Bewertung von Distressed Debt Opportunities

Autor: Matt Pitcher • URL: http://www.liveoakcapitalgroup.com
2. November 2008 •

Wir alle verstehen, die grundlegende Philosophie, die im Allgemeinen Laufwerke investieren gewinnen (oder zumindest hoffe ich das wir alle tun): "kaufen niedrig, hoch verkaufen". Nun, Immobilien immer ziemlich "low" in die Kammer in diesen Tagen. Der Milliarden-Dollar-Frage ist natürlich: Ist das "low" DIE "niedrig"? Wir haben zu verlassen, dass die Frage für einen anderen Blog, denn ich habe keine Ahnung, auch nicht alle anderen. Aber angesichts der Tatsache, dass Immobilien in einem unvollkommenen Markt (dort liegt die Chance), stehen die Chancen, dass alle derzeitigen "low Real Estate" ist eine Art von Leiden im Zusammenhang mit IT (entweder persönlich und / oder Schulden getrieben Not). Dieser Blog wird sich auf die Beurteilung der Distressed Debt Chance.

Im Due-Diligence-Berater, sind wir alle gefragt, die Zeit zu beurteilen, sich mit einer Art von Distressed Debt Vereins. Es gibt solche, die wie Matthew Landau sprach, die vor kurzem auf iGlobal Forum Real Estate Private Equity-Gipfel in New York, die glauben, dass die Regierung den Plan zum Rückkauf von schwierigen Immobilien-Vermögenswerte von Finanzinstituten ist wahrscheinlich ", um für Preisfindung auf dem Markt und ein Mindestpreis, oder Stock, für die Preise von Vermögenswerten ". Landau stellte fest, dass Lehman Brothers, zum Beispiel, "eine gute Anruf nicht in den Verkauf ihrer Immobilien-Anlagen auf sehr steilen Rabatte, dass die Regierung könnte, mehr Geld für das Vermögen".

Ok, ich bin nach Ihnen. Das macht Sinn. Aber was ist mit den folgenden?
Von National Real Estate Investor Online

In der Tat, die Not Asset Relief Program (TARP) könnte sogar zu einem Aufwärtsdruck auf die Preise, ist der Auffassung, Landau. Was das mögliche Risiko für den Erwerb der noch zu früh, in den Kreislauf und nicht auf gute Geschäfte, bemerkt er, dass es immer schwierig ist, den Markt zu Zeit perfekt und Investoren zu kaufen, wenn sie sich wohl fühlen und lassen Raum für den Fall, die Dinge nicht gehen richtig.

Wow, das ist nicht sehr hilfreich ist. Das ist wie sagen: "Hey, machen Sie Ihre Due Diligence". Ja, ich weiß, dass, ich danke Ihnen sehr. Aber wie?!? Welche konkreten Dinge muss ich wissen, achtet auf den Umgang mit Distressed Debt Chance? Ich werde Sie zu, dass in einer Minute, aber hier ist mehr über den aktuellen Stand der Distressed Debt Gelegenheit ...

Jeff Gronning, eine Verwaltungsbehörde mit der Normandie wichtigsten Real Estate Partners, stimmt zu, dass die Regierung macht für Preisfindung und könnte einige Richtung zu einem vorsichtigen Markt, in dem jeder wartet auf eine Unterseite. Selbst dann, sagt er, "Das Problem ist so viel größer als das, was TARP wird entworfen, um," was bedeutet, dass bis es ist eine Art Katalysator, Menschen werden nicht kaufen.
Thomas Deane, Leiter strukturierte Transaktionen und Vermögenswerte bei Wachovia Securities, stellte fest, dass angesichts der Probleme ist auf der Grundlage von Milliarden von Dollar in Vermögenswerten, es wird kein Tiefpunkt bis zum ersten oder zweiten Quartal 2010. "Zu viel braucht, um aus der Tür", so Deane. Deane hat sich eine Menge Käufer zurückziehen, da sie nicht kaufen wollen, auf den falschen Preis. "Niemand wird, um den Boden. Sie Sensitivitätsanalyse und haben Vertrauen in Ihre Fähigkeiten, "ist seine Beratung.
Aus Sicht des Käufers, Lawrence Ellman, Nordamerika-Kopf-Investitionen für Citi Property Investors, erwartet, dass die Preise sinken und attraktiver geworden. "Bisher haben wir nicht gesehen, die Preise für unsere Vorstellungen", sagte er. "Wir brauchen mehr Deal-Flow und Gespür für die Dringlichkeit auf Seiten der Verkäufer." Doch, Kreditgeber, die sich mit den Entwicklern über die Vermögenswerte im Übergang Anfang, um zu sehen, der Realität - wie eine mögliche Notwendigkeit einer Friseuse auf das Darlehen - und der Schuldner sind folgende entlang.

Ok, das ist wenig hilfreich, aber immer noch nicht, dass mir helfen herauszufinden, wie kann ich die Vorteile dieses historische Chance.

Alle diese Experten scheinen zu sagen dasselbe: Es gibt eine große Chance kaufen gibt jetzt in Distressed Debt. Wir wissen nicht wirklich, wenn es unten, und wir wissen nicht wirklich, wie können Sie profitieren von dieser Möglichkeit, aber sie existiert.

Nun, ich kann Ihnen sagen, wie zu profitieren. Was wird darüber entscheiden, ob Sie entweder Geld verdienen oder sich verschluckt, ist eine Sache, eine Sache nur: Due Diligence! Es gibt "befasst sich des Jahrhunderts" da draußen zu warten jetzt, aber Sie haben zu wissen, wie man darauf achten, dass sie nicht Schlag in das Gesicht. Hier ist ein hohes Maß Überprüfung einer Due-Diligence-Checkliste ab, wenn der Bewertung eines Distressed Debt Gelegenheit:

1 - Denken Sie daran, dass Sie wirklich haben zwei große Due-Diligence-Projekte: (1) das Eigentum und (2) die Schuld.

2 - Verstehen Sie die Kreditgeber die Geschäftsregeln: die sichtbare (Tabellen, Dokumente, Formen-, Verarbeitungs-Richtlinien, etc.) und das Unsichtbare (Büro Politik, Beziehungen zwischen der Ursprung des Darlehens und die Wartung der IT-Geschichte der Bank und die Akteure, etc.).

3 - Sie haben zu arbeiten, was mit dem Kreditgeber haben Sie, die nicht alles, was Sie brauchen. Sie müssen die Dokumente, mit einem Blick auf die Dokumente, die sie und geben Sie ein Auge auf, was fehlt. Also, Sie brauchen Ihre Detektiv Hut auf und haben die Möglichkeit, zwischen den Zeilen lesen, und füllen Sie die Lücken.

4 - Sie haben, um wirklich alle Dokumente, die Sicherheit, so dass nicht knausern auf die Rechts-und Beratungs-Hilfe.

5 - Sie müssen verstehen, wer hat den Rückgriff. Was andere dingliche sind, oder, noch besser, könnte man an?

6 - Sie müssen nicht alle Ihre normalen Due Diligence auf dem Grundstück selbst. Umwelt-, Titel, Bewertung, Verwaltung, Leasing-Analyse, den finanziellen Möglichkeiten der leasebackers, lokale politische Umfeld überprüfen, verwenden Sie Analyse, Markt Angebot und Nachfrage Dynamik-, Handels-Bereichen, Beschäftigung Trends, Absorption Preise, etc. Vergessen Sie nicht, über die gleichzeitig einen Schwerpunkt auf Distressed Debt die Due Diligence.

Also, da gibt es sie. Es ist ein großer Distressed Debt Möglichkeit gibt jetzt und es ist weiterhin nur, um besser und stärker in den kommenden Monaten und Jahren. Wenn Sie zu einem Experten bei der Beurteilung dieser Möglichkeiten werden Sie gedeihen in diesen turbulenten wirtschaftlichen Zeiten und in eine große, wenn der Markt wieder und Glück für Sie, Ihre Familie, Ihren Vertragspartner, Ihre Investoren, und Ihrer Gemeinde.

Denn nicht vergessen, dass - auch wenn ich nicht glaube, wir gehen in eine Depression - mehr Vermögen sind während Depressionen als zu jedem anderen Zeitpunkt in der wirtschaftlichen Geschichte. Machen Sie jetzt!