Lernen Sie den Investor: Interview mit Real Estate Investor, Rich Weese
15. Dezember 2008 von Joshua Dorkin | 2 Kommentare | Gespeichert in Investor Interviews 
Seine schon eine Weile her, wir haben eines unserer Treffen mit dem Investor Gespräche. . . Ich hoffe, wir bekommen, um diese regelmäßig! In diesem Sinne haben wir eine große Interview für Sie mit Immobilien-Investor Rich Weese!
Meet Real Estate Investor Rich Weese
Wie lange haben Sie schon die Investition in Immobilien?
Ich bin sicher, es gibt nicht zu viele Mitglieder von BP älter als ich! Ich habe in eine Menge gesehen und alle Facetten von Immobilien; Rezessionen, inflationäre Spirale, und die Höhen und Festlegung von Immobilien in verschiedenen Regionen des Landes.
Ich begann in Immobilien durch Unfall im Jahr 1972. Ich war in meinem 3. Jahr der Hochschule und wurde aufgefordert, Tropfen und versuchen, den Verkauf einer Immobilie für ein Freund. Er war ein Broker und konsequent zu verkaufen meine Frau und ich etwas. Wir hatten kein Geld, und ich war für die Alpha-Beta-Märkte in ihre Küche und Reinigung Öfen Käse Förderbänder von 3 bis Mitternacht, und eine Schule besuchen, während des Tages.
Informieren Sie uns über Ihre erste Geschäft
Mein Freund war sehr hartnäckig und immer wieder Eigenschaften zu zeigen, meine Frau und ich Mein Freund versucht, uns ein Haus verkaufen, aber wir leben in einem apt für $ 110 pro Monat. Jedes Haus wurde von unserem Sortiment. Schließlich fand er eine Duplex, das $ 24.900 und jede Seite hat 2 Schlafzimmer und 1 Bad. Er erzählte uns, eines FHA Programm mit dem Namen 221-D-2, dass nur ca. 3% gesamt und Schließen Kosten. Unsere Zahlung gehen zu $ 215 pro Monat, und er sagte, die Front wurde für $ 140 vermietet. Wir könnten in der anderen Einheit, mit einer Garage und zahlen nur die Differenz in Höhe von $ 75 pro Monat. Das klang wirklich gut, es sei denn, wir haben nicht die 3%. Der Makler hat mir eine Einigung. Wenn ich damit einverstanden, zur Arbeit zu gehen für ihn für 1 Jahr, er würde mir die Kommission den Verkauf von rund 750 $. Das wäre ziemlich viel zahlen für unsere Anzahlung, so dass ich vereinbart und immatrikulierte sich in Lumbleau Immobilien Schule in Santa Ana, CA. Ich hatte meine Verkäufer der "Lizenz in 28 Tagen von Anfang bis Ende. Wir kauften und zog in die Duplex, sich bei unserem ersten 330-334 Nussbaum, in La Habra, CA.
Wie sind Sie zu investieren?
Nicht nur, dass ich in Immobilien durch Unfall, aber ich wurde eines Investors durch Zufall auf meine erste Deal, diese Duplex. Ich habe den Verkauf Häuser, und es gehasst. Arbeiten vor allem mit der Frau des Paares, die ihre Heimat, ich schnell erkannt, das war nicht das, was ich wollte.
Über dieser Zeit, hatten meine Frau und ich gereinigt, die in unserem Hof-Duplex, entfernt einige Efeu und installiert Holz Zaun entlang der Vorderseite. Eines Tages einen Kollegen gestoppt und gefragt, ob ich es verkaufen! Ich denke, wir würden es im Besitz von 3 Monaten. Ich sagte, ich glaube nicht, und so erklärte ich gerade gekauft. Er fragt, wie viel habe ich bezahlen? Ich sagte ihm, den Preis und er fragte, ob ich für einen Verkauf 5K Gewinn bei $ 29.900? Die 5K war ein großer Betrag für jemand verdienen $ 1,35 pro Stunde. Ich sagte ihm, ja, nicht zu realisieren war ich über die wirklich eine Ausbildung. Er war wirklich ein Investor. Er bot den folgenden;
- Ein Haus mit ca. $ 1000 der Gerechtigkeit, dass er gekauft gleichen 221-D2-Darlehen Programm.
- Ein Hinweis für $ 1000 mit Zinszahlungen von $ 83,33 mo und Ballon in 2 Jahren.
- Ein älterer, auf den Kopf Badewanne Stil Porsche Automobil (60ish?).
- $ 1500 Bargeld.
Ich würde Räder haben, Geld in meiner Tasche, eine tatsächliche Haus, und $ 83 pro Monat, um mit Haus Zahlung Subvention! Wir haben das Geschäft und wurde versehentlich in RE Austausch gelernt hatte und von einem echten Investor. Dies wurde meine erste Investition als auch meine erste Deal, erster Austausch und dem ersten Verkauf.
Was hat Sie zu einem Immobilien-Investor?
Ich fand das Angebot von dieser Person auf der Duplex-spannende und etwas, was ich wollte, und ich habe mit der Suche nach anderen Eigenschaften.
Dieser Kerl war mein erster Guru. Ich hatte wirklich meine Nische gefunden! Ich liebte den Handel oder bei uns. Es war viel mehr Spaß als nur mit Wohnungen. Ich habe den Kauf anderer Investitionen. Meine Frau und ich eine Abmachung. Wir leben auf ihr Einkommen, etwa $ 500 pro Monat und investieren alles, was ich wieder in Immobilien. Ich habe versucht, andere zu überzeugen, das Gleiche zu tun, aber sie sah mich als jungen Kind noch keine Erfahrungen mit. Ich ging hin und hat es für mich. Mein Broker stellte mir die Fragen, und doch war die Teile meiner Provision! Ich habe mich entschieden, meine Broker-Lizenz und ein Büro. Ich habe jemanden an Immobilien der Schule, dass ich davon überzeugt, die Arbeit für mich und auch gemietet ein Bruder im Recht. Die 3 von uns eröffnet ein Büro in einem Bereich der pummelig Placentia, Ca. und nannte es "Mike Weese Investments". Es war eine perfekte Zeit in einer perfekten Bereich! Wir haben zu viel Geld, vor allem über die wir uns gefunden, gekauft und selbst verdienten Provisionen. Ich kaufte einen nagelneuen roten Cadillac und die Menschen begannen zu bemerken war ich voran. Ich lebte in der gleichen Fläche von ca. mein ganzes Leben, kam aus den unteren Einkommens-Klasse und die Menschen sah den Unterschied. Das war 1974.
Wie würde sich Ihr Traum sein? Haben Sie einen "Traum-Deal" noch?
Im Jahr 1974 besuchte ich die Jagd für den neuen Standort. Ich dachte an die große Zeit. Dies war meine erste wirklich unheimlich Investitionen. Ich habe ein ganz neues frei 30.000 m² Büro-Komplex Fuß und beschloss ich versuchen, es zu kaufen. Es war $ 1475000 und Verkäufer war der Entwickler und er wollte 10% nach unten. Er hatte eine Wandelanleihe mit Metropolitan Life Ins. Es wäre von der Konstruktion bis zur Konvertierung von ständigen, wenn 80% voll. Er hatte es zu finden für einen 3% Provision zu zahlen und mich $ 40K. Jetzt habe ich nur benötigt, ca. $ 100K. Ich gekauft hatte 17 ältere Einheiten in Whittier, CA und fragte ihn, ob ich könnte ein Hinweis für $ 60K. Er sagte, okay, aber wollte es als 2. für $ 40K und 3. für $ 20K. Es gab ihm die Flexibilität, wenn er benötigt für den Verkauf einer oder gegen eine Ausleihe. Nun, ich war bis zu $ 47.500 benötigt. Ich davon überzeugt, meinen Eltern und meiner Frau Eltern, jeweils in $ 20K. Ich bin nach wie vor erforderlich $ 7500. Die erste Person, die ich hatte, sich mit mir in meinem Real Estate, mein Freund vereinbart, es zu tun. Ich habe das Angebot, und es wurde akzeptiert. Unsere Zahlung $ 14.909 pro Monat. Ich würde eine Einigung ausgehandelt, wenn der Bauherr die Verwaltung der Gebäude, leasen Sie es aus und zahlen mir eine 8% Cash auf Cash-Rendite für die Dauer eines Jahres. Am Ende eines Jahres, es war mein Problem, wenn es nicht vermietet.
Wir haben das Gebäude "Weese Financial Plaza" und unserem neuen Büro in. Jetzt habe ich wirklich erfolgreich und begannen die Menschen zu mir kommen, die Verkäufer und Investoren. Das waren Leute, die ich vorher gesprochen hatte, waren daran interessiert, dass jetzt in dem, was ich zu sagen hatte. Ich habe Seminare in unserem Haus und es ging die Post ab. Die Menschen waren schriftlich Kontrollen und mein Verkäufer begann Vogel dogging Eigenschaften in vielen westlichen Staaten. Ich begann tun Immobilien Syndication (Phantasiebezeichnung für Limited Partnerships). Wir tun eine Menge CO, so dass ich einen Makler der Lizenz und eröffnet ein Büro gemietet und ein paar Vögel Hunde. Wir haben 156 Einheiten in Denver sowie einige kleinere, sowie 202 und 161 in Colorado Springs. Wir kauften auch viele in der AZ, TX, CA und OK. Innerhalb kurzer Zeit war ich müde, aber auch finanziell aus.
Oh, übrigens, in weniger als einem Jahr, die "Plaza Weese Finance" wurde von 95% voll ist, und werfen einen schönen aus Cash-Flow. Ich gab mein Vater die Aufgabe der Vor-Ort-Mgr, und er liebte sie. Eine große Escrow Unternehmen, Preferred Escrow, sich in mein Haus und fragte, ob ich eine Aktie zu verkaufen ist. Elf Monate nach dem Kauf, ich verkaufte es für $ 2.2 Mil! Ich habe eine große Anmerkung, die ich mit den Partnern aufgeteilt sind, die 30% des Gebäudes Eigentum und verdient ein $ 70K Kommission. Dies war mein erster "Traum-Deal".
Was war Ihre größten Deal?
Meine härtesten viel wurde im Jahr 1975, und ich würde nie in der Lage zu duplizieren Sie ihn wieder ein. Es war eine 26-legged Austausch einschließlich Eigenschaften von 4 verschiedenen Staaten und viele Besitzer und Partnerschaften. Es hat mich mehr als 3 Monate, Tag und Nacht, um es fertig, aber war ein enormer Erfolg. Wieder einmal gab es ein Auto mit! Einer der Investoren nicht genug Bargeld zur Finanzierung seiner gesamten Erwerb Teil. Er besaß ein 1965 Jaguar XKE konvertierbarer und angeboten, um seine Cash-Mangel. Ich habe das Auto als Teil meiner Kommission. Das Auto, Solawechsel und Zahlungsmitteläquivalente, die für die Kommission insgesamt in sehr hohen Zahlen 6.
Ich war nominiert für Real Estate Exchangor des Jahres für staatliche CA, für sie, aber nicht gewinnen.
Wie viele Angebote haben Sie in Ihrer Karriere?
Persönlich, meine Frau und ich persönlich mehr als 1000 im Besitz derselben Familie bewohnt. Ich habe Eigentümer oder Partner in der Tausende von Wohnungen und mehrere Bürogebäude. Ich wüsste nicht, die Anzahl der Transaktionen, ich habe seit in. Auf dem Höhepunkt meiner Karriere hatte ich 206 Investoren vor dem Ruhestand, und einige wurden in mehr als 6 Partnerschaften. Ich kaufte das fast von Richthofen Castle in Denver zu leben und Seminare vor 30 Jahren, aber mein Angebot kam in der 2.. Es war wirklich etwas.
Haben Sie Ihre Immobilien-Lizenz?
Ich war ein lizenzierter Broker in Kalifornien und Colorado, in den frühen 70er Jahren für 7 Jahre. Ich habe mich entschieden Ich war glücklicher ohne Überwachung Verkäufer und lassen Sie meine Lizenzen verfallen. Es gibt eindeutige Vorteile für die lizenziert von einem Standpunkt der Kommission. Es gibt auch andere Vorteile aus Nicht-lizenziert, meiner Meinung nach.
Was ist Ihr Schwerpunkt (Bereich der Know-how)?
Ich glaube nicht, dass ich noch einen Bereich von Know-how. Ich habe so ziemlich alles gemacht. Brokerage, kein Geld angefangen, Vermögensverwaltung, foreclosures, Handwerker Unternehmen, erbaut 44 eigene Wohnungen in St. George, UT, wieder 3 boomenden Bereichen richtige Zeit (SO. CA, UT, Casa Grande AZ) und glaube, ich bin in meine 4. und 5. derzeit, TX Süden und MS. Ich war ein Original vor dem TV-Guru, und gesprochen haben Seminar für Unternehmen sowie Industrie-und Commerces, Rotary-Clubs usw. in CA, Mirage Hotel und Lake Las Vegas, NV, Salt Lake City, UT, Phoenix und Tucson, AZ und Rio Grande Valley, TX. Ich habe auch selbst ein Buch von meiner frühen Immobilien Erfahrungen als "Von Hausmeister zu Multimillionär". Ich habe noch nie zum Verkauf angeboten, haben aber frei gegeben, dass sie auf diese gestellt werden. Ich habe weiterhin zu kaufen und zu entwickeln, Immobilien für fast 40 Jahre und haben einen längeren Zeitraum als viele kurzfristige Anleger oder Anfänger.
Was tun Sie für eine Investition?
Ich suche gute Investitionen, wird auf lange Sicht. Ich bin vor allem kaufen und halten Sie für eine längere Zeit. Ich foreclosures kaufen und zu halten und einige verkaufen einige, um über das Geld. Ich bin nicht einer, der unnachgiebig auf Cash-flow. Ich denke, das ist ein Gebiet, das Negative zu viele Investoren wahren. Keine Steuervorteile per se, die in der Regel ältere pummelig Eigenschaften mit wenig Hoffnung für die Anerkennung und das nicht leisten, viel Abschreibungen. Ich schlage vor, die meisten neuen Investoren zu kaufen Break-even-Eigenschaften, und wie Monopoly, kaufen Sie so viele, wie Sie können. Halten Sie diese, Refinanzierung und mehr. Halten Sie Ihre wichtigste Aufgabe für die Einkommen-und Build-Stiftung Ende der Eigenschaften zuerst. Cash-Flow wird als die Mieten steigen, aber nicht opfern Wachstum Option auf Wunsch von Cash-Flow zu beginnen.
Es gibt zu viele Gurus dort predigen und Cash-Flow "ersetzen Ihre Arbeit mit Immobilien Einkommen". Ich bin das Gegenteil von diesen. Cash-Flow nur passiert, in der Zeit, aber nicht wert, dabei Erwerb von zusätzlichen Eigenschaften durch, um mehr auf die Cash-Flow.
Es gibt 4 wichtigsten Vorteile mit Immobilienbesitz:
1. Appreciation
2. Abschreibungen zu Steuervorteilen
3. Principal zahlen nach
4. Cash-Flow
Charts wird ständig zeigen, dass die # 1 und # 2 sind der Schlüssel zur Schaffung von "eigentlichen Reichtum" in Immobilien, und weit entfernt der letzten 2 in die kurz-oder langfristig.
Was sind einige der größten Fehler, die Sie vorgenommen haben, oder gesehen hat?
Für mich ist mein größter Fehler war den Ruhestand im Alter von 29. Ich habe Millionen und wurde zu faul für die Fortsetzung zu investieren und Futtermittel der Mechanismus von Immobilien. Ich hätte mehr aggressiv in den Austausch und den Erwerb von Immobilien mehr statt Leben auf der Vergangenheit. Ab dem Alter von 29 bis 58, im Grunde war ich im Ruhestand und hat meine 6 Kinder.
Im Alter von 58, ich den Fehler korrigiert und begann wieder zu investieren. In den letzten 15 Monaten, die ich gekauft habe 59 Häuser verkauft, 13 von ihnen und den Kauf von mehr jeden Monat.
Welchen Rat würden Sie geben, um einen Anfang Investor?
Mein Rat an einen Anfang Investor variieren, je nach Alter des Anlegers, Einkommen, Risikobereitschaft, Ziele aus der Investitionstätigkeit (Cash-Flow-, Steuer-Vorteile, Ruhestand, etc.), die Ehefrau des "Haltung, die alle in meine Beratung. Ich bin von Natur aus konservativ, aber ich habe viele "Risiken" bei der jüngeren. Ich fordere Vorsicht für neue Investoren, und ich möchte alle Zahlen eingerichtet Frage der Anleger von einem Verkäufer! Ihre Motive, wenn alle für ihre Beratung an. Studie diejenigen, die wirklich erfolgreich. Nicht zu einem Seminar-Junkie! Und die meisten wichtig, immer eine Exit-Strategie für Ihre Investitionen und für einen regnerischen Tag. Es wird Regen!
Welchen Rat würden Sie Anlegern, die bei der gegenwärtigen wirtschaftlichen Situation und Darlehenstätigkeit Umwelt?
- Erstens: Doppel-und Dreibettzimmer überprüfen, alle Erträge und Aufwendungen zu einem Thema Immobilien, die Sie für die Prüfung. Die meisten sind übertrieben und ungenau.
- Zweitens: Tragen Sie keine Bindemittel oder Tunnel Vision. Es gibt viele Möglichkeiten in der Real Estate Spiel.
- Drittens: Denken Sie daran, es ist mehr Geld in die Märkte nach unten in Immobilien-und Aktienmarkt. Während die meisten ziehen den Kopf zurück in ihre Schale, die smart sind und suchen Sie dort nach!
- Viertens: Niemand wird jemals so gut pflegen, wie Sie Ihr Geld wird.
Es wird immer Herausforderungen und Veränderungen auf dem Immobilienmarkt und die Finanzierung Markt. Seien Sie flexibel und bereit, sich ändern, wenn notwendig. Creative Finanzierung wird neben der erfolgreich aus der Nicht-Erfolg. Lernen Sie neue Strategien und Vorhaben in die Tat umsetzen. Gehen Sie nicht davon aus: "Es kann nicht"! Ganz im Gegenteil. Davon ausgehen, "es geht" und dann die Art und Weise zu tun.
Gibt es noch etwas, die Sie möchten mit dem Rest von uns?
Ich hoffe, dass ich die Leidenschaft für Immobilien und andere von der erstaunlichen Dinge, wird es für Sie tun. Nirgendwo sonst finden Sie eine Chance, wenn jemand (Bank-) Darlehen werden Sie Geld für etwas und jemand anderes (Mieter) werden die Zahlungen für Sie. Schließlich können Sie selbst etwas frei und klar, und es wird sich lohnen X Höhe von US-Dollar. Ich weiß nicht, was X ist, aber es wird mehr als das, was Sie bezahlt haben und eine 1000% Rendite auf dem investierten Geld tatsächlich durch die Kraft der Hebelwirkung.
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