Med den igangværende syndfloden af foreclosures og korte positioner, er det blevet mere og mere vanskeligt at afgøre, hvad markedet værdi af hjem er. Markedsværdien er den mest sandsynlige værdiinterval, hvor en typisk køber og en typisk sælger vil acceptere vilkårene i en på våben længde transation.

Foreclosures og korte salg transaktioner har en meget begrænset effekt på den generelle markedsrente værdier.

Dette er fordi de traditionelt udgør en så lille del af alle transaktioner. De er vanskelige at kvantificere, fordi sælgerne ofte ikke typisk motiveret og er under økonomisk pres for at sælge. Derudover utilfredse sælgere ofte forårsage omfattende skader på ejendom, som limites puljen af potentielle købere til investorer, entreprenører, og lejlighedskøb jægere.

De rettigheder, der købes af kommende ejere er flere begrænset, hvilket resulterer i en ekstremt rabatprisen. Banken ofte besidder flere supplerende rettigheder, som kan forårsage forsinkelser og forårsage extremaly lange ventetider før en transaktion kan consummated.

Første gang hjemme købere og familier, der har flyttet og ikke har den luksus at vente på underbemandet banker at godkende transaktioner, vil se andre steder.

Markeder har ændret sig dramatisk med økonomien.

I mange områder er foreclosures og korte salg udgør en dominerende del af markedet. Hvis den typiske hus bliver solgt, er under økonomisk pres, og den typiske køber ønsker at købe disse, bliver det yderst vanskeligt at værdien ejendom.

Som en overflod af ejendomme kommer på markedet, som vi har set i de seneste år, end den mulighed for at købe store ejendomme til rabatpriser vokser. Det er også lettere at blive lulled til at tro det næste hus er det næste store og blive stukket med en ejendom, som er næsten umuligt at sælge eller udleje, selv på en rabat.

Sørg for at du har en lang tidshorisont, forstår de risici på spil, og er stærke finansielt. Great volatilitet udbytter høje stakes og pres, men større afkast.

Velkommen til vores blog!
Velkommen til Real Estate Afsendelse fra BiggerPockets.com. Vores blog samler eksperter på forskellige områder af fast ejendom med henblik på at holde vores læsere orienteret og op til hastighed. Uanset om du er en fast ejendom professionelle (långiver, ejendomsmægler, bankmand, etc), investor (bortforpagteren, svømmefod, grossist, osv.), eller blot en forbruger, lejer eller homeowner interesseret i verden af fast ejendom, denne blog er sted for dig at blive involveret!

Du kan abonnere på vores RSS feed, får blog-opdateringer via e-mail, tilmelde dig vores gratis postliste, eller bedst af alt, deltag i vores sociale netværk sammen med 25.000 andre interesserede i fast ejendom, uddannelse, dealmaking, netværkssamarbejde og marketing.

Tags: afskærmningsgraden, hjemmet, boligens værdi, short salg, værdiansættelse

Når noget slemt sker, vi vil have nogen til at skyde skylden. I går jeg faldt min mands vielsesring i min favorit krystalglas til opbevaring, mens han laver praktisk arbejde, og glasset brast under vægten af ringen. Frustrerede og hjerte brudt, jeg ønskede at skyde skylden på de smykker butikken for at sælge os en sådan tung ring ... (meningsløs, jeg kender, men jeg blev forstyrret), men jeg kunne ikke. Der var ingen til at skyde skylden på, bare en uheldig begivenhed. (I'm going sted med dette - jeg lover.)

På en lignende note, og tilgiv mig i forvejen for at passe et ret ømtåleligt emne, men jeg er nødt til at bede ...

Hvorfor er husejere skylden realkreditinstitutter for lave vurderinger?

Hvorfor (oh hvorfor)? Jeg forstår vi alle forrykket at home værdier er devastatingly lav. Jeg får det - vi er alle brolagt med samme kvalme-overtalelse boligmarkedet her. Og at have en vurdering kommer i for lav til at gå videre med refinansiering kan absolut standsningsfasen - især hvis det betyder strammere budgetter, finansielle uro eller endog afskærmning. Men det, jeg gerne vil behandle her er at sikre, at vi ikke skyde skylden på de forkerte mennesker.

Grunden til, at jeg sætter det op: Jeg kan ikke fortælle dig det (eksponentielt voksende) antal gange, jeg har hørt skylden for en overfladisk vurdering uretmæssigt falde på skuldrene af realkreditmarkedet selskab, eller endnu bedre, lånet officer / pant bankmand. IKKE den nedadgående-spiraling bolig marked, der har været medier sprængte for fortiden ... åh sige ... år og nogle måneder nu (Godhed elskværdige nej!), Men ... det pant selskab. Og hvis ikke det pant virksomheden, Evalueringsekspertens eller titlen virksomhed, der ansætter den Evalueringsekspertens (ingen af dem bør bære skylden enten).

Fra afslappet samtaler til online klager, jeg har set og hørt bitter husejere med lav vurderinger rive alle disse fyre en legendarisk 'nye' for ikke at anerkende værdien af surround sound og piedestal dræn. Fejladresserede? I think so.

Må ikke vi indser, at hvis nogen ønsker at bidrage til at få os til det lån, vi har brug for, er det realkreditmarkedet selskab titlen selskab, og det pant bankmand? Medmindre der er nogle vanvittige nye forretningsmodel Jeg er uvidende om, der tillader disse fyrene til at tjene penge uden at lukke lån ... um, måske er vi nødt til at finde en anden skylden. (Bare gå ud på en del her.)

Lad os undersøge lånet officer: Her er Gary realkreditmarkedet Guy bederum til Mayan sole (jeg ved ikke ... måske han kører ud af idoler), der - for kærligheden - denne aftale vil gå igennem. Denne telefon opkald vil ikke ende med en tårevædet homeowner i den anden ende. Ikke ville han være på siden af homeowner? Rigtigt, jeg er ikke et pant bankmand, men jeg kan fortælle Dem, at jeg føler mig temmelig behageligt at gøre den antagelse, at denne fyr ønsker dit hjem værdi at være i stor form, så han kan hjælpe dig ud.

Lad os betragte det pant selskab. For startere, er det mit gæt, at enhver pant selskab venstre på kortet på dette tidspunkt i spillet ønsker intet mere end at hjælpe husejere. Og ærlig talt, Gary realkreditmarkedet Guy eller hans selskab kan blive en succes indtil homeowner hjem værdi er godkendt til et lån. Så som standard, realkreditinstitutter er en dårlig syndebuk også.

Så hvem er tilbage ... How about titlen selskab? Quick ansvarsfraskrivelse her: Jeg ved ikke meget om titel, så det er hårdt for mig at bekræfte. Men jeg * tror * at der ud over vurderingen tjenester, de tilbyder titel forsikring, lukning og deponeringsinstituttet tjenester blandt andre ting. Alle, der kræver (trommehvirvel ...) lukker et lån! Ville ikke gøre en god mening for disse gutter til målrettede stive deres partners kunder på en vurdering, ikke? Højre.

Og Evalueringsekspertens? Jeg tror ikke, at denne fyr forsøger bevidst at undervurdere indre værdier. Jeg har engang hørt, at tandlæger og psykologer holdt de mest almindelige foragt for deres daglige trummerum ... men jeg ville ikke blive overrasket, hvis det er alt ændret sig i år til materiel mæglere, investeringer bankfolk og bedømmere. Jeg kan kun forestille sig: Der du er, forsøger at gøre dit arbejde effektivt, og du har Hulkomania Homeowner bag dig opmærksom indbygget i mikrobølger og garage door openers, der endnu ikke er notated på din juridiske pad. (Zoinks, Scooby.)

Så her er de ting. Når vi er så gal, så frustrerede og droslet op omkring en lav vurdering, det har intet at gøre med pant eller pantet bankmand. De virkelig ikke har nogen kontrol over, hvordan vurderingen kommer i, og du kan vædde på, at hvis der er nogen, der er på din side, de er.

Vurderinger er faktisk baseret på en smuk standard ligning, der ikke overlader noget op til udtalelse. (Du kan finde flere oplysninger om de vurderinger, herunder en levende walk-through med en inspektør her ...)

Desværre er den eneste blamable konto her er selve markedet. (Jeg ved, jeg lyder som min mor, når min hund spiste min is kegle ud af min hjælpeløse fem-årig hånd.) Ingen's sættes spørgsmålstegn ved, om vi har hældte vores Home Depot hjerter og sjæle ind i vores hjem, bortset fra boliger tendensen og økonomi. Så lad os mønstringssteder op ret tolerance i tilfælde af en lav værdiansættelse, tager en dyb indånding og finde pusterum i det faktum, at pant / titel / vurdering verden er ikke rettet mod os i et trick til at ødelægge vores håb og drømme . De er på vores side ... vi bare nødt til at vente på resten af boligmarkedet til at tilslutte dem.

Fotos: ILoveButter

Tags: vurdering, værdiansættelse, Evalueringsekspertens, ejendomsværdi, værdiansættelse

Kommentatorer taler om mange brede boliger indikatorer og indekserer tracking ejendomsværdi hele landet. Men Real Estate, i modsætning til aktier og obligationer, der ikke er fungible. Properties er ikke-homogene, og er påvirket af både overordnede økonomiske makro og lokale mikro faktorer. Grundet marked ineffektivitet, nytten af data fra disse overordnede indikatorer er begrænset.

Konstant kvalitet vs Traditionelle Værdiansættelsesprincip Foranstaltninger

Ved udarbejdelsen boliger statistikinterval folk typisk ser på flere faktorer, herunder det samlede volumen, gennemsnitlige pris, antal værelser og bad, og prisen pr sq ft, mens justering for sæsonudsving. Data fra alle hjem inden for en vis Ejendomstype eller markedsmæssige område er inkluderet. Problemer opstår, når hjem i større / mindre kvalitet, størrelse eller type, der sælges inden for et bestemt tidsrum. Den gennemsnitlige pris på en typisk fire soveværelser hjem ser ud til at stige, når der i virkeligheden, de solgte huse i det forløbne år var væsentligt nyere / renoveret eller af højere kvalitet.

Konstant kvalitet indekser er blevet anvendt til at måle ændringer i priserne for det samme hus over en periode. Nogle der tages skridt til at minimere effekten af salget af bedre boliger og boliger solgt mellem slægtninge. Mens dette synes at give mere præcise resultater, flere spørgsmål tilbage. rolle nybyggeri inden for et marked og køber migration kan påvirke resultaterne.

OFHEO og S & P / Shiller indeks give kvalitetskontrol data

Office of Federal Housing Enterprise Oversight samler data om konventionelle overensstemmelse pant transaktioner fra Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) og Federal National Mortgage Association (Fannie Mae). Parlamentet Price Index (HPI) benytter en modificeret udgave af den vejede gentage salg metode foreslået af sag og Shiller. Fordelene ved OFHEO's HPI er, at de data udnyttede omfatter en bred strøm af data og omfatter flere områder, at S & P / Shiller indeks udelader.

Datakilden for Sag / Shiller indeks er afledt fra offentlige registre, mens HPI udnytter data fra én familie fast ejendom med mindst 2 pant oprindelse og efterfølgende købt af enten Freddie Mac og Fannie Mae siden januar 1975. Det er vigtigt at holde sig opmærksom på, at data om multi-enhed, der er knyttet egenskaber, regeringen sikrede lån, og ejendomsret over overensstemmelse lån grænser er udelukket. Indekset opdateres hvert kvartal.

Det ville være fornuftigt at se på brede marked indikatorer og statistikker offentliggjort af S & P, OFHEO og National Association of mæglere, forstår de forskellige metoder, som de analyserer deres tal, og derefter undersøge det utal af faktorer, der påvirker en ejendom fra både en makro-og mikroniveau.

Tags: home værdi hus værdier, boliger, værdiansættelse

Nyheden er blevet mættet med rapporter om de finansielle redningen, de sekundære realkreditfaciliteter Marked, værdipapirer og derivater. I disse urolige tider, er det vigtigt at forstå de grundlæggende elementer i Ejendomsvejviser analyse. Der er en bred vifte af modeller og værktøjer, som kan hjælpe os med bedre at forstå ændringer i markedsforholdene og kan endda simulere sandsynlige værdiskalaer værdi under forskellige økonomiske scenarier. Jeg vil da undersøge, hvordan store og små bogstaver og indholdsoplysninger satser er rygraden af analysen i flere detaljer i senere indlæg. Alle investorer, i en eller anden måde, skal indarbejde følgende fire trin i deres beslutningsproces.

1. Skøn over den strøm af forventede fordele.

Forventede fordele omfatter kontanter i form af husleje, afskrivninger, mulige skattebesparelser på en anden indtægt, indtægter fra salg af ejendom (reversion) samt andre tilknyttede ydelser. Sørg for, at du projekt årlige ændringer i potentielle bruttoindkomst, udgifter, ledige stillinger, kapital vækst og afgifter, enten ved hjælp af en rekonstrueret opererer erklæring eller en pro-forma.

2. Juster til timingen af disse fordele.

$ 1000 modtog i dag er mere værd end $ 1000 modtog 10 år fra nu. Juster til timingen af disse fordele ved at anvende en proces, der kaldes diskontering. Hvis din tidshorisont er 10 år og du har købt ejendom udelukkende til kapital vækst, så du må hellere være meget overbevist om, at de vender tilbage, vil du modtage gennem påskønnelse vil være ventetiden værd og eksponering for øget solvens risiko.

3. ADJUST for forskelle i risici.

Real Estate er udsat for forskellige former for risiko fra spørgsmål i likviditet, rente, inflation og økonomisk vækst, blandt andre. Men discounted cash flow-modeller, sensitivitetsanalyse, og simulering kan give investorerne en håndtaget på sandsynlige interval, hvor en investering kan falde i form af risikostyring.

4. RANK alternativer.

Forskellige egenskaber (eller investeringer) bør placeres på risikoopfattelsen-return kombinationer. Yderligere finansielle afkast bør belønnes for enhver risiko iværksat. Nutidsværdien kan give os en indikation af det samlede afkast af en investering i absolutte tal, mens brugen af et Rentabilitet Indeks kan hjælpe analytiker rang investeringer, der adskiller sig meget i de samlede omkostninger og værdi.

Tags: penge, nutidsværdien, fast ejendom, ejendomsmæglervirksomhed vurdering, værdiansættelse