Find den rigtige højhus til at købe for en investering kan virke som et overvældende og skræmmende opgave for første gang højhus køber. Men hvis du kender et par ting at se til, når de køber en lejlighed bygning alting bliver meget lettere. Der er gode ting at holde øje med, og nogle meget dårlige ting. De gode ting giver dig mulighed for at lokalisere boligblokke, der har en stærk chance for at gøre dig penge i det lange løb, og de dårlige ting betyder, at du vil få problemer med at opnå udbytte.

Her er nogle advarselslamper til at se ud for, når lokaliseringsskilte boligblokke at købe. Hvis du kan se, at dine potentielle højhus investeringer har nogen af disse attributter, kører den anden vej.

1) huslejekontrol at begrænse mængden af leje du oplader eller begrænse det beløb, du kan forhøje lejen. Det giver ingen mening at investere din hårdt arbejde og energi i enhver virksomhed, der ikke vil belønne dig for din arbejdskraft. Med højhus investere, belønningen kommer i overskud og positiv netto cash flow. Hvis leje kontroller ikke giver dig mulighed for at opkræve et fair marked leje så du altid vil blive kæmpet for at betale sine regninger og opnå en fortjeneste. Der er tusindvis af boligblokke derude uden huslejekontrol.

2) Strukturelle fejl og mangler i belastningsoverførende vægge eller i højhus fundament. Nøgleordet her er "strukturelle". Som en investor, du ikke ønsker at købe en bygning, der har alvorlige strukturelle mangler, fordi reparationer på disse problemer koster mange flere penge, så har du måske tror. Selv om bygningen er tilsyneladende priser for at afspejle omkostningerne ved reparation er det bedst ikke beskæftige dig med en bygning, der er i meget dårlig fysisk tilstand. Der kan være usete problemer, der kunne føre til bygningen bliver fordømt. Bygningen også kan ikke kvalificere sig til bankfinansiering, hvis problemerne er alvorlige.

3) Miljøspørgsmål såsom giftige mold eller nedgravet olietanke, der er utætte. Sørg for, at du forskning din investering rigtig godt. De fleste medlemsstater kræver sælgere at afsløre tilstedeværelse af miljøfarer på en ejendom, men det er op til dig at gøre din due diligence. Mold oprydning og fjernelse af nedgravede olietanke kan være meget dyrt.

4) Et stort flertal af de enheder er besat af lejere, der modtager subsidieret lejeydelser fra regeringen. Tilstedeværelsen af mange subsidieret lejere kan betyde, at lejerne er lønnet beskæftigelse. Dette kan føre til problemer som kriminalitet og stofmisbrug.

5) Et område med et stort overskud af ledige enheder. Hvis et område har ledige stillinger på 15% eller derover, skal du have problemer med at leje din enheder. Watch out for områder, der tilbyder store incitamenter og gratis husleje til potentielle lejere.

6) Et dårligt kvarter. Gøre nogle forskning og afgøre, om det kvarter, du kigger på, er sikkert sted at bo. Spørg dig selv, hvis du vil føle sig sikre bor i, at nabolaget med din familie. Drive omkring kvarter på forskellige tidspunkter af dagen og natten. Er der folk tilbageværende på gaden hjørner i løbet af ugen dag? Ikke synes at være et usædvanlig højt niveau af politiet aktivitet?

Fotos: turkeychik

Velkommen til vores blog!
Velkommen til Real Estate Afsendelse fra BiggerPockets.com. Vores blog samler eksperter på forskellige områder af fast ejendom med henblik på at holde vores læsere orienteret og op til hastighed. Uanset om du er en fast ejendom professionelle (långiver, ejendomsmægler, bankmand, etc), investor (bortforpagteren, svømmefod, grossist, osv.), eller blot en forbruger, lejer eller homeowner interesseret i verden af fast ejendom, denne blog er sted for dig at blive involveret!

Du kan abonnere på vores RSS feed, får blog-opdateringer via e-mail, tilmelde dig vores gratis postliste, eller bedst af alt, deltag i vores sociale netværk sammen med 25.000 andre interesserede i fast ejendom, uddannelse, dealmaking, netværkssamarbejde og marketing.

Tags: højhus købere højhus investere, købe apartment building, hvordan de køber boligblokke, hvordan de skal investere i boligblokke, der investerer i lejlighed

Nogle af de bedste tilbud, der skal havde for køberen af højhus kan havde ved at se bort fra fast ejendom programoversigter og går direkte til kilden. Men lokalisere og komme i kontakt med højhus ejere faktisk tager noget arbejde. Arbejdet er ikke svært eller tidkrævende, hvis du ved, hvor og hvordan du finder oplysningerne.

Det første sted at se er de offentlige registre.

I hvert amerikanske kommunen vil du finde en skat vurderingsmand kontor. På skatteområdet vurderingsmand kontor vil du finde en liste kaldes skat roll som itemizes hver fast ejendom i den pågældende kommune. Der er tale om offentlige registre, så du skal ikke bekymre sig om at bryde loven eller invaderer folks privatliv. Disse fortegnelser identificere postadresse af ejerens, hans eller hendes navn, navnet på den långiver og beskrivelse af fast ejendom sammen med en vurderet værdi.

Spørg skat evalueringsorgan at se den skattemæssige kort til at identificere en ejendom og finde dets skattemæssige identifikationsnummer. Denne afgift identifikation vil fortælle dig det parti, blok og pakketjenester numre. Du kan derefter bruge de skattemæssige roll at finde ejendomsmæglererhvervet ejer. Bevæbnet med dette arsenal af oplysninger, kan du bogstaveligt tilbringe timer i skat assessor's office identificere navn og postadresse i hver lejlighed, som ejer bygninger i din kommune. Men hvordan kan du bruge disse oplysninger, når du har det?

Når du har navne og adresser på de højhus ejere i din kommune alle, der er tilbage for dig at gøre, er at begynde at sende dem ud af en på forhånd forberedt form skrivelse til at underrette højhus ejer du er en aktiv investor søger at købe højhus fra private ejere.

Hemmeligheden at kontakte ejerne er for dig til at indse, at du kun leder efter en nål i en høstak. De fleste sælgere vil indeholde en liste over deres ejendom med en kommerciel ejendomsmægler. De fleste sælgere vil have en salgspris, der ville gøre deres højhus en urentabel investering for dig. Du bør ikke lade denne bekymring dig, fordi du kun søger at finde, at en hel del. Og du er mere tilbøjelige til at finde en hel del af et hemmeligt ejendom derefter en, som er angivet.

Tags: Lejlighed investere, købe apartment building, købe lejligheder, hvordan de køber højhus, find højhus

Der er ingen hårde og hurtige videnskabelige formel til at afgøre, hvad markedet lejeydelser skulle for et højhus investeringer. I stedet lejlighedens ejer bygninger bør basere sig på mindre videnskabelige, men lige så vigtige faktorer såsom faciliteter og beliggenhed. Ejerne referenceramme behov for at skifte fra ejer til lejer at de virkelig forstår de faktorer, der påvirker en lejere vilje til at betale en vis leje.

Du skal bestemme, hvilke faktorer påvirker Huslejerne i dit område

Forestil dig, at du er en potentiel lejer søger efter en lejlighed i Ft. Lauderdale, Florida. Der er bogstaveligt talt hundredvis af forskellige faktorer, som du vil overveje, når du søger efter et sted at leje. Beliggenhed vil spille en central rolle i din beslutning om at vælge et sted at leje. Men en ideel beliggenhed for en forpagter vil adskille sig meget fra den anden. For eksempel, måske du ønsker at bo tættere på stranden. Du vil begrænse søgningen til disse boligblokke, der er tæt på havet. På den anden side, kan du måske være mere optaget af at finde en lejlighed tættere på de store hovedfærdselsårer, som i dette tilfælde er I-95. Du ønsker at være tæt på motorvejen, fordi det er den vej, du tager til og fra arbejde hver dag. Jo tættere du er på I-95, kortere dit daglige pendler vil være. Derfor, når du søger efter en lejlighed bygning til at købe, bør du først overveje, der vil blive centrale base af potentielle lejere. Vil de være det meste pendlere? Vil de være det meste pensionister søger en dejlig beliggenhed tæt ved stranden? Overvej befolkningen befolkningsudvik af dine potentielle lejere. Er de virkelig nok pensionister, søger efter en lejlighed tæt på stranden til at retfærdiggøre den højere pris for ejendomsmæglerbureauer tættere på vandet? En fejltagelse, som jeg ser højhus investorerne gøre er at købe en lejlighed opbygning baseret på deres egne personlige præferencer snarere derefter overvejer behovene i de faktiske markedsplads.

Fort Lauderdale er et perfekt eksempel. Omkostningerne ved lejlighed bygninger tættere på stranden, er betydeligt dyrere derefter lejligheder yderligere Vestbredden og tættere på motorvejen. Men de mennesker, der foretrækker at bo i lejligheder tættere på stranden er sædvanligvis sæsonmæssige lejere, der kommer ned til Fort Lauderdale kun i vinterperioden fra North East. Generelt er disse lejere er kun leder efter en sæsonmæssig ordning, som kun kan vare fra 3 til 8 måneder. Det er vigtigt for højhus investor til at overveje, om de vil være i stand til at opkræve nok leje pr at retfærdiggøre kontinuerlig omsætning som vil være resultatet af catering til denne demografiske. På den anden side, den højhus køber kan være i stand til at finde et egnet højhus yderligere Vesten, tættere på de vigtigste veje, og tiltrække fuld tid, langsigtet lejere. Disse lejere vil sandsynligvis betale mindre husleje hver måned, men omsætningen vil blive meget lavere. Udgifterne til lejeren omsætning kan montere meget hurtigt, når du tal i tabt husleje sammen med tid og penge brugt markedsføring pågældende enhed. Disse Commuter lejere også vil sandsynligvis forvente mindre bekvemmeligheder derefter besøgskommissionerne lejere, der er pensionister eller semi-pensionerede og søger efter mere rekreative aktiviteter til at udfylde deres fritid.

Selv om situationen i Fort Lauderdale er meget specifikke og navnlig til denne by, det er også eksempler på, hvordan geografi og befolkning befolkningsudviklingen kan spille en vigtig rolle i, hvordan markedet lejeydelser bestemmes.

Tags: højhus uddannelse, højhus placering, lejlighed investere, købe lejlighed, købe apartment building, købe boligblokke, købe lejligheder, hvordan man kan købe en lejlighed bygning, der investerer i lejligheder

Når folk først beslutte at købe en lejlighed bygning er det fælles for dem at foretage et par nemt forebygges fejl. De mest almindelige fejl, at jeg ser nye investorer gøre er ikke at have det, jeg gerne henvise til som "investor-værktøj brystet".

For eksempel, hvis du ønsker at bygge et hus, du skal bruge et par ting for at komme i gang. Du vil være nødvendigt først at have et blåt print for hjemmet er udarbejdet af en arkitekt. Andet, ville du nødt til at have de rette redskaber til at faktisk færdiggøre bygningen, ville du brug for søm, hamre, save og øvelserne til at arbejde med råvarer. Gudskelov, at investere i boligblokke kræver ingen fysiske værktøjer eller færdigheder. Men investerer i højhus kræver den samme form for mental planlægning og i dette tilfælde dit "værktøj brystet" faktisk er et "værktøj brystet" af viden.

At være et vellykket Lejlighed Investor, skal du have en plan!

Den bedste måde at tilegne sig disse vigtige pædagogiske redskaber er til at læse mange bøger og blade om emnet. Det første og vigtigste redskab, som en investor kan have, er evnen til at bestemme investeringer værdien af apartment building. Der er ingen måde, at en investor kan være sikker på, at han eller hun vil købe et kontant ko eller en penge grube uden den nødvendige evne til at analysere værdien af en bygning. Der er en endeløs række af de tilgængelige oplysninger om gæld dækning nøgletal, cap satser og ejendomsinvesteringsfonde evaluering. Efter min mening var det første gang erhvervsmæssige ejendomsfinansiering investor bør operere med en simpel mental "værktøj" eller formodning, og det er til at afgøre, hvad bygningen er værd for ham eller hende, og til at ignorere næsten alt andet. Det betyder, at investor bør næsten ignorere hvad priserne andre lignende egenskaber for nylig har solgt for i området. Stedet investor bør finde ud af, hvilken pris der vil give ham eller hende til at købe ejendommen og gøre overskud og cash flow, som vil gøre det til en god investering.

For at finde ud af hvilken pris du skal betale for en lejlighed bygning, idet der for eksempel, at du ønsker at realisere et bestemt afkast, eller Cap Rate på din investering årligt, blot bruge følgende formel:

Net driftsindtægter
__________________ = Pris, du kan betale at realisere en Ønskelige Cap Rate
Kapitalisering Rate

Fotos: jthetzel

Tags: højhus naturligvis højhus uddannelse, højhus investering, højhus nyheder, købe apartment building, købe lejligheder

Mange nye kommercielle ejendomsselskaber fejlagtigt tror, at det er lettere og mere rentabelt at købe en kommerciel detailhandel bygning så er det at købe en lejlighed bygningen. Den generelle konsensus er, at detail-lejere er bedre lejere, mens det er mere et bøvl at håndtere forvaltningen af højhus lejere. Efter min mening, intet kunne være længere fra sandheden. Her er nogle almindelige myter om kommercielle butiksejendomme versus kommercielle højhus lejere.

1) Det er lettere at finde en god detailhandel lejer. Dette er faktisk forkert. Detailhandelen i den amerikanske økonomi er ikke klarer sig godt i forhold til andre områder. Mange detailbutikker finder det særlig svært at konkurrere med store box butikker som Walmart og Target. Små butikker står også over for øget konkurrence fra butikker på World Wide Web. Internet detailhandlere har en lavere faste omkostninger og de er i stand til at sælge de samme produkter til en lavere pris punkt. Internet detailhandlere kan ikke være omfattet af de høje omkostninger ved kommerciel ejendomsret forsikrings-, detail-leje, salg ansatte og visse forretningsområder skatter.

2) Retail plads er i høj efterspørgsel. Selvom det kan være tilfældet for høj trafik områder i bestemte geografiske regioner, i almindelighed, det tager et gennemsnit på seks måneder til at udleje et kommercielt detailleddet rum. Der er blot en mindre pulje af potentielle ansøgere i den kommercielle detailsektoren. På den anden side, hver person, der bor i USA er nødt til at have et sted at kalde hjem. Med den seneste nedsmeltning i beboelsesejendomme markeder vi ser flere og flere mennesker søger at leje i stedet for at købe. Den gennemsnitlige tid til at leje en lejlighed bygning er så kort som 30 dage i nogle ejendomsfinansiering markeder.

3) Det er lettere at administrere en detail rummet. Mange kommercielle ejendomsvirksomheden investorer ikke indse, at det er normalt nødvendigt at "build out" en kommerciel plads, før det er lejet for at opfylde specifikationerne for lejeren. Dette kan koste ejeren titusinder af dollars. I mellemtiden højhus enheder er som regel standardiserede at opfylde behovene hos de fleste mennesker.

Tags: højhus naturligvis højhus investere, købe apartment building, Commercial Real Estate, hvordan de køber højhus, lære boligblokke

En af de bedste metoder til at holde din højhus investeringer rentable, og til at øge sin langsigtede værdi er at være konstant på vagt om at holde din lejere opfyldt. Tilfredse lejere tendens til at bo på højhus længere og dermed de reducerer omsætningen og dine omkostninger. Mange individuelle ejere af boligblokke begå den fejl at sænke huslejen for deres lejlighed bygninger, fordi de fejlagtigt tror, at lavere huslejer vil holde deres lejlighed bygninger fulde og omsætningen lavere.

Men i virkeligheden har jeg fundet, at de fleste mennesker vælger at forblive på et højhus, fordi de er indhold, hvor de er. Prisen for den leje, der betales af lejeren er kun én af mange faktorer, der bidrager til hans eller hendes beslutning om at udsætte og forny lejemålet. Jeg har konstateret, at højhus ejere kan opretholde en høj belægningsgrad mens opladningen marked husleje, hvis de tager et par skridt til at sørge for, at lejerne er tilfredse, hvor de bor.

Jeg mener, at kvaliteten af ledelsen, at lejlighedens ejer bygninger er på plads, spiller en stor rolle i den samlede oplevelse af de fleste højhus beboere. Hvert flerfamiliehuse bygningen vil få problemer. Der er ingen måde at undgå mekanisk nedbrud lejlighedsvis med enheder såsom klimaanlæg, opvaskemaskiner, varme enheder, toiletter, sanitet og belysning. Det vigtige er, at ledelsen har en klar og urokkelige plan for svar på disse spørgsmål. Den plan for løsning af mekaniske problemer og lejeren klager skal være skriftlige i lejeren manuelle og omdeles til alle lejere. Det er endnu mere vigtigt, at ledelsen nøje følge disse planer til punkt og prikke. Folk i almindelighed gerne se, at forvaltningen har professionalisme til nøje at følge de skriftlige procedurer indersiden af lejeren manual. For eksempel, hvis lejeren manual siger, at alle mekaniske forhold, der har at gøre med fordelingen af et luftkonditioneringsanlæg der skal løses inden for 24 timer i sommermånederne så du bedre være sikker på, at forvaltningen har mulighed for og ressourcer til rådighed for at få arbejdet gjort i denne periode. En dårlig erfaring med vedligeholdelse på arbejde udført af CTS-kan føre lejeren til at begynde på udkig efter et andet sted at bo.

Folk vil blive længere på deres lejlighed, hvis de føler sig forbundet til et større fællesskab. Der er utallige måder, med udgifter lidt penge, at ejere og ledere kan skabe en stærk følelse af fællesskab inden for deres komplekse. En vellykket metode er at sponsorere en kvartalsvis begivenhed eller part i klubhuset. Lederne kan købe et par pizzaer at brødføde befolkningen, og dekorer den part, som svarer til en ferie. Disse parter er en god måde for lejere at mødes og blandes med andre lejere. Folk vil blive længere på deres lejlighed, hvis de bor tæt på venner.

Ovenstående eksempler er blot nogle få ideer til at få dig i gang og tænke over lejer tilfredshed og nedbringelse af omsætningen. Bare husk, at lejen er ikke den eneste faktor, der vil spille ind i en lejere beslutningen om at forblive bosat på din apartment building.

Tags: Lejlighed bygning, lejlighed bygning naturligvis højhus ledige, købe højhus

Ejendomsmægler Listed Lejlighed Bygninger

En optaget højhus er simpelthen enhver flerfamiliehuse ejendom, hvis ejeren har besluttet at underskrive en notering aftale med en autoriseret ejendomsmægler. De fleste oversigter for boligblokke vil blive afholdt af et handelsdokument ejendomsmægler der har erfaring flerfamiliehuse med egenskaber. Dette kan være til købers fordel, fordi det prospekt agent vil være bekendt med den analyse, der går til at købe en flerfamiliehuse ejendom. Køber altid bør dog klar over, at prospektet agenten kun har en betroet ansvaret til sælger, med hvem han eller hun har en underskrevet notering aftale. Dette betyder, at alle fakta og tal om de finansielle bør kontrolleres bedst muligt. Tag ikke sælgers ejendomsmægler's ord for noget. Check og dobbelt tjekke fakta, før du foretager nogen beslutning om at købe.

Det er også vigtigt at huske, at lige nu markedet for flerfamiliehuse egenskaber er varmt. Med et børsnoteret højhus dit tilbud og interesser kommer til at konkurrere med flere købere. Dette kan potentielt øge prisen ud over rentabiliteten. Bare fordi der er 15 andre købere er villige til at betale en vis pris for bygningen betyder ikke, at ejendommen er værd at meget. Højhus investorerne nødt til at have en klar metode til at analysere en ejendom rentabilitet. Hvis bygningen ikke opfylder dine kriterier eller dine mål de mest rentable ting at gøre, er at gå væk.

Unoterede Lejlighed Bygninger

Unoterede boligblokke er nogen flerfamiliehuse bygning, som står til salg, men som ikke er noteret på flere notering tjeneste eller med en ejendomsmægler. Unoterede flerfamiliehuse bygninger både tilbyde potentielle risici og belønninger. De risici, med en ikke-børsnoteret bygningen omfatter ikke kunne få adgang til alle nødvendige bøger og oplysninger om ejendommen. Du mange ikke har meget nøjagtige finansielle oplysninger om din ejendom analyse. Dette vil kræve, at du til at gøre mere for due diligence af ejendommen. Du kan også støde på ejerne af disse bygninger, der har urealistiske forventninger til den pris, de skal modtage, når de sælger ejendommen. Dette kan være fordi ejeren ikke har rejst husleje til markedet niveau mens han sammenligner hans ejendommens salgspris for den pris, at lignende bygninger. Hvad disse sælgere ikke indser er, at appartementhus værdier bestemmes af Nettolikviditeten ved bygningen, som er direkte påvirket af brutto husleje. Derfor er en bygning med nedenfor marked lejer ikke vil blive vurderet som meget som den bygning, der ikke modtager marked husleje.

Photo Credit: Joe Gatling

Tags: Lejlighed bygning, lejlighed bygning notering, lejligheder, buy apartment building, Commercial Real Estate, hvor kan man købe boligblokke