Apartamento Edificio Inversiones - Entender el índice de cobertura del Servicio de Deuda

Como consultor de las finanzas comerciales hablo nuevo edificio de apartamentos con los inversores en el día a día los que responder a uno de mis volantes o visite mi sitio web. Normalmente, aquí es cómo se desarrolla la conversación:

Inversores: Ted Hola, mi nombre es "primera vez edificio de apartamentos inversor" y hago un llamamiento porque se encontraba de visita en su sitio web y estaba interesado en el programa de préstamo que usted está ofreciendo para múltiples propiedades familiares.

Yo: Muy bien, me dicen sobre el edificio de apartamentos que están comprando.

Inversores: Bueno, he encontrado este gran edificio de 38 unidades de apartamentos en Austin, Texas. Mis bienes raíces me dijo que los ingresos brutos de la propiedad es de alrededor de $ 500,000.00 y los impuestos son alrededor de $ 15,000.00. El precio es de $ 5.000.000,00. Estoy dispuesto a dejar el 20% de mi propio dinero y necesito un préstamo de inmediato, porque la de bienes raíces dijo que hay otras formas graves de los compradores en busca de la propiedad. ¿Qué necesito para obtener un préstamo en este edificio?

Yo: ¿Has descubierto lo que la DSCR de la propiedad?

Inversores: ¿El qué?

Mí: El Ratio de Cobertura del Servicio de Deuda es el número que mirar en los bancos para determinar si el edificio va a pagar por la propiedad anual de gastos y pagos de la hipoteca. DSCR se calcula dividiendo la (NOI) anuales por el servicio de la deuda de la propiedad.

Aquí es donde asesorar suavemente mi potencial cliente para llevar a cabo más de diligencia debida en la propiedad mediante la obtención de los ingresos y los gastos en la propiedad durante los últimos años a fin de que podamos determinar exactamente lo que los ingresos netos de explotación es.

He aquí cómo los bienes financieros romper:

Los alquileres brutos $ 500.000

Anual de 500.000 dólares de ingresos brutos

Menos del 5% de vacantes Tarifa $ 25,000

Ingreso Bruto real de 475.000 dólares

Impuestos Inmobiliario $ 7500

Seguro de $ 2500

Mantenimiento $ 2,500

Exterminador de servicios $ 2.500

Mantenga hasta $ 2500

Utilidades $ 2500

Gestión fuera de sitio Tasa 5% $ 25.000

Sustitución Reservas

$ 200 por unidad X 38 Unidades $ 7.500

Total de Gastos de Operación $ 52,500

(NOI) Ingresos netos de explotación $ 422,500.00

El ingreso neto de esta propiedad incluye todos los gastos de la propiedad, excepto para el pago mensual de la hipoteca o "servicio de la deuda". El "servicio de la deuda" es simplemente el pago del principal y los intereses pagados sobre la hipoteca durante un período de un año de tiempo.

Cantidad del préstamo: $ 4.000.000

Tasa de Interés: 7%

30 años

Servicio de Deuda = $ 319,345.20

Para averiguar la DSCR, divida el NOI ($ 422,500.00) por el Servicio de Deuda ($ 319.345,20).

NOI $ 422,500.00 / Servicio de Deuda $ 319,345.20 = DSCR de 1,32

Con un 20% de comprador el pago de este edificio tiene un DSCR de 1,32. Esto básicamente significa que la renta del edificio cubrirá todos sus gastos, incluyendo los pagos del préstamo y mostrar un beneficio. Los bancos están dispuestos a prestar dinero en una propiedad como esta. DSCR un número de 1,0 indicaría que el edificio es un equilibrio y DSCR inferior a 1,0 significa que el edificio está perdiendo dinero. Los prestamistas comerciales que requieren un edificio de apartamentos tiene un DSCR de 1.2 o superior.

Armado con esta información, el inversor diligente es un paso por delante de la manada. La preparación de un paquete de préstamos precisos es un ingrediente esencial para el éxito de un edificio de apartamentos del inversor y del cálculo de la DSCR temprano en el proceso le ahorrará mucho tiempo y dolores de cabeza.

Consolidación de deudas de préstamos disponibles de La Línea de la deuda

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