Med hjemmetakster faldende i de fleste dele af landet, investorer i fast ejendom er at finde god værdi i visse udlejnings ejendomme. Desværre, de er også at finde det sværere at blive godkendt til en boliglånet.

Efter få stak ved misligholdelser, svarer pant for ikke-ejer besatte boliglån skærpet dramatisk sidste kvartal.

En vigtig ændring var reduktionen i det samlede antal boliger Fannie Mae og Freddie Mac vil finansiere for en låntager.

Forud for den chance, at antallet af finansierede egenskaber kunne være så høj som 10. I dag er 4, stikkende investorer med store ejendomsvirksomheden porteføljer. Går fremad, købe ejendomme er ikke det problem, finansiering dem overensstemmelse pant penge.

En anden retningslinje ændre mandater større downpayments.

Versus primo 2008, når en fast ejendom investor kunne købe et hus med 10 procent ned, dagens investor skal betale 15. Men som en ekstra krølle, få private realkreditlån assurandørerne skrive politikker mod leje boliger længere, gør 15 procent downpayment utilstrækkelig. De facto-krav, er derfor nu 20 procent ned.

Og så kom gebyrer.

Som led i sin "pay-for-risiko" model til prisfastsættelse af Fannie Mae tilføjet obligatoriske gebyrer til alle sine investor ejendom pant i år. Baseret på lån-til-værdi, de gebyrer er:

* 75% LTV eller derunder: 1.750 procent af det lånte beløb
* 75,01 - 80,00% LTV: 3.000 procent af det lånte beløb
* Større end 80% LTV: 3.750 procent af det lånte beløb

Så hvis din personlige plan omfatter køb af ejendomme i 2009, overveje virkningen at strammere opfylder retningslinjerne, større downpayments og højere afgifter vil have på din bundlinje.

Alt taget i betragtning, nu kan være et godt tidspunkt at gøre at leje ejendom bud. Sikker på, at priserne kan falde går fremad, men øget erhvervelse omkostninger kan udslette de langsigtede gevinster.

Lad ikke dette afskrække dig fra at investere i fast ejendom, selv om. Der er nogle meget smarte måder, hvorpå du kan kreativt finansiere din investering egenskaber. Sælger finansiering, underlagt finansiering og private penge udlån er blot nogle få af disse muligheder. Til din succes i 2009!

Velkommen til vores blog!
Velkommen til Real Estate Afsendelse fra BiggerPockets.com. Vores blog samler eksperter på forskellige områder af fast ejendom med henblik på at holde vores læsere orienteret og op til hastighed. Uanset om du er en fast ejendom professionelle (långiver, Realtor, bankmand, etc), investor (bortforpagteren, svømmefod, grossist, osv.), eller blot en forbruger, lejer eller homeowner interesseret i verden af fast ejendom, denne blog er sted for dig at blive involveret!

Du kan abonnere på vores RSS feed, får blog-opdateringer via e-mail, tilmelde dig vores gratis postliste, eller bedst af alt, deltag i vores sociale netværk sammen med 25.000 andre interesserede i fast ejendom, uddannelse, dealmaking, netværkssamarbejde og marketing.

Jeg har opgavearket jeg bruge en "hurtig og beskidt 'hårde penge køb analyse, og jeg troede, at jeg gerne dele den med jer ... download her! Først, hvis du ikke ved ret meget om regneark, skal du ikke bekymre dig; du blot indtaste et par numre på toppen, og regnearket automatisk beregner områder uden din hjælp. Du bliver bare til at læse output.

Hvorfor jeg bruger Hard Money: My Theory

Lad mig forklare, hvorfor jeg kalder det min "Hard Money Buying" regneark. Først vil jeg hader at sætte mine egne penge på indkøb, da jeg allerede i færd med min kostbare tid, jeg føler at tilføje mine penge til at starte er for meget forlangt. Med hårde penge, eller hvad nogle kalder private investor midler (rige fyre, som har flere penge end tid) jeg forsøger at låne ikke kun erhvervelse midler men Rehab midler og alle de regnskabsmæssige omkostninger, herunder renter i 6 måneder. Dette er mere end nok tid til at bringe ejendommen tilbage til, enten som en lejekontrakt eller et salg lejlighed.

Den hårde Money Opgaveark

Der skærmaftrykket nedenfor ... og så vil jeg give en præsentation af, hvad der er på den.

Først den grå områder er de eneste områder, som du bruger til at indtaste data. Alt andet er auto befolkede ud af disse data felter. De "gule højdepunkter" er der så dine private långiver får øje-fuld af gode nyheder! Som jeg få "mere alvorligt" om en ejendom, ville jeg gøre mere "komplekse" beregninger, men dette regneark er grundlaget for mit privat långiver at gøre sin afgørelse fra ... jo, hvis de ikke vil låne, jeg ikke køber.

For eksempel på, hvordan jeg bruger dette regneark, skærmbilledet viser min anskaffelsesprisen på 61,54% og 65,24% efter 6 måneder ... hvis min långivere cutoff er 65% ... Jeg beder om en undtagelse fra reglen. De kan sige "OK", eller de kan ikke. Jeg kan have til fax "denne aftale" til en række private eller hård penge långivere at se, hvor man accepterer min undtagelse.

Private midler i min erfaring ønsker om en 12% nominel og værre tilfælde, 5 point ... så regnearket afspejler dette. Opgavearket afspejler 6 måneders behandlingstid og spor den regnskabsmæssige omkostninger over dette tidspunkt. Private fonde, vil normalt ikke yde lån, hvis de lader dig i med "Ingen af dine egne penge" på en LTV på mere end 65%. Opgavearket giver mig to ser på LTV ... en før 6 måneder for at holde omkostningerne ... og en efter. Dette giver mig muligheder med mine private penge lån anmodning.

Næste vil du se output for, når jeg sælger, opgavearket spits ud Bruttoavancerne for salgspriserne på 80% af vurderet værdien vokser i 5% trin op til 100%. Så jeg kan se, hvad min overskudspotentiale er, hvis jeg "hold ud" for en højere salgspris ... eller klippe hjem for et hurtigt salg.

Nu afhængigt af den aftale, jeg ønsker at se en månedlig pengestrømsprognoser projektion så godt. Så der er input for årlige ejendomsskat og faretypen forsikring estimater, samt en 10% estimat for "administrationsomkostninger". Du er velkommen til at tilføje enhver Desuden udgifter prisen på en ejendom manager, reklamer, stillingsopslag, og indsamling tab osv. i løbet af de 10% jeg omtvistede i "Est. Forsikring "område, indtil du føler, du har tilstrækkeligt repræsenteret af" spild "og derefter skøn dine potentielle leje indtaste den, i det relevante område, som er godt.

For gældsomkostninger, antages det, en 90% lån på 8% afskrives over 30 år på 100% Salgspris tal. Hvis disse betingelser er alt for gavmilde for dig, er du velkommen til at beregne den endelige cash flow i hånden med dine egne tal for de månedlige gældsomkostninger ... hvis de føler, right ... du er heldig, fordi regnearket håndsving en dejlig "Est. Pengestrømsopgørelse for dig!

Der er nogle områder, der er rart at vise private investorer som "cost per kvadratfod" og "leje pr kvadratfod" ... men de er mere for "dem" end for dig.

BEMÆRK: Dette regneark er lige så nyttige for en "fix og flip"-scenario med 100% hårdt penge ... eller en månedlig pengestrømsanalysen at hjælpe dig med at træffe langsigtede hold beslutninger.

Have det sjovt ... og glad investere!

Tags: fastsætte og flip, flipping, hård penge, hård pengeudlåner, hård penge lån, HML, hus klappen, Rehabbing

Det er 3am, og du er lysvågen. Du kan mærke byrde af alt for mange regninger og ikke nok indkomst. Du vil så hårdt for at komme foran endnu ikke synes at finde en vej ud af din økonomiske dilemma. Fast i greb af søvnløshed, du tænder tv'et og svaret på dine bønner vises foran dig! Der på skærmen vises et tal i en Armani trop med perfekt sat hår, og en diamant besat Rolex watch - indbegrebet af succes. Hans stemme bomme "Tjen millioner udfører hjerneoperation! For kun $ 995 min seks cd-sæt, vil vise dig hvordan du bliver en neurosurgeon på bare fire uger!"

Ville nogen tror, at? Selvfølgelig ikke. Alligevel tusinder falder for nutidens valutaslangen olie sælgerlønninger peddling forskellige get-rig-hurtig ordninger. Vi ser det hele tiden, "handel bestande ved hjælp af vores gennemprøvede system", "tjener din formue i guld", "gøre millioner med olie futures ", og all-time classic" gøre en formue i fast ejendom med vores ikke-penge-down strategi! "Folk ved, at der skal en læge, advokat eller andre stærkt kompenseret professionelle tager års skolegang og uddannelse. Alligevel anden de mener, at de kan yde en formue med fast ejendom eller andre investeringer, ved at læse en bog eller lytte til et bånd sæt.

Den Overnight Success

Folk elsker historier om mennesker, der gjorde det store med ringe eller ingen indsats. De hører en varm nye sang sensation om radio-og antage, at denne person intensiveres i et lydstudie, klippe en registrering og zoomet til toppen af diagrammer. Hvad de ikke kan se er det år tilbragt på landevejen udfører i forsumpet barer, blive afvist af record labels gang på gang, og kun efter megen frustration og undying dedikation, de endelig finde nogen, der vil give dem en chance. Folk se den succes, de ikke kan se det arbejde, der gik ind i den.

Succes i investering i fast ejendom er ikke let enten. Du kan se en person, der fabulously velhavende og ønsker denne form for succes for dig selv. Utvivlsomt, at personen har arbejdet meget hårdt for at nå dette niveau for succes, er det rimeligt at tro, at du har vundet 't have?

Søgning efter de hemmelige

Nyankomne og wanna-be investorer er konstant at spørge "hvad bogen kan jeg læse, eller hvad Selvfølgelig skal jeg tage?" Reading investeringer bøger eller tage et kursus kan være en god måde at udvide din viden og styrke du chancerne for succes, men det ikke er t nok. Gurus er derude peddling deres kurser og boot lejre til folk, der leder efter den magiske formel. De ved, at de har et stort marked i de mennesker, der ønsker at tro, at de blot behøver at vide det hemmelige, og de kan også kan så velstående, som Bill Gates.

News Flash: Der er ikke nogen hemmelighed!

Hvis der er noget nær en hemmelig det er hårdt arbejde og lære af dine fejl. Tænk over hvordan du lært at køre på cykel. Har du læst en bog eller gå til et seminar? Nej, du hopped om og peddled. Du faldt ned og flået dit knæ derefter stod op og gjorde det igen. sidst du lært, og det var let. sikker på, at du havde uddannelse hjul og en til at hjælpe dig, men når du har nået et punkt, hvor du kunne gøre det på din egen. I ejendomsvirksomheden den bøger og kurser, kan din uddannelse hjul og mentorer kan hjælpe dig i starten, men dit eget hårde arbejde vil være det hemmelige til din succes.

  Jeg er stor tilhænger af lykke og jeg finder det hårdere jeg arbejder, jo mere jeg har af det. Thomas Jefferson

Du har måske hørt for nylig, at dette er et godt tidspunkt at købe investeringsejendomme. En af grundene til dette er, fordi du nu kan "cash flow" dem igen. Det lyder som en rigtig god idé, men hvad betyder det virkelig omsættes til? Det, der virkelig gør dette til et bedre tidspunkt til at købe og besidde investeringsejendomme i stedet for 18 måneder siden?

Jeg vil gerne give dig en kort oversigt over de to vigtigste begreber i at tjene penge på investeringsejendomme, og hvorfor er det et perfekt tidspunkt til at erhverve og besidde en investeringsejendomme.

Fix & Flip

Jeg er sikker på, at mange af jer har hørt om udtrykket "fastsætte & flip". Det er en god penge gør teknik, når markedet for fast ejendom er stabil, og volatiliteten er forudsigelig. Konceptet er at købe en ejendom, der er undervurderet i forhold til de andre huse i området og rette det op. Den typiske målrettede reparationer er emner som nye gulve, tæpper, maling, Glarmestre, landskabspleje, køkken & badeværelser frysere osv.. Ideelt set bør disse reparationer tager kun 1-3 måneder, og du derefter listen ejendommen til salg til en langt højere pris. Målet er at gøre nok til at dække dine omkostninger til reparation, det midlertidige afdrag på realkreditlån, og gå væk med $ 20k - $ 60k fortjeneste på ejendommen. Nøglen til succes er at have ret til ejendom og for at slå fast ejendom så hurtigt som muligt.

Naturligvis er dette ikke altid virker som planlagt, og nogle gange taber du penge på aftalen. Faktorer, der bidrager til at tabe penge på en Fix & Flip ejendom er reparation omkostninger bliver for høj, reparationer tager alt for lang, eller ejendom, der ikke sælger hurtigt. Desværre er nogle Fix & Flippers fik stukket med ejendomsret over et år siden, da markedet vendte, og enten har taget et tab sælge det med tab eller vendt det til en leje ejendom. Dette er ikke den ideelle strategi til egne leje ejendom, fordi de fleste af disse mennesker er stadig et månedligt tab leje disse egenskaber dag. Jeg føler, at jeg er en myndighed om dette emne, fordi jeg selv en af disse typer ejendomme mig.

Pengestrømsopgørelse

Dette er begrebet bruges til at identificere, hvilke ejendomme der vil gøre god huslejer. Ordet "cash flow" henviser til det kontante beløb en lejekontrakt hjem genererer og bruger en gang om måneden. Likviditet kan bruges som en indikation af en lejekontrakt hjem's finansielle styrke. Når det kommer til udlejning din investering ejendom du foretrækker det at have et positivt cash flow, mens du foretager et overskud på månedlig basis. På grund af de høje priser på boliger i nogle Metro områder er det mere vanskeligt at finde hjem med et positivt cash flow, men det er ikke umuligt. Her er nogle af de faktorer, vi ser på at fastlægge en ejendom's cash flow.

Du skal først beregne de månedlige omkostninger i forbindelse med fast ejendom (til tider kaldet nøddesektorens). Du er nødt til at betragte alle omkostninger i forbindelse med fast ejendom, herunder Mortgage Payment (afdrag, renter, skat og forsikringsvirksomhed), Ejendom administrationsgebyrer, HOA afgifter, Pool Service, Home garanti osv. Dette månedlige omkostninger vil ikke kun være omfattet af din lejere , men vil også være omfattet af dig på tidspunkter, hvor ejendommen er ikke udlejet. Også tage hensyn til, hvis du har brug for øjeblikkelig reparation til hjem for at gøre det klar til lejere.

Næste, du skal beregne, hvor meget du kan leje den hjem for. Jeg stærkt anbefaler, at du bruger en krydret ejendom manager til at hjælpe dig i denne analyse. Ikke alene kan denne person hjælpe dig med at finde det rigtige leje rente, men kan også hjælpe med at identificere de nuværende belægningsniveauer af huslejer i området. Det bør give dig en idé om, hvor lang tid det vil tage for at leje din ejendom.

Når du trække de månedlige omkostninger (møtrik) fra dine potentielle leje får du at ejendommens månedlige cash flow nummer. De fleste mennesker vil gravitate retning egenskaber med et positivt cash flow - men nogle mennesker vil også overveje egenskaber, der blot "break-even" med den hensigt at sælge dem i et par år på en værdsat værdi.

Hvorfor er dette et godt tidspunkt at købe??

En af de største faktorer i at finde en ejendom med god likviditet vil være i prisen på hjemmet. Er, at realkreditmarkedet betaling på ejendommen vil udgøre den største del af din pris, du ønsker at finde rentable ejendom til en lav købspris. Det lyder som sund fornuft (Duh!), Men en billig liste prisen ikke altid betyder det er en god handel.

Dagens boligmarkedet har et rekordstort antal kort salg, foreclosures, pre-foreclosures, nødstedte, og bank ejendom! Nogle hjemmetakster på nogle områder er faldet over 30% fra, hvor de er 18 måneder siden. Dette kunne nemt mærke den lave pris for hjemmet salg for de næste par år. Når du ser følgende scenarie, som du måske tror, at disse egenskaber er ikke rigtig til rådighed. Til at jeg kan ærligt sige, ... har du virkelig så? Fordi, du behøver kun at finde en ejendom, der virker!

Eksempel:

Her er en enkelt familie hjemme (3bd/2ba) i Tempe, AZ nær letbane. Det er banken ejes og de beder $ 150k (bedømmer på $ 205k), og de vil betale alle dine lukke omkostninger med fuld pristilbud. Ejendommen er stort set bevæger sig klar og behov lidt maling. Du betaler 20% ned ($ 30000) & finansiere 80% ($ 120.000) på en 30 år fast (6,75%).

Den hovedforpligtede & rentebetaling er $ 778/mo + $ 50/mo hjem ejere ins. + $ 92/mo ejendomsskatter = total PITI = $ 920/month. Du skal også beslutte, at der skal en ejendom manager (en god idé) for $ 65/month, og du ikke finde nogen anden månedlige omkostninger. Din nettoomkostningerne $ 985/mo.

Din ejendomsmægler gør deres forskning, og informerer dig om, at huslejen på en 3 soveværelse inden 2.5 miles af ASU bør leje for $ 1130/mo. Og hvis du få det opført før den 20 august ^th, bør du være i stand til at leje i inden for 2 uger.

$ 1.130 leje - ($ 985) omkostninger = $ 145 / måned i positivt cash flow. Dette synes at være en ganske god scenario værd at undersøge. Her er de positive:

• Du har potentialet til at gøre $ 145/month cash flow.
• Du har en 30 år faste lån, så hver måned din primære balance går ned.
• Du har en stor kilde til Skattefradrag ved udgangen af året
• Du har netop købt en ejendom med $ 55.000 af egenkapitalen i det.

Ovenstående eksempel er simpelthen en grundlæggende scenario ud af tusinder, der findes. Investorerne kan finde de samme scenario i de fleste kollegium byer. Der vil være masser af ejendomme, der har en negativ cash flow efter en grundig analyse. Men nøglen til at finde den rigtige cash flow ejendom begynder i handle om at opbygge et team, og søger efter dem.

Konklusion

Investeringsejendomme er ikke alles kop te. Men hvis du har tænkt på det i fortiden, nutidens boligmarkedet giver store muligheder for at købe ejendomme, "cash flow". Hvis du venter på boligmarkedet at reducere opgørelse og "stramme op" til at købe en investeringsejendom - du mangler båden.

Der er mange andre begreber og teknikker, som jeg ikke ind på i dag, at jeg vil være glad for at dele med dig, hvis du har interesse

• Køb investeringsejendomme som en primær bopæl (2% - 5% ned)
• Køb investeringsejendomme som et andet hjem (5% -10% ned)
• Køb et multipleks (2 - 4 enheder)
• 8 kreative måder at finde din 20% ned betaling
• Køb en investering ejendomme der skal Rehab for 10% ned
• Køb et nyt hjem og bruge din nuværende hjem som leje

Folk investerer i fast ejendom for et utal af forskellige årsager. Nogle mennesker har en meget klar plan for, hvad de ønsker at gennemføre, mens andre hoppe på et indfald. Det kan være meget forførende at se størrelsen af den formue, der kan blive oprettet i fast ejendom. Med så mange forskellige muligheder til rådighed for en ny investor, hvoraf den ene er den rette for dig?

Vil du starte med at være en fugl, hund eller grossist? Mange mennesker vælger denne vej, fordi de ikke har adgang til kapital, der kræves for at følge andre stier. Vil du prøve din hånd ved at være en ejer? Dette kan være en fantastisk måde at samle rigdom på lang sigt, men det kan være en kilde til frustration såvel. Måske du søger til flip-og-vokse-rige. Der er en overflod af stor omhandler at være haft. Det indlysende udfordring bliver i stand til at vende dem til en villig køber på en anstændig fortjeneste.

Min valgte rute

Min vej var at følge Rehab vej. Jeg blev ført i den retning ved omstændighed, ikke med et overvældende ønske om at finde min formue i fast ejendom. Jeg var på et tidspunkt i mit liv, da jeg var ude at købe et hjem for mig selv. Jeg købte en "fixer" fordi jeg var i stand til at købe et hus i en bedre kvarter ved at bruge mit eget sved egenkapitalen. Jeg hurtigt opdagede tre ting om rehabbing huse:

1. Jeg havde en håndelag for det.
2. Jeg nød det.
3. Det var en fantastisk måde at tjene penge.

Rehabbing uden tvivl, er ikke for alle. Der er så mange fælder at afvente begyndere. Budgetoverskridelser er næsten garanteret, som er uventede problemer. Det er vanskeligt for en veteran rehabber at holde sig til en tidsplan, en rehabbing rookie er sikker på at overskride hans eller hendes tid skøn. Rehabbing kræver en vis mental makeup at gøre det med succes. Hvis du ikke er forberedt til at håndtere de frustrationer, som du vil støde på, bør du gå en anden vej.

Gør, hvad du Nyd

Med så mange forskellige aspekter af fast ejendom investering, der er sikker på at være noget, du er god til og nyde. Mange mennesker, der investerer i udlejnings ejendomme finde, at de ikke er skåret ud for det. Beskæftiger sig med lejere kan være meget svært og stressende. Du kan undgå en masse, der ved hjælp af en ejendom manager, men det har sit eget sæt af problemer. Så er du nødt til at beskæftige sig med reparationer og ledige stillinger. Men mange andre har ingen problemer med disse spørgsmål.

Intet i livet er perfekt, men du skal vælge, hvad der er bedst for dig. Bruge tid på at undersøge forskellige aspekter af at investere, indtil du finder noget, du tror, du vil nyde. Fortsæt langsomt, indtil du finder ud af, om du er egnet til denne særlige investering stil. Når du opdager din niche, køre med det.

Find Din "Hvorfor"

For at opnå nogen væsentlige mål i livet, det skal have betydning. New Year's resolutioner er et fantastisk eksempel. De fleste mennesker, der gør beslutninger i begyndelsen af året vil bryde dem hurtigt. De holde op med at ryge for kort tid, holde sig til en kost, indtil de får et pust af en frisk klæbrig bolle, eller de arbejder på at komme ud af gælden, indtil de ser noget til salg, at de absolut er nødt til at have.

Hvis du er i stand til at komme i kontakt med dit "hvorfor" du har en langt større chance for at nå dit mål. Du kan tænke på at investere i en god måde at tjene penge, men hvad vil de penge gøre for dig? Måske betyder det mere tid med din familie eller tid til at udøve virksomhed, som du nyder godt af. Måske du har et ønske om at komme ud af rotte race, som er din typiske 9-5 corporate job. Uanset hvad det er, hvis du holder af syne, hvorfor du gør noget, du har en langt større chance for følgende igennem med det.

Hvad får du ved at nå dine mål ikke er lige så vigtig som det, du bliver ved at nå dine mål. - Zig Ziglar

Tags: målsætning, fast ejendom, ejendomsmæglervirksomhed investere, Rehab, Rehabbing, Richard Warren

Når vi ejendomsmarkedet vende tilbage til normal? Hvornår vil tingene gå tilbage op? Hvornår vil jeg kunne få $ 0 ned lån igen? Hvor længe varer det, før jeg kan få et lån kan jeg ikke råd til? Hvornår vil jeg kunne gå tilbage til flipping min måde at uhyrlige lykke? Det korte svar: aldrig! Med nogen held disse dage vil aldrig komme tilbage.

Tingene havde været så tossede i verden for ejendomsmæglerbureauer investin g så længe. Mennesker kom til at acceptere, at sindssyge som normen. Der var så mange uerfarne investorer i markedet, der mente, at mani vi oplever var sådan, det skulle være. Mange af os, der havde været rundt et stykke tid, og burde vide bedre, kom ind i den hysteri som godt. Som med alle overophedet investeringsmarked, når boblen for spekulation sprængtryk mange mennesker blev forladt bedriften posen. Et stort antal af dem, der mistede penge vil aldrig igen investere i fast ejendom. De vil skyde skylden på ejendomsmarkedet ligesom dem, der investerer i aktier eller råvarer markeder gøre, når tingene går dårligt. De bør virkelig være at skyde skylden på sig selv og deres egne urealistiske forventninger.

Pendulets Gynger

Nedfald fra brudtryk boble er, at tingene har svingede for langt i den anden retning. Långivere, der blev brændt af den løgner lån og tåge-en-spejl er nu bange for at finansiere selv velkvalificeret låntagere. Også de blev fanget i den spekulative feber og gjort mange lån, der aldrig burde have været godkendt. Bange for compounding deres fejltagelser, de nu er i en tilstand af lammelse. Denne mangel på likviditet er magnifyng problemet. Hvordan kan markedet inddrive, hvis selv de, der er kvalificeret ikke kan opnå finansiering?

Der er fantastiske tilbud overalt i disse dage. Under den berusende dage af markedet udfordringen var at låse op en ejendom før en anden gjorde. I dag er spørgsmålet være i stand til at finansiere det. Mange investorer stole på erklærede indkomst lån at få investering i fast ejendom. Overreguleringen korrektion i kredit markeder har forårsaget mange långivere til at fjerne disse programmer eller ændre dem på en sådan måde, at det er langt vanskeligere at kvalificere sig til dem.

Regeringen har sprunget i såvel. Status over Nevada har vedtaget en lov om, at forsøg på at eliminere brugen af erklærede indkomst lån (Assembly Bill 440). Mens disse lån findes stadig til en vis grad, långivere i Nevada nødt til at følge en streng sæt retningslinjer før godkendelse af lån af denne type. Mange långivere har besluttet at fjerne produktet helt i stedet for at risikere at køre afoul af loven.

De Way Vi var

De långivere i sidste ende vil arbejde tingene på deres afslutning. De er nødt til at låne penge for at overleve. Reglerne vil utvivlsomt ændre sig i takt som markedet tilpasser. Investorerne vil på sigt være i stand til at købe ejendommen, men med reglerne ændres for kvalificerende. Den overskydende udbud af boliger på markedet vil blive absorberet i tid og på et tidspunkt udbud og efterspørgsel vil nå et punkt af ligevægt. Ejendomsmæglererhvervet Phoenix vil stige fra asken.

Som investorer, er vi igen nødt til at se for sig at være økonomisk hensigtsmæssigt. Hvis du vil købe med det håb, at den pris kan en dag anledning ikke investerer, er det spekulere. Vi bør være på udkig efter tilbud, der giver mening, når vi køber dem. Du bør have klart definerede investering mål og følge dem. Måske du investerer for cash flow eller indbygget i egenkapitalen eller lang sigt påskønnelse, eller andre årsager. Uanset dette mål er, være tro mod det, og være omhyggelig med ikke at blive fanget i frenzies, som uundgåeligt vil opstå i fremtiden.

Skelne mellem det at være interesserede og bliver begået. Når du er interesseret i at gøre noget, man gør det kun, når det er bekvemt. Når du er engageret du følge op - uanset hvad - ingen undskyldninger. - Mike Krzyzewski, Duke Blue Devils

Tags: finansiering, bolig, fast ejendom investere

Når jeg deltage i min lokale investering i fast ejendom klub møde nogen bruger den samme pick-up linje uundgåeligt tilgange mig: "I'm going i engroshandel, kan jeg ringe til dig når jeg har en aftale?" De fleste af disse mennesker er aldrig set eller hørt fra igen. Det lader til, at de fleste af dem deltog nogle guru's forbandelse om, hvordan man kan gøre store penge i fast ejendom, selv om du ikke har nogen penge. De falder bytte for den tanke, at det er virkelig let, blot for at finde en behandler og flip den til en investor. Hvor svært kan det være?

Den gurus har disse mennesker tænker, at der ikke er noget til det. Realiteten er, at finde sig til engros er ikke nogen nem opgave. De fleste af disse novicer er uforberedte til at gøre arbejdet. Hvis de gør finde en aftale, de har kun gjort halvdelen af arbejdet. Den anden halvdel har en investor til at sælge den kontrakt.

Er det en aftale?

Mange af disse wanna-be grossister har ingen anelse om, hvad en god handel er. Jeg kan ikke engang begynde at tælle antallet af gange jeg har været kaldt med et "hot" omhandler kun at konstatere, at det er en sikker taber. Et hus som sælger for 80% af markedsværdien er ikke en aftale. Sandheden er, at alle kan finde omhandler den måde. Hvis du vil være en grossist, du har brug for at finde ejendomme, der reelt handler, eller du vil aldrig være i stand til at foretage nogen penge.

Som et rehabber jeg bruge følgende formel:

(Efter reparation Værdi x 70%) - udgifter til reparationer = Største Køb Pric e

På markedet, vi har i dag ser jeg til, og finde bedre tilbud end det på min egen. For mig at betale en opgave gebyr til en grossist, han havde bedre bringe mig en ryge-hot deal. I 15 år som fast ejendom investor har jeg aldrig købt en kontrakt fra en grossist. Jeg har ikke noget imod at gøre det, det er bare at jeg aldrig har fået forelagt en aftale, der var bedre end jeg kunne få på min egen.

Gør dit hjemmearbejde

Tag dig tid til at lære, hvad en virkelig god handel er i dit marked. Det betyder, at gøre en masse benarbejde og se på en masse egenskaber. Tale med investorer og tage sig tid til at lære, hvad de søger. Søge at diamant i uslebne. Hvis du leder efter omhandler gennem ejendomsmæglere eller ved hjælp af MLS, du spilder din tid. Du er nødt til at finde de tilbud, at ingen andre kender til.

Du er også nødt til at bygge din investor listen. Denne liste skal være temmelig stor, da investorerne ikke altid er i forbindelse med køb af mode. Nogle investorer kan købe flere huse i en måned, mens andre kan købe en eller to i et år. Selv om det er vigtigt at holde kontakten med din investorer, er det også vigtigt, at du ikke spilder deres tid. Hvis du ringer til nogen, tre eller fire gange for at præsentere fattige omhandler det er overvejende sandsynligt, at investorerne vil holde op med at tage dine opkald.

Stick Med Det

Hvert fag har en indlæringskurve. Du kan lære enhver virksomhed er du nødt til at komme ud og gøre det. Grunden til, at så mange rookie grossisterne forsvinder efter kort tid er, at det er meget sværere, end de troede. For mange mennesker er det meget lettere at holde op og gå videre til noget andet end det er at få nødvendige erfaring ved at gøre arbejdet. Det kan være meget nedslående at arbejde dag efter dag uden at finde et rigtigt håndtere, men tænk hvor godt det vil føle, når du endelig gøre.

Alt kommer til ham som hustles mens han venter. --
Thomas A. Edison

Tags: ejendomsfinansiering investering, Rehabbing, engrossalg