Wenn die Menschen zunächst in den Kauf einer Wohnung Gebäude Es ist üblich, dass sie ein paar leicht vermeidbare Fehler. Die häufigsten Fehler, die ich sehe, ist, neue Investoren nicht, was ich gerne auf die "Anleger-Tool Brust".

Zum Beispiel, wenn Sie wollte ein Haus bauen können, sind ein paar Dinge, um zu beginnen. Sie müssten eine erste Blaupause für das Haus, die von einem Architekten. Zweitens, Sie müssen die richtigen Werkzeuge, um tatsächlich das Gebäude, müssen Sie die Nägel, Hämmer, Sägen und Bohrer an die Rohstoffe. Zum Glück, Investitionen in Gebäude Wohnung erfordert keine Werkzeuge oder körperliche Fähigkeiten. Jedoch Investitionen in Gebäude erfordert die gleiche Art von geistiger und in diesem Fall, dass Ihr "Werkzeug der Brust" ist eigentlich ein "Werkzeug der Brust" des Wissens.

Sich als erfolgreich Apartment Investor zu können, müssen Sie einen Plan!

Der beste Weg zum Erwerb dieser grundlegenden Bildungs-Tools ist zu lesen, viele Bücher und Zeitschriften zu den Themen. Die erste und wichtigste Werkzeug, das ein Investor haben kann, ist die Fähigkeit zur Bestimmung der Wert der Investitionen Wohnhaus. Es gibt keine Möglichkeit, dass ein Anleger können sicher sein, dass er oder sie werden den Kauf eines Cash-Kuh oder ein Geld-Grube, ohne die erforderliche Fähigkeit zur Analyse der Wert eines Gebäudes. Es gibt eine unendliche Vielzahl von Informationen über die Verschuldung Deckungsrate, Kappe und Immobilien. Meiner Meinung nach das erste Mal, Commercial Real Estate Anleger sollten mit einem einfachen geistigen "Werkzeug" oder Vermutung, und das ist zu bestimmen, was das Gebäude wert ist, um ihn oder sie zu ignorieren und fast alles andere. Das bedeutet, dass Anleger sollten praktisch ignoriert, was die Preise ähnliche Eigenschaften haben, vor kurzem verkauft in der Region. Stattdessen sollte der Investor den Preis herauszufinden, damit die ihn oder sie zum Kauf der Immobilie und der Gewinn-und Cash-Flow, die es eine gute Investition.

Um das herauszufinden, welchen Preis Sie bezahlen für eine Wohnung Gebäude, vorausgesetzt, zum Beispiel, dass Sie um eine bestimmte Rendite oder Cap-Rate auf Ihrer Investitionen jährlich, verwenden Sie einfach die folgende Formel:

Net Operating Income
__________________ = Preis können Sie für die Realisierung eines Gewünschte Cap Rate
Groß-Preis

Photo Credit: jthetzel

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Eine der großen Fragen des Seins eine Wohnung Bauherr ist die Fähigkeit der Eigentümer hat, um in einer Vielzahl von verschiedenen Möglichkeiten. Alle diese Methoden zur Steigerung der Wert wird nicht für alle Gebäude, aber ich würde vorschlagen, dass es nicht ein Wohnhaus in einem Zustand, in diesem Land, die nicht mindestens eine dieser Methoden zur Schaffung von mehr Wert sehr leicht. Wenn Sie diese Fähigkeit zu anderen Anlagen wie Aktien oder Anleihen können Sie wirklich beginnen, zu erkennen, warum so viele Schicksale wurden durch Investitionen in die Multi-Familie Eigenschaften.

Forced Appreciation - Erzwungene Anerkennung ist jeder Reparatur auf gewerbliche Immobilien, die "Kräfte" der Wert der Immobilie zu schätzen.

Kosmetische Reparaturen:

Die kosmetische Reparaturen um die Immobilie attraktiver für potenzielle Mieter aber auch um aktuelle Mieter glücklicher. Reparaturen, die sich dramatische Auswirkungen auf die Erscheinung gehören Malerei Außenwände, Innenwände Malerei, Landschaft rund um die Instandsetzung der Gebäude und ersetzt im Alter, schmutzig und abgenutzt Geräte.

Die Anhebung der Miete:

Dies mag wie ein offensichtlicher Weg, um den Wert einer Wohnung Gebäude, aber es ist wirklich erstaunlich, wie viele Gebäude sind Vermietung mieten Erhebung, dass 10% bis 20% unter den marktüblichen Sätzen. Viele kleinere Wohnung Bauherren Verwaltung der Immobilie selbst und damit es einfacher zu halten unter den marktüblichen Mieten Mieter zu behalten. Diese Theorie ist mangelhaft in der Praxis, weil sie nicht berücksichtigt, dass heute vor allem, viele Menschen werden von der Wohnung aus Gründen, die nichts zu tun mit der Miete. Zum Beispiel, viele Menschen verlagern, für eine bessere Beschäftigungsmöglichkeiten in einer anderen Stadt.

Ersetzen Utility Ausstattung:

Wenn eine Wohnung Bauherr ist die Zahlung der Kosten für die elektrische Beleuchtung gemeinsamen er oder sie kann viel Geld sparen, indem Sie einfach jeden Monat ersetzt alle die Leuchten mit energiesparenden Lampen.

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Die Entscheidung zum Kauf einer Wohnung Bauinvestitionen zum ersten Mal kann eine furchtbare Erfahrung für viele Immobilien-Investoren. Die Aufgabe der Besitz und die Verwaltung der Wohnung Gebäude scheinen überwältigend und das Gefühl der Angst ist in der Regel aufgrund der unbekannten Faktor der " Was ifs. "Die", was ifs "sind all die Dinge, die möglicherweise auch falsch mit dem Eigentum der Wohnung Gebäude. In der Regel", was ifs "scheinen viel schlimmer im Kopf, dann sind sie tatsächlich in der realen Welt. Denken Sie daran, ein Wohnung Bauinvestitionen versichert ist gegen die meisten der "was ifs" und angemessene vorbeugende Wartung und das Management können verhindern, dass die meisten Probleme, bevor sie entstehen.

Apartment Building Investment "Was Ifs":

1. Was passiert, wenn meine Mieter zahlen keine Miete und sich weigern zu verlassen?

   Was ist, wenn sie sich in meiner Wohnung, wie Michael Keaton hat in dem Film Pacific Heights?

   Zum Glück, alle Staaten haben einen Prozess für die Räumung von Mietern. In einigen Staaten Mieter haben mehr Rechte und Pflichten der Vermieter mehr als die Anderen. Im Rahmen der Management-Team wird empfohlen, die qualifizierte rechtliche Beratung, die spezialisiert auf Immobilienrecht. Folgen Sie einfach den Prozess. Denken Sie auch daran, sich als besonders fleißig.

2. Was passiert, wenn ein Mieter Ausrutschen und Stürzen und klagt mich?

   Wenn Sie viele Gebäude Mieteinheiten dann sind die Chancen, dass Sie verklagt werden gelegentlich. Wieder einmal ist dies die Kosten der Geschäftstätigkeit. Glauben Sie nicht, dass alle Immobilien-Guru, die Ihnen sagt, dass man über Nacht reich, ohne Sie mit den Arbeiten. Denken Sie daran zu halten ausführliche Unterlagen über alle Wartungsarbeiten, die Sie auf dem Grundstück. Diese Aufzeichnungen nützlich sein könnte bei der Verteidigung von Rechtsstreitigkeiten.

3. Was passiert, wenn ich nicht die Miete und kann daher nicht die Hypothek bezahlen?

   Stellen Sie sicher, dass die Forschung die Miete Rollen der Eigenschaft, die Sie kaufen, sehr sorgfältig geprüft werden. Sehen Sie, um sicherzustellen, dass Mieter wiederum über nicht zu hoch ist. Sind die Mieten Sie fordern im Einklang mit dem Rest der Fläche, für vergleichbare Gebäude? Haben Sie genug Werbung, um sicherzustellen, dass Sie eine feste Anzahl von Bewerbern zu besetzen leere Einheiten?

4. Was ist, wenn es ein Feuer?

   Versicherung wird ein versehentliches Feuer Schäden an der building.Again, stellen Sie sicher, dass Sie halten mit vorbeugende Wartung.

Denken Sie daran, dass nur eine kleine Menge der sorgfältigen vorbeugende Wartung zusammen mit einer guten Versicherung schützt gegen die meisten der Wohnung Bauinvestitionen ", was ifs".

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Normalerweise Wohnung Gebäude mit mehr als 20 Einheiten werden von professionellen Immobilien-Management-Gesellschaften und die Gebäude mit weniger als 20 Einheiten sind in der Regel durch den Inhaber und eine Live-in Property Manager. Unabhängig davon, wer ist die Verwaltung der Gebäude ist es wichtig, einige allgemeine Grundsätze und Tipps, um sicherzustellen, dass der Flugbetrieb reibungslos.

Die Verwaltung der Wohnung Gebäude sollten effizient laufen wie jedes andere Unternehmen. Die Manager sollten zur Verbesserung der Client-Mieter lebendige Erfahrung bei gleichzeitiger Minimierung der Kosten und Erhöhung der Gewinn-Chancen, wenn möglich.

Eine wichtige rechtliche Frage, die nicht ignoriert werden, sind die Fair Housing Regeln, die Diskriminierung aufgrund von Rasse, Geschlecht, Alter, Behinderung, Familienstand und sexueller Orientierung. Alle Beteiligten in der Vermögensverwaltung müssen die folgenden Regeln.

Ein weiteres wichtiges Thema auf, dass die Beschwerden können mit der Verwaltung ist die Frage, wer ist verantwortlich für die Reparatur und Instandhaltung der Wohnung Einheiten. Der Eigentümer sollte deutlich schreiben, die in den Mietvertrag aufgenommen werden, wer wofür verantwortlich ist repariert. Staats-und Bundesgesetze sollte ebenfalls konsultiert werden, weil es illegal ist abgeschaltet wesentlichen Dienstprogramme für die Nichtzahlung der Miete. Mit anderen Worten, wenn ein Mieter die Miete zu spät ist es illegal, Abschaltung der Elektrizität oder Wasser.

Die Gebäude-Manager sollten prägnant schreiben Sie die folgenden Informationen in den Mietvertrag aufgenommen werden:

• Der Mieter der Verantwortung für die Aufrechterhaltung einer sauberen Vermietung und auch für Schäden, die durch Vernachlässigung oder Missbrauch.
• Der Mieter sollte Alert Management der eine gefährliche oder defekte Situationen mit der Eigenschaft. Zum Beispiel: fehlerhafte Verkabelung, Wasserlecks, Schimmel-und Brandgefahr.
• Der Manager wird die Mieter mit der offiziellen Politik und Verfahren für den Umgang mit Beschwerden und Anfragen Reparatur. Zum Beispiel, was die Betriebsstunden sind für die Instandhaltung und Reparatur Personal, wie schnell und Mieter erwarten eine Lösung für Beschwerden.
• Haben Beschränkungen Mieter Veränderungen auf ihre Wohnung mit Ihrer Erlaubnis, wie das Hinzufügen Geräte, Gemälde, etc.

In der Regel-, Wartungs-und Reparaturarbeiten sollten so schnell wie möglich zu vermeiden, weitere Beschwerden der Mieter. Wichtige Fragen wie Sanitär-Lecks und Heizen / Kühlen Probleme behandelt werden sollten innerhalb von 24 Stunden. Eine offene Linie der Kommunikation zwischen Mieter und ist ein wesentliches Element der guten Beziehungen. Management sollten die Mieter informiert, wann und wie die Reparaturen gemacht werden soll, sowie die Gründe für Verzögerungen.

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