Skulle du Pre-Pay dit realkreditlån?

Til at pre-pay eller ej til at pre-pay det er spørgsmålet!

Hvorvidt 'tis nobler i sindet ... okay, jeg er ikke en stor Shakespeare guru, men jeg har lyst til mig et realkreditlån finansiere guru.

I dag ønsker jeg at tale om, hvorvidt det er en god idé at forudbetale dit realkreditlån eller ej. Jeg vil bruge nogle oplysninger fra en økonomisk undersøgelse fra Federal Reserve. For dem af jer der kan lide at "virkelig komme derind" undersøgelsen blev udgivet af Chicago Fed i 2006 kaldes "Den Handel off Mellem Mortgage Forudbetalte og Skat Udskudt pensionsopsparinger" Her er et link.

Der er nogle centrale begreber, som jeg gerne gøre opmærksom på, når jeg får stillet dette spørgsmål (som er et parti), når hjælpe husejere træffe denne beslutning.

1. Home equity har en 0% rente (som en kendsgerning værdien af disse dollars mødet tomgang i ejendommen faktisk mister værdi som følge af markedskræfterne såsom valuta devaluering og inflation). Hvad jeg mener med den er hjem egenkapitalen øges fra enten du betale dig tilbage hoved-eller som en funktion af ejendommen Værdistigningen. Uanset om du har en $ 100.000 lån mod en ejendom værd $ 100.000 (100% LTV) eller du har en $ 10.000 lån mod de samme $ 100.000 ejendomsret (10% LTV), hvis det forstår ved sige 10% på et år, egenkapitalelementet vinde er den samme : $ 10.000.
2. Mortgage interesse er simpel rente og de penge du investerer er compounding. Hvad betyder det? Fuldstændig ignorerer de skattemæssige konsekvenser for nu, lad os sige, at du betaler 7% på en $ 100.000 interesse kun lånet (som de fleste HELOC's er for de første 10 år) Beskæftigelseshenstillingerne omkostninger (mere om dette i et sek) om at lånt kapital for det første år er $ 7.000. Lad os nu sige, at du tog dette $ 100.000 og investeret det og formået at indtjene 5% om, at pengene. Så du har tjent $ 5000. Så du ender med - $ 2000. Ikke en hel ret? Men hænge på, i år 2, du tjener, at 5% på 105.000 eller $ 5.250, og du er stadig kun betale $ 7.000 om året i renter. År 3 du stadig betale $ 7000, men du optjener 5% på $ 110.250 eller $ 5,512.50. Den pointe er, at hvis du har kørt denne beregning ud i 30 år, du ville have tjent en netto (renter-betalte renter) på over $ 200.000 (forudsat det Renten forbliver konstant, som HELOC's ikke-de er baseret på det primære sats, der er fodret funds-renten 3%. Fed funds-renten ændringer, da den amerikanske centralbank hæver og sænker satser). Denne strategi virker bedst, hvis du har en fast rente i 30 år for at tage væk renterisikoen. Hvis lånet er amortizing, renter du betaler faktisk falder hvert år, mens den interesse du optjener vokser hvert år. Du skal også være i stand til at foretage betalinger på realkreditmarkedet komfortabelt. Alle rentes rente i verden ikke gøre dig noget godt, hvis du ikke har råd til at foretage betalingerne. Husk på, dette er et meget forenklet eksempel. Der er hele bøger, der er skrevet om dette meget idé.
3. Alt i livet er 100% finansieret. Det betyder, at du enten betale en lønomkostninger som er omkostningerne ved at ansætte en andens kapital (i dette tilfælde pant sats), eller du selv finansiere og betale en lejlighed omkostninger. En enkel måde at konceptualisere offeromkostninger er: hver gang du dreje til venstre, kan du nægte dig selv mulighed for at dreje til højre. I denne sammenhæng, hver eneste krone, du putter i hjemmet er en dollar, at du ikke behøver at betale renter af, men er også en dollar at du ikke kan tjene renter på. Lejlighed koster også udstrækkes til den risiko for job tab eller skade (som vi diskuterede i post Ron hentydet til i sit svar), så er der "lag" af risiko, når identificere offeromkostninger.
4. Når du fradrage renter (forudsat du ikke er underlagt AMT) du gøre det på din lønindkomst skatteklasse (kan være så meget som 35% føderale). For dem, der er meget detaljeret orienteret, kan du læse alt om fradragsretten for realkreditlån interesse i Offentliggørelse 936 af Internal Revenue Code. Her er et link: www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf Når du tjene renter på investeringer og lade penge i dér i mindst 1 år og en dag, du kommer til at betale langt sigt kapitalvindingsskat. toppen kapitalgevinster skattesats er i øjeblikket 15% (forandring efter 2010 til 20% top beslag, medmindre der foretages ændringer af kongressen). Hvad betyder dette? Nå, lad os sige, at du betaler en 7% rente, og du er i top lønindkomst skatteklasse, din effektive betaling rente efter skat er: 4,55%. Lad os videre antage, at du kan optjene 7% i en investering, der beskattes på kapitalgevinster satser. Deres effektive rente efter skat er: 5,95% et positivt spænd på 1,4%. Det kan ikke virke som et parti, men det tilføjer op til 30,77% interne rente. Det er temmelig god i min bog. Husk, at dette er et forenklet eksempel, er det blot til formål at illustrere en kompliceret idé kendt som skatte-arbitrage.
   
   ANSVARSFRASKRIVELSE: De faktiske satser kan være mere eller mindre, og din egen personlige skattemæssige situation kan være anderledes, skal du kontakte din skatterådgiver for altid at sørge for, at min skøre retorik ville faktisk gælder for dig i den virkelige verden.

5. Hvad er meningen med gæld gratis? Er det har absolut ingen gæld eller er det at have nok aktiver i venstre lomme til at afbetale gæld i din højre lomme til enhver tid. Med andre ord, hvis du har $ 100.000 i likvide aktiver og en $ 100.000 pant. Du er effektivt gæld gratis eller til, hvad jeg gerne henvise til en din "Frihed Point", som er det punkt, hvor dine aktiver er lig med din gæld. I betragtning af usikkerheden om fremtiden, jeg ville personligt gerne have kontanter (hvis jeg har råd til lønomkostninger komfortabelt) i lommen i stedet for i mit hus, hvis sige, udlån retningslinjer forandring, og jeg ikke længere kan refinansiere at få kontanter Jeg mister mit job, får jeg såret og ikke kan arbejde, eller hjemme værdier dråbe. Hvis værdien af dit hjem dråber nedenfor hvor din pant balance og du har adskilt de kontanter, du kan dække den manko, hvis du skal sælge, og måske har endda tjent lidt interesse på vejen. Hvis pengene er i dit hjem, du har mistet, at rigdom på det, indtil værdier vende tilbage til deres tidligere niveau huske, gevinster ikke overskud, indtil de er realiseret.

Nu, hvis du gjorde betale ned din HELOC, ville det spare dig rentebetalingerne på at $ 10.000. På 6,49% på grundlag af en interesse kun betaling, ville du spare $ 54.08/month. Spørgsmålet er du nødt til at svaret er "gør, at $ 54.08/month strække mit budget?" Som jeg sagde før, en HELOC er ikke en fast rente (selvom mange gange du kan fastsætte visse dele af din saldo, men vi vil drøfte det på et andet tidspunkt) så hvis satser gik sige 10%, ville det koste dig $ 83.33/month.

Nederste linje er, at der ikke er nogen rigtige svar

Alle har forskellige finansielle filosofier og forskellige risiko tolerancer. Du er nødt til at beslutte, hvad der er bedst for dig. Mange mennesker træffe beslutninger om de bedste ting at gøre, blot baseret på "konventionelle visdom", snarere end de økonomiske kendsgerninger. Problemet med konventionelle visdom er, at skattelovgivningen forandring, livsstil forandring, og værdien af en dollar ændringer. Forhåbentlig gennem vores samtaler om Bigger lommer, kan vi hæve vores finansielle IQ, så vi kan træffe informerede rationelle beslutninger om, hvordan man bedst kan bruge vores hårdt tjente penge.

Velkommen til vores blog!
Velkommen til Real Estate Afsendelse fra BiggerPockets.com. Vores blog samler eksperter på forskellige områder af fast ejendom med henblik på at holde vores læsere orienteret og op til hastighed. Uanset om du er en fast ejendom professionelle (långiver, ejendomsmægler, bankmand, etc), investor (bortforpagteren, svømmefod, grossist, osv.), eller blot en forbruger, lejer eller homeowner interesseret i verden af fast ejendom, denne blog er sted for dig at blive involveret!

Du kan abonnere på vores RSS feed, får blog-opdateringer via e-mail, tilmelde dig vores gratis postliste, eller bedst af alt, deltag i vores sociale netværk sammen med 25.000 andre interesserede i fast ejendom, uddannelse, dealmaking, netværkssamarbejde og marketing.