Utah está todavía en una burbuja inmobiliaria?

Creo que la respuesta es afirmativa, es decir, este no es el momento de poner su dinero en Utah.

Me gusta andar en torno a otros mercados inmobiliarios de vez en cuando, en parte debido a New Hampshire, donde yo vivo, ha visto el estancamiento de los alquileres para los últimos cinco años.   Tiene que haber un mejor lugar para poner mi dinero, ¿verdad?   Durante mucho tiempo, que fue lugar de Utah.

¿Por qué la gente le encanta Utah

La clave para el crecimiento a largo plazo de alquiler es el crecimiento de la población, y no sólo de cualquier población.   ¿Quieres trabajar duro a la gente a mudarse a una zona.   Eso significa que tienen que ser buenos puestos de trabajo disponibles.   Utah y ha sido un magnífico motor para la creación de empleo desde hace muchos años.   De hecho, en 2008, la Provo-Orem área metropolitana ocupa el primer lugar en la nación para el crecimiento del empleo, y la de Salt Lake City de metro se ocupó el tercer lugar.

Lamentablemente, yo no era la primera persona en descubrir este Oz, y parece que fuera de los inversores se han estado vertiendo el dinero en Utah, durante años.   El resultado ha sido una enorme inversión en Utah runup el valor de la propiedad, a partir de la primera parte de la década a poco.   De hecho, el promedio de precios de las viviendas aumentó en casi un 13 por ciento desde el otoño de 2006 a otoño de 2007, un momento en que la mayoría de los otros estados estaban disminuyendo.   En el primer trimestre de 2008, sin embargo, el número de ventas se redujo y los días de mercado se incrementó.   Esta es una señal de que las cosas están empezando a frenar.

Un foro de carteles mencionó que él estaba estudiando en Utah trata ahora de GRM con un 15-16.   GRM es la relación entre el precio que usted paga por la propiedad y los alquileres anuales.   Dependiendo de su paquete de financiación, que casi seguro que necesitará una GRM, de 10 o menos a ser incluso el flujo de caja neutra.

¿Por qué no nos podemos permitir que ahora

Vamos a considerar un hipotético 3-propiedad en la unidad de Provo-Orem zona, que se puede comprar por $ 300.000.   La renta anual es de $ 20000 (que le da un GRM de 15).   Que puso 60.000 dólares y obtener un gran 6,25% los tipos de interés, dándole un pago mensual de la hipoteca de $ 1478.   Su alquiler mensual es de $ 1667, que le deja $ 189 por mes para pagar impuestos, seguros, mantenimiento y otros gastos que cubrir.   Y que no va a cubrir los proyectos de ley - incluso si son siempre plenamente alquilado (que no sucederá).

Por lo tanto, perderá dinero en esta propiedad, a pesar de que puso 20% y obtuvo un gran tipo, cada año hasta que se vende o alquila llegar significativamente.   Para alquileres a subir mucho, tendríamos que ver la inflación salarial significativo en Utah, y eso no ocurre.    De hecho, el desempleo está aumentando, aunque todavía es menor que en otros estados.

¿Quién debe comprarlo?

Dado que usted no puede obtener flujo de caja positivo a partir de esa propiedad como un fuera-de-Stater, hay alguien que debería considerar la posibilidad de que?   Hay dos posibilidades.   Uno de ellos es un comprador que los propietarios-ocupan una unidad de alquiler y el resto.   Esto podría ser la única manera que puede comprar ahora mismo, con precios tan altos como están.   El otro es un especulador que está convencido de que la media de los precios siguen aumentando, y él será capaz de vender en el corto plazo - digamos, un año a partir de ahora - y hacer una rápida ganancia.   Y podría tener razón.   Todos sabemos el peligro de la especulación es que se le puede ganar la derecha y un beneficio ordenado seis años en una fila, pero perder todo ese dinero y más en el séptimo año.

Ahora, nada de esto es para desacreditar a Utah las perspectivas a largo plazo.   Sigue teniendo uno de los mejores climas de negocios en el país con bajos impuestos, leyes razonables, y una fuerza laboral educada.   Es mucho más como el sur de la Florida - un gran lugar con algunos dolores de crecimiento - de Detroit o Buffalo, que han fallado durante décadas.

Sin embargo, dada la economía nacional que están teniendo problemas y la inestabilidad actual en el mercado de Utah, Utah creo que es al mismo punto de inflexión para que los precios de otros Estados a que se había llegado uno o dos años atrás.   Espero que este año 300.000 dólares para vender propiedades cerca de 250.000 dólares en un par de años, así que ¿por qué comprar ahora?

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