Giftig tinglysning, Map of Misery, og Option ARM Hell
Udsteder: Joshua Dorkin • URL: http://www.biggerpockets.com/3 september, 2006 •
Jeg hader at være ret tider. BusinessWeek's dækning af historien i denne uge er ca Giftig realkreditlån; den behandler problemer med Option ARM lån. Som jeg har at sige for et par år nu, for mange mennesker fik suget i ved den forudsætning af udestående satser for at hjælpe dem med køb hjem de simpelthen ikke havde råd.
Nu er der lige pludselig taler alle om det. Hvor var de publikationer og politikere tilbage, når det hele startede? Optaget, I guess. Markedet har toppet efter flere års irrationelle overflod, og som du kan læse fra enten Business Week artikel, eller fra en af de mange boliger boble blogs, tingene er ikke godt.
Mange af de valg VÅBEN taget ud i 2004 og 2005 er nulstillet i langt højere forfaldsplanerne - ofte til forbløffelse for folk, der troede, de lave afdrag blev fastsat i mindst fem år. Og fordi hjemmetakster har jævnet med jorden off, låntagere ikke kan regne med stigende egenkapital at hjælpe dem ud. Hvad mere er, stejle sanktioner forhindre dem i at refinansiering. De mest flittige hjemme købere spurgt nok spørgsmål for at vide, at muligheden VÅBEN kan være forbundet med risiko. Men andre, fanget i ejendomsselskaber mani, ignoreres eller undladt at vurdere risikoen.
Lad os tage et kig på, hvordan risikabel ting er (klik på kortet for at forstørre):
Florida, Arizona og Washington State har et gennemsnit på 10-15% af nye og refinansieret realkreditlån i form af våben - Nevada gennemsnit 20-25% - Californien gennemsnit 25-30%. Mere forbavsende, "gennem Mar 31 i dette år skal mindst 51% af pant i West Virginia. . . var mulighed arme. "
Værre endnu, "Op til 80% af alle mulighed ARM låntagere gøre kun minimale betaling hver måned, ifølge Fitch Ratings. Resten af pengene bliver føjet til saldoen på prioritetslån, en situation, der kaldes negativ amortisering. Og når saldi vokse til et vist beløb, lånene automatisk reset på langt højere betalinger. De fleste af disse låntagere, der ikke betaler deres lån; they're underpaying op på dem. "
Hvad betyder dette? Det betyder, at der er en massiv procent af den amerikanske befolkning, der vil sandsynligvis blive konfronteret markedsafskærmning meget snart. Det betyder, at mange hårdtarbejdende folk har sat sig i en forfærdelig situation, fordi det långivende industrien er ikke fuldstændig reguleret. Det betyder, at vi uden tvivl på randen af en krise af utrolige dimensioner.
Ring til mig, hvad du ønsker, men for de seneste 3 1 / 2 år jeg har været advarsel mine venner og familie, at dette ville ske. Et par lyttede og låst i 30 år faste lån. . . et par simpelthen ikke havde råd til at købe fast ejendom (vi er i SoCal trods alt). . . et par agtet mit råd (meget få). . . og et par er nu, ligesom mange andre, i alvorlige problemer.
Jeg spekulerer på, hvordan den nye konkurs reformer vil påvirke denne truende situation.
Vi er ved at finde ud af!
Velkommen til vores blog!
Velkommen til Real Estate Afsendelse fra BiggerPockets.com. Vores blog samler eksperter på forskellige områder af fast ejendom med henblik på at holde vores læsere orienteret og op til hastighed. Uanset om du er en fast ejendom professionelle (långiver, ejendomsmægler, bankmand, etc), investor (bortforpagteren, svømmefod, grossist, osv.), eller blot en forbruger, lejer eller homeowner interesseret i verden af fast ejendom, denne blog er sted for dig at blive involveret!
Du kan abonnere på vores RSS feed, får blog-opdateringer via e-mail, tilmelde dig vores gratis postliste, eller bedst af alt, deltag i vores sociale netværk sammen med 25.000 andre interesserede i fast ejendom, uddannelse, dealmaking, netværkssamarbejde og marketing.
Meghan Busch
Joshua,
Jeg appeciated dit indlæg på Business Week's Giftig realkreditlån. Her synspunkt du måske ikke har hørt før.
Jeg arbejder i investeringer side af vores industri, og har brugt ARM's, da der blev oprettet, omkring begyndelsen af 90'erne. Jeg har ikke haft en lånet enten omarbejdet eller ansigt markedsafskærmning og jeg har en forholdsvis solid omsætning i tre stater.
Testen for artiklen's scenario er et dårligt marked. I San Diego blev vi ramt hårdest i det land med S & L krise, fordi samtidigt vi tabte 2-3 af vores største arbejdsgivere til nabokongens stater. Det var et mareridt. Priserne faldt fra 10-20%, antallet af ledige stillinger er steget fra næsten ingenting til 10-20%, mens lejeydelser faldt stort set det samme beløb.
Hvis du var en ARM, dette blot betød dit cashflow forvandlet til en nulpunktsomsætning. Men hvis du var i en fast rente situation du næsten helt sikkert var nu i et negativt cash flow-tilstand. Ikke sjovt.
Her er hurtige eksempel viser en af mine kunders erfaringer. De havde købt et par fourplexes med 10% ned, med ARM's. De havde et beskedent månedligt betalingsstrøm. Omkring samme tid den fourplex på tværs af gaden var købt med 20% ned, og en 30 år fastforrentede lån. Hvad skete der, når det ramte fan?
Min fyrene gik fra $ 400 positivt til en nulpunktsomsætning. Den fyr på tværs af gaden gik fra knap bryde selv at miste den samme $ 400 om måneden. Mine folk holdt den indtil ting rettes sig i slutningen af'95, refinansieret, og smilede til deres nye lavere betalinger. Derefter udvekslede i 1999 i flere enheder at gøre det samme, er det kun denne gang, de ejede fem egenskaber.
Den fyr på tværs af gaden? Han fik så afskrækket han endte med at sælge sine andele i foråret'96 og var heldig at få sin oprindelige penge tilbage. Han ingen tvivl lyttet til medierne om den "onde" neg-am lån og betalte prisen.
Joshua, ARM's er blot et værktøj, og ligesom alle værktøjer, de er ment til at gøre bestemte opgaver. Hvis dit område viser historisk i mindst de seneste kvart århundrede, at det gennemsnit 3% årlige påskønnelse, ARM's er ok. Hvis du imidlertid er i East Toilet Seat Oklahoma, det kunne meget måske ende som du har advaret dine venner. Mine klienter har gjort en ton bruger dem i vækstmarkeder. Det er et værktøj. Du behøver ikke bruge en hammer til at male en væg.
Hey Jeff. Jeg sætter pris på feedback. Jeg vil lade mine venner i East Toilet Seat Oklahoma ved at se ud!
Jeg nyder frequenting din blog, og ville være sikker på at dele dette med Dem. Jeg er en uafhængig Mortgage Broker med min egen virksomhed Kilde Financial LLC, og jeg skrev en længere svar på søndag Denver Posts føre artiklen fra september 17, 2006 med titlen "No Money Down: en højrisikosektor Gamble" [www.denverpost .com/ci_4347686]. Dette er sammen med samme linjer som ligner frygt dagsorden stykke rammende titlen "Nightmare realkreditlån", som Business Week også for nylig offentliggjort.
Jeg fandt Denver Post artikelnummer for at være plaget af misrepresentations, ensidet regnskaber, og farlige misinformation, alle støtter en traditionalist tilgang til realkreditlån, som har lagt to tredjedele af alle familier i ejerboliger, men endnu har ført til en situation, hvor gennemsnitlige halvtreds år gamle amerikanske er værd negative $ 7000, kun 5% af amerikanerne går på pension ved 65 år i de finansielle værdighed, og 9 ud af 10 amerikanere dør i gæld.
Under henvisning til mit 2000 ord respons, Denver Post Business Editor Stephen Keating oplyste, at "Jeg vil tage dig tid til at læse den og fordøje dine indlæg, og drøfte det med resten af rapportering / redigering holdet her." Artikel forfatter og Denver Post Business Writer Greg Grifffin skrev "Dette er en vel-begrundet, og godt støttet argument. Jeg er ikke enig med alt, hvad du har sagt, men du har formået at få mig tænkning. "Desværre, kontrol dag (september 24) søndag Denver Post og http://www.denverpost.com, mit svar er forblevet uudgivne ...
En reaktion på "No Money Down: en højrisikosektor Gamble" - The Sunday Denver Post, September 17, 2006 føre artiklen [www.denverpost.com/ci_4347686]
Som en uafhængig Mortgage Broker, der ejer min egen virksomhed, Kilde Financial LLC, ud over at være tilknyttet en større pant firma, der varetager behandling og vedligeholdelse af mine lån, Lion Financial Corporation, jeg læste den ledende artikel "No Money Down: A højrisikosektorer Gamble "med stor interesse. Vel vidende, at en masse folk langs Front Range tur til Denver Post som en objektiv kilde til information, jeg var rystet og chokeret over mange af de oplysninger og konklusioner, der blev lagt frem om et emne, der allerede påberåber en kamp eller flugt reaktion blandt mange hjem ejere.
100% finansiering lån har været et fantastisk værktøj, der i høj grad har bidraget til den stigning på 5% i løbet af de sidste tyve år i procent af husstande beboet af ejeren. Men det er ikke mangel på egenkapital, der sætter disse låntagere i fare, er det en mangel på en fleksibel aktivgrundlaget til at håndtere forandringer, der har været stigende risiko for disse folk misligholdende. Generelt er folk, der benytter 100% finansiering til hjemmebrug køb normalt mangler de likvide aktiver, nødfonden, og den samlede vrikke plads til at beskæftige sig med økonomiske problemer.
Naturligvis långivere normalt have retningslinjer om flydende aktiv reserver, som skal afholdes af låntageren for at være berettiget til et lån, men ofte er de kun kræver nok til at dække to til fire måneder af afdrag på realkreditlån. Når folk er udsat for katastrofale begivenheder retteligt Referencestandarden af Denver Post, "jobtab, medicinske problemer og skilsmisse," disse reserver kan ofte hurtigt forsvinde.
Men der har lige muligheder for alle i ens hjem, når de står i disse situationer ikke "give husejere muligheder, når de står over for økonomiske problemer," fordi det er netop, når folk står sådanne dilemmaer, at de er ofte ude af stand til at kvalificere sig til refinansiering, som på tidspunkt, de er for stor risiko for en låntager for långivere at arbejde med. Som Mortgage Broker jeg er dybt foruroliget over dette forhold, men desværre er det en realitet, at vi alle står over for når det drejer sig om banker og långivere.
Og sandsynligvis den mest misforståede aspekt af deres eget hus er det faktum, at egenkapitalen er et nul PERCENT RETURN investering. Men to tredjedele af amerikanerne holde hovedparten af deres formue i hjemmet egenkapitalen, som er en ikke-likvide aktiver, som giver dem absolut nul afkast. Mange mennesker forveksler appreciering, hvilket er stigning i hjemmet værdi på grund af markedsudviklingen, med at få en eller anden form for afkast af deres egenkapital, men det er en almindelig misforståelse. Derfor er det så vigtigt for husejere til at sortere deres egenkapital fra deres hjem via refinansiering, og sætte dem "udbetales" midler i investeringsforeninger, der tilbyder en faktiske afkast. Dermed husejere øge deres samlede likviditet, forbedre deres evne til at klare nødsituationer, reducere deres finansielle risiko, øge deres afkast, forbedre deres skattemæssige fradrag, og sprede deres investeringsportefølje.
I stedet for at bruge deres flydende aktivgrundlaget (besparelser) for at afslutte deres kælder og sende penge til deres forældre, sådan som det er tilfældet med José García og Maria Vanderhorst, låntagere med 100% finansiering har til at udøve større finansiel disciplin. Og lægge penge ned og komme ind i en 30-årig fast ikke ville have forbedret deres situation, som derefter deres fastsættelse betaling ville være bundet op som egenkapital, hvilket er en ikke-likvide aktiver, penge, der kun kan tilgås via refinansiering eller ved at sælge deres hjem.
100% finanacing lån, der ikke er farlige, hvad der er farligt er låntagere ikke at have en flydende aktivgrundlaget at beskæftige sig med livets eventualposter. Desværre er der tale om den type af låntagere, der går i retning af 100% finansiering, som den virkelig er deres eneste mulighed for ejerboliger. Og at binde deres rigdom i spændetrøje kendt som egenkapital er ikke en del af løsningen, det er en del af problemet. En utrolig hjælp for at få adgang til egenkapitalen med henblik på større finanspolitisk flexbility og alle de andre varer, der er nævnt ovenfor, eller "indkassere ud egenkapital som en går," er det Alternativ-ARM-lån, som fik en helt forfejlet smække i Denver Post artikel.
Betaling Valgmulighed Udlån giver låntageren fire forskellige betalingsmuligheder hver måned: de kan yde en interesse Kun, 30-årige afskrives, eller 15-årig amortiseret betaling baseret på de fuldt indekserede rente, eller de kan gøre det mindste betaling at er baseret på et meget lavt "start rate" (som regel mellem 1% og 4%), hvilket indebærer udskydelse interesse (alias negativ amortisering), eller tilføje forskellen mellem Kun betaling og den mindste betaling på hovedstol på lånet. Nu mens de fleste långivere tilbyde betalingsmetode Udlån med indstillelig fuldt indekserede sats, som begynder at justere så tidligt som den første måned, nogle långivere tilbyde betalingsmetode Udlån med en fast rente for de første fem år.
Betaling Valgmulighed Udlån har vist sig at være en foretrukken af Ejendomsvejviser Investorer og ejendomsmæglere, som det frigør ekstra cash flow på månedlig basis for langt større investeringsmuligheder. Vel vidende, at egenkapitalen er et nul procent tilbagevenden investeringer er nogle magtfulde oplysninger til at have.
Den annecdote om Louis og Indien Harts conflated de faste "start rate" med justerbare "fuldt indekseret sats", således at læserne stod tilbage med det indtryk, at Harts' rente faldt fra 2,6% til 8,1%. Starten sats, som bestemmer, hvor langt den mindste betaling vil blive, er ikke en "teaser rate", at "hurtigt spirer op". Nogle långivere gøre gradvist øge minimumsbetaling selv (ikke dens bestemmelse start rate) på årsbasis, normalt somwhere i størrelsesordenen 7,5% om året, for at holde låntager fra udskydelse for megen interesse. Men starten satser altid er ellers en fast rente. Det er fuldt indekserede sats, som kun interesserer, 30-årige afskrives, eller 15-årig amortiseret betalinger er baseret på, at der kan indstilles, er denne sag. Og dette forhold er i overensstemmelse med de numre, der citeres i artiklen: Den mindste betaling på $ 919 for Harts gør ville være en kombination af $ 721 (2,6% start sats på en $ 180.000 lån) og $ 198 i escrowed ejendomsskatter og Hazard Forsikring, som er omkring, hvad de ville være for et sådant hjem.
I Harts' bestemt sag, de vil have masser af tid til at refinansiere inden deres lån begynder at omarbejde, når den hovedforpligtede hits 115% (hvilket ville være $ 207.000 i deres situation), som de vil blive et godt stykke under, at den samlede når deres tre år forudbetaling sanktion periode er udløbet. Så svaret på Louis' "Jeg ved ikke, hvordan vi vil gøre det," er, at når disse tre år er gået, vil de refinansiere og få sig selv til et lån, at de føler sig mere tryg, bevidste om . Selvom givet deres situation, hvis de er korrekt forstået betalingsmetode Udlån er virkelig deres bedste løsning.
Mit spørgsmål er, hvordan kan realkreditprodukter selv skylden for foreclosures? I bedste artiklen peger mod en sammenligningstabel, men påviser årsagssammenhæng sikkert kræver mere end offhanded henvisninger til, hvad nogle unavngivne eksperter udtalte den næste bølge af defaults "kan" komme fra. Beyond uforudsigelige katastrofale hændelser gerne jobtab og overvældende medicinske regninger, foreclosures opstå, fordi låntagerne får i lån, som de ikke forstår, og ofte er de ikke ved, at de ikke forstår det pant produkt. Det påhviler den Mortgage Broker til helt at forklare alle de nærmere oplysninger om realkreditlån produkt til låntageren. Men det er også ansvarlig for låntageren for at være sikker på, at de forstår vilkårene for lånet før undertegnelsen på det ved at lukke. Køretøjer og kanoner både dræbe i størrelsesordenen 35.000 amerikanere hvert år, men det er den menneskelige misbrug på grund af manglende uddannelse, uvidenhed eller enkel negligance, der skaber denne virkelighed, meget gerne på realkreditmarkedet scenario.
Hvert forskellige realkreditlån produkt tjener sit formål, og hvad der virker for en låntager ikke vil arbejde for en anden betragtning af de særlige forhold i deres situation. At mærke visse kategorier af udlån som "høj-risiko gambles" eller som forlader "ikke plads til podekviste" ignorerer de millioner af familier, der er i disse lån og opdager, at de meget arbejde for dem. Det er også en bjørnetjeneste for forbrugerne at vildlede dem med sådan ensidig repræsentationer.
Den sande ironi føringen brik i september 17. søndag Denver Post, er, at den konklusion, at "Alternativ-VÅBEN ... kunne brændstof et opsving i foreclosures i de næste par år" er det modsatte af, hvad vi finder er faktisk sker i pant industrien , som betalingsmetode Lån har vist sig at have den laveste markedsafskærmning sats af alle realkreditlån produkt på markedet. World Besparelser er en bank, der har specialiseret sig i dette produkt, som de kalder Pick-A-Pay Udlån, som mere end 90% af de lån, de mundering låntagere med er af Alternativtasten-ARM sort. Som långiver de har mindre end en 1% procent markedsafskærmning sats! Men World Savings, sammen med de uafhængige Mortage Mæglere gerne mig selv, at de arbejder med, påtager sig det ansvar at opdrage låntagere med hensyn til, hvordan man korrekt og intelligent forvalte denne utrolig kraftfuld pant produkt.
Et parti af Realkreditmæglere jeg kender ikke vil røre betalingsmetode lån, men jeg mener, at det er primært fordi de er ikke alle, der er interesseret i at opdrage forbrugerne. Hvorfor ikke bare smide dem i en 30-årig fast ÅOP realkreditlån? Enhver temmelig meget ved, hvordan det virker. Men det er også, hvordan banker gør af flest penge ud af låntagere! "Listen over højere risiko, alternative panter" I artiklen står, at der ikke blot er ikke nødvendigvis højere risiko (betalingsmetode lån har den laveste risiko, som beskrevet ovenfor), men de giver også låntager mulighed for at øge deres månedlige cash flow ved at sænke deres månedlige afdrag på realkreditlån med så meget som 40%. På denne måde forbrugerne er bemyndiget til at "blive den bank" og dyrke deres egen investeringsportefølje, snarere end falde i fælden med at aflevere deres hårdt tjente kapital til bankerne i form af et stort ned betaling eller betalende ned vigtigste, så de kan have mere en nul procent afkast investeringer, egenkapital.
Affiliates af Lion Financial Corporation, ligesom jeg gennem mit firma Kilde Financial LLC, ikke vige tilbage fra det privilegium eller ansvar for at uddanne vores kunder, hvordan man korrekt anvender alternative pant pakker. Og hvorfor er det? For når familier undervises smart pant produkt og egenkapital forvaltning, de lærer at udnytte deres realkreditlån som et finansielt værktøj til opbygning af velstand, som nemt gør en $ 500.000 til $ 1000000 forskel for låntager i løbet af de næste femten til tyve år. De rige har altid forstået, hvordan man kan udnytte deres prioritetslån, betale så lidt som muligt og holde meget lav månedlige betalinger med henblik på at øge likviditeten til investeringer. Den amerikanske middelklasse er ved at blive transformeret ved at engagere sig i disse meget samme begreber og øge deres finanspolitisk disciplin, og jeg absolut ikke ville have den anden måde.
Brent Ritzel
Formand / CEO, Kilde Financial LLC
Denver, Colorado, USA
Et affilieret af Lion Financial Corporation
303-590-8999
Brent.Ritzel @ lionfinance.com
PS I mit tidligere liv var jeg udgiver og redaktør af Zine Guide (den ultimative uafhængige presse ressource vejledning fra 1997 til 2004) og Tail ture Magazine (a Zine helliget underjordiske musik og bizarre fænomener fra 1991 til 2004). Jeg har været stærkt involveret i den internationale selvstændige udgivelse samfund, der er etableret Selvudløser Publishers Event Rådet for Chicago, og i dag underviser i et kursus om Zines og selvstændige udgivelse på Naropa University i Boulder, Colorado.
Medierne elsker at hægte sig på en prognose forudser undergang og ulykke. Ingen nye historier har været så allestedsnærværende i medierne som dem diskuterer den formodede "brudtryk" på boligmarkedet boble og såkaldte giftigt, eksotiske realkreditlån. Lad os se det i øjnene, at disse historier holde vises, fordi de er opsigtsvækkende og skræmmende - og lad os ikke glemme, skræmmende rapporter sælge.
En september 2006 af Business Week spørger: "Hvordan Giftig Er din Mortgage?" Den går på at tale om vildledende lån, fantom overskud og en modkørende bølge af misligholdelse. I midten af denne debat i medierne er de "negative amortisering justerbare sats pant«. Sandheden er, at ingen enkelt enhed kan skylden for de negative konsekvenser dette lån har haft. En blisterdannelse varmt boligmarkedet, grådige mæglere og misinformeret hjem ejere har alle bidraget til, hvad der nu beløber sig til en voksende epidemi af lånet defaults. Det hjælper ikke, at FHA forsikret finansiering med sin antikverede krav og procedurer, har tvunget lav indkomst forbrugerne at se efter alternative finansiering. Det varede ikke realkreditmarkedet længe på at opfylde dette behov. That's hvordan »negativ amortisering justerbare sats pant, 'oprindeligt beregnet til høj indkomst låntagere med meget likvide aktiver søger finansiering med høj likviditet, morphed til et lån, der sælges til den brede offentlighed som en overkommelig lån. Trods alle de negative opmærksomhed dette lån modtager fra medierne, vi må ikke glemme, at et realkreditlån produkt er et finansielt instrument, der skal anvendes korrekt at tjene sit formål.
Fra mit synspunkt, fra realkreditmarkedet industrien, långivere kan afgjort gøre mere for at markedsføre disse lån på en mere ansvarlig måde. Men forbrugere, der har brug for at vide, at de bringer sig selv i fare, når de lejlighedskøb shop eller forsøger at bruge online långivere. They're picking et realkreditlån baseret på et sæt af kriterier, der kan have noget at gøre med deres samlede økonomiske billede. Husk, at du får, hvad du betaler for. Du ville ikke forhandle shop for en læge, hvis du havde en særlig sygdom, ville du opsøge en professionel. Så hvorfor ville du betro din pant (hvilket sker for at være den største finansielle transaktion i de fleste af vores liv) til nogen mindre end en ægte professionel. Det er meget vigtigt for forbrugeren til at arbejde med en betroet rådgiver. Kig efter en erfaren professionel, som kombinerer rådgivning før pris. Forbrugerne skal også leve op til selv at få en grundlæggende forståelse af realkreditmarkedet proces.
Disse FHA lån og folk med lav indkomst, du taler om, for at få mulighed arm lånet skal du have god kredit og mindst 10% til at lægge ned på et hjem. Så for de fattige dette lån typisk ikke engang er til rådighed ...
[...] I den nuværende bolig-boble, hundredtusindvis af mennesker, hvis ikke millioner fik sig i risikofyldte realkreditlån. Ofte gange folk ikke vil indse, at de ikke har råd til deres hjem, før det er for sent! Hvis du har problemer med at betale dit realkreditlån og du ønsker at refinansiere, skal du gøre det før sakker agterud eller bevirker, at betalingsforsinkelser. [...]
[...] I den nuværende bolig-boble, hundredtusindvis af mennesker, hvis ikke millioner fik sig i risikofyldte realkreditlån. Ofte gange folk ikke vil indse, at de ikke har råd til deres hjem, før det er for sent! Hvis du har problemer med at betale dit realkreditlån og du ønsker at refinansiere, skal du gøre det før sakker agterud eller bevirker, at betalingsforsinkelser. [...]
DO de math på disse lån. Hvis man ser på, når de fleste mennesker begyndt at tage disse panter der starter i 2005. Derefter beregne renten ændrer sig, og (ikke kun negative amortizing på 3%, men nu 5%) de 110% cap lån vil begynde omarbejdningen sent 2007/early 2008. Med der saldo på lånet stigende, og mange markeder stagnerende eller faldende priser, vil du se mange mennesker komme ind forclosure vil det være en meget stor dominoeffekt til systemet.
Hmm ... vedrørende våben og sådanne er værktøjer, sikre de er, for spekulationer. Spekulation og "investering" er det, der har ødelagt boligmarkedet. Spekulation har en historie at distribuere rigdom; fra de fattige til de rige. Så ikke argumentet om, at de værktøjer ... men de er absolut ikke værktøjer, der gavner dem, der har mest brug for det.
LOL @ fyren siger egenkapital er et nul afkast investeringer. Hvis renter på realkredit er 6% derefter din egenkapital gør 6%. Tænk over det, jo mere egenkapital har du færre penge du har til at udlevere til banken for interesse.
Den største fejl folk der var i tænkning stigningen i værdier ville fortsætte på en lige linje. 100% realkreditlån er ikke noget problem så længe dit hjem fortsætter med at stige i værdi, men når den stopper, og du løber ind i problemer - det er svært at finde en vej ud.