Wenn die Menschen zunächst in den Kauf einer Wohnung Gebäude Es ist üblich, dass sie ein paar leicht vermeidbare Fehler. Die häufigsten Fehler, die ich sehe, ist, neue Investoren nicht, was ich gerne auf die "Anleger-Tool Brust".

Zum Beispiel, wenn Sie wollte ein Haus bauen können, sind ein paar Dinge, um zu beginnen. Sie müssten eine erste Blaupause für das Haus, die von einem Architekten. Zweitens, Sie müssen die richtigen Werkzeuge, um tatsächlich das Gebäude, müssen Sie die Nägel, Hämmer, Sägen und Bohrer an die Rohstoffe. Zum Glück, Investitionen in Gebäude Wohnung erfordert keine Werkzeuge oder körperliche Fähigkeiten. Jedoch Investitionen in Gebäude erfordert die gleiche Art von geistiger und in diesem Fall, dass Ihr "Werkzeug der Brust" ist eigentlich ein "Werkzeug der Brust" des Wissens.

Sich als erfolgreich Apartment Investor zu können, müssen Sie einen Plan!

Der beste Weg zum Erwerb dieser grundlegenden Bildungs-Tools ist zu lesen, viele Bücher und Zeitschriften zu den Themen. Die erste und wichtigste Werkzeug, das ein Investor haben kann, ist die Fähigkeit zur Bestimmung der Wert der Investitionen Wohnhaus. Es gibt keine Möglichkeit, dass ein Anleger können sicher sein, dass er oder sie werden den Kauf eines Cash-Kuh oder ein Geld-Grube, ohne die erforderliche Fähigkeit zur Analyse der Wert eines Gebäudes. Es gibt eine unendliche Vielzahl von Informationen über die Verschuldung Deckungsrate, Kappe und Immobilien. Meiner Meinung nach das erste Mal, Commercial Real Estate Anleger sollten mit einem einfachen geistigen "Werkzeug" oder Vermutung, und das ist zu bestimmen, was das Gebäude wert ist, um ihn oder sie zu ignorieren und fast alles andere. Das bedeutet, dass Anleger sollten praktisch ignoriert, was die Preise ähnliche Eigenschaften haben, vor kurzem verkauft in der Region. Stattdessen sollte der Investor den Preis herauszufinden, damit die ihn oder sie zum Kauf der Immobilie und der Gewinn-und Cash-Flow, die es eine gute Investition.

Um das herauszufinden, welchen Preis Sie bezahlen für eine Wohnung Gebäude, vorausgesetzt, zum Beispiel, dass Sie um eine bestimmte Rendite oder Cap-Rate auf Ihrer Investitionen jährlich, verwenden Sie einfach die folgende Formel:

Net Operating Income
__________________ = Preis können Sie für die Realisierung eines Gewünschte Cap Rate
Groß-Preis

Photo Credit: jthetzel

Willkommen auf unserer Blog!
Willkommen in der Immobilien-Versand aus BiggerPockets.com. Unser Blog bringt Experten aus verschiedenen Bereichen der Immobilien mit dem Ziel, unsere Leser zu informieren und auf Trab. Egal, ob Sie eine Immobilie Professional (Kreditgeber, Makler, Banker, etc.), Investor (Vermieter, Flipper, Großhändler, usw.), oder einfach nur ein Verbraucher, Mieter oder Hausbesitzer interessieren sich für die Welt der Immobilien, dieses Blog ist die Platz für Sie, sich zu engagieren!

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Seine schon eine Weile her, wir haben eines unserer Treffen mit dem Investor Gespräche. . . Ich hoffe, wir bekommen, um diese regelmäßig! In diesem Sinne haben wir eine große Interview für Sie mit Immobilien-Investor Rich Weese!

Meet Real Estate Investor Rich Weese

Wie lange haben Sie schon die Investition in Immobilien?

Ich bin sicher, es gibt nicht zu viele Mitglieder von BP älter als ich! Ich habe in eine Menge gesehen und alle Facetten von Immobilien; Rezessionen, inflationäre Spirale, und die Höhen und Festlegung von Immobilien in verschiedenen Regionen des Landes.

Ich begann in Immobilien durch Unfall im Jahr 1972. Ich war in meinem 3. Jahr der Hochschule und wurde aufgefordert, Tropfen und versuchen, den Verkauf einer Immobilie für ein Freund. Er war ein Broker und konsequent zu verkaufen meine Frau und ich was. Wir hatten kein Geld, und ich war für die Alpha-Beta-Märkte in ihre Küche und Reinigung Öfen Käse Förderbänder von 3 bis Mitternacht, und eine Schule besuchen, während des Tages.

Informieren Sie uns über Ihre erste Geschäft

Mein Freund war sehr hartnäckig und immer wieder Eigenschaften zu zeigen, meine Frau und ich Mein Freund versucht, uns ein Haus verkaufen, aber wir leben in einem apt für $ 110 pro Monat. Jedes Haus wurde von unserem Sortiment. Schließlich fand er eine Duplex, das $ 24.900 und jede Seite hat 2 Schlafzimmer und 1 Bad. Er erzählte uns, eines FHA Programm mit dem Namen 221-D-2, dass nur ca. 3% gesamt und Schließen Kosten. Unsere Zahlung gehen zu $ 215 pro Monat, und er sagte, die Front wurde für $ 140 vermietet. Wir könnten in der anderen Einheit, mit einer Garage und zahlen nur die Differenz in Höhe von $ 75 pro Monat. Das klang wirklich gut, es sei denn, wir haben nicht die 3%. Der Makler hat mir eine Einigung. Wenn ich damit einverstanden, zur Arbeit zu gehen für ihn für 1 Jahr, er würde mir die Kommission den Verkauf von rund 750 $. Das wäre ziemlich viel zahlen für unsere Anzahlung, so dass ich vereinbart und immatrikulierte sich in Lumbleau Immobilien Schule in Santa Ana, CA. Ich hatte meine Verkäufer der "Lizenz in 28 Tagen von Anfang bis Ende. Wir kauften und zog in die Duplex, sich bei unserem ersten 330-334 Nussbaum, in La Habra, CA.

Wie sind Sie zu investieren?

Nicht nur, dass ich in Immobilien durch Unfall, aber ich wurde eines Investors durch Zufall auf meine erste Deal, diese Duplex. Ich habe den Verkauf Häuser, und es gehasst. Arbeiten vor allem mit der Frau des Paares, die ihre Heimat, ich schnell erkannt, das war nicht das, was ich wollte.

Über dieser Zeit, hatten meine Frau und ich gereinigt, die in unserem Hof-Duplex, entfernt einige Efeu und installiert Holz Zaun entlang der Vorderseite. Eines Tages einen Kollegen gestoppt und gefragt, ob ich es verkaufen! Ich denke, wir würden es im Besitz von 3 Monaten. Ich sagte, ich glaube nicht, und so erklärte ich gerade gekauft. Er fragt, wie viel habe ich bezahlen? Ich sagte ihm, den Preis und er fragte, ob ich für einen Verkauf 5K Gewinn bei $ 29.900? Die 5K war ein großer Betrag für jemand verdienen $ 1,35 pro Stunde. Ich sagte ihm, ja, nicht zu realisieren war ich über die wirklich eine Ausbildung. Er war wirklich ein Investor. Er bot den folgenden;

1. Ein Haus mit ca. $ 1000 der Gerechtigkeit, dass er gekauft gleichen 221-D2-Darlehen Programm.
2. Ein Hinweis für $ 1000 mit Zinszahlungen von $ 83,33 mo und Ballon in 2 Jahren.
3. Ein älterer, auf den Kopf Badewanne Stil Porsche Automobil (60ish?).
4. $ 1500 Bargeld.

Ich würde Räder haben, Geld in meiner Tasche, eine tatsächliche Haus, und $ 83 pro Monat, um mit Haus Zahlung Subvention! Wir haben das Geschäft und wurde versehentlich in RE Austausch gelernt hatte und von einem echten Investor. Dies wurde meine erste Investition als auch meine erste Deal, erster Austausch und dem ersten Verkauf.

Was hat Sie zu einem Immobilien-Investor?

Ich fand das Angebot von dieser Person auf der Duplex-spannende und etwas, was ich wollte, und ich habe mit der Suche nach anderen Eigenschaften.

Dieser Kerl war mein erster Guru. Ich hatte wirklich meine Nische gefunden! Ich liebte den Handel oder bei uns. Es war viel mehr Spaß als nur mit Wohnungen. Ich habe den Kauf anderer Investitionen. Meine Frau und ich eine Abmachung. Wir leben auf ihr Einkommen, etwa $ 500 pro Monat und investieren alles, was ich wieder in Immobilien. Ich habe versucht, andere zu überzeugen, das Gleiche zu tun, aber sie sah mich als jungen Kind noch keine Erfahrungen mit. Ich ging hin und hat es für mich. Mein Broker stellte mir die Fragen, und doch war die Teile meiner Provision! Ich habe mich entschieden, meine Broker-Lizenz und ein Büro. Ich habe jemanden an Immobilien der Schule, dass ich davon überzeugt, die Arbeit für mich und auch gemietet ein Bruder im Recht. Die 3 von uns eröffnet ein Büro in einem Bereich der pummelig Placentia, Ca. und nannte es "Mike Weese Investments". Es war eine perfekte Zeit in einer perfekten Bereich! Wir haben zu viel Geld, vor allem über die wir uns gefunden, gekauft und selbst verdienten Provisionen. Ich kaufte einen nagelneuen roten Cadillac und die Menschen begannen zu bemerken war ich voran. Ich lebte in der gleichen Fläche von ca. mein ganzes Leben, kam aus den unteren Einkommens-Klasse und die Menschen sah den Unterschied. Das war 1974.

Wie würde sich Ihr Traum sein? Haben Sie einen "Traum-Deal" noch?

Im Jahr 1974 besuchte ich die Jagd für den neuen Standort. Ich dachte an die große Zeit. Dies war meine erste wirklich unheimlich Investitionen. Ich habe ein ganz neues frei 30.000 m² Büro-Komplex Fuß und beschloss ich versuchen, es zu kaufen. Es war $ 1475000 und Verkäufer war der Entwickler und er wollte 10% nach unten. Er hatte eine Wandelanleihe mit Metropolitan Life Ins. Es wäre von der Konstruktion bis zur Konvertierung von ständigen, wenn 80% voll. Er hatte es zu finden für einen 3% Provision zu zahlen und mich $ 40K. Jetzt habe ich nur benötigt, ca. $ 100K. Ich gekauft hatte 17 ältere Einheiten in Whittier, CA und fragte ihn, ob ich könnte ein Hinweis für $ 60K. Er sagte, okay, aber wollte es als 2. für $ 40K und 3. für $ 20K. Es gab ihm die Flexibilität, wenn er benötigt für den Verkauf einer oder gegen eine Ausleihe. Nun, ich war bis zu $ 47.500 benötigt. Ich davon überzeugt, meinen Eltern und meiner Frau Eltern, jeweils in $ 20K. Ich bin nach wie vor erforderlich $ 7500. Die erste Person, die ich hatte, sich mit mir in meinem Real Estate, mein Freund vereinbart, es zu tun. Ich habe das Angebot, und es wurde akzeptiert. Unsere Zahlung $ 14.909 pro Monat. Ich würde eine Einigung ausgehandelt, wenn der Bauherr die Verwaltung der Gebäude, leasen Sie es aus und zahlen mir eine 8% Cash auf Cash-Rendite für die Dauer eines Jahres. Am Ende eines Jahres, es war mein Problem, wenn es nicht vermietet.

Wir haben das Gebäude "Weese Financial Plaza" und unserem neuen Büro in. Jetzt habe ich wirklich erfolgreich und begannen die Menschen zu mir kommen, die Verkäufer und Investoren. Das waren Leute, die ich vorher gesprochen hatte, waren daran interessiert, dass jetzt in dem, was ich zu sagen hatte. Ich habe Seminare in unserem Haus und es ging die Post ab. Die Menschen waren schriftlich Kontrollen und mein Verkäufer begann Vogel dogging Eigenschaften in vielen westlichen Staaten. Ich begann tun Immobilien Syndication (Phantasiebezeichnung für Limited Partnerships). Wir tun eine Menge CO, so dass ich einen Makler der Lizenz und eröffnet ein Büro gemietet und ein paar Vögel Hunde. Wir haben 156 Einheiten in Denver sowie einige kleinere, sowie 202 und 161 in Colorado Springs. Wir kauften auch viele in der AZ, TX, CA und OK. Innerhalb kurzer Zeit war ich müde, aber auch finanziell aus.

Oh, übrigens, in weniger als einem Jahr, die "Plaza Weese Finance" wurde von 95% voll ist, und werfen einen schönen aus Cash-Flow. Ich gab mein Vater die Aufgabe der Vor-Ort-Mgr, und er liebte sie. Eine große Escrow Unternehmen, Preferred Escrow, sich in mein Haus und fragte, ob ich eine Aktie zu verkaufen ist. Elf Monate nach dem Kauf, ich verkaufte es für $ 2.2 Mil! Ich habe eine große Anmerkung, die ich mit den Partnern aufgeteilt sind, die 30% des Gebäudes Eigentum und verdient ein $ 70K Kommission. Dies war mein erster "Traum-Deal".

Was war Ihre größten Deal?

Meine härtesten viel wurde im Jahr 1975, und ich würde nie in der Lage zu duplizieren Sie ihn wieder ein. Es war eine 26-legged Austausch einschließlich Eigenschaften von 4 verschiedenen Staaten und viele Besitzer und Partnerschaften. Es hat mich mehr als 3 Monate, Tag und Nacht, um es fertig, aber war ein enormer Erfolg. Wieder einmal gab es ein Auto mit! Einer der Investoren nicht genug Bargeld zur Finanzierung seiner gesamten Erwerb Teil. Er besaß ein 1965 Jaguar XKE konvertierbarer und angeboten, um seine Cash-Mangel. Ich habe das Auto als Teil meiner Kommission. Das Auto, Solawechsel und Zahlungsmitteläquivalente, die für die Kommission insgesamt in sehr hohen Zahlen 6.

Ich war nominiert für Real Estate Exchangor des Jahres für staatliche CA, für sie, aber nicht gewinnen.

Wie viele Angebote haben Sie in Ihrer Karriere?

Persönlich, meine Frau und ich persönlich mehr als 1000 im Besitz derselben Familie bewohnt. Ich habe Eigentümer oder Partner in der Tausende von Wohnungen und mehrere Bürogebäude. Ich wüsste nicht, die Anzahl der Transaktionen, ich habe seit in. Auf dem Höhepunkt meiner Karriere hatte ich 206 Investoren vor dem Ruhestand, und einige wurden in mehr als 6 Partnerschaften. Ich kaufte das fast von Richthofen Castle in Denver zu leben und Seminare vor 30 Jahren, aber mein Angebot kam in der 2.. Es war wirklich etwas.

Haben Sie Ihre Immobilien-Lizenz?

Ich war ein lizenzierter Broker in Kalifornien und Colorado, in den frühen 70er Jahren für 7 Jahre. Ich habe mich entschieden Ich war glücklicher ohne Überwachung Verkäufer und lassen Sie meine Lizenzen verfallen. Es gibt eindeutige Vorteile für die lizenziert von einem Standpunkt der Kommission. Es gibt auch andere Vorteile aus Nicht-lizenziert, meiner Meinung nach.

Was ist Ihr Schwerpunkt (Bereich der Know-how)?

Ich glaube nicht, dass ich noch einen Bereich von Know-how. Ich habe so ziemlich alles gemacht. Brokerage, kein Geld angefangen, Vermögensverwaltung, foreclosures, Handwerker Unternehmen, erbaut 44 eigene Wohnungen in St. George, UT, wieder 3 boomenden Bereichen richtige Zeit (SO. CA, UT, Casa Grande AZ) und glaube, ich bin in meine 4. und 5. derzeit, TX Süden und MS. Ich war ein Original vor dem TV-Guru, und gesprochen haben Seminar für Unternehmen sowie Industrie-und Commerces, Rotary-Clubs usw. in CA, Mirage Hotel und Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix und Tucson, AZ und Rio Grande Valley, TX. Ich habe auch selbst ein Buch von meiner frühen Immobilien Erfahrungen als "Von Hausmeister zu Multimillionär". Ich habe noch nie zum Verkauf angeboten, haben aber frei gegeben, dass sie auf diese gestellt werden. Ich habe weiterhin zu kaufen und zu entwickeln, Immobilien für fast 40 Jahre und haben einen längeren Zeitraum als viele kurzfristige Anleger oder Anfänger.

Was tun Sie für eine Investition?

Ich suche gute Investitionen, wird auf lange Sicht. Ich bin vor allem kaufen und halten Sie für eine längere Zeit. Ich foreclosures kaufen und zu halten und einige verkaufen einige, um über das Geld. Ich bin nicht einer, der unnachgiebig auf Cash-flow. Ich denke, das ist ein Gebiet, das Negative zu viele Investoren wahren. Keine Steuervorteile per se, die in der Regel ältere pummelig Eigenschaften mit wenig Hoffnung für die Anerkennung und das nicht leisten, viel Abschreibungen. Ich schlage vor, die meisten neuen Investoren zu kaufen Break-even-Eigenschaften, und wie Monopoly, kaufen Sie so viele, wie Sie können. Halten Sie diese, Refinanzierung und mehr. Halten Sie Ihre wichtigste Aufgabe für die Einkommen-und Build-Stiftung Ende der Eigenschaften zuerst. Cash-Flow wird als die Mieten steigen, aber nicht opfern Wachstum Option auf Wunsch von Cash-Flow zu beginnen.

Es gibt zu viele Gurus dort predigen und Cash-Flow "ersetzen Ihre Arbeit mit Immobilien Einkommen". Ich bin das Gegenteil von diesen. Cash-Flow nur passiert, in der Zeit, aber nicht wert, dabei Erwerb von zusätzlichen Eigenschaften durch, um mehr auf die Cash-Flow.

Es gibt 4 wichtigsten Vorteile mit Immobilienbesitz:
1. Appreciation
2. Abschreibungen zu Steuervorteilen
3. Principal zahlen nach
4. Cash-Flow

Charts wird ständig zeigen, dass die # 1 und # 2 sind der Schlüssel zur Schaffung von "eigentlichen Reichtum" in Immobilien, und weit entfernt der letzten 2 in die kurz-oder langfristig.

Was sind einige der größten Fehler, die Sie vorgenommen haben, oder gesehen hat?

Für mich ist mein größter Fehler war den Ruhestand im Alter von 29. Ich habe Millionen und wurde zu faul für die Fortsetzung zu investieren und Futtermittel der Mechanismus von Immobilien. Ich hätte mehr aggressiv in den Austausch und den Erwerb von Immobilien mehr statt Leben auf der Vergangenheit. Ab dem Alter von 29 bis 58, im Grunde war ich im Ruhestand und hat meine 6 Kinder.

Im Alter von 58, ich den Fehler korrigiert und begann wieder zu investieren. In den letzten 15 Monaten, die ich gekauft habe 59 Häuser verkauft, 13 von ihnen und den Kauf von mehr jeden Monat.

Welchen Rat würden Sie geben, um einen Anfang Investor?

Mein Rat an einen Anfang Investor variieren, je nach Alter des Anlegers, Einkommen, Risikobereitschaft, Ziele aus der Investitionstätigkeit (Cash-Flow-, Steuer-Vorteile, Ruhestand, etc.), die Ehefrau des "Haltung, die alle in meine Beratung. Ich bin von Natur aus konservativ, aber ich habe viele "Risiken" bei der jüngeren. Ich fordere Vorsicht für neue Investoren, und ich möchte alle Zahlen eingerichtet Frage der Anleger von einem Verkäufer! Ihre Motive, wenn alle für ihre Beratung an. Studie diejenigen, die wirklich erfolgreich. Nicht zu einem Seminar-Junkie! Und die meisten wichtig, immer eine Exit-Strategie für Ihre Investitionen und für einen regnerischen Tag. Es wird Regen!

Welchen Rat würden Sie Anlegern, die bei der gegenwärtigen wirtschaftlichen Situation und Darlehenstätigkeit Umwelt?

• Erstens: Doppel-und Dreibettzimmer überprüfen, alle Erträge und Aufwendungen zu einem Thema Immobilien, die Sie für die Prüfung. Die meisten sind übertrieben und ungenau.
• Zweitens: Tragen Sie keine Bindemittel oder Tunnel Vision. Es gibt viele Möglichkeiten in der Real Estate Spiel.
• Drittens: Denken Sie daran, es ist mehr Geld in die Märkte nach unten in Immobilien-und Aktienmarkt. Während die meisten ziehen den Kopf zurück in ihre Schale, die smart sind und suchen Sie dort nach!
• Viertens: Niemand wird jemals so gut pflegen, wie Sie Ihr Geld wird.

Es wird immer Herausforderungen und Veränderungen auf dem Immobilienmarkt und die Finanzierung Markt. Seien Sie flexibel und bereit, sich ändern, wenn notwendig. Creative Finanzierung wird neben der erfolgreich aus der Nicht-Erfolg. Lernen Sie neue Strategien und Vorhaben in die Tat umsetzen. Gehen Sie nicht davon aus: "Es kann nicht"! Ganz im Gegenteil. Davon ausgehen, "es geht" und dann die Art und Weise zu tun.

Gibt es noch etwas, die Sie möchten mit dem Rest von uns?

Ich hoffe, dass ich die Leidenschaft für Immobilien und andere von der erstaunlichen Dinge, wird es für Sie tun. Nirgendwo sonst finden Sie eine Chance, wenn jemand (Bank-) Darlehen werden Sie Geld für etwas und jemand anderes (Mieter) werden die Zahlungen für Sie. Schließlich können Sie selbst etwas frei und klar, und es wird sich lohnen X Höhe von US-Dollar. Ich weiß nicht, was X ist, aber es wird mehr als das, was Sie bezahlt haben und eine 1000% Rendite auf dem investierten Geld tatsächlich durch die Kraft der Hebelwirkung.

BiggerPockets führt unser Treffen mit dem Investor Interviews per E-Mail. Wir können nicht überprüfen, Informationen innerhalb und drucken diese Interviews zum Nachdenken anregen und gesunde Diskussion.

Schlagwörter: Spiegelung, Vermieter, der Investor, Real Estate Investor, reich Weese

Eine der großen Fragen des Seins eine Wohnung Bauherr ist die Fähigkeit der Eigentümer hat, um in einer Vielzahl von verschiedenen Möglichkeiten. Alle diese Methoden zur Steigerung der Wert wird nicht für alle Gebäude, aber ich würde vorschlagen, dass es nicht ein Wohnhaus in einem Zustand, in diesem Land, die nicht mindestens eine dieser Methoden zur Schaffung von mehr Wert sehr leicht. Wenn Sie diese Fähigkeit zu anderen Anlagen wie Aktien oder Anleihen können Sie wirklich beginnen, zu erkennen, warum so viele Schicksale wurden durch Investitionen in die Multi-Familie Eigenschaften.

Forced Appreciation - Erzwungene Anerkennung ist jeder Reparatur auf gewerbliche Immobilien, die "Kräfte" der Wert der Immobilie zu schätzen.

Kosmetische Reparaturen:

Die kosmetische Reparaturen um die Immobilie attraktiver für potenzielle Mieter aber auch um aktuelle Mieter glücklicher. Reparaturen, die sich dramatische Auswirkungen auf die Erscheinung gehören Malerei Außenwände, Innenwände Malerei, Landschaft rund um die Instandsetzung der Gebäude und ersetzt im Alter, schmutzig und abgenutzt Geräte.

Die Anhebung der Miete:

Dies mag wie ein offensichtlicher Weg, um den Wert einer Wohnung Gebäude, aber es ist wirklich erstaunlich, wie viele Gebäude sind Vermietung mieten Erhebung, dass 10% bis 20% unter den marktüblichen Sätzen. Viele kleinere Wohnung Bauherren Verwaltung der Immobilie selbst und damit es einfacher zu halten unter den marktüblichen Mieten Mieter zu behalten. Diese Theorie ist mangelhaft in der Praxis, weil sie nicht berücksichtigt, dass heute vor allem, viele Menschen werden von der Wohnung aus Gründen, die nichts zu tun mit der Miete. Zum Beispiel, viele Menschen verlagern, für eine bessere Beschäftigungsmöglichkeiten in einer anderen Stadt.

Ersetzen Utility Ausstattung:

Wenn eine Wohnung Bauherr ist die Zahlung der Kosten für die elektrische Beleuchtung gemeinsamen er oder sie kann viel Geld sparen, indem Sie einfach jeden Monat ersetzt alle die Leuchten mit energiesparenden Lampen.

Schlagwörter: Wohnhaus Investitionen, Wohnhaus Wert, kaufen Wohnhaus

Wir haben eine wunderbare Interview für alle heute! Christian Malesic ist ein relativ neues Mitglied BiggerPockets zu, aber in dieser kurzen Zeit hat, etwas von sich selbst, anderen zu helfen werden! Sein Wissen, Begeisterung und Energie ist fesselnd, und ich dachte, wir sollten, um mehr zu erfahren über die Menschen. Christian konzentriert sich in erster Linie auf einer Buy-Strategie investiert und halten in der Central Pennsylvania Bereich.

Meet Real Estate Investor Christian Malesic

Wie lange haben Sie schon die Investition in Immobilien?
Runde 1 ging von 1994 bis 2002. Runde 2 startete im Jahr 2006 und ist an Dynamik gewinnt jeden Tag.

Während seines Studiums der Elektrotechnik an der Lehigh University in Bethlehem, PA, Ich war ein Air Force Kadett mit Träume von einer Karriere Offizier und ein führender Anbieter bei den Männern. Ich zeichnete sich als Kadett und war besser als der Durchschnitt Engineering Student, vor allem in digitalen Systemen und Computer-Hardware und-Software, die aus mir einen sehr wünschenswert Luftwaffe Vermögenswert. Teilweise auf, aber vor allem auf, wie unsere Haltung zum Leben und Führung, der Kommandant der Cadets nahm mich unter seine Flügel. Lernte ich viel unter seiner Vormundschaft, die am besten geeignete zu dieser Diskussion werden (I Paraphrase hier):

Kaufen Sie ein Haus an jedem Dienstort. Live in sie. Mieten Sie es aus, wenn Sie auf Onkel bewegt. Ihr Mieter wird sich die Hypothek.

Ich voll und ganz auf die Umsetzung dieser geplanten Reichtum Strategie auf meine erste Zuordnung zu Minot AFB, ND 1992. Es gab wenig zu nichts zu verkaufen, keine neuen Bau-, und Miete war äußerst gering. Mietete ich ein nettes 1 Schlafzimmer Haus mit Hof und menschenwürdige ein Parkhaus für rund $ 350 pro Monat. Ich studierte und begann mit der Planung für den nächsten Einsatz.

Ich meine erste Single Wohnung im Jahr 1994, drei Schlafzimmer mit zwei Bad Haus auf einem _ Morgen in einem Vorort-Viertel in Palm Bay, FL.

Ich habe diese Eigenschaft für die fast 10 Jahre lang mein Leben verändert. Ich habe mich entschieden, dass fast 6 Jahre in den Dienst meines Landes war, als meine "Pflicht" und gefördert mich auf "zivile", um mein eigenes Bauunternehmen zu Hause in Harrisburg, PA.

Was hat Sie zu einem Immobilien-Investor?
Mein Vater - schlicht und einfach - war meine Inspiration, und beide Eltern sind immer noch meine größten Fans. Vater verbrachte unzählige Stunden an REI Seminare, lesen, sprechen und vor allem Investitionen. Er hatte große Pläne, er würde legen Sie für mich in der spät in der Nacht, wenn der Rest der Welt war eingeschlafen. Er hat nie den Trigger gezogen. Aber er ist ein großer Erfolg, vor allem, wenn Ihr Maßstab ist die Bildung gab er zu seinen Söhnen.

Sind Sie ein Vollzeit-oder Teilzeit-Investor?
Mit dem Buch, das ich bin ein Teil der Zeit Investor. Zum Zeitpunkt des Schreibens wir 28 Mieteinheiten in 14 Eigenschaften.

Wie sind Sie zu investieren?
Runde 2 (siehe vorherige für Runde 1). Mein Bruder und ich unsere eigenen elektrischen vertragschließenden Unternehmen zusammen und arbeiten sehr eng Alltag. Wir haben recherchiert und diskutiert seit Jahren, dass ein Unternehmen REI wäre die perfekte Ergänzung zu unseren Elektro-Geschäft.

Was gibt's mehr, denn wir sind unsere eigenen Chefs, könnten wir tun, was die Verwaltung REI Unternehmen benötigt, wenn wir der Ansicht verschoben. Die REI Unternehmen nicht unbedingt warten nur in den Abendstunden oder am Wochenende, sondern, wann immer wir könnten es in den Alltag. Nun, da ist es eine Realität, ich habe es einfach wie geplant. Auch wenn die beiden Unternehmen getrennt und deutlich, meine Arbeit fließen im Laufe des Tages durch beide, in die und aus, fast ohne Differenzierung.

Informieren Sie uns über Ihre erste Deal. . .
2. Runde. Wir hatten jahrelang Vorbereitung ... eigentlich unser ganzes Leben am Fuße der gute alte Papa. Ich hatte gelernt, einige Stunden zurück. Wir haben uns entschieden, um ernst. Wir reihen sich die Finanzierung, Planung unserer Strategie für die Reha-oder Umbau, mit dem Bau begonnen Konten Lieferung Anbieter, und die Suche. Dann geschah es ...

Benjamin Franklin: "Je härter ich arbeite, das ich Glück."

Wir haben eine Stadt Eigentum. Der Deal: Die Hälfte der ein Backstein, drei Duplex-Geschichte für $ 25.000. Ein alter Mann hatte dort seit Jahren und seine Vollmacht wurde ihm nun zum Leben. Es wurde nicht missbraucht, aber nicht erhalten geblieben ist seit Jahrzehnten entweder. Es bedarf der Arbeit. Der Eigentümer (POA) erlaubt uns, um das Entfernen des Mannes verworfen, bevor die Siedlung. Wir wussten, war, wie riskant das Geschäft könnte durch und wir "verlieren" alle von der Arbeit haben wir. Aber es Balance aus.

Eine Nachbarin von zwei Häuser weiter auf uns zu drei Tage vor unserer Siedlung (wir nicht selbst die noch) gefragt, ob wir im Besitz der Immobilie. Zögernd, wir beantworten, dass wir kaufen und halten Investoren und der geplanten es über die Festsetzung und Vermietung aus. Er wollte wissen, ob wir der Ansicht, Verkauf wie sie ist, die Arbeit bald wie möglich, und lassen sein Freund die in und über die Stunde. Er nannte einen Preis von rund $ 50k (erinnern wir bezahlt hatten, wurden oder zu zahlen in drei Tagen $ 25k plus Schließung Kosten). Lange Rede kurzer Sinn: wir buchstäblich ging aus der Tabelle zu schließen sein Haus drei Tage später auf einen Vertrag (natürlich konnten wir nicht einen Vertrag, bevor wir auch im Besitz der Immobilien). Wir gelöscht $ 18.500 auf, die zuerst sich und hat nur wenige Stunden nach der Reinigung die Arbeit.

Wir haben Glück ... oder hart gearbeitet (je nachdem, ob Sie der Beobachtung von außen oder wurden uns arbeiten die lange Stunden entfernt von unseren Familien in den Abend und am Wochenende für Wochen auf Ende, um uns für dieses neue Unternehmen.)

Was ist Ihr Schwerpunkt?
Kaufen und Halten Wohn. Wir vermieten saubere, aktualisiert, schöne Wohnungen zu niedrigeren Klasse oberen oder unteren Mittelschicht Menschen. Wir hören oft Perspektive sagen, dass unsere Mieter sind die schönsten Wohnungen sie gesehen haben, in allen die Zeit, die sie gesucht haben. Wir möchten, dass. Wir bauen einen guten Ruf und haben begonnen, uns Marke.

Sie lieben es in der Wohn-oder kommerzielle Seite von Investitionen? Warum?
Wohn. Unsere Erfahrung mit kommerziellen ist begrenzt. Wir kauften ein Bürogebäude für die Elektro-Firma mit großem Wachstumspotenzial auf ein Morgen auf einer belebten Straße in einem großen Bereich Wachstum. Andere als die, dass wir getan haben, nichts anderes, als zu Fuß von weniger als wünschenswert kommerziellen Möglichkeiten, wenn wir weiterhin überprüfen.

Was tun Sie für eine Investition?
Wie Kaufen und Halten Investoren, wir denken langfristig. Cash-Flow ist König, aber ... Wir sind manchmal bereit zu opfern für einen Cash-Flow "in den Bestand Eigentum" (ein, dass die Cash-Flows neutral oder leicht positiv), wenn es in die richtige Form in der richtigen geografischen Gebiet.

Wie viele Angebote haben Sie in Ihrer Karriere?
Ab 21. März 08 - Completed uns in der Firma nur: 17 kauft und 3 verkauft. Hinzufügen meine Runde 1 Eigentum und unsere persönliche Häuser, springt sie leicht auf 21 kauft und 5 verkauft. Ich bin immer noch ein Neuling, was ist der Grund, warum ich mich zutiefst geehrt, gewählt werden, für dieses Treffen mit dem Investor Interview.

Haben Sie Ihre Immobilien-Lizenz?
Ich nicht. Meine Frau macht. Sie wurde zu einem Agenten zu Beginn des Jahres 2007 und dient meist ein Client - mir. Dies war / ist unsere Strategie. Ich habe auf dieser in einer BiggerPockets Thread Titel "Verlassen Sie sich nicht auf Bevollmächtigte, Become One" in der Allgemeinen Real Estate Investing Forum am 12. 08. März. Check it out.

Welchen Rat würden Sie geben, um einen Anfang Investor?
JUST DO IT! Es hat Jahrzehnte gedauert, buchstäblich für die Malesic Clan, um unsere kollektive Butts und steigen Sie dort. Nicht tun, was wir haben, tun, was ich sage. Habe ich gelernt, mehr im ersten Jahr tatsächlich eine REI, als ich gelernt, aus allen Büchern, Kassetten, Foren, Tagungen, und spricht mit Papa. Start klein. Sie kaufen nicht 12 oder 7 oder sogar 2. Holen Sie sich ein und arbeiten sie durch. Lernen. Machen Sie Ihre Fehler. Kommen Sie hier, um Beratung. Recover. Dann, mein Freund, dann sind Sie bereit, die eigene Welt.

Was war Ihre größten Deal?
In Glas-ist-halb-leer-Denken: alle haben, ist hart. Ich weiß, das klingt wie ein Ende um, aber ich will damit nicht sagen, es als solches. Jeder ist sich über die Kontrolle aller von der Zeit-Tabellen. Jeder ist sich über alle daran erinnern, ihren Job. Jeder ist sich über die Termine so padding Spannung, wenn sie es nicht verpassen, die viel Chaos. Wir haben mittlerweile gut an.

Es ist etwas, was ich im Kopf behalten alle sich an der elften Stunde, wenn wir es alle geschehen. Sobald die Transaktion abgeschlossen ist, das Geschäft ist. "Wir können nicht sehen, diese Leute wieder einmal schließen wir", sage ich zu unserem Team. Ich versuche nicht immer lassen sie sich zu mir. Ich ein Lächeln mit meinem Kinn hoch gehalten, den Aufenthalt von Berufs-, Roll-up meine Ärmel, und an die Arbeit. Also, ich nehme an, du könntest denken, Glas-ist-halb voll, dass in jeder getan haben, ist ein gutes Geschäft.

Wie würde sich Ihr Traum sein?
Ein Deal, der glatt. Ich Unterzeichnung des Vertrags am Anfang und die Formalitäten am Ende (Closing). Alle anderen nicht ihre Aufgabe und wird bezahlt. Geschehen Deal. Sieg für uns. Sieg für den Käufer / Verkäufer. Win für alle Leute die uns helfen, um die Transaktion. Win - Win - Win. Das ist Business, amerikanischen Stil (alle Gewinner, keine Verlierer).

Haben Sie eine Meinung über den aktuellen Stand der Immobilien-Markt oder Wirtschaft?
Es scheint, als ob Sie sich den perfekten Sturm Kauf wird unser Weg. Verkäufer und Flossen Vorsicht! I am taking advantage of the current economic climate to hunker down, ensure the fundamentals of my business are sound, and prepare to buy the heck out of my target market in the very near future.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
It is difficult to go it alone and expect that you have the talent, personality, education, and perseverance to do EVERY PART of this business. It may not be possible for some, but where it is – get a partner.

My brother is our Construction Manger. He estimates and manages rehabs, repairs, and remodeling. He does the small maintenance himself and manages the contractors for the larger jobs.

My sister-in-law is our Property Manager. She handles tenant relations; that is: showings, lease paperwork, complaints, evictions, etc.

My wife is our Bookkeeper and Office Manager. She does the filing, research, and general paperwork as well as enters in the bills, receipts, and rents. She works with deposits, withdraws, and general banking.

I am the President / CEO. I do everything else. I buy and sell, which includes all negotiations, paperwork, and closings. I work with the accountant, insurance broker, and lawyer. I network.

We are all different and so should be our jobs. Keep this in mind as you are formulating your company or growing it.

Finally, in a bit of self promotion, I wanted to ask what do you think about BiggerPockets.com?
Even though I am a relatively new investor, I do consider myself ‘advanced’. I have: a college education, tons of experience with construction, lots of management background, am a fast study, and just can’t get enough (sorry to brag).

It was not until I found BiggerPockets that I found myself among others like myself. It is an environment that is honing my skills everyday. I am glad to play a small part.

Tags: buy and hold , landlord , real estate , real estate guru , real estate investing , real estate investor , real-estate-deals

It has been a while since we’ve shared one of our investor profiles with everyone . . . I’m excited to say that this one is worth the wait!

Connie Brzowski, soon to be a contributor here on the BiggerPockets blog, has shared some incredible insight with all of us in her interview. A relatively new investor / landlord / rehabber out of East Texas - Connie has proven that anyone can become successful in real estate investing if they put their mind and energy into it. She has developed her own plan and systems through trial and error, which will help her continue to make money where others may fail.

Everyone . . . get some great tips and . . . .

Meet Real Estate Investor Connie Brzowski

How long have you been investing in real estate?
Almost 4 years. We organized and started our company about a year before that, but we closed on our first property in November of 2004.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My dad loved old houses and from the time I was just a little sprout, he took me along to look at prospects. That sort of thing sticks with you. Dad worked construction to pay the bills, but he remodeled houses for extra cash. Now I think they call it “leapfrogging” — buy a house cheap, remodel, sell for profit and move on to the next dump. We moved every 2-3 years and dad spent every spare minute looking for the next place. I never could swing a hammer, but I got pretty good at spotting what needed fixing

My husband works full-time in the petro-chemical industry and we began to realize there was no such thing as job security. He works a rotating shift with a 7-day long change each month which gives him blocks of time to devote to projects. We had 20+ years of repair, remodeling and rehab experience both working with my dad and his various projects and our own homes. For about 10 years, my husband made extra working part time doing home repairs and remodeling. When we decided to start investing, real estate with an emphasis on rehabbing was a natural choice. And it fits perfectly with both our short and long term financial goals.

I take care of the business end—looking for houses, running the numbers, making offers, handling tenants and keeping the books. He deals with contractors, does some of the rehab work and scares the tenants silly when necessary. Actually, he’sa fantastic landlord—a natural. He’s particularly good at the initial lease read-through—you ought to hear him go over the late-fee clause!

Are you a full time or part time investor?
Part time although I’m pretty sure that’sa trick question . . .

How did you get started investing?
We spent 3 years getting out of debt and learning about real estate. I visited forums, asked questions, read articles and spent way more than I’d like to admit on books. During that time, I also became an expert in our local market and established relationships with a real estate agent, mortgage broker, lawyer, accountant and the folks at our local bank.

I learned to work a financial calculator and compulsively ran the numbers on every house that came on the market until I knew the price we’d need to pay to make a profit. For fun, I’d write up imaginary offers with all types of creative financing. Every week, I’d make a list of homes for rent from the paper and drive by to get a feel for the market rate for each neighborhood.

One day, a house finally came on the market in a good neighborhood that made sense. Because of all the homework, there was no hesitation—we wrote the offer without looking back.

Tell Us About Your First Deal . . .
Our first rehab was a 3/2/2 brick, 1500+ sq. ft. single family home in an excellent school district listed for $100K. The place was a dump—complete tear out, all the way to the sheetrock. We offered $83K and the owner accepted without countering. (We learned at closing that two offers came in the same day and ours was $500 higher.) The plan was to rehab the house ourselves to save money, then rent for $1100/month.

We bought with 80/20 financing and paid for repairs using credit cards—Lowes and Home Depot both were offering 12 months, no interest, no payments. We intended to have the house reappraised and refinance to pay off the cards. It didn’t quite work out that way.

Our primary residence was destroyed in a storm the day after the house was finished. Friends showed up with a horse trailer and moved us into this little jewel on Memorial Day weekend of 2005. We lived there 18 months and refinanced with owner occupant financing which lowered the monthly note by $100+. Now, the house rents for $1150/month and has positive cashflow of $400/month. Recently, it appraised for $130K and we opened a $30K HELOC that we use to make cash offers on smaller houses.

What are some of the biggest mistakes you’ve made or seen others make?
We’ve been very fortunate, but we’ve also been cautious and moved slow. Our biggest misconception was thinking we could save money by doing all the work ourselves… forgot about those nasty holding costs—mortgage payments, higher insurance rates for empty houses, payments on the credit cards and months of lost rent. The day we realized we could’ve hired out the work and turned the place around in a fraction of the time (and saved a bundle in the process) was a big day. It changed everything.

We see new investors who’ve learned about real estate in general but haven’t taken enough time to thoroughly understand their local market. Also, we get out-of-state investors who’re seduced by our prices without taking into account the higher operating expenses. We live in an area with sky-high property taxes and hurricane-influenced insurance rates. If you don’t account for that, you can get upside down fast.

What is your investing focus (area of expertise)?
The only thing I’m an expert in is our local market. Otherwise, I’m just trying to learn like everyone else. We shop for single family homes, fix them up and rent them out. Our goal is to have 20 SFH’s with half the mortgages paid off by the time the mister retires.

What do you look for in an investment?
We look for dumpy houses with good bones in stable neighborhoods. Big fixes don’t bother us as long as the numbers make sense—we’ve got a great contractor. To reach our current goal, we want $250 or more positive cashflow from each unit with as little of our own money in the deal as possible.

How many deals have you done so far?
Three. We spent almost a year looking for each one. In the future, I’d really like to speed things up! At present, we have four rental units—3 houses and a garage apartment.

Do you have your real estate license?
No—

What advice would you give to a beginning investor?
Be honest, keep your word and guard your good name even if it costs you. In the end, it’s worth more than the few extra bucks in the bank you might gain short-term.

Be willing to work for nothing to learn the business. Help others and others will return the favor. Be generous, be kind, control your temper, act like a professional. Don’t pretend to be someone you’re not, but don’t sell yourself short either.

Sometimes people forget how important integrity is—but those you do business with need to know you’re trustworthy. Once trust is established, opportunities march right up the front walk and dance the maranga… you don’t have to go begging.

On another note, have your systems in place ahead of time. Set up your office, your books, put your lease together, line up financing. Develop relationships with professionals you trust. Take them to lunch, give them your card, ask about their kids, don’t waste their time.

What was your toughest deal?
We bought the second house before rehab on the first was complete. At the last minute, the financing fell apart because someone from another state decided the house was in a commercial zone. We switched to a local mortgage broker and the deal went smoothly from there.

What would your dream deal be?
A package deal of 10-20 homes from a retiring investor who’s begging to owner finance.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Some people talk about real estate investment like its divination—read a few books, say the magic words (I’ma winner! I can do this!) and leap into the Great Unknown.

Real estate is a business. Nobody in their right mind would open a pizza parlor or dry cleaners with as little market research and preparation as some give real estate.

Having said that, I firmly believe almost anyone can build wealth and financial security if they’re willing to do their homework.

Note: Connie can be reached through her blog found at: http://www.conniebrz.com

Tags: Connie Brzowski , landlord , rea , real estate investing , real estate investor , rehab , texas real estate

Some people are all about business, and others are all about people and business. Jim is one of the latter.

Not only has he been an active investor in his own right, but he has also established himself as a mentor and a leader. He has created 2 different real estate networking groups and continues to help others invest and learn. Additionally, he’s the kind of guy who likes to get his hands dirty. If you don’t want to do that in this business, then you’re really missing out on some of the most fun aspects of it all.

Meet Real Estate Investor Jim Watkins

How long have you been investing in real estate?
About eight years. I started in 1999.

What attracted you to becoming a real estate investor?
My cousin showed me a foreclosure list and I got all excited seeing how much equity some of the properties had.

Are you a full time or part time investor?
Yes…And then some. In the past year I have rehabbed two houses myself, teach real estate investment classes and have a mentoring program.

How did you get started investing?
I didn’t know a single thing about real estate back then, armed with a foreclosure list, I went knocking on doors of houses in pre-foreclosure. Looking back on it, I think it helped not knowing anything because I didn’t know that it wasn’t easy and I hadn’t adopted anyone’s negativity or bad habits. So I guess you could say I learned the old fashioned way, I jumped in with both feet and learned to swim.

Tell Us About Your First Deal . . .
The Rat House. I took over the mortgage for a house that was in pre-foreclosure and secured it with a Warranty Deed. The square footage was only 1,100 with a 2-car garage but, the house was so full of garbage that it took five 30-cubic yard roll-off dumpsters to empty it. I call it the Rat House because it had once been infested with rats and the owners never cleaned it up. I pulled six mummified rats out of it. It was just disgusting. I tried to flip it initially but no investors would touch it.

I ended up doing the rehab myself and I ended up making about $12,000.

That deal has proven to be a blessing to my career. I learned so much about rehabbing from that house that I couldn’t have learned anywhere else. The funny thing is, because that house was so disgusting, nothing I have looked at since has surprised me. Did I forget to mention that the owners were still living in it when I bought it? The overall experience of that first deal was far more valuable than the money I made with it.

What is your area of expertise?
Pre-foreclosures and abandoned houses. More specifically, helping the homeowners in pre-foreclosure. Even though I teach about this subject, it is a market that is so easy to pursue and virtually ignored by investors.

What do you look for in an investment?
To quote Gordon Gekko from the movie, Wall Street; “A sure thing.”

Sadly, there is no such thing. Obviously I look for big equity spreads but more importantly I look at things that most investors don’t. I look at which direction the house faces. Houses that face East or West are hotter because of so much direct sunlight. I look at how much natural shade a house gets from trees. I look at the lot to see how the drainage is. I drive by the house at night to see how noisy the neighborhood is. I pay close attention to the condition of the neighbor’s houses and I try to talk to them as well. It’s not fun trying to sell a house when the neighbors have trash all over the place and never maintain their landscape.

It’s the little things inside and out of a house that can make a huge difference. Sometimes it’s the forgotten small things that can make or break a deal.

How many deals have you done in your career?
It’s hard to say. If I include deals that my students have done but I have had a helping hand in? I would say around 150. Deals that I have done for myself? I would say about 50. Keep in mind that I tend to do the labor myself when I rehab.

Do you have your real estate license?
No. I have enjoyed many advantages thus far by not having a license. At the same time though, licensed investors have benefits that I don’t have. Since the state of Texas has been on a rampage with real estate investing restrictions, I decided I will get licensed soon.

What advice would you give to a beginning investor?
Be prepared to work. The media and all those home repair and flipping shows have really given the public a false impression of the industry. It’sa job. It takes work and I don’t care what anyone else says about that. The payoff’s can be substantial but it takes dedication and a good amount of common sense.

What was your toughest deal?
I hate to say it but that would be my current rehab deal.

There have been several mistakes made by the title company that still linger. For example, they collected back taxes from the previous owner for 2006 but, they didn’t pay the City or ISD portion. They paid it all to the County and now they are waiting for a refund. The problem is the penalties and interest have been increasing and the house is currently on the market. They also got the legal description wrong when they submitted it to the County so now I have to get that corrected.

On top of that mess, the house itself was the hardest rehab I have encountered and it was supposed to have been the easiest. North Texas had an extremely wet spring and summer and the humidity has been very high. All the exterior work was very difficult to do because the weather made working conditions next to impossible.

Now that it is for sale, I have had to deal with a neighbor four houses down that listed a similar house for $20,000 under market value and just lowered their price another $10,000. That’s hard to contend with.

And just last week I find that the air conditioning condenser was vandalized and the copper was stolen from it. It’s hard to sell a house when the upstairs loft is 110 degrees. It frustrates me when negative factors come up that I have no control over.

What would your dream deal be?
a dream deal? That would be one where the first closing goes smoothly with no glitches. Where nothing unexpected comes up during the rehab and the house sells for the full asking price within days of going on the market.
Unfortunately the end result with a dream deal is… Waking up.

Some deals go fairly smooth and some are difficult. To me, being able to do the work I do and advance as I have… Now that has been a dream come true.

Why did you set up a local networking group? Has it been effective for you?
Actually I have two groups. DFW Mentor is a mentoring program for investors wanting guidance and/or help. I started it so I would have a personal group of investors that I could go to with real estate needs and they, in turn have access to everyone else in the group. I don’t accept just anyone into the program though. I interview prospective students prior to them enrolling so I can get a feel for what they want to achieve and most importantly, I want to be as sure as I can that their character is good and that they don’t have a criminal history. There is so much fraud out there today. It’s important for me to surround myself with honest, trustworthy people and being able to offer the same to students is vital. I started DFW Mentor in 2004 and today the program has over 160 students.

The other group is IGOTEX or Investors Group of Texas . This is a brand new real estate investors networking club that will have its first meeting on October 9th in Frisco, Texas. In a way it is a larger version of DFW Mentor. The club will feature national and local experts as monthly speakers.

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
“It’s not what you know. It’s who you know.” I have found that to hold true.

If I can offer this advice… Do whatever you can to surround yourself with honest, trustworthy people in this business. I hate to hear about new investors that get mixed up with dishonest people who are involved with fraud. Fraud has really hurt the image of our business and it is usually just a few bad apples that ruin it for the rest of us.

I can honestly attribute my success and advancement in this business to having met good, quality people early on. It’s not always easy to find good people like that. So I would suggest to anyone new to the business to actively network and ask others about someone you might do business with. As George Roddy (mentor) once told me, “Bad news travels fast.” The dishonest people don’t tend to stick around very long. So protect yourself by asking around about someone. Good people are out there. Hopefully everyone reading this is or will be among them.

Any last thoughts? Have you found BiggerPockets to be helpful to you and your business?
Honestly, it’s not just a great real estate website. It’s also a great resource. The size of the site often times intimidates me but that is only because it offers a wide variety of investment topics. There are many other real estate investment websites out there but what caught my attention early on was the fact that Josh Dorkin (owner of BiggerPockets) frequently posted on the forums to let people know when someone posted valuable information. He also personally scans the boards to eliminate spam and sweep away self promoters. I have had his banner on my website for over a year and I continue to let people know about the site. As I said above, it’s important to surround yourself with good people. Josh and BiggerPockets IS good people.

Note: Jim’s Club, IGOTEX, can be found at: http://www.IGOTEX.com

Tags: DFWMentor , foreclosure , George Roddy , IGOTEX , Jim Watkins , pre-foreclosures , preforeclosure , real estate , real estate investing , Rehabbing

Every once in a while, a person comes around that is just a no-nonsense, straight shooter. Michael Rossi is one of those guys. For as long as I’ve known him, he has offered real estate investing advice freely to all those who ask for it. While some may disagree with his style, they can’t argue with his logic or his investment strategy.

Mike has developed a strategy for investing in income properties that has allowed him to build a large portfolio by most people’s standards. He is a full-time investor who has mastered the art of buying properties at a steep discount, with substantial cash-flow, and has shared the wealth of knowledge he has accumulated on both our forums, and in his book, 1 Minute to Rental Property Riches.

Meet Real Estate Investor Michael Rossi

How long have you been investing in real estate?
I started my rental property business almost four years ago. Prior to that, I was self-employed and was making good money, but didn’t have much set aside for retirement. To correct that situation, I decided to transition to a rental property business, which would not only provide income for my family to live on, but also provide wealth for retirement.

What attracted you to becoming a real estate investor?
The big attraction for me was the ability to generate more passive income and of course the opportunity to build my net worth. Income is great, but wealth is the factor that allows you to continue living a nice lifestyle without working continuously. That is very important to me.

Are you a full time or part time investor?
I am a full time investor in that my rental property business pays the bills and allows me to keep eating! However, “full time” isn’t really quite accurate. In the past 3 1/2 years, I have built a rental portfolio of several dozen rentals. I do all the management and maintenance myself, but this only takes about 12-16 hours per week. During a typical week, I will work 3-4 hours per day, 3-4 days per week. So, while my rental business gives me a full time income, I don’t actually work a full time, 40 hour week.

How did you get started investing?
I got started investing in real estate almost by accident. I had purchased 2 acres for my business and was only using one of them. One day, I had the idea that I might want to buy a double-wide and put it on the spare lot. I did some looking and found a double wide that was in new condition for only $20,000. I put the double-wide on the spare acre and did all the work myself: pouring the footer, laying the blocks, electrical work, plumbing, etc. I found a renter and decided that this entire renting thing was EASY MONEY! Of course, that was just silly, but that’s what I thought at the time.

After I completed this first project, I decided that it would be a LOT less work to simply buy a distressed house and rehab it (no laying blocks). That’s exactly what I did about a month later and I haven’t looked back since!

What is your focus (area of expertise)?
My entire focus is the rental property business, although I have flipped a few houses on a couple of occasions when I had too many deals come together at once.

What do you look for in an investment?
I will only buy rentals that provide at least $100 per month per unit positive cash flow AND 30% equity at closing.

How many deals have you done in your career?
I have acquired several dozen rentals in the past 3 1/2 years. My original goal was to purchase 10 rentals per year, but I have actually surpassed that.

Do you have your real estate license?
No.

What no-nonsense advice would you give to a beginning investor?
Being successful with real estate investing (or any other business) requires a lot of work. You need to study hard and learn the business before you buy ANYTHING. You also need to be sure that you only buy properties that WILL make money. I never buy a property “HOPING” that things will work out. I must be SURE that each property WILL make money before I buy!

What was your toughest deal?
I can’t honestly say that I’ve had a “toughest” deal. Nearly all deals involve frustrations and challenges. Deals frequently don’t close on time and little annoyances are always arising. That’s just part of the business.

Now, if you want to talk about my toughest tenants, I could write an entire book on that subject. I have dealt with a lot of TERRIBLE tenants. In fact, I specialize in buying problem properties, often from disgruntled landlords. On many occasions, we have taken over apartment buildings that were absolutely infested with drug dealers. I’ve been threatened and I’ve had many rentals trashed by the tenants. This can seem very traumatic in the beginning, but it’s really just part of the business.

What was the most difficult thing you’ve faced as a landlord, and how did you deal with it?
I took over one 4-unit apartment building that was occupied by 3 drug dealers. I immediately started eviction proceedings, but it took about 5 weeks to get them out. During that 5 weeks, the police were at the property nearly every day. There was a fight with baseball bats; about 15 crack addicts lived in one of the apartments; there were many, many arrests; and there was constant drama. I received calls from the neighbors and the police nearly every day and made a lot of late night trips to the property. The drug problems on this street had been going on for nearly 5 years and the neighbors were terrorized.

To make a long story short, we ended up taking over 4 buildings on that street and kicking all the drug dealers out. As a result, that entire street has completely turned around and the neighbors love me!

Income or Appreciation?
I operate my rental business for income and instant equity. I MUST have positive cash flow and I MUST have instant equity at closing. While appreciation is nice, I consider that the icing on the cake. Why hope for appreciation when you can have instant equity NOW?

Is there anything else you’d like to share with the rest of us?
Investing in real estate can be the best decision you ever make. It was certainly one of the best decisions I ever made. There is nothing better than the freedom that my rental property business provides: the freedom from a 9-5 job; the freedom to set my own schedule; and the freedom to grow my business and generate whatever income I EARN! It doesn’t get any better than that!

What do you think about BiggerPockets.com?
Participating on BiggerPockets.com is certainly one of the best decisions a new investor can make. Having the opportunity to actually interact with successful investors and follow in their footsteps is extremely valuable! I encourage the new investors to spend some serious time in the forums. They should read every post in their area of interest and ask a lot of questions. There is no excuse for making a bunch of costly mistakes when there is such a valuable resource at their fingertips.

Additional Information:
Michael Rossi ( MikeOH on the forum ) is a full time investor and author of “ 1 Minute to Rental Property Riches “, which is the one and only book that gives the true story of operating rental properties. Most books on the subject of rental properties contain mostly generalities; motivational nonsense; and promises of instant riches without work. 1 Minute to Rental Property Riches provides the truth about operating rental properties: from the formulas you need to determine the maximum purchase price and cash flow, to procedures for dealing with the “tenant from hell”. No motivational nonsense, just the facts that you need to succeed! 1 Minute to Rental Property Riches is available from the investing store on BiggerPockets.com.