Real Estate: Flip eller leje?
Udsteder: Troy Schuricht • URL: http://www.communityfirstfinancial.com29 juni, 2008 •
Du har måske hørt for nylig, at dette er et godt tidspunkt at købe investeringsejendomme. En af grundene til dette er, fordi du nu kan "cash flow" dem igen. Det lyder som en rigtig god idé, men hvad betyder det virkelig omsættes til? Det, der virkelig gør dette til et bedre tidspunkt til at købe og besidde investeringsejendomme i stedet for 18 måneder siden?
Jeg vil gerne give dig en kort oversigt over de to vigtigste begreber i at tjene penge på investeringsejendomme, og hvorfor er det et perfekt tidspunkt til at erhverve og besidde en investeringsejendomme.
Fix & Flip
Jeg er sikker på, at mange af jer har hørt om udtrykket "fastsætte & flip". Det er en god penge gør teknik, når markedet for fast ejendom er stabil, og volatiliteten er forudsigelig. Konceptet er at købe en ejendom, der er undervurderet i forhold til de andre huse i området og rette det op. Den typiske målrettede reparationer er emner som nye gulve, tæpper, maling, Glarmestre, landskabspleje, køkken & badeværelser frysere osv.. Ideelt set bør disse reparationer tager kun 1-3 måneder, og du derefter listen ejendommen til salg til en langt højere pris. Målet er at gøre nok til at dække dine omkostninger til reparation, det midlertidige afdrag på realkreditlån, og gå væk med $ 20k - $ 60k fortjeneste på ejendommen. Nøglen til succes er at have ret til ejendom og for at slå fast ejendom så hurtigt som muligt.
Naturligvis er dette ikke altid virker som planlagt, og nogle gange taber du penge på aftalen. Faktorer, der bidrager til at tabe penge på en Fix & Flip ejendom er reparation omkostninger bliver for høj, reparationer tager alt for lang, eller ejendom, der ikke sælger hurtigt. Desværre er nogle Fix & Flippers fik stukket med ejendomsret over et år siden, da markedet vendte, og enten har taget et tab sælge det med tab eller vendt det til en leje ejendom. Dette er ikke den ideelle strategi til egne leje ejendom, fordi de fleste af disse mennesker er stadig et månedligt tab leje disse egenskaber dag. Jeg føler, at jeg er en myndighed om dette emne, fordi jeg selv en af disse typer ejendomme mig.
Pengestrømsopgørelse
Dette er begrebet bruges til at identificere, hvilke ejendomme der vil gøre god huslejer. Ordet "cash flow" henviser til det kontante beløb en lejekontrakt hjem genererer og bruger en gang om måneden. Likviditet kan bruges som en indikation af en lejekontrakt hjem's finansielle styrke. Når det kommer til udlejning din investering ejendom du foretrækker det at have et positivt cash flow, mens du foretager et overskud på månedlig basis. På grund af de høje priser på boliger i nogle Metro områder er det mere vanskeligt at finde hjem med et positivt cash flow, men det er ikke umuligt. Her er nogle af de faktorer, vi ser på at fastlægge en ejendom's cash flow.
Du skal først beregne de månedlige omkostninger i forbindelse med fast ejendom (til tider kaldet nøddesektorens). Du er nødt til at betragte alle omkostninger i forbindelse med fast ejendom, herunder Mortgage Payment (afdrag, renter, skat og forsikringsvirksomhed), Ejendom administrationsgebyrer, Hoa afgifter, Pool Service, Home garanti osv. Dette månedlige omkostninger vil ikke kun være omfattet af din lejere , men vil også være omfattet af dig på tidspunkter, hvor ejendommen er ikke udlejet. Også tage hensyn til, hvis du har brug for øjeblikkelig reparation til hjem for at gøre det klar til lejere.
Næste, du skal beregne, hvor meget du kan leje den hjem for. Jeg stærkt anbefaler, at du bruger en krydret ejendom manager til at hjælpe dig i denne analyse. Ikke alene kan denne person hjælpe dig med at finde det rigtige leje rente, men kan også hjælpe med at identificere de nuværende belægningsniveauer af huslejer i området. Det bør give dig en idé om, hvor lang tid det vil tage for at leje din ejendom.
Når du trække de månedlige omkostninger (møtrik) fra dine potentielle leje får du at ejendommens månedlige cash flow nummer. De fleste mennesker vil gravitate retning egenskaber med et positivt cash flow - men nogle mennesker vil også overveje egenskaber, der blot "break-even" med den hensigt at sælge dem i et par år på en værdsat værdi.
Hvorfor er dette et godt tidspunkt at købe??
En af de største faktorer i at finde en ejendom med god likviditet vil være i prisen på hjemmet. Er, at realkreditmarkedet betaling på ejendommen vil udgøre den største del af din pris, du ønsker at finde rentable ejendom til en lav købspris. Det lyder som sund fornuft (Duh!), Men en billig liste prisen ikke altid betyder det er en god handel.
Dagens boligmarkedet har et rekordstort antal kort salg, foreclosures, pre-foreclosures, nødstedte, og bank ejendom! Nogle hjemmetakster på nogle områder er faldet over 30% fra, hvor de er 18 måneder siden. Dette kunne nemt mærke den lave pris for hjemmet salg for de næste par år. Når du ser følgende scenarie, som du måske tror, at disse egenskaber er ikke rigtig til rådighed. Til at jeg kan ærligt sige, ... har du virkelig så? Fordi, du behøver kun at finde en ejendom, der virker!
Eksempel:
Her er en enkelt familie hjemme (3bd/2ba) i Tempe, AZ nær letbane. Det er banken ejes og de beder $ 150k (bedømmer på $ 205k), og de vil betale alle dine lukke omkostninger med fuld pristilbud. Ejendommen er stort set bevæger sig klar og behov lidt maling. Du betaler 20% ned ($ 30000) & finansiere 80% ($ 120000) på en 30 år fast (6,75%).
Den hovedforpligtede & rentebetaling er $ 778/mo + $ 50/mo hjem ejere ins. + $ 92/mo ejendomsskatter = total PITI = $ 920/month. Du skal også beslutte, at der skal en ejendom manager (en god idé) for $ 65/month, og du ikke finde nogen anden månedlige omkostninger. Din nettoomkostningerne $ 985/mo.
Din ejendomsmægler gør deres forskning, og informerer dig om, at huslejen på en 3 soveværelse inden 2.5 miles af ASU bør leje for $ 1130/mo. Og hvis du få det opført før den 20 august th, bør du være i stand til at leje i inden for 2 uger.
$ 1.130 leje - ($ 985) omkostninger = $ 145 / måned i positivt cash flow. Dette synes at være en ganske god scenario værd at undersøge. Her er de positive:
- Du har potentialet til at gøre $ 145/month cash flow.
- Du har en 30 år faste lån, så hver måned din primære balance går ned.
- Du har en stor kilde til Skattefradrag ved udgangen af året
- Du har netop købt en ejendom med $ 55.000 af egenkapitalen i det.
Ovenstående eksempel er ganske enkelt en grundlæggende scenario ud af tusinder, der findes. Investorerne kan finde de samme scenario i de fleste kollegium byer. Der vil være masser af ejendomme, der har en negativ cash flow efter en grundig analyse. Men nøglen til at finde den rigtige cash flow ejendom begynder i handle om at opbygge et team, og søger efter dem.
Konklusion
Investeringsejendomme er ikke alles kop te. Men hvis du har tænkt på det i fortiden, nutidens boligmarkedet giver store muligheder for at købe ejendomme, "cash flow". Hvis du venter på boligmarkedet at reducere opgørelse og "stramme op" til at købe en investeringsejendom - du mangler båden.
Der er mange andre begreber og teknikker, som jeg ikke ind på i dag, at jeg vil være glad for at dele med dig, hvis du har interesse
- Køb investeringsejendomme som en primær bopæl (2% - 5% ned)
- Køb investeringsejendomme som et andet hjem (5% -10% ned)
- Køb et multipleks (2 - 4 enheder)
- 8 kreative måder at finde din 20% ned betaling
- Køb en investering ejendomme der skal Rehab for 10% ned
- Køb et nyt hjem og bruge din nuværende hjem som leje
Velkommen til vores blog!
Velkommen til Real Estate Afsendelse fra BiggerPockets.com. Vores blog samler eksperter på forskellige områder af fast ejendom med henblik på at holde vores læsere orienteret og op til hastighed. Uanset om du er en fast ejendom professionelle (långiver, ejendomsmægler, bankmand, etc), investor (bortforpagteren, svømmefod, grossist, osv.), eller blot en forbruger, lejer eller homeowner interesseret i verden af fast ejendom, denne blog er sted for dig at blive involveret!
Du kan abonnere på vores RSS feed, får blog-opdateringer via e-mail, tilmelde dig vores gratis postliste, eller bedst af alt, deltag i vores sociale netværk sammen med 25.000 andre interesserede i fast ejendom, uddannelse, dealmaking, netværkssamarbejde og marketing.
Hi Troja:
Som en lang tid investor i Tempe huse, jeg vil gerne vide, om et hus i Tempe inden 2.5 miles i ASU, at en bank ville betale mine afsluttende omkostninger og sælge mig for $ 150000 (men det er virkelig værd $ 205000) og ville leje for $ 1.130 per måned. Jeg har lige tjekket MLS, og jeg kan ikke finde noget opført som dette som aktive, AWC eller verserer. Er dette hus ikke er opført på MLS? Mest foreclosures sælger på eller nær listen, eller er prissat til at skabe flere tilbud og sælge over, hvad de er værd. Jeg har ikke set nogen $ 55.000 instant egenkapital omhandler, især ikke i Tempe.
Der er mennesker, der er succes i ASU leje marked. De generelt købte huse år siden, og har mindre lån på bedre satser. De opkræve høje huslejer og faktor i betydelig årlig Rehab omkostninger, som du ikke har tegnet sig for i dine beregninger. Du har også ikke indregnes i stillingsopslaget og indsamling af tabet, der er højere for de forbigående studenterbestand (studerende efterspørgsel er for 10 måneder om året, ikke 12, og de generelt ophold et eller to år max). Disse huse er 1960'erne og 1970'erne bygger, og du kan forvente høje reparations-og vedligeholdelses omkostninger for A / C, soltag, varme vandvarmere, garage døre mv uafhængig af passagerlisten.
Kompetente administrationsselskaber, der reelt vil forvalte ejendom for du oplader 10 procent for et hus og 7 til 8 procent for større porteføljer. Jeg har endnu at finde en lav fast gebyr administrationsselskab Jeg vil leje.
Måske Jeg mangler noget her, men jeg kan ikke se, hvordan jeg kan gøre nogen penge på denne ejendom. Hvad er det, jeg mangler?
Mr. Long Time Tempe Investor,
Giv mig med dine kontaktoplysninger, og jeg kan sende dig til et par af grossister, der kan hjælpe dig med at finde den rigtige ejendom i Tempe. MLS er det sidste sted, du finder de bedste tilbud.
Troy Schuricht
Blot for at vise, at uanset propertryt marked vil, der altid er muligheder derude.
Hi Troja:
Jeg er ikke på markedet for denne ejendom, selv på denne pris. Det vil ikke cash flow for mig. En uerfaren investor med den forkerte ejendom manager vil få væsentlig negativ cash flow (dvs. en Alligator).
Egenskaber jeg købte 8 til 12 år siden, og refinansieret, når jeg kunne få ubegrænset 30 år fast investor lån på 6 procent eller mindre vil cash flow i dag, selv efter de nuværende udgifter. Udgifter er steget meget hurtigere end huslejen er i denne periode. Det ville være umuligt at skabe denne portefølje i dag, selv at købe "engros".
Pengestrømsopgørelsen investorer at skrive til denne hjemmeside og se om 2 procent om måneden leje have udgifter, som en procentdel af bruttoindkomsten er højere end huse i Tempe. Du kan cash flow på et lavere leje procent. Men min erfaring siger mig, at der er meget lidt, hvis nogen opgørelse derude (detail-eller engrossalg), der vil cash flow, når du anvender realistisk stillingsopslag og driftsudgifter.
Pro forma opererer numre er netop det - pro forma. Hvis du køber på dette marked, forstår du satser på anerkendelse og er villige til at udsætte positivt cash flow. Og du kan blive nødt til at foder en Alligator i et par år.
4-5 år siden ville jeg have sagt flip baby flip
Men nu vil jeg sige leje.
Godt råd om at investere. Jeg vil også tilføje, at før du indtaster i en investering, uanset hvor sikker, skal du sørge for, at du har råd til det, selv hvis det ikke lykkes. Måler de positiver og negativer og investere klogt; tage tid og gøre dit hjemmearbejde og finde ud af hvilken løsning der er bedst for dig. Husk, hvis noget lyder for godt til at være sandt, er det ofte, så du skal ikke være bange for at grave så dybt som muligt.
Hey, Thanx for deling af denne vidunderlige ressource .. Snuble Din URL ... Tha
[...] Troy Schuricht udgivet en udslåning post på Ejendomsvejviser: Flip eller leje?. Se nedenfor for en hurtig uddrag: [...]
Hi Troy,
Jeg er interesseret i de 8 kreative måder at finde 20% ned. I øjeblikket har jeg ikke det kontante til at lægge 20% ned til en investeringsejendom, men jeg ved, at dette er den perfekte tid til at købe, og ønsker ikke at gå glip af den lejlighed. Jeg vil gerne leje ejendomme for størstedelens vedkommende ikke flip dem. Jeg vil gå til din næste post. Tak for hjælpen!
Jeg er også interesseret i at vide hvordan man finder omhandler hvis ikke på MLS, da de fleste af de websteder, som jeg har brugt (zillow, trulia osv.) synes at være permutationer af MLS.
Jeg vil også være interesseret i den kreative finansieringen af ned betaling, er dette en fremtidig artikel? Tak for den store info!
Hey Troy,
Jeg er et kollegium studerende leder efter en måde at komme videre i spillet. Real Estate er blevet en enorm interesse for mine, og jeg ved, at dette er et godt tidspunkt at købe nogle og gøre positivt cash flow.
Jeg har mit mål om at købe fast ejendom til udlejning formål. Er, at jeg er et kollegium studerende, jeg har ikke midlerne til at købe et seks-tal hus eller lejlighed. Jeg har været leder i foreclosures for denne grund.
Jeg defintely ikke har de kvalifikationer for at få et lån fra banken, så mine mål på dette tidspunkt, var at få et lån fra min far.
Med dette sagt, vil jeg gætte mit store spørgsmål er, hvad de køber af fast ejendom består af. De nævnte forsikring og naturligvis det pant ... er der altid lukke omkostninger, etc etc ... hvad er de vigtigste "omkostninger", der skal dækkes månedligt.
Jeg håber, at dette kan afklares for mig!
Tak
Med de finansielle markeder den måde er det nu, formentlig bedre at leje.