Letzte Woche schrieb ich über einen Anruf bekommen wir nur allzu oft von Mietern - uns können sie die Miete nicht zahlen, und bitten für eine Art von Bruch.

Wie immer in landlording, ist es sinnvoll, einige Regeln leiten, um mit diesen Anrufen. Sie wollen nicht zu versuchen, sich ein Geschäft vor Ort, denn Sie werden viel eher, um eine schlechte Entscheidung, die Kosten Sie Tausende.

Die härteste Wahl ist nicht immer der beste

Gleichzeitig wird die sofortige Antwort, die für viele Vermieter den Köpfen ist oft falsch. Das ist natürlich, "No Deal" - wenn Sie nicht bezahlen kann, dass jeder Cent fällig ist, wenn er sich durch, auch in diesem Monat, sind Sie aus. In dieser Wirtschaft, die viele von uns zu kämpfen, um unsere Eigenschaften gefüllt. Wenn wir alle Mieter, die Boot läuft in vorübergehenden finanziellen Schwierigkeiten steckt, werden wir wahrscheinlich Geld verlieren. Es kann drei Monate oder länger zur Besetzung des frei.

Ich schlage vor, Sie lesen die Nachricht der vergangenen Woche für einige allgemeine Regeln, wird Ihre Entscheidungsfindung. Für jede spezifische Situation, bewerten die einzelnen Mieter die Fähigkeit zur Rückzahlung der sich schnell.

Stellen Sie sich folgende vier Fragen, bevor sie entscheidet, was zu tun ist.

1. Was sind meine Chancen auf einen guten neuen Mieter dort innerhalb eines Monats?

   Der Winter ist immer eine schreckliche Zeit für die Suche nach neuen Mietern in New Hampshire, wo ich lebe, denn niemand will zu bewegen, wenn es kalt und elend. Ihrer Region unterschiedlich sein können, aber Sie sollten wissen, wie die Vermietung Markt sieht. Wenn Sie eine heiße Markt mit Perspektiven klopfen Sie Ihr Haus auf der Suche nach mieten, können Sie Boot auch einen guten Mieter für einen schlechten Monat.

   Denken Sie daran, dass gewerbliche Räume häufig länger dauern, um als Wohn-Einheiten. Sie können sogar selbst die Verhandlungen über ein dauerhaft niedriger Miete für eine wirtschaftliche Einheit bilden, was ich nie tun würde für ein Wohn-Mieter.

2. Muss ich vertraue darauf, Mieter in der Regel?

   Ich habe vor, wie Sie sollte nicht vollständig vertrauen jeder, mich eingeschlossen. Aber Vertrauen ist etwas, das Sie dann anwenden, um einige Menschen, weniger als andere. Im Allgemeinen, wenn der Mieter wurde in der Einheit für eine lange Zeit, und war schon immer ein guter Zahler, können Sie ihm vertrauen mehr. Wenn nicht, vertraue ihm weniger.

   Insbesondere möchte ich nie eine besondere Schnitt mit einem Mieter, der war in meinem Gerät für weniger als sechs Monate. Es ist eine ausgezeichnete Möglichkeit, dass eine solche Mieter wirklich nie leisten konnte die Wohnung.

3. Ist dieser Mieter verstehen den Ernst der Lage?

   Beantworten Sie diese, nachdem Sie haben in Ihrem Besprechung mit dem nicht-zahlenden Mieter. Dieses Treffen ist eine gute Zeit zu drücken Sie die Mieter für die andere Art und Weise er in der Lage sein, die Miete. Die Optionen umfassen den Verkauf von persönlichen Eigentum, einen kurzfristigen Kredit von jemand anderen als Sie, die in einer WG (schauen Sie hier und hier, um einige Gedanken über die Wohngemeinschaft) oder staatliche Unterstützung erhalten.

   Mieter kämpfen selten Objekt, um eine staatliche Unterstützung, da dies nicht wirklich etwas davon. Hier und in den meisten anderen nördlichen Staaten sind, ist es häufig Regierung Heizung Hilfe zur Verfügung. § 8 ist nicht so wahrscheinlich eine Option für einen Mieter, der bereits in Ihrer Wohnung.

   Auf der anderen Seite, kann der Mieter auf den Verkauf persönlicher Gegenstände, sich ein Darlehen, oder die in einer WG. Aber nicht in der Lage sind zu leisten Gehäuse ist eine ernste Situation! Der Mieter ist verpflichtet, für Ihr Produkt als für jeden anderen, und wenn er nicht bereit, harte Entscheidungen, er ist nicht wirklich ernst zu wollen Aufenthalt in der Einheit.

   Schließlich, denken Sie daran, dass all diese Maßnahmen einige Zeit in Anspruch nehmen. Deshalb, wenn Ihr Mieter verpflichtet sich, eine dieser anderen Geld-Erhöhung Techniken, es ist nur angemessen, ihm ein paar Wochen, um sie geschehen. "Finden Sie einen Mitbewohner und mich in vollem Umfang zahlen morgen" ist einfach nicht praktikabel.

4. Ist der Mieter die finanziellen Probleme wirklich auf Zeit?

   Ihre Mieter haben könnte einige ungewöhnliche Aufwendungen wie Autoreparaturen oder medizinische Rechnungen, die ihn ein wenig kurz. Wenn diese Kosten nicht in die Tausende von Dollar, kann er wahrscheinlich zahlen sie aus und senden ihn schnell auf eine gute Leistungsfähigkeit.

   Nach meiner Erfahrung, aber, Mieter oft täuschen sich. Sie glauben, dass ihre finanziellen Schwierigkeiten ist befristet, wenn das nicht der Fall ist. Offensichtlich eine Entlassung oder schwere Schnitt in der Entlohnung ist ein ständiges Problem. Andere Mieter sind nur knapp die Zahlung in guten Zeiten, und die geringste Veränderung setzt sie unter.

   Bitte beachten Sie, dass, wenn Sie einen Mieter, der sich nicht leisten können, das Gerät, können Sie nicht tun, ihn jeden Gefallen, indem sie ihn dort. Wenn Sie nicht sofort Maßnahmen ergreifen, die Mieter zu halten, da nur mehr - und vieles mehr.

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Tags: Wirtschaft, Vermieter, Mieter Vermieter, Immobilien, Mieter

Vor ein paar Wochen, Zeitungen in meinem Teil der Welt wurden mit brummt die Nachricht von einem lokalen Vermieter, der angeblich angegriffen worden von seinem Beil schwingende Mieter.

Der Vermieter, Edward Berthiaume, belegt eine Einheit seiner Mehrfamilienhaus Hause, und der Mieter, William Skarbinski, besetzt der anderen Seite. Auf 1 am 7. Januar, Skarbinski besucht Berthiaume, der sagt, er wollte sich zu einem Mietavalen Plan (er war sehr hinter auf seine Miete). Aber als er in Berthiaume der Einheit, er angeblich angegriffen Berthiaume statt. Und das war nicht eine kleine Attacke (wie im Falle eines Anschlags mit einer ausgebrütet werden könnte). Skarbinski's werden mit der ersten Grades Angriff. Wenn man die Kühlung Details, sehen Sie nur, wie schlecht dieses hätte.

Mieter Angriffe nicht oft, aber sie passieren. Ein Vermieter in Franklin, NH wurde ermordet, von seinem Mieter im Jahr 2006, und Georgien Vermieter ermordet wurde von seinem Mieter im August 2008.

Alle drei dieser Vorfälle haben etwas gemeinsam, nämlich, dass der Vermieter den Mietern gut kannte. Zwei lebten im selben Gebäude wie die Mieter und die dritte besaß ein Geschäft im gleichen Gebäude wie seine Mieter.

Ihre Sicherheit sollte Ihr Schwerpunkt als Vermieter

Doch auch wir Vermieter, die nicht leben oder arbeiten in der Nähe unserer Mieter kann in Gefahr. Ich habe Angst, von einem Mieter, der unberechenbar und gewalttätig in seinem Verhalten, und wer mich bedroht. Könnte diese Person (längst geräumt, danke Gott) haben mich angegriffen statt? You bet er haben könnte, und wenn er, hätte ich auf einen schweren Nachteil.

Die Wahrheit ist, dass die meisten von uns werden die Unterlegene in einer gewalttätigen Konfrontation, ganz einfach weil wir nicht erwarten. Das war sehr deutlich erklärt, mir ein paar Jahre zurück, die der Vorsitzende meiner lokalen Vermieter Association, ein ehemaliger Polizist. Personen , die nicht gewalttätig nicht erwarten, Gewalt, so dass wir nicht schnell reagieren werden. Und wenn wir erkennen, was passiert, kann es zu spät ist.

In der Tat, Berthiaume die Reaktion ist sehr viel Par für den Kurs. Es war noch nie zu ihm, dass er angegriffen werden mit einer Axt. Er hat gar nichts zur Abwehr der erste Schlag, und von der Zeit sein Gehirn verarbeitet was passiert ( "Dieser Kerl ist versucht, um mich zu töten!"), die Axt war Graben in den Hals.

Erfahren Sie die Schlüssel zu Ihrer Sicherheit

Drei der Schlüssel zu unserem Selbst-Schutz sind Urteil, das Bewusstsein, und die Entfernung. Urteil wird versucht, eine Situation zu vermeiden, dass kann ein Angriff mehr wahrscheinlich ist. Das bedeutet, Dinge zu akzeptieren wie nie Miete in Person, nie Miete in bar zu akzeptieren, und nicht Werbung Ihre Adresse ein, an Mieter. Es bedeutet auch, das Verständnis, wenn der Mieter kann sich unregelmäßige oder Angst.

Ein Problem, das wir haben, ist, dass wir in der Regel nicht Räumung von Menschen nur auf dem Bauch ( "er freaks me out.") Am besten, wir werden warten müssen, bis ein konkreter Hinweis können wir dokumentieren und präsentieren im Rahmen von Gerichtsverfahren. Das andere Problem ist, dass wir nicht wissen, welche Mieter sind die verrückt sind, bis es zu spät ist. Heck, wenn wir hatten eine Idee, dass sie Nüsse, würden wir nie gemietet werden.

Das bringt uns zu Bewusstsein, das wollen wir für die meisten Fälle, in denen Mieter. Natürlich mit einigen Mietern, können wir Sie in unserer Wachsamkeit ab. Ein paar Jahre wieder einer meiner Einheiten vermietet wurde von zwei Frauen Grundschule Lehrer. Ich kann nicht vorstellen, entweder von ihnen angreifen mich aus irgendeinem Grund - das Schlimmste, was sie tun würde, war eine stark schreiben formulierte Schreiben.

Mit anderen Mietern, jedoch sehr viel Vorsicht geboten ist. Achten Sie auf die Stimmen, dass sie Artikel Unterschlagung, plötzliche Bewegungen zu Ihnen, und ähnliches. Dies gilt insbesondere, wenn Sie bereits in einer Situation mit betont Mieter weil einige Streitigkeiten und Beschwerden.

Die dritte Taste Entfernung, die in einer gewalttätigen Konfrontation gleich Zeit. Sie haben offensichtlich hat eine viel bessere Chance zum Überleben eine Axt oder ein Messer angreifen, wenn Sie 10 Füße weg von Ihrem Angreifer, als wenn Sie sich in seine Arme erreichen. Ich hoffe, Sie haben Zeit, um die Ereignisse und die defensive Maßnahmen, bevor er sich zu nahe. Auch wenn dein Gegner hat eine Waffe, die Sie weiter entfernt sind, desto besser sind Ihre Chancen.

Es gibt auch andere Vorsichtsmaßnahmen können Sie, wenn Sie Grund zu der Annahme, dass ein Mieter wird aggressiv oder bedrohlich. Natürlich, wenn Sie können verhindern, face-to-face Konfrontation, tun Sie dies. Wenn Sie sich nicht, vielleicht können Sie einen oder mehrere Freunde als Backup. Nur die Website Ihres pals kann ein Mieter sich gut überlegen, was Probleme.

Schließlich lernen die Fähigkeiten müssen Sie entschärfen Wut und Aggression, wenn Ihr Mieter möchte behaupten. Einige der Dinge, die Sie tun können, sind:

• Reinhören respektvoll auf die Mieter.
• Versuchen Sie, einige Empathie - "Ich verstehe, warum Sie sich aufregen."
• Halten Sie Ihre Körpersprache nicht aggressiv. Abstand halten ist hier hilfreich. Lehnen Sie sich nicht nach vorn und nicht Punkt.
• Lassen Sie sich nicht von Ärger geben Sie Ihre Stimme.
• Nicht unterbrechen oder zu korrigieren.
• Reframe die Mieter der Nummer - "Ich verstehe, wenn Sie aus. Sie wollen ..."
• Zurück, wenn das Argument beginnt immer intensiver.

Keine dieser Techniken benötigen Sie zu verlieren, ein Argument oder räumen alles. Es gibt jedoch einen Punkt, wo müssen Sie Ihr Ton drastisch, um es ganz klar, dass Sie die Kontrolle. Sie sehen Beispiele für diese ganze Zeit über TV-Shows wie "Cops" und "Dog Die Bounty Hunter." Diese Jungs sind höflich, respektvoll und lässig - bis zu einem Punkt.

Wenn ihr Ziel beginnt sich wirklich verrückt, sie ändern die Taktik, die in der festeste wie möglich. Natürlich, "Hund" und die Bullen sind auch qualifiziert in der Hand-auf-Hand-Bekämpfung, und die Polizisten sind bewaffnet, so dass sie Ressourcen Sie nicht.

Photo Credit: Picture Perfect Pose

Schlagwörter: Eigentümer, Vermieter Sicherheit, Immobilien-Vermietung, Mieter-, Sicherheits-, Mieter

Hier ist die dritte und letzte Tranche der "Fragen Sie Ihre Immobilien-Manager." Ich bin die Antworten auf einige der Fragen. In einigen Fällen jedoch gibt es keine "richtige" Antwort. Eigentlich war dies durch die letzte Rate, veröffentlichte vor drei Wochen. Ich hatte vorgeschlagen, dass es besser ist, für Immobilien-Manager zu haben, ihre eigene Haut in das Spiel, so zu sprechen, durch die Eigentümer ihre eigenen Mietobjekte in der Region. Josh Dorkin, der Gründer von BiggerPockets, nicht einverstanden.

Mein zugrunde liegenden Punkt: Viele der Immobilien-Manager nicht wirklich verstehen, das Geschäft, und gehen Sie in die Vermietung Verwaltung, weil sie glaube, es wird leicht sein. Manager, die selbst ihre eigenen Eigenschaften sind eher ein Hinweis auf die Verwaltung.

Josh zugrunde liegenden Punkt: Immobilien Manager, die selbst ihre eigenen Mieten sind eher dafür Sorge zu tragen, von ihren eigenen Eigenschaften ersten und prüfen Sie einen Mitbewerber, vor allem, wenn es darum geht, Mieter zu finden. Zum Beispiel, sie haben eine freie zwei Schlafzimmer und haben Sie eine freie Einheit mit zwei Schlafzimmern. Wenn eine Aussicht gibt es in der Suche nach einem mit zwei Schlafzimmern, die Manager mit ihren Einheit zuerst.

Wer hat Recht? Wir beide sind auf die zugrunde liegenden Punkten. So möchten Sie Ihre Immobilie Manager zu seinen eigenen mieten? Das, meine Freunde, ist eine Beurteilung. Aber diese - wenn Sie nicht die Frage stellen, werden Sie nie wissen. Sie werden nicht wirklich in der Lage sein, eine fundierte Entscheidung treffen.

Die beste Zeit, um diese Fragen stellen, ist natürlich, bevor Sie mieten ein Management-Unternehmen. Aber wenn Sie bereits auf einer Management-Gesellschaft, und nicht wissen, die Antworten können Sie jederzeit zurückgehen und sie fragen. Neben wissen, was passiert mit Ihren Immobilien-Manager, werden Sie daran erinnern, dass Sie als Kunde an. Das könnte sie weniger wahrscheinlich zu machen mit Ihren Eigenschaften.

Die ersten und zweiten Teil dieser Serie sind hier und hier.

Auf der Property-Manager Fragen (und manchmal auch Antworten)

• Frage: Was halten Sie für die vielversprechendsten Städte und Teile der Fläche, für Investitionen?
• Frage: Wo sehen Sie sich die Mieten? Was war die Entwicklung der Mieten in den letzten Jahren?
• Frage: Welche Städte und Teile des Gebietes haben die besten Regierungs-Klima?
• Frage: Welche Städte und Teile des Gebietes haben die besten Geschäfts-Klima?
• Frage: Welche Art von Menschen werden zu diesem Bereich? Dass man?
• Frage: Welche Art von neuen Verzeichnisses ist auf dem Markt?
• Frage: Was ist los mit der Entwicklung auf dem Gebiet?
• Frage: Welche Städte haben die besten Schulen?

Antwort: Es handelt sich um "nicht nur einen richtigen Antwort" Fragen. Aber das bedeutet nicht, dass die Antworten werden nicht aufschlussreich! Betrachten Sie all die verschiedenen Möglichkeiten, sie genutzt werden können.

• Die Antworten müssen durchdachten und detailliert. Ernst, tun Sie wirklich wollen, eine Eigenschaft, die Manager nicht wissen, welche sind die heißesten Teile der Stadt?
• Die Antworten können sehr hilfreich bei der Sie entscheiden, wo investiert werden soll. Dies ist besonders nützlich, wenn Sie kein Einwohner der Region.
• Wenn Sie einige der Forschung vor der Zeit, Sie haben eigene Ideen, die Sie im Vergleich zu den Antworten, die man von den potenziellen Property Manager. Sie können hören, was er sagt, und denken: "Das ist völlig falsch." Oder er könnte Sie überzeugen, und Sie haben gelernt, etwas Neues.

Tags: Immobilien-Manager finden, Interviews Manager, Vermieter, Hausverwaltung, Immobilien-Manager, Vermieter, Mieter

Wenn ich die erste Gruppe von Fragen sollten Sie eine prospektive Property Manager, eine Commenter gefragt: Was sind die richtigen Antworten? Er hatte einen Punkt und so werde ich, um einige der Antworten auf die Fragen der letzten Woche erste getroffen, bevor ich Sie mit ein paar mehr questions.I denke auch an der Erstellung dieser in eine E-Buch, das hoffentlich Josh wird hier auf BiggerPockets.

Eine Antwort kann richtig auf verschiedene criteria.Some Fragen nur eine richtige Antwort. Das Beispiel habe ich letzte Woche war der Räumung Verfahren. Alle Länder haben strenge Vorschriften darüber, wie Mieter können evicted.If künftigen Verwalter sind nicht nach den Regeln, sie tun es falsch ist, und Sie sollten sie nicht mieten - Zeitraum .

Andere Fragen haben ein breites Spektrum von "Richtigkeit". Ein paar der letzten Woche die Fragen, Erfahrungen. Sie sollten verhindern, dass Eigentum, Manager der ersten Kunden. Aber ist eine Uhr mit zehn Jahren Erfahrung immer besser als ein mit fünf Jahren? Ich glaube nicht.

Dann gibt es die Fragen, bei denen die richtige Antwort hängt von Ihren eigenen Vorlieben, die sich anders als meine. Und dann gibt es diejenigen, denen die Antworten nur die Ihrer Meinung nach - vielleicht hat der PM Einsichten können Sie wirklich brauchen.

Sind Sie, um sie Wort für sie?

In jedem Fall sind die Auswirkungen all dieser Fragen und Antworten werden absolut positiv. Sie haben sehr gute Informationen, auf deren Grundlage Sie Ihre Einstellung Entscheidung, Sie haben ein tiefes Verständnis davon, wie Sie Ihre Management-Gesellschaft tätig ist, und die Manager wissen, dass Sie sich eine schwere Person mit hohen Erwartungen für ihre Leistung.

Ein paar von der letzten Woche

Fragen: Wie viele offene Stellen haben Sie jetzt? Aus, wie viele Einheiten insgesamt unter Verwaltung? Wie hoch ist die durchschnittliche Länge der Zeit, die zur Besetzung einer freien Stelle?

Antworten: Erstens natürlich die Uhr sollte wissen, this.If er schau es das ist schlecht für sign.As der genaue Prozentsatz ist natürlich das Beste, was wäre zu vergleichen mit der Stellenausschreibung für alle Einheiten in der area.Since können Sie nicht tun, müssen Sie gehen mit Ihrem gut. Hast du nur sehr wenige "Zu vermieten"-Schild, auf dem Drive-in? Gibt es Geschichten Zeitung beklagen den wenigen zur Miete zur Verfügung? Wenn die Uhr verfügt über eine Reihe von offenen Stellen in diesem Fall, er ist schlecht.

Die zweite Frage ist eine gute merken später. Nehmen wir an, die Uhr erfahren Sie, seine durchschnittliche Leerstandsquote beträgt zwei Wochen. Ein paar Monate später, er entschuldigt sich, weil er einfach nicht finden kann ein Mieter für Ihr Gerät, wurde sofort für zwei months.Could der Wohnungsmarkt völlig tanked zwischen März und Juli?

Frage: Wie viel Prozent der Mieter müssen Sie Vertreibung?

Antwort: Hoffentlich ist der Anteil sehr gering ist. Aber wenn er gibt eine Antwort unrealistisch niedrig (1%, none), Follow-up mit diesem:

Frage: Was Prozentsatz Ihre Mieter zahlen ihre Miete regelmäßig spät?

Warum ist das so eine gute followup? Denn wenn er wirklich nicht evicting jeder, es ist wahrscheinlich, denn er lässt seine Mieter weg mit Mord.

Frage: Wie schätzen Sie Ihre Ferienwohnung Markt?

Antwort: Er sollte in der Lage sein, um eine Vielzahl von Möglichkeiten bietet, auch auf seiner Website, auf craigslist im Flieger, mit Zeichen, und in der Zeitung, und vielleicht auch durch andere Methoden. Und er sollte in der Lage zu sprechen, intelligent zu den einzelnen Verfahren.

Frage: Sie empfehlen, besondere Anreize für Mieter?

Antwort: Es ist keine Hard-und-schnell-Regel hier. Wenn mal gut sind, sollten Sie nicht brauchen besondere Anreize. Wenn mal schlecht sind, sollten sie considered.What Art von Anreizen, wie er funktioniert? Ich bevorzuge diese nicht täuschen lassen Mieter sich über die Kosten der Einheit. Erste-Monats-frei ist, dass oft Wirkung.

Frage: Wie beurteilen Sie die Aussichten Bildschirm?

Antwort: "gründlich" wäre ein guter Ausgangspunkt point.But er sollte in der Lage sein werden specific.Also erkennen, dass Sie und er haben können, flexibler zu sein mit bestimmten mieten.

Genug mit dem alten Fragen

Hier kommen ein paar neue Fragen, und ich werde die Antworten aber auch!

Frage: Wie bekomme ich Berichte? Kann ich sie aus dem Computer machen?

Antwort: Die meisten PMs Berichte vierteljährlich oder monthly.I ehrlich glaube nicht, dass die vierteljährlichen ist gut genug. Sie brauchen sie mehr often.And, einige PMs sind jetzt bieten ihren Kunden Online-Zugriff auf reports.Obviously Das ist ein enormer Vorteil, weil Sie "Echtzeit"-Informationen.

Frage: Was bedeuten die Berichte aussehen?

Antwort: Ihre PM sollte in der Lage, Ihnen zu zeigen, und erklären sie. Sie benötigen umfassende und klare Berichte, insbesondere über die Finanzen.

Frage: Wie sieht Ihre Web-Site aussehen?

Antwort: Eine gute Website sollte Uhr, um die verfügbaren Einheiten, leicht zu verstehen und zu navigieren, und die Möglichkeiten für Mieter und andere an den Manager.

Frage: Haben Sie persönlich in Immobilien investieren in diesem Bereich?

Antwort: Die Antwort sollte ja, für die Eigentümer des Unternehmens, wenn nicht seine Mitarbeiter. Allerdings ...

Frage: Wenn Sie über freie Stellen in Ihrem persönlichen Besitz wie auch diejenigen, die Sie für andere verwalten, wie Sie sich entscheiden, welche Einheiten zu zeigen?

Antwort: Die Antwort werden muss dass der Eigentümer nicht nicht Bias - er zeigt die am besten geeigneten Einheiten für jede potenzielle Mieter. Aber ich bin erstaunt über Berichte, wonach einige PMs ganz offen ihre Einheiten im Besitz erste, und ihre verwalteten Einheiten Sekunde. Warum würden Sie je mit, dass?

Tags: Vermieter, Hausverwaltung, Immobilien-Manager-, Immobilien-Vermietung, Mieter

Hier sind zwei Irrtümer, die oft Streik neuen Real Estate Investors.    Der erste Fehler mich nur ein wenig - der zweite Fehler mir sehr viel.  

Der erste Irrtum ist die nämlich von bis spät in die Nacht infomercial Sterne.   Es ist die Idee, dass es wirklich nicht so schwer zu finden, ein altes Haus, kaufen Sie es für sehr viel weniger als sie es wert ist, ohne Geld, und verkaufen sie für viel Geld.    Es ist wahr, dass einige Geschäfte dieser Art nicht der Fall sein, aber sie sind sehr selten.   Wenn Sie Ihre Immobilien Karriere Denken Sie an uns erhalten 50 davon auf dem Weg zu diesem neuen Bentley, Sie sind tatsächlich auf eine schnelle Weg zu Enttäuschung.   (Und wenn Sie es getan haben, davon 50 Angebote - und Dokumentation, und nicht von $ 1 Million Menschen, um zu sehen, ist - rufen Sie mich an!)

Der zweite Irrtum ist viel heimtückischer und trifft Menschen, die sind viel zu intelligent zu täuschen, indem die erste Möglichkeit.   Ich nenne sie die jeder Hund hat seinen Tag Trugschluss.   Dies bedeutet, dass jede Eigenschaft, die Sie kaufen, egal, wie groß eine Verlierer, wird auch Geld für den Eigentümer.   Diese Ansicht wird durch zwei weitere Ansichten, die beide auch falsch:

1. Alle Immobilien im Wert steigt im Laufe der Zeit.
2. Wenn Sie eigene Mietwohnung, Ihre Mieten steigen im Laufe der Zeit, während Sie Ihre Kosten bleiben die gleichen.

Wir wissen, in unseren Herzen, dass diese Annahme falsch ist, aber noch immer nicht für die Prognosen zeigen, dass es.

Es ist sicherlich richtig, dass die meisten Immobilien im Wert steigt im Laufe der Zeit.   Allerdings, das ist nicht so.   Ich gebe Ihnen zwei Beispiele: Detroit, Michigan, und Buffalo, New York.   Gerade jetzt in Buffalo, gibt es fast 800 Häuser zum Verkauf für den aufgeführten $ 50000 oder weniger.   45 von diesen sind für weniger als $ 10.000.  

  Warum denken Sie, Buffalo könnte diese wunderbaren behandelt?   Es ist, weil Buffalo ist eine von Amerika am schnellsten schrumpfenden Städten in den letzten 50 Jahren.   Die Bevölkerung ist weniger als die Hälfte von dem, was es war in Buffalo's Peak im Jahr 1950.   Dies, zusammen mit der Grund für den Rückgang (es gibt keine offenen Stellen zu finden), hat zu einer enormen Rückgang der Immobilien-Werte über Jahrzehnte.   Fast alle, die ihr Geld in Buffalo in dieser Zeit viel verloren ist.   Durch die Art und Weise, das bedeutet auch, Buffalo Mieten sank in den letzten Jahrzehnten, so dass die Buffalo Anleger Geld verloren jedes Jahr auf ihrem Weg zum letztlich Verkauf mit Verlust.

Detroit ist in einer ähnlichen Art und Weise, mit 6900 Wohnungen zum Verkauf für $ 50000 oder weniger; 3200 für weniger als $ 10.000, und einer Bevölkerung von weniger als die Hälfte dessen, was es war im Jahr 1950.   Detroit das Motto, übersetzt aus dem Lateinischen, ist "Wir hoffen, dass für eine bessere, es steigen aus der Asche."   Ich hoffe, dass Sie sicher, sie haben Recht!

Diese außergewöhnliche Hütte können Sie für 100 US-Dollar in Detroit.   Machen Sie ein Angebot!

Zum Glück gibt es nur wenige echte Katastrophen wie Detroit und Buffalo in den Vereinigten Staaten, aber es gibt viele Städte, wo die Preise haben sich nur ein wenig, stagnierte oder sank sogar noch vor der Immobilien-und Hypotheken-Abstürze.   Auch an anderer Stelle, aber verlieren Sie möglicherweise Geld im Laufe der Zeit wegen der "Kosten nicht nach oben" Annahme.

  Angenommen, Sie kaufen eine Immobilie für $ 100000, mit Mieten von $ 1100 pro Monat.   Ihre Kosten sind wie folgt:

         Monatliche Hypothek Gebühr: $ 480

         Versicherung: $ 75

         Steuern: $ 200

         Zulage für die Wartung: $ 100 (0,1% des Kaufpreises)

         Zulage für die offenen Stellen: $ 55 (5% der Miete - davon ausgegangen, dass 5% Leerstandsquote)

         Utilities: $ 100

         Rechtsberatung, Wirtschaftsprüfung, Laufleistung und so weiter: $ 50

Natürlich sind diese Zahlen zu variieren für die verschiedenen Eigenschaften.   Es ist jedoch erwähnenswert, dass die ärmeren Gemeinden haben in der Regel relativ hohe Steuersätze Eigentum.   Sie müssen die gleichen Dienste wie wohlhabende Städte, sondern mit kleineren Bemessungsgrundlagen.

Für dieses Beispiel jedoch, Ihre monatlichen Ausgaben sind $ 1060, was bedeutet, dass Sie einen Gewinn!   Glückwünsche!   Es ist ein sehr kleiner Gewinn, sollte aber sehr viel höher ein paar Jahren von jetzt an, weil nach der zweiten Annahme, Ihre Mieten werden steigen, und Ihre Kosten bleiben die gleichen.   Fünf Jahre von jetzt an, Ihre Mieten werden wie $ 1300, was bedeutet, dass Sie die $ 240 pro Monat im positiven Cash-flow, was ausgezeichnet ist.   Und, natürlich, du bist Aufbau von Eigenkapital.

So viele neue Investoren in diese.   Die Wahrheit ist, dass jeder diese Kosten wird nach oben mit Ausnahme der Hypotheken-Zahlung (bei einem festen Zinssatz Darlehen).   Wenn sie gehen von mehr als 9% pro Jahr, Ihre monatlichen Gewinn verringert, auch mit der Inflation in Mieten.   Und das kann passieren.   Insbesondere, Steuern, öffentliche Dienstleistungen (vor allem Wärme und Wasser / Kanalisation, zwei Programme, die meist durch Vermieter) und Versicherungen haben alle um 10% oder mehr in vielen Gemeinden in den letzten fünf Jahren.

Die Prise wird noch mehr in den Gemeinden mit Mieten Stagnation oder Deflation.   Wenn Ihr die Mieten gleich bleiben und die Ausgaben steigen, auch ein wenig, Ihr Gewinn wird verblassen und verschwinden.

Das Eigenkapital, das Wachstum geht, um Ihre Speck?   Das wird nicht passieren, entweder.   Wenn Sie Ihre monatlichen Cash-Flow bleibt die gleiche oder-senkungen über einen Zeitraum von fünf Jahren, Ihre Immobilie wird im Wert von über die gleiche oder sogar ein bisschen weniger, am Ende der damaligen Zeit.   Ja, Sie haben ein wenig von Eigenkapital durch den wichtigsten Teil Ihrer Hypothek Zahlung, aber nicht genug, um einen wichtigen Unterschied.

Nichts davon ist, um Sie aus Immobilien zu investieren.   Viele Tausende von Menschen haben sehr gut mit ihren Immobilieninvestitionen - ja, sogar in Detroit und Buffalo.   Sie vermeiden Verluste durch sehr, sehr vorsichtig, wo sie gekauft werden.   Sie sahen für die Städte und Staaten, die wachsen, insbesondere in den Bereichen Beschäftigung, ein Frühindikator für den Wohnungsbau Wachstum.   Sie vermeiden Orte mit einer Geschichte der hohen Grundsteuer erhöht.   Sie sahen für Häuser in der Nachbarschaft, wo Menschen leben wollten.   Und sie suchte Eigenschaften, wenn sie könnten die Ausgaben durch die Schritte, die zu niedrigeren Wartungs-, Versorgungs-und Versicherungskosten.

Schließlich haben sie dafür gesorgt, sie verkaufen konnten zu ihren Bedingungen, indem Sie sicher, sie hatten genug Geld, um für Notfälle und täglichen Lebens.

Tags: Aktien, Wohnen, Inflation, Vermieter, Miete-Eigentum, Stagflation, Mieter

These nice ladies want to share a new apartment –>

This is different than the situation I described in my last blog post. That covered an existing tenant wanting to add a roommate to share the rent. And, of course, you will have situations when an existing tenant wants to add a roommate for romantic or family reasons. Both of those obviously present different issues.

However, roommate situations from the beginning of a lease present plenty of challenges of their own. You can avoid some of them by setting clear rules and having an appropriate legal arrangement. You will also do better with certain kinds of roommates than others. Note here that I’m not talking about married tenants who obviously (unless they are separated) will be sharing the apartment.

But generally, the best roommates will be those who have lived together before. These folks already know each other really well, and are unlikely to discover unpleasant things about each other that make one of the roomies move out early.

I don’t think you should spend any time at all figuring out how the roommates are going to share the apartment. For example, you don’t really care who uses which bedroom or how they figure out long distance charges. There are excellent Roommate Agreements, arranged strictly between the roommates, which they can find on the Internet.

The simplest arrangement might actually be to get a completely separate lease, with separate payments due, for each of the roommates. In this case, you are treating each roommate as a separate tenant.

One problem with this is that the tenants may earn very different incomes, so that one can afford all or half of the apartment, and the other cannot. Frankly, however, such disparities make for very temporary roommates. Unless they are in a romantic or family relationship, when one roommate depends on another for support, the arrangement almost never lasts.

Another problem is that if one of the tenants moves out, the remaining tenant or tenants still have valid leases. Suppose you have two separate leases, each calling for $450 per month. One of the roommate/tenants moves out. Now you are getting $450 per month, total, for a unit that should bring in $900. And you probably can’t do anything about it.

A better bet, I think is to have one lease, signed by all parties, with one rent payment they are collectively and individually liable for. This means that if you have three people in a unit with a lease for $900 per month, it is up to them to come up with the $900.

Using the one-lease arrangement, the remaining roommates or roommate still owe you the full rent. Realistically in that situation, you’re probably going to give the remaining tenants a chance to find a new roommate. However, this is not something to stress before anybody signs a lease! You want the new tenants to believe they have a financial stake in getting along – that way they will treat the commitment more seriously. And, of course, you may want to evict remaining roommates if one of the original two or three breaks the lease – it may be an opportunity to find new, better, or just better paying tenants.

If you do allow the remaining tenant to find a new roommate, you have two options. One is to have a new lease supersede the old one, but with the new names. Cancel the old arrangement, and create a new one, only if the tenants’ do not owe any rent for the current or previous months under the old lease.

Tags: apartment , find roomate , housing , rent , renter , roomate , roommates , tenant

How are you going to handle this so that a) you have some control over the new tenant, b) you are financially protected, and c) you don’t have a lot of extra trouble?

You have four options. The first is to simply allow the additional tenant with no written agreement. Obviously, this is a big mistake. The second is to create a new lease that adds the second tenant (so that both sign the same document). I don’t recommend this because there it adds a lot of complications – who is responsible for which damages, are both equally liable for the rent, and so on.

The third is to put the roommate on an entirely separate lease, and create a new one for the original tenant – charging each (almost always) half of the total rent required. Now you have two completely separate tenants in one unit. The danger with that approach is that if one tenant bails, the first one is still a tenant in good standing, yet you’re only getting half the rent you need from your unit.

Here’sa fourth approach that I think is actually the best. Why not have the existing tenant create a separate arrangement with the new roommate? This is not a sub-lease, although it is similar. The new roommate has to follow your rules (as would any guest staying at the apartment). The legal arrangement is essentially an agreement between three parties; the new tenant, the original tenant and yourself. Key points:

1. The new tenant owes rent and security deposit to the existing tenant, not you
2. The initial term of the arrangement must end at or before the initial term of your lease arrangement with the original tenant
3. The arrangement is null and void and the new tenant has no right to the apartment if the original tenant moves out for any reason
4. The new tenant must follow all the “behavioral” rules established by you in the original arrangement.
5. The new tenant must pass whatever background checks you applied to the first tenant.

There is one legal problem with an arrangement like this. Since the new tenant owes rent to the original tenant, and nothing to you, any agreement between you and this new tenant may not be binding. Generally contracts require consideration to be valid and there is no consideration in your arrangement with the new tenant. Therefore, it makes more sense to create two separate arrangements. The first is between you and the existing tenant, and specifies his obligations in consideration of being able to bring in a roommate. He has to enforce certain rules (the same rules you enforce for him). He can’t sign an agreement with the roommate unless you have approved it (in reality, you will draft it). He can’t bring in a specific roommate without your approval.

Having made such an arrangement with the existing tenant, you can now let him and the new roommate make their own arrangement, previously reviewed by you. The advantage to this system? You get all the rent you are owed without responsibility for a second tenant, and the original tenant gets to keep his place. It’sa win-win.

Obviously you will need to check your local laws to make sure this arrangement is legal.

The new roommate’s obligations are entirely to the original tenant. So if the new guy screws up, it’s up to your original tenant to fix it. He has an obligation to you to do so. For example, suppose the new roommate doesn’t pay the rent owed to the original tenant. It is up to the original tenant to evict him.

It gets more painful if the original tenant doesn’t meet his obligations. Suppose the rent on the apartment is $800. The new roommate faithfully pays his share – say $400 – and the original tenant goes out and blows it all at the track. Now the new tenant is in trouble, because he doesn’t have an arrangement with you, and the original tenant is about to get evicted. That will trigger an eviction of the new roommate according to your arrangement.

That stinks for the roommate, but it’s not your problem. It is up to the original tenant and the roommate to work out.

I’ll be curious to read any comments and suggestions on this idea. My next blog post will cover situations where roommates want to take an apartment together.

Tags: landlord , lease , roomate , tenant