Dens været et stykke tid siden vi har en af vores Mød Investor interviews. . . Jeg håber, vi får til at sende disse mere regelmæssigt! Med det i tankerne, har vi et stort interview til dig med fast ejendom investor Rich Weese!

Mød Ejendomsvejviser Investor Rich Weese

Hvor længe har du været at investere i fast ejendom?

Jeg er sikker på, at der ikke er for mange medlemmer af BP ældre end mig! Jeg har været involveret i et parti og set alle facetter af fast ejendom; afmatning, inflationær spiraler, og op-og ned af fast ejendom i mange forskellige områder af landet.

Jeg begyndte i fast ejendom ved et uheld i 1972. Jeg var i mit 3. år på college og blev opfordret til at droppe ud og forsøge at sælge fast ejendom for en ven. Han var en Broker og var konsekvent forsøger at sælge min kone og jeg noget. Vi havde ingen penge, og jeg arbejdede for Alpha Beta Markets i deres køkken rengøring ovne og ost transportbaand fra 3 til midnat, og går i skole i løbet af dagen.

Fortæl os om din første deal

Min ven var meget persistente og holdes finde egenskaber til at vise min kone og I. Min ven forsøgte at sælge os et hus, men vi boede i en apt for $ 110 per måned. Ethvert hus var ude af vores sortiment. Til sidst fandt han en duplex, der var $ 24.900 og hver side havde 2 soveværelser og 1 bad. Han fortalte os om en FHA program kaldet 221-D-2, at der kun kræves ca 3% total i ned-og lukkevinkler omkostninger. Vores betaling skulle være $ 215 per måned, og han sagde den forreste enhed blev lejet for $ 140. Vi kunne leve i den anden enhed, med en garage og kun betale forskellen på $ 75 per måned. Det lød rigtig godt, bortset fra vi ikke havde de 3%. Mægleren gjort mig en del. Hvis jeg gerne er enige om at gå på arbejde for ham for 1 år, han vil give mig sælge provision på omkring $ 750. Det ville stort set betale for vores ned betaling, så jeg aftalte og indrulleret i Lumbleau fast ejendom skole i Santa Ana, Californien. Jeg havde mit sælger's' licens i 28 dage fra start til slut. Vi købte og flyttede ind i duplex, vores første aftale på 330-334 Walnut, i La Habra, CA.

Hvordan har du begynder at investere?

Ikke alene har jeg komme ind på fast ejendom ved et uheld, men jeg blev en investor ved et uheld på min første håndtere denne duplex. Jeg begyndte at sælge huse, og hadede det. Arbejder primært med kone af det par, der viser hendes hjem jeg hurtigt klart, det var ikke hvad jeg ville.

Om dette samme tid, min kone og jeg havde ryddet op værftet på vores dupleks, fjernet nogle vedbend og installeret et træ hegn langs forsiden. En dag en fyr stoppet af og spurgte, om jeg vil sælge den! Jeg tror, at vi gerne ejet det 3 måneder. Jeg sagde at jeg ikke tror det, og forklarede, jeg skulle bare købt det. Han spurgte, hvor meget har jeg betale? Jeg fortalte ham prisen, og han spurgte, om jeg vil sælge for en 5K gevinst på $ 29.900? Den 5K var et meget stort beløb for en tjener $ 1.35 for en time. Jeg fortalte ham, ja, ikke indser jeg var ved at virkelig få en uddannelse. Han var virkelig en investor. Han tilbød følgende;

1. Et hus med omkring $ 1000 af egenkapitalen, at han havde købt på samme 221-D2 lån program.
2. En bemærkning til $ 1000 med rentebetalinger på $ 83.33 mo og ballonen i 2 år.
3. En ældre op og ned badekar stil Porsche automobilsektoren (60ish?).
4. $ 1500 kontant.

Jeg vil have hjul, kontanter i lommen, et virkeligt hus, og $ 83 om måneden for at hjælpe med hus betaling tilskud! Vi har den aftale, og blev ved et uheld er involveret i RE udveksling af og havde lært af en reel investor. Dette blev min første investering samt min første deal, første udveksling og første salg.

Hvad tiltrak dig at blive en fast ejendom investor?

Jeg fandt det tilbud, som denne person om duplex spændende og noget, som jeg ønskede at fortsætte, og jeg fik involveret søger andre egenskaber.

Denne fyr blev mit første guru. Jeg havde virkelig fundet min niche! Jeg elskede den handel eller gør omhandler. Det var en meget sjovere end bare at vise hjem. Jeg begyndte at købe andre investeringer. Min kone og jeg lavede en aftale. Vi vil leve af sine indtægter, omkring $ 500 pr måned og investerer alt, hvad jeg lavede tilbage i fast ejendom. Jeg forsøgte at overbevise andre om at gøre det samme, men de så mig som en ung knægt, der ikke har erfaring. Jeg gik ud og gjorde det for mig selv. Min mægler begyndt at stille mig det spørgsmål, og endnu var under dele af min provision! Jeg besluttede at få mine Mæglere licens og åbne et kontor. Jeg mødte en person på Ejendomsvejviser skolen, at jeg er overbevist om at arbejde for mig og også lejet en bror i retten. De 3 af os åbnet et kontor i en dumpy område med Placentia, CA. og kaldte det "Mike Weese Investeringer". Det var et perfekt tidspunkt i et perfekt område!! Vi begyndte at gøre masser af penge, for det meste om behandler vi fundet, købt os og indtjente provisioner. Jeg købte en splinterny rød Cadillac og folk begyndte at lægge mærke til jeg var frem. I'd boet i det samme område af Ca hele mit liv, kom fra lavere klasse, indkomst og folk så forskellen. Det var 1974.

Hvad ville din drøm deal være? Har du haft en "drøm deal" endnu?

I 1974 gik jeg på jagt efter det nye kontor placering. Jeg tænkte meget store på det tidspunkt. Dette var min første virkelig skræmmende investeringer. Jeg har fundet en splinterny ledige 30,000 sq mund kontor komplekse og besluttede Jeg vil forsøge at købe det. Det var $ 1475000 og sælgeren var bygherren og han ønskede 10% ned. Han havde et konvertibelt lån med Storbyområder Life Ins. Det vil konvertere fra bygning til permanent, når 80% fuld. Han havde det opført i en 3% provision og accepterede at betale mig $ 40K. Nu kan jeg kun behov for ca $ 100K. Jeg havde købt 17 ældre enheder i Whittier, CA og spurgte ham, hvis jeg kunne oprette en note for $ 60k. Han sagde okay, men ville det som et 2. for $ 40K og en 3. til $ 20k. Det gav ham fleksibilitet, hvis han havde brug for at sælge en eller låner mod en. Nu var jeg helt ned til $ 47.500 behov. Jeg er overbevist om, mine forældre og min kones forældre til hver sættes i $ 20k. Jeg er stadig behov for $ 7.500. Den første person, som jeg havde lejet til at slutte mig i fast ejendom, min ven enige om at gøre det. Jeg præsenteret tilbuddet og det blev accepteret. Vores betalingssystem var $ 14.909 per måned. I'd forhandlet en aftale, hvor entreprenøren vil forvalte den bygning, lease det og betale mig en 8% kontantrabat på cash gengæld for et år. Ved udgangen af et år, var det mit problem, hvis det ikke var udlejet.

Vi har navngivet bygning "Weese Financial Plaza" og sætte vores nye kontor i. Nu er jeg virkelig så vellykket, og folk begyndte at komme til mig, både sælgere og investorer. Disse var mennesker, som jeg gerne talt med før, at nu var interesserede i, hvad jeg havde at sige. Jeg er begyndt at holde seminarer i vores bygning, og det kun tog fart. Folk var skriftlig kontrol og mine sælgere begyndte fugl dogging ejendomme i mange vestlige lande. Jeg begyndte at gøre ejendomsvirksomheden annoncenetværksfeed (fantasinavn for begrænset partnerskaber). Vi gør en masse i CO, så jeg opnået en mægler's licens og åbnet et kontor dér og hyret en flok fugle hunde. Vi købte 156 enheder i Denver samt nogle små, samt 202 og 161 i Colorado Springs. Vi har også købt mange i AZ, TX, CA og OK. Inden for en kort periode, jeg var træt, men godt finansielt.

Oh, btw, i mindre end et år, "Weese Finanacial Plaza" bygning blev 95% fuldt ud, og smide off a nice cash flow. Jeg gav min far jobbet af onsite Mgr, og han elskede det. Et stort depot selskab Preferred Deponeringsaftale, flyttede ind i min bygning og spurgte, om jeg vil sælge en del af det. Elleve måneder efter køb, jeg solgte den til $ 2,2 Mil! Jeg tog en lang note, som jeg delt med partnere, der holdes 30% af bygningens ejer og tjente en $ 70k Kommissionen. Dette var min første "Dream Deal".

Hvad var Deres hårdeste deal?

Min hårdeste behandle skete i 1975, og jeg vil aldrig være i stand til at duplikere den igen. Det var en 26 legged udveksling, herunder egenskaber fra 4 forskellige stater, og mange ejere og partnerskaber. Det tog mig over 3 måneder, nat og dag for at få det afsluttet, men var en fantastisk præstation. Endnu en gang var der en bil involveret! En af de investorer manglede tilstrækkelig likviditet til at finansiere hans samlede køb del. Han ejede en 1965 Jaguar XKE konvertible og tilbød at opveje hans kontanter knaphed. Jeg tog bilen som en del af min provision. Bilen, gældsbreve og kontanter modtages for Kommissionen udgjorde i meget høj 6 tal.

Jeg var nomineret til Ejendomsvejviser Exchangor af året for staten Californien for det, men ikke vinde.

Hvor mange tilbud har De gjort i din karriere?

Personligt er min kone og jeg har personligt ejet over 1000 enkelt familie boliger. Jeg har været ejer eller partner i tusindvis af lejligheder og flere kontorbygninger. Jeg vil ikke vide det samlede antal handler, jeg har været involveret i. På højden af min karriere havde jeg 206 investorer inden pensioneres, og nogle var i så mange som 6 partnerskaber. I næsten købt Von Richthofen Castle i Denver for at leve i og holde seminarer for 30 år siden, men mit tilbud kom i 2.. Det var virkelig noget.

Har du din ejendomsvirksomheden licens?

Jeg var en licenseret Broker i både Californien og Colorado i begyndelsen af 70'erne i 7 år. Jeg besluttede jeg var lykkeligere uden tilsyn salg mennesker og lad mine licenser udløber. Der er klare fordele at være licenseret fra en kommission standpunkt. Der er også andre fordele ved ikke at være godkendt, efter min mening.

Hvad er dit fokus (fagområde)?

Jeg tror ikke, jeg har en enkelt fagområde. Jeg har stort set gjort det hele. Maeglerhonorar, ingen penge at starte ud, ejendomsadministration, foreclosures, handyman selskab, der er bygget 44 brugerdefinerede hjem i St. George, UT, plukkede 3 højkonjunkturerne områder på rette tid (so. CA, UT, Casa Grande AZ) og føler jeg er i mit 4. og 5. øjeblikket, syd TX og MS. Jeg var en original guru inden TV, og har talt for seminar selskaber samt Afdeling Commerces, Rotary-klubber mv i CA, Mirage Hotel og Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix & Tucson, AZ og Rio Grande Valley, TX. Jeg har også selv udgivet en bog af min tidlige ejendomsvirksomheden erfaringer kaldet "Fra pedel til MultiMillionaire". Jeg har aldrig tilbudt det til salg, men frit har givet det til dem, der spurgte. Jeg har fortsat med at købe og udvikle fast ejendom for næsten 40 år og har et længere perspektiv end mange kortsigtede investorer eller newbies.

Hvad vil du se efter i en investering?

Jeg ser for gode investeringer, der vil være til gavn i det lange løb. I'm meste køber og hold for lang sigt. Jeg købe foreclosures og holde nogle og sælge nogle at vende i løbet af de penge. Jeg er ikke en, der er stejlt på likviditet. Jeg tror, det er et område, der har negativer til mange rigtigt investorer. Nr. skattefordelene per se, som regel ældre dumpy ejendomme med ringe håb om anerkendelse og giver ikke meget afskrivninger. Jeg foreslår, de fleste nye investorer forsøger at købe nulpunktsomsætning ejendomme og ligesom monopol, købe så mange som du kan. Holde dem, refinansiering og køber mere. Hold din hovedbeskæftigelse for indkomst udgangen og bygge fundamentet for ejendomme først. Likviditet vil komme som husleje stigning, men ikke ofrer vækst option på ønske af cash flow for at begynde.

Der er for mange gurus derude prædiker cash flow og "erstatte dit job med fast ejendom indkomst". Jeg er det modsatte af dem. Likviditet bare sker i tiden, men ikke værd at ofre erhvervelse af yderligere ejendomme ved at have til at lægge mere ned for at skaffe likviditet.

Der er 4 vigtigste fordele til at eje fast ejendom:
1. Påskønnelse
2. Afskrivninger fører til skattefordele
3. Primaere løn ned
4. Likviditet

Diagrammer vil løbende vise, at # 1 og # 2 er nøglen til at skabe "sande rigdom" i fast ejendom, og langt ud afstanden de seneste 2 på kort eller lang sigt.

Hvad er nogle af de største fejl, du har foretaget eller set gjort?

For mig er min største fejl var at gå på pension i alderen 29. Jeg havde gjort millioner og blev doven på fortsat at investere og fodre mekanisme af fast ejendom. Jeg burde have været mere aggressive i udveksling og erhverver mere fast ejendom i stedet for at leve i fortiden. Fra alderen 29 til 58, var jeg dybest pensioneret og rejste mine 6 børn.

Med alderen 58, jeg korrigeret fejlen og begyndte at investere igen. I de sidste 15 måneder, jeg har købt 59 hjem, solgt 13 af dem og fortsætte med at købe mere hver måned.

Hvilke råd ville du give til en begyndelse investor?

Mit råd til en begyndelse investor ville variere afhængigt af alder af investor, indkomst, risiko tolerance, mål fra investeringsaktiviteter (cash flow, skattefordele, pension osv.), hustru's holdning, vil alle træde i mit råd. Jeg er konservativ af natur, selv om jeg fandt mange "risici", når yngre. Jeg vil opfordre til forsigtighed til nye investorer, og jeg ville sætte spørgsmålstegn ved alle tal møbleret til investor ved en sælger! Bestemme deres motiver, hvis nogen for deres råd til dig. Undersøgelse dem, der er blevet virkelig vellykket. Ikke bliver et seminar Junkie! Og mest vigtigt, altid have en exit-strategi for dine investeringer og plan for en regnfuld dag. Det vil regn!

Hvilke råd vil du give investorer, da den nuværende økonomiske situation og udlån miljøet?

• Første: Dobbeltcheck og tredobbelt kontrollere alle indtægter og udgifter i forbindelse med et emne ejendom, du får til overvejelse. De fleste er overvurderet og unøjagtige.
• Andet: Må ikke bære ringbind eller har tunnel vision. Der er mange muligheder på ejendomsfinansieringsområdet spillet.
• Tredje: Husk der er flere penge i ned markeder i både fast ejendom og børsen. Mens de fleste er at trække deres hovedet tilbage i deres skal, smart dem er ude og kigge rundt!
• Fjerde: Ingen vil nogensinde tage så godt på dine penge, som du vil.

Der vil altid være udfordringer og ændringer af fast ejendom og finansiering markedet. Være fleksibel og klar til at ændre, når det er nødvendigt. Creative vil indstille bortset den vellykkede fra de ikke-succes. Lære nye strategier og omsætte dem til handling. Ikke påtage sig "Det kan ikke lade sig gøre"! Tværtimod. Lad os antage, "det kan lade sig gøre" og derefter finde den måde at gøre det.

Er der noget andet, du gerne vil dele med resten af os?

Jeg vil håber at kunne dele den lidenskab, jeg har for fast ejendom og overbevise andre af de fantastiske ting, den vil gøre for dig. Intet andet sted kan du finde en lejlighed, hvor en person (bank) vil låne dig penge til at købe noget, og en andens (lejer) vil gøre betalingerne for dig. I sidste ende, vil du selv noget frit og klart, og det vil være værd X beløb i dollars. Jeg ved ikke, hvad X vil blive, men det vil blive mere end hvad du har betalt og en 1000% afkast af faktiske penge, der investeres på grund af den strøm af gearing.

BiggerPockets udfører vores Mød Investor Interviews med e-mail. Vi kan ikke bekræfte oplysningerne i og udskrive disse samtaler til at stimulere eftertanke og sund debat.

Velkommen til vores blog!
Velkommen til Real Estate Afsendelse fra BiggerPockets.com. Vores blog samler eksperter på forskellige områder af fast ejendom med henblik på at holde vores læsere orienteret og op til hastighed. Uanset om du er en fast ejendom professionelle (långiver, Realtor, bankmand, osv.) investor (bortforpagteren, svømmefod, grossist, osv.), eller blot en forbruger, lejer eller homeowner interesseret i verden af fast ejendom, denne blog er sted for dig at blive involveret!

Du kan abonnere på vores RSS feed, får blog-opdateringer via e-mail, tilmelde dig vores gratis postliste, eller bedst af alt, deltag i vores sociale netværk sammen med 25.000 andre interesserede i fast ejendom, uddannelse, dealmaking, netværkssamarbejde og marketing.

Tags: flipping, bortforpagteren opfylde investor-, ejendoms-investor, rige weese

Jeg har opgavearket jeg bruge en "hurtig og beskidt 'hårde penge køb analyse, og jeg troede, at jeg gerne dele den med jer ... download her! Først, hvis du ikke ved ret meget om regneark, skal du ikke bekymre dig; du blot indtaste et par numre på toppen, og regnearket automatisk beregner områder uden din hjælp. Du bliver bare til at læse output.

Hvorfor jeg bruger Hard Money: My Theory

Lad mig forklare, hvorfor jeg kalder det min "Hard Money Buying" regneark. Først vil jeg hader at sætte mine egne penge på indkøb, da jeg allerede i færd med min kostbare tid, jeg føler at tilføje mine penge til at starte er for meget forlangt. Med hårde penge, eller hvad nogle kalder private investor midler (rige fyre, som har flere penge end tid) jeg forsøger at låne ikke kun erhvervelse midler men Rehab midler og alle de regnskabsmæssige omkostninger, herunder renter i 6 måneder. Dette er mere end nok tid til at bringe ejendommen tilbage til, enten som en lejekontrakt eller et salg lejlighed.

Den hårde Money Opgaveark

Der skærmaftrykket nedenfor ... og så vil jeg give en præsentation af, hvad der er på den.

Først den grå områder er de eneste områder, som du bruger til at indtaste data. Alt andet er auto befolkede ud af disse data felter. De "gule højdepunkter" er der så dine private långiver får øje-fuld af gode nyheder! Som jeg få "mere alvorligt" om en ejendom, ville jeg gøre mere "komplekse" beregninger, men dette regneark er grundlaget for mit privat långiver at gøre sin afgørelse fra ... jo, hvis de ikke vil låne, jeg ikke køber.

For eksempel på, hvordan jeg bruger dette regneark, skærmbilledet viser min anskaffelsesprisen på 61,54% og 65,24% efter 6 måneder ... hvis min långivere cutoff er 65% ... Jeg beder om en undtagelse fra reglen. De kan sige "OK", eller de kan ikke. Jeg kan have til fax "denne aftale" til en række private eller hård penge långivere at se, hvor man accepterer min undtagelse.

Private midler i min erfaring ønsker om en 12% nominel og værre tilfælde, 5 point ... så regnearket afspejler dette. Opgavearket afspejler 6 måneders behandlingstid og spor den regnskabsmæssige omkostninger over dette tidspunkt. Private fonde, vil normalt ikke yde lån, hvis de lader dig i med "Ingen af dine egne penge" på en LTV på mere end 65%. Opgavearket giver mig to ser på LTV ... en før 6 måneder for at holde omkostningerne ... og en efter. Dette giver mig muligheder med mine private penge lån anmodning.

Næste vil du se output for, når jeg sælger, opgavearket spits ud Bruttoavancerne for salgspriserne på 80% af vurderet værdien vokser i 5% trin op til 100%. Så jeg kan se, hvad min fortjeneste potentiale er, hvis jeg "hold ud" for en højere salgspris ... eller klippe hjem for et hurtigt salg.

Nu afhængigt af den aftale, jeg ønsker at se en månedlig pengestrømsprognoser projektion så godt. Så der er input for årlige ejendomsskat og faretypen forsikring estimater, samt en 10% estimat for "administrationsomkostninger". Du er velkommen til at tilføje enhver Desuden udgifter prisen på en ejendom manager, reklamer, stillingsopslag, og indsamling tab osv. i løbet af de 10% jeg omtvistede i "Est. Forsikring "område, indtil du føler, du har tilstrækkeligt repræsenteret af" spild "og derefter skøn dine potentielle leje indtaste den, i det relevante område, som er godt.

For gældsomkostninger, antages det, en 90% lån på 8% afskrives over 30 år på 100% Salgspris tal. Hvis disse betingelser er alt for gavmilde for dig, er du velkommen til at beregne den endelige cash flow i hånden med dine egne tal for de månedlige gældsomkostninger ... hvis de føler, right ... du er heldig, fordi regnearket håndsving en dejlig "Est. Pengestrømsopgørelse for dig!

Der er nogle områder, der er rart at vise private investorer som "cost per kvadratfod" og "leje pr kvadratfod" ... men de er mere for "dem" end for dig.

BEMÆRK: Dette regneark er lige så nyttige for en "fix og flip"-scenario med 100% hårdt penge ... eller en månedlig pengestrømsanalysen at hjælpe dig med at træffe langsigtede hold beslutninger.

Have det sjovt ... og glad investere!

Tags: fastsætte og flip, flipping, hård penge, hård pengeudlåner, hård penge lån, HML, hus klappen, Rehabbing

Banker kræver en foreløbig titel rapport om alle transaktioner inden for fast ejendom. Den foreløbige titel rapport tjener mange funktioner, men en, der kan forårsage du at miste en hel del om din næste investering er kæden af afsnit.

De fleste långivere kræver en titel selskab til at give dem et 24 måneders kæde af titlen. Dette er simpelthen et overblik over alle personer eller enheder, som har ejet ejendommen i de sidste 24 måneder. Investorerne bør lytte meget opmærksomt til den ejendom, de køber, og hvem der har ejet dem tidligere til salg.

Nogle långivere og lån programmer kun tillade en anden person til at eje ejendom i det seneste år. Bankerne ser på flipping af ejendomme meget nøje. Hvis en ejendom er vendt for mange gange de kan falde lånet. De kunne også spørge deres låntager eller lån officer at fremlægge dokumentation for, at transaktionen er på våben længde (transaktionen finder sted mellem uafhængige parter).

Årsagen Banker vil lytte meget opmærksomt til de 24 måneders kæde af titlen er svig. Der er markeder, at værdien af hjem er blevet kunstigt oppustede ved egenskaber, der flytter fra en låntager til den næste med $ 10.000 til $ 100.000 tilføjes til købsprisen hver gang. Der er rapporteret tilfælde af ejendomme, der sælges til køberen A, derefter køber B og derefter til køber C, derefter tilbage til køberen A, og derefter køber D. Alle parter var forbundet i nogle måde og denne svigagtigt kørte den pris og efterspørgsel op til ejendommen. Selv om dette generelt ikke sker i en fastlæggelse af markedet, flipping af ejendomme er tæt granskes af både långivere og titel selskaber.

I en ned marked foreclosures kan skifte hænder flere gange i en kort periode. Desværre er der långivere at kun tillade en ejendom til at skifte hænder 1 eller 2 gange i år. Hvis din ejendom har ændret hænder hyppigt kan du på udkig efter en ny långiver.

Den gode nyhed er, at der er flere långivere at kun se på den kæde af titel og ikke har det imod dig. Et par ting, de ser for næsten er almindelig sund fornuft. Er de transaktioner på våben længde, og hvad er de stigninger i købspris fra køber til køber? Hvis transaktionen er svig gratis bliver det ikke noget problem.

Hvordan kan du vide, hvilke långivere og banker har ingen problemer med kæden af titel? Du behøver ikke. Dine lån officer eller lån mægler bedre, når interview dine lån officer det er et spørgsmål, bør du spørge om. De fleste lån officerer, som har en track record med investeringer ejendomme (og fastsætte og skifter) kender de udfordringer og svar på kæde af titel og på arm længde transaktioner.

Tags: kæde af titel, finansiering, flipping, investeringsejendomme, lån, pant, fast ejendom, ejendomsmæglervirksomhed investere, titel

I forrige uge diskuterede vi rehabbing et hjem til eget brug (Introduktion I Rehab) og rehabbing til brug som leje (Rehabbing en Rental Property). I denne uge vil vi se på rehabbing med den hensigt at flipping. Dette er langt det farligste af de tre. Men det kan også være den mest indbringende, hvis du gør det rigtigt. Nøgleordet her er "hvis".

Svømning i en pulje af Hajer

Når rehabbing til klappen det lader til, at alle problemer er forstørret. Skidt Murphys lov i Rehab det synes, som om Murphy har bevæget sig i med dig. Det mest presserende problem er normalt din bedrift omkostninger. Dette gælder især, hvis du bruger hårde penge finansiering. Du har også risiko for, at markedet ændrer sig i løbet af din Rehab. Det kan ikke være lige så nemt at sælge, som du troede, eller havde håbet. Du kan opleve vejr-relaterede forsinkelser eller problemer med at finde de nødvendige kontrahenter.

Nogle gange kan du opleve noget, der synes at komme fra ud af det blå. Kort efter orkanen Katrina ramte New Orleans var jeg rehabbing et hus i Nevada. Jeg var ved at være afsluttet, og jeg havde brug for omkring 10 ark drywall. Jeg gik til det eneste lumberyard på området og fik at vide, at de ikke har nogen sheetrock overhovedet. Da jeg spurgte, hvor de forventes at få noget i, jeg fik at vide, at en levering var kommer på tirsdag. Jeg regnede med at det ikke var for dårligt, da det blev lørdag. Så jeg fik at vide, at den belastning, som var på vej i allerede var blevet solgt. Jeg kunne reservere nogle fra næste levering to uger senere! Det lader til, at alle tilgængelige byggematerialer blev omledes til Louisiana for at hjælpe i deres bestræbelser for at tilbagesøge den storm. Jeg havde til at køre 250 miles én måde at finde materiale til at fuldføre projektet. Alle sagde, jeg mistet omkring tre dage. Det kan ikke være meget tid, når du arbejder på dit eget hjem, men når de arbejder på en flip kan det være et enormt problem.

Tid er penge

Forvalte et Rehab projektet kan køre din skøre nok til at tro, at du hører stemmer i dit hoved. Hvad du bør høringen er en tikkende ur, ligesom den ene på 60 minutter. Hvert kryds du hører kun koste dig penge. Kontrahenten ikke vises ... kryds, kryds. Det lykkedes ikke en inspektion ... kryds, kryds, kryds. Uventet problem ... kryds, kryds, kryds, kryds. Projektet er forsinket, og en anden pant betalingen forfalder ... kryds, kryds, kryds, kryds, kryds ... BOOM!

Effektiv forvaltning af Rehab er nøglen til en vellykket behandling. Hvis du gør dette del dårligt du vil føle det i din tegnebog. Nogle vigtige punkter er som følger:

• Kend din cost per dag. Det er vigtigt at forstå, hvad tid betyder i form af penge. Enhver forsinkelse spiser i din fortjeneste eller øger dit tab.
• Bevar oven på projektet. Dette er ikke tidspunktet for at tage et par uger uden at gå Hawaii. Du skal også være der hver dag for at løse problemer, som de opstår.
• Administrer din timeline korrekt og ophold forløber planmæssigt. Koordinere de forskellige aspekter af projektet er vanskelige, men afgørende for dens succes.
• Hvis du laver det meste af arbejdet selv, vejer de tidsgevinster sammenlignet med udgifterne til hjælp. Det er ofte billigere at leje ud til at spare en masse tid.
• Må ikke holde ud for top dollar. Hvis du modtager et tilbud, der giver et acceptabelt resultat, tager det. Kom godt i grådige kan slå en anstændig fortjeneste til et stort tab.

Købe det rigtigt

Mens der er ingen garantier, der er to konstanter i Rehab. Projektet altid synes at tage længere tid end man oprindeligt troede, og vind op for mere end du regnede med. Dette skal medregnes i De første evaluering. Du kan gøre alt andet lige, men hvis du har betalt for meget du vil tabe. Når det besluttes, hvor meget man skal betale, skal du overveje følgende:

• Tid, der er nødvendig
• Material Cost
• Labor Cost
• Finansiering & Holding Omkostninger
• Pude
• Forventet prisbinding
• Ønskede Profit

Husk at indeholde masser af "vrikke værelse" for at være sikker. Dette er ikke tidspunktet til at sætte på dem rosenrødt briller. Være brutalt ærlig med numre og eneste forsøg på en aftale, der giver mening. Der er nok gode tilbud derude, at du ikke behøver at forsøge at gøre en dårlig arbejde.

Undgå faren er ikke sikkert i det lange løb end direkte eksponering. Den frygt er fanget så ofte som fed. - Helen Keller

Tags: klappen fast ejendom, flipping, fast ejendom investere, rehabber, Rehabbing

Du ønsker at Rehab huse, men hvor vil du begynde? Vi ser fix-og-flip "virkelighed" viser, at en måde, formår at have noget grundlag i virkeligheden. Hvor svært kan det være at købe et hus, Rehab IT, sælge det, og går på pension til et liv i luksus på den franske Riviera? På tv, det hele sker i tredive eller tres minutter. Nemt, ikke?

Før du starter er det absolut nødvendigt at have din egen finansielle hus i orden (Se sidste uges artikel.). Jumping i Rehab uden et solidt fundament vil gøre det meget vanskeligt, hvis ikke umuligt, at lykkes.

Vælg dit våben

Rehabs falder i tre grundlæggende kategorier: personlig brug, udlejning eller klappen. Hver type har et andet niveau af risici. Min anbefaling for de fleste mennesker er at starte med rehabbing et hus til deres egen personlige brug. Den varetager de mindst mængden af risiko, da du ikke har tilføjet regnskabsmæssige udgifter til en anden ejendom. Hvis du bor i huset, mens du renovere det, du lige har din almindelige leveomkostninger.

Der er andre fordele ved at leve er et hus, mens rehabbing den. Du har ikke den samme tidspres. Når du er rehabbing en ejendom med den hensigt at flipping det, du er ved at miste et lille stykke af din fortjeneste hverdagen. Holding omkostninger er en tikkende ur, tid er penge. Når du oplever en forsinkelse, du taber penge. Hvis markedet gør et hurtigt salg vanskeligt, du taber penge. Risiciene i forbindelse med flipping er enorme. Den nuværende ejendomsmarked betingelser blot gøre det værre.

Gør den til din egen

Når du er at renovere et hus med den hensigt at flipping, skal du holde slutbrugeren for øje. Det betyder normalt, at konservativt valg, der vil appellere til det størst mulige antal potentielle købere. Hvis huset bliver dit ophold har du mulighed for at optage din egen personlige smag. Hvis du vil lilla vægge med en lyserød loftet og derefter gå til den. Rehabbing et hus til eget brug giver dig mulighed for at skabe et hjem, der passer til den måde, du bor.

Du har stadig brug for at holde videresalg for øje, hvis du har nogen intention om at sælge i den nærmeste fremtid. Bestem hvad du videresalg tidsramme kan blive og arbejde med det i tankerne. Hvis det bliver en langsigtet hold, du bør gøre, hvad gør dig glad og passer til din livsstil.

Learn As You Go

Uanset hvor meget du undersøge og forberede, første gang rehabbers vil gøre en masse fejl. Det er meget lettere at lære af disse fejl, hvis du ikke er under konstant pres for at skulle udfylde en flip. Mit første Rehab var en stor og lærerig oplevelse. Jeg havde den luksus tid. Jeg var i stand til at tage de indhøstede erfaringer og foretage denne viden videre til fremtidige projekter. Hvis det første Rehab skulle være et flip Jeg har mistet en masse penge, og det sandsynligvis ville have været min sidste projekt.

I stedet for at forsøge at tjene en bazzillion dollars på din første deal, skal du kigge efter en, der kan fremdrive dig til fremtidige succes. Start små og holde projektet inden for din evne. Med hver succes kan du flytte til større og hårdere projekter. Som din evne vokser, dit overskud vil stige, og dine indtægter vil stige.

Happy rehabbing!

I honestly think it is better to be a failure at something you love than to be a success at something you hate. - George Burns

rehab , houses , flip , rehabbing , renovating , home

Tags: flipping , investment real estate , Rehabbing

In the last few years it seems society has gone house-flipping mad. Every time I turn on the TV there is yet another show illustrating the ease in which anyone with a heartbeat can make a fortune buying a beat-up house and turning it into a beautiful modern-day wonder.

Often at the end of these shows they hold an open house and with great ease procure a buyer and close the show by sticking a SOLD sign in front of it. Then of course they do a cost breakdown for you and show you the huge amount of cash they made in just a few weeks. The speed at which some of the homes are turned from trash to treasure can be nothing less than amazing at times. Personally I wouldn’t want a home that’s been overhauled in a race against the clock, but that’s just me.

Unfortunately, as with most reality shows, there’s just not a lot of reality to it. They omit financial burdens such as interest rates, excise taxes, escrow fee’s, and of course commissions paid to any real estate agent that may procure a buyer. These costs can easily cut the “profit” in half for most of the homes I’ve seen flipped on these shows. I recently had a client call me to proudly tell me about a home they found that they felt (based on watching these shows) would turn them a 40k profit when completed. Once I went through and explained the additional cost they would incur in selling it, they said “well shoot there’s no money at all in it”.

My philosophy is that if there isn’t at least an obvious 100k profit to be made before taxes, fee’s and commissions, you’re working for free at best, and losing money at worst. With today’s sluggish sales, it’sa real crap shoot. Do not make the mistake of believing you can replicate the results seen on TV. Much of what’s shown is pure trickery.

A&E recently pulled all re-runs of Flip This House that feature Atlanta businessman Sam Leccima, who stands accused of fraud regarding the homes he “flips”. Buyers claimed his fixes to the homes were temporary patch jobs and he is also accused of having friends pose as potential buyers so he could slap a ‘Sold’ sign on his flipped homes, some of which he apparently didn’t even own.

Finding Flips at Trustee Auctions

I’ve also had many clients in recent months ask me how they can buy foreclosed homes at Trustee auctions, because they feel that’sa great opportunity to flip a house at maximum profit. My answer is quite simple; if you want to buy a home you haven’t walked through, haven’t had inspected or appraised, and you want to pay cash for it, that’s the best way to do it.

Many such homes being sold at Trustee auctions weren’t simply lost to the bank by hard working honest people that got down on their luck. Often (more times than you think) these homes were part of straw mortgage scams and were intentionally abandoned. In a straw mortgage the buyer secures a FSBO (for sale by owner) property, then gets an unscrupulous appraiser to “push value” and borrow over and above the purchase price, pocket the difference, then walk away from the home.

The home you think your getting at 80% of the purchase price is actually worth about 70% of what was loaned on it, thus your already paying 10% more than its worth before you even begin repairing it. Therefore, before any of you jump into the house flipping business with delusions of easy money, beware of the pitfalls lying-in-wait for you. Anything that has the potential to make you a fortune has the potential to lose you a fortune. Don’t believe everything you see on TV, and don’t believe all of those homes sitting on Trustee’s web sites were truthfully bought for the amount financed.

I would suggest you practice by remodeling your own home first and get hands-on experience, and if you can’t afford to lose the money you would be required to invest, then you need to walk away.

Don’t let your Flip, become your Flop.

Tags: flipping , house-flipping , real estate , real estate investing , remodel

Those crazy guys at Flipper Nation premiered the latest episode of their web comedy.

Check out:

Flipper Nation: Episode 3: The Flippin’ Fight

If you liked this episode, check out Episode 2 !

Tags: David , David-Kimball , episode , estate , flipper , flipper-nation , flipping , itunes , Kimball , Nation , partnership , partnerships , podcast , real , real estate , realestate , Richie , Richie-Tatum , Tatum , web_comedy