Mød Investor: Interview med Real Estate Investor, Landlord and Rehabber Connie Brzowski

Det har været et stykke tid siden vi har delt en af vores investor-profiler med alle. . . Jeg er glade for at sige, at det ene er ventetiden værd!

Connie Brzowski, snart at være en bidragsyder her på BiggerPockets blog, har delt nogle utrolig indsigt med os alle i sit interview. En relativt ny investor / bortforpagteren / rehabber ud af East Texas - Connie har bevist, at alle kan få succes på ejendomsmarkedet at investere, hvis de sætter deres sind og energi i det. Hun har udviklet sin egen plan og systemer gennem trial and error ", som vil hjælpe hende med at tjene penge, når andre kan mislykkes.

Alle. . . få nogle gode tips og. . . .

Mød Ejendomsvejviser Investor Connie Brzowski

Hvor længe har du været at investere i fast ejendom?
Næsten 4 år. Vi har organiseret og begyndte vores virksomhed omkring et år før dette, men vi lukket på vores første ejendom i november 2004.

Hvad tiltrak dig at blive en fast ejendom investor?
Min far elskede gamle huse og fra den tid, jeg var bare en lille spire, han tog mig sammen til at se på udsigterne. Den slags sticks med dig. Far arbejdede byggeri til at betale de regninger, men han remodeled huse til ekstra kontanter. Nu vil jeg tror, de kalder det "fremmarch" - købe et hus billigt, remodel, sælge for avancer og gå videre til næste dump. Vi flyttede hvert 2-3 år og far brugte alle reservedele minut på udkig efter det næste sted. Jeg har aldrig kunne svinge en hammer, men jeg fik temmelig god til at afdække, hvad der er nødvendige for fastsættelsen

Min mand arbejder på fuld tid i den petrokemiske industri, og vi begyndte at indse der var ikke sådan noget som jobsikkerhed. Han arbejder en roterende skift med en 7-dages lang ændre hver måned, hvilket giver ham blokke af tid til at afsætte til projekter. Vi havde 20 + års reparation, remodeling og Rehab erfaring både arbejder sammen med min far og hans forskellige projekter og vores eget hjem. For omkring 10 år, min mand gjort ekstra deltidsbeskæftiget gør hjemme reparationer og remodeling. Når vi har besluttet at begynde at investere, fast ejendom med en vægt på rehabbing var et naturligt valg. Og det passer perfekt med både vores kort-og langsigtede finansielle mål.

Jeg tager sig af virksomheden slutanvendelserne søger efter huse, kører de numre, der gør tilbud, håndtering lejere og holde bøger. Han beskæftiger sig med entreprenører, gør nogle af de Rehab arbejde og skræmmer lejerne dumt når det er nødvendigt. Actually, he'sa fantastisk bortforpagteren-en naturlig. Han er især god til den oprindelige lejekontrakt læse-through-du burde høre ham gå i løbet af de sene-gebyr klausul!

Er du en fuld tid eller deltid investor?
Deltid, selv om jeg er ret sikker på, at det er trick spørgsmål. . .

Hvordan har du begynder at investere?
Vi har brugt 3 år at komme ud af gæld og lære om fast ejendom. Jeg besøgte fora, stillede spørgsmål, kan du læse artikler og brugte måde mere, end jeg vil gerne indrømme, om bøger. I løbet af den tid, jeg også blev en ekspert i vores lokale marked og etableret forbindelser med en ejendomsmægler, pant mægler, advokat, revisor og folkene på vores lokale bank.

Jeg lærte at arbejde en finansiel lommeregner og compulsively løb numrene på hvert hus, der kom på markedet før jeg vidste, den pris, vi gerne skal betale for at opnå en fortjeneste. For sjov, jeg vil skrive op imaginære tilbyder alle former for kreativ finansiering. Hver uge vil jeg gerne gøre en liste over huse til udlejning fra papir og drevet af at få en fornemmelse for markedet for hvert kvarter.

En dag, et hus til sidst kom på markedet i et godt kvarter, der gav mening. På grund af alle de lektier, var der ingen tøven-vi skrev tilbuddet uden at kigge tilbage.

Fortæl os om din første Deal. . .
Vores første Rehab var en 3/2/2 mursten, 1500 + sq ft enkelt familie hjemme i en fremragende skole distrikt opført for $ 100K. Stedet var en dump-komplette rive ud, hele vejen til sheetrock. Vi tilbød $ 83K og ejeren accepteret uden at imødegå. (Vi har lært ved at lukke, at to tilbud kom på samme dag og vi var $ 500 højere.) Planen var at Rehab huset os til at spare penge, så huslejen for $ 1100/month.

Vi købte med 80/20 finansiering og betalt for reparationer bruger kreditkort-Lowes og Home Depot begge var at tilbyde 12 måneder, ingen interesse, ingen betalinger. Vi er beregnet til at have huset endnu og refinansiere til at afbetale kort. Det gjorde ikke helt regne ud, at måde.

Vores primære bopæl blev ødelagt i en storm dagen efter, at huset var færdigt. Venner dukkede op med en hest trailer og bevæget os ind i denne lille juvel på Memorial Day weekend i 2005. Vi boede der 18 måneder, og refinansieret med ejeren beboer finansiering, som sænkede den månedlige notat fra $ 100 +. Nu er den husleje for $ 1150/month og har positive cash-flow på $ 400/month. For nylig, er det vurderet til $ 130 K, og vi har åbnet en $ 30k HELOC at vi bruge til at foretage kontant tilbud på mindre huse.

Hvad er nogle af de største fejl, du har foretaget eller set andre gøre?
Vi har været meget heldige, men vi har også været forsigtige og flyttes langsomt. Vores største misforståelse tænkte vi kunne spare penge ved at gøre alt arbejdet selv ... glemte dem væmmeligt bedrift omkostninger-afdrag på realkreditlån, højere forsikring satser for tomme huse, betalinger på kreditkort og måneder mistet leje. I dag opdagede vi, kunne vi har lejet ud det arbejde, og vendte det sted rundt i en brøkdel af den tid (og gemt et bundt i processen) var en stor dag. Det ændrede alt.

Vi ser nye investorer, der har lært om fast ejendom i almindelighed, men har ikke fundet tilstrækkelig tid til grundigt at forstå deres lokale marked. Også, vi får out-of-state investorer, der er forført af vores priser uden at tage hensyn til de højere driftsomkostninger. Vi lever i et område med skyhøj ejendomsskatter og orkan-påvirket forsikring satser. Hvis du ikke højde for, at man kan komme op og ned hurtigt.

Hvad er din investering fokus (fagområde)?
Det eneste, jeg er en ekspert i vores lokale marked. Ellers vil jeg bare forsøger at lære, ligesom alle andre. Vi shop for én familie hjem, fastsætte dem op og leje dem ud. Vores mål er at have 20 SFH's med halvdelen af realkreditlån betales ud af den tid, det mister sin afsked.

Hvad vil du se efter i en investering?
Vi ser for dumpy huse med gode ben i stabile kvarterer. Big løser ikke genere os, så længe antallet make sense-we've fik en stor entreprenør. For at nå vores nuværende mål, vi ønsker, $ 250 eller mere positiv likviditet fra hver enhed med så lidt af vores egne penge i den aftale, som muligt.

Hvor mange tilbud har du gjort indtil nu?
Tre. Vi har brugt næsten et år gå til hver enkelt. I fremtiden, jeg vil virkelig gerne fremskynde tingene op! I øjeblikket har vi fire leje enheder-3 huse og en garage lejlighed.

Har du din ejendomsvirksomheden licens?
No -

Hvilke råd ville du give til en begyndelse investor?
Være ærlige, holde dine ord og vagt Deres gode navn, selv om det koster dig. I sidste ende er det mere værd end de få ekstra penge i banken, kan du opnå på kort sigt.

Være villige til at arbejde for ingenting at lære virksomheden. Hjælpe andre og andre vil returnere favor. Være generøse, være naturalier, kontrollere dit temperament, handle som en professionel. Må ikke foregive at være en, du ikke, men sælger ikke selv kort enten.

Sommetider folk glemmer, hvor vigtigt integritet-men dem, du driver forretning med brug for at vide, du er troværdig. Når tillid er etableret, muligheder marts rette op foran gåtur og dans den maranga ... at du ikke behøver at gå tiggeri.

På en anden note, har dine systemer på plads i god tid. Opsæt dit kontor, dine bøger, kan du sætte din leasingkontrakt sammen, linje op finansiering. Udvikle relationer med fagfolk du har tillid til. Tag dem til frokost, give dem dit kort, bede om deres børn, ikke spilder deres tid.

Hvad var Deres hårdeste deal?
Vi købte det andet hus før Rehab den første blev færdig. I sidste øjeblik, finansiering faldt fra hinanden, fordi en person fra en anden stat besluttede huset var i en kommerciel zone. Vi skiftede til en lokal pant mægler og behandle forløb uden problemer derfra.

Hvad ville din drøm deal være?
En pakkeaftale 10-20 hjem fra en Fratrædende investor, der har tiggeri til ejeren finansiering.

Er der noget andet, du gerne vil dele med resten af os?
Nogle mennesker taler om investering i fast ejendom som sin spådom læse et par bøger, sige det magiske ord (Jeg vinder! Jeg kan gøre det!) Og spring i det store ukendte.

Fast ejendom er en virksomhed. Ingen i deres rette sind ville åbne en pizza parlor eller Renserier med så lille marked, forskning og forberedelse som nogle give fast ejendom.

Når det er sagt, jeg er overbevist om næsten alle kan skabe velstand og økonomisk sikkerhed, hvis de er villige til at gøre deres hjemmearbejde.

Bemærk: Connie kan nås gennem hendes blog findes på: http://www.conniebrz.com

Velkommen til vores blog!
Velkommen til Real Estate Afsendelse fra BiggerPockets.com. Vores blog samler eksperter på forskellige områder af fast ejendom med henblik på at holde vores læsere orienteret og op til hastighed. Uanset om du er en fast ejendom professionelle (långiver, Realtor, bankmand, etc), investor (bortforpagteren, svømmefod, grossist, osv.), eller blot en forbruger, lejer eller homeowner interesseret i verden af fast ejendom, denne blog er sted for dig at blive involveret!

Du kan abonnere på vores RSS feed, får blog-opdateringer via e-mail, tilmelde dig vores gratis postliste, eller bedst af alt, deltag i vores sociale netværk sammen med 25.000 andre interesserede i fast ejendom, uddannelse, dealmaking, netværkssamarbejde og marketing.