Sollten Sie Ihre Pre-Pay Hypothek?

Vor, zahlen oder nicht im Voraus zu zahlen, dass ist hier die Frage!

Ob 'tis nobler in den Köpfen ... okay, ich bin kein großer Shakespeare-Guru, aber ich Lust mir eine Hypothek finanzieren Guru.

Heute möchte ich sprechen, ob es eine gute Idee, im Voraus Ihre Hypothek oder nicht. Ich werde mich mit einigen Informationen aus einer wirtschaftlichen Studie der Federal Reserve. Für diejenigen, die gerne "wirklich dort" Die Studie wurde von der Chicago Fed im Jahr 2006 als "Trade off zwischen Hypothek Vorkasse und Steuern Latente Retirement Savings" Hier ist ein Link.

Es gibt einige Schlüsselbegriffe, die ich gerne darauf hinweisen, wenn ich diese Frage (die eine Menge), wenn Haus-und Wohnungseigentümern helfen, diese Entscheidung.

1. Home Equity hat eine 0% Rendite (in der Tat den Wert der US-Dollar Sitzung im Leerlauf in die tatsächlich verliert Wert auf die Marktkräfte wie Währungsabwertung und Inflation). Was ich damit meine ist die Heimat von Eigenkapital erhöht entweder Sie zahlen selbst zurück Haupt-oder als eine Funktion der Immobilie zu schätzen. Ob Sie einen $ 100000 Darlehen gegen eine Immobilie im Wert von $ 100.000 (100% LTV), oder Sie haben ein $ 10.000 Darlehen gegenüber dem gleichen $ 100000 Eigentum (10% LTV), wenn sie sagen, schätzt von 10% in einem Jahr, der Equity-Gewinn ist der gleiche : $ 10.000.
2. Hypotheken-Zinsen ist einfach Interesse und das Geld, das Sie investieren, ist der Compoundierung. Was bedeutet das? Völlig ignoriert die steuerlichen Auswirkungen für die jetzt, sagen wir, dass Sie zahlen 7% auf einem $ 100000 Interesse nur Darlehen (wie die meisten HELOC sind für die ersten 10 Jahre) Die Kosten der Beschäftigung (mehr dazu in einer SEC) auf, dass Fremdkapital für das erste Jahr ist $ 7000. Nun, sagen wir, dass Sie sich, dass $ 100000 und investiert und verwaltet zur Erzielung von 5% auf das Geld. Sie verdienten $ 5000. So beenden Sie mit - $ 2000. Nicht sehr viel richtig? Aber hängen, im Jahr 2 Sie verdienen, dass 5% auf 105.000 oder $ 5250 und Sie zahlen nur noch $ 7000 pro Jahr an Zinsen. Jahr 3 Sie immer noch zahlen $ 7000, aber Sie verdienen 5% auf $ 110.250 oder $ 5512,50. Die Pointe ist, dass, wenn Sie lief diese Berechnung für 30 Jahre Sie haben ein Netz (Zinsen-Zinsen) von mehr als $ 200000 (vorausgesetzt, die Zinssatz bleibt gleich, die HELOC der nicht-sie sind auf der Grundlage der Prime Rate, die die Fed Funds Rate +3%. Die Fed Funds Rate wie die Federal Reserve erhöht und senkt die Preise). Diese Strategie funktioniert am besten, wenn Sie einen festen Zinssatz für 30 Jahre zum Mitnehmen des Zinsänderungsrisikos. Wenn das Darlehen Abschreibung, die Zinsen bezahlen Sie tatsächlich nimmt jedes Jahr, während das Interesse verdienen Sie wächst jedes Jahr. Sie haben auch die Möglichkeit, die Zahlungen auf die Hypothek komfortabel. Alle mit Interesse an der Welt nicht tun Sie etwas Gutes, wenn Sie sich nicht leisten können, um die Zahlungen. Bitte beachten Sie, das ist eine sehr einfache Beispiel. Es gibt ganze Bücher geschrieben, für die dieser Idee.
3. Alles im Leben ist zu 100% finanziert werden. Das heißt, dass Sie entweder Zahlung einer Beschäftigung, die Kosten sind die Kosten für die Beschäftigung von jemand anderem der Hauptstadt (in diesem Fall die Hypothek) oder Sie selbst finanzieren und zahlen einen Opportunitätskosten. Eine einfache Art und Weise zu konzeptualisieren Opportunitätskosten ist: jedes Mal, wenn Sie nach links abbiegen, Sie leugnen, selbst die Möglichkeit, nach rechts abbiegen. In diesem Zusammenhang, jeden Dollar Sie in der Heimat ist ein Dollar, die Sie nicht zur Zahlung von Zinsen auf, sondern ist auch ein Dollar, die Sie nicht verdienen Zinsen auf. Die Opportunitätskosten auch auf das Risiko von Verlust oder Schädigung von Arbeitsplätzen (wie wir in der post-Ron spielte in seiner Antwort), so gibt es "Schichten" von Risiken bei der Bestimmung der Opportunitätskosten.
4. Wenn Sie Interesse abziehen (vorausgesetzt, Sie sind nicht Gegenstand AMT), die Sie tun dies auf Ihr Einkommen Steuerklasse (kann so viel wie 35% des Bundes). Für diejenigen, die sich sehr ausführlich orientiert, können Sie alles über die Abzugsfähigkeit der Hypothek Interesse an der Veröffentlichung 936 des Internal Revenue Code. Hier ist ein Link: www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf Wenn Sie verdienen Zinsen auf Investitionen und lassen Sie das Geld für mindestens 1 Jahr und einen Tag, Sie zahlen langfristig Kapitalertragsteuer. Die Top-Kapitalertragsteuer beträgt derzeit 15% (Änderung nach 2010 auf 20% Spitzengruppe, es sei denn, Änderungen werden von Kongress). Was bedeutet das? Nun, sagen wir, dass Sie die Bezahlung eines 7% Zins-und Sie sind in der oberen Einkommen Steuerklasse, Ihre effektive Zahlung Rate nach Steuern: 4,55%. Nehmen wir ferner an, dass Sie verdienen können 7% in eine Investition, die bei der Besteuerung Veräußerungsgewinne Preise. Ihre effektive Rendite nach Steuern: 5,95% einen positiven Spread von 1,4%. Das mag nicht nach viel, aber es ist ein bis zu 30,77% Internal Rate of Return. Das ist ziemlich gut in meinem Buch. Denken Sie daran, dass es sich hierbei um ein sehr einfaches Beispiel, es ist lediglich zur Veranschaulichung eine komplizierte Idee bekannt als Arbitrage-Steuer.
   
   HAFTUNGSAUSSCHLUSS: Die tatsächlichen Sätze können mehr oder weniger und Ihrer persönlichen steuerlichen Situation kann sich-wenden Sie sich an Ihren Steuerberater immer sicher sein, dass meine verrückte Rhetorik tatsächlich für Sie in der realen Welt.

5. Was ist die Bedeutung von Schuld frei? Ist es, die absolut keine Schuld, oder ist es genug Vermögen in der linken Tasche zu zahlen sich aus den Verbindlichkeiten in der rechten Tasche ist jederzeit möglich. Mit anderen Worten, wenn Sie $ 100000 in liquide Mittel und ein $ 100000 Hypothek. Sie sind tatsächlich schuldenfrei oder was ich gerne auf eine Ihrer "Freiheit Point", das ist der Punkt, an dem Sie Ihre Werte sind gleich Ihre Schulden. Angesichts der Unsicherheit der Zukunft, ich persönlich hätte gerne das Geld (wenn ich es sich leisten können, die Personalkosten bequem) in meine Tasche und nicht in mein Haus, wenn, sagen wir, Darlehen Leitlinien ändern und ich nicht mehr refinanzieren können, um die Cash - , ich verliere meinen Job, ich verletzt und kann nicht funktionieren, oder Home-Werte sinken. Wenn der Wert Ihres Hauses unter dem Ihre Hypothek Gleichgewicht ist, und Sie haben bei der die Cash können Sie die Lücke, wenn Sie zu verkaufen, und vielleicht sogar ein wenig verdient Interesse an der Art und Weise. Wenn das Geld bei Ihnen zu Hause, haben Sie verloren, dass es bis zum Reichtum Werte der Rückkehr in ihre früheren Ebene erinnern, Gewinne werden nicht Gewinne, bis sie realisiert sind.

Nun, wenn du zahlen Sie Ihr HELOC, dass Sie nicht das Interesse, dass die Zahlungen auf $ 10.000. Am 6.49% Zinsen nur bei einer Zahlung, würden Sie sparen $ 54.08/month. Die Frage ist, Sie zu beantworten ist "bedeutet, dass $ 54.08/month Strecke mein Budget?" Wie ich schon sagte, ein HELOC nicht einem festen Zinssatz (wenn auch oft kann man bestimmte Teile der Balance, aber wir werden besprechen, dass bei ein anderes Mal), wenn Preise ging an die 10% sagen, es kostet $ 83.33/month.

Bottom Line ist, dass es keine richtige Antwort

Jeder Mensch hat unterschiedliche finanzielle Risiko verschiedenen Philosophien und Toleranzen. Sie müssen sich entscheiden, was für Sie am besten ist. Viele Menschen treffen Entscheidungen über das Beste, was zu tun, einfach auf "konventionelle Weisheit" eher als die wirtschaftlichen Tatsachen. Das Problem mit herkömmlichen Weisheit ist, dass die Steuergesetze ändern, Lebensweise ändern, und der Wert von einem US-Dollar Änderungen. Bleibt zu hoffen, dass durch unsere Gespräche auf größeren Taschen, können wir unsere finanzielle IQ, damit wir über rationalen Entscheidungen darüber, wie am besten nutzen unsere hart verdienten Geld.

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