Estoy en una posición muy afortunada en este momento. Todas mis 13 unidades se alquilan, y todos los inquilinos están pagando a tiempo. ¡Es genial! Y no va a durar.

Porque sé que incluso en los buenos tiempos económicos, he tenido un par de inquilinos que se encuentran cada año que en algún momento, simplemente no podía pagar su alquiler. Y estos no son buenos tiempos económicos. De hecho, estoy realmente sorprende que mi inquilino un minorista, la venta de antigüedades y otros artículos no esenciales en una ciudad de cuello azul, se siguen pagando a tiempo. Y no tengo ni idea de cómo muchos de mis inquilinos residenciales se trata de despidos inminentes, la pérdida de horas extraordinarias, o otras cuestiones. ciertamente sé que la mayoría de ellos no tienen cojines financiera que podrá utilizar si pierden algunos de sus ingresos por trabajo.

No puedo manejar el "no puede pagar el alquiler" llamado de muchas formas diferentes, pero se reducen a tres opciones. En primer lugar, puede ser difícil, decirle al inquilino el alquiler es la renta - pagar en su totalidad el tiempo, o se desalojados. En segundo lugar, puede ser suave -, pero que puede significar que el inquilino no paga, y estoy de bolsillo para siempre. En tercer lugar, no puedo encontrar algunas medio - que es probablemente lo que voy a hacer. Hay un millón de variaciones en ese "medio".

Haga su plan antes de la llamada

Soy un gran creyente en las normas para la gestión de mi conducta y guía de mi proceso de toma de decisiones. En este caso, superar las normas de una reacción emocional que pueda conducir a una mala decisión. Ellos también me haga un broche de llamada que podría ser que estemos equivocados. Recuerde, como propietarios, nuestras malas decisiones tienen consecuencias a largo plazo.

La reacción emocional puede ser la ira ( "¿Cómo se atreve Carol no me pagas cuando dependen de su dinero para pagar mis cuentas!") O simpatía ( "Pobre Juan - $ 4000 en cuentas médicas!") ¿Qué reacción voy a tener? Eso depende de el inquilino de la historia, y probablemente también en la forma en que el resto de mis días se va. En otras palabras, debe hacer caso omiso de él y concentrarse en hacer la mejor decisión de negocios.

Por último, ¿por qué el medio de reacción - ¿por qué estoy probablemente va a hacer un frente temporal? Bueno, yo ya sé que no voy a ir suave y dejar que el inquilino se aprovechan de mí para siempre. Y yo probablemente no va a arrancar el inquilino de inmediato, o bien, simplemente por que me deja con una unidad de vacantes - que en un invierno blanco y frío invierno, junto con una mala economía, es probable que permanezca vacante durante algún tiempo.

Aquí están las reglas muy I'll establecer por adelantado.

• Nunca dar a un inquilino una respuesta inmediata (en la primera llamada de teléfono). Aunque puede saber lo que quiero hacer, me sentaré en la decisión por un día. ¿Por qué? En primer lugar, volver con una respuesta inmediata , sobre todo si estoy ofreciendo al inquilino un generoso trato, como me puede marcar un tacto suave. En segundo lugar, la espera me da la oportunidad de realmente pensar en mi decisión.
• Voy a insistir en un acuerdo por escrito. Se trata esencialmente de un cambio temporal en el contrato de arrendamiento, firmado por mí y el inquilino, lo que significa que si el inquilino se viola, puede ser desalojado.
• No voy a dejar que el inquilino obtener más de un mes de atraso en el alquiler. De esta forma, si el inquilino por defecto en el acuerdo especial, estoy sólo por un mes.
• Voy a tener un cara a cara con el inquilino para discutir cualquier otra manera que pueda obtener el dinero. El punto de esto es obviamente para conseguir el dinero. Sin embargo, la cuestión es secundaria para impresionar al inquilino la gravedad de una cuestión esto es. "No se puede pagar $ 600 en mi alquiler, pero sólo $ 800 compró un televisor? Vender la TV o devolverlo." Esta reunión debería ser el inquilino de la unidad.
• No voy a ofrecer un acuerdo temporal hasta el final de nuestra cara a cara. Esa reunión es mi última oportunidad de examinar el inquilino antes de ofrecer un acuerdo - y si me da un fuerte ssense que él no está grave, va a.

Si el inquilino viola el acuerdo, le voy a desalojar - duro y rápido. Voy a hacer esto muy claro en nuestro cara a cara y el seguimiento de si viola el acuerdo.

El acuerdo escrito tendrá una cláusula de confidencialidad. Mi inquilino hablar unos con otros, y yo simplemente no puede permitirse que John Carol decirle, "El dueño me dio un descanso."

¿Tengo que tratar a todos lo mismo?

No, gracias a Dios. No puedo tratar a las personas de otra manera, dentro de lo razonable. No puedo, por ejemplo, bajar mucho más difícil de un inquilino que se ha comportado mal en el pasado, o que tiene un historial de pagos atrasados. Buscando en Internet, se me incapaz de encontrar un buen juicio en un caso en que un propietario hace una oferta especial para un inquilino, pero no para otro. Esto no significa que tales demandas no ocurren, pero son raros lo suficiente como para no ser motivo de gran preocupación.

La semana que viene voy a cavar más en esto, buscando en diferentes "can't pagar" las situaciones y la forma en que deben ser manipulados.

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Etiquetas: Economía, propietario de inquilinos, inmobiliarias

Cuando las personas deciden a comprar un edificio de apartamentos que es común para ellos hacer algunos errores fácilmente evitables. El error más común que veo es que los nuevos inversores que no tienen lo que me gusta hacer referencia a la "caja de herramientas del inversor".

Por ejemplo, si usted quiere construir una casa que necesita un par de cosas para empezar. Usted necesita primero en tener un modelo para el hogar elaborados por un arquitecto. Segundo, usted tendría que contar con las herramientas adecuadas a la realidad completa del edificio, usted necesitará los clavos, martillos, sierras y taladros para trabajar en las materias primas. Afortunadamente, la inversión en edificios de apartamentos no requiere herramientas o habilidades físicas. Sin embargo, la inversión en la construcción de vivienda requiere el mismo tipo de planificación y mental en este caso su "caja de herramientas" es en realidad una "caja de herramientas" de los conocimientos.

Para ser un apartamento de inversionistas, debe tener un plan!

La mejor forma de adquirir estas herramientas educativas es esencial para leer muchos libros y revistas sobre el tema. La primera y la herramienta más importante que un inversor puede tener es la capacidad de determinar el valor de la inversión de edificio de apartamentos. No hay manera que un inversor puede estar seguro de que él o ella será la compra de una vaca de efectivo o un pozo de dinero sin la necesaria capacidad de analizar el valor de un edificio. Hay un sinfín de información disponible sobre la cobertura de los coeficientes de deuda, las tasas de la tapa y la evaluación de bienes raíces. En mi opinión, la primera vez que los inversores de bienes raíces comerciales, debe funcionar con un simple mental "herramienta" o presunción, y que consiste en determinar lo que vale el edificio para él o ella y hacer caso omiso de casi todo lo demás. Lo que esto significa es que el inversor debe hacer caso omiso de lo que prácticamente los precios de otros bienes similares vendidos recientemente en la zona. En cambio, el inversionista debe averiguar el precio que permita que él o ella para comprar la propiedad y los beneficios y el flujo de caja que le hacen una buena inversión.

Con el fin de averiguar lo que el precio que debe pagar por un edificio de apartamentos, suponiendo por ejemplo, que desea realizar una devolución, o Tasa de Capitalización de su inversión cada año, sólo tiene que utilizar la siguiente fórmula:

Ingresos netos de explotación
__________________ = Precio Usted puede pagar para realizar un Deseado Cap Votar
Tasa de capitalización

Crédito de la foto: jthetzel

Etiquetas: edificio de apartamentos luego, edificio de departamentos de educación, edificio de apartamentos de inversión, la construcción de apartamentos, compra edificio de apartamentos, compra apartamentos

Aquí está la tercera y última cuota de "Preguntas para su Gerente de la Propiedad." Yo le estoy proporcionando respuestas a algunas de las preguntas. Sin embargo, en algunos casos, no hay una respuesta "correcta". En realidad, esta fue ilustrada por la última cuota, publicada hace tres semanas. Yo había sugerido que es mejor para los administradores de la propiedad a tener algunos de su propia piel en el juego, por así decirlo, por poseer su propio alquiler de propiedades en la zona. Josh Dorkin, el fundador de BiggerPockets, de acuerdo.

Mi punto subyacente: Muchos administradores de la propiedad no llega a entender el negocio, y entrar en la gestión de alquiler, ya que creo que será fácil. Gerentes que son dueños de sus propiedades son más propensos a tener una idea de la gestión de la propiedad.

Josh subyacente punto: los administradores de la propiedad que poseen sus propios alquileres son más propensos a hacerse cargo de sus propias propiedades de primera y le consideran un competidor, sobre todo cuando se trata de encontrar inquilinos. Por ejemplo, tengo una vacante de dos habitaciones y la unidad que tenga una vacante de dos dormitorios unidad. Cuando una perspectiva viene en busca de uno de dos habitaciones, el empuje de sus directores de unidad primero.

¿Quién es la derecha? Ambos se encuentran en los puntos. Así que usted quiere que su gerente de la propiedad a tener su propio alquiler? Eso, amigos míos, es una sentencia llamada. Pero considere esto - si no hacer la pregunta, usted nunca se sabe. Usted no va a ser capaz de tomar una decisión informada.

El mejor momento para hacer estas preguntas es, por supuesto, antes de contratar a una sociedad de gestión. Pero si ya emplean una sociedad de gestión, y no sabe la respuesta, siempre puedes volver atrás y pedir. Además de conocer lo que está pasando con su gerente de la propiedad, se le recordándoles que está involucrado un cliente. Para que sean menos propensos a cortar las esquinas con sus propiedades.

La primera y segunda parte de esta serie están relacionados aquí y aquí.

El Gerente de la Propiedad preguntas (y, a veces, las respuestas)

• Pregunta: ¿Cuáles considera que son las más prometedoras de las ciudades y partes de la zona para la inversión?
• Pregunta: ¿Dónde ve usted que los alquileres? ¿Cuál ha sido el desarrollo de los alquileres en los últimos años?
• Pregunta: ¿Qué ciudades y partes de la zona tienen el mejor clima gubernamentales?
• Pregunta: ¿Qué ciudades y partes de la zona tienen el mejor clima de negocios?
• Pregunta: ¿Qué tipo de personas son atraídas a esta área? Que uno?
• Pregunta: ¿Qué tipo de inventario es nuevo en el mercado?
• Pregunta: ¿Qué pasa con el desarrollo comercial en el área?
• Pregunta: ¿Qué ciudades tienen las mejores escuelas?

Respuestas: Se trata de "un derecho no responder" preguntas. Pero eso no significa que las respuestas no se revelen! Considere todas las diferentes formas en que pueden ser utilizados.

• Las respuestas deben ser serias y detalladas. En serio, ¿realmente queremos un gerente de la propiedad que no sabe que son las partes más calientes de la ciudad?
• Las respuestas pueden ser muy útiles para ayudar a decidir dónde invertir. Esto es especialmente útil si usted no es un residente de la zona.
• Si usted hace algo de investigación antes de tiempo, tendrá sus propias ideas que usted puede comparar las respuestas que recibe de la futura gerente de la propiedad. Usted puede oír lo que dice y piensa "que es totalmente erróneo." O él podría convencer a usted, y ahora que ha aprendido algo nuevo.

Etiquetas: encontrar gerente de la propiedad, entrevistar a gerentes, propietarios, administración de bienes, administrador de la propiedad, arrendatario, inquilino

Cuando puse el primer grupo de preguntas que usted debe preguntar a un posible gerente de la propiedad, un comentarista pregunta: ¿cuáles son las respuestas correctas? Tenía un punto y por eso voy a revisar algunas de las respuestas a las preguntas de la semana pasada primero antes de que yo te golpea con un poco más questions.I estoy pensando también en la compilación de estos en un libro electrónico que esperar Josh pondrá aquí en BiggerPockets.

Podría ser una respuesta correcta sobre la base de diferentes preguntas criteria.Some sólo una respuesta correcta. El ejemplo que he dado la semana pasada fue de los procedimientos de desalojo. Todas las jurisdicciones tienen reglas estrictas acerca de cómo se puede evicted.If inquilinos posibles gestores de la propiedad no están siguiendo las normas, que están haciendo mal, y usted no debe contratar a ellos - período .

Otras cuestiones tienen una amplia gama de "corrección". Un par de preguntas de la semana pasada se trate experiencia. Usted debería evitar que cualquier gerente de la propiedad del primer cliente. Pero es un PM con diez años de experiencia siempre mejor que una con cinco años? No lo creo.

Luego están las preguntas donde la respuesta correcta depende de sus propias preferencias, lo que podría ser diferente de la mía. Y luego están los que las respuestas sólo te hacen pensar - quizás la PM tiene ideas que pueden realmente utilizar.

¿Va a tomar su palabra para ello?

En cualquier caso, el efecto neto de todas estas preguntas y respuestas serán absolutamente positiva. Tendrá muy buena información sobre la que basar su decisión de contratación, tendrá un profundo conocimiento de cómo funciona su sociedad de gestión, y los directores saben que es una persona seria con altas expectativas para su desempeño.

Algunos de la semana pasada

Preguntas: ¿Cuántas plazas tiene usted ahora mismo? De cuántas unidades totales bajo gestión? ¿Cuál es la duración media de tiempo que se tarda en llenar una vacante?

Respuestas: En primer lugar, obviamente, el PM debería saber this.If tiene que ir a buscarla sign.As eso es malo para el porcentaje exacto, obviamente lo mejor sería comparar esto con la tasa de vacantes para todas las unidades en el area.Since usted no puede hacer eso, usted tendrá que ir con su intestino. ¿Has visto a muy pocos "alquilar" los signos en su unidad-en torno a? ¿Existen historias periódico lamentando los pocos alquileres disponibles? Si la PM tiene un montón de vacantes en este caso, que está haciendo mal.

La segunda pregunta es buena para recordar más tarde. Digamos que la PM dice que su duración media de vacantes es de dos semanas. Unos meses más tarde, se disculpa porque no puede encontrar a un inquilino por la unidad que ha estado vacante durante dos months.Could el mercado de alquiler completamente tanked entre marzo y julio?

Pregunta: ¿Qué porcentaje de los inquilinos tiene usted que desalojar?

Respuesta: Cabe esperar que el porcentaje es muy bajo. Pero si se da una respuesta demasiado baja (1%, ninguno), el seguimiento con esto:

Pregunta: ¿Qué porcentaje de sus inquilinos regularmente pagar el alquiler tarde?

¿Por qué es que un buen seguimiento? Porque si realmente no desalojar a nadie, probablemente porque sus inquilinos permite salirse con la suya con el asesinato.

Pregunta: ¿Cómo comercializar sus apartamentos?

Respuesta: Debe ser capaz de enumerar un montón de maneras, incluyendo en su sitio web, en Craigslist, en volantes, con signos, y en el periódico, y tal vez incluso a través de algunos otros métodos. Y debe ser capaz de hablar inteligentemente acerca de cada método.

Pregunta: ¿Recomiendan incentivos especiales para los inquilinos?

Respuesta: No hay rígida regla aquí. Si las horas son buenas, no necesitan incentivos especiales. Si las horas son malas, deben ser considered.What tipo de incentivos no le gusta? Yo prefiero los que no permita que los inquilinos se engañan a sí mismas sobre el costo de la unidad. Primer mes gratis a menudo tiene ese efecto.

Pregunta: ¿Cómo pantalla perspectivas?

Respuesta: "Totalmente" sería un buen comienzo point.But debe ser capaz de reconocer specific.Also ser que usted y él pueden tener que ser más flexibles con algunos alquileres.

Basta Con La Vieja Preguntas

Aquí aparecen algunas nuevas preguntas, y voy a dar respuestas también!

Pregunta: ¿Cómo puedo obtener informes? ¿Puedo conseguir que el equipo fuera de mi mismo?

Respuesta: La mayoría de MPs presentar informes trimestrales o monthly.I honestamente no creo trimestral es lo suficientemente bueno. Usted necesita más often.And, algunos MPs ya ofrecen a sus clientes el acceso en línea a reports.Obviously este es un gran beneficio, pues te da "tiempo real" de información.

Pregunta: ¿Qué es lo que los informes parece?

Respuesta: El PM debe ser capaz de mostrar informes y explique. Usted necesita una amplia y clara los informes, especialmente en lo relativo a finanzas.

Pregunta: ¿Cómo buscar su sitio web?

Respuesta: Un buen sitio web debe PM para mostrar las unidades disponibles, ser fácil de entender y navegar, y los medios de los inquilinos y otros para ponerse en contacto con el administrador.

Pregunta: ¿Usted personalmente invertir en bienes raíces en este ámbito?

Respuesta: La respuesta debería ser sí, por el propietario de la empresa, si no sus empleados. Sin embargo ...

Pregunta: Si usted tiene vacantes en las unidades de su propiedad personal, así como los que administra para los demás, ¿cómo decidir qué unidades para mostrar?

Respuesta: El respuesta debe ser que el propietario no no mostrar parcialidad - que muestra la mayoría de las unidades adecuadas a cada uno de los posibles inquilinos. Pero estoy sorprendido por las informaciones de que algunos MPs mostrar abiertamente su propiedad de las unidades de primero, y sus unidades gestionadas segundo. ¿Por qué nunca se conforman con eso?

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Esto comenzó como "Algunas Preguntas para su Gerente de la Propiedad."   Pero si usted ya ha contratado a una empresa de gestión de la propiedad, que está un poco tarde - que quiere hacer estas preguntas antes de hacer la contratación de decisión.    Puede que incluso quiero preguntar antes de instalarse en una propiedad de compra.

En algunos casos, usted contratar la gestión de las empresas, ya que simplemente no tienen tiempo ni la inclinación para tratar las molestias que vienen con el alquiler de bienes raíces.   En otros casos, usted tendrá que contratar a un gestor porque viven demasiado lejos de sus propiedades para manejar día a día la gestión de su cuenta.   La buena noticia es que si usted puede encontrar un gestor cualificado en una comunidad en la que desea comprar una propiedad, realmente no importa si es que la propiedad (siempre que - creo - en el país donde usted vive).    La mala noticia es que realmente no son calificados tonelada de administradores de la propiedad fuera allí.

¿Hay buenos administradores?

De hecho, cuando empecé a comprar propiedades de alquiler, yo pensaba que los administradores de los bienes calificados eran tan raros como para que mi día a día la gestión de una necesidad.    Lamentablemente, la gestión de la propiedad es uno de esos campos que no parece tan difícil (como la inversión de bienes raíces en general) a los novatos o forastero.   Esto significa que muchas personas no calificadas avanzar en el terreno.   Por supuesto, sin reservas los inversores inmobiliarios no causen demasiados problemas graves para el resto de nosotros.   Sin reservas administradores de la propiedad son otra historia - que está jugando con nuestro dinero.

He cambiado de opinión después de hablar con muchos gestores de la propiedad que compraron mi software de gestión inmobiliaria.    Muchas de estas personas se han comprometido a proporcionar servicio de calidad para sus inquilinos y sus dueños.   No voy a nombrar a los otros!

Entonces, ¿qué debería usted busca en un administrador de la propiedad?   En primer lugar, que quieres a alguien con la experiencia y el juicio - y la sentencia sólo procede de la experiencia en este campo.    En segundo lugar, que desea a alguien que será el cuidado con su dinero como usted.   En tercer lugar, que desea a alguien que le mantendrá informado.

Aquí están las preguntas! (Primera parte)

Tengo un montón de preguntas para que usted haga - demasiados para caber en un solo blog. Por lo tanto, este tendrá que ser en dos partes. La segunda parte vendrá en mi próximo puesto.

• ¿Cuánto tiempo ha sido un gerente de la propiedad?
• ¿Cuánto tiempo ha sido un gestor en este ámbito?
• ¿Cuántas plazas tiene usted ahora mismo?   De cuántas unidades totales bajo gestión?
• ¿Cuál es la duración media de tiempo que se tarda en llenar una vacante?
• ¿Qué es lo que su contrato de arrendamiento parece?   (Es necesario para ver una copia de este, junto con otras formas y utiliza el gestor de documentos con los inquilinos.)
• ¿Cuál es su política de finales de alquiler?
• ¿Qué porcentaje de los inquilinos tiene usted que desalojar?
• ¿Cómo funciona el proceso de desalojo de trabajo aquí?
• ¿Cuáles son sus honorarios de gestión?
• ¿Qué es lo que cobran por la contratación de nuevos inquilinos?
• ¿Debo pagar por la vigilancia y el mantenimiento de las unidades de vacantes?
• ¿Cuáles son mis garantías?
• ¿También el mercado de propiedades como corredor?
• Si decido a vender mi propiedad, tengo a la lista con usted?
• ¿Puedo ver algunas de las otras propiedades que administrar?   (Por supuesto, es probable que no pueda ver dentro de las oficinas o apartamentos alquilados.   Pero usted debe ser capaz de ver las zonas comunes y los motivos.)
• ¿Cómo comercializar sus apartamentos?
• ¿Recomiendan incentivos especiales para los inquilinos?
• Si quiero adicionales específicas para la comercialización de unidades vacantes, ¿cómo arreglamos esto?
• ¿Cómo pantalla perspectivas?
• ¿Cómo inquilinos en contacto con usted?

Que debería poder comenzar, pero recuerde, yo tengo un montón más para la próxima vez. También hay muchos otros criterios para examinar y voy a excavar en los que también.

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1. Aumentar los alquileres. Este es sin duda la solución más evidente si se mira a diferentes maneras de aumentar el valor de su edificio de apartamentos de inversión. Antes de decidirse a elevar los alquileres hacer un estudio de las rentas comparables a las propiedades comparables en su ubicación general. A continuación, tratar de averiguar lo que la media de los alquileres son específicas para su tipo de propiedad en su ubicación específica. Esto puede ser más complejo de lo que suena y es más de un arte entonces una ciencia. Pregúntese si su renta está por debajo o por encima de los "alquileres de mercado" para su área. Si encuentra que le están cobrando por debajo de los alquileres de mercado, es aconsejable que traiga su renta hasta la altura de las actuales condiciones del mercado.
2. Instalar iluminación eficiente de energía. Si usted paga por la electricidad en las zonas comunes, siempre es una buena idea instalar una iluminación eficiente de energía. No sólo esta ahorrar mucho dinero en el largo plazo, pero ustedes también estarán colaborando con el medio ambiente.
3. Reducir el volumen de negocios inquilino. Todos los bienes raíces comerciales inversor sabe que cuando un inquilino que tiene hojas y para que lo sustituya que cuesta dinero. Edificio de apartamentos inquilino puede comer un volumen de negocios en su balance final, si usted es un inversionista de bienes raíces comerciales. Existen multitud de métodos para el uso que efectivamente inquilino reducir volúmenes de negocios. Algunos de ellos incluyen: mantenimiento de las rentas en el mercado, el mantenimiento de la base de bien, respondiendo con prontitud a las solicitudes de mantenimiento y el patrocinio de las partes trimestrales o actividades. En resumen, si mantiene su feliz inquilinos y el edificio de apartamentos muy bien mantenido, entonces se reducirá el volumen de negocios de su inquilino.
4. Renovación de los apartamentos. Renovación y mejora de los apartamentos con electrodomésticos nuevos, pintura, iluminación / baño accesorios le permitirá cargar más el alquiler de la misma superficie. Lo que esto significa es que ha aumentado efectivamente su flujo de caja neto, sin aumentar sus costes fijos, como impuestos y seguros.
5. Análisis de costos de segregación. Si bien no tenemos el tiempo ni el espacio para debatir las complejidades de los costos de segregación análisis, es básicamente un método de contabilidad que le permite la amortización de su edificio y los gastos a un ritmo más rápido y ahorrar un montón de dinero. Consulte a un analista de costos de segregación o de la CPA.

No, usted no está leyendo o Consumer Reports Motor Trend. Pero, créalo o no, su elección de coche puede tener un impacto sobre su nivel de éxito de inversión inmobiliaria. Esto se debe a que su elección de coche deja una huella en las personas, y siempre quieren hacer la mejor impresión. Y, por supuesto, ya que los coches están desperdiciando activos - que muy raramente aumento de valor - menos dinero que gastar en ellos, más tendrá que invertir en cosas más prácticas - como su próximo acuerdo.

Estaba pensando en esto porque recientemente mi esposa y yo estamos comprando un coche. Estamos reemplazando la antigua Subaru Outback con tambor-roll ..., por favor ... otro Subaru.

¿Qué tipo de impresión que queremos dejar a sus inquilinos y cualquier otra persona con quien tenemos relaciones financieras? Se debe pensar de nosotros como sea posible. Como inteligente. Como cuidado con un dólar. Queremos presentar estas impresiones porque estamos luchando contra un estereotipo. Estereotipo de que, por supuesto, es que todos somos ricos - que en realidad no tienen que trabajar tan duro - que, debido a que somos los propietarios de las inversiones inmobiliarias, el dinero llega fácilmente a nosotros. Que unos pocos dólares aquí y allá no son tan importantes para nosotros. Que cuando regatear dinero, estamos simplemente idiotas.

Hacer la impresión correcta

No deje que sus inquilinos veo! ->

Incluso si son ricos y no tengan que trabajar tan duro - bueno para usted! - Que casi seguramente no quiere que sus contratistas y, en particular, sus inquilinos a pensar así. Una vez más, si lo creo, tu contratistas es mucho más probable que usted sobrecarga. Sus inquilinos son mucho más propensos a tratar de hacer los pagos atrasados o aprovecharse de usted de otras maneras. Por supuesto no vamos a permitir esto, pero ¿por qué tratar con la molestia?

¿Qué significa esto para tu auto-decisión de compra? Bueno, en primer lugar, no significa que no se puede tener de que Porsche o Lexus. Simplemente significa que usted no debería nunca tener ese auto en cualquier lugar para los negocios. Y también no significa que no puede ser cómodo. Incluso mi futuro Subaru ha calentado los asientos, ventanas eléctricas, y así sucesivamente.

Pueblos impresión de su coche será completamente por el exterior, y, en particular, la marca de fábrica. Esto significa que un viejo coche de lujo o deportivos coche parece "más ricos" a sus contactos de negocio que no-un nuevo modelo de lujo. Yo evitaría todos los marcas de lujo. Usted quiere evitar especialmente todos los automóviles deportivos. Además de perpetuar el "rico playboy" estereotipo, sólo que no son prácticos para landlording.

If you must have a luxury brand, go American, and more than a few years old. An eight-year-old Lincoln or Cadillac will usually be beat up enough to not look overly impressive.

The most practical landlording vehicles are often pickup trucks, vans and SUVs. They never look ostentatious unless they’ve been tricked out with deer antlers and so on (think JR on “Dallas). They can carry a lot of stuff. Vehicles with four-wheel-drive can get almost anywhere.

Not only that, but if you really want to spend a lot of money for a comfortable and luxurious ride, a pickup truck can now be as comfortable as any car. But from the outside, it just looks like a pickup truck - not a bling-mobile that will send the wrong message.

So why aren’t I buying a pickup truck? I’d actually love to have one, but the little Subaru will hold everything I need for 99% of my landlording efforts. Of course this includes maintenance projects. It’ll also haul my two kids. If I need to tote a washing machine or something else equally bulky, there’s my wife’s Honda Pilot. However, the Subaru will get much better mileage than any of those other choices. And it sure doesn’t look ostentatious.

A Good Car is a Good Value

I define a good value as everything I need for the lowest possible price. Something that doesn’t suit my needs isn’ta good value - that’s why I won’t buy an old clunker that’ll leave me stranded 30 miles from home at midnight.

Once you’ve determined the best kind of vehicle, the next thing to consider is ownership costs. This is a combination of two factors. The first factor is cost of operation - gas, maintenance, and insurance. The second is depreciation. If you are like most small landlords and use your vehicle for both business and personal purposes, you probably figure your vehicle tax deduction based on mileage. The government includes cost of depreciation in the per-mile deduction - it’s currently 21 cents per mile for depreciation out of a total deduction of 50.5 cents per mile for the first half of 2008, 58.5 cents per mile for the second half. But in reality, cars obviously lose value at different rates. The most luxurious tend to lose value the fastest.

For example, let’s take a look at a couple of flashy rides from high-quality brands. A new BMW 528 will set you back about $55,000, but the five-year-old equivalent will be only about $21,000. A new Lexus LS 460 runs about $88,000. But the five-year-old is only $22,000. The BMW has lost more than half of its value (assuming a 2004 BMW cost less when it was new - it wasn’t that much less). The Lexus has lost almost 3/4 of its value.

By comparison, the Toyota Corolla is one of the most reliable and durable cars you can buy. (I’m not considering one, only because I really want the Subaru’s all-wheel-drive.) A new one will run about $15,000. The 2004 equivalent? About $9,000. That 2004 Toyota Corolla retained most of its resale value over five years and proved itself to be a much better value than most other cars.

Maintenance and insurance will cost a lot more as well.  Just ask anybody who ever bought an old luxury ride.  Replacement parts for a 1999 BMW aren’t any cheaper than for a new one.

Obviously these aren’t the only things you should consider when buying a car. But I find that most landlords don’t think nearly enough about the impression their choices make, and this is one way to do so. And considering the amount of time you spend thinking about your major investment decisions, shouldn’t you devote a little more to this important choice?

Talk to Your Tax Advisor

As you know, the domestic automakers are in serious trouble right now, and I expect the government to create some innovative incentives to try to encourage people to buy cars as part of their ongoing bailout efforts. That means we are likely to see tax changes which will affect your purchasing decisions. I used the Auto and Vehicle tables at Small Business Tax & Management and Edmunds.com for research, but you should ask your tax advisor for advice. Your advisor should be up on the latest changes.

Tags: attitudes , landlord , money , perception , real estate investing , rich