Jeg er i en meget lykkelige situation lige nu. Alle mine 13 enheder er lejet, og alle lejere betaler til tiden. Det er dejligt! Og det er ikke at gå til sidst.

Jeg ved, at fordi selv i økonomisk gode tider, jeg har haft et par lejere hvert år, der konstaterede, at på et tidspunkt, de bare ikke kunne betale deres husleje. Og de er ikke gode økonomiske tider. Faktisk er jeg virkelig forbløffet over, at min en detail lejer, sælger antikviteter og andre ikke-væsentlige elementer i en meget blå krave byen, er stadig betaler til tiden. Og jeg har ingen idé om, hvor mange af mine beboelse lejere har at gøre med det forestående fyringer, tab af overarbejde, eller andre spørgsmål. Jeg ved, at de fleste af dem ikke har finansielle puder at de vil være i stand til at bruge, hvis de mister nogle af deres arbejde indkomst.

Jeg kan håndtere "ikke kan betale huslejen" opkald på mange forskellige måder, men de koges ned til tre muligheder. For det første, jeg kan være svært, fortæller lejeren lejen er lejen - betale fuldt ud til tiden, eller være fordrevet. andet, jeg kan være blød - men det kan betyde, at lejeren ikke betaler, og jeg ud af lommen for evigt. Tredje, jeg kan finde en mellemvej - der er nok, hvad jeg vil gøre. Der er en million variationer om, at "den gyldne middelvej".

Lav din plan, før opkaldet kommer

Jeg er stor tilhænger af regler til at styre min opførsel og vejledning min beslutningsproces. I dette tilfælde regler vil overvinde en følelsesmæssig reaktion, der kan medføre en dårlig beslutning. De vil også holde mig fra at fremsætte en snap opkald, der kan vise sig at være forkert. Husk, som udlejere, vores dårlige beslutninger har langsigtede konsekvenser.

Den følelsesmæssige reaktion kan være vrede ( "Hvor vover Carol ikke betale mig, når jeg er afhængige af hendes penge til at betale mine regninger!") Eller sympati ( "Stakkels John - $ 4.000 i medicinske regninger!"), Som reaktion vil jeg have? Det afhænger af lejeren's historie, og sandsynligvis også om, hvordan resten af min dag er på vej hen. Med andre ord, jeg ville ignorere det og koncentrere sig om at gøre den bedste forretning beslutning.

Endelig, hvorfor mellemvej reaktion - Hvorfor er jeg formentlig vil stille en midlertidig deal? Tja, jeg allerede kender jeg ikke gå blød og lad lejeren benytte mig for evigt. Og jeg formentlig ikke vil starte lejeren ret væk, enten, simpelthen fordi det efterlader mig med en ledig enhed - som i et snedækket, bittert koldt om vinteren, sammen med en dårlig økonomi, sandsynligvis vil forblive ubenyttet i et stykke tid.

Her er de hårde og hurtige regler I'll etablere up front.

• Jeg vil aldrig give en lejer et svar med det samme (ved den første telefonsamtale). Selv om jeg må vide, hvad jeg ønsker at gøre, vil jeg sidde på beslutningen for en dag. Hvorfor? For det første, der kommer tilbage med et svar lige med det samme , især hvis jeg tilbyde lejeren en generøs aftale, kan markere mig som en soft touch. andet venter giver mig en chance for virkelig at gennemtænke min beslutning.
• Jeg vil insistere på en skriftlig aftale. Det er primært en midlertidig ændring af lejemål, som er underskrevet af mig og lejeren, hvilket betyder, hvis lejeren overtræder det, han kan blive sat på gaden.
• Jeg vil ikke lade lejeren få mere end en måned bagud med huslejen. Denne måde, hvis lejeren defaults om den særlige aftale, jeg er bare en måned.
• Jeg vil have et ansigt-til-ansigt-møde med lejeren at drøfte eventuelle alternative måder han kan få penge. Idéen med dette er selvfølgelig at få penge. Men det sekundære punkt er at imponere på lejeren, hvor alvorlig en sag dette er. "Du kan ikke betale mig $ 600 i leje, men som du lige har købt en $ 800 TV? Sælg TV eller returnere den." Dette møde skal være på lejerens enhed.
• Jeg vil ikke tilbyde en midlertidig aftale frem til udgangen af vores face-to-face møde. Dette møde er min sidste chance for at overveje lejeren før jeg tilbyde en aftale - og hvis jeg får en stærk ssense at han ikke er alvorlig, ud han går.

Hvis lejeren overtræder den aftale, jeg vil forjage ham - hårdt og hurtigt. Jeg vil gøre dette meget klart i vores ansigt-til-ansigt-møde og følge op, hvis han overtræder aftalen.

Den skriftlige aftale vil have en fortrolighedsklausul. Min lejeren tale med hinanden, og jeg kan simpelthen ikke råd til at have John fortæller Carol, "Værten gav mig en pause."

Er jeg nødt til at behandle alle på samme måde?

Nej, gudskelov. Jeg kan behandle mennesker forskelligt, inden grund. Jeg kan for eksempel komme ned meget sværere for en forpagter, der har opført sig dårligt i fortiden, eller som har en historie af forsinket betaling. Søgning på internettet, var jeg ude af stand til at finde en vellykket retssag i en sag, hvor en udlejer lavet en særlig aftale for en forpagter, men ikke for en anden. Det betyder ikke, at disse retssager ikke ske, men de er sjældent nok til ikke at være en stor bekymring.

I næste uge vil jeg grave mere i det, man ser på nogle forskellige "can't-pay"-situationer, og hvordan de skal håndteres.

Velkommen til vores blog!
Velkommen til Real Estate Afsendelse fra BiggerPockets.com. Vores blog samler eksperter på forskellige områder af fast ejendom med henblik på at holde vores læsere orienteret og op til hastighed. Uanset om du er en fast ejendom professionelle (långiver, ejendomsmægler, bankmand, etc), investor (bortforpagteren, svømmefod, grossist, osv.), eller blot en forbruger, lejer eller homeowner interesseret i verden af fast ejendom, denne blog er sted for dig at blive involveret!

Du kan abonnere på vores RSS feed, får blog-opdateringer via e-mail, tilmelde dig vores gratis postliste, eller bedst af alt, deltag i vores sociale netværk sammen med 25.000 andre interesserede i fast ejendom, uddannelse, dealmaking, netværkssamarbejde og marketing.

Tags: Økonomi, Landlord Tenant, fast ejendom

Når folk først beslutte at købe en lejlighed bygning er det fælles for dem til at fremsætte et par nemt forebygges fejl. De mest almindelige fejl, at jeg ser nye investorer gøre er ikke at have det, jeg gerne henvise til som "investor-værktøj brystet".

For eksempel, hvis du ønsker at bygge et hus, du skal bruge et par ting for at komme i gang. Du vil være nødvendigt først at have et blåt print for hjemmet er udarbejdet af en arkitekt. Andet, ville du nødt til at have de rette redskaber til at faktisk færdiggøre bygningen, ville du brug for søm, hamre, save og øvelserne til at arbejde med råvarer. Gudskelov, at investere i boligblokke kræver ingen fysiske værktøjer eller færdigheder. Men investerer i højhus kræver den samme form for mental planlægning og i dette tilfælde dit "værktøj brystet" faktisk er et "værktøj brystet" af viden.

At være et vellykket Lejlighed Investor, skal du have en plan!

Den bedste måde at tilegne sig disse vigtige pædagogiske redskaber er til at læse mange bøger og blade om emnet. Det første og vigtigste redskab, som en investor kan have, er evnen til at bestemme investeringer værdien af apartment building. Der er ingen måde, at en investor kan være sikker på, at han eller hun vil købe et kontant ko eller en penge grube uden den nødvendige evne til at analysere værdien af en bygning. Der er en endeløs række af de tilgængelige oplysninger om gæld dækning nøgletal, cap satser og ejendomsinvesteringsfonde evaluering. Efter min mening var det første gang erhvervsmæssige ejendomsfinansiering investor bør operere med en simpel mental "værktøj" eller formodning, og det er til at afgøre, hvad bygningen er værd for ham eller hende, og til at ignorere næsten alt andet. Det betyder, at investor bør næsten ignorere hvad priserne andre lignende egenskaber for nylig har solgt for i området. Stedet investor bør finde ud af, hvilken pris der vil give ham eller hende til at købe ejendommen og gøre overskud og cash flow, som vil gøre det til en god investering.

For at finde ud af hvilken pris du skal betale for en lejlighed bygning, idet der for eksempel, at du ønsker at realisere et bestemt afkast, eller Cap Rate på din investering årligt, blot bruge følgende formel:

Net driftsindtægter
__________________ = Pris, du kan betale at realisere en Ønskelige Cap Rate
Kapitalisering Rate

Fotos: jthetzel

Tags: højhus naturligvis højhus uddannelse, højhus investering, højhus nyheder, købe apartment building, købe lejligheder

Her er den tredje og sidste afbetaling af "spørgsmål til din ejendom Manager." Jeg er at give svar på nogle af spørgsmålene. Men i nogle tilfælde er der ingen "rigtige" svar. Faktisk var dette illustreres ved den sidste afbetaling, der udkommer tre uger siden. Jeg havde foreslået, at det er bedre for ejendom ledere for at få nogle af deres eget skind i spillet, så at sige, ved at eje deres egen udlejnings ejendomme i området. Josh Dorkin, grundlæggeren af BiggerPockets, uenige.

Min underliggende punkt: Masser af ejendom ledere ikke rigtig forstår erhvervslivet, og gå i leje forvaltning, fordi de tror, at det bliver let. Ledere, der ejer deres egne egenskaber er mere tilbøjelige til at have et fingerpeg om ejendomsadministration.

Josh's underliggende punkt: Ejendom ledere, der ejer deres egen huslejer er mere tilbøjelige til at tage sig af deres egne egenskaber første og overvejer du en konkurrent, især når det drejer sig om at finde lejere. For eksempel, de har en ledig to soveværelse enheden, og du har en ledig to soveværelse enhed. Når en udsigt kommer på udkig efter en to-soveværelse, ledere vil presse deres enhed først.

Hvem har ret? Vi begge er på den underliggende punkter. Så ønsker du din ejendom manager til at have sin egen huslejer? Det, mine venner, er en dom opkald. Men mener, at dette - hvis du ikke stille spørgsmålet, vil du aldrig vide. Du vil ikke rigtig være i stand til at træffe en informeret beslutning.

Det bedste tidspunkt at stille disse spørgsmål er naturligvis, før du leje et administrationsselskab. Men hvis du allerede anvender et administrationsselskab, og kender ikke svarene, kan du altid gå tilbage og bede. Ud over at vide, hvad der sker med din ejendom manager, vil du blive mindet dem om, at du er involveret kunde. , Der kan gøre dem mindre tilbøjelige til at skære hjørner med dine egenskaber.

Den første og anden del af denne serie er knyttet her og her.

På til Property Manager spørgsmål (og undertiden Answers)

• Spørgsmål: Hvad mener De, at de mest lovende byer og dele af området for investeringer?
• Spørgsmål: Hvor ser du lejer hen? Hvad har været den udvikling i husleje i løbet af de sidste par år?
• Spørgsmål: Hvilke byer og dele af området har det bedste statslige klimaet?
• Spørgsmål: Hvilke byer og dele af området har det bedste erhvervsklima?
• Spørgsmål: Hvilken slags mennesker er tiltrukket af dette område? At en?
• Spørgsmål: Hvilken form for ny opgørelse er der kommer på markedet?
• Spørgsmål: Hvad sker der med den kommercielle udvikling i området?
• Spørgsmål: Hvilke byer har de bedste skoler?

Svar: Der er tale om "ingen rigtige svar" spørgsmål. Men det betyder ikke, at svarene vil ikke afsløre! Betragte alle de forskellige måder de kan bruges.

• Svarene skal være gennemtænkt og detaljeret. Alvorligt, mener du virkelig ønsker en ejendom manager, der ikke kender, som er den varmeste dele af byen?
• Svarene kan være meget nyttige i at hjælpe dig med at afgøre, hvor de skal investere. Dette er især nyttigt, hvis du ikke er bosiddende i området.
• Hvis du gør nogle forskning forud for tiden, har du dine egne ideer, som du kan sammenligne de svar, du får fra den kommende ejendom manager. Du kan høre, hvad han siger og tænker "det er helt forkert." Eller han kunne overbevise dig om, og nu du har lært noget nyt.

Tags: find ejendom manager, interviewe ledere, bortforpagteren, ejendomsadministration, ejendom-manager, lejer, forpagter

Når jeg stiller op til den første gruppe af spørgsmål, du bør spørge en prospektiv ejendom leder, en commenter spurgte: Hvad er det korrekte svar? Han havde et punkt, og så vil jeg gennemgå nogle af svarene på sidste uges spørgsmål først før jeg ramte du med et par mere questions.I tænker også på at samle disse i en e-bog, som forhåbentlig Josh vil lægge op her på BiggerPockets.

Et svar kunne være korrekt, baseret på flere forskellige criteria.Some spørgsmål kun har én rigtige svar. Det eksempel, jeg gav i sidste uge var udsættelsesforretninger procedurer. Alle jurisdiktioner har strenge regler om, hvordan lejere kan evicted.If prospektiv ejendom ledere er ikke efter de regler, de 'gør det forkert, og du må ikke leje dem - periode .

Andre spørgsmål har en bred vifte af "korrekthed." Et par af sidste uges spørgsmål pågældende erfaring. Du bør helt sikkert undgå enhver ejendomsret manager's første kunde. Men er en PM med ti års erfaring altid bedre end en med fem år? Det tror jeg ikke.

Så er der de spørgsmål, hvor det rigtige svar afhænger af dine egne præferencer, som kan være anderledes end mine. Og så er der dem, hvor svarene vil blot gøre dig tror - måske den PM har indsigt du virkelig kan bruge.

Er du vil tage hendes ord for det?

Under alle omstændigheder er nettovirkningen af alle disse spørgsmål og svar vil være absolut positiv. Du har meget god information at basere din leje afgørelse, vil du have en dyb forståelse af, hvordan din forvaltning virksomheden opererer, og lederne vil vide, at du er en seriøs person med høje forventninger til deres resultater.

Et par fra sidste uge

Spørgsmål: Hvor mange stillinger har du lige nu? Ud af, hvor mange samlede enheder under ledelse? Hvad er den gennemsnitlige tid, det tager at besætte en ledig stilling?

Svar: Først og fremmest selvfølgelig PM burde vide this.If han har at gå slå det op det er dårligt sign.As for den nøjagtige procentdel naturligvis det bedste ville være at sammenligne denne med de ledige stillinger for alle enheder i area.Since du ikke kan gøre dette, skal du gå med din tarm. Har du se meget få "For Rent" tegn på din harddisk-around? Er der avis historier bemoaning de få huslejer rådighed? Hvis PM har masser af ledige stillinger i denne sag, han laver dårligt.

Det andet spørgsmål er et godt at huske senere. Lad os sige det PM fortæller dig hans gennemsnitlige stillingsopslag længde er to uger. Et par måneder senere, han undskylder, fordi han bare ikke kan finde en lejer til din enhed, der har været ledig i to months.Could leje markedet har helt tanked mellem marts og juli?

Spørgsmål: Hvor stor en procentdel af lejere har du at forjage?

Svar: Forhåbentlig procenten er meget lav. Men hvis han giver et urealistisk lave svar (1%, ingen), følger op med denne:

Spørgsmål: Hvilke procent af dine lejere regelmæssigt betale husleje for sent?

Hvorfor er det en god followup? For hvis han virkelig ikke evicting nogen, er det sikkert fordi han lader sine lejere slippe afsted med mord.

Spørgsmål: Hvordan vil du markedsføre dine lejligheder?

Svar: Han bør være i stand til at liste en masse måder, herunder på hans hjemmeside på Craigslist, om fliers, med skilte, og i avisen, og måske endda via nogle andre metoder. Og han skulle være i stand til at tale fornuftigt om hver metode.

Spørgsmål: Kan du anbefale særlige incitamenter for lejere?

Svar: Der er ingen hard-og fast regel her. Hvis gange er gode, bør du ikke brug for særlige incitamenter. Hvis gange er dårlige, de bør considered.What slags incitamenter gør han ud? Jeg foretrækker dem ikke lade lejere narre sig selv om udgifterne til den enhed. Første-måneders-fri ofte har denne retning.

Spørgsmål: Hvordan får du skærmen udsigter?

Svar: "grundigt" ville være en god start point.But bør han kunne være specific.Also erkende, at du og han kan blive nødt til at være mere fleksible med visse huslejer.

Nok med det gamle spørgsmål

Her kommer nogle nye spørgsmål, og jeg vil give svar så godt!

Spørgsmål: Hvordan får jeg rapporter? Kan jeg få dem væk fra computeren mig?

Svar: De fleste PMS fremlægge rapporter kvartalsvise eller monthly.I ærligt tror ikke på kvartalsbasis er god nok. Du har brug for dem mere often.And nogle PMS er nu at tilbyde deres kunder on-line adgang til reports.Obviously det er en stor fordel, fordi du får "real-time" information.

Spørgsmål: Hvad gør de rapporter ud?

Svar: Din PM burde være i stand til at vise dig rapporter og forklare dem. Du har brug for omfattende og klare rapporter, især om finanser.

Spørgsmål: Hvordan virker din web site ser?

Svar: Et godt PM hjemmeside bør udvise tilgængelige enheder, der er let at forstå og navigere, og har måder for lejere og andre til at kontakte manager.

Spørgsmål: Er du personligt investere i fast ejendom i dette område?

Svar: Svaret må være ja, for ejeren af den virksomhed, hvis ikke hans ansatte. Men ...

Spørgsmål: Hvis du har ledige stillinger i din personligt ejede enheder såvel som dem, du administrerer for andre, hvordan kan du beslutte, hvilke enheder til at vise?

Svar: svar skal at ejeren ikke ikke vise bias - han viser de mest relevante enheder til hver potentielle lejer. Men jeg er forbløffet over rapporter om, at nogle PMS helt åbent vise deres ejede enheder først, og deres forvaltes enheder anden. Hvorfor ville du nogensinde sat op med det?

Tags: bortforpagteren, ejendomsadministration, ejendom-manager, udlejnings-ejendom, forpagter

Det startede som "Nogle spørgsmål til din ejendom Manager."   Men hvis du allerede har lejet en ejendom administrationsselskab, du er lidt sent - du ønsker at stille disse spørgsmål, før du foretager leje beslutning.    Du kan endda vil gerne spørge dem, før du sætte sig på en ejendom køb.

I nogle tilfælde vil du leje porteføljeadministrationsselskaber, fordi du bare ikke har tiden eller lysten til at håndtere de problemer, der følger med leje fast ejendom.   I andre tilfælde har du til at ansætte en leder, fordi du bor for langt fra dine egenskaber til at håndtere den daglige ledelse selv.   Den gode nyhed er, at hvis du kan finde en kvalificeret leder i et samfund, hvor du ønsker at købe fast ejendom, det virkelig betyder ikke noget hvor ejendommen er (så længe - tror jeg - i det land, hvor du bor).    Den dårlige nyhed er, at der virkelig aren'ta ton kvalificeret ejendom ledere derude.

Er der nogen gode ledere?

Faktisk, da jeg begyndte at købe udlejnings ejendomme, jeg troede, at kvalificerede ejendom ledere var så sjældne, at min daglige ledelse et must.    Desværre ejendomsadministration er et af de områder, der ikke synes at vanskelig (meget gerne fast ejendom investere i almindelighed) til begyndere eller outsider.   Det betyder, at masser af ukvalificerede folk færdes i området.   Naturligvis uforbeholden ejendomsvirksomheden investorer ikke medfører alt for mange alvorlige problemer for resten af os.   Uforbeholden ejendom ledere er en anden historie - De leger med vores penge.

Jeg har ændret min mening efter at tale med mange ejendom ledere der har købt mit ejendomsforvaltning software.    Mange af disse folk var forpligtet til at yde service af høj kvalitet for deres lejere og deres ejere.   Jeg vil ikke sætte navn på de andre!

Så hvad skal du se efter i en ejendom manager?   Første, du ønsker en person med erfaring og dømmekraft - og dommen kun kommer fra erfaringer på dette område.    Andet, du ønsker nogen, der vil være lige så omhyggelig med dine penge, som du vil.   Tredje, du vil have nogen, der vil holde dig informeret.

Her er de spørgsmål! (Part One)

Jeg har en masse spørgsmål, som du kan bede om - for mange til at passe på en enkelt blog-indlæg. Så det skal være i to dele. Den anden del vil komme i mit næste post.

• Hvor længe har du været en ejendom manager?
• Hvor længe har du en leder på dette område?
• Hvor mange stillinger har du lige nu?   Ud af, hvor mange samlede enheder under ledelse?
• Hvad er den gennemsnitlige tid, det tager at besætte en ledig stilling?
• Hvad gør din leasingkontrakt se ud?   (Du har brug for at se en kopi af denne, sammen med alle andre formularer og dokumenter lederen bruger med lejere.)
• Hvad er din sent lejepolitik?
• Hvor stor en procentdel af lejere har du at forjage?
• Hvordan virker det udsættelsesforretninger proces arbejde her?
• Hvad er Deres administrationsgebyrer?
• Hvad gør du oplader for at hverve nye lejere?
• Har du ansvaret for overvågning og vedligeholdelse af ledige enheder?
• Hvad er min garanti?
• Har du også markedet egenskaber som en mægler?
• Hvis jeg beslutter at sælge min ejendom, har jeg til at liste det med dig?
• Kan jeg se nogle af de andre egenskaber du administrerer?   (Selvfølgelig vil du sandsynligvis ikke kunne se inde lejede lejligheder eller kontorer.   Men du bør kunne se fælles arealer og grunde.)
• Hvordan ser du markedet din lejligheder?
• Vil du anbefale særlige incitamenter for lejere?
• Hvis I ønsker yderligere markedsføring for specifikke ledige enheder, hvordan ville vi arrangere det?
• Hvordan får du skærmen udsigter?
• Hvordan får din lejere kontakte dig?

Det bør få dig i gang, men husk, jeg har fået en masse mere til næste gang. Der er også mange andre kriterier til at overveje, og jeg vil grave i dem også.

Tags: bortforpagteren, ejendomsadministration, ejendom-manager, udlejnings-ejendom

1. Løft husleje. Dette er absolut den mest oplagte løsning, hvis du ser på forskellige måder til at øge værdien af din højhus investeringer. Før du beslutter dig for at hæve huslejer gøre en undersøgelse af sammenlignelige husleje på sammenlignelige ejendomme i din generelle placering. Prøv derefter at finde ud af, hvad den gennemsnitlige husleje er for din specifikke type ejendom i dine specifikke placering. Dette kan være mere vanskeligt end det lyder og er mere en kunst derefter en videnskab. Spørg dig selv, hvis din husleje er under eller over "markedet husleje" for dit område. Hvis du opdager, at du er opladningen nedenfor marked lejeydelser derefter er det tilrådeligt at medbringe dit huslejerne op til at holde trit med de aktuelle markedsforhold.
2. Installere energibesparende belysning. Hvis du betaler for det elektriske i fælles områder er det altid en god ide at installere energibesparende belysning. Ikke blot vil dette spare dig for en masse penge i det lange løb, men du vil også være at hjælpe miljøet.
3. Reducer lejeren omsætning. Enhver kommerciel ejendomsvirksomheden investor ved, at når en lejer blade og du nødt til at erstatte ham eller hende, at det koster penge. Højhus lejeren omsætninger virkelig kan spise i din bundlinje, hvis du er en kommerciel ejendomsfinansiering investor. Der er en lang række metoder til at bruge, som vil betyde mindre lejeren omsætninger. Nogle af dem kan nævnes: at holde huslejen på markedet, opretholde den begrundelse pænt, der reagerer på vedligeholdelse anmodninger hurtigt og pensionstegnende kvartalsvise partier eller aktiviteter. Kort sagt, hvis du holde dine lejere glæde og højhus opretholdes pænt så du vil reducere din lejer omsætning.
4. Renovere lejlighederne. Renovering og forbedring af lejlighederne med nye apparater, maling, belysning / bad inventar vil give dig mulighed for opkræve mere husleje for den samme kvadratiske optagelser. Det betyder, at du har effektivt forøget dit Nettolikviditeten uden at øge din faste omkostninger som skatter og forsikring.
5. Omkostninger adskillelsesforanstaltninger analyse. Selvom vi ikke har tid eller plads til at drøfte vanskeligheder af omkostningerne adskillelsesforanstaltninger analyse, er det dybest set en metode, der tillader dig at afskrive din bygning og udgifter i et hurtigere tempo, og du sparer en masse penge. Kontakt en kvalificeret omkostninger adskillelsesforanstaltninger analytiker eller CPA.

Nej, du er ikke læsning Consumer Reports eller Motor Trend. Men tro det eller ej, dit valg af bil kan have en indvirkning på dit niveau for investering i fast ejendom succes. Det er fordi dit valg af bil gør et indtryk på folk, og du altid ønsker at gøre det rette indtryk. Og selvfølgelig, da biler spilder aktiver - de meget sjældent stige i værdi - færre penge du bruger på dem, jo mere har du til at investere i mere praktiske ting - ligesom din næste aftale.

Jeg tænkte om dette for nylig, fordi min kone og jeg køber en bil. Vi erstatter den gamle Subaru Outback med ... drum-roll, kan du ... et andet Subaru.

Hvilken form for indtryk, ønsker vi at forlade med dine lejere og alle andre, med hvem vi har finansielle transaktioner? De bør tænke på os som praktisk. Som smart. Som omhyggelig med en dollar. Vi ønsker at præsentere disse visninger, fordi vi kæmper en stereotyp. Det stereotype opfattelse er naturligvis, at vi alle er rige - at vi rent faktisk ikke er nødt til at arbejde, hårdt - at fordi vi egne investeringer i fast ejendom, penge kommer let til os. At et par bukke her og der er ikke så vigtigt for os. At når vi købslå om penge, vi netop er blevet Jerks.

At gøre det rette indtryk

Lad ikke din lejere ser det! ->

Selv hvis du er rig og ikke behøver at arbejde hårdt - godt for dig! - Du næsten helt sikkert ikke ønsker, at dine kontrahenter og især din lejere til at tro det. Igen, hvis de mener det, kan dine kontrahenter er langt mere sandsynligt, at overprisen dig. Din lejere er meget mere tilbøjelige til at forsøge at gøre betalingsforsinkelser eller benytte dig på andre måder. Selvfølgelig er du ikke vil tillade dette, men hvorfor beskæftige sig med besværet?

Hvad betyder det at din bil-opkøb beslutning? Tja, for det første, betyder det ikke, du kan ikke have, at Lexus eller Porsche. Det betyder blot, bør du aldrig tage den bil overalt for erhvervslivet. Og det heller ikke betyde, at du ikke kan behagelig. Selv min lille fremtidige Subaru har opvarmede sæder, el-vinduer, og så videre.

Folks indtryk af din bil vil blive helt drevet af det ydre, og især de mærke. Det betyder en gammel luksus bil eller sportsvogn vil synes "rige" til din virksomhed kontakter end en ny ikke-luksus model. Jeg vil undgå alle luksus mærker. Du især ønsker at undgå alle sportsvogne. Ud over at fastholde den "rige playboy" stereotyper, de bare ikke, at de praktiske for landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich