Todos los perros no tiene su día?

Aquí hay dos falacias que a menudo afectan a los nuevos inversionistas de bienes raíces.    El primero me errores sólo un poco - el segundo errores mí mucho.  

La primera falacia es un peddled por la tarde-noche infomercial estrellas.   Es la idea de que en realidad no es tan difícil encontrar una casa antigua, que para comprar mucho menos que vale la pena, sin dinero, y lo venden para grandes dólares.    Es cierto que algunas ofertas de este tipo ocurren, pero son muy raros.   Si inicia su carrera de bienes raíces de pensar que vas a obtener 50 ofertas de este tipo en el camino hacia ese nuevo Bentley, que está realmente en una vía rápida a la decepción.   (Y si realmente lo han hecho 50 ofertas de este tipo - y tienen la documentación, y no cobramos $ 1 millón de personas para verlo - Call me!)

La segunda falacia es mucho más insidiosa y afecta a las personas que son demasiado inteligentes para dejarse engañar por la primera.   Lo llamo el perro tiene su Cada Día falacia.   Esto significa que cualquier propiedad que desea comprar, no importa lo grande un perdedor, eventualmente hacer dinero para el propietario.   Esta opinión es subrayada por otros dos puntos de vista, ambos también errónea:

1. Todos los bienes inmuebles de valor aumenta con el tiempo.
2. Cuando usted es dueño de propiedades de alquiler, el alquiler sube con el tiempo, mientras que sus gastos de estancia del mismo.

Sabemos en nuestros corazones que esta suposición es errónea, pero aún quedan para las proyecciones que se muestran.

Es cierto que la mayoría de bienes raíces en el valor aumenta con el tiempo.   Sin embargo, eso no es verdad en todas partes.   Te doy dos ejemplos: Detroit, Michigan, y Buffalo, Nueva York.   Ahora en Buffalo, hay casi 800 casas de la lista para la venta por $ 50,000 o menos.   45 de los que se enumeran por menos de $ 10.000.  

  ¿Por qué crees que Buffalo podría tener estas maravillosas ofertas?   Buffalo es porque ha sido una de las ciudades de más rápido reduciendo en los últimos 50 años.   La población es menos de la mitad de lo que fue el pico en Buffalo en 1950.   Esto, junto con la razón de la disminución (no hay empleos que se encuentran), ha dado lugar a una enorme caída de los valores inmobiliarios durante décadas.   Casi todos los que ponen su dinero en Buffalo durante ese tiempo perdido gran parte de ella.   Por cierto, esto también significa Buffalo alquileres se redujo en las últimas décadas, por lo que los inversores Buffalo perdido dinero cada año en su camino hacia el tiempo de venta a pérdida.

Detroit es de una manera similar, con 6.900 viviendas para la venta por $ 50.000 o menos; 3200 por menos de $ 10,000, y una población de menos de la mitad de lo que fue en 1950.   Detroit lema, traducido del latín, es "que esperamos mejores cosas, y lo resurgir de las cenizas".   Por supuesto, espero que tienen razón!

Esta extraordinaria casucha puede ser tuyo por $ 100 en Detroit.   Hacer una oferta!

Afortunadamente, hay pocos verdaderos desastres, como Detroit y Buffalo en los Estados Unidos, aunque hay muchas ciudades donde los precios han aumentado un poco, se estancaron, o incluso antes de que se redujo de bienes raíces e hipotecas accidentes.   Incluso en otros lugares, sin embargo, puede perder dinero en el tiempo debido a los "gastos no subir" suposición.

  Supongamos que usted compra una propiedad por 100.000 dólares, con los alquileres de $ 1100 por mes.   Sus gastos son los siguientes:

         Pago mensual de la hipoteca: $ 480

         Seguros: $ 75

         Impuestos: $ 200

         Subsidio para el mantenimiento: $ 100 (0,1% del precio de compra)

         Asignación de vacantes: $ 55 (5% del alquiler - supone el 5% de tasa de vacantes)

         Utilidades: $ 100

         Jurídicos, contables, kilometraje, etc: $ 50

Obviamente, estos números van a variar mucho de las distintas propiedades.   Cabe señalar, sin embargo, que las comunidades más pobres suelen tener relativamente elevado las tasas de los impuestos de la propiedad.   Tienen que proporcionar los mismos servicios que las ciudades ricas pero con menor base imponible.

Para este ejemplo, sin embargo, sus gastos mensuales son de $ 1060, lo que significa que usted está haciendo un beneficio!   Felicidades!   Es un beneficio muy pequeño, pero debería ser mucho mayor de unos pocos años a partir de ahora, ya que, según la segunda hipótesis, su alquileres van a subir, y sus gastos de estancia del mismo.   Cinco años a partir de ahora, su alquiler será más como $ 1300, lo que significa que usted va a hacer $ 240 por mes en flujo de caja positivo, que es excelente.   Y, por supuesto, está la construcción de la equidad.

Tantos nuevos inversores para este otoño.   La verdad es que cada uno de esos gastos se va a subir, excepto para el pago de hipoteca (asumiendo un préstamo de tasa fija).   Si van por más de 9% por año, su beneficio mensual se reducirá, a pesar de la inflación en los alquileres.   Y que puede suceder.   En particular, los impuestos sobre la propiedad, los servicios públicos (la mayoría de calor y agua y alcantarillado, los dos servicios más a menudo cubiertos por los propietarios), y de seguro han aumentado en un 10% o más en muchas comunidades en los últimos cinco años.

El pellizco será aún mayor en las comunidades que experimentan un estancamiento o alquiler deflación.   Si su estancia alquileres y gastos de la misma incluso subir un poco, sus beneficios se desvanecen y desaparecen.

Que la equidad de crecimiento que iba a guardar el tocino?   Eso no ocurrirá, tampoco.   Si su flujo de caja mensual se mantiene igual o disminuye en un período de cinco años, su propiedad tendrá un valor de aproximadamente la misma, o incluso un poco menos, al final de ese tiempo.   Sí, se le ha añadido un poco de equidad a través de la principal porción de su pago de hipoteca, pero no lo suficiente como para hacer una gran diferencia.

Nada de esto es la intención de que fuera a su vez la inversión de bienes raíces.   Muchos miles de personas lo han hecho muy bien con sus inversiones inmobiliarias - sí, incluso algunos en Detroit y Buffalo.   Evitar las pérdidas que por ser muy, muy cuidadoso acerca de dónde se compraron.   Buscaron las ciudades y los estados que estaban creciendo, especialmente en el empleo, un indicador de crecimiento de la vivienda.   Evitar que las ciudades con una historia de gran aumento de los impuestos de propiedad.   Buscaron casas en barrios donde la gente quería vivir.   Y, se buscó a las propiedades en las que podrían reducir los gastos por el responsable de tomar medidas para reducir el mantenimiento, la utilidad y los costos de seguro.

Por último, se aseguró que podría vender en los términos de asegurarse de que había suficiente dinero en efectivo para manejar las emergencias y la vida diaria.

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