Jeg elsker at læse andre folks historier opdage, hvordan de kom i fast ejendom investere. Everybody's vej er unik og underholdende. Læsning af BiggerPockets forum i denne uge, der var en tråd om netop dette, og det gav mig idéen til denne artikel. I vein af "alligevel får hinanden at kende", jeg troede, at min historie vil hjælpe og underholde dig. Så her går intet ...

Disse Damn TV Gurus

I året 1987 ... byen Cheyenne WY ...

Hvis du kan huske så langt tilbage, TV gurus var i fuld gang. Der må have været en halv snes sen nat informercials. Dave Del Dato, Charton Sheets, Robert Allen, Tom Vu ( "Jeg er rig du ikke" ... løssluppent), og en fyr ved navn Sharkey .. eller Shackly der sagde, at han var en "tidligere lærer slået fast ejendom millionær" havde alle infomercials kører på det tidspunkt.

Men de infomercials gjorde deres job. Jeg kunne ikke holde op med at tænke på fast ejendom investere. Jeg ikke havde kontanter til deres kurser, så jeg gik til biblioteket ... og gæt hvad?

Hver eneste af dem havde en bog på biblioteket! Plus jeg fandt en masse andre former for fast ejendom investere forfattere, der rent faktisk blev bedre forfattere, men endnu ikke var til at lande en infomercial deal.

Jeg har læst dem alle sammen i en weekend - 6 bøger - og begyndte at se på huse mandag morgen.

Den Hunt for første Deal

Jeg opdagede en ven af min kone blev gift med en fast ejendom advokat i byen, der håndteres alle markedsafskærmning Filspåner for de store banker. Han havde taget en lille 2 bedroom hjem, som blev fordømt på grund af "i væggen" gasvarmere ... du kender porcelæn jobbers du lys med en kamp?

Andre end der kræver et nyt centralvarme system og et køkken / bad opgradere, det var et stort hus.

Denne advokat begået den fejl at fortælle mig, at han købte det på retsbygning trin. Så jeg kiggede op, hvad budbeløb var i offentlige registre og vidste, hvad han betalt ... $ 24.300. Han havde det på markedet for $ 38.000. Jeg besluttede at holde søger.

Jeg skal have kigget på 60 huse. Jeg skrev et par lav-ball tilbud til ingen nytte. Om natten bleakness creeped i ligesom en tyv forsøgte at stjæle min drøm. I løbet af dagen, min kone's un-godkendelse blik vejes på mine skuldre udhule min vilje til at opbevare prøver.

Over de næste 45 dage, min kones blik blev stares, og stares forvandlet til argumenter. Hun var bekymret. Bekymrede I'd "gøre noget dumt" eller "komme ind i juridiske problemer" eller (min personlige favorit) "pinlig mig eller min familie". Når alt kommer til alt, var jeg lytter til dem, "latterligt folk på TV".

Jeg forsøgte at ignorere det hele, men det var ikke let.

Spørg og Ye modtager

Yderligere 2 uger kom og gik med nogen succes. Så lo og beskue min kone talte til hende ven, som er nævnt hendes mand advokaten havde købt markedsafskærmning hus I'd kigget på et par uger tilbage ved hjælp af en 90 kommercielle lån ... og bemærkningen var der forfalder i 20 dage!

Da min kone fortalte mig historien Jeg vidste, hvad de skal gøre. Jeg ventede en anden 10 dage, og skrev et tilbud. Vide, hvad han betalt ... jeg skrev en kontrakt, der giver ham $ 800 over hans købsprisen. Jeg kan huske hans reaktion på hans spisestue bordet, som var det i går. Pisset off lægger det mildt!

Han slammed sin hånd ned på spisebordet samtidig leaping til hans fødder at råbe: "Du har fået at være kidding, right?"

Jeg har ikke sagt et ord. (Ærlighed optagelse tid; dette ikke var en taktik. Jeg var bare opbrugt skyldes min forgæves jagt på ejendommen, min oploese forholdet derhjemme, og jeg ville bare kørt 50 miles i en snestorm at fremlægge dette tilbud. Jeg virkelig ikke pleje, hvis han underskrev det eller ej.)

Jeg fik min frakke og ledes for døren ... ikke engang få halvvejs der før hørte jeg .... "Vent".

Han bad om et par lame redde ansigt indrømmelser ... som jeg enige om at ... og han underskrev tilbuddet.

Oh ... har jeg nævne ... Jeg kollegium studerende på det tidspunkt ... ingen job, ingen kredit, ingen kontant ... ikke så mærkeligt denne magt ejendomsvirksomheden advokat «var gal.

Tja, med den tid, jeg har fået denne aftale i henhold til kontrakten min svigermor, der i første omgang troede, at min investering drømme var dumt blev straks konverteret til min største fan. Hun ønskede i og ponied op cash bliver mine nye 50/50 partner.

Lang historie længere, har vi fordoblet vores penge i 6 måneder!

Hvad gjorde jeg lære?

1. Få uddannede alligevel kan du ... biblioteket, BiggerPockets, og internettet i almindelighed er gratis, så der er ingen undskyldning for at gå i investerer ikke at vide hvad du laver.
2. Aldrig lytte til familie eller venner om dine drømme. De vil komme rundt, når du lykkes.
3. Tag følelser ud af dit tilbud. Selvfølgelig vil jeg bare snuble på denne. Men det er sandt. Den, der bekymrer sig mere taber.
4. Find behandler og penge finder dig. Partnere og / eller långivere kommer ud af træværk, når de behandler er god. Fokusere på at lægge så meget overskud i din behandler og du behøver aldrig bekymre sig om at finde pengene.

Nu Go Get'm ... det er din tur!

Velkommen til vores blog!
Velkommen til Real Estate Afsendelse fra BiggerPockets.com. Vores blog samler eksperter på forskellige områder af fast ejendom med henblik på at holde vores læsere orienteret og op til hastighed. Uanset om du er en fast ejendom professionelle (långiver, ejendomsmægler, bankmand, etc), investor (bortforpagteren, svømmefod, grossist, osv.), eller blot en forbruger, lejer eller homeowner interesseret i verden af fast ejendom, denne blog er sted for dig at blive involveret!

Du kan abonnere på vores RSS feed, får blog-opdateringer via e-mail, tilmelde dig vores gratis postliste, eller bedst af alt, deltag i vores sociale netværk sammen med 25.000 andre interesserede i fast ejendom, uddannelse, dealmaking, netværkssamarbejde og marketing.

Tags: Lær Ejendomsvejviser, fast ejendom, ejendomsmæglervirksomhed investere, fast ejendom investor

Som en ung dreng, jeg var heldig at have nogle store mentorer. Min bedstemor er en af de bedste forretninger lærere jeg har haft, og før jeg får for dybt (som jeg vil i fremtiden artikler) i den finansielle analyse af fast ejendom investering, realkredit, og andre "på target" emner, jeg troede det bedste for at fortælle lidt om mig først. Den nemmeste måde at lære alt om mig (og fast ejendom) er at få at vide, min bedstemor.

Så en historie er i orden ...

Bedstemor fortalte mig en gang som teenager, når jeg pestering hende til at spilde de bønner, hvordan hun gjort så mange penge, "Din bedstefar og jeg aldrig ryddet mere end $ 35.000 om året fra restauranten." Jeg troede ikke på, hendes ... og det skal have vises på mit ansigt, da hun sagde uden tøven ... og jeg vil aldrig glemme det ... næsten som en hviske ...

"Real Estate"

Ordene gentaget gennem mit hoved, og jeg bare stirrede på hende. Hun smilede en lille revne i et smil ... og sagde, at det igen ... "fast ejendom".

En flodbølge af spørgsmål begyndte at danne jeg simpelthen nødt til at få svar for og i løbet af de år, jeg fik dem alle ... og jeg er her for at dele dem med dig. Så ophold tuned.

Men jeg får foran mig ... du har brug for lidt "back-historien, før vi går videre ... restauranten!

Min bedstemor ejede en lille restaurant i en Ozark Mountain by kaldet Rogers, Arkansas. Byen eller restauranten ikke var særlig bemærkelsesværdig. Restauranten åbnede hverdagen men søndag kl 4:30 til at tjene morgenmad til de tidlige stigende arbejder folkemusik. Den første i døren hver morgen var Sam Walton.

Hvis du kender din Wal-Mart historie, det allerførste "Wal-Mart Discount City" blev indviet i Rogers, Arkansas i 1962. Virksomhedens hovedsæde til denne dag er et par miles væk i Bentonville. Tilbage i 1971, hvor min læring på Grandma's knæ begyndte, denne første butik blev konverteret til Sam's proto-type "Supercenter" butik til at bevise, at Wall Street hans koncept vil arbejde i landdistrikterne ... og han havde brug for en morgenmad for at få dagen startede.

Som jeg sagde, var der intet bemærkelsesværdigt om denne restaurant, undtagen den dame, der kørte det. Det var ikke kun mig der troede det. Sam troede verden af Bedstemor også. Og jeg blev hurtigt vil vide hvorfor.

Som børn, vi ikke rigtigt ved, at meget om vores ældste "voksne liv. Vi er ikke Privy til "omdømme" af vores forældre og bedsteforældre i samfundet, indtil vi bliver ældre ... eller indtil vi bestræbe sig på at finde ud af det. Jeg har altid lagt mærke til, hvordan lånere i restauranten altid behandlet min Bedstemor med så stor respekt, men jeg blot antages de blev nice. Ned dybe jeg altid vidste, der var mere til den, og lovet at holde mine øjne åbne for nogen hints.

Mit svar vil komme i en håndfuld år, når vi taler om fast ejendom voksede mere omfattende. Jeg vidste på det tidspunkt levede vi i et af Grandma's "husleje", men jeg havde ingen ide om det gjorde en stor del af fællesskabet.

Kommer til at finde ud af, hver serveringsdame, der nogensinde arbejdet for min bedstemor, udlejet fra hende. Et parti af sygeplejersker på hospitalet også lejes fra Bedstemor. Hvoraf mange i sidste ende endte med at købe hus fra Bedstemor, ofte gange med hende på vej ned til banken med lejeren og cosigning for boliglånet.

Jeg spurgte hende én gang efter meddelelse denne forkærlighed for at leje overvejende til kvinder ", hvorfor så mange kvinder lejere Bedstemor?"

Hun sagde: "De har aldrig haft en chance. Jeg kan huske i 1950, da din bedstefar var i søværnet, og om at forbandet sub i årevis på et tidspunkt, jeg blev nødt til at totalisatorspil din mor og onkel omkring at leje steder at bo. Den udlejere alle så på mig sjovt ... ligesom jeg havde en "scarlet bogstavet" på min kjole eller noget. Mere end én fik lidt frisk med mig ... hvis du ved hvad jeg mener. "

Det gjorde jeg ikke. Så jeg afklaret, "Du mener de indebar en" roll i hø "vil få dig til leje?

"Oh, var der ingen konsekvenser ... det var plain talt."

Det eneste svar på tiltale Jeg kunne mønstringssteder var "bruttomængder".

Hun sagde: "Jeg lovede mig selv, hvis jeg nogensinde kom til et sted, hvor jeg kunne hjælpe andre kvinder eller enkelt mors der også udholde dette uværdighed hver dag ... jeg vil."

Mit første lektion var ved at ankomme ... hun blev omhyggeligt udformning af hendes næste ord ... jeg kunne fortælle ...

Hun sagde: "Rob hvis du kan fritage nogen's skam ... gøre det. Og på alle omkostninger, aldrig tilføje til det. "

Så det ramte mig. Bedstemor var ikke i dette leje spil kun for penge. Hell, hun kan ikke have været det for de penge på alle!

Hun var på en mission. En mission for at stoppe uværdighed hun én gang følt som en kvinde med 2 børn, der blot "kigget" gerne en unwed mor. Hun kunne lige forestille sig den faktiske unwed mødre, der faldt for de fremskridt, og mange har siden deres skam var reel.

Nu ved jeg også haft min forklaring til min Bedstemor holdning i samfundet ... grunden hun var så respekteret. Det var alle begyndt at give mening.

Hvad kan du og jeg lære af dette?

Som udlejere, vi har nu mulighed for at gøre det samme ... aflaste skam. Der er et ton af afskærmningsgraden ofre, der er ved at blive lukket ud af leje marked på grund af deres afskærmende. En nylig artikel i San Diego Union-Tribune prisstillelser industrien insider angivelse af:

Ron Bowdoin, der fører 2500 udlejning enheder til SARES-REGIS Gruppen i Los Angeles og Inland Empire, sagde afskærmningsgraden ofrene ofte undlader at opfylde sine selskabets kredit-standarder.

"Da de når frem til randen af afskærmning, deres kredit rapporter har lidt voldsomt," siger han. "Vi er nødt til at gøre en cautionsmænd eller store indskud for at få dem til lejligheder."

De føler sig frygtelig og få behandlet af de store leje agenturer og lejlighed komplekser gerne dag gammel fisk. En afskærmning på dit kredit er nutidens "scarlet brev".

Som privat udlejning ejere, vi beslutter, hvem der skal leje til ... og jeg er nu bønlig dig til at tage et kig på markedsafskærmning offer som den bedste lejer kan du finde i dag. Som en kendsgerning, mit oprindelige titel til denne artikel var, "Afskærmning Ofre gøre bedst lejere".

Jeg tror, og min bedstemor vist afløservagter nogen's skam gør du, hvem der vinder. Hjælpe nutidens markedsafskærmning offer sætter dig på den samme sti som min bedstemor.

Tro mig, når jeg siger ... og jeg vil bevise dette med fremtidige artikler her på Bigger lommer ... det er et åndeligt og finansielle opfylder sti.

Held og lykke!

Tags: afskærmning, indkomst, indkomst, ejendom, penge, fast ejendom, ejendomsfinansiering investering, udlejning, rige

Der er mange måder at investere i fast ejendom og ikke hver investor nødt til at være en professionel, fuld tid investor.

En måde nogen unge kan investere og skabe velstand i fast ejendom er ved at købe en duplex som deres startforanstaltninger hjem og bygning derfra. I Savannah GA der er mange muligheder for at starte på denne måde. Jeg vil gerne give et eksempel på, hvordan det kan gøres. Indrømmet, det er ikke for alle, men det er en god langsigtet investering plan for dem, der er villige til at ofre en smule og arbejde for fremtidig gevinst.

Lad os sige, et ungt par starter ud, hver især på omkring 25 år gamle, og de beslutter, at de ønsker at skabe velstand i fast ejendom. De får vejledning fra fagfolk om markedet og prognoser om, hvordan den lokale økonomi og bolig marked kan billetprisen i de kommende 4 til 5 år, så de køber en duplex i udkanten af en op og kommer område. Inden de køber de tjekke rundt med familie og venner for at finde de bedste lejeren muligt for den anden enhed.

Deres køber agent har hjulpet dem med at identificere et godt køb på $ 185.000, der har brug for visse forbedringer, men er i livable tilstand, og den leje, de indsamler fra den anden enhed kompensationskøb realkreditmarkedet med 50%. De har betalt 10% ned, $ 18.500 med deres forældres hjælp. De kan afsætte hele realkreditlån, som vi sige, er omkring $ 1.100,00 for en måned. Da lejen betaler halvdelen af prioritetslån, de sætter $ 550.00 i en opsparingskonto De hold ejendom for fem år, og ved denne tid, de har et barn og har brug for til at gå op. De har en merværdi i løbet af fem år ved at holde det malet, at tilføje et nyt tag, der erstatter vinduer og holde dem i god stand, plus renovering i området har spredt sig til, hvor de bor.

Efter fem år kan vi sige duplex er værd $ 250.000. De er nu i stand til at få lejen for begge enheder, som vil dække de pant i en refinansiering af $ 225.000. Efter afdrag på den første pant og skabe det andet de er tilbage med ca $ 65.000. De har $ 33.000 plus renter fra deres husleje besparelser. De er nu tredive år gamle og købe en ældre hjem med mere plads, som også har et værksted lejlighed, som lejer ud til $ 500.00 om måneden.

Tallene er ikke nøjagtige og parret bør få økonomisk rådgivning fra professionelle, men du kan se hvor jeg vil med dette. Parret er ved at opbygge formue i fast ejendom, og der er flere muligheder, de kan vælge fra, da de opbygge. Når de får i slutningen af trediverne, de måtte beslutte at afslutte hassling med huslejer og bare køber deres drøm hjem, men på dette tidspunkt de kan købe en helt hjem. Det er en forholdsvis lav risiko strategi med et lille hoved pine, og nogle udgifter, der skal multipliceret i - men hvis de er i et voksende område, der vedligeholder steady appreciering i det lange løb, bør de gøre godt med deres investeringer.

Det tager disciplin og langsigtet vision, men jeg har set unge mennesker gør dette og profit. Det er ikke så vanskeligt, og hvis de unge par viser ansvar og fremsyn og modenhed, de kan få hjælp og rådgivning på vejen. Med den tid, de er fyrre, som unge med moderne standarder, vil de være glade for de investerede tidligt. Nogen vil måske sige, det er farligt, og at mange unge har fået i finansielle messer, fordi man har alt for høje. Jeg vil sige - poppycock! Hvis parret gør det smart og lytter til råd fra folk, der forstår, investeringer, vil det være en langt bedre strategi end opblæsningsmiddel deres penge og venter på den sociale sikkerhed.

Tags: duplex, investere i duplexes, nybagte ejendomsvirksomheden investor, fast ejendom, ejendomsmæglervirksomhed investere, fast ejendom investor, rigdom, unge investorer

Grundlæggende Ejendomsvejviser Projekt planlægning og forvaltning

Dette vil blive grundskole til erfarne investorer, men jeg antager mange investorer bruger BiggerPockets er begyndt og indsamle oplysninger, så jeg tænkte at det kunne være nyttigt at gå over grundlæggende projekt planlægning og forvaltning. Jeg har lært disse ting fra erfaring, men primært gennem vide smart investorer.

Når man overvejer et projekt, får oplysninger om den maksimale indkomst ejendommen vil bringe.
Faktor alle omkostninger og tid involveret i at få ejendomsret til det max efter hvad du betaler for ejendommen og udgifterne i forbindelse med at opretholde den. Giv ikke op på ejendommen, hvis Deres tal viser, at det forekommer allerede være på max og ingen forbedringer vil give betydeligt mere indkomst-se på mulighederne for, hvor omkostningerne kan sænkes - er det lykkedes korrekt? Er der nogen måde at sænke udgifterne? Kan du få bedre finansiering? Men kender numre. Sørg for at du har fremskrevet de lavest mulige driftsomkostninger. holde opskaering indtil du når til knoglerne.

Bestem, hvor dine nulpunktsomsætning punkt.
Hvis det er en enkelt belægningsniveauer investeringsejendomme skal du sørge for at vælge dine lejere klogt, fordi du kun har en lejer, og hvis lejeren ikke betaler så du har nul. Der er mindre risiko i flere lejer ejendomme, og du kan tallet, hvilken procentdel af belægningsniveauer er din nulpunktsomsætning, så du ved noget lavere end det vil koste penge. Kom godt i en meget god historie belægningsprocent er kritiske, før de køber for at sikre, at ejendommen har en fortid med mindst bryde selv, så der kan være forbedringer du kan foretage for at øge belægningsgrad.

Ved udlejning til en lejer, der vil være at drive en virksomhed skal du sørge for at vide så meget som lejeren om sandsynligheden for, at den placering bliver muligt at foretage den type forretninger, der går i - ikke forvente, at lejeren, der skal gøre en klog beslutning. Lær at analysere demografi, så du kan træffe informerede valg med hensyn til lejeren udsigter til at blive rentabel og betaler husleje. Sommetider kan du endda være nyttigt, at en lejer ved at forslag, der kan hjælpe deres virksomhed - skal inddrages og proaktiv, fordi det vil hjælpe dig i det lange løb.

Men det vigtigste er at holde fast ved dine mål og sikre, at investeringen er, hvad du ønsker, det skal være, og også at sørge for ejendommen er ikke i slutningen af sin nytte - det betyder ikke, du passerer på det, men hvis ejendomsret er ingen andre godt bruge, så ja, videregive det, og ikke hoppe på grund af prisen eller nogle stædig drøm at eje en bestemt type ejendom, der er bare ikke længere producerer og snart vil være nytteløst. Altid være parat til forandring og aldrig får følelsesmæssigt knyttet til en idé.

Og være omhyggelig med at følge den crowd, når der er nyheder om nye byplanlægning og udvikling - nogle gange kan det være bedst at komme i den anden bølge efter nervøse investorer har købt jord forventer store udvikling kan finde sted, kun for at løbe ind i forsinkelser og sæt backs, der forårsager de første investorer til at sælge med rabat for at få fra under det. For et par år tilbage, var der nyheder om en Mercedes plante kommende og investorer forvrænget på at komme ind på, hvilke foranstaltninger - Mercedes bakket ud og aldrig bygget her, men der er en masse ryddet jord, der kan købes med rimelighed hvor anlægget ville have været . Altid være smart, vente og se, men ikke vente seneste tid til at gøre det bedste køb - timing er alt og næsten umuligt at dømme korrekt hele tiden. Men hvis du bruger en sund økonomisk dømmekraft og sund fornuft vil du tid det tæt nok det meste af tiden.

Når alt kommer til alt din analyse, hvad angår anvendelse af ejendommen, valg af lejere, maksimal indkomst, og driftsomkostninger, alt er på nettet, og du kan få et acceptabelt afkast, derefter køre det hele af en person med erfaring i en anden se på - det altid betaler at få rådgivning.

Tags: cash-flow, likviditetsvanskeligheder, Investment forslag, bortforpagteren, fast ejendom investere, forpagter

Hvis du overvejer fast ejendom som en investering, er der én ting, du er garanteret at høre:

Nu er ikke en god tid.

Din svoger, din bedste ven, og din Great Aunt Minnie (som holder hendes rigdomme i en cigarkasse under unåde) vil alle sikkert recitere teksten og vers. Tidspunktet for fast ejendom er overstået. Ingen kan gøre nogen penge på dette marked. Hvis du gerne lige investeret tilbage i'93, så måske ...

Lad os starte med et over-generalized, meget kategoriske erklæring, der vil helt sikkert medføre twitching blandt menigheden:

• Der er ingen dårlige tider for investering i fast ejendom. Og desuden:
• I dag er altid en meget god tid til at komme i gang.

Lad os Diskuter

Fast ejendom er et mangfoldigt investeringer med flere områder af interesse. Siger, du ønsker at investere i fast ejendom svarer til at annoncere, du ønsker at flyve. O-kay ... flyve hvordan? Taler vi enmotorede fly? Jet krigere? Helikoptere? Eller var du håber at spire vinger?

I en verden af REI, du har rehabbing, buy-and-hold, spekulation, rå bebyggelsesudvikling, flipping samt talrige underkategorier inden for den enkelte. Der er op og ned cyklusser for hver type investering i fast ejendom, men på et givet tidspunkt, et hvilket som helst sted, vil der være potentielt rentable og decideret dårlige måder at investere afhængigt af de aktuelle markedsforhold (som har denne modbydelige måde at ændre, når du ' re ikke betaler opmærksomhed.)

For eksempel vil en hurtigt Værdistigningen marked gør det vanskeligt for buy-and-hold udlejere til at finde hjem med en positiv likviditet samtidig flippers er ude med en blast. Når listen priser drop gerne bowling kugler fra et fly, buy-and-hold investorer glæde og foretag lystig whilest flippers gøre ligesom kylling lidt (og med rette.)

The Magic Key

Der er ingen erstatning for at lære dit marked. Du kan ikke stole på CNN og nat nyheder for din Intel. (I øvrigt er disse fyrene tilsyneladende tror, at alle bor i NYC eller Boston.) Alle de historier om huspriserne falde ... hvad vi definerer, præcis hvor? Ikke i mit område. Ikke i tonsvis af andre steder enten. Men hvis takket være kabel nyheder, du tror medianen boligpriserne er $ 245.000 og vise op i mit kvarter, glade for at finde nye hjem sælge for $ 150.000, er du ansvarlig for at for meget med 20-30k og vind op med albatrossen af negative likviditetsvanskeligheder draped indelicately omkring din finansieringsoversigt.

Og blot for god ordens skyld, "tis en meget dårlig idé faktisk at afgøre, hvilket område af REI at specialisere sig i før læring din lokale marked. En Biggie problem, vi ser på her, er newbie investorer, friske ud af nogle seminar med en metode. Seks måneder senere, they're klynker, at "det virker ikke her." Nå, Duh! Hvis de havde taget sig tid til at lære det lokale marked første, de aldrig ville har gået til, at seminaret i første omgang, og kunne har gemt en ton af både kontanter og tid, for ikke at nævne forværring.

Og i Closing ...

Som investorer, må vi tilpasse med markedet. Markets ændre, økonomi varmer og køler, Wall Street bærer eller tyre. Som big-shot investorer, forpligtet sig til at udvikle en sund portefølje polstret med stigningen rådighed gennem investering i fast ejendom, vi enten tilpasse eller Die. It's overlevelse af de stærkeste, baby.

Men én ting er for visse:

• Nogen i nærheden af dig ved deres lokale marked.
• Nogen har lavet deres lektier.
• Nogen er parate til at drage fordel af de aktuelle markedsforhold.

På et givet tidspunkt, en person i dit område er at tjene penge i fast ejendom investering.

Nu er et meget godt tidspunkt at komme i gang. Altid.

Tags: fast ejendom, ejendomsmæglervirksomhed investere, fast ejendom investor

Fastsættelsen af værdien af et højhus investeringer er en af de største vanskeligheder, som mange nye kommercielle ejendomsselskaber ansigt.

De fleste mennesker, der investerer i lejligheder har en vis erfaring at investere i andre former for fast ejendom, typisk boliger eller duplexes og triplexes. Det spørgsmål, som nye investorer står over for, er det faktum, at boligblokke værdiansættes ved forskellige metoder end beboelsesejendomme. Faktisk er det som regel ganske nemt at finde dagsværdien af beboelse fast ved hjælp af en sammenlignende salg tilgang. Den sammenlignende salg tilgang blot benytter den eksisterende salgspriserne for tilsvarende boliger egenskaber i det pågældende område og bestemmer værdi baseret på en gennemsnitlig salgspris på sammenlignelige egenskaber. Dette burde være meget lige fremad.

Men erhvervsejendomme, investorer og bedømmere anvender en række vurderingsmetoderne at bestemme fair markedsværdi af en lejlighed bygningen. Disse nye metoder bør ikke afskrække den nye investor, fordi når de er blevet forstået de rent faktisk vil bidrage voldsomt til at finde den bedste lejlighed bygningen for erhvervelsen.

Den første uvant sigt, at et nyt højhus køber vil støde på er den store bogstaver sats eller CAP sats for korte.
Da den nye investor søger efter en lejlighed bygning hans ejendomsmægler vil forsyne ham den fælles landbrugspolitik på ejendommen. Den fælles landbrugspolitik er et mål for den indkomst, udarbejdet af et højhus divideret med omkostningerne til bygningen. For eksempel: Hvis en lejlighed bygning er købt til en pris af $ 1.000.000,00 og ejendommen udarbejdet en årlig netto driftsindtægter på $ 100.000,00 den fælles landbrugspolitik sats af ejendommen er på 10%. (Net driftsindtægter er brutto husleje minus udgifter.)

 
  Net driftsindtægter: $ 100,000.00 
  Købspris: $ 1,000,000.00 

  CAP sats = 10% 
 

En investor kan også bruge den fælles landbrugspolitik sats for at bestemme den maksimale pris, han kan betale for en ejendom, når han ved, hvad de netto driftsindtægter er.

For eksempel, hvis investor er leder på et højhus, der er vidne til en netto driftsindtægter på $ 150.000,00 og han ønsker at se en fælles landbrugspolitik sats på 11% han kan bestemme det maksimale købspris som følger:

 
  Net driftsindtægter: $ 150,000.00 
  CAP Rate: 11% 

  Største købspris: $ 1,363.636.00 

Denne enkle formel til at udtænke de store bogstaver sats (CAP rate) af et højhus er begrænset dog. Det enkle CAP sats forudsætter, at investor vil være at købe ejendommen for kontanter og ikke tager hensyn til finansieringen af termer, som vil påvirke investor ' s forrentning af bygningen. Med andre ord den simple CAP sats er godt nummer til brug, når man sammenligner boligblokke som potentielle investeringer, men lidt mere analyse er nødvendig for at fastslå præcist, hvad den reelle rente vil være på en bestemt bygning, når du bruger finansiering til at købe ejendommen.

Målet for den enkelte investor er at afgøre, hvad ejendommen er værd for ham eller hende. Med andre ord, at investor bør kun beskæftiger sig med at betale en pris for ejendommen, der tillader ham at realisere sine eftertragtede rentabilitetssats. Den bedste måde, at jeg har fundet til at bestemme investeringer værdien af et højhus er at bruge "Band af egenkapitalinvesteringer Metode". Den "Band af egenkapitalinvesteringer metode" til bestemmelse af værdien vil fortælle dig den maksimale pris, som du kan betale for din højhus og stadig gennemføre det afkast, som du søger. Den største fordel ved denne vurdering er, at der tages hensyn til de vilkår for finansiering, at investor er at bruge til at købe ejendommen. Heldigvis er denne metode ikke er så kompliceret, og det blot kræver, at du kender nogle finansielle oplysninger om ejendommen og vilkårene for finansiering, som du vil bruge.

Her er hvordan "Band af egenkapitalinvesteringer Metode" er figureret:

  Mortgage: Udlån værdi Mortgage X Mortgage Konstant = ______ 

  Ejendom: Down Payment om ejendomsret (i procent) 
                                   X Ønskelige rentabilitetssats =_______ 

  Pant: 80% (.80) X 7,99% (.0799) = 0,06 
      + 
  Egenkapital: 20% (.20) X 11% (.11) = 0,02 

  Cap Rate: 0,08 = 8,0% 

Med denne nye "afledte" CAP sats kan du nu bestemme din maksimale købspris for enhver højhus og sikre, at du vil blive indser mindst en 11% afkast af din investering. For eksempel, du er ude at se på 14 enhed højhus med din ejendomsmægler, og han fortæller dig, at nettodriftsresultat er $ 150.000,00. Du ved, at din bank vil give dig et 30 årigt lån med en rentesats på 7,99%. Du ved, at du har brug for at se mindst en 11% afkast af din investering. Du bare dividere DKK 150.000,00 af din afledt CAP sats på 8%, og du får prisen på $ 1,875,000.00. Du ved, at du kan købe bygningen med en 20% ned betaling og et 30 årigt lån på 7,99% og stadig realisere en nettoudbytte på 11% af din investering.

Tags: Lejlighed builting, lejlighed investere, cap sats, Commercial Real Estate, udvundet CAP sats, bortforpagteren, ejendom analyse

Hvis du er modstander af papir arbejde, formelle aftaler og juridiske aftaler, komme over det. You can’t avoid it and it’s vitally important. Think of your contract as a big safe to protect your huge amount of valuables. The subject here will be the contract – I’ll circle back in later posts to cover the specific actions of due diligence leading up to the contract.

I’ll assume you’ve started your due diligence pre-contract . You’ve estimated the value of the property you’ve chosen, you’ve done the groundwork for financing, schmoozing with a lender after the way was cleared through recommendations from connected friends and associates, you’ve settled on an area you’re comfortable with and an investment you can handle, you’ve sent the Letter of Intent to the owner and broad strokes are agreed to, and now you’re ready to put it all in a contract.

Don’t do this alone, especially not your first time. Use a real estate broker or an attorney. Contracts are fairly simple at first glance, but they can get complicated. You want to make sure you have everything covered and two minds are better than one, more so when one of the minds is experienced at this sort of thing.

The attorney or title company will ensure there are no title problems; however there may be hidden liens, so it’s always wise to speak with your attorney about insurance to cover the title. Most of the language will be built into a standard contract. You will have to decide things like time of closing, length of due diligence period, who pays for surveys, what type of financing, and such, and then there are special stipulations. Special stipulations are agreements between the parties not written into the body of the contract or language added to strengthen and clarify what’s in the contract or what’s been verbally agreed upon, such as what is excluded or included with the property. You might have met with the owner and talked about, say, certain equipment remaining with a building that will be used as a restaurant. Don’t rely on verbal agreements, make sure it’s written down and part of the contract.

When deciding on the due diligence period to be established in the contract, try to add time to your estimate to take delays into account, make sure you specify the days of the period are workdays and place a special stipulation that extensions are allowed if you can’t schedule all inspections within the period or if one inspection uncovers something that calls for a special inspection, such as signs of structural damage that would require a structural engineer to inspect an write a structural report.

Read the whole contract and understand it. Too many times people assume something is in the contract that upon further close inspection is not outlined clearly. Make sure if something important to you is not clearly stated in the contract that it’s spelled out clearly in special stipulations.

While most deals run smoothly, there are so many variables that it’s easy to find yourself in a misunderstanding that can kill a deal, waste your money or, worse, wind up in court. Take it from someone who knows, a tight, comprehensive contract is your best investment partner and guardian angel. You may have to amend the contract, so make sure you understand what the contract says about amendments and notices. They need to be in writing but how are they are delivered? By email? By phone? Fax? Hand delivered? By hoseback? Make sure you know what the contract says because you are agreeing to abide by it.

It’s also important to establish in the contract any representation. If you are being represented by an agent, make sure you have a representation agreement between you and the agent and that it’s clear in the contract. A listing agent you may have been dealing with represents the seller, even if they have been helpful to you and are really, really nice – unless you’ve signed a separate agreement where the agent is working as a dual agent (I don’t recommend this). This can get confusing if you’re not familiar with real estate agency representation, so I will explain this further in another post, but remember that the agent involved in the deal, if an agent is involved, is representing the interests of the seller if you have no agreement with the agent. If you are going to go through an agent it is best to have your own agent who is representing your interests.

Tags: agreement , contract , deal , due-diligence , escrow , real estate agent , real estate contract , real estate investing , realtor , title