Para pre-pagar o no pagar antes de que la cuestión!

Si 'tis más noble en la mente ... bien, no soy un gran gurú de Shakespeare, pero me apetece hacer una hipoteca la financiación de mi gurú.

Hoy quiero hablar de si es una buena idea pagar su hipoteca o no. Me va a usar cierta información de un estudio económico de la Reserva Federal. Para aquellos de ustedes que les gusta "realmente existe en" el estudio fue publicado por la Reserva Federal de Chicago en 2006 llamado "el equilibrio entre Hipoteca prepago de impuestos diferidos y Ahorro para el Retiro" Aquí hay un enlace.

Hay algunos conceptos clave que me gusta señalar cuando me pregunta esta cuestión (que es mucho) al ayudar a los propietarios a tomar esta decisión.

1. Página de la equidad tiene un 0% de tasa de rendimiento (como una cuestión de hecho, el valor de los dólares de la sesión de inactividad en la propiedad de hecho pierde valor debido a las fuerzas del mercado, tales como la devaluación de la moneda y la inflación). ¿Qué quiero decir con esto es el aumento de capital de origen, ya sea de usted el pago de principal o de vuelta a ti como una función de la apreciación de la propiedad. Si usted tiene un préstamo de $ 100,000 en contra de una propiedad por valor de US $ 100.000 (100% LTV) o si tiene un préstamo de 10.000 dólares en contra de la misma $ 100,000 de propiedad (10% LTV), si se valora por decir un 10% en un año, la ganancia de capital es el mismo : $ 10000.
2. Intereses hipotecarios y de interés simple es el dinero que invierten es composición. ¿Qué significa eso? Ignorando completamente las implicaciones fiscales, por ahora, digamos que usted está pagando un 7% en sólo 100.000 dólares de intereses de préstamos (como la mayoría de la HELOC son para los primeros 10 años) El costo del empleo (más sobre esto en un segundo) en que el capital prestado para el primer año es de $ 7000. Ahora, digamos que usted tuvo que invirtió $ 100.000 y se logró ganar y el 5% de ese dinero. Por lo que ganó $ 5000. Así que terminan con - $ 2000. No es un buen negocio ¿verdad? Pero aguantar, en el año 2 que le están ganando el 5% o $ 105.000 en 5250 y que todavía están pagando sólo $ 7,000 al año en intereses. Año 3 que todavía están pagando $ 7000, pero usted gana 5% sobre los $ 110.250 o US $ 5.512,50. El Punchline es que si este cálculo se corrió durante 30 años, habría ganado una red (los intereses devengados, los intereses pagados) de más de $ 200.000 (suponiendo que el tipo de interés permanece constante HELOC que no-de la que se basan en la tasa preferencial que es la tasa de fondos alimentados 3%. La tasa de Fed Funds cambios como la Reserva Federal aumenta y disminuye las tasas). Esta estrategia funciona realmente la mejor si tiene un tipo de interés fijo durante 30 años para llevar el riesgo de tipo de interés. Si el préstamo es de amortización, el interés que usted paga realmente disminuye cada año, mientras que el interés que usted gana crece cada año. También tienen que ser capaces de hacer los pagos de la hipoteca cómodamente. Todos los compuestos de interés en el mundo que no hace ningún bien si no puede permitirse el lujo de hacer los pagos. Por favor, tenga en cuenta, este es un ejemplo muy simplista. Hay libros escritos sobre todo esta idea.
3. Todo en la vida es 100% financiado. Lo que esto significa es que usted o bien pagar un costo que el empleo es el costo de emplear a alguien más de la capital (en este caso, la tasa de hipoteca) o auto-financiar y pagar un costo de oportunidad. Una forma sencilla para conceptualizar costo de oportunidad es la siguiente: cada vez que gire a la izquierda, a ti te niegan la oportunidad de girar a la derecha. En este contexto, cada dólar que pone en el hogar es un dólar que no tiene que pagar intereses, pero también es un dólar que no se puede ganar intereses. El costo de oportunidad también se extiende a los riesgos de pérdida de puestos de trabajo o perjuicio (como hemos discutido en el puesto de Ron aludió en su respuesta) por lo que hay "niveles" de riesgo cuando la identificación de costo de oportunidad.
4. Cuando la deducción de intereses (suponiendo que no están sujetos a AMT) lo hace a su soporte de impuesto sobre las rentas del trabajo (puede ser tanto como 35% federal). Para los que están muy orientados a los detalles, puedes leer todo sobre la deducción de la hipoteca interés en la publicación 936 del Código de Rentas Internas. Aquí hay un enlace: www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf Cuando usted gana intereses sobre las inversiones y el dinero en salir de allí durante al menos 1 año y un día, tendrá que pagar a largo plazo las ganancias de capital impuesto. El impuesto sobre las ganancias de capital superior es de 15% (el cambio a partir de 2010 a un 20% superior a menos que el soporte se realizan cambios por el Congreso). ¿Qué significa esto? Bueno, digamos que usted está pagando un 7% la tasa de interés y usted está en la parte superior del impuesto sobre la renta obtenidos soporte, su tasa de pago efectivo después de impuestos es: 4,55%. Vamos a suponer que más que puede ganar un 7% en una inversión que se gravan las ganancias de capital en las tasas. Su tasa efectiva de retorno después de impuestos es la siguiente: el 5,95% un margen positivo de 1,4%. Que puede no parecer mucho, pero añade que hasta un 30,77% Tasa Interna de Retorno. Que es bastante bueno en mi libro. Tenga en cuenta que este es un ejemplo simplista, es simplemente para ilustrar una idea complicada conocido como impuesto de arbitraje.
   
   AVISO LEGAL: Las tarifas pueden ser más o menos y su propia situación fiscal puede ser diferente, consulte con su asesor de impuestos para asegurarse de que siempre que mi locura retórica en realidad se aplican a usted en el mundo real.

5. ¿Cuál es el significado de la deuda libre? ¿Es tener absolutamente ninguna deuda o es suficiente tener activos en el bolsillo izquierdo para pagar las deudas en su bolsillo derecho en cualquier momento. En otras palabras, si usted tiene $ 100,000 en activos líquidos y una hipoteca $ 100.000. Usted está efectivamente libre de deudas o en lo que me gusta hacer referencia a uno de su "punto Libertad", que es el punto en que sus activos son iguales a sus deudas. Dada la incertidumbre del futuro, personalmente me gustaría tener el dinero en efectivo (si puede permitirse el empleo de los costes cómodamente) en mi bolsillo y no en mi casa si, por ejemplo, los préstamos y directrices cambio ya no puede refinanciar para obtener el dinero en efectivo , pierdo mi trabajo, me sale lesionado y no puede trabajar, o caída de los precios de las viviendas. Si el valor de su casa, donde cae por debajo de su hipoteca y el equilibrio se han separado los fondos en efectivo, usted puede cubrir el déficit, si lo que necesitas para vender, y quizá incluso han ganado un poco de interés a lo largo del camino. Si el dinero está en su casa, han perdido hasta que la riqueza que los valores vuelvan a su nivel anterior de recordar, los beneficios no son los beneficios hasta que se realizan.

Ahora, si se hizo pagar su HELOC, que hará los pagos de intereses sobre los que 10.000 dólares. 6,49% en el supuesto de un pago de interés solamente, usted ahorraría $ 54.08/month. La cuestión es que necesita respuesta es "sí que 54.08/month $ estirar mi presupuesto?" Como he dicho antes, una HELOC no es un tipo de interés fijo (aunque muchas veces se puede fijar ciertas partes de su saldo, pero que vamos a discutir en otra vez) así que si iba a decir las tasas de 10%, le costaría a usted $ 83.33/month.

Fondo de la cuestión es que no hay ninguna respuesta correcta

Toda persona tiene diferentes filosofías y diferentes financiera riesgo tolerancias. Usted necesita decidir lo que es mejor para usted. Muchas personas toman decisiones sobre la mejor cosa que hacer, simplemente sobre la base de la "sabiduría convencional" en lugar de los hechos económicos. El problema de la sabiduría convencional es que cambiar las leyes fiscales, los estilos de vida cambian, y el valor de un dólar de los cambios. Esperemos que a través de nuestras conversaciones en bolsas más grandes, podemos aumentar nuestro IQ financiero a fin de que podamos tomar decisiones racionales sobre la mejor manera de utilizar nuestro dinero en efectivo obtenidos duro.

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La confianza de los consumidores alcanzó un mínimo histórico y 100.000 americanos se emitieron avisos de despido la semana pasada, cada uno jugando un papel en el mercado hipotecario del empeoramiento relativo. />

Por tercera semana consecutiva, las tasas hipotecarias aumentaron y el promedio de aumento de las tasas de préstamos, también.

En medio de todas las noticias económicas negativas, sin embargo, hay dos lugares vale la pena identificar y debatir. Ellos muestran que el país puede ser más cercana a la recuperación económica de lo previsto.

En primer lugar, la oferta de "usados" casas para la venta se redujo de 11 meses a 9 meses el país. Esto sugiere que la casa se vuelva a entrar en el mercado de la vivienda en vigor, una señal de que los precios de la vivienda están a punto de equilibrio.

Y, en segundo lugar, el PIB de la nación - una medición de la economía completa del país huella - no cayó por casi tanto como lo que los expertos habían predicho. Una sorpresa positiva de este tipo nos hace preguntarnos acerca de lo que la otra persona Doomsday economistas pueden ser equivocadas.

No tendremos que preguntarnos de largo.

Con esta semana viene gran cantidad de datos, la legislación y la retórica a la influencia de tipos de interés hipotecario. Algunas de las noticias que se muerde los mercados hipotecarios se resumen de esta semana incluyen:

• Los gastos de consumo personal Índice informe. PCE se prefiere la medición de inflación y la inflación es el enemigo de los tipos de interés hipotecario. Una lectura de alta presión de las tasas hipotecarias.
• Tiendas de venta al público en el mismo informe, las ventas de la tienda.
• La espera de Inicio de venta informe. Esta toma nota del número de "hogares en virtud de un contrato" y es un buen comprador para medir el interés y la salud general de la vivienda.
• 20% del S & P 500 empresas informará ingresos.
• Congreso se espera que la votación sobre el paquete de estímulo.

El mayor impacto sobre las tasas, sin embargo, podría venir el viernes con el lanzamiento de enero el informe de puestos de trabajo. Los datos sobre el empleo siempre es el mercado de mudanzas y con la prensa da tanta atención a los últimos despidos, Wall Street espera que se le nerviosismo extra.

Los mercados esperan que la economía ha perdido medio millón de puestos de trabajo el mes pasado.

(Imagen cortesía: Wall Street Journal Online)

Etiquetas: Economía, PIB, tipos de interés hipotecario, la recesión

Después de un comienzo fuerte lunes y martes, los mercados hipotecarios sufrido junto a los mercados de valores en la segunda mitad de la semana pasada, dejando las tasas hipotecarias más altas en la semana en general. Mercado pérdidas fueron especialmente empinada viernes y las tasas hipotecarias encabezada en el largo fin de semana en un fuerte uptick. A pesar de todo, las razones por las que las tasas hipotecarias aumentaron la semana pasada son historia antigua, en la mayoría de aspectos. En la actualidad, la nueva administración presidencial comienza y las expectativas económicas de restablecimiento. Los operadores de bonos hipotecarios están ahora buscando a Capitol Hill y preguntando lo que el conjunto de medidas de estímulo en espera de como se verá, y cuántos dólares se incluya. Este es un momento importante para los compradores de vivienda y tipo de compradores, también, porque se cree estímulo que sea nocivo a los mercados hipotecarios. Esto es por dos razones:

1. Estímulo llama dinero para el mercado de valores de mercado de bonos, presionando hacia abajo los precios de los bonos y, por tanto, de tipos de interés hipotecario.
2. Estímulo requiere la "impresión de dinero", que devalúa los EE.UU. Dólar y todo lo expresado en ella. Esto incluye las obligaciones hipotecarias y por el aumento de las tasas de responder.

En otras palabras, como el ámbito de aplicación del paquete de estímulo aumenta, se vuelve más probable que las tasas hipotecarias aumentará en 2009. Aparte de Beltway Política y comentario, no hay mucho impacto a los mercados hipotecarios de esta semana. Vamos a ver las últimas ganancias de un puñado de empresas financieras y de tecnología bellwethers incluido Google, Microsoft e IBM. Y, el jueves, vamos a ser sometidos a un tratamiento de algunos datos de vivienda de diciembre. Sin embargo, con expectativas tan terriblemente bajo para todo lo económico, los mercados probablemente ignorar cualquier dato que no gritar que la recesión ha terminado. En lugar de ello, estar en alerta para bloquear una tasa. En un entorno político cambiante, las tasas hipotecarias puede mover rápidamente y es mejor estar preparado.

En 2009 la primera semana completa de comercio, los mercados de bonos hipotecarios de comercio de ida y vuelta, con el tiempo el cierre de la semana mejorado en general.

Semanales de hipotecas cayeron por primera vez desde mediados de diciembre.

La noticia más esperados de la semana pasada el viernes del informe de puestos de trabajo. Según el comunicado de prensa del gobierno, la economía arrojar otro 524.000 puestos de trabajo en diciembre, la recaudación total de 2.008 pérdidas de puestos de trabajo a 2.065 millones de euros.

Esta es la mayor pérdida de puestos de trabajo anuales desde 1945, nos recuerda la prensa. Sin embargo, como una razón más para mirar más allá de los titulares, la fuerza laboral de hoy es tres veces mayor.

Otras notas importantes incluyen la liberación de la Reserva Federal de minutos de su reunión de 2 días en diciembre. En ella, la Reserva Federal dice que la inflación debe permanecer de baja hasta principios del 2010 - un buen desarrollo de los compradores y propietarios de viviendas, porque la inflación está vinculada al aumento de las tasas hipotecarias.

Esta semana, el mercado de movimiento de datos no se inicia hasta el miércoles, pero con un buen número de los miembros de la Reserva Federal hacer apariciones públicas, de un caso de "boca floja" puede conducir a la inestabilidad de los tipos hipotecarios. El aspecto más notable es Presidente de la Reserva Federal Ben Bernanke el discurso de hoy en Londres. Hay 10 en todos los discursos.

A pesar del aluvión de noticias económicas negativas, sin embargo, las tasas hipotecarias siguen siendo bajas. Si aún no afiliadas a la Refinance Boom, hacer una llamada a su agente de préstamos para ver si su casa de préstamos es elegible. tener en cuenta que las tasas de las hipotecas se han incrementado a partir de hoy.

(Imagen cortesía: EE.UU. Hoy)

Con la caída de los precios de la vivienda a través de la mayor parte del país, los inversionistas en bienes raíces están encontrando buenos precios en algunas propiedades de alquiler. Lamentablemente, son también más difícil de encontrar aprobados para obtener un préstamo hipotecario.

Después de recibir un duro golpe por impagos, conforme las normas de la hipoteca no ocupados por el dueño casa dramáticamente reforzado préstamos último trimestre.

Un cambio importante fue la reducción en el número total de viviendas Fannie Mae y Freddie Mac para la financiación de un prestatario.

Antes de la oportunidad, el número de propiedades con financiación podría ser tan alto como 10. Hoy, ese número es 4, los inversores con gran ardor carteras inmobiliarias. En el futuro, la compra de propiedades no es el problema de la financiación con dinero es la hipoteca conforme.

Otro cambio de directriz mandatos mayor downpayments.

Frente a principios de 2008, cuando un inversionista de bienes raíces podría comprar una casa con 10 por ciento abajo, el actual inversor está obligado a pagar 15. Pero, como un añadido arrugas, algunos aseguradores privados de hipotecas escribir en contra de las políticas de alquiler de viviendas más, que hacen que el 15 por ciento pronto insuficiente. El requisito de hecho, por lo tanto, es ahora el 20 por ciento abajo.

Y luego vinieron las tasas.

Como parte de su "pago de riesgo" modelo de fijación de precios, Fannie Mae añadido cuotas obligatorias a todos los inversores de propiedad de sus hipotecas este año. Sobre la base de préstamo-valor, las tasas son las siguientes:

* 75% o menos VTL: 1.750 por ciento de la cantidad prestada
* 75,01 a 80,00% LTV: 3.000 por ciento de la cantidad prestada
* Más del 80% LTV: 3,750 por ciento de la cantidad prestada

Por lo tanto, si su plan incluye la compra de propiedades de inversión en 2009, considerar el impacto que conforme las directrices más estrictas, más grandes y mayores tasas downpayments tendrá en su línea inferior.

De todas formas, ahora puede ser un buen momento para hacer que la oferta de alquiler de propiedad. Claro, los precios pueden caer en el futuro, pero el aumento de costos de adquisición de mayo acabar con los beneficios a largo plazo.

No deje que esto le disuadir de invertir en bienes raíces sin embargo. Existen algunas formas muy inteligente que puede financiar su inversión creativa propiedades. Vendedor de financiación, con sujeción a la financiación privada y los préstamos de dinero son sólo algunas de estas opciones. A su éxito en el 2009!

La mejora de los mercados hipotecarios de la semana pasada la segunda semana en fila. Después de la Reserva Federal dijo que utilizaría "todos los instrumentos disponibles" para estimular la economía, los comerciantes respondieron conducción tipos de interés hipotecario a 50 años de bajos.

No duró mucho, sin embargo.

Después de tocar fondo el miércoles por la mañana temprano, de tendencia de las tasas hipotecarias más altas en todo el camino de cierre del viernes. Era la tercera vez que en 2008 una fuerte caída de la tasa de hipoteca duró menos de un día completo de cotización.

Muchos americanos se aprovecharon de la históricamente bajos tipos de interés hipotecario, el bloqueo de los nuevos préstamos para vivienda por debajo del 5 por ciento. Y, en general, estas viviendas comparten 4 características:

* Resultados de crédito de al menos 720
* Al menos el 20 por ciento de las acciones
* Relativamente bajo de deuda frente a los ingresos de los hogares
* En curso la relación con un agente de crédito

Ahora, los 3 primeros puntos son fáciles de entender, pero es el cuarto que realmente importa - es el rasgo que tiene la gente "el acceso en tiempo real" a la baja en el momento en que las tasas de publicación.

Después de todo, no fue sino hasta el jueves por la mañana que la prensa tenía sus historias acerca de "4,5 por ciento de las tasas hipotecarias" y, por ese tiempo, las tasas hipotecarias ya habían replegado - tanto como un punto porcentual en algunos casos. Jueves por la mañana las noticias de un medio día demasiado tarde.

Sin embargo, las tasas hipotecarias siguen siendo bajas.

Esta semana el comercio es reducido y con los datos de espesor. Además de la vivienda de dos piezas de noticias y una encuesta de sentimiento del consumidor, nos pondremos un vistazo a la Reserva Federal prefiere que el índice del costo de vida. Los cuatro puntos de datos se espera para validar la recesión, así que no esperes las tasas hipotecarias para mover mucho.

En cambio, la mayor amenaza para las tasas hipotecarias esta semana es el impulso. Si las tasas hipotecarias más altas marque lunes y martes, esperamos que siga Miércoles a las 2:00 PM en el mercado de cerca y, a continuación, para reanudar de nuevo el viernes.

Los mercados están cerrados jueves para el feriado federal. ¡Felices fiestas a todos!

En mi último blog, "reglas simples para la obtención de capital", me golpeó muy alto de puntos básicos que creo que usted debe seguir para convertirse en una capital de clase mundial recaudación. Este blog entra en más detalle sobre este tema.

Lo que sigue es lo que yo llamo "Los Cuatro Como de atracción de capital"

1 - Acreditado

Esta es bastante simple. Su todos los inversores deben estar acreditados según lo definido por la SEC. Usted no quiere que los inversores no acreditados. Confía en mí en esto. No voy a entrar en por qué. Sólo confiar en mí. Sus inversores deben ser grandes y chicos y chicas saben que pueden perder todo. Usted no va a ser la inversión de alguien de fondos de jubilación o la universidad.

2 - Asesores

Es necesario que dispongas de los mejores abogados y asesores de seguridad se puede atraer ( "no saber que no podía hacer eso" no es un pase libre de la SEC o el IRS le dará - Digo, la gente va a la cárcel por esto). Usted también necesitará al menos un muy buen mentor (no un "gurú" que se paga, pero para alguien que le gusta a usted personalmente y ha hecho muchas muchas personas muy, muy ricos con sólo una sesión con ellos unas cuantas veces al año ... lo que si hubiera 5 minutos con Warren Buffet, cada seis meses por ejemplo?). Una forma de desarrollar esta es la creación de una Junta Asesora. Usted no sólo será capaz de aumentar (y proteger) de capital, usted podrá tener un mejor funcionamiento que lo más probable es que un alto rendimiento de dicho capital porque usted no está perdiendo las operaciones "sobre el dinero mal consejo.

3 - Afinidad

Como he escrito en mi último blog, la relación primer concepto es absolutamente fundamental. No voy a repetir aquí de nuevo, excepto para decir que si usted no puede ver la recaudación de capital como una relación de desarrollo PRIMERA ejercicio (antes de un ejercicio de recaudación de capital) que no tendrán éxito a largo plazo. Período.

4 - Auténtico

Usted debe ser auténtico, debe ser su auténtico inversores con usted acerca de sus preocupaciones, deseos, perfil financiero, etc, y (esto parece obvio, pero es tan importante como el # 3), DEBE SER SU OPORTUNIDAD PÚBLICOS (es decir, debe ser " real ", debe basarse en la realidad ... usted debe ser capaz de responder a la pregunta concisa: ¿por qué debería invertir en esta oportunidad quantatively común y sensically?). No desperdicies tu inversores tiempo en medio del horno de ideas, etc Descarga marcados pulg Piensa la oportunidad hasta el final. ¿De verdad crees que puede golpear sus proyecciones? ¿Qué pasa si no se puede? ¿Se puede vivir con usted si pierde todos sus amigos el dinero? Tómese su tiempo. Nunca deje que alguien RUSH TRAVÉS DEBIDA DILIGENCIA! Si usted tenía $ 2M de su familia y su difícil dinero para invertir, ¿podría lanzar un par de cientos de gran oportunidad en el personal? Si no puede responder a una auténtica rotundo "sí" entonces usted necesita para pasar y volver cuando pueda. Usted es un fidicuiary y debe actuar como una. Invitar a que mentor, obtener los asesores de confianza, y algunas de sus más cercanos amigos a meter inversor agujeros en la oportunidad. Deje que ellos' bang en él "un poco. Si todavía se levanta, probablemente tenga una auténtica oportunidad de que la mayoría de los inversores acreditados deben ponerse en línea para.

Etiquetas: inversionista acreditado, el dinero privado, el aumento de capital, Inmobiliaria Inversiones