Encontrar el edificio de apartamentos para comprar una inversión puede parecer una tarea titánica y abrumadora, por primera vez, edificio de apartamentos comprador. Sin embargo, si usted sabe algunas cosas para buscar la hora de adquirir un edificio de apartamentos todo se vuelve mucho más fácil. Hay buenas cosas para ver y para algunas cosas muy malas también. Las cosas buenas que le permiten localizar los edificios de apartamentos que tienen una gran oportunidad de hacer dinero en el largo plazo y las cosas malas que significa que tendrá problemas que beneficios.

Aquí hay algunas señales de advertencia para estar atento a la hora de localizar los edificios de apartamentos para comprar. Si ve que su potencial de inversión edificio de apartamentos tiene cualquiera de estos atributos, ejecute el otro lado.

1) Alquiler de controles que limitan la cantidad de alquiler que usted cobrar o limitar la cantidad que puede aumentar el alquiler. No tiene sentido invertir su arduo trabajo y energía a cualquier empresa que no se le recompensa por su trabajo. Edificio de apartamentos con la inversión, la recompensa viene en los beneficios y el flujo de caja neto positivo. Si los alquileres no le permiten cobrar un alquiler a precio de mercado justo, entonces será siempre luchando para pagar sus cuentas y obtener beneficios. Hay miles de edificios de apartamentos de alquiler no existe con los controles.

2) fallas estructurales y deficiencias en los muros de carga o en el edificio de apartamentos fundación. La palabra clave aquí es "estructural". Como un inversor que no desea comprar un edificio que tiene graves fallas estructurales debido a que la reparación de estos problemas cuesta mucho más dinero entonces usted podría pensar. Incluso si el edificio es al parecer un precio que refleje el costo de las reparaciones es mejor que no se refieren a si mismo con un edificio que se encuentra en muy mala condición física. Puede haber cuestiones ocultas que podrían finalmente conducir a la construcción cada vez condenado. El edificio también puede que no califican para la financiación bancaria si los problemas son graves.

3) Las cuestiones ambientales, tales como moho o tóxicos enterrados tanques de aceite que están goteando. Asegúrese de que su inversión de investigación muy bien. La mayoría de los estados requieren que los vendedores a revelar la presencia de riesgos ambientales en una propiedad, sin embargo, depende de usted para hacer su debida diligencia. Remediación de moho y la eliminación de los tanques de aceite enterrados puede ser muy costoso.

4) Una gran mayoría de las unidades están ocupadas por inquilinos que están recibiendo los alquileres subvencionados por el gobierno. La presencia de muchos inquilinos subvencionado puede significar que los inquilinos son un trabajo remunerado. Esto puede conducir a problemas como la delincuencia y el uso indebido de drogas.

5) Una zona con un gran excedente de unidades vacantes. Si una zona tiene vacantes en el 15% o superior, entonces tendrá problemas para alquilar sus unidades. ¡Cuidado con las zonas que están ofreciendo grandes incentivos y alquiler gratuito a los posibles inquilinos.

6) Un mal vecindario. Hacer una investigación y determinar si el vecindario que usted está viendo es lugar seguro para vivir. Pregúntese si usted se siente seguro de vida en ese barrio con su familia. La unidad de todo el barrio en diferentes momentos del día y de noche. ¿Hay personas que persisten en las esquinas de las calles durante el día de la semana? No parece ser un nivel inusualmente alto de la actividad policial?

Crédito de la foto: turkeychik

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Algunas de las mejores ofertas que se tenían para el comprador del edificio de apartamentos se puede tener al hacer caso omiso de los anuncios de bienes raíces y va directamente a la fuente. Sin embargo, la localización y toma de contacto con los propietarios de los edificios de apartamentos realmente tiene algún trabajo. El trabajo no es duro o largo si usted sabe dónde y cómo encontrar la información.

El primer lugar es la de mirar los registros públicos.

En EE.UU. cada municipio se encuentra una oficina del asesor fiscal. En la oficina del asesor fiscal se encuentra una lista llamada la lista de impuestos que el listado de todos los bienes raíces en ese municipio. Estos son los registros públicos, por lo que no se preocupe por violar la ley o invadir la privacidad de las personas. Estos registros identifican la dirección de correo de el dueño de la propiedad, en su nombre, el nombre del prestamista y la descripción de las propiedades inmobiliarias, junto con un valor estimado.

Pregunte a los fiscales asesor fiscal para ver el mapa para identificar una propiedad y encontrar su número de identificación fiscal. Esta identificación fiscal le dirá el lote, manzana y parcela de los números. A continuación, puede utilizar el rollo de impuestos para encontrar el propietario de bienes raíces. Armado con este arsenal de información que puede, literalmente, pasar horas en la oficina del asesor fiscal que permitan conocer el nombre y dirección postal de cada edificio de apartamentos dueño de su municipio. Pero, ¿cómo utilizar esta información una vez que lo tenga?

Después de que usted tiene los nombres y direcciones de los propietarios de edificios de apartamentos en el municipio todo lo que queda para usted que hacer es comenzar a enviar a cabo una pre-forma preparado la carta para informar a los dueños de edificios de apartamentos que está buscando un inversor para comprar edificio de los propietarios privados.

El secreto de ponerse en contacto con los propietarios es para usted darse cuenta de que sólo está buscando una aguja en un pajar. La mayoría de los vendedores, aparecerá una lista de sus bienes con un comercial de bienes raíces. La mayoría de los vendedores tendrán un precio de venta que permita la construcción de su apartamento una inversión rentable para usted. Usted no debe permitir que esta preocupación ya que sólo se busca encontrar que una gran cantidad. Y que tienen más probabilidades de encontrar una gran cantidad de una propiedad a continuación, la lista que aparece en la lista.

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No existe ninguna fórmula científica y rápida para determinar qué mercado de los alquileres debe ser para un edificio de apartamentos de inversión. En cambio, el edificio de apartamentos propietario debe contar con menos científica pero igualmente importantes factores como la ubicación y amenidades. Los propietarios de marco de referencia necesario para cambiar de propietario a inquilino verdaderamente a comprender los factores que influyen en los inquilinos a la hora de pagar una determinada renta.

Usted debe determinar ¿Qué factores influyen en los alquileres en su área

Imagine que usted es un potencial cliente busca un apartamento en Ft.. Lauderdale, Florida. Hay literalmente cientos de diferentes factores que se le considerar cuando usted está buscando un lugar para alquilar. Ubicación desempeñan un papel esencial en su decisión de elegir un lugar para alquilar. Sin embargo, un lugar ideal para un inquilino son muy diferentes de la otra. Por ejemplo, quizás te gustaría vivir más cerca de la playa. Va a limitar la búsqueda a los edificios de apartamentos que están cerca del océano. Por otro lado, puede estar más preocupados por encontrar un apartamento cerca de la carretera principal, que en este caso es la I-95. Usted quiere estar cerca de la carretera ya que este es el camino que tome al trabajo todos los días. Cuanto más cerca esté de la I-95, la más corta de su diario será. Por lo tanto, cuando la búsqueda de un edificio de apartamentos de compra, usted debe considerar en primer lugar que será núcleo de los inquilinos. ¿Serán la mayoría de los viajeros? ¿Serán la mayoría de los jubilados que buscan un lugar agradable cerca de la playa? Considerar la demografía de su población de los posibles inquilinos. Åre realmente suficiente sus jubilados, buscando un apartamento cerca de la playa para justificar el mayor costo de los bienes inmuebles más cerca de el agua? Un error que veo edificio inversores hacer es comprar un edificio de apartamentos sobre la base de sus propias preferencias personales en lugar de considerar las necesidades del mercado actual.

Fort Lauderdale es un ejemplo perfecto. Los costes de edificios de apartamentos cerca de la playa son considerablemente más caro entonces apartamentos más occidental y más cercana a la carretera. Sin embargo, las personas que prefieren vivir en apartamentos cerca de la playa de temporada suelen ser los inquilinos que llegan a Fort Lauderdale durante la temporada de invierno desde el noreste. En general, estos inquilinos son sólo una temporada en busca de acuerdo que sólo puede durar de 3 a 8 meses. Es importante que el edificio de apartamentos inversor examinar si se pueden cobrar por unidad de renta suficiente para justificar el continuo el volumen de negocios que será el resultado de la restauración de este grupo demográfico. Por otro lado, el edificio de apartamentos comprador puede ser capaz de encontrar un edificio de apartamentos más occidental, más cercana a la carretera principal, y atraer a tiempo completo, a largo plazo de los inquilinos. Estos inquilinos pagan menos probable que el alquiler cada mes, sin embargo, el volumen de negocios será mucho menor. Los costes de inquilino puede montar el volumen de negocios muy rápidamente cuando se cifra en la pérdida de renta, junto con el tiempo y el dinero gastado de comercialización de dicha unidad. Estos inquilinos' commuter también probablemente esperar menos comodidades luego visitar la inquilinos que son jubilados o semi-jubilados y en busca de más actividades recreativas para llenar su tiempo libre.

Aunque la situación en Fort Lauderdale es muy específica y particular a esta ciudad también es un ejemplo de cómo la geografía y la demografía de la población puede desempeñar un papel importante en la forma en que se determinan las rentas de mercado.

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Cuando las personas deciden a comprar un edificio de apartamentos que es común para ellos hacer algunos errores fácilmente evitables. El error más común que veo es que los nuevos inversores que no tienen lo que me gusta hacer referencia a la "caja de herramientas del inversor".

Por ejemplo, si usted quiere construir una casa que necesita un par de cosas para empezar. Usted necesita primero en tener un modelo para el hogar elaborados por un arquitecto. Segundo, usted tendría que contar con las herramientas adecuadas a la realidad completa del edificio, usted necesitará los clavos, martillos, sierras y taladros para trabajar en las materias primas. Afortunadamente, la inversión en edificios de apartamentos no requiere herramientas o habilidades físicas. Sin embargo, la inversión en la construcción de vivienda requiere el mismo tipo de planificación y mental en este caso su "caja de herramientas" es en realidad una "caja de herramientas" de los conocimientos.

Para ser un apartamento de inversionistas, debe tener un plan!

La mejor forma de adquirir estas herramientas educativas es esencial para leer muchos libros y revistas sobre el tema. La primera y la herramienta más importante que un inversor puede tener es la capacidad de determinar el valor de la inversión de edificio de apartamentos. No hay manera que un inversor puede estar seguro de que él o ella será la compra de una vaca de efectivo o un pozo de dinero sin la necesaria capacidad de analizar el valor de un edificio. Hay un sinfín de información disponible sobre la cobertura de los coeficientes de deuda, las tasas de la tapa y la evaluación de bienes raíces. En mi opinión, la primera vez que los inversores de bienes raíces comerciales, debe funcionar con un simple mental "herramienta" o presunción, y que consiste en determinar lo que vale el edificio para él o ella y hacer caso omiso de casi todo lo demás. Lo que esto significa es que el inversor debe hacer caso omiso de lo que prácticamente los precios de otros bienes similares vendidos recientemente en la zona. En cambio, el inversionista debe averiguar el precio que permita que él o ella para comprar la propiedad y los beneficios y el flujo de caja que le hacen una buena inversión.

Con el fin de averiguar lo que el precio que debe pagar por un edificio de apartamentos, suponiendo por ejemplo, que desea realizar una devolución, o Tasa de Capitalización de su inversión cada año, sólo tiene que utilizar la siguiente fórmula:

Ingresos netos de explotación
__________________ = Precio Usted puede pagar para realizar un Deseado Cap Votar
Tasa de capitalización

Crédito de la foto: jthetzel

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Muchos de los nuevos inversionistas de bienes raíces comerciales, erróneamente creen que es más fácil y más rentable que comprar un edificio comercial al por menor, entonces es para comprar un edificio de apartamentos. El consenso general es que los inquilinos son más pequeños, mientras que los inquilinos se trata más bien de una molestia para hacer frente a la gestión del edificio de apartamentos inquilinos. En mi opinión, nada podría estar más lejos de la verdad. He aquí algunos mitos comunes acerca de las propiedades comerciales al por menor frente al edificio de apartamentos comerciales inquilinos.

1) Es más fácil encontrar un buen inquilino minorista. Esto es realmente falso. El sector minorista de la economía de los EE.UU. no ha sido un buen rendimiento en comparación a otras zonas. Muchas tiendas al por menor parece especialmente difícil competir con las grandes tiendas como Walmart y Target. Pequeñas tiendas de venta al público también se enfrentan a una competencia cada vez mayor de tiendas en la World Wide Web. Los minoristas de Internet que tienen menos gastos generales y que son capaces de vender los mismos productos a menor precio. Los minoristas de Internet que puede no estar sujeto a los altos costos de seguro de propiedad comercial, el alquiler al por menor, las ventas y algunos empleados de negocios impuestos.

2) Espacio comercial se encuentra en gran demanda. Si bien esto puede ser cierto para las zonas de alto tráfico en ciertas regiones geográficas, en general, se tarda una media de seis meses a alquilar un espacio comercial al por menor. Simplemente hay un menor número de participantes potenciales en el sector comercial minorista. Por otra parte, todas las personas que viven en los Estados Unidos necesita tener un lugar al que llamar hogar. Con la reciente fusión en el mercado de bienes raíces residenciales que estamos viendo más y más personas en busca de alquilar en vez de comprar. El tiempo medio para alquilar un edificio de apartamentos es tan corto como 30 días en algunos mercados inmobiliarios.

3) Es más fácil manejar un espacio de su tienda. Muchos de los inversores de bienes raíces comerciales no se dan cuenta de que por lo general es necesario "construir" un espacio comercial antes de que se alquila para cumplir con las especificaciones del arrendatario. Esto puede costar el propietario de decenas de miles de dólares. Mientras tanto, unidades de construcción de apartamentos suelen ser normalizado para satisfacer las necesidades de la mayoría de las personas.

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1. Aumentar los alquileres. Este es sin duda la solución más evidente si se mira a diferentes maneras de aumentar el valor de su edificio de apartamentos de inversión. Antes de decidirse a elevar los alquileres hacer un estudio de las rentas comparables a las propiedades comparables en su ubicación general. A continuación, tratar de averiguar lo que la media de los alquileres son específicas para su tipo de propiedad en su ubicación específica. Esto puede ser más complejo de lo que suena y es más de un arte entonces una ciencia. Pregúntese si su renta está por debajo o por encima de los "alquileres de mercado" para su área. Si encuentra que le están cobrando por debajo de los alquileres de mercado, es aconsejable que traiga su renta hasta la altura de las actuales condiciones del mercado.
2. Instalar iluminación eficiente de energía. Si usted paga por la electricidad en las zonas comunes, siempre es una buena idea instalar una iluminación eficiente de energía. No sólo esta ahorrar mucho dinero en el largo plazo, pero ustedes también estarán colaborando con el medio ambiente.
3. Reducir el volumen de negocios inquilino. Todos los bienes raíces comerciales inversor sabe que cuando un inquilino que tiene hojas y para que lo sustituya que cuesta dinero. Edificio de apartamentos inquilino puede comer un volumen de negocios en su balance final, si usted es un inversionista de bienes raíces comerciales. Existen multitud de métodos para el uso que efectivamente inquilino reducir volúmenes de negocios. Algunos de ellos incluyen: mantenimiento de las rentas en el mercado, el mantenimiento de la base de bien, respondiendo con prontitud a las solicitudes de mantenimiento y el patrocinio de las partes trimestrales o actividades. En resumen, si mantiene su feliz inquilinos y el edificio de apartamentos muy bien mantenido, entonces se reducirá el volumen de negocios de su inquilino.
4. Renovación de los apartamentos. Renovación y mejora de los apartamentos con electrodomésticos nuevos, pintura, iluminación / baño accesorios le permitirá cargar más el alquiler de la misma superficie. Lo que esto significa es que ha aumentado efectivamente su flujo de caja neto, sin aumentar sus costes fijos, como impuestos y seguros.
5. Análisis de costos de segregación. Si bien no tenemos el tiempo ni el espacio para debatir las complejidades de los costos de segregación análisis, es básicamente un método de contabilidad que le permite la amortización de su edificio y los gastos a un ritmo más rápido y ahorrar un montón de dinero. Consulte a un analista de costos de segregación o de la CPA.

Uno de los mejores métodos para mantener su edificio de apartamentos de inversión rentable y de aumentar su valor a largo plazo se va a mantener una vigilancia constante sobre sus inquilinos satisfechos. Satisfechos los inquilinos tienden a permanecer en el edificio de apartamentos y, por tanto, ya que el volumen de negocios y reducir sus costes. Muchos propietarios de edificios de apartamentos en el error de rebajar el alquiler de sus edificios de apartamentos, ya que erróneamente creen que la disminución de los alquileres se mantienen sus edificios de apartamentos y completa el volumen de negocios inferior.

En realidad, sin embargo, he encontrado que la mayoría de la gente optó por permanecer en un edificio de apartamentos ya que son los contenidos donde se encuentran. El precio del alquiler pagado por el inquilino es uno de los muchos factores que contribuyen a su decisión de quedarse y renovar su contrato. He encontrado que los propietarios de los edificios de apartamentos puede mantener una alta tasa de ocupación durante la carga si los alquileres del mercado una serie de pasos para asegurarse de que los inquilinos son felices en la que viven.

Creo que la calidad de la gestión que el propietario del edificio de apartamentos cuenta con una gran parte desempeña en el conjunto de la experiencia de la mayoría de los habitantes de edificio de apartamentos. Cada edificio multifamiliar va a tener problemas. No hay manera de evitar averías mecánicas en ocasiones, como con las unidades de aire acondicionado, los lavavajillas, las unidades de calefacción, sanitarios, fontanería y la iluminación. Lo importante es que la gestión tiene un plan claro y firme para responder a estas cuestiones. El plan para hacer frente a problemas mecánicos y denuncias inquilino tiene que ser escrita en el manual del inquilino y distribuido a todos los inquilinos. Es aún más importante que la gestión rigurosa siga estos planes a la carta. Las personas en general como para ver que la gestión ha profesionalismo de seguir de cerca los procedimientos escritos dentro del inquilino manual. Por ejemplo, si el inquilino manual dice que todos los problemas mecánicos que tienen que ver con el desglose de un acondicionador de aire deben ser resueltas dentro de las 24 horas durante los meses de verano, entonces mejor estar seguro de que la administración tiene la capacidad y los recursos disponibles para obtener el trabajo realizado en ese período de tiempo. Una mala experiencia con el trabajo de mantenimiento realizado por la administración de edificios que el inquilino puede llevar a empezar a mirar para otro lugar para vivir.

Las personas que permanezcan más tiempo en su apartamento si se sienten conectados a una comunidad más grande. Hay innumerables maneras, con poco gasto de dinero, que los propietarios y gerentes pueden fomentar un fuerte sentido de comunidad dentro de sus complejos. Un buen método es patrocinar un evento o trimestral fiesta en la casa club. Los administradores pueden comprar algunas pizzas para alimentar a la gente y decorar la parte que corresponda a un día festivo. Estos partidos son una gran manera de satisfacer a los inquilinos y se mezclan con otros inquilinos. Las personas que permanezcan más tiempo en su apartamento si viven cerca de sus amigos.

Los ejemplos anteriores son sólo algunas ideas para comenzar a pensar en inquilino y la satisfacción y la reducción de volumen de negocios. Simplemente recuerde que el alquiler no es el único factor que jugará en una decisión de suspender los inquilinos que viven en su edificio de apartamentos.

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