La mecánica de un UPREIT: A 1031 - 721 Intercambio

Los inversores que aprecian el aplazamiento del pago de impuestos los beneficios de un 1031 o de Exchange 1031 un inquilino en común de intercambio (TIC) deben reconocer las ventajas fiscales de un intercambio 1031-721.

Artículo 721 del Código de Rentas Internas permite que un inversionista de una propiedad de contribuir a un REIT, siglas de un fideicomiso de inversiones inmobiliarias a cambio de la explotación de las unidades de la asociación en sí REIT. Esta operación se denomina 721 Cambio de divisas, también conocido como un UPREIT, una asociación Paraguas fideicomiso de inversiones inmobiliarias.

Algunas empresas inmobiliarias patrocinador han combinado los gustos de un intercambio de 1031 - En Inquilino Común (TIC), con un intercambio de 721 - UPREIT. Por ejemplo, un inversor puede vender su propiedad de inversión o de negocio, denominado renunció a la propiedad, y siguiendo las normas de Exchange 1031 adquirir otro "como tipo de propiedad de similar o mayor valor. Esta sustitución de propiedad se utiliza como un contrato de alquiler o la inversión de las empresas de propiedad de aproximadamente 12 a 24 meses, lo que demuestra la intención del inversor para sostenerlo, por lo tanto, reúnen las condiciones para 1031 las ganancias de capital aplazamiento del pago de impuestos. Entonces, el inversor puede "contribuir" la sustitución de un REIT de propiedad a cambio de la operación de asociación REITs unidades (unidades de OP).

Debido a que el inversor no recibe dinero en efectivo, ante los ojos del Servicio de Impuestos Internos, esta operación no es una venta y no incumple ninguna de impuestos las ganancias de capital. Sin embargo, medidas adicionales deben tomarse para garantizar que la operación en la que el inversor aporta sus 1031 reemplazo de propiedad no es descalificado por el IRS. De acuerdo con las normas de Exchange 1031, una sustitución de propiedad deben ser consideradas para el uso de la empresa por el inversor de aplazar los impuestos sobre las ganancias de capital y no para su eventual reventa a la REIT.

Se trata de una corporación o empresa comercial que posee una cartera diversificada de activos que producen ingresos, tales como centros comerciales, edificios de oficinas, hoteles, etc Se ha combinado la capital de cientos o más accionistas para adquirir estas propiedades de inversión inmobiliaria.

Para calificar como un REIT y obtener las ventajas de un paso a través de la entidad, la organización debe cumplir con varias disposiciones del Código de Impuestos Internos en relación con los bienes obtenidos:

• Un REIT debe pagar al menos el 90% de sus ingresos a los accionistas.
• Al menos el 75% de sus ingresos brutos deben ser obtenidos de las rentas o intereses hipotecarios.

Para evitar posibles recusación del fiscal intercambio de beneficios, cuando la sustitución de propiedad del inversor es "contribuido a la REIT", una solución creativa que se ha desarrollado trabajos como este:

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