Das richtige Gebäude zu kaufen, für eine Investition, kann aber wie eine überwältigende und schwierige Aufgabe für die erste Zeit Wohnhaus Käufer. Allerdings, wenn Sie wissen, ein paar Dinge zu suchen beim Kauf einer Wohnung Gebäude wird alles viel einfacher. Es gibt gute Dinge auf die Sie achten sollten und einige sehr schlechte Dinge als gut. Die guten Dinge können Sie bei der Suche nach Wohnung Gebäuden, die eine starke Möglichkeit, dass Sie Geld über einen längeren Zeitraum und die schlechten Dinge bedeuten, dass Sie Probleme haben, die Gewinne.

Hier sind einige Warnzeichen zu achten, wenn Sie für Mehrfamilienhäuser zu kaufen. Wenn Sie sehen, dass Ihre potentiellen Wohnung Bauinvestitionen hat eines dieser Attribute, laufen in die andere Richtung.

1) Miete Kontrollen, die die Höhe der Miete Sie kostenlos oder die Menge können Sie mieten. Es macht keinen Sinn, zu investieren Ihre harte Arbeit und Energie in jedes Unternehmen, die nicht belohnen Sie für Ihre Arbeit. Wohnhaus mit Investitionen, die Belohnung kommt in Gewinne und positive Netto-Cash-Flow. Wenn Miete kontrolliert nicht ermöglichen es Ihnen, einen fairen Marktpreis mieten, dann werden immer kämpfen, um Ihre Rechnungen bezahlen und einen Gewinn. Es gibt Tausende von Wohnhäusern gibt keine Miete Kontrollen.

2) Strukturelle Mängel und Defizite in tragenden Wänden oder in der Wohnung Haus-Stiftung. Das Schlüsselwort ist hier "strukturelle". Als Investor Sie nicht möchten, dass zum Kauf eines Gebäudes, das erhebliche strukturelle Mängel, weil die Reparaturen auf diese Probleme kosten viel mehr Geld, dann denken. Auch wenn das Gebäude offenbar Preisen, um die Kosten für die Reparaturen ist es am besten nicht für sich selbst mit einem Gebäude, ist in sehr schlechtem körperlichen Zustand. Es kann unseen Fragen, die schließlich dazu führen, dass das Gebäude zu verurteilen. Das Gebäude kann auch nicht für eine Bankfinanzierung, wenn die Probleme sind schwerwiegend.

3) Umwelt-Themen wie giftig Schimmel oder vergrabene Öltanks, die undicht. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Investition Forschung sehr gut. Die meisten Staaten verlangen Verkäufer zu sein, die Präsenz von Umweltgefahren auf einem Grundstück, aber es liegt an Ihnen für Ihre Due Diligence. Schimmel-Sanierung und die Beseitigung von Öl-Tanks begraben kann sehr kostspielig sein.

4) Eine große Mehrheit der Anteile werden von Mietern, die eine subventionierte Mieten von der Regierung. Die Anwesenheit von vielen subventionierten Mieter kann bedeuten, dass der Mieter erwerbstätig sind. Dies kann zu Problemen führen, wie Kriminalität und Drogenmissbrauch.

5) Ein Raum mit einem großen Überschuss von freien Einheiten. Wenn ein Gebiet hat offene Stellen bei 15% oder mehr, werden Sie Schwierigkeiten haben, die Vermietung Ihrer Einheiten. Watch out für Gebiete, die mit riesigen Anreize und kostenlos Miete für potenzielle Mieter.

6) Eine schlechte Nachbarschaft. Sie einige Forschungs-und festzustellen, ob der Nachbarschaft Sie suchen, ist sicher leben. Fragen Sie sich, wenn Sie sich sicher fühlen, dass Leben in Nachbarschaft mit Ihrer Familie. Fahren Sie rund um die Nachbarschaft zu verschiedenen Zeiten des Tages und der Nacht. Gibt es Menschen Verweilen auf der Straße Ecken in der Woche Tag? Ist es offenbar zu einer ungewöhnlich hohen Niveau der polizeilichen Tätigkeit?

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Einige der besten Angebote zu haben für den Käufer der Wohnung Gebäude kann man durch das Ignorieren Immobilien Angebote und gehen direkt an der Quelle. Allerdings, das Finden und die Wohnung mit Bauherren tatsächlich einiges an Arbeit. Die Arbeit ist nicht schwer oder zeitaufwendig sein, wenn Sie wissen, wo und wie finden Sie die Informationen.

Der erste Ort, um die öffentliche Datensätze.

In jedem US-Gemeinde finden Sie eine Steuer-Assessor Büro. In der Steuer-Assessor Büro finden Sie eine Liste nennt die Steuer, die Rolle itemizes alle Immobilien in der Gemeinde. Diese Aufzeichnungen sind öffentlich, so machen Sie sich keine Sorgen über die gegen das Gesetz oder die Invasion der Privatsphäre der Bürger. Diese Aufzeichnungen, die E-Mail-Adresse des Eigentümers, seinen Namen, den Namen des Kreditgebers und Beschreibung der Immobilien zusammen mit einem Wert bewertet.

Frage an den Steuer-Assessor, um zu sehen, die Steuer-Karte zur Identifizierung von Eigentum und seine Steuer-Identifikationsnummer. Diese Steuer wird Ihnen sagen, Identifizierung der Partie, Block-und Paket-Nummern. Anschließend können Sie die Steuer-Rolle, um die Immobilien-Eigentümer. Mit diesem Arsenal an Informationen können Sie buchstäblich stundenlang in den Steuer-Assessor Büro Feststellung des Namens und der E-Mail-Adresse von jeder Wohnung Bauherr in Ihrer Gemeinde. Aber wie wollen Sie diese Informationen benutzen, wenn man es?

Nachdem Sie den Namen und die Anschrift der Wohnung Bauherren in Ihrer Gemeinde ist, dass alle, die für Sie zu tun ist, beginnen sie ihnen eine vorbereitete Formular Schreiben an die Wohnung Bauherren Sie sind ein aktiver Investor suchen zum Kauf Mehrfamilienhaus von privaten Eigentümern.

Das Geheimnis, um Kontakt mit Besitzer ist für Sie zu erkennen, dass Sie nur der Suche nach einer Nadel im Heuhaufen. Die meisten Verkäufer Liste ihr Eigentum mit einer kommerziellen Realtor. Die meisten Verkäufer haben einen Verkaufspreis, die ihre Wohnung Aufbau eines unrentablen Investitionen für Sie. Sie sollten nicht zulassen, dieses Anliegen, weil Sie sich nur wünschen, dass man sehr viel. Und Sie sind eher eine sehr viel von einer nicht als eine Eigenschaft, die aufgeführt ist.

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Es gibt keine harten und schnellen wissenschaftlichen Formel zu bestimmen, welche Markt Einnahmen sollten für ein Wohnhaus Investitionen. Statt der Wohnung Bauherren sollten sich weniger auf wissenschaftliche, aber ebenso wichtige Faktoren, wie die Infrastruktur und den Standort. Die Besitzer Bezugsrahmen braucht, um von Eigentümer Mieter wirklich zu verstehen, die Faktoren, die Einfluss auf den Mieter die Bereitschaft zur Zahlung eines bestimmten mieten.

Sie müssen festlegen, welche Faktoren beeinflussen die Mieten in Ihrer Nähe

Stellen Sie sich vor, Sie sind ein potenzieller Mieter suchen eine Wohnung in Ft. Lauderdale, Florida. Es gibt hunderte von verschiedenen Faktoren, die Sie in Erwägung ziehen, wenn Sie sind auf der Suche nach einem Ort zu mieten. Lage spielt eine wichtige Rolle bei Ihrer Entscheidung, um einen Ort zu mieten. Allerdings, ein idealer Ort für ein Mieter von einem anderen sehr unterschiedlich. Zum Beispiel, vielleicht möchten Sie leben, näher zum Strand. Sie wird Ihre Suche auf die Gebäude, die Wohnung in der Nähe des Meeres. Auf der anderen Seite, können Sie sich mehr mit der Suche nach einer Wohnung näher an der Autobahn, die in diesem Fall ist die I-95. Sie wollen in der Nähe der Autobahn, denn dies ist die Straße, die Sie zur Arbeit und jeden Tag. Je näher Sie sich also an der I-95, die kürzer Ihre tägliche pendeln werden. Daher ist bei der Suche nach einer Wohnung Gebäude zu kaufen, sollten Sie zunächst prüfen, wer Kern Basis von Mietern. Werden sie meist Pendler? Werden sie meist im Ruhestand Menschen auf der Suche nach einer angenehmen Lage in der Nähe zum Strand? Betrachten wir die demografische Entwicklung der Bevölkerung Ihren künftigen Mieter. Gibt es wirklich genug Menschen im Ruhestand, auf der Suche nach einer Wohnung nahe am Strand, um die höheren Kosten von Immobilien näher an das Wasser? Ein Fehler, den ich sehe, Wohnhaus Investoren, ist den Kauf einer Wohnung Gebäude auf der Grundlage ihrer eigenen persönlichen Präferenzen, statt sie unter Berücksichtigung der Bedürfnisse der tatsächlichen Markt.

Fort Lauderdale ist ein perfektes Beispiel. Die Kosten für die Wohnung Gebäude näher an den Strand sind erheblich teurer als Wohnungen weitere West-und näher an der Autobahn. Doch die Menschen, die es vorziehen, leben in Wohnungen näher an den Strand sind in der Regel saisonale Mieter, die sich bis Fort Lauderdale nur im Winter von der Nord-Osten. Generell, diese Mieter sind nur der Suche nach einer Regelung, nach der Saison kann nur letzten 3 bis 8 Monate. Es ist wichtig, dass die Wohnung Gebäude Anleger zu prüfen, ob sie in der Lage, genug Miete pro Einheit, um die kontinuierliche Umsatz, die aus dieser demographischen Catering. Auf der anderen Seite der Wohnung Gebäude Käufer kann sein, um eine geeignete Wohnung Gebäude weiter westlich, näher an der Autobahn, und ziehen in Vollzeit, langfristige Mieter. Diese Mieter werden wahrscheinlich weniger Miete pro Monat, der Umsatz jedoch in wesentlich geringerem Maße zu. Die Kosten für die Mieter Umsatz mounten kann sehr schnell, wenn Sie in der Abbildung verloren mieten zusammen mit der Zeit und Geld ausgegeben, dass die Marketing-Einheit. Diese Pendler Mieter auch wahrscheinlich weniger Annehmlichkeiten erwarten, dann Besuch der Mieter, die sich im Ruhestand oder semi-Rentner und der Suche nach mehr Freizeit, um ihre Freizeit.

Obwohl sich die Lage in Fort Lauderdale ist sehr speziell und besonders für diese Stadt auch als Beispiel, wie die Geografie und Demografie der Bevölkerung eine wichtige Rolle spielen kann, wie im Markt sind die Mieten ermittelt.

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Wenn die Menschen zunächst in den Kauf einer Wohnung Gebäude Es ist üblich, dass sie ein paar leicht vermeidbare Fehler. Die häufigsten Fehler, die ich sehe, ist, neue Investoren nicht, was ich gerne auf die "Anleger-Tool Brust".

Zum Beispiel, wenn Sie wollte ein Haus bauen können, sind ein paar Dinge, um zu beginnen. Sie müssten eine erste Blaupause für das Haus, die von einem Architekten. Zweitens, Sie müssen die richtigen Werkzeuge, um tatsächlich das Gebäude, müssen Sie die Nägel, Hämmer, Sägen und Bohrer an die Rohstoffe. Zum Glück, Investitionen in Gebäude Wohnung erfordert keine Werkzeuge oder körperliche Fähigkeiten. Jedoch Investitionen in Gebäude erfordert die gleiche Art von geistiger und in diesem Fall, dass Ihr "Werkzeug der Brust" ist eigentlich ein "Werkzeug der Brust" des Wissens.

Sich als erfolgreich Apartment Investor zu können, müssen Sie einen Plan!

Der beste Weg zum Erwerb dieser grundlegenden Bildungs-Tools ist zu lesen, viele Bücher und Zeitschriften zu den Themen. Die erste und wichtigste Werkzeug, das ein Investor haben kann, ist die Fähigkeit zur Bestimmung der Wert der Investitionen Wohnhaus. Es gibt keine Möglichkeit, dass ein Anleger können sicher sein, dass er oder sie werden den Kauf eines Cash-Kuh oder ein Geld-Grube, ohne die erforderliche Fähigkeit zur Analyse der Wert eines Gebäudes. Es gibt eine unendliche Vielzahl von Informationen über die Verschuldung Deckungsrate, Kappe und Immobilien. Meiner Meinung nach das erste Mal, Commercial Real Estate Anleger sollten mit einem einfachen geistigen "Werkzeug" oder Vermutung, und das ist zu bestimmen, was das Gebäude wert ist, um ihn oder sie zu ignorieren und fast alles andere. Das bedeutet, dass Anleger sollten praktisch ignoriert, was die Preise ähnliche Eigenschaften haben, vor kurzem verkauft in der Region. Stattdessen sollte der Investor den Preis herauszufinden, damit die ihn oder sie zum Kauf der Immobilie und der Gewinn-und Cash-Flow, die es eine gute Investition.

Um das herauszufinden, welchen Preis Sie bezahlen für eine Wohnung Gebäude, vorausgesetzt, zum Beispiel, dass Sie um eine bestimmte Rendite oder Cap-Rate auf Ihrer Investitionen jährlich, verwenden Sie einfach die folgende Formel:

Net Operating Income
__________________ = Preis können Sie für die Realisierung eines Gewünschte Cap Rate
Groß-Preis

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Viele neue gewerbliche Immobilieninvestoren fälschlicherweise glauben, dass es einfacher ist und mehr rentabel zu kaufen Einzelhandel Gebäude, dann ist es zum Kauf einer Wohnung Gebäude. Der allgemeine Konsens ist, dass der Einzelhandel Mieter sind besser Mieter, während es eher ein Ärger mit der Verwaltung der Gebäude Mieter. In meiner Stellungnahme, nichts könnte weiter von der Wahrheit entfernt. Hier sind einige gängige Mythen über kommerzielle Einzelhandel gegenüber kommerziellen Wohnhaus Mieter.

1) Es ist einfacher zu finden, einen guten Mieter Einzelhandel. Das ist eigentlich falsch. Der Einzelhandel der US-Wirtschaft ist nicht gut, wenn im Vergleich zu anderen Bereichen. Viele Läden finde es besonders schwierig, sich im Wettbewerb mit großen Box speichert wie Walmart und Target. Kleine Geschäfte sind auch mit zunehmender Konkurrenz aus Geschäften im World Wide Web. Internet-Händler haben einen geringeren Overhead und sie in der Lage sind, die gleichen Erzeugnisse zu einem niedrigeren Preis Punkt. Internet-Einzelhändler, darf nicht auf die hohen Kosten der kommerziellen Eigentums Versicherungen, Einzelhandel Miete, Vertriebsmitarbeiter und bestimmte Unternehmen Steuern.

2) Ladenflächen in hohen Nachfrage. Dies ist zwar auch für High-Traffic in bestimmten geographischen Regionen, in der Regel dauert es durchschnittlich sechs Monate zu mieten, eine kommerzielle Einzelhandelsflächen. Es ist nur ein kleiner Kreis der potenziellen Antragsteller im kommerziellen Einzelhandel. Auf der anderen Seite, jede Person in den Vereinigten Staaten zu haben, einen Platz zu Hause. Mit der jüngsten Kernschmelze im Wohnimmobilien Märkte sehen wir mehr und mehr Menschen auf der Suche zu mieten statt kaufen. Die durchschnittliche Zeit, um eine Wohnung mieten Gebäude ist so kurz wie 30 Tage in einigen Immobilienmärkten.

3) Es ist einfacher zu verwalten Einzelhandelsflächen. Viele kommerzielle Immobilieninvestoren nicht erkennen, dass es in der Regel erforderlich sind, um "build-out" kommerziellen Raum, bevor sie gemietet, um die Spezifikationen der Mieter. Diese Kosten können die Eigentümer Zehntausende von Dollar. Inzwischen, Gebäude-Einheiten sind in der Regel standardisiert, um den Bedürfnissen der meisten Menschen.

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Eine der besten Methoden, um Ihre Wohnung Gebäude Investitionen rentabel und zur Erhöhung der langfristigen Wert wird ständig wachsam zu halten Ihre Mieter zufrieden. Zufriedene Mieter neigen, sich an das Wohnhaus und damit mehr Umsatz sie senken und Ihre Kosten. Viele einzelne Eigentümer von Wohnhäusern, die Fehler der Senkung der Miete für ihre Wohnung Gebäuden, weil sie fälschlicherweise glauben, dass die Mieten niedriger behalten ihre Wohnung Gebäude voll und Umsatz geringer.

In Wirklichkeit aber, ich habe festgestellt, dass die meisten Menschen haben, sich an der Wohnung Haus, weil sie zufrieden sind, wo sie sind. Der Preis für die Miete zu Lasten des Mieters ist nur einer von vielen Faktoren, die dazu beitragen, um seine Entscheidung zu bleiben und zu erneuern, ihren Mietvertrag. Ich habe festgestellt, dass Wohnung Bauherren kann eine hohe Auslastung während des Ladevorgangs Markt vermietet, wenn sie ein paar Schritte, um sicherzustellen, dass die Mieter zufrieden sind, wo sie leben.

Ich glaube, dass die Qualität des Managements, dass die Wohnung Bauherr hat in den Ort spielt dabei eine große Rolle in der allgemeinen Erfahrung der meisten Gebäude Bewohner. Jedes Gebäude Mehrfamilienhäusern wird Probleme haben. Es gibt keinen Weg, um mechanische Ausfälle gelegentlich mit Einheiten wie Klimaanlagen, Geschirrspüler, Heizungen, Toiletten, Wasser-und Lichttechnik. Wichtig ist, dass die Verwaltung hat eine klare und standhaft für die Antwort auf diese Fragen. Der Plan für den Umgang mit mechanischen Probleme und Beschwerden Mieter muss in der Bedienungsanleitung Mieter und an alle Mieter. Es ist umso wichtiger, dass die Verwaltung konsequent folgen diese Pläne auf das Schreiben. Menschen im Allgemeinen, wie zu sehen, dass die Verwaltung hat die Professionalität, um sich eng an die schriftlichen Verfahren innerhalb des Mieters Handbuch. Zum Beispiel, wenn der Mieter Handbuch sagt, dass alle mechanischen Probleme, die sich mit der Aufschlüsselung der Klimaanlage gelöst werden sollen innerhalb von 24 Stunden während der Sommermonate, dann besser sicher sein, dass die Verwaltung hat die Fähigkeit und die Ressourcen zur Verfügung, um die Arbeit in dieser Zeit. Eine schlechte Erfahrung mit der Wartung durch das Gebäude-Management kann dazu führen, dass der Mieter zu Beginn der Suche nach einem anderen Ort zu leben.

Die Menschen bleiben länger in ihrer Wohnung, wenn sie an einer größeren Gemeinschaft. Es gibt unzählige Möglichkeiten, mit wenig Geld-Ausgaben, die Eigentümer und Manager können die ein starkes Gefühl von Gemeinschaft innerhalb ihrer komplex. Eine erfolgreiche Methode ist die Schaffung einer vierteljährlichen Veranstaltung oder Party im Club-Haus. Die Manager können ein paar Pizzen, um die Menschen und schmücken die Partei zu entsprechen mit einem Urlaub. Diese Parteien sind eine großartige Möglichkeit für Mieter zu treffen und sich mit anderen Mietern. Die Menschen bleiben länger in ihrer Wohnung, wenn sie in der Nähe leben die Freunde.

Die angeführten Beispiele sind nur ein paar Ideen, die Ihnen den Start und das Denken über die Zufriedenheit der Mieter und die Verringerung der Umsatz. Denken Sie daran, dass die Miete ist nicht der einzige Faktor, der wird in eine Entscheidung über die Mieter wohnen bleiben zu Ihrer Wohnung Gebäude.

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Realtor Auflistung Mehrfamilienhäuser

Eine Wohnung zu finden Gebäude ist einfach jede Mehrfamilienhaus, dessen Besitzer hat beschlossen, eine Liste mit einer Vereinbarung lizenzierte Immobilienmakler. Die meisten Angebote für Wohnung Gebäude werden von einem kommerziellen Immobilienmakler, der Erfahrung mit Mehrfamilienhäusern Eigenschaften. Diese können an den Käufer von Vorteil, weil die Gesuchsteller werden vertraut mit der Analyse, die in Kauf eines Mehrfamilienhaus Eigentum. Der Käufer sollte sich jedoch bewusst, dass die Gesuchsteller nur eine treuhänderische Verantwortung an den Verkäufer, mit denen er oder sie hat eine Vereinbarung unterzeichnet Liste. Dies bedeutet, dass alle Fakten und Zahlen über die finanziellen sollte überprüft werden, so gut wie möglich zu gestalten. Nehmen Sie nicht der Verkäufer der Immobilien-Agentur für alles, was das Wort. Anreise und überprüfe die Fakten, bevor Sie eine Entscheidung zu kaufen.

Es ist auch wichtig, daran zu erinnern, dass gerade jetzt der Markt für Mehrfamilienhäuser Eigenschaften ist heiß. Mit einem denkmalgeschützten Wohnhaus Ihr Angebot und Interessen werden im Wettbewerb mit mehr Käufer. Dies kann möglicherweise die Erhöhung der Preise über die Rentabilität. Nur weil es sind 15 andere Käufer zu zahlen bereit einen bestimmten Preis für das Gebäude bedeutet nicht, dass die Immobilie wert ist, dass noch viel. Mehrfamilienhaus Investoren brauchen eine klare Methode zur Analyse der Rentabilität einer Immobilie. Wenn das Gebäude nicht Ihre Kriterien oder Ihre Ziele die rentabelsten, was zu tun ist, um zu Fuß zu erreichen.

Nicht Mehrfamilienhäuser

Nicht Mehrfamilienhäuser Mehrfamilienhäusern sind alle Gebäude, die zum Verkauf, nicht aber auf die Multiple Listing Service oder mit einem Immobilienmakler. Nicht Mehrfamilienhaus Gebäude sowohl potenzielle Risiken und Chancen. Die Risiken mit einem nicht Gebäude sind nicht in der Lage sind, die Zugang zu allen erforderlichen Unterlagen und Informationen auf dem Grundstück. Sie haben viele nicht sehr genaue finanzielle Informationen für Ihre Immobilien-Analyse. Dies wird von Ihnen verlangen, mehr zu tun, Due Diligence des Eigentums. Sie können auch Begegnung Eigentümer dieser Gebäude, die unrealistische Erwartungen der Preis, den sie erhalten sollten beim Verkauf der Immobilien. Dies kann daran liegen, dass die Eigentümer nicht, die Mieten auf dem Markt auf, während er vergleicht sein Eigentum der Verkaufspreis für den Preis, dass ähnliche Gebäude. Was diesen Anbietern nicht zu realisieren ist, dass Gebäude-Werte werden durch die Netto-Cash-Flow auf dem Gebäude, das direkt durch die Brutto-Mieten. Daher ist ein Gebäude mit unter den marktüblichen Mieten nicht so hoch bewertet wie das Gebäude, das erhalten marktüblichen Mieten.

Photo Credit: Joe Gatling

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