المالي الأحداث بيقين مطلق ، من المهم أن ندرك أن هذا هو تحسبا لأحداث معينة ، وتوقع عودة معدلات مختلفة من شأنها أن تحدد القيمة الحالية للاستثمارات والممتلكات المدرة للدخل. حسب توقعات التغيير ، لذلك لا قيمة الاستثمار.

مواجهة اجراءات

وكثيرا ما يستخدم المستثمرون احتمالية وغير القطعية طرق التحليل ، وهذا يتوقف على الوضع والبيانات المتاحة. نهج واحد ويمكن أن تشمل وضع التدفق النقدي المتوقع ، والانحراف المعياري لقياس كل عام ، ووضع احتمالات الخطأ ، والتحقيق في علاقة تبادلية تماما ، يرتبط جزئيا ، وغير مربوط التدفقات النقدية.

تحليل الحساسية كيف تحقق تأثيرا بعض التوقعات (الإيجار ، والمصروفات ، والضرائب وغيرها) تؤثر على القيمة الحالية مفيدة للغاية في كثير من الأحيان لحساب وأسهل. تحديد قيم مختلفة للاستثمار في ظل التفاؤل ، من المحتمل ، وسيناريوهات متشائمة جدا فعالة أيضا. من جهة أخرى حجم الصعوبة ، إذا كان لديك ما يكفي من البيانات ، يمكنك تشغيل مونتي كارلو المحاكاة التي يمكن أن تساعد في تحديد المخاطر من الناحية الكمية.

أحب أن أسمع من القراء ما إذا كانت تتضمن التغييرات في خطر في قرارهم النماذج والنهج التي تستخدمها. وإن كان من السهل أن تسحقها مع جميع البيانات الاقتصادية والتقلبات في السوق ، وهناك العديد من أدوات التحليل المالي من العالم التي يمكن أن يساعد كثيرا من المستثمرين للعقارات فهم استثماراتهم.

الصورة الائتمان : مايك Licht ، NotionsCapital.com

العلامات : إنقاذ ، مستثمر عقاري ، وتقلب

... ولكنك لا تعرف من أين تبدأ؟ هذا هو موقف كل مبتدئ المستثمرين أليس كذلك؟ يجعلني أتساءل... كيف يمكن لجميع المنتجات وجورو الملعب مهرجان ندوات أن الناس هناك لا يزال من الممكن الخلط ل من أين تبدأ. أوه الانتظار -- كنت الخلط عندما بدأت أيضا لماذا؟ ربما لأن هناك معهد الجبال -- على معلومات أكثر مما ينبغي. قصفت ونحن جميعا مع هذا العدد الكبير من مختلف التقنيات والاستراتيجيات التي يمكن أن تكون حقا ساحق. اوقفوا الجنون!

وأذكر أني ذهبت إلى أول العقارات نادي الاجتماعات وخلط للجميع هيك أنا بالفعل اشترت العديد من المنتجات المختلفة ومازلت لا تعرف بالضبط ماذا تفعل ، وعندما نفعل ذلك الآن في بلادي والشيخوخة ، وأنا أدرك أن يتعين علينا أن نبدأ مع أساسيات نحن الجديدة.

فإنه لا يلزم أن يكون معقدا. ولكن سيكون من العمل الشاق والتركيز والتنظيم والتصميم الثابت. هل كنت خائفا؟ جيد وإذا كان لدي ، لأن هذه الأعمال ليست لمترددا أو حافز أو القطط أو scarity عذرا صانعي ، وهو مع ذلك مكافأة أكثر من أي وقت مضى ، والشركات funnest -- إذا كنت قادرة على التعامل معها.

هنا السبب.

من الصعب تحديد العمل + + = التربية والتعليم والنجاح في الاستثمار العقاري

انه عمل شاق. وإذا كنت قد قرأت أي من تقريري السابق المواد -- وانتم تعلمون انني لا تحاول ملء الخاص بك قليلا جدا مع رئيس فطيرة في السماء "، يمكنك من 60 ألف في الشهر إذا كنت تشتري هذا المنتج" molarchy. خلاصة أو بالأحرى "الحقيقة العارية" -- يجب عليك أن تكون على استعداد للقيام بهذا العمل من أجل أن تكون ناجحة. لدي الكثير من newbies يسألني ما يجب أن يفعلوه من أجل البدء في هذه الأعمال. وهناك العديد من مما ينبغي فعله للحصول على الذهاب في وباختصار يمكن القول :

1. احصل على نفسك شبكة وبطاقات العمل ، والشبكة ، الشبكة. صداقات مع الكثير من المستثمرين الآخرين (الحصول على بعض الأشخاص من ذوي الخبرة في الشبكة الخاصة بك) ، وانضمام العقاري المحلية والانضمام الى نادي هامة العقارات المنتديات مثل biggerpockets. وهذا أمر مهم لأسباب كثيرة ؛ الأصدقاء المستثمر الخاص بك سيكون مصدرا قيما للالجارية على المعلومات والدعم ، والمزيد من الناس تعلمون ، لمزيد من الاحتمالات للعثور على شريك محتمل ، أو صفقة مصدر الأموال ،

2. المتعلمين احصل على الاستثمار العقاري ككل. لا -- لا ينفد ، وشراء كل منتجات دانغ جورو هناك ، ولكن لا تحصل على "الأساسية" التعليم الأولى ، الآن التعليم الأساسي ويمكن أن تعني أشياء كثيرة مختلفة اعتمادا على من؟ الحديث. وفي رأيي ، أن يشمل أساسيات geting المتعلمين عن الحالة الراهنة للسوق ان تكونوا فيها بلادي شراء في السوق ، ولوس انجليس لانها REO والكثير من الناس الذين يريدون السير بعيدا عن المنازل ، ولذلك بلدي استراتيجيات شراء تخضع للمنازل ، وكذلك شراء منازل خاصة أو من الصعب استخدام المال. بلدي استراتيجيات الخروج لجميع العقارات سواء ، والبيع بالجملة (لمستثمر آخر) ، وتجارة التجزئة (إلى الجمهور) أو عقد (أو صاحب خيار التأجير والتمويل لهذه هو المفضل.)

3. الحصول على التعليم ، وهذه الفترة. تعلم أساسيات مثل كيفية شراء REO ، لشراء العقارات خارج الدولة ، مع مراعاة الاستثمار ، تأجير خيارات تمويل المالك ، واستخدام اموال خاصة لبدء التسويق. (وهناك أكثر سخونة الكثير ، ولكن هذا سيحصل لكم بدأت). يمكنك أن تصبح مليونيرا عدة مرات أكثر من مجرد معرفة هذه الأشياء هنا. يمكنك تطبيق أي أو كل من هذه الاستراتيجيات على المنازل ، والمبنى السكني والتجاري. انها جيدة لجميع الرضيع!

4. التسويق اعرف اذا قلت ذلك مرة واحدة ، قلت له gazillion مرات. أنت لا شيء من دون تسويق. لا أحد -- حتى لي (أنا وتملك العقارات للمستثمرين النادي!) -- يمكن أن يكون نجاحا حقيقيا الحوزة المستثمر إذا لم نكن تسويق أعمالنا. لماذا؟ ولما لم أكن والتسويق ، وليس لدي ويؤدي ، وإذا كنت لا تملك ويؤدي ، ليس لدي صفقات. قفاوم -- الانتظار. وهناك استثناء من هذه القاعدة واذا كنت تنوي شراء منازل فقط الصريح -- مثل المنازل من REO ، المزادات ، وكلاء العقارات ، أو حتى أن تسمع عن من شركة الاستثمار العقاري -- فإنك لا تحتاج إلى السوق. أنت ببساطة بحاجة للحصول على معلومات عن الممتلكات ، التي تتبعونها العناية اللازمة وشراء الممتلكات. التسويق لا للحصول على صفقات في الحقيقة بحاجة الى هنا ، لكن سوف تحتاج الى تسويق من الخروج منها إذا لم تكن خطة لشراء وتحميل.

خلاصة القول هي انه اذا اردت ان يكون للمستثمر الذي الخروج والبحث عن الصفقات من أصحاب المنازل المنكوبة -- ثم تسويق هذه هي الطريقة الوحيدة لثروات صديقي. التسويق المباشر ، مثل الرسائل والبطاقات البريدية والنشرات أو الإعلانات أو في أوراق craigslist ، داعيا الباردة ، مواقع الإنترنت ، وغير ذلك أيضا ، الحصول على مقتنيات فريق عمل لك مثل الكلاب والطيور ، وكلاء العقارات ، والمحامين ، الخ.

5. وأخيرا -- لمجرد الخروج والقيام الصفقات! لا تدع نفسك سيعقد قبل "الذين لا يعرفون ماذا يفعلون". إذا كنت قد فعلت # 1 ، # 2 ، ورقم 3 أمور في هذه القائمة سيكون لكم كل المساعدة التي تحتاجها. إذا كان لديك صفقة ولا يعرفون ماذا يفعلون ذلك ، فإن البحث عن الخبرة وناجحة لمساعدة المستثمرين على أول صفقات! نصف العرض الخاص بك في صفقة تبادل للمساعدة..! ' سا الفوز الفوز!

سعيد سعيد والاستثمار الشكر للجميع!

الصورة الائتمان : كريس الجن

العلامات : والعقارات ، والعقارات والاستثمار والعقارات والمستثمرين

ماذا يعني هذا؟

وأيضا ، بالنسبة للكثير منا ، نحن ويبدو أن في عقلية "أنا مستثمر عقاري" من دون الحفاظ على تركيزنا على كامل قطاع الأعمال ككل. وضع أفضل ، فنحن نحصل يؤدي ضئيل في (لأننا لا وقد خطيرة حملة تسويق بين العمل بدوام كامل في كل الأوقات) ، وحصلنا على قيادي أو اثنين (لكننا انهم يتصرفون مثل الصفقات) -- ونحن نعمل والتركيز فقط على هذه "الصفقات" ، ثم عندما يأتي من خلال إما -- أو ربما أشبه ذلك ، من خلال الخريف ، وعدنا الى بلادنا والركل والتسويق ، والحصول على بضع يؤدي... وتبدأ الدورة من جديد. هل يمكن لأحد أن يقول يمة أو المجاعة؟ Or more like famine, since deals need to close in order to receive money.  And even then  - we might be waiting months before we receive any money.

Now don’t go jumping off a bridge with no hope.  I don’t mean to sound like a big buzz kill.  Really I don’t!  What I am getting at it that there is a better way!   And it begins with a mind-shift .  We need to stop thinking of ourselves as “A” real estate investor and rather think like a Business.   Do you have a full blown marketing campaign?  Do you have an Aquistions team - that is, many sources feeding you leads?  Do you have private money lined up?  Are you getting paid on every deal at least 3-4 different ways?  Do we know our exit on each deal and are prepared for it?  All of these things need to be in motion and working everyday.  Just like any business!  Maybe we should think like a store front business!  Would a clothing store, a bagel shop or an accounting firm just be sitting around hoping that a customer walks in the door, and only then decide to put their merchandise out, or price it, or wait till it sells out before they order more, or not do any advertising, or make plans now for their future inventory or sales?   Heck no!  At least not the successful ones!   Hhhmm… could this be why many small businesses go out of business…because they are not run like a business? (Say that ten times fast!)

Some of the few things that are the most important aspects of running my Distressed Property Investing Business every day are:

1. Marketing, Marketing, Marketing and then More Marketing . This is one of the most important aspects of being a successful real estate investor.   There are many ways to get our information out to the public.  Buying Lists, sending direct marketing pieces to farm areas, ads in local papers, bandit signs, telling every single person you know and meet on the street that your an investor, handing out biz cards, ads on bus benches, and on and on.   Most important - get your marketing out everyday in some form or another.

2. AQUISTIONS TEAM. Simply put, have many people working to bring leads into you.  Bird dogs, wholesalers, real estate agents, mortgage brokers (are there any left?).  These folks can be trained to learn what your criteria is for the homes you like to buy.  They bring you good solid deals - they get paid, you buy - everyone happy!

3. Getting paid on every deal 3-4 times. Huh?  Now this sounds delicious doesn’t it?  What this means is that we real estate investors need to structure every deal so that we can paid at least 2,3,4 times per deal.  This resolves the age old problem of feast or famine!  Why are you waiting for deals to close before you get paid?  Some of the best things I have learned in the last several months is that I need to wholesale every deal (even if I wholesale it to myself) and I need to get paid for construction mangement .  This already has paid us twice before we have even cashed out of the house!  Yippie!

4. Have a business plan. This simply means - what is your investing strategy?  Do you know what it is?  Decide what it is and stick to it and become the best at it.  Stop jumping from strategy to strategy every time a new guru blows into town!  What’s my strategy?   I’m in the Distressed Property Investing Business.  I wholesale, retail and hold SFR.   My sources right now are wholesales, foreclosures, REO’s and taking house over subject to’s.

5. Raise Private Money - This is a whole workshop in itself.  However raising private money continually is one of the most important things we need to do as investors.  Without it, I can forget about being any kind of investor.   I have a Private Money marketing campaign going on, however we can also just tell everyone we know that we are in the Distressed Property Investing Business and are always looking for money to do our deals!

6. Everyday do it over and over again …

Photo Credit: ajagendorf25

Tags: business structure , marketing , real estate , real estate business , real estate investing , real estate investor

Success is so easy to predict. When I talk to my successful real estate friends they’re thrilled at the money they’re making now and all of the houses they’re scooping up at huge discounts. When I talk to my friends with JOB’s they’re whining and complaining that the world is ending (it’s scary how mentally fragile some people are and how the media can sway them). Anyways, not only am I picking up houses now, I’m also getting ready to dump a lot of money into the stock market. If it goes down a little more, what do I care? I’m not touching the money for another 20 years, so I’m fine.

Alright, now to tell you how I can predict your success.

Drum roll please…I can tell how successful you’re going to become by spending a week with you. And, after that week, it would be obvious you’re going to be a success because I would say “look at everything she does, of course she is going to become (or already is) a kick butt real estate investor.” Or, I would say, “no wonder he still hasn’t done a deal yet, he didn’t do a darn thing all week.” It’s that easy. Do you drive for dollars weekly? Do you make sure your letters and postcards get mailed? Do you make dozens of offers on properties? Do you spend time networking on BiggerPockets and at your local REIA’s? Or, do you sit on your butt all week watching five hours of TV every night complaining about your job and the economy?

I think it was real estate tycoon Sam Zell who purchased millions of square feet of office space in Texas during the crash of ’87 (or some time in the 80’s). He knew it would come back up, just like it always does. And, that’s why I’m not only picking up houses but also putting money in the stock market because it’s always your choice whether the glass is half full or half empty.

So, in today’s market prepare to buy and hold for a while. Trying to flip (wholesale) is not smart in this market and many wholesalers are getting killed which is why you need to be a well rounded investor. One last thing…pretend that I’m spending all next week with you. What would you do differently? I sure hope you wouldn’t watch TV and waste my time while I was there (alright, now I’m off to reflect on my 28 years, and what I need to do to become a better person and real estate investor). Oh, by the way, next week I’m going to tell you my favorite website for mailing postcards, the size of the postcards to use, the color to use and the headline of the postcard for getting awesome responses in today’s market!

Photo Credit: soylentgreen23

Tags: real estate , real estate investing , real estate investor , rehab , success , wholesale