Når folk først beslutte at købe en lejlighed bygning er det fælles for dem at foretage et par nemt forebygges fejl. De mest almindelige fejl, at jeg ser nye investorer gøre er ikke at have det, jeg gerne henvise til som "investor-værktøj brystet".

For eksempel, hvis du ønsker at bygge et hus, du skal bruge et par ting for at komme i gang. Du vil være nødvendigt først at have et blåt print for hjemmet er udarbejdet af en arkitekt. Andet, ville du nødt til at have de rette redskaber til at faktisk færdiggøre bygningen, ville du brug for søm, hamre, save og øvelserne til at arbejde med råvarer. Gudskelov, at investere i boligblokke kræver ingen fysiske værktøjer eller færdigheder. Men investerer i højhus kræver den samme form for mental planlægning og i dette tilfælde dit "værktøj brystet" faktisk er et "værktøj brystet" af viden.

At være et vellykket Lejlighed Investor, skal du have en plan!

Den bedste måde at tilegne sig disse vigtige pædagogiske redskaber er til at læse mange bøger og blade om emnet. Det første og vigtigste redskab, som en investor kan have, er evnen til at bestemme investeringer værdien af apartment building. Der er ingen måde, at en investor kan være sikker på, at han eller hun vil købe et kontant ko eller en penge grube uden den nødvendige evne til at analysere værdien af en bygning. Der er en endeløs række af de tilgængelige oplysninger om gæld dækning nøgletal, cap satser og ejendomsinvesteringsfonde evaluering. Efter min mening var det første gang erhvervsmæssige ejendomsfinansiering investor bør operere med en simpel mental "værktøj" eller formodning, og det er til at afgøre, hvad bygningen er værd for ham eller hende, og til at ignorere næsten alt andet. Det betyder, at investor bør næsten ignorere hvad priserne andre lignende egenskaber for nylig har solgt for i området. Stedet investor bør finde ud af, hvilken pris der vil give ham eller hende til at købe ejendommen og gøre overskud og cash flow, som vil gøre det til en god investering.

For at finde ud af hvilken pris du skal betale for en lejlighed bygning, idet der for eksempel, at du ønsker at realisere et bestemt afkast, eller Cap Rate på din investering årligt, blot bruge følgende formel:

Net driftsindtægter
__________________ = Pris, du kan betale at realisere en Ønskelige Cap Rate
Kapitalisering Rate

Fotos: jthetzel

Velkommen til vores blog!
Velkommen til Real Estate Afsendelse fra BiggerPockets.com. Vores blog samler eksperter på forskellige områder af fast ejendom med henblik på at holde vores læsere orienteret og op til hastighed. Uanset om du er en fast ejendom professionelle (långiver, ejendomsmægler, bankmand, etc), investor (bortforpagteren, svømmefod, grossist, osv.), eller blot en forbruger, lejer eller homeowner interesseret i verden af fast ejendom, denne blog er sted for dig at blive involveret!

Du kan abonnere på vores RSS feed, får blog-opdateringer via e-mail, tilmelde dig vores gratis postliste, eller bedst af alt, deltag i vores sociale netværk sammen med 25.000 andre interesserede i fast ejendom, uddannelse, dealmaking, netværkssamarbejde og marketing.

Tags: højhus naturligvis højhus uddannelse, højhus investering, højhus nyheder, købe apartment building, købe lejligheder

Dens været et stykke tid siden vi har en af vores Mød Investor interviews. . . Jeg håber, vi får til at sende disse mere regelmæssigt! Med det i tankerne, har vi et stort interview til dig med fast ejendom investor Rich Weese!

Mød Ejendomsvejviser Investor Rich Weese

Hvor længe har du været at investere i fast ejendom?

Jeg er sikker på, at der ikke er for mange medlemmer af BP ældre end mig! Jeg har været involveret i en masse, og set alle facetter af fast ejendom; afmatning, inflationær spiraler, og op-og ned af fast ejendom i mange forskellige områder af landet.

Jeg begyndte i fast ejendom ved et uheld i 1972. Jeg var i mit 3. år på college og blev opfordret til at droppe ud og forsøge at sælge fast ejendom for en ven. Han var en Broker og var konsekvent forsøger at sælge min kone og jeg noget. Vi havde ingen penge, og jeg arbejdede for Alpha Beta Markets i deres køkken rengøring ovne og ost transportbaand fra 3 til midnat, og går i skole i løbet af dagen.

Fortæl os om din første deal

Min ven var meget persistente og holdes finde egenskaber til at vise min kone og I. Min ven forsøgte at sælge os et hus, men vi boede i en apt for $ 110 per måned. Ethvert hus var ude af vores sortiment. Til sidst fandt han en duplex, der var $ 24.900 og hver side havde 2 soveværelser og 1 bad. Han fortalte os om en FHA program kaldet 221-D-2, at der kun kræves ca 3% total i ned-og lukkevinkler omkostninger. Vores betaling skulle være $ 215 per måned, og han sagde den forreste enhed blev lejet for $ 140. Vi kunne leve i den anden enhed, med en garage og kun betale forskellen på $ 75 per måned. Det lød rigtig godt, bortset fra vi ikke havde de 3%. Mægleren gjort mig en del. Hvis jeg gerne er enige om at gå på arbejde for ham for 1 år, han vil give mig sælge provision på omkring $ 750. Det ville stort set betale for vores ned betaling, så jeg aftalte og indrulleret i Lumbleau ejendomsfinansiering skole i Santa Ana, Californien. Jeg havde mit sælger's' licens i 28 dage fra start til slut. Vi købte og flyttede ind i duplex, vores første aftale på 330-334 Walnut, i La Habra, CA.

Hvordan har du begynder at investere?

Ikke alene har jeg komme ind på fast ejendom ved et uheld, men jeg blev en investor ved et uheld på min første håndtere denne duplex. Jeg begyndte at sælge huse, og hadede det. Arbejder primært med kone af det par, der viser hendes hjem, jeg hurtigt klart, det var ikke hvad jeg ville.

Om dette samme tid, min kone og jeg havde ryddet op værftet på vores dupleks, fjernet nogle vedbend og installeret et træ hegn langs forsiden. En dag en fyr stoppet af og spurgte, om jeg vil sælge den! Jeg tror, at vi gerne ejet det 3 måneder. Jeg sagde at jeg ikke tror det, og forklarede, jeg skulle bare købt det. Han spurgte, hvor meget har jeg betale? Jeg fortalte ham prisen, og han spurgte, om jeg vil sælge for en 5K gevinst på $ 29.900? Den 5K var et meget stort beløb for en tjener $ 1.35 for en time. Jeg fortalte ham, ja, ikke indser jeg var ved at virkelig få en uddannelse. Han var virkelig en investor. Han tilbød følgende;

1. Et hus med omkring $ 1000 af egenkapitalen, at han havde købt på samme 221-D2 lån program.
2. En bemærkning til $ 1000 med rentebetalinger på $ 83.33 mo og ballonen i 2 år.
3. En ældre op og ned badekar stil Porsche automobilsektoren (60ish?).
4. $ 1500 kontant.

Jeg vil have hjul, kontanter i lommen, et virkeligt hus, og $ 83 om måneden for at hjælpe med hus betaling tilskud! Vi har den aftale, og blev ved et uheld er involveret i RE udveksle og havde lært af en reel investor. Dette blev min første investering samt min første deal, første udveksling og første salg.

Hvad tiltrak dig at blive en fast ejendom investor?

Jeg fandt det tilbud, som denne person om duplex spændende og noget, som jeg ønskede at fortsætte, og jeg fik involveret søger andre egenskaber.

Denne fyr blev mit første guru. Jeg havde virkelig fundet min niche! Jeg elskede den handel eller gør omhandler. Det var en meget sjovere end bare at vise hjem. Jeg begyndte at købe andre investeringer. Min kone og jeg lavede en aftale. Vi vil leve af sine indtægter, omkring $ 500 pr måned og investerer alt, hvad jeg lavede tilbage i fast ejendom. Jeg forsøgte at overbevise andre om at gøre det samme, men de så mig som en ung knægt, der ikke har erfaring. Jeg gik ud og gjorde det for mig selv. Min mægler begyndt at stille mig det spørgsmål, og endnu var under dele af min provision! Jeg besluttede at få mine Mæglere licens og åbne et kontor. Jeg mødte en person på Ejendomsvejviser skolen, at jeg er overbevist om at arbejde for mig og også lejet en bror i retten. De 3 af os åbnet et kontor i en dumpy område med Placentia, CA. og kaldte det "Mike Weese Investeringer". Det var et perfekt tidspunkt i et perfekt område!! Vi begyndte at gøre masser af penge, for det meste om behandler vi fundet, købt os og indtjente provisioner. Jeg købte en splinterny rød Cadillac og folk begyndte at lægge mærke til jeg var frem. I'd boet i det samme område af Ca hele mit liv, kom fra lavere klasse, indkomst og folk så forskellen. Det var 1974.

Hvad ville din drøm deal være? Har du haft en "drøm deal" endnu?

I 1974 gik jeg på jagt efter det nye kontor placering. Jeg tænkte meget store på det tidspunkt. Dette var min første virkelig skræmmende investeringer. Jeg har fundet en splinterny ledige 30,000 sq mund kontor komplekse og besluttede Jeg vil forsøge at købe det. Det var $ 1475000 og sælgeren var bygherren og han ønskede 10% ned. Han havde et konvertibelt lån med Metropolitan Life Ins. Det vil konvertere fra bygning til permanent, når 80% fuld. Han havde det opført i en 3% provision og accepterede at betale mig $ 40K. Nu kan jeg kun behov for ca $ 100K. Jeg havde købt 17 ældre enheder i Whittier, CA og spurgte ham, hvis jeg kunne oprette en note for $ 60k. Han sagde okay, men ville det som et 2. for $ 40K og en 3. til $ 20k. Det gav ham fleksibilitet, hvis han havde brug for at sælge en eller låne mod en. Nu var jeg helt ned til $ 47.500 behov. Jeg er overbevist om, mine forældre og min kones forældre til hver sættes i $ 20k. Jeg er stadig behov for $ 7.500. Den første person, jeg havde hyret til at slutte sig til mig i min ejendom, min ven enige om at gøre det. Jeg præsenteret tilbuddet og det blev accepteret. Vores betalingssystem var $ 14.909 per måned. I'd forhandlet en aftale, hvor entreprenøren vil forvalte den bygning, leje den ud og betale mig en 8% kontantrabat på cash gengæld for et år. Ved udgangen af et år, var det mit problem, hvis det ikke var udlejet.

Vi har navngivet bygning "Weese Financial Plaza" og sætte vores nye kontor i. Nu er jeg virkelig så vellykket, og folk begyndte at komme til mig, både sælgere og investorer. Disse var mennesker, som jeg gerne talt med før, at nu var interesserede i, hvad jeg havde at sige. Jeg er begyndt at holde seminarer i vores bygning, og det kun tog fart. Folk var skriftlig kontrol og mine sælgere begyndte fugl dogging ejendomme i mange vestlige lande. Jeg begyndte at gøre ejendomsvirksomheden annoncenetværksfeed (fantasinavn for begrænset partnerskaber). Vi gør en masse i CO, så jeg opnået en mægler's licens og åbnet et kontor dér og hyret en flok fugle hunde. Vi købte 156 enheder i Denver samt nogle små, samt 202 og 161 i Colorado Springs. Vi har også købt mange i AZ, TX, CA og OK. Inden for en kort periode, jeg var træt, men godt finansielt.

Oh, btw, i mindre end et år, "Weese Finanacial Plaza" bygning blev 95% fuldt ud, og smide off a nice cash flow. Jeg gav min far jobbet af onsite Mgr, og han elskede det. Et stort depot selskab Preferred Deponeringsaftale, flyttede ind i min bygning og spurgte, om jeg vil sælge en del af det. Elleve måneder efter køb, jeg solgte den til $ 2,2 Mil! Jeg tog en lang note, som jeg delt med partnere, der holdes 30% af bygningens ejer og tjente en $ 70k Kommissionen. Dette var min første "Dream Deal".

Hvad var Deres hårdeste deal?

Min hårdeste behandle skete i 1975, og jeg vil aldrig være i stand til at duplikere den igen. Det var en 26 legged udveksling, herunder egenskaber fra 4 forskellige stater, og mange ejere og partnerskaber. Det tog mig over 3 måneder, nat og dag for at få det afsluttet, men var en fantastisk præstation. Endnu en gang var der en bil involveret! En af de investorer manglede nok kontanter til at finansiere hans samlede køb del. Han ejede en 1965 Jaguar XKE konvertible og tilbød at opveje hans kontanter knaphed. Jeg tog bilen som en del af min provision. Bilen, gældsbreve og kontanter modtages for Kommissionen udgjorde i meget høj 6 tal.

Jeg var nomineret til Ejendomsvejviser Exchangor af året for staten Californien for det, men ikke vinde.

Hvor mange tilbud har De gjort i din karriere?

Personligt er min kone og jeg har personligt ejet over 1000 enkelt familie boliger. Jeg har været ejer eller partner i tusindvis af lejligheder og flere kontorbygninger. Jeg vil ikke vide det samlede antal handler, jeg har været involveret i. På højden af min karriere havde jeg 206 investorer inden pensioneres, og nogle var i så mange som 6 partnerskaber. I næsten købt Von Richthofen Castle i Denver til at leve i og holde seminarer for 30 år siden, men mit tilbud kom i 2.. Det var virkelig noget.

Har du din ejendomsvirksomheden licens?

Jeg var en licenseret Broker i både Californien og Colorado i begyndelsen af 70'erne i 7 år. Jeg besluttede jeg var lykkeligere uden tilsyn salg mennesker og lad mine licenser udløber. Der er klare fordele at være licenseret fra en kommission standpunkt. Der er også andre fordele ved ikke at være godkendt, efter min mening.

Hvad er dit fokus (fagområde)?

Jeg tror ikke, jeg har en enkelt fagområde. Jeg har stort set gjort det hele. Maeglerhonorar, ingen penge at starte ud, ejendomsforvaltning, foreclosures, handyman selskab, der er bygget 44 brugerdefinerede hjem i St. George, UT, plukkede 3 højkonjunkturerne områder på rette tid (so. CA, UT, Casa Grande AZ) og føler jeg er i mit 4. og 5. øjeblikket, syd TX og MS. Jeg var en original guru inden TV, og har talt for seminar selskaber samt Afdeling Commerces, Rotary-klubber mv i CA, Mirage Hotel og Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix & Tucson, AZ og Rio Grande Valley, TX. Jeg har også selv udgivet en bog af min tidlige ejendomsvirksomheden erfaringer kaldet "Fra pedel til MultiMillionaire". Jeg har aldrig tilbudt det til salg, men frit har givet det til dem, der spurgte. Jeg har fortsat med at købe og udvikle fast ejendom for næsten 40 år og har et længere perspektiv end mange kortsigtede investorer eller newbies.

Hvad vil du se efter i en investering?

Jeg ser for gode investeringer, der vil være til gavn i det lange løb. I'm meste køber og hold for lang sigt. Jeg købe foreclosures og holde nogle og sælge nogle til at udlevere pengene. Jeg er ikke en, der er stejlt på likviditet. Jeg tror, det er et område, der har negativer til mange rigtigt investorer. Nr. skattefordelene per se, som regel ældre dumpy ejendomme med ringe håb om anerkendelse og giver ikke meget afskrivninger. Jeg foreslår, de fleste nye investorer forsøger at købe nulpunktsomsætning ejendomme og ligesom monopol, købe så mange som du kan. Holde dem, refinansiering og køber mere. Hold din hovedbeskæftigelse for indkomst udgangen og bygge fundamentet for ejendomme først. Likviditet vil komme som husleje stigning, men ikke ofrer vækst option på ønske af cashflow til at begynde.

Der er for mange gurus derude prædiker cash flow og "erstatte dit job med fast ejendom indkomst". Jeg er det modsatte af dem. Likviditet bare sker i tiden, men ikke værd at ofre erhvervelse af yderligere ejendomme ved at have til at lægge mere ned for at skaffe likviditet.

Der er 4 vigtigste fordele til at eje fast ejendom:
1. Påskønnelse
2. Afskrivninger fører til skattefordele
3. Primaere løn ned
4. Likviditet

Diagrammer vil til stadighed viser, at # 1 og # 2 er nøglen til at skabe "sande rigdom" i fast ejendom, og langt ud afstanden de seneste 2 på kort eller lang sigt.

Hvad er nogle af de største fejl, du har foretaget eller set gjort?

For mig er min største fejl var at gå på pension i alderen 29. Jeg havde gjort millioner og blev doven på fortsat at investere og fodre mekanisme af fast ejendom. Jeg burde have været mere aggressive i udveksling og erhverver mere fast ejendom i stedet for at leve i fortiden. Fra alderen 29 til 58, var jeg dybest pensionerede og rejste mine 6 børn.

Med alderen 58, jeg korrigeret fejlen og begyndte at investere igen. I de sidste 15 måneder, jeg har købt 59 hjem, solgt 13 af dem og fortsætte med at købe mere hver måned.

Hvilke råd ville du give til en begyndelse investor?

Mit råd til en begyndelse investor ville variere afhængigt af alder af investor, indkomst, risiko tolerance, mål fra investeringsaktiviteter (cash flow, skattefordele, pension osv.), hustru's holdning, vil alle træde i mit råd. Jeg er konservativ af natur, selv om jeg fandt mange "risici", når yngre. Jeg vil opfordre til forsigtighed til nye investorer, og jeg ville sætte spørgsmålstegn ved alle tal møbleret til investor ved en sælger! Bestemme deres motiver, hvis nogen for deres råd til dig. Undersøgelse dem, der er blevet virkelig vellykket. Ikke bliver et seminar Junkie! Og mest vigtigt, altid have en exit-strategi for dine investeringer og plan for en regnfuld dag. Det vil regn!

Hvilke råd vil du give investorer, da den nuværende økonomiske situation og udlån miljøet?

• Første: Dobbeltcheck og tredobbelt kontrollere alle indtægter og udgifter i forbindelse med et emne ejendom, du får til overvejelse. De fleste er overvurderet og unøjagtige.
• Andet: Må ikke bære ringbind eller har tunnel vision. Der er mange muligheder på ejendomsfinansieringsområdet spillet.
• Tredje: Husk der er flere penge i ned markeder i både fast ejendom og børsen. Mens de fleste er at trække deres hovedet tilbage i deres skal, smart dem er ude og kigge rundt!
• Fjerde: Ingen vil nogensinde tage så godt på dine penge, som du vil.

Der vil altid være udfordringer og ændringer af fast ejendom og finansiering marked. Være fleksibel og klar til at ændre, når det er nødvendigt. Creative vil indstille bortset den vellykkede fra de ikke-succes. Lære nye strategier og omsætte dem til handling. Ikke påtage sig "Det kan ikke lade sig gøre"! Tværtimod. Lad os antage, "det kan lade sig gøre" og derefter finde den måde at gøre det.

Er der noget andet, du gerne vil dele med resten af os?

Jeg vil håber at kunne dele den lidenskab, jeg har for fast ejendom og overbevise andre af de fantastiske ting, den vil gøre for dig. Intet andet sted kan du finde en lejlighed, hvor en person (bank) vil låne dig penge til at købe noget, og en andens (lejer) vil gøre betalingerne for dig. I sidste ende, vil du selv noget frit og klart, og det vil være værd X beløb i dollars. Jeg ved ikke, hvad X vil blive, men det vil være mere end, hvad du har betalt og en 1000% afkast af faktiske penge, der investeres på grund af den strøm af gearing.

BiggerPockets udfører vores Mød Investor Interviews med e-mail. Vi kan ikke bekræfte oplysningerne i og udskrive disse samtaler til at stimulere eftertanke og sund debat.

Tags: flipping, bortforpagteren opfylde investor-, ejendoms-investor, rige weese

En af de store aspekter af at være en lejlighed ejer bygninger er evnen ejeren har for at øge værdien i en række forskellige måder. Alle disse metoder til at øge værdien vil ikke gælde for hvert højhus, men jeg vil vove at foreslå, at der ikke er et højhus i nogen stat i dette land, som ikke kunne bruge mindst én af disse metoder til at skabe mere værdi meget let. Hvis man sammenligner denne evne til andre investeringer såsom bestande eller obligationer kan du virkelig begynde at indse, hvorfor så mange formuer er blevet bygget ved at investere i multi-familien egenskaber.

Tvungen Anerkendelse - Tvungen påskønnelse er enhver reparation foretages på erhvervsejendomme, at "kræfter" ejendommens værdi at værdsætte.

Kosmetiske Reparationer:

Making kosmetiske reparationer gør ejendommen mere attraktiv for potentielle lejere samtidig holde nuværende lejere lykkeligere. Reparationer, der kan have en dramatisk indflydelse på udseende omfatter maleri udvendige mure, male indvendige vægge, reparation landskabet omkring bygninger og erstatte alderen, beskidt og slidt op apparater.

Raising Leje:

Dette kan synes som en oplagt måde at forøge værdien af et højhus, men det er virkelig overraskende, hvor mange leje bygninger opkræver leje, der er 10% til 20% lavere end markedsrenten. Mange mindre højhus ejere administrere ejendommen selv og dermed finde det lettere at holde huslejerne ligger under markedsprisen til at beholde lejere. Denne teori er mangelfuld både i praksis, fordi den ikke tager hensyn til, at der i dag især, at mange mennesker vil flytte fra en lejlighed til grunde har intet at gøre med lejen. For eksempel er der mange, der flytter til bedre jobmuligheder i en anden by.

Udskiftning Utility Udstyr:

Hvis et højhus ejeren betaler den elektriske regningen for fælles område belysning han eller hun kan spare en masse penge hver måned ved blot at erstatte alle de lysarmaturer med energieffektive pærer.

Tags: højhus investering, højhus værdi, købe højhus

Vi har en vidunderlig samtale for alle i dag! Christian Malesic er et relativt nyt medlem til BiggerPockets, men må i så kort tid, har givet ganske lidt af sig selv til at hjælpe andre ud af det! Hans viden, entusiasme og energi er fængende, og jeg troede, at vi burde finde ud af mere om manden. Christian fokuserer primært på et Køb og hold investere strategi i det centrale Pennsylvania område.

Mød Ejendomsvejviser Investor Christian Malesic

Hvor længe har du været at investere i fast ejendom?
Runde 1 gik fra 1994 til 2002. Runde 2 startede i 2006 og vinder momentum hverdagen.

Mens studerer Elektronikingeniørvæsen ved Lehigh University i Bethlehem, PA, var jeg en Air Force kadetten med drømme om at blive en karriere officer og en leder blandt mænd. Jeg excelled som kadet og var bedre end gennemsnittet ingeniør studerende, især i digitale systemer og edb-hardware og software, som gjorde mig en særdeles ønskeligt Air Force aktivet. Delvis som følge af dette, men hovedsageligt på grund af vores ligesindede tilgang til liv og ledelse, de Commandant af officersaspiranter tog mig under sine vinger. Jeg har lært meget under hans vejledning; det mest hensigtsmæssigt at denne diskussion bliver (I omskrive her):

Køb et hjem på hvert arbejdssted. Lever i det. Leje den ud, når Onkel flytter du sammen. Din lejere vil afbetale pant.

Jeg er helt planlagt på gennemførelsen af denne rigdom strategi på min første opgave at Minot AFB, ND i 1992. Der var ikke meget at intet til salg, ingen nye bygning, og huslejen var ekstremt lav. Jeg lejede et nice 1 soveværelse hus med en anstændig værftet og en to bil garagen for omkring $ 350 per måned. Jeg studerede op og begyndte planlægningen for den næste opgave.

Jeg køber min første single familien boligen i 1994, tre soveværelser med to bad hus på et _ acre i bynær kvarter i Palm Bay, FL.

Jeg holdt denne ejendom for næsten 10 år som mit liv ændret. Jeg besluttede, at næsten 6 år i tjenesten i mit land var mere end min pligt «og fremmes mig til 'civile' for at starte min egen entreprenørvirksomhed derhjemme i Harrisburg, PA.

Hvad tiltrak dig at blive en fast ejendom investor?
Min far - klart og enkelt - var min inspiration og begge forældre er stadig min største fans. Far brugte utallige timer deltage REI seminarer, læsning, og for det meste taler om at investere. Han havde store planer, at han ville lægge ud for mig i bitte timer om natten, når resten af verden var i søvn. Han har aldrig trukket udløsningsprisen. Stadig, han er en stor succes, især hvis din måling Stick er den uddannelse, han gav til sine sønner.

Er du en fuld tid eller deltid investor?
Af bogen er jeg en del tid investor. Som dette skrives vi holde 28 udlejnings enheder i 14 ejendomme.

Hvordan har du begynder at investere?
Runde 2 (se tidligere for runde 1). Min bror og jeg selv vores elektriske ordregivende virksomhed sammen og arbejde meget tæt sammen hverdagen. Vi havde undersøgt og debatteret i årevis, at en REI selskab ville være det perfekte supplement til vores elektriske virksomhed.

Hvad mere er, fordi vi er vores egne chefer, vi kunne gøre, hvad forvaltningen den REI virksomheden brug for, når vi følte flyttet. Således er REI selskab vil ikke nødvendigvis blive serviceret kun om aftenen eller i weekenderne, men når vi kunne arbejde det ind i den daglige trummerum. Nu, at det er en realitet, vil jeg gøre det, lige som planlagt. Selv om de to selskaber er særskilt, mit arbejde flow i løbet af dagen passerer gennem både ind og ud, næsten uden differentiering.

Fortæl os om din første Deal. . .
Runde 2. Vi havde brugt år forbereder ... faktisk hele vores liv ved foden af den kære gamle far. Jeg havde lært nogle af de tidligere erfaringer. Vi besluttede os for at få alvorlige. Vi foret op finansiering, planlagt vores strategi for Rehab eller remodel, begyndte regnskaber med opførelse forsyning sælgere, og begyndt at se. Så er det sket ...

Benjamin Franklin: "jo hårdere jeg arbejder, de heldigere, jeg får."

Vi købte en by ejendom. Transaktionen: halvdel af en mursten, tre historie duplex for $ 25.000. En gammel mand havde boet der i årevis og hans fuldmagt var nu flytter ham til støttede bor. Det var ikke misbruges, men ikke var blevet vedligeholdt i årtier enten. Det nødvendige arbejde. Ejeren (POA) kunne vi begynde at fjerne mandens kasserede ting før forliget. Vi vidste, det var risikabelt, da aftalen kunne falde igennem, og vi ville "miste" alle de labor vi gjorde. Men det panned ud.

En nabo fra to døre ned nærmede os tre dage før vores løsning (vi ikke ejer ejendommen endnu) spørger, om vi ejede ejendommen. Tøvende, vi svarede, at vi skulle købe og holde investorerne og planlagte om fastsættelse den op og leje den ud. Han ønskede at vide, hvis vi ville overveje at sælge, som de er, stop arbejde ASAP, og lad hans ven se det sted, om og time. Han nævnte en pris på omkring $ 50k (husk vi havde betalt, eller var ved at betale i tre dage $ 25k plus lukke omkostninger). Lang historie kort, vi bogstaveligt gik fra udløbet af tabellen til hans hus tre dage senere til at underskrive en kontrakt (naturligvis, at vi ikke kunne underskrive en kontrakt, før vi selv ejer ejendommen). Vi ryddet $ 18.500 om, at første del, og har kun et par timer af udrensningsprocessen labor.

Vi fik heldig ... eller arbejdet hårdt (afhængigt af, hvis du var observationssystemer udefra eller var os arbejder de mange timer væk fra vores familier om aftenen og weekender i ugevis på at komme os forberedt til denne nye venture.)

Hvad er dit fokus?
Køb og Hold døgninstitutioner. Vi udlejer rene, opdateret, nice lejligheder til øvre lavere klasse eller lavere middelklasse mennesker. Vi hører ofte perspektiv lejere sige, at vi er de pæneste lejligheder de har set i al den tid de har været leder. Vi kan godt lide det. Vi vil opbygge et omdømme og er begyndt at mærke os selv.

Foretrækker du bolig side eller kommercielle side af investering? Hvorfor?
Døgninstitutioner. Vores erfaringer med kommerciel er begrænset. Vi købte en kontorbygning for vores elektriske firma med store vækstpotentiale på en acre langs en befærdet gade i en stor vækst i området. Andet end at vi intet har gjort andet end at gå fra mindre end ønskeligt kommercielle muligheder, men vi fortsætter med at gennemgå dem.

Hvad vil du se efter i en investering?
Som Køb og Hold investorer, vi tænker langsigtet. Cash Flow er kongen, men ... Vi er nogle gange er villige til at ofre cash flow for en "Føj til opgørelse ejendom" (en at pengestrømme neutral eller små positive), hvis det er i den rigtige form i den rigtige geografiske område.

Hvor mange tilbud har De gjort i din karriere?
Som den 21. marts 08 - Suppleret tilbud i firmanavn kun: 17 køber og 3 sælger. Tilføjelse af min runde 1 ejendom og vores personlige hjem, det springer en smule til 21 køber og 5 sælger. Jeg er stadig en newbie, hvorfor jeg er dybt beæret over at være valgt til denne Mød Investor samtale.

Har du din ejendomsvirksomheden licens?
Jeg ved ikke. Min kone gør. Hun blev en agent i begyndelsen af 2007, og tjener primært en klient - mig. Det var / er vores strategi. Jeg har skrevet om dette i en BiggerPockets tråd med titlen, "Må ikke påberåbe sig befuldmægtigede, blevet en" i den almindelige Ejendomsvejviser Investering forum den 12. marts 08. Check it out.

Hvilke råd ville du give til en begyndelse investor?
JUST DO IT! Det bogstaveligt tog årtier for Malesic klan at komme i gang vores kollektive Butts og komme derud. Ikke gør som vi gjorde, gør som jeg siger. Jeg har lært mere i de første år rent faktisk var en REI end jeg lært fra alle de bøger, bånd, fora, møder og samtaler med far. Start små. Undlad at købe 12 eller 7 eller endda 2. Få en og arbejde det igennem. Lære. Foretag dine fejltagelser. Kom her til råds. Recover. Så, min ven, så du er klar til at eje hele verden.

Hvad var Deres hårdeste deal?
I glas-er-halvtomt tænkning: hvert deal er hård. Jeg ved, at der lyder som en ende-around, men jeg mener ikke det som sådan. Enhver aftale om at kontrollere alle de tid-tabeller. Enhver aftale om at minde alle om at gøre deres arbejde. Enhver aftale om padding gennemgangskonti datoer så når de er ubesvarede det ikke rodet op deal. Vi har fået god til det.

Der er noget, som jeg huske på hvert behandle i ellevte time, når vi gør det hele ske. Så snart aftalen er gjort, de behandler er gjort. "Vi kan aldrig se disse folk igen, når vi lukker," siger jeg til vores team. Jeg forsøger ikke at nogensinde lad det komme til mig. Jeg holder et smil med min hage holdes højt, ophold faglige, roll up min ærmer, og kommer til at arbejde. Så jeg gætte, du kunne tænke glas er halvt fuldt ud i, at alle på forhånd er en god aftale.

Hvad ville din drøm deal være?
En aftale, som går glat. I underskrive kontrakten i begyndelsen og papirarbejde i slutningen (sidste). Alle andre gør deres arbejde og får udbetalt. Udfærdiget Deal. Vind for os. Vind for køber / sælger. Sejr for alle de folk hjælper os til at gøre transaktionen. Win - Win - Win. Det er erhvervslivet, amerikansk stil (alle vindere, ingen tabere).

Har du nogle tanker om den aktuelle situation i fast ejendom markedsplads eller økonomi?
Det sikker ser ud som om den perfekte køber storm ledes vores måde. Sælgere og flippers beware! I am taking advantage of the current economic climate to hunker down, ensure the fundamentals of my business are sound, and prepare to buy the heck out of my target market in the very near future.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
It is difficult to go it alone and expect that you have the talent, personality, education, and perseverance to do EVERY PART of this business. It may not be possible for some, but where it is – get a partner.

My brother is our Construction Manger. He estimates and manages rehabs, repairs, and remodeling. He does the small maintenance himself and manages the contractors for the larger jobs.

My sister-in-law is our Property Manager. She handles tenant relations; that is: showings, lease paperwork, complaints, evictions, etc.

My wife is our Bookkeeper and Office Manager. She does the filing, research, and general paperwork as well as enters in the bills, receipts, and rents. She works with deposits, withdraws, and general banking.

I am the President / CEO. I do everything else. I buy and sell, which includes all negotiations, paperwork, and closings. I work with the accountant, insurance broker, and lawyer. I network.

We are all different and so should be our jobs. Keep this in mind as you are formulating your company or growing it.

Finally, in a bit of self promotion, I wanted to ask what do you think about BiggerPockets.com?
Even though I am a relatively new investor, I do consider myself ‘advanced’. I have: a college education, tons of experience with construction, lots of management background, am a fast study, and just can’t get enough (sorry to brag).

It was not until I found BiggerPockets that I found myself among others like myself. It is an environment that is honing my skills everyday. I am glad to play a small part.

Tags: buy and hold , landlord , real estate , real estate guru , real estate investing , real estate investor , real-estate-deals

It has been a while since we’ve shared one of our investor profiles with everyone . . . I’m excited to say that this one is worth the wait!

Connie Brzowski, soon to be a contributor here on the BiggerPockets blog, has shared some incredible insight with all of us in her interview. A relatively new investor / landlord / rehabber out of East Texas - Connie has proven that anyone can become successful in real estate investing if they put their mind and energy into it. She has developed her own plan and systems through trial and error, which will help her continue to make money where others may fail.

Everyone . . . get some great tips and . . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

How long have you been investing in real estate?
Almost 4 years. We organized and started our company about a year before that, but we closed on our first property in November of 2004.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
Participating on BiggerPockets.com is certainly one of the best decisions a new investor can make. Having the opportunity to actually interact with successful investors and follow in their footsteps is extremely valuable! I encourage the new investors to spend some serious time in the forums. They should read every post in their area of interest and ask a lot of questions. There is no excuse for making a bunch of costly mistakes when there is such a valuable resource at their fingertips.

Additional Information:
Michael Rossi ( MikeOH on the forum ) is a full time investor and author of “ 1 Minute to Rental Property Riches “, which is the one and only book that gives the true story of operating rental properties. Most books on the subject of rental properties contain mostly generalities; motivational nonsense; and promises of instant riches without work. 1 Minute to Rental Property Riches provides the truth about operating rental properties: from the formulas you need to determine the maximum purchase price and cash flow, to procedures for dealing with the “tenant from hell”. No motivational nonsense, just the facts that you need to succeed! 1 Minute to Rental Property Riches is available from the investing store on BiggerPockets.com.