Einige der besten Angebote zu haben für den Käufer der Wohnung Gebäude kann man durch das Ignorieren Immobilien Angebote und gehen direkt an der Quelle. Allerdings, das Finden und die Wohnung mit Bauherren tatsächlich einiges an Arbeit. Die Arbeit ist nicht schwer oder zeitaufwendig sein, wenn Sie wissen, wo und wie finden Sie die Informationen.

Der erste Ort, um die öffentliche Datensätze.

In jedem US-Gemeinde finden Sie eine Steuer-Assessor Büro. In der Steuer-Assessor Büro finden Sie eine Liste nennt die Steuer, die Rolle itemizes alle Immobilien in der Gemeinde. Diese Aufzeichnungen sind öffentlich, so machen Sie sich keine Sorgen über die gegen das Gesetz oder die Invasion der Privatsphäre der Bürger. Diese Aufzeichnungen, die E-Mail-Adresse des Eigentümers, seinen Namen, den Namen des Kreditgebers und Beschreibung der Immobilien zusammen mit einem Wert bewertet.

Frage an den Steuer-Assessor, um zu sehen, die Steuer-Karte zur Identifizierung von Eigentum und seine Steuer-Identifikationsnummer. Diese Steuer wird Ihnen sagen, Identifizierung der Partie, Block-und Paket-Nummern. Anschließend können Sie die Steuer-Rolle, um die Immobilien-Eigentümer. Mit diesem Arsenal an Informationen können Sie buchstäblich stundenlang in den Steuer-Assessor Büro Feststellung des Namens und der E-Mail-Adresse von jeder Wohnung Bauherr in Ihrer Gemeinde. Aber wie wollen Sie diese Informationen benutzen, wenn man es?

Nachdem Sie den Namen und die Anschrift der Wohnung Bauherren in Ihrer Gemeinde ist, dass alle, die für Sie zu tun ist, beginnen sie ihnen eine vorbereitete Formular Schreiben an die Wohnung Bauherren Sie sind ein aktiver Investor suchen zum Kauf Mehrfamilienhaus von privaten Eigentümern.

Das Geheimnis, um Kontakt mit Besitzer ist für Sie zu erkennen, dass Sie nur der Suche nach einer Nadel im Heuhaufen. Die meisten Verkäufer Liste ihr Eigentum mit einer kommerziellen Realtor. Die meisten Verkäufer haben einen Verkaufspreis, die ihre Wohnung Aufbau eines unrentablen Investitionen für Sie. Sie sollten nicht zulassen, dieses Anliegen, weil Sie sich nur wünschen, dass man sehr viel. Und Sie sind eher eine sehr viel von einer nicht als eine Eigenschaft, die aufgeführt ist.

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Es gibt keine harten und schnellen wissenschaftlichen Formel zu bestimmen, welche Markt Einnahmen sollten für ein Wohnhaus Investitionen. Statt der Wohnung Bauherren sollten sich weniger auf wissenschaftliche, aber ebenso wichtige Faktoren, wie die Infrastruktur und den Standort. Die Besitzer Bezugsrahmen braucht, um von Eigentümer Mieter wirklich zu verstehen, die Faktoren, die Einfluss auf den Mieter die Bereitschaft zur Zahlung eines bestimmten mieten.

Sie müssen festlegen, welche Faktoren beeinflussen die Mieten in Ihrer Nähe

Stellen Sie sich vor, Sie sind ein potenzieller Mieter suchen eine Wohnung in Ft. Lauderdale, Florida. Es gibt hunderte von verschiedenen Faktoren, die Sie in Erwägung ziehen, wenn Sie sind auf der Suche nach einem Ort zu mieten. Lage spielt eine wichtige Rolle bei Ihrer Entscheidung, um einen Ort zu mieten. Allerdings, ein idealer Ort für ein Mieter von einem anderen sehr unterschiedlich. Zum Beispiel, vielleicht möchten Sie leben, näher zum Strand. Sie wird Ihre Suche auf die Gebäude, die Wohnung in der Nähe des Meeres. Auf der anderen Seite, können Sie sich mehr mit der Suche nach einer Wohnung näher an der Autobahn, die in diesem Fall ist die I-95. Sie wollen in der Nähe der Autobahn, denn dies ist die Straße, die Sie zur Arbeit und jeden Tag. Je näher Sie sich also an der I-95, die kürzer Ihre tägliche pendeln werden. Daher ist bei der Suche nach einer Wohnung Gebäude zu kaufen, sollten Sie zunächst prüfen, wer Kern Basis von Mietern. Werden sie meist Pendler? Werden sie meist im Ruhestand Menschen auf der Suche nach einer angenehmen Lage in der Nähe zum Strand? Betrachten wir die demografische Entwicklung der Bevölkerung Ihren künftigen Mieter. Gibt es wirklich genug Menschen im Ruhestand, auf der Suche nach einer Wohnung nahe am Strand, um die höheren Kosten von Immobilien näher an das Wasser? Ein Fehler, den ich sehe, Wohnhaus Investoren, ist den Kauf einer Wohnung Gebäude auf der Grundlage ihrer eigenen persönlichen Präferenzen, statt sie unter Berücksichtigung der Bedürfnisse der tatsächlichen Markt.

Fort Lauderdale ist ein perfektes Beispiel. Die Kosten für die Wohnung Gebäude näher an den Strand sind erheblich teurer als Wohnungen weitere West-und näher an der Autobahn. Doch die Menschen, die es vorziehen, leben in Wohnungen näher an den Strand sind in der Regel saisonale Mieter, die sich bis Fort Lauderdale nur im Winter von der Nord-Osten. Generell, diese Mieter sind nur der Suche nach einer Regelung, nach der Saison kann nur letzten 3 bis 8 Monate. Es ist wichtig, dass die Wohnung Gebäude Anleger zu prüfen, ob sie in der Lage, genug Miete pro Einheit, um die kontinuierliche Umsatz, die aus dieser demographischen Catering. Auf der anderen Seite der Wohnung Gebäude Käufer kann sein, um eine geeignete Wohnung Gebäude weiter westlich, näher an der Autobahn, und ziehen in Vollzeit, langfristige Mieter. Diese Mieter werden wahrscheinlich weniger Miete pro Monat, der Umsatz jedoch in wesentlich geringerem Maße zu. Die Kosten für die Mieter Umsatz mounten kann sehr schnell, wenn Sie in der Abbildung verloren mieten zusammen mit der Zeit und Geld ausgegeben, dass die Marketing-Einheit. Diese Pendler Mieter auch wahrscheinlich weniger Annehmlichkeiten erwarten, dann Besuch der Mieter, die sich im Ruhestand oder semi-Rentner und der Suche nach mehr Freizeit, um ihre Freizeit.

Obwohl sich die Lage in Fort Lauderdale ist sehr speziell und besonders für diese Stadt auch als Beispiel, wie die Geografie und Demografie der Bevölkerung eine wichtige Rolle spielen kann, wie im Markt sind die Mieten ermittelt.

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Investieren, meiner Meinung nach, sollte behandelt werden wie ein Unternehmen.
Es erfordert ein Produkt, das ein Einkommen oder Cashflow größer als die Ausgaben erforderlich sind, um das Produkt zu verkaufen. Daher sollte es ein Gewinn für den Manager oder Unternehmer.

Leider haben viele Anleger sind eigentlich nicht auf allen Investoren im wirtschaftlichen Sinne des Wortes. Sie sind in der Tat Spekulanten. Die meisten Menschen, die eigenen Bestände sind in der Tat nicht Spekulanten und Investoren, nach meiner Definition. Diese Aktionäre sind die Spekulanten, weil ihre Betriebe nicht zu einer Einkommen, die über ihre Ausgaben. Die Ausgaben für Lager Inhaber erosivus die Auswirkungen der Inflation auf den wahren Wert von Wertpapieren und die Kosten für die Vorräte halten oder Provisionen und Verwaltungsgebühren. Diese Aktionäre sind Spekulationen, dass der Preis für die Aktien in ihren Portfolios wird sich im Laufe der Zeit, und sie werden ihre Gewinne auszahlen. Inzwischen konnte der Kurs oder das Unternehmen könnte noch aus dem Geschäft, und sie verlieren könnten, ihre gesamte investierte Kapital. Es war schon immer interessant für mich, dass die meisten Menschen, die kaufen Aktien tatsächlich halten sich die Anleger, wenn sie wirklich spekulieren.

Analyse. Welche Analyse?

Viele der Menschen, die ein Interesse an einer Wohnung Bauinvestitionen sind etwas Angst vor der eigentlich kaufen, weil sie nicht wissen, wie sie richtig zu bewerten. Auf der anderen Seite gibt es auch andere Investoren, die auch nicht über die erforderlichen Kenntnisse, um wirklich beurteilen die Investitionen Potenzial einer Wohnung Gebäude, aber sie haben keine Angst haben. Diese zweite Gruppe springt rechts und beginnt, um die Angebote auf Eigenschaften nur auf der Grundlage der Empfehlungen der Immobilienmakler oder sogar ein Freund, der ebenso unerfahren. Warren Buffet hat einmal gesagt, dass "Gefahr aus, nicht zu wissen, was du tust." Meiner Meinung nach bringt die wahren Risiken mit einer Wohnung Bauinvestitionen. Aus diesem Grund werden alle neuen Gebäude Anleger sollten sorgfältig zu prüfen, wie zu beurteilen, ob eine Wohnung Gebäude wirklich eine lohnende Investition.

Wie lernen Wohnhaus Investing

Die Art und Weise, um die angemessene Ausbildung ist einfach zu lesen, so viele Bücher wie möglich über das Thema und erfahren Sie, wie die Analyse der Miete Rollen, die Erträge und Aufwendungen und die kommerzielle, wenn Beurteilungen zur Verfügung. Der neue Investor kann sich auch an Experten in der Industrie wie Commercial Mortgage-Broker, der Makler-und Handelssachen besteht. Das ist wirklich der "Rand", das Wohnhaus Investoren über Lager Investoren und auch Wohnimmobilien Investoren. Mit Wohnhaus Investitionen haben Sie Zugriff auf die Blaupause für das Unternehmen. Es ist nur Ihre Arbeit richtig verstehen, was es sagt. Die Antworten sind in den Details.

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Die bevorstehende Versagen von Freddie Mac und Fannie Mae hat bereits damit begonnen, die nachteilige Auswirkungen auf die größeren US-Wirtschaft und die Möglichkeit von zu Hause Käufer zur Finanzierung des Erwerbs einer neuen Heimat.

Dies ist ein unglücklicher Umstand für viele junge Familien, die möglicherweise nicht in der Lage, für eine Hypothek zum Kauf ihrer neuen Heimat, weil der strengeren Bank Zeichnungsrichtlinien. Dies ist zwar eine negative Situation für junge Familien suchen nach ihren eigenen vier Wänden könnte es ein Potential Wind fallen für die Eigentümer und Betreiber von Gebäude-Komplexe in den Vereinigten Staaten. All die Menschen, die durch die Immobilienblase mit neuen Populationen von jungen Menschen auf der Suche nach Wohnraum haben wird, um die Mietobjekte für den Wohnungsbau. Die Tatsache, dass mehr und mehr Wohn-, Einzel-Familienhäuser sind, in Abschottung sollte auch einem weiteren Abbau der verfügbaren Einheiten der Vermietung auf dem Markt.

Wenn ein Haus befindet sich in der Abschottung oder Bank im Besitz kann nicht gemietet werden, und es sitzt wie eine leere, nicht Eigentum. Zum Beispiel über die Wohngegend, wo ich wohne in Fort Lauderdale gibt es 3 oder 4 Häuser auf einen Block, die zu völlig aufgegeben, und in einigen Phase der Abschottung oder Bank Eigentum. Niemand kann diese Wohnungen vermieten, weil sie im Besitz Bank und warten auf einen Käufer. Inzwischen die Preise der Häuser in der Umgebung sind immer noch deutlich über den Preisen in der Lage für die meisten Familien zu leisten, vor allem angesichts der vielen Schwierigkeiten, bei denen bei der Suche nach einem erschwinglichen Hypothek.

Die offensichtliche Wahl für viele junge Familien und die Vertriebenen aus ihrer Heimat wegen der Abschottung ist es, eine Mietwohnung zu leben und sparen Geld für die künftige Anschaffung von einer einzigen Familie zu Hause. Mit dem erwarteten Rückgang der verfügbaren Vermietung Wohnungen auf dem Markt aufgrund der Bank Eigentum viele Familien und junge Menschen werden sich zu Wohnhäusern für den Wohnungsbau. Dieser Anstieg in der Zahl der potenziellen Mietern kommt nur zu einer Zeit, als der Bau von Multi-Familien-Gebäude begonnen hat, zurück.

Der Rückgang beim Bau von neuen Wohngebäuden ist auf die Tatsache zurückzuführen, dass viele Banken und Immobilien-Finanziers sind Schneiden zurück auf neue Bauprojekte bundesweit. Sie sind nicht bereit, das Risiko der Finanzierung neuer Bau in einer Zeit, Wohn-Immobilienpreise fallen schnell. Nach Angaben der Associated Press, der "Standard & Poor's / Case-Shiller US National Home Price Index fiel ein Rekord 15,4 Prozent im Quartal aus dem gleichen Zeitraum vor einem Jahr."

Es bleibt abzuwarten, welche Auswirkungen der Rückgang der Verfügbarkeit von Mietwohnungen wird auf die Preise für die wichtigsten Metropolen.

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Der erste Kauf eines Wohnhauses können wirken wie eine überwältigende Bestreben für den Käufer. Es gibt eine Menge von Informationen und Terminologie, die plötzlich Schub auf das erste Mal, Investor und die Chancen, dass der neue Investor nicht über die Knowledge Base genau zu sichten durch die Informationen zu erhalten und zu nutzen, die wichtigsten Facetten. Zum Beispiel, die neue Käufer kann staring blankly auf die Miete Rollen für zwanzig Einheit Wohnhaus in den letzten zwei Jahren und keine Idee, wie man zerlegen, dass die Informationen. Oder der neue Investor kann man sich die Erträge und Aufwendungen, die von Verkäufer und Makler nicht in der Lage sein, um festzustellen, ob die Angaben korrekt sind oder sogar vollständig. Daher ist es ratsam, ein paar Schritte vor der eigentlichen Kauf einer Wohnung Gebäude jeder Größe, als eine Investition.

1) Holen Sie sich eine Ausbildung -- Es ist notwendig, dass das erste Mal, Wohnung Käufer um die beste Bildung möglich, bevor die ersten Kauf, um sicherzustellen, dass er oder sie versteht genau, was sie sind, in und um sicherzustellen, dass sie bereit sind, für alle Herausforderungen, die entstehen können. Die Bildung der ersten Zeit Wohnung Käufer sollte auch eine akademische und eine reale Welt, Erfahrung, Komponente. Die akademische Ausbildung sollte sich aus Lesung so viele Bücher wie möglich über das Thema, um zu lernen, die technische Terminologie und zu lernen, wie man einfache finanzielle Analyse, die dem Anleger die intelligente Vergleiche zwischen den verschiedenen Eigenschaften. Die reale Welt Komponente sollte sich aus das Gespräch und Begegnung mit vielen anderen kommerziellen Eigentümern und Investoren wie möglich zu gestalten. Dies kann durch Bündelung der Immobilien-Investment-Clubs und Treffen der Makler

2) Finden Sie eine "Qualifizierte Commercial Realtor - Während der Suche nach einer kommerziellen Realtor ist nicht eine absolute Notwendigkeit für die Suche nach einer großen Wohnung Bauinvestitionen viele kommerzielle Makler wissen über Verkäufer, die nicht aktiv Liste ihrer Wohnung Gebäude auf dem Markt zu verkaufen, aber keine Angst zu verkaufen den weniger. Es kann auch dazu beitragen, das erste Mal, Käufer zu einem Immobilienmakler, die ihn oder sie, wenn es um ein konkretes Angebot.

3) Start Vergleich Wohnhaus Immobilien - Ein Fehler, den ich sehe, Anfänger Wohnhaus Investoren machen, immer und immer wieder, dass sie lassen ihren Gefühlen Regel deutlich über analytisches Denken. Da viele Gebäude Wohnung zu verkaufen sind preislich jenseits ihrer Fähigkeit, rentabel ist es wichtig, zum ersten Mal Anleger sorgfältig vergleichen die Anlagerenditen von einem Gebäude zum anderen, dass er oder sie hat zu finden, der die beste Passform .

4) Finden Sie ein Wohnhaus Finanzierung - Es gibt viele verschiedene Methoden, um die Finanzierung für eine Wohnung Bauinvestitionen. Einige von ihnen gehören herkömmliche Bankfinanzierung, harte Geld Darlehen, eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung Partnerschaft und Eigentümer Finanzierung. Jede Behandlung wird Scharnier auf die Art und Verfügbarkeit von Finanzierungsmitteln für die betreffende Immobilie.

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Werfen wir einen Blick auf einige der aktuellen Renditen für eine kleine Wohnung Bauinvestitionen über einen Zeitraum von fünf Jahren. Wenn Sie sind die Projektionen in die Zukunft in Bezug auf Kapitalerträge, ist es immer notwendig, einige Annahmen. In diesem Fall werden wir unsere Annahmen sehr konservativ und im Einklang mit den historischen Durchschnittswerten.

Auch, ich werde mich mit als Beispiel acht Einheit Wohnung Gebäude mit einem Kaufpreis von $ 300.000,00. Ich möchte ein kleineres Haus mit kleineren Zahlen, weil ich der Meinung, dass nur jemand, der richtig bereitet ihm oder ihr selbst mit der richtigen Ausbildung und Vorbereitung im Vorfeld realistisch erwerben, verwalten und profitieren von einem Gebäude dieser Größe. Es gibt viele Methoden für die Sicherung der Geld für eine Anzahlung, die ich in meinem Kurs diskutieren, aber ich habe keine Zeit jetzt zu erklären, und sie alle.

Der Kaufpreis für unseren acht Einheit Wohnhaus ist $ 300.000,00. Wir sind mit einem Bank-Darlehen für 75% des Kaufpreises und wir machen eine Anzahlung in Höhe von $ 75.000,00. Der Net Operating Income des Gebäudes beträgt $ 27.750,00. Unsere jährliche Zahlung Hypothek auf dem Grundstück ist $ 19.952,76 auf unsere 25-jährige Bank-Darlehen mit einem festen Zinssatz von 7,5%. Nach der Bezahlung unserer Hypothek Zahlung des Gebäu-des Cash-Flow ist $ 7798,00. Das Cash-Flow gibt uns eine Cash-on-Cash-Rendite von 10,4%. (Cash-Flow von € 7798,00, geteilt durch die Mitnahme von $ 75.000,00).

Werfen wir einen Blick an, was passiert mit Ihrem Renditen nach fünf Jahren. Wir gehen davon aus, dass das Gebäude der Einkommen hat sich um 3% pro Jahr. Wir werden auch davon ausgehen, dass die Kosten sind um 3%. Die festverzinsliche Hypotheken Zahlung bleibt die gleiche gilt für die Laufzeit des Darlehens.

Der Net Operating Income stieg von $ 27750,00 bis zu $ 32.169,86.

Das neue Cash-Flow für das Jahr fünf:

Der neue Net Operating Income von $ 32,169.86

--

Die Hypothek in Höhe von $ 19,952.76

_______________________________________

= $ 12.244.00 Cash Flow Jahr auf fünf

Der Cash-on-Cash-Rendite erhöhte sich von 10,4% im ersten Jahr auf 16,3% im fünften Jahr.

In der Zwischenzeit den tatsächlichen Wert des Gebäudes hat sich um 3% pro Jahr bis zu $ 347.782,00. Und der Erhöhung von $ 47,782.00 nach fünf Jahren

Darüber hinaus ist die Hypothek Gleichgewicht amortisiert. Das Prinzip Höhe der 25-jährige festverzinsliche Darlehen verringerte sich von $ 20.106,76. Die restlichen Darlehenssaldo ist jetzt $ 204,893.24.00.

Putting Neben der Gewinn-und Verlustrechnung liefert sich aus dem Cash-Flow pro Monat für 60 Monate und nur mit der Anerkennung und Darlehen Abschreibungen Sie einen Total Return von $ 47782,00 + $ 20106,76 oder $ 67.888,76. Das ist eine satte 90,5% Cash-on-Cash-Rendite für einen Zeitraum von fünf Jahren.

Diese Art der Renditen für viele Investoren, die sich in der Börse könnte offenbar zu gut, um wahr zu sein. Aber denken Sie daran, dass wir nur einen wirklichen Annahme und das war ein Wachstum von 3%, die auch in historischen Mittelwert Normen.

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Wie ich betone immer wieder zu neuen Wohnhaus Investoren, bevor sie ein Angebot auf jedem Wohnhaus Immobilien sicher sein, dass die Investition wird ein profitables ein. Banken und Hypothekenbanken nur Geld auf ein Wohnhaus, das über ein Debt Service Coverage Ratio von 1.2. Sobald der Investor hat seine Arbeit und eine Wohnung profitablen Gebäude zu kaufen, dann der nächste Schritt ist die Struktur ein Angebot.

Das Angebot Letter

Das Angebot, dass der Anleger die auf eine Wohnung Gebäude sollte in Form einer typisierten Schreiben in dem die Bedingungen, unter denen der Investor bietet für den Erwerb des Eigentums. Nachdem der Käufer hat herausgefunden, der Wert der Immobilie dann sollte er oder abziehen rund fünf Prozent aus, dass der Wert und machen, dass der Angebotspreis. Der Anleger sollte auch das Angebot an den Erhalt der Finanzierung, unter bestimmten Bedingungen, innerhalb von 30 bis 45 Tagen für einen Betrag von mindestens 75% des Kaufpreises. Der Käufer sollte auch ein Ablaufdatum von einer Woche auf das Angebot während dieser Zeit kann der Verkäufer das Angebot.

Wie man das Angebot Stronger

1. Holen Sie sich ein Schreiben des Interesses von Commercial Mortgage-Broker, die einfach erklärt sie bereit sind zu geben 75% der Immobilien-Wert. Dieses Schreiben von Interesse ist nicht zu verwechseln mit der Verpflichtung Schreiben. Die Bank ist nicht verpflichtet, die Geld verleihen, wenn sie beschließen, um den Deal.
2. Legen Sie gemeinsam ein professionelles Vertriebsvereinbarung in einfacher Sprache, die Messe an den Käufer und Verkäufer. Dadurch wird sichergestellt, dass Ihr Schreiben ernst genommen wird.
3. Fügen Sie alle Informationen, wird Ihr Angebot angezeigt stärker. Wenn Sie eine Menge von Real Estate Investment Erfahrung, Ihren Lebenslauf. Wenn Sie zur Zahlung Ihre Anzahlung mit Bargeld zur Hand haben, dann senden Sie eine Kopie von Ihrem Kontoauszug mit dem Bargeld.

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