Der er fire måder at tjene penge fra genstand til's. Men før jeg fortælle dig en af disse måder, så lad mig hurtigt fortælle dig om min søgning efter et nyt hjem. Jeg mødtes med sælgeren i sidste uge, og forhandlingerne gik ingen steder så jeg venstre. Grundlæggende er den fyr ikke var motiverede nok, så vil jeg begynde at sende breve ud og fortsætte min søgen. I'm not going for at opdatere dig hver uge (fordi jeg ikke har lyst til det), men i stedet, når jeg køber min plads jeg skal skrive en lang post og give dig de nøjagtige detaljer om, hvordan alt gik ned.

Læring "De betaler dig" Om-To

Okay, hvor mange af jer ved, hvad "de betaler du" emne-to er? Formentlig ikke nok. Sådan fungerer det: Når du køber en ejendom genstand til, ved du, at ejendommen skal likviditeten typisk omkring $ 200 om måneden på minimum. Men i dette marked en masse opkald, jeg får, er sælgere, der vil have mig til at overtage deres betalinger ASAP, men når jeg gøre mit forskning ejendommen ikke cash flow.

Lad os bruge et scenario at vise dig, hvordan jeg løse dette problem. Jeg får et opkald fra en sælger, og han vil have mig til at overtage hans betalinger på $ 1.500 om måneden. Jeg køre mit nummer og markedet leje er $ 1.300. Jeg ved også, at jeg vil have en positiv pengestrøm på DKK 200 om måneden, hvilket betyder, jeg har brug for min betaling på dette hus at være $ 1.100 om måneden. Så jeg kalder sælger og bruger min scripts jeg lade ham vide, at jeg kan hjælpe ham. Jeg fortæller ham, at jeg kan overtage hans betalinger, men efter vores virksomhed ikke tager den negative cash flow han bliver nødt til at skrive mig en check på $ 400 for en måned. Jeg gør det for en femårig periode, og du vil blive positivt overrasket over, at mange sælgere er villige til at gøre dette. Tænk på det på denne måde: I stedet for at skulle betale $ 1100 pr måned, han nu kun betaler $ 400.

Og for dig negative mennesker derude, der siger det ikke virker (virker det, jeg gør det) Lad mig vise dig, hvordan du minimerer dine risici. Du har jern pletterede papirarbejde hvori det hedder, at hvis de sælgere ikke foretage betalinger til dig, at du vil holde op med at gøre deres realkreditlån betaling og ejendommen vil blive udelukket på og deres kredit ruineret. Kun én gang, har jeg haft en sælger "test" mig på denne. Han stoppede som foretager betalingerne, så jeg holdt op med at gøre minen og lige foran huset var at gå til afskærmning han bragte hans betalinger nuværende (du kun gøre denne teknik på lige huslejer på grund af risiko, ikke på ejendomme, du sælger via leasing option).

Anyway, kan det have været en smule forvirrende, hvilket er grunden til jeg indspillede min seneste "pitch" til en sælger, hvor han ville have til at betale $ 600 for en måned. Nyde!

Velkommen til vores blog!
Velkommen til Real Estate Afsendelse fra BiggerPockets.com. Vores blog samler eksperter på forskellige områder af fast ejendom med henblik på at holde vores læsere orienteret og op til hastighed. Uanset om du er en fast ejendom professionelle (långiver, Realtor, bankmand, etc), investor (bortforpagteren, svømmefod, grossist, osv.), eller blot en forbruger, lejer eller homeowner interesseret i verden af fast ejendom, denne blog er sted for dig at blive involveret!

Du kan abonnere på vores RSS feed, får blog-opdateringer via e-mail, tilmelde dig vores gratis postliste, eller bedst af alt, deltag i vores sociale netværk sammen med 25.000 andre interesserede i fast ejendom, uddannelse, dealmaking, netværkssamarbejde og marketing.

Tags: CRE, kreativ finansiering, kreative fast ejendom, ejendomsfinansiering investering, forudsat at

Der er to ting jeg elsker i livet, fast ejendom investere og den store udendørs. I denne uge vil jeg være i North Carolina laver nogle vandreture i Asheville og senere på ugen I'm overskrift til Charlotte. Forhåbentlig når du læser dette er jeg dybt i bjergene, og måske jeg har fundet en swimming hul eller to (eller måske jeg bare forsvinde ind i skoven for evigt og lever af nettet med et medlem af min kult ... ja, jeg er stadig det eneste medlem af Jason kultfilmen ... var der en fyr, der tilbydes til at slutte min kult, hvis jeg gerne myrde sin kone, men jeg besluttede at passere siden vores retssystem frowns ved denne form for adfærd).

Kontroller, at du bruger en kontrakt Særlige til Om-To

Anyways, for nylig var jeg laver høring for en person, der havde brug for hjælp med hendes første genstand til at håndtere. Hun faxes over kontrakten hun ville bruge, og som sædvanlig blev det en standardkontrakt, der kunne være kommet fra Office Depot. Gentag efter mig: Du har brug for en særlig kontrakt for dit fag-til behandler. Den bedste måde at få denne kontakt er at bruge en kontrakt fra en af de kurser, du har købt. Derefter tage denne kontrakt til din advokat og få dem se den igen og forbedre det (og hvis du ikke har en advokat, begynde at behandle denne sag alvorligt og få en). Dette vil spare dig for en masse penge, fordi du ikke vil have til at starte fra bunden, og din advokat vil have en skabelon til at arbejde fra. Så, som jeg lovede i sidste uge her er nogle af de klausuler og oplysninger fra kontrakten jeg bruge (første, husker jeg ikke en advokat, søge kompetent juridisk rådgivning, disse er blot de klausuler, at jeg bruger, yadda, yadda, yadda ).

• En check på beløbet for: Ti-Dollars ($ 10,00) skal deponeres i spærret konto af justitsministeren for køberen, modtagelse af, som vil blive anerkendt af justitsministeren for køberen ( "deponering") ... ... ... okay , at bestemmelsen ikke sub-2 specifikke, men det bør være i enhver kontrakt, du bruger. Der er ingen grund til at lægge mere end $ 10, fordi vi arbejder kun med motiverede sælgere.
• Ejendommen er ved at blive købt "er omfattet af" de eksisterende Første Mortgage-dag ejes eller indsamles by___________________ ... ... ... ... ... listen navnet på sælgere pant selskab
• Sælger er, at det primære balance i Første Mortgage som af afregningstidspunktet må ikke være mere end _________________________ Dollars ($______) ... ... .. du vil kontrollere dette beløb ved hjælp af en tilladelse til at frigive oplysninger.
• Ejendommen er ved at blive købt "er omfattet af" den eksisterende andet pant-dag ejes eller indsamles by_______________ ... ... .... Liste navnet på den anden pant selskab
• Sælger er, at det primære balance i andet pant som af afregningstidspunktet må ikke være mere end _________________________ Dollars ($______) ... ... igen, kan du kontrollere dette beløb ved at ringe til banken
• Ud over købet af ejendommen er omfattet af den første og andet Mortgage, Køber betaler saldoen af købsprisen svarende til _____________________________ Dollars ($________) inden for 5 år afregningstidspunktet. Sælger vil modtage ca $___________ dollars i kontanter eller certificeret fonde, på eller før ___________________200___ ... ... .. du kun bruger denne klausul, hvis du giver sælgerne penge ud til at overtage deres realkreditlån. For eksempel har jeg aldrig sat penge ned i et emne til. Hvis sælgeren vil have penge, vil jeg fortælle dem, vil jeg give det til dem som regel i 5-10 år (og da min lejer / købere købe ejendommen, så sælgerens få deres kontanter).
• Købsprisen af denne ejendom er strengt baseret og kontingent for køberen at betale i alt højst __________________________ Dollars, ($_______) for ejendommen. Skulle der være yderligere pantrettighederne realkreditlån, og / eller domme eksisterende på ejendommen på det tidspunkt løsning, skal det være ansvarlig for sælgeren til at betale disse beløb ... ... bare et andet CYA klausul
• Der bliver ingen kontant grund til sælgeren på lukning ... .. jeg har aldrig lagt penge ned, hvis sælgeren har masser af egenkapitalen i den ejendom, som de vil få det i 5-10 år.
• Køber taler over sælgerens afdrag på realkreditlån, der beløber sig til $________ dollars om måneden. Køberen er kun ansvarlig for dette beløb for de første 5 år efter afvikling. Hvis renten stige i løbet af de første 5 år, sælger er forpligtet til at dække ethvert beløb i forhold til den nuværende månedlige betaling af $___________ en måned. Bør rentestigning på ejendommen, sælger vil straks meddeles skriftligt og skal dække forskellen. Hvis sælgeren ikke omfatter nogen stigning over $__________ i en måned, så køber har mulighed for at holde op med at gøre de afdrag på realkreditlån, og ejendommen kan afskæres på, og sælgerne kredit kan være alvorligt beskadiget ... ... .. Hvis du overtog en ARM at justerer, du ikke vil have negative cash flow, så du gøre sælgerens ansvar for forskellen.
• Sælger vil gøre det muligt for køberen at placere et tegn på ejendommen før lukketid for potentielle lejere eller købere. Køber kan annoncere eller marked sagde ejendom i ethvert middel, indtil afvikling. Dette omfatter offentlige auktioner eller enhver anden form for reklame ... ... denne klausul bør i hver eneste af dine kontrakter
• Køberen køber Ejendom med den hensigt at leje, lease, handel eller sælge ejendommen til en fortjeneste ... .. jeg altid give sælgeren 100% fuld offentlighed, at jeg er en investor, og jeg har planer om at tjene penge på ejendommen.
• Med henvisning til den eksisterende realkreditlån (r), hvis køber undlader at foretage en betaling på en sådan pant, når betalingen forfalder, og sådanne svigt i mere end 30 dage efter forfaldsdagen, så Sælger har ret til at kræve Køber at viderebringe Ejendom tilbage til sælgeren efter skriftlig anmodning. Ved forlig, parterne skal udføre og levere til afregningsfirma dokumenter og midlerne er tilstrækkelige til at re-viderebringe Ejendom til sælgeren, sammen med en relevant Deponeringsaftale ... ... ... .. Det er en af de vigtigste bestemmelser i mit emne - til kontrakten. Dette giver sælgerens "komfort", at i tilfælde af at du ikke gør deres afdrag på realkreditlån, kan de let få huset tilbage.

Der har du den. Endnu en gang, så tal med din advokat, før du bruger nogen af disse klausuler. Og stå af røven og begynde at gøre en dræbende på dette marked fra genstand til er ligesom jeg!

Fotos: Linville Falls, Blue Ridge Mountains, NC ved eseering

Tags: investere genstand til, fast ejendom, ejendomsfinansiering investering, forudsat at

Jeg skruede mig på købmand igen. Jeg købte 24 dåser af Spaghettio's (nej, bryder jeg mig ikke hvis det er den korrekte stavemåde), fordi de var til salg to til en. Tja, jeg endelig spiste en dåse i går, og det var forfærdeligt. Som i, jeg har ikke selv spise det hele, og jeg vil spise næsten alt. Jeg er ikke en picky fyr på alle, men det smagte som pap og døde rotte. Så nu er jeg stak med 23 dåser af Spaghettio's. (Vil jeg være en dårlig person, hvis jeg donerede dem til de hjemløse? Jeg tror, at hvis jeg var hjemløse Jeg ville være motiverede nok til mad, til at spise døde rotte, pap Spaghettio's ... er der kun én måde at finde ud af).

Anyway, før jeg gør min gode gerning for ugen og forgifte de hjemløse, lad os tale om dette fremragende marked vi er i. Fordi, som John D. Rockefeller sagde: "Køb når blodet kører i gaderne." Tja, det ved vi alle mulighed er bankede højt og tydeligt for os fast ejendom investorer. For personer, der har været i dette spil et stykke tid (dvs. omkring fem år), som du husker det varme marked, hvor folk havde 16 kontrakter på et hus ved middagstid. På dette marked, er det som at skyde fisk i en tønde. Jeg mener, at dette marked er reelt gør mig doven, fordi det er så nemt at finde motiverede sælgere og omhandler.

Så hvordan kan du rydde op lige nu?

Som en af mine gode venner siger, "Du kan ikke kun være et trick pony." Du bliver nødt til at engrosmarkedet for at få kontanter nu. Men også de store penge, der skal foretages køber og bedriften. Afhentning 20 ejendomme i år (som ikke er hårdt, hvis du gør Lejekontrakter og emne-til), holde på disse ejendomme til fem år, og du vil gøre et liv ændre mængden af penge, når du sælger.

Og hvis du ikke har lært genstand-strategi, indlæring dag. Hvis jeg havde forsøgt at gå gennem banker, da jeg startede, ville jeg aldrig have været i stand til at købe millioner af dollars i ejendom (det stadig tør mig tanken om at lægge 20% eller endog 10% ned på en ejendom).

Please tænke stort og du tror positive i løbet af denne købers ejendomsmarkedet. Størrelsen på dit tænker bestemmer størrelsen på din bankkonto (jeg kan ikke huske, hvem der sagde det, ellers ville jeg give dem kredit ... Adios).

PS Næste uge vil jeg afsløre nogle af de vigtigste klausuler i min
genstand til at indgå kontrakter, der hjælper CYA og gemme mig læssevis af penge.

Tags: fast ejendom, ejendomsmæglervirksomhed investere forbehold, engrossalg

Ligesom en gennemgang, at købe fast ejendom "er omfattet af" betyder, at købe en ejendom er omfattet af den eksisterende finansiering.
Sælgers oprindelige finansiering ophold på plads, indtil enten refinansieret eller solgt til en tredjepart. Investor / køber tager adkomst til ejendommen mens lånet i sælgers navn. Hvis vi skulle tage over betalinger på en ejendom værd $ 100K og realkreditmarkedet payoff er omtrent $ 50 KB; vores tilbud skal være i $ 80k rækkevidde. Det efterlader en $ 30k egenkapital udbetaling til sælgeren. I den perfekte verden, vi ville elske for sælgeren til at acceptere, at $ 30k når ejendommen er refinansieret eller solgt til en tredjepart.

Forudsættes det, at sælger har accepteret disse vilkår, at sælgeren altid er bekymret for, hvordan de er beskyttet. I disse typer transaktioner vi straks bemærke, at der virkelig ikke er nogen måde at tvinge investor at gøre den tid betalinger på en sælgers lån. Sælgeren generelt har tillid til, at investor / køber ikke vil lade betalinger gå efter et par måneder og forlade deres kredit jacked. Sælgeren er klar over, at hvis det sker derefter deres egenkapital udbetalingsgrænse grund er i fare.

Så spørgsmålet er: "Hvordan kan sælgeren beskytte sig mod disse typer af situationer?" Svaret på investor er "vi ikke behøver at tage titlen straks."

Du har måske hørt om en delstat afbetaling kontrakten. Der er en pro-sælger kontrakt og en pro-køber kontrakt. I dette tilfælde ville du bruge en hybrid af de to til at give sælger de mest værdi af komfort muligt. I en essensen, denne aftale overførsler titlen af ejendommen fra sælger til deponeringsinstituttet i stedet for at det bliver overført til investor / køber. Uden titel til ejendommen investor / køber mangler effekt af en egentlig ejer og den eneste måde at høste det fulde udbytte af ejendomsretlige er at give sælgeren egenkapitalelementet udbetalingsgrænse i fuld via refinansiere eller salg. Sælgere elske dette. Og delstaten afbetaling Kontrakt kan helt være tilpasset situationen. Dette vil helt sikkert hjælpe dig lukke nogle af dem hjem løber at slås sur.

Velsignelser til Din Ejendomsvejviser Investering succeser,
Milton B. Yates

Tags: Køb af ejendom underlagt, kreative fast ejendom, finansiering, fast ejendom investere, "real-estate-finansiering, underlagt

Ejendomsmæglererhvervet investere mani, der falder lige bag forretninger med køb direkte fra banken med korte salgs-eller REOs køber "underlagt." Denne utraditionelle metode er simpelthen at købe fast ejendom er omfattet af den eksisterende finansiering. Finansieringen, der fastholdes af sælgeren forbliver på plads, pant i ejendommen ophold i hans / hendes navn, og ejendomsretten til ejendommen er overført til investors navn eller firma. Med en hurtig overførsel af adkomst til investor er der et endnu større overførsel; sælgerens skift fra afhængigheden af selvregulering til afhængighed af investor at gøre den tid betalinger for den periode, der aftales.

Hverdagen investorer spørge sig selv, som ville gøre det?

Tilsyneladende en masse sælgere er klar til at flytte og har ikke tid til at vente på traditionel finansiering af programmer til at finansiere salget af deres hjem. Som investorer, er vi blevet så ivrig efter at få handler, at vi overser meget store detaljer, når det kommer til at købe underlagt.

Hvad er den # 1 spørgsmål, som en investor skal spørge, når de overvejer at købe en ejendom er omfattet af den eksisterende finansiering?
Er din pant fast eller indstillelig? Bingo.

Tro mig, at dette spørgsmål ikke få bad nok fordi omhandler der gøres i hast. Den omhandler vil være der, fordi huse ikke har dæk og de kan ikke køre væk. Vi må se grundigt på vores ejendomsmæglervirksomhed i forhold til at sikre en smart erhvervelse og en sund afkast på ryggen ende.

Så her er en hurtig historie om, hvordan en af mine kolleger liv fik vendt op nedad.

Det er en meget spændende dag, når du får din første investering i fast ejendom håndtere, at du beslutter dig for at holde nede. Det er en big deal. Du kan have startet i forbindelse med handel med engrossalg til at opbygge den kontante reserve til sidst egne noget af din egen og fortjeneste som investorerne har været at sælge til. Hvis det var dig så du er ikke anderledes end min ven, Investorina (af hensyn til historien). Investorina steg en enkelt hjemmet omfattet af den eksisterende finansiering og ikke gad at være opmærksom på, om pant var faste eller indstillelige. I alle de spændende, det aldrig dawned på ham, at en $ 400.000 hjem aldrig skulle have et pant på $ 1800. Hey undertiden vi alle begå fejl.

Nå ejendommen blev købt og betalinger til långiver blev foretaget automatisk via business kontrol højde for Investorina. På grund af den præference for en papirløs långiver / investor relationer, de Investorina var lidt ud af spillet, når det kom til de ændringer, der sker på den justerbare pant produkt, at han tog over. Mens Investorina skulle betale $ 1800, realkreditmarkedet steg til $ 2200 og været, at vejen for over 8 måneder. Med den sene gebyrer, finansiering gebyrer og advokat fakturering restbeløbet på kontoen var alle af den pludselige $ 11.000. WOW!

En afskærmning dato er fastsat til den ^14. marts 2008. Fordi Investorina navn er ikke knyttet til ejendommen på nogen måde eller til pant produkt, er det tegn, der opfordrer ham til at kontakte sælgeren og advare dem om, at huset vil komme til afskærmning salg den ^14. marts.

I vores ejendomsmæglervirksomhed investerer virksomheder, der mangler opmærksomhed på detaljer kan skade vores virksomhed og det kan ødelægge andres kredit og levebrød. Investorina vil gøre en liste tålmodighed med långiveren til at redde, hvad der kan reddes af sælgerens kreditpolitik. Husk, at nogle gange købe underlagt eksisterende finansiering kan forlade din sælger genstand for afskærmning, hvis du ikke er opmærksomme på detaljerne i dine investeringer.

Velsignelser til din Ejendomsvejviser Investering Business,

Milton B. Yates.

Tags: justerbare sats, købe fast ejendom, kreative, afskærmning, prioritetslån, ejendomsfinansiering, fast ejendom investere, fast ejendom investere, REO, med forbehold