Conoce a los inversores: Inmobiliaria Inversiones Rehabber Entrevista con Richard Warren

Es genial tener la oportunidad de entrevistar a alguien con una buena cantidad de rehabing experiencia. Con rehabbing ser la moda más caliente en los bienes inmuebles (condotel inversión parece un segundo puesto), muchas personas no ven la realidad detrás de la locura. Aprender de profesionales como Richard, cuya entrevista está a punto de leer debe ser útil para las personas que están considerando el salto de cabeza en un proyecto de rehabilitación.

Nota: Para rehabbing consejos, ayuda, etc, por favor visite nuestra rehabbing foros.

Conoce a los inversores Richard Warren

¿Hace cuánto tiempo que la inversión en bienes raíces?
Compré mi primera pieza de bienes raíces, un condominio, en 1985, como mi residencia principal. No hice otra, hasta que mi primer proyecto de rehabilitación a principios de los años'90, que fue mi primera inversión.

Lo que le atrajo a convertirse en un inversionista de bienes raíces?
Mi formación es en la planificación financiera, que era un PPC o Planificador Financiero Certificado de más de 15 años. Hice un montón de planificación de las inversiones y de planificación para algunas personas muy ricas. Lo que encontré fue que la mayoría de ellos habían adquirido la riqueza de tres maneras:

1. La antigua forma (mi favorito), es decir, que lo heredaron.
2. Se había iniciado una empresa comercial que resultó muy bien.
3. Invertir en bienes raíces.

Cuando vi cómo la gente ha logrado mediante una gran riqueza de bienes raíces y la influencia a disposición de adquirirlo, me interesa mucho.

¿Es usted un tiempo completo o parcial, los inversores?
Yo no llamo a tiempo completo porque tengo períodos con mucha actividad y otras veces cuando estoy solo no encontrar las oportunidades adecuadas. Pero no tengo un trabajo regular, me dejó la "carrera de ratas", en junio de 2005. Hacer otras formas de invertir y yo hemos construido una red de comercialización bastante éxito empresarial. Sin embargo, aprovecho la inversión de bienes raíces muy en serio y encontrar en muy gratificante, tanto financieramente como en términos de satisfacción personal.

¿Cómo empezar a invertir?
Necesitaba un lugar para vivir, pero yo quiero comprar no alquilar. Yo no tenía mucho en la forma de dinero, por lo que me puse a buscar algo en el extremo inferior del mercado. Yo vivía en Long Island, NY, una de las zonas más caras en el país en el momento. Yo tenía un montón de experiencia de la construcción que trabajan en mis hermanos una empresa de construcción como hijo así que pensé "¿por qué no encontrar algo que pueda arreglar?" Así que empecé mi aventura en rehabilitación.

Cuéntenos acerca de su primer acuerdo.
Esa primera operación fue un banco de propiedad REO que necesita una importante revisión. Yo estaba en camino sobre mi cabeza, tanto financieramente como en términos de la cantidad de trabajo necesario. Si podía ir mal lo hizo, las termitas, las goteras del techo, los problemas eléctricos, problemas de plomería, un largo etcétera. Rápidamente me entiende por qué nadie lo compró. En retrospectiva resultó ser una gran experiencia de aprendizaje. Lo que me salvó fue el hecho de que este fue donde viví algo que no estaba tratando de tapa rápidamente. Tomé mi tiempo y se fueron habitación por habitación, cuarto de baño nuevo, cocina nueva, cada habitación es eviscerado y rehacer. Me di cuenta de cuánto he recibido la satisfacción de realizar este tipo de trabajo. Esta casa fue donde recibí mi rehabbers educación. Me enteré de lo que debe buscar y lo que hay que vigilar y, a pesar de todo lo que sigue siendo rentable frente! De mayo del próximo operación fue mucho mejor. Se trata de un HUD de exclusión que he comprado para 124k, 15k hizo sobre el valor de la renovación y la reparación y la vendió por 300k. Estaba en mi camino.

¿Cuál es su foco (área de especialización)?
Tal y como lo ha resuelto por ahora, se centran en la rehabilitación. Yo vivo en Las Vegas, pero la mayoría de mis proyectos han sido en la parte oriental de la ciudad de Ely, Nevada, que es de aproximadamente 250 millas al norte de aquí. El mercado de Las Vegas se ha apreciado mucho lo que el costo de hacer un negocio aquí es muy alto. Ely, por otra parte, es un paraíso rehabbers. La zona había sido en una gran recesión económica durante tantos años que las casas no sólo se está descuidado, pero muchos fueron abandonados simples. El avance rápido de unos pocos años y las cosas son radicalmente diferentes. Una de las principales minas de cobre ha vuelto a abrir, no uno sino dos centrales eléctricas de carbón se están construyendo para suministrar electricidad a Las Vegas y Reno naturales y un gran campo de gas y petróleo se ha descubierto en el este. Ely es ahora un boomtown con una grave escasez de viviendas. Yo estaba por delante de la curva en esta cuestión y se compra como muchas de estas casas antiguas que he podido obtener en mis manos. Tuve la oportunidad de obtener la mayoría de ellos utilizando mi propio dinero en efectivo porque eran tan bajos en el precio. Algunos rehabbed tengo y he alquilado mientras fijos y volteado otros. La escasez de viviendas ha provocado un aumento significativo alquileres y todavía hay grandes oportunidades aquí. He comprado casas de 20 a 30 mil, que ahora son por valor de 75-100 mil en menos de dos años y estoy todavía muy alcista sobre la zona.

¿Qué es lo que usted busca en una inversión?
Como rehabber Busco tres cosas, la estructura, condición y precio. Si la estructura básica de sonido que no es a pie. Siguiente es la condición, ¿se necesita una amplia rehabilitación o es su mayor necesidad en la mejora de cosméticos? Estoy bien con cualquiera que acabo de necesidad de estas cosas en el factor al considerar el potencial de beneficio. Lo último es el precio. Veo el potencial precio de venta, el costo del proyecto y el beneficio deseado. De estos números que determinan el precio que estoy dispuesto a pagar, si no puedo adquirir una propiedad a un precio cómodo que a pie.

¿Cuántas ofertas has hecho en tu carrera?
En total, he hecho alrededor de una docena de ofertas. Que no es un gran número, pero la mayoría de ellos han llegado en los últimos dos años. Soy muy selectivo y hacer un montón de mi propio trabajo. Porque yo estoy haciendo ofertas que no tienen un alto coste que puedo tomar mi tiempo. Tengo la mayoría de ellos el tiempo suficiente para ser tratado como una ganancia de capital en lugar de ingresos ordinarios. También tienen una propiedad como de alquiler si el flujo de caja es mejor que la media. Los acuerdos que he hecho que tiene un coste mucho que he trabajado para la vuelta rápida.

¿Tiene su licencia de bienes raíces?
Tengo una licencia de bienes raíces, pero no actuar como un agente. Tengo la licencia para obtener conocimientos y el acceso a la información. También tengo la posibilidad de obtener tasas de referencia al pasar a lo largo de ofertas.

¿Qué consejo le daría a los inversores un comienzo?
No tenga miedo de actuar, las más duras que hay que hacer es apretar el gatillo en su primer acuerdo. Por otra parte, no tengáis miedo de a pie si no es correcto. Recuerdo que mi papá me dice que una vez en la vida oportunidad viene a lo largo de aproximadamente una vez a la semana, el truco consiste en reconocerlo, estar abierto a ella y, en su caso, actuar en consecuencia. Otro sabio dijo una vez que la mejor decisión es la decisión correcta, la segunda mejor decisión es la decisión equivocada y la peor decisión es hacer ninguna decisión en absoluto. Como dice el comercial, "Simplemente hazlo!" La única forma en que realmente es aprender haciendo, he aprendido mucho más de mis errores que he hecho de mis éxitos.

¿Cuál fue el más difícil tratar?
Mi más difícil fue mi primer frente, las manos hacia abajo. Yo estaba en la medida en que sobre mi cabeza. Se aprende de tus errores, así que obtuvo un doctorado en eso. Lo gracioso es que aún era rentable!

¿Cuál sería tu sueño se tratan?
Me encantaría tener un edificio histórico y convertirlo en apartamentos o condominios. Actualmente estoy buscando un acuerdo en ese momento. Yo no soy optimista acerca de este edificio en condiciones lo suficientemente favorables para que funcione, pero hay muchos otros.

¿Hay algo más que te gustaría compartir con el resto de nosotros?
Mira el dinero! El dinero es probablemente el mayor problema que enfrenta un rehabber. Hay muchas ofertas por ahí, pero los préstamos para proyectos de rehabilitación son muy costosos y pueden a su vez una gran cantidad en un perdedor muy rápidamente. Es por eso que trato de hacer lo más que puedo utilizar mi propio dinero en efectivo.

Como usted es un rehabber, ¿hay algo que te gustaría compartir sobre rehabbing?
Mira tus emociones, que pueden causar un montón de dolor. Es muy fácil entrar en la emoción y ser demasiado optimistas sobre lo que costará y cuánto tiempo tomará. Muchas personas tienen la fantasía de rehabilitación, "Voy a comprar esta casa y correr por arreglarlo y hacer un gran beneficio." Mucha gente ver programas sobre rehabbing y volteando casas y creo que no hay nada a ella. Recuerde que estos programas son de entretenimiento y hay mucho que no te como el inmobiliario o comisión de los costes de financiación. Muchas personas hacen un montón de dinero haciendo esto, pero muchos más pierden la camisa. Tómese el tiempo para educar a ti mismo y evaluar su propia capacidad. Comience con algo pequeño y estar seguro de que usted tiene el temperamento para la rehabilitación antes de usted se encuentra en un terreno difícil.

Información adicional
El siguiente enlace es un artículo en Realty Times sobre Ely, NV. La referencia en el artículo a un inversor en un techo de mí y el caballero que se cita, Sean Brown, es un amigo mío.

Richard Warren
Kat rica Properties, LLC
(702) 281-3704
rehab702@yahoo.com

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