Mød Investor: Real Estate Investering Interview med Rehabber Richard Warren

Det er dejligt at få lejlighed til at interviewe en person med en god mængde af rehabing erfaring. Med rehabbing at blive det varmeste dille i fast ejendom (condotel investere ser ud som en tæt anden), mange mennesker kan ikke se virkeligheden bag mani. Læring fra pros gerne Richard, hvis samtale du er ved at læse bør være nyttigt at nogen overvejer at hoppe hoved første i en Rehab projektet.

Bemærk: For rehabbing rådgivning, hjælp osv. kan du besøge vores rehabbing fora.

Mød Investor Richard Warren

Hvor længe har du været at investere i fast ejendom?
Jeg købte min første stykke af fast ejendom, en lejlighed, i 1985 som min primære bopæl. Jeg gjorde det ikke en anden, indtil min første Rehab projektet i begyndelsen af 90'erne, det var min første investering.

Hvad tiltrak dig at blive en fast ejendom investor?
Min baggrund er i finansielle planlægning, var jeg en fælles fiskeripolitik eller Certified Financial Planner for over 15 år. Jeg har en masse investeringer planlægning og fast planlægning for nogle meget velhavende mennesker. Hvad jeg fandt var, at de fleste af dem havde opnået deres rigdom et af tre måder:

1. Den gammeldags måde (min favorit), det vil sige, at de arvede den.
2. De havde startet virksomhed venture, som viste sig meget godt.
3. Investering i fast ejendom.

Da jeg så, hvordan folk havde opnået stor rigdom ved hjælp af fast ejendom og løftestangseffekten rådighed til at erhverve det, blev jeg meget interesseret.

Er du en fuld tid eller deltid investor?
Jeg vil ikke kalde det på fuld tid, fordi jeg har perioder med en masse aktivitet og andre gange hvor jeg bare ikke finde den rigtige muligheder. Men jeg kan ikke have et almindeligt arbejde længere, jeg forlod "rotte race" i juni 2005. Jeg har andre former for investering, og jeg har bygget en temmelig vellykket netværk marketing forretning. Men jeg tager fast ejendom investere meget alvorligt og finde i meget givende, både økonomisk og i form af personlig tilfredsstillelse.

Hvordan har du begynder at investere?
Jeg havde brug for et sted at bo, men jeg ønskede at købe ikke leje. Jeg havde ikke meget i vejen for penge, så jeg kiggede efter noget på den lave ende af markedet. Jeg boede i Long Island, NY, en af de dyreste områder i landet på det tidspunkt. Jeg havde en masse byggeri erfaring fra arbejde i mine brødre entreprenørvirksomhed som en teenager, så jeg tænkte "hvorfor ikke finde noget jeg kan rette op?", Så begyndte mit eventyr i Rehab.

Fortæl os om din første Deal.
Det første omhandler blev en bank REO ejendomme der behov for en større omlægning. Jeg var på vej over mit hoved, både økonomisk og med hensyn til mængden af arbejde, der kræves. Hvis det kunne gå galt den gjorde, termitter, utæt tag, elektriske problemer, VVS-problemer, du navn det. Jeg hurtigt forstået, hvorfor ingen købte det. Set i bakspejlet det viste sig at være en stor og lærerig oplevelse. Det, der reddede mig var det faktum, at dette var, hvor jeg boede ikke noget, som jeg forsøgte at klappen hurtigt. Jeg tog min tid og gik værelse med stue, nyt badeværelse, nyt køkken, hvert værelse var renset og redone. Jeg indset, hvor stor tilfredshed, jeg modtog fra at gøre denne slags arbejde. Dette hus var, hvor jeg modtog min rehabbers uddannelse. Jeg har lært, hvad man skal kigge efter og hvad de skal holde øje med og på trods af alt var det stadig en rentabel deal! Maj næste deal var meget bedre. Det var en HUD markedsafskærmning, at jeg har købt for 124k, gjorde omkring 15k værd for reparation og renovering og solgte det til 300k. Jeg var på min måde.

Hvad er dit fokus (fagområde)?
Som du har regnet ud nu, vil jeg fokusere på Rehab. Jeg bor i Las Vegas, men de fleste af mine projekter har været i den østlige Nevada byen Ely, hvilket er omkring 250 miles nord for her. Las Vegas marked har værdsat meget, så omkostningerne ved at drive en forretning her, er meget høj. Ely, på den anden side er en rehabbers paradis. Området havde været i en større økonomisk nedtur i så mange år, at husene var ikke kun at blive overset, men mange blev opgivet blankt. Hurtigt frem for et par år, og at tingene er dramatisk anderledes. En af de største kobbermine har genåbnet, ikke én, men to kulfyrede kraftværker er ved at blive bygget til at levere elektricitet til Las Vegas og Reno og et stort naturgas og olie marken er blevet opdaget i øst. Ely er nu en boomtown med en alvorlig boligmangel. Jeg var foran kurven på dette og blev købe så mange af disse gamle huse, som jeg kunne få mine hænder på. Jeg var i stand til at få de fleste af dem bruger mine egne penge, fordi de var så lav pris. Nogle har jeg rehabbed og lejet, mens jeg har faste og vendt andre. Boligmarkedet mangel har forvoldt husleje til at stige betydeligt, og der er stadig store muligheder her. Jeg har købt huse til 20 til 30 tusinde, der nu er værd 75-100 tusinde i mindre end to år, og jeg er stadig meget bullish på området.

Hvad vil du se efter i en investering?
Som et rehabber Jeg ser for tre ting, struktur, stand og pris. Hvis den grundlæggende struktur er ikke sund jeg gåtur væk. Næste er den betingelse, er det nødvendigt med en massiv Rehab, eller er det meste, der har behov for kosmetiske forbedringer? Jeg er ok med enten jeg bare nødt til at faktor de ting i, når de overvejer profit potentiale. Den sidste ting er prisen. Jeg ser på de mulige salgspris, udgifter til projektet og ønskede fortjeneste. Ud fra disse tal, jeg bestemme prisen, at jeg er villig til at betale, hvis jeg ikke kan erhverve en ejendom på en komfortabel pris jeg gåtur væk.

Hvor mange tilbud har De gjort i din karriere?
Alle sagde, jeg har gjort omkring et dusin omhandler. At isn'ta stort antal, men de fleste af dem er kommet i de seneste to år. Jeg er meget selektive og gøre meget for mit eget arbejde. Fordi jeg gør behandler, der ikke har en høj transaktionsomkostningerne kan jeg tage min tid. Jeg holder mest af dem længe nok til at blive behandlet som en kapitalgevinst snarere end almindelig indkomst. Jeg er også i besiddelse af en ejendom, som en lejekontrakt, hvis cash flow er bedre end gennemsnittet. Det handler om jeg har gjort det har haft en masse transaktionsomkostningerne Jeg har arbejdet på at vende hurtigt.

Har du din ejendomsvirksomheden licens?
Jeg har en fast ejendom licens, men jeg kan ikke fungere som en agent. Jeg har licens til at opnå viden og adgang til information. Jeg har også mulighed for at få henvist gebyrer ved forbikørsel omhandler langs.

Hvilke råd ville du give til en begyndelse investor?
Vær ikke bange for at handle, de hårdeste ting at gøre, er at trække udløsningsprisen på din første aftale. På den anden side ikke være bange for at gå væk, hvis det ikke er rigtigt. Jeg kan huske min far fortalte mig, at en gang i livet lejlighed kommer ca en gang om ugen, det trick er at anerkende det, være åben for det, og i givet fald handle på det. En anden klog mand engang sagde, at den bedste beslutning er den rigtige beslutning, og den anden bedste beslutning er en forkert beslutning, og den værste beslutning er at gøre nogen beslutning overhovedet. Som kommerciel siger: "Just do it!" Den eneste måde, du vil virkelig lære er ved at gøre, jeg har lært så meget mere fra min fejl, end jeg nogensinde har gjort fra min succeser.

Hvad var Deres hårdeste deal?
Min hårdeste deal var min første, hænderne ned. Jeg var for så vidt over mit hoved. Du lærer af dine fejl, så jeg tjente en ph.d.-afhandling om, at en. Sjove ting er, var det stadig rentabel!

Hvad ville din drøm deal være?
Jeg ville elske at træffe en historisk bygning og gøre den til lejligheder eller condos. Jeg kan faktisk se på sådan en aftale nu. Jeg er ikke optimistisk omkring at få netop denne bygning på vilkår gunstige nok til at gøre det arbejde, men der er masser af andre.

Er der noget andet, du gerne vil dele med resten af os?
Watch the money! Penge er formentlig det største problem for en rehabber. Der er masser af tilbud derude, men med lån til Rehab projekter er meget dyre og kan slå en hel del ind i en taber meget hurtigt. Derfor forsøger jeg at gøre så meget som jeg kan bruge min egen kontanter.

Da du er en rehabber, er der noget du vil dele ca rehabbing?
Pas på dine følelser, de kan give dig en masse sorg. Det er meget nemt at blive fanget i spænding og blive alt for optimistisk om, hvad tingene koster, og hvor længe de vil tage. Mange mennesker har Rehab fantasy, "Jeg vil bare købe dette løbe ned huset og rette det op og gøre en enorm fortjeneste." Mange mennesker ser viser ca rehabbing og flipping huse og tror, at der ikke er noget til det. Husk, at disse viser er underholdning, og der er en masse, at de ikke fortælle dig, såsom fast ejendom Kommissionen eller finansielle omkostninger. Mange mennesker gør en masse penge gør dette, men mange flere mister deres shirt. Tag dig tid til at uddanne dig selv og dine egne evner. Start små og være sikker på at du har temperament for Rehab, før du finde dig selv i en vanskelig stedet.

Yderligere oplysninger
Følgende link er til en artikel i Realty Times om Ely, NV. Henvisningen i artiklen til en investor på et tag er mig og gentleman bliver citeret, Sean Brown, er en af mine venner.

Richard Warren
Rich Kat Properties, LLC
(702) 281-3704
rehab702@yahoo.com

Velkommen til vores blog!
Velkommen til Real Estate Afsendelse fra BiggerPockets.com. Vores blog samler eksperter på forskellige områder af fast ejendom med henblik på at holde vores læsere orienteret og op til hastighed. Uanset om du er en fast ejendom professionelle (långiver, Realtor, bankmand, etc), investor (bortforpagteren, svømmefod, grossist, osv.), eller blot en forbruger, lejer eller homeowner interesseret i verden af fast ejendom, denne blog er sted for dig at blive involveret!

Du kan abonnere på vores RSS feed, får blog-opdateringer via e-mail, tilmelde dig vores gratis postliste, eller bedst af alt, deltag i vores sociale netværk sammen med 25.000 andre interesserede i fast ejendom, uddannelse, dealmaking, netværkssamarbejde og marketing.