Conoce a los inversores: Entrevista con Inversionistas de Bienes Raíces, propietario y Rehabber Connie Brzowski

Ha sido un tiempo que hemos compartido uno de nuestros perfiles de inversores con todos. . . Me emociona decir que este es un vale la pena la espera!

Connie Brzowski, que pronto será un contribuyente aquí BiggerPockets en el blog, ha compartido algunos increíble visión con todos nosotros en su entrevista. Un relativamente nuevo inversor / propietario / rehabber del este de Texas - Connie ha demostrado que cualquiera puede tener éxito en la inversión inmobiliaria, si ponen su mente y la energía en él. Ha desarrollado su propio plan y los sistemas de prueba y error, que le ayudará a seguir para hacer dinero donde otros pueden fracasar.

Todos. . . obtener algunos consejos y grandes. . . .

Conoce Inmobiliaria inversores Connie Brzowski

¿Hace cuánto tiempo que la inversión en bienes raíces?
Casi 4 años. Hemos organizado nuestra empresa y comenzó un año antes, pero estamos cerrados en nuestra primera propiedad en noviembre de 2004.

Lo que le atrajo a convertirse en un inversionista de bienes raíces?
Mi querido papá y casas antiguas de la época yo era sólo un poco de brotar, me llevó a ver a lo largo de las perspectivas. Ese tipo de cosas palos con usted. Papá trabajó construcción para pagar las cuentas, pero las casas remodeladas de dinero adicional. Ahora creo que lo llaman "salto" - barato comprar una casa, remodelar, vender con fines de lucro y pasar a la siguiente volcado. Nos mudamos cada 2-3 años y padre dedicado cada minuto en busca de repuesto para el próximo lugar. Yo nunca podría oscilar un martillo, pero tengo muy buenos en lo que la fijación de manchas

Mi marido trabaja a tiempo completo en la industria petroquímica y nos empezamos a dar cuenta no había tal cosa como la seguridad en el empleo. Él trabaja un turno de rotación con un tiempo de 7 días de cada mes, el cambio que le da bloques de tiempo para dedicarse a los proyectos. Tuvimos 20 + años de la reparación, remodelación y rehabilitación, tanto la experiencia de trabajo con mi padre y sus diversos proyectos y nuestros propios hogares. Durante unos 10 años, mi marido hizo más que trabajan a tiempo parcial haciendo reparaciones en el hogar y remodelación. Cuando decidimos comenzar a invertir, los bienes raíces, con énfasis en rehabbing fue una elección natural. Y que encaja perfectamente con nuestro corto y largo plazo los objetivos financieros.

Me ocupo de la empresa al final en busca de casas, corriendo los números, hacer ofertas, la manipulación y mantenimiento de los inquilinos de los libros. Se trata de los contratistas, que algunos de los trabajos de rehabilitación y asusta a los inquilinos tonto cuando sea necesario. En realidad, es un fantástico-propietario natural. Es especialmente bueno en la lectura inicial de arrendamiento a través del que debería ir a escucharlo durante los fines de la cláusula de pago!

¿Es usted un tiempo completo o parcial, los inversores?
A tiempo parcial, aunque estoy seguro de que eso es engañar a la pregunta. . .

¿Cómo empezar a invertir?
Hemos pasado 3 años salir de la deuda y el aprendizaje acerca de la propiedad inmobiliaria. He visitado foros, preguntas, leer artículos y pasó más de manera que me gustaría admitir en los libros. Durante ese tiempo, también se convirtió en un experto en el mercado local y estableció relaciones con un agente de bienes raíces, hipotecas, abogado, contador y la gente de nuestro banco local.

He aprendido a trabajar y una calculadora financiera corrió compulsivamente los números en cada casa que se incluye en el mercado hasta que yo conocía el precio que había necesidad de pagar para obtener beneficios. Para la diversión, me ofrece escribir imaginario con todos los tipos de financiación creativos. Cada semana, me gustaría hacer una lista de viviendas en alquiler de la unidad y el papel para obtener una idea del tipo de mercado para cada barrio.

Un día, una casa, finalmente llegó al mercado en un buen vecindario que tiene sentido. Porque de todas las tareas, no hay duda-que escribió la oferta sin mirar atrás.

Cuéntenos acerca de su primer acuerdo. . .
Nuestro primer rehabilitación es un ladrillo 3/2/2, 1500 + pies cuadrados vivienda unifamiliar en una excelente distrito escolar incluido en la lista de $ 100K. El lugar era un volcado completo de arrancar, hasta el Sheetrock. Ofrecimos $ 83K y el dueño aceptó sin lucha. (Nos enteramos en el cierre de dos ofertas que se produjo en el mismo día y el nuestro fue de $ 500 más alto.) El plan de rehabilitación de la casa a nosotros mismos para ahorrar dinero, entonces la renta por $ 1100/month.

Compramos 80/20 con la financiación y las reparaciones pagadas con tarjetas de crédito, Home Depot y Lowes ambos ofrecían 12 meses, sin intereses, ningún pago. Estamos destinados a tener la casa vuelva a refinanciar y pagar las tarjetas. No funciona de esa manera.

Nuestra residencia principal fue destruida en una tormenta al día siguiente de la casa se terminó. Amigos apareció remolque con un caballo y se trasladó con nosotros en esta pequeña joya en fin de semana de Memorial Day de 2005. Hemos vivido allí 18 meses y refinanciado con financiación propietario ocupante que redujo la nota mensual de $ 100 +. Ahora, la casa de los alquileres por $ 1150/month y flujo de caja positivo ha de $ 400/month. Recientemente, se evaluó por $ 130K y hemos abierto una HELOC $ 30 K que utilizamos para hacer ofertas en efectivo en las pequeñas casas.

¿Cuáles son algunos de los mayores errores que has hecho o visto hacer a otros?
Hemos sido muy afortunados, pero también hemos sido prudentes y se trasladó lento. Nuestro mayor idea equivocada es pensar que podemos ahorrar dinero haciendo todo el trabajo ... nos olvidamos de los costes de explotación-desagradable pagos de la hipoteca, las tasas de seguro más altas para las casas vacías, los pagos de las tarjetas de crédito y los meses de la pérdida de renta. El día nos dimos cuenta de que podríamos haber contratado a cabo el trabajo y se convirtió en el lugar en torno a una fracción del tiempo (y se guarda un paquete en el proceso) fue un gran día. Se cambió todo.

Vemos a los nuevos inversores que han aprendido acerca de los bienes inmuebles en general, pero no han tenido tiempo suficiente para comprender por completo su mercado local. Además, salir del estado con los inversionistas que están seducidos por los precios sin tener en cuenta los gastos de explotación más elevados. Vivimos en una zona con los altísimos impuestos a la propiedad de influencia de huracanes y los seguros. Si usted no cuenta para que, usted puede conseguir al revés rápidamente.

¿Cuál es su enfoque invertir (área de especialización)?
La única cosa que yo soy un experto en nuestro mercado local. De lo contrario, estoy tratando de aprender como todos los demás. Nos tienda para casas unifamiliares, corregirlos y alquiler a cabo. Nuestra meta es tener 20 SFH de la mitad de las hipotecas con la pena por el tiempo que el señor se retira.

¿Qué es lo que usted busca en una inversión?
Buscamos casas regordete huesos con una buena estabilidad en los barrios. Grandes fija no nos moleste, siempre y cuando los números tienen sentido-we've tiene un gran contratista. Para llegar a nuestro objetivo, queremos $ 250 o más positiva de flujo de caja de cada unidad con la menor cantidad de nuestro propio dinero en el negocio como sea posible.

¿Cuántas ofertas ha hecho hasta ahora?
Tres. Hemos pasado casi un año en busca de cada uno de ellos. En el futuro, me gusta acelerar las cosas! En la actualidad, tenemos cuatro unidades de alquiler-3 casas de apartamentos y un garaje.

¿Tiene su licencia de bienes raíces?
No -

¿Qué consejo le daría a los inversores un comienzo?
Sea honesto, mantenga su palabra y la guardia de su buen nombre, aunque le cuesta. Al final, vale la pena más de los pocos dólares adicionales en el banco puede ganar a corto plazo.

Estar dispuestos a trabajar por nada para aprender el negocio. Ayudar a otros y otras devolver el favor. Ser generoso, ser amables, a controlar su temperamento, actuar como un profesional. No pretendo ser alguien que no eres, pero no venden a ti, ya sea corto.

A veces la gente olvida lo importante es la integridad, pero los que hacen negocios con necesidad de saber que está digno de confianza. Una vez se establezca la confianza, las oportunidades marzo hasta la parte delantera del pie y la danza Maranga ... no tienes que andar mendigando.

Por otra parte, tienen lugar en sus sistemas antes de tiempo. Establecer su oficina, sus libros, que su contrato de arrendamiento juntos, hasta la línea de financiación. Desarrollar las relaciones con los profesionales de su confianza. Llevarlos a la comida, darles su tarjeta, preguntar sobre sus hijos, no pierda su tiempo.

¿Cuál fue el más difícil tratar?
Compramos la segunda casa de rehabilitación antes de la primera fue completa. En el último momento, la financiación se vino abajo porque a alguien de otro estado de la casa se decidió en una zona comercial. Hemos cambiado a un local de hipotecas y la operación transcurrió sin problemas, a partir de ahí.

¿Cuál sería tu sueño se tratan?
Un paquete de 10-20 casas de un inversor que se jubilan de la mendicidad y al propietario de financiación.

¿Hay algo más que te gustaría compartir con el resto de nosotros?
Algunas personas hablan de inversión inmobiliaria, como la adivinación de su lectura de unos libros, decir las palabras mágicas (Soy un ganador! Que puedo hacer esto!) Y el salto hacia lo desconocido.

Bienes raíces es un negocio. Nadie en su sano juicio podría abrir una pizzería o tintorerías con el menor y la preparación de estudios de mercado, ya que algunos dan los bienes raíces.

Dicho esto, creo firmemente casi cualquiera puede crear riqueza y seguridad financiera si está dispuesto a hacer su tarea.

Nota: Connie se puede llegar a través de su blog en: http://www.conniebrz.com

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