Ich bin in einer sehr glücklichen Lage, schon jetzt. Alle meine 13 Einheiten sind vermietet, und die Mieter zahlen pünktlich. It's great! Und es ist nicht zum letzten.

Ich weiß, dass da auch in wirtschaftlich gute Zeiten, ich habe ein paar Mieter jedes Jahr, die ergab, dass an einem gewissen Punkt, sie einfach nicht zahlen ihre Miete. Und diese sind nicht wirtschaftlich gute Zeiten. In der Tat, ich bin wirklich erstaunt, dass meine Mieter Einzelhandel, Verkauf von Antiquitäten und anderen nicht wesentlichen Elemente in einem sehr blauen Kragen Stadt, ist immer noch die Zahlung auf Zeit. Und ich habe keine Ahnung, wie viele meiner Wohn-Mieter sind den Umgang mit drohenden Entlassungen, Verlust von Überstunden oder andere Fragen. Ich weiß, dass die meisten von ihnen haben keine finanziellen Polster sie nutzen zu können, wenn sie verlieren einen Teil ihrer Arbeit Einkommen.

Ich kann mit dem "kann nicht die Miete" Call auf viele verschiedene Arten, aber sie kochen auf drei Optionen. Erstens, ich kann hart sein, sagen die Mieter die Miete ist die Miete - Zahlung in vollem Umfang auf Zeit, oder geräumt. Zweitens, ich kann leise - aber das kann bedeuten, dass der Mieter nicht zahlt, und ich bin immer aus eigener Tasche. Drittens finde ich einige Mitte - das ist wahrscheinlich das, was ich will. Es gibt eine Million Varianten auf, dass die "Mitte".

Machen Sie vor dem Anruf

Ich bin ein großer Befürworter der Vorschriften für die Verwaltung mein Verhalten und meine Führer Entscheidungsprozess. In diesem Fall, Regeln überwinden eine emotionale Reaktion, die möglicherweise dazu führen, dass eine schlechte Entscheidung. Sie werden Sie mir auch von einer Snap rufen, die sich als falsch. Denken Sie daran, als Vermieter, unsere schlechten Entscheidungen langfristige Auswirkungen haben.

Die emotionale Reaktion kann Zorn ( "Wie wagen Carol nicht bezahlen, wenn ich mich auf ihr Geld meine Rechnungen zu bezahlen!") Oder Sympathie ( "Poor John - $ 4000 in der medizinischen Rechnungen!"), Die Reaktion habe ich? Das hängt davon ab, Mieter der Geschichte, und wahrscheinlich auch darüber, wie der Rest meiner Tag wird. Mit anderen Worten, ich sollte sie ignorieren und sich auf die besten Geschäfts-Entscheidung.

Und schließlich, warum der Mitte Reaktion - warum bin ich wahrscheinlich zu einem vorübergehenden sich? Nun, ich habe das schon weiß, dass ich mich nicht gehen weich und lassen Sie die Mieter die Vorteile von mir, für immer. Und ich wahrscheinlich nicht booten Mieter sofort, und zwar entweder, weil, dass hinterlässt bei mir eine freie Einheit - was in einem schneebedeckten, bitter kalten Winter, zusammen mit einer schlechten Wirtschaft, wird wahrscheinlich auch bleiben frei für eine gewisse Zeit.

Hier sind die Regeln schnell und hart ich im Voraus.

• Ich werde niemals ein Mieter eine Antwort sofort (auf den ersten Anruf). Auch wenn ich weiß, was ich will zu tun, werde ich sitzen auf der Entscheidung für einen Tag. Warum? Zunächst kommt wieder mit einer Antwort sofort , vor allem wenn ich mit dem Mieter eine großzügige Deal, könnte mich als Soft-Touch. Zweite, warten gibt mir eine Chance, wirklich glaube, durch meine Entscheidung.
• Ich werde darauf bestehen, auf eine schriftliche Vereinbarung. Dies ist im Wesentlichen eine vorübergehende Änderung der Mietkaufvereinbarung, die von mir und dem Mieter, das heißt, wenn der Mieter verletzt ist, kann er die Räumung.
• Ich werde nicht zulassen, die Mieter mehr als einen Monat hinter in mieten. Auf diese Weise, wenn der Mieter defaults auf die besonderen Vereinbarung, ich bin nur aus einem Monat.
• Ich werde über eine Face-to-face-Treffen mit dem Mieter, mit ihr eine alternative Art und Weise kann er das Geld bekommen. Der Sinn der Sache ist natürlich, um das Geld. Aber das ist sekundär zu beeindrucken auf den Mieter nur, wie ernst eine Frage dies ist. "Sie können mich nicht zahlen $ 600 zu vermieten, aber Sie nur gekauft $ 800 TV? Verkauf der TV-oder senden Sie es." Dieses Treffen sollte der Mieter die Einheit.
• Ich werde nicht eine befristete Vereinbarung bis zum Ende der Face-to-face-Treffen. Das Treffen ist meine letzte Chance, um die Mieter, bevor ich eine Einigung - und wenn ich eine starke ssense, dass er nicht ernst, die er geht.

Wenn der Mieter gegen die Vereinbarung, werde ich ihn Vertreibung - hart und schnell. Ich werde dies sehr deutlich auf unsere face-to-face-Treffen und Follow-up, wenn er gegen die Vereinbarung.

Die schriftliche Vereinbarung wird eine Klausel Vertraulichkeit. Mein Mieter miteinander reden, und ich kann einfach nicht leisten, dass John Carol sagen, "Der Vermieter hat mir eine Pause."

Muss ich zur Behandlung von allen die gleichen?

Nein, Gott sei Dank. Ich kann die Leute anders, innerhalb Grund. Ich kann, zum Beispiel, kommen Sie viel schwieriger, auf einem Mieter, der verhielt sich schlecht in der Vergangenheit, oder wer hat eine Geschichte von Zahlungsverzug. Suchen Sie im Internet, war ich nicht in der Lage, eine erfolgreiche Klage in einem Fall, wenn ein Vermieter eine spezielle Behandlung für einen Mieter, nicht aber für die anderen. Das bedeutet nicht, dass solche Klagen nicht passieren, aber sie sind selten genug, um nicht ein wichtiges Anliegen.

Nächste Woche werde ich mehr in dieser graben, sich mit einigen anderen "can't-pay"-Situationen und wie sie behandelt werden sollten.

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Tags: Wirtschaft, Vermieter Mieter, Immobilien

Wenn die Menschen zunächst in den Kauf einer Wohnung Gebäude Es ist üblich, dass sie ein paar leicht vermeidbare Fehler. Die häufigsten Fehler, die ich sehe, ist, neue Investoren nicht, was ich gerne auf die "Anleger-Tool Brust".

Zum Beispiel, wenn Sie wollte ein Haus bauen können, sind ein paar Dinge, um zu beginnen. Sie müssten eine erste Blaupause für das Haus, die von einem Architekten. Zweitens, Sie müssen die richtigen Werkzeuge, um tatsächlich das Gebäude, müssen Sie die Nägel, Hämmer, Sägen und Bohrer an die Rohstoffe. Zum Glück, Investitionen in Gebäude Wohnung erfordert keine Werkzeuge oder körperliche Fähigkeiten. Jedoch Investitionen in Gebäude erfordert die gleiche Art von geistiger und in diesem Fall, dass Ihr "Werkzeug der Brust" ist eigentlich ein "Werkzeug der Brust" des Wissens.

Sich als erfolgreich Apartment Investor zu können, müssen Sie einen Plan!

Der beste Weg zum Erwerb dieser grundlegenden Bildungs-Tools ist zu lesen, viele Bücher und Zeitschriften zu den Themen. Die erste und wichtigste Werkzeug, das ein Investor haben kann, ist die Fähigkeit zur Bestimmung der Wert der Investitionen Wohnhaus. Es gibt keine Möglichkeit, dass ein Anleger können sicher sein, dass er oder sie werden den Kauf eines Cash-Kuh oder ein Geld-Grube, ohne die erforderliche Fähigkeit zur Analyse der Wert eines Gebäudes. Es gibt eine unendliche Vielzahl von Informationen über die Verschuldung Deckungsrate, Kappe und Immobilien. Meiner Meinung nach das erste Mal, Commercial Real Estate Anleger sollten mit einem einfachen geistigen "Werkzeug" oder Vermutung, und das ist zu bestimmen, was das Gebäude wert ist, um ihn oder sie zu ignorieren und fast alles andere. Das bedeutet, dass Anleger sollten praktisch ignoriert, was die Preise ähnliche Eigenschaften haben, vor kurzem verkauft in der Region. Stattdessen sollte der Investor den Preis herauszufinden, damit die ihn oder sie zum Kauf der Immobilie und der Gewinn-und Cash-Flow, die es eine gute Investition.

Um das herauszufinden, welchen Preis Sie bezahlen für eine Wohnung Gebäude, vorausgesetzt, zum Beispiel, dass Sie um eine bestimmte Rendite oder Cap-Rate auf Ihrer Investitionen jährlich, verwenden Sie einfach die folgende Formel:

Net Operating Income
__________________ = Preis können Sie für die Realisierung eines Gewünschte Cap Rate
Groß-Preis

Photo Credit: jthetzel

Schlagwörter: Wohnhaus natürlich Wohnhaus Bildung, Wohnung Bauinvestitionen, Wohnhaus Nachrichten, kaufen Wohnung Gebäude, Wohnungen kaufen

Hier ist die dritte und letzte Tranche der "Fragen Sie Ihre Immobilien-Manager." Ich bin die Antworten auf einige der Fragen. In einigen Fällen jedoch gibt es keine "richtige" Antwort. Eigentlich war dies durch die letzte Rate, veröffentlichte vor drei Wochen. Ich hatte vorgeschlagen, dass es besser ist, für Immobilien-Manager zu haben, ihre eigene Haut in das Spiel, so zu sprechen, durch die Eigentümer ihre eigenen Mietobjekte in der Region. Josh Dorkin, der Gründer von BiggerPockets, nicht einverstanden.

Mein zugrunde liegenden Punkt: Viele der Immobilien-Manager nicht wirklich verstehen, das Geschäft, und gehen Sie in die Vermietung Verwaltung, weil sie glaube, es wird leicht sein. Manager, die selbst ihre eigenen Eigenschaften sind eher ein Hinweis auf die Verwaltung.

Josh zugrunde liegenden Punkt: Immobilien Manager, die selbst ihre eigenen Mieten sind eher dafür Sorge zu tragen, von ihren eigenen Eigenschaften ersten und prüfen Sie einen Mitbewerber, vor allem, wenn es darum geht, Mieter zu finden. Zum Beispiel, sie haben eine freie zwei Schlafzimmer und haben Sie eine freie Einheit mit zwei Schlafzimmern. Wenn eine Aussicht gibt es in der Suche nach einem mit zwei Schlafzimmern, die Manager mit ihren Einheit zuerst.

Wer hat Recht? Wir beide sind auf die zugrunde liegenden Punkten. So möchten Sie Ihre Immobilie Manager zu seinen eigenen mieten? Das, meine Freunde, ist eine Beurteilung. Aber diese - wenn Sie nicht die Frage stellen, werden Sie nie wissen. Sie werden nicht wirklich in der Lage sein, eine fundierte Entscheidung treffen.

Die beste Zeit, um diese Fragen stellen, ist natürlich, bevor Sie mieten ein Management-Unternehmen. Aber wenn Sie bereits auf einer Management-Gesellschaft, und nicht wissen, die Antworten können Sie jederzeit zurückgehen und sie fragen. Neben wissen, was passiert mit Ihren Immobilien-Manager, werden Sie daran erinnern, dass Sie als Kunde an. Das könnte sie weniger wahrscheinlich zu machen mit Ihren Eigenschaften.

Die ersten und zweiten Teil dieser Serie sind hier und hier.

Auf der Property-Manager Fragen (und manchmal auch Antworten)

• Frage: Was halten Sie für die vielversprechendsten Städte und Teile der Fläche, für Investitionen?
• Frage: Wo sehen Sie sich die Mieten? Was war die Entwicklung der Mieten in den letzten Jahren?
• Frage: Welche Städte und Teile des Gebietes haben die besten Regierungs-Klima?
• Frage: Welche Städte und Teile des Gebietes haben die besten Geschäfts-Klima?
• Frage: Welche Art von Menschen werden zu diesem Bereich? Dass man?
• Frage: Welche Art von neuen Verzeichnisses ist auf dem Markt?
• Frage: Was ist los mit der Entwicklung auf dem Gebiet?
• Frage: Welche Städte haben die besten Schulen?

Antwort: Es handelt sich um "nicht nur einen richtigen Antwort" Fragen. Aber das bedeutet nicht, dass die Antworten werden nicht aufschlussreich! Betrachten Sie all die verschiedenen Möglichkeiten, sie genutzt werden können.

• Die Antworten müssen durchdachten und detailliert. Ernst, tun Sie wirklich wollen, eine Eigenschaft, die Manager nicht wissen, welche sind die heißesten Teile der Stadt?
• Die Antworten können sehr hilfreich bei der Sie entscheiden, wo investiert werden soll. Dies ist besonders nützlich, wenn Sie kein Einwohner der Region.
• Wenn Sie einige der Forschung vor der Zeit, Sie haben eigene Ideen, die Sie im Vergleich zu den Antworten, die man von den potenziellen Property Manager. Sie können hören, was er sagt, und denken: "Das ist völlig falsch." Oder er könnte Sie überzeugen, und Sie haben gelernt, etwas Neues.

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Wenn ich die erste Gruppe von Fragen sollten Sie eine prospektive Property Manager, eine Commenter gefragt: Was sind die richtigen Antworten? Er hatte einen Punkt und so werde ich, um einige der Antworten auf die Fragen der letzten Woche erste getroffen, bevor ich Sie mit ein paar mehr questions.I denke auch an der Erstellung dieser in eine E-Buch, das hoffentlich Josh wird hier auf BiggerPockets.

Eine Antwort kann richtig auf verschiedene criteria.Some Fragen nur eine richtige Antwort. Das Beispiel habe ich letzte Woche war der Räumung Verfahren. Alle Länder haben strenge Vorschriften darüber, wie Mieter können evicted.If künftigen Verwalter sind nicht nach den Regeln, sie tun es falsch ist, und Sie sollten sie nicht mieten - Zeitraum .

Andere Fragen haben ein breites Spektrum von "Richtigkeit". Ein paar der letzten Woche die Fragen, Erfahrungen. Sie sollten verhindern, dass Eigentum, Manager der ersten Kunden. Aber ist eine Uhr mit zehn Jahren Erfahrung immer besser als ein mit fünf Jahren? Ich glaube nicht.

Dann gibt es die Fragen, bei denen die richtige Antwort hängt von Ihren eigenen Vorlieben, die sich anders als meine. Und dann gibt es diejenigen, denen die Antworten nur die Ihrer Meinung nach - vielleicht hat der PM Einsichten können Sie wirklich brauchen.

Sind Sie, um sie Wort für sie?

In jedem Fall sind die Auswirkungen all dieser Fragen und Antworten werden absolut positiv. Sie haben sehr gute Informationen, auf deren Grundlage Sie Ihre Einstellung Entscheidung, Sie haben ein tiefes Verständnis davon, wie Sie Ihre Management-Gesellschaft tätig ist, und die Manager wissen, dass Sie sich eine schwere Person mit hohen Erwartungen für ihre Leistung.

Ein paar von der letzten Woche

Fragen: Wie viele offene Stellen haben Sie jetzt? Aus, wie viele Einheiten insgesamt unter Verwaltung? Wie hoch ist die durchschnittliche Länge der Zeit, die zur Besetzung einer freien Stelle?

Antworten: Erstens natürlich die Uhr sollte wissen, this.If er schau es das ist schlecht für sign.As der genaue Prozentsatz ist natürlich das Beste, was wäre zu vergleichen mit der Stellenausschreibung für alle Einheiten in der area.Since können Sie nicht tun, müssen Sie gehen mit Ihrem gut. Hast du nur sehr wenige "Zu vermieten"-Schild, auf dem Drive-in? Gibt es Geschichten Zeitung beklagen den wenigen zur Miete zur Verfügung? Wenn die Uhr verfügt über eine Reihe von offenen Stellen in diesem Fall, er ist schlecht.

Die zweite Frage ist eine gute merken später. Nehmen wir an, die Uhr erfahren Sie, seine durchschnittliche Leerstandsquote beträgt zwei Wochen. Ein paar Monate später, er entschuldigt sich, weil er einfach nicht finden kann ein Mieter für Ihr Gerät, wurde sofort für zwei months.Could der Wohnungsmarkt völlig tanked zwischen März und Juli?

Frage: Wie viel Prozent der Mieter müssen Sie Vertreibung?

Antwort: Hoffentlich ist der Anteil sehr gering ist. Aber wenn er gibt eine Antwort unrealistisch niedrig (1%, none), Follow-up mit diesem:

Frage: Was Prozentsatz Ihre Mieter zahlen ihre Miete regelmäßig spät?

Warum ist das so eine gute followup? Denn wenn er wirklich nicht evicting jeder, es ist wahrscheinlich, denn er lässt seine Mieter weg mit Mord.

Frage: Wie schätzen Sie Ihre Ferienwohnung Markt?

Antwort: Er sollte in der Lage sein, um eine Vielzahl von Möglichkeiten bietet, auch auf seiner Website, auf craigslist im Flieger, mit Zeichen, und in der Zeitung, und vielleicht auch durch andere Methoden. Und er sollte in der Lage zu sprechen, intelligent zu den einzelnen Verfahren.

Frage: Sie empfehlen, besondere Anreize für Mieter?

Antwort: Es ist keine Hard-und-schnell-Regel hier. Wenn mal gut sind, sollten Sie nicht brauchen besondere Anreize. Wenn mal schlecht sind, sollten sie considered.What Art von Anreizen, wie er funktioniert? Ich bevorzuge diese nicht täuschen lassen Mieter sich über die Kosten der Einheit. Erste-Monats-frei ist, dass oft Wirkung.

Frage: Wie beurteilen Sie die Aussichten Bildschirm?

Antwort: "gründlich" wäre ein guter Ausgangspunkt point.But er sollte in der Lage sein werden specific.Also erkennen, dass Sie und er haben können, flexibler zu sein mit bestimmten mieten.

Genug mit dem alten Fragen

Hier kommen ein paar neue Fragen, und ich werde die Antworten aber auch!

Frage: Wie bekomme ich Berichte? Kann ich sie aus dem Computer machen?

Antwort: Die meisten PMs Berichte vierteljährlich oder monthly.I ehrlich glaube nicht, dass die vierteljährlichen ist gut genug. Sie brauchen sie mehr often.And, einige PMs sind jetzt bieten ihren Kunden Online-Zugriff auf reports.Obviously Das ist ein enormer Vorteil, weil Sie "Echtzeit"-Informationen.

Frage: Was bedeuten die Berichte aussehen?

Antwort: Ihre PM sollte in der Lage, Ihnen zu zeigen, und erklären sie. Sie benötigen umfassende und klare Berichte, insbesondere über die Finanzen.

Frage: Wie sieht Ihre Web-Site aussehen?

Antwort: Eine gute Website sollte Uhr, um die verfügbaren Einheiten, leicht zu verstehen und zu navigieren, und die Möglichkeiten für Mieter und andere an den Manager.

Frage: Haben Sie persönlich in Immobilien investieren in diesem Bereich?

Antwort: Die Antwort sollte ja, für die Eigentümer des Unternehmens, wenn nicht seine Mitarbeiter. Allerdings ...

Frage: Wenn Sie über freie Stellen in Ihrem persönlichen Besitz wie auch diejenigen, die Sie für andere verwalten, wie Sie sich entscheiden, welche Einheiten zu zeigen?

Antwort: Die Antwort werden muss dass der Eigentümer nicht nicht Bias - er zeigt die am besten geeigneten Einheiten für jede potenzielle Mieter. Aber ich bin erstaunt über Berichte, wonach einige PMs ganz offen ihre Einheiten im Besitz erste, und ihre verwalteten Einheiten Sekunde. Warum würden Sie je mit, dass?

Tags: Vermieter, Hausverwaltung, Immobilien-Manager-, Immobilien-Vermietung, Mieter

Diese begann als "Einige Fragen an Ihr Objekt-Manager."   Aber wenn Sie bereits eine Immobilie vermietet Verwaltungsgesellschaft, Sie sind ein bisschen spät - Sie stellen diese Fragen, bevor Sie die Einstellung Entscheidung.    Sie möchten vielleicht sogar fragen, bevor Sie sich auf eine Immobilie kaufen.

In einigen Fällen werden Sie mieten-Management-Gesellschaften, weil Sie haben einfach nicht die Zeit oder die Neigung, um die Probleme, die mit Mieten Immobilien.   In anderen Fällen müssen Sie mieten ein Manager, weil Sie leben zu weit von Ihrem Eigenschaften, um die laufende Verwaltung selbst.   Die gute Nachricht ist, dass, wenn Sie einen qualifizierten Manager in einer Gemeinschaft, in dem Sie auf den Erwerb von Immobilien, egal, wo diese Eigenschaft ist (wie lange, wie - ich glaube - in dem Land, in dem Sie leben).    Die schlechte Nachricht ist, dass es wirklich aren'ta Tonne qualifizierte Immobilien-Managern gibt.

Gibt es gute Manager?

Tatsächlich, wenn ich den Kauf Mietobjekte, dachte ich, dass qualifizierte Verwalter waren so selten wie kann ich meine täglichen Management ein Muss.    Leider, Immobilien-Management ist eines der Felder, die nicht den Anschein, dass schwierig (wie Immobilien-Investitionen im Allgemeinen) an die Anfänger oder Außenseiter.   Dies bedeutet, dass viele unqualifizierte Menschen in dem Gebiet.   Natürlich, unqualifizierte Real Estate Investors, führen nicht zu viele schwerwiegende Probleme für den Rest von uns.   Uneingeschränkt positive Eigenschaft Manager sind eine andere Geschichte - sie spielen mit unserem Geld.

Ich habe meiner Meinung nach sprechen viele Immobilien-Manager, kaufte meine Immobilien-Management-Software.    Viele dieser Leute waren zu der Qualität der angebotenen Leistungen für die Mieter und ihre Besitzer.   Ich will nicht den Namen des anderen!

Was sollte man für eine Eigentums-Manager?   Erstens, Sie möchten jemanden mit Erfahrung und Urteil - und das Urteil nur aus der Erfahrung in diesem Bereich.    Zweitens: Sie wollen jemanden, der so sorgfältig mit dem Geld, da man so will.   Drittens: Sie möchten jemanden, halten Sie auf dem Laufenden.

Hier sind die Fragen! (Teil I)

Ich habe eine Menge Fragen an Sie zu fragen - zu viele, um in einem Blog-Post. So werden in zwei Teile. Der zweite Teil wird in meinem nächsten Post.

• Wie lange sind Sie schon ein Objekt-Manager?
• Wie lange sind Sie schon ein Manager in diesem Bereich?
• Wie viele offene Stellen haben Sie jetzt?   Aus, wie viele Einheiten insgesamt unter Verwaltung?
• Wie hoch ist die durchschnittliche Länge der Zeit, die zur Besetzung einer freien Stelle?
• Wie sieht Ihr Mietvertrag aus?   (Sie benötigen, um zu sehen, eine Kopie von diesem, zusammen mit allen anderen Formularen und Dokumenten-Manager nutzt die Mieter.)
• Was ist Ihre späten mieten Politik?
• Wie viel Prozent der Mieter müssen Sie Vertreibung?
• Wie funktioniert die Räumung Prozess Arbeit hier?
• Was sind Ihre Management-Gebühren?
• Was tun Sie für die Einstellung von neuen Mieter?
• Stellen Sie für die Überwachung und Aufrechterhaltung der freien Einheiten?
• Was sind meine Garantien?
• Haben Sie auch Markt Eigenschaften als Vermittler?
• Wenn ich mich entscheiden, mein Eigentum zu verkaufen, habe ich, um es mit Ihnen?
• Kann ich einige der anderen Eigenschaften, die Sie verwalten?   (Natürlich werden Sie wahrscheinlich nicht in der Lage sein, um zu sehen, innerhalb Mietwohnungen oder Büros.   Aber Sie sollten in der Lage sein, um zu sehen, Gemeinschaftsräume und Begründung.)
• Wie sehen Sie Ihre Ferienwohnung Markt?
• Sie empfehlen, besondere Anreize für Mieter?
• Wenn ich zusätzliche Marketing für spezifische Einheiten frei, wie würden wir ordnen, dass?
• Wie beurteilen Sie die Aussichten Bildschirm?
• Wie unterscheiden sich Ihre Mieter mit Ihnen Kontakt aufnehmen?

Das sollte Ihnen den Einstieg erleichtern sollen, aber nicht vergessen, ich habe ein paar mehr für die nächste Zeit. Es gibt auch viele andere Kriterien zu prüfen, und ich graben, in denen auch.

Tags: Vermieter, Hausverwaltung, Immobilien-Manager-, Immobilien-Vermietung

1. Steigerung der Mieten. Dies ist definitiv die naheliegendste Lösung, wenn Sie sich verschiedene Möglichkeiten, um den Wert Ihrer Wohnung Bauinvestitionen. Bevor Sie sich entscheiden, um die Mieten Sie einen Überblick über vergleichbare Mieten auf vergleichbarer Objekte in der allgemeinen Lage. Dann versuchen Sie herauszufinden, was dem Durchschnitt sind die Mieten für Ihre spezifische Art von Immobilien in Ihrer spezifischen Lage. Dies kann komplizierter als es klingt und ist eher eine Kunst, dann eine Wissenschaft. Fragen Sie sich, wenn Sie Ihre Mieten sind unter oder über den "Markt Mieten" für Ihren Bereich. Wenn Sie feststellen, dass Sie die Gebühren unter den marktüblichen Mieten, dann ist es ratsam, Ihre Mieten bis zu halten mit den aktuellen Marktbedingungen.
2. Installieren energieeffiziente Beleuchtung. Wenn Sie zahlen für die elektrische in öffentlichen Bereichen ist es immer eine gute Idee, die Installation energieeffizienter Beleuchtung. Nicht nur wird das spart eine Menge Geld auf lange Sicht, sondern Sie werden auch helfen, die Umwelt.
3. Reduzieren Mieter Umsatz. Jeder gewerbliche Immobilien Investor weiß, dass, wenn ein Mieter aus, und Sie haben ihn zu ersetzen oder ihr, dass es Geld kostet. Mehrfamilienhaus Mieter Umsätze können wirklich essen in Ihren Gewinn, wenn Sie eine kommerzielle Immobilien-Investor. Es gibt eine Vielzahl von Methoden zu verwenden, die wirksam reduzieren Mieter Umsätze. Einige von ihnen gehören: Führung der Mieten am Markt, wobei die Gründe schön, auf die Wartung Anträge unverzüglich und Sponsoring vierteljährlich Parteien oder Tätigkeiten. Kurz, wenn Sie Ihre Mieter glücklich und das Gebäude gut erhalten, dann reduzieren Sie Ihre Mieter Umsatz.
4. Renovierung der Wohnungen. Die Sanierung und Verbesserung der Wohnungen mit neuen Geräten, Farbe, Licht-/ Bad-Armaturen können Sie kostenlos mehr Miete für die gleiche Fläche. Das bedeutet, dass Sie tatsächlich erhöht Ihr Netto-Cash-Flow, ohne die Ihre Fixkosten wie Steuern und Versicherung.
5. Kosten Segregation Analyse. Zwar haben wir keine Zeit und Raum, um die Feinheiten der Trennung Kosten-Analyse, es ist im Grunde eine Methode der Rechnungslegung, das Ihnen erlaubt, die Abschreibung des Gebäudes und Aufwendungen zu einem schneller und spart eine Menge Geld. Wenden Sie sich an einen qualifizierten Kosten Trennung Analytiker oder CPA.

Nein, Sie sind nicht Lesung Consumer Reports oder Motor Trend. Aber ob Sie es glauben oder nicht, die Wahl des Auto kann einen Einfluss auf Ihr Niveau von Real Estate Investment Erfolg. Dies liegt daran, dass die Wahl des Auto macht einen Eindruck auf die Menschen, und Sie wollen immer auf die richtigen Eindruck. Und natürlich, da die Autos sind Verschwendung Vermögenswerte - sie nur sehr selten im Wert steigen - die weniger Geld ausgeben Sie auf sie, desto mehr müssen Sie investieren in mehr praktische Dinge - wie zum Beispiel Ihre nächste Behandlung.

Ich dachte über diese vor kurzem, da meine Frau und ich kaufen ein Auto. Wir ersetzen die alten Subaru Outback mit ... Drum-Roll, bitte ... ein anderes Subaru.

Welche Art von Eindruck wollen wir Urlaub mit Ihrem Mieter und alle anderen, mit denen wir die finanziellen Beziehungen? Sie sollten über uns denken, wie praktisch. Wie schlau. Wie Sie vorsichtig mit einem US-Dollar. Wir wollen diese Eindrücke, denn wir kämpfen ein Stereotyp. Das Stereotyp ist natürlich, dass wir alle reich -, dass wir eigentlich nicht arbeiten müssen, dass die Festplatte -, weil wir eigene Investitionen in Immobilien, Geld kommt einfach zu uns. Das wenige Geld hier und da sind nicht so wichtig für uns. Feilschen, wenn wir über Geld, wir sind einfach nur Idioten.

Die richtige Impression

Lassen Sie sich nicht von Ihrem Mieter sehen! ->

Selbst wenn Sie sind reich und haben nicht zu harte Arbeit, die - gut für Sie! - Sie fast sicher nicht wollen, dass Ihre Vertragspartner und vor allem Ihre Mieter zu denken so. Auch, wenn sie glauben, damit Ihr Vertragspartner sind viel eher zu überladen Sie. Ihre Mieter sind viel eher versuchen, verspätete Zahlungen oder nutzen Sie auf andere Art und Weise. Natürlich sind Sie nicht dies zu ermöglichen, aber warum sich mit dem Aufwand?

Was bedeutet das für Ihr Auto-Kaufentscheidung? Nun, zunächst einmal, das bedeutet nicht, können Sie nicht haben, dass Lexus oder Porsche. Es bedeutet nur, dass Sie nicht immer das Auto nehmen überall für Unternehmen. Und es auch nicht, dass Sie nicht komfortabel. Auch meine kleine Zukunft Subaru hat Sitzheizung, elektrische Fensterheber, und so weiter.

Peoples' Eindruck von Ihrem Auto wird komplett von außen, insbesondere auf die Marke. Das bedeutet, dass ein altes Auto oder Luxus-Sportwagen wird scheinen "reicheren", um Ihre Business-Kontakte als neue nicht-Luxus-Modell. Ich würde alle Luxusmarken. Sie wollen vor allem, um alle Sportwagen. Neben der Fortsetzung der "reichen Playboy" Stereotyp, sie sind einfach nicht so, dass praktisch für landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich