Para pre-pagar o no pagar antes de que la cuestión!

Si 'tis más noble en la mente ... bien, no soy un gran gurú de Shakespeare, pero me apetece hacer una hipoteca la financiación de mi gurú.

Hoy quiero hablar de si es una buena idea pagar su hipoteca o no. Me va a usar cierta información de un estudio económico de la Reserva Federal. Para aquellos de ustedes que les gusta "realmente existe en" el estudio fue publicado por la Reserva Federal de Chicago en 2006 llamado "el equilibrio entre Hipoteca prepago de impuestos diferidos y Ahorro para el Retiro" Aquí hay un enlace.

Hay algunos conceptos clave que me gusta señalar cuando me pregunta esta cuestión (que es mucho) al ayudar a los propietarios a tomar esta decisión.

1. Página de la equidad tiene un 0% de tasa de rendimiento (como una cuestión de hecho, el valor de los dólares de la sesión de inactividad en la propiedad de hecho pierde valor debido a las fuerzas del mercado, tales como la devaluación de la moneda y la inflación). ¿Qué quiero decir con esto es el aumento de capital de origen, ya sea de usted el pago de principal o de vuelta a ti como una función de la apreciación de la propiedad. Si usted tiene un préstamo de $ 100,000 en contra de una propiedad por valor de US $ 100.000 (100% LTV) o si tiene un préstamo de 10.000 dólares en contra de la misma $ 100,000 de propiedad (10% LTV), si se valora por decir un 10% en un año, la ganancia de capital es el mismo : $ 10000.
2. Intereses hipotecarios y de interés simple es el dinero que invierten es composición. ¿Qué significa eso? Ignorando completamente las implicaciones fiscales, por ahora, digamos que usted está pagando un 7% en sólo 100.000 dólares de intereses de préstamos (como la mayoría de la HELOC son para los primeros 10 años) El costo del empleo (más sobre esto en un segundo) en que el capital prestado para el primer año es de $ 7000. Ahora, digamos que usted tuvo que invirtió $ 100.000 y se logró ganar y el 5% de ese dinero. Por lo que ganó $ 5000. Así que terminan con - $ 2000. No es un buen negocio ¿verdad? Pero aguantar, en el año 2 que le están ganando el 5% o $ 105.000 en 5250 y que todavía están pagando sólo $ 7,000 al año en intereses. Año 3 que todavía están pagando $ 7000, pero usted gana 5% sobre los $ 110.250 o US $ 5.512,50. El Punchline es que si este cálculo se corrió durante 30 años, habría ganado una red (los intereses devengados, los intereses pagados) de más de $ 200.000 (suponiendo que el tipo de interés permanece constante HELOC que no-de la que se basan en la tasa preferencial que es la tasa de fondos alimentados 3%. La tasa de Fed Funds cambios como la Reserva Federal aumenta y disminuye las tasas). Esta estrategia funciona realmente la mejor si tiene un tipo de interés fijo durante 30 años para llevar el riesgo de tipo de interés. Si el préstamo es de amortización, el interés que usted paga realmente disminuye cada año, mientras que el interés que usted gana crece cada año. También tienen que ser capaces de hacer los pagos de la hipoteca cómodamente. Todos los compuestos de interés en el mundo que no hace ningún bien si no puede permitirse el lujo de hacer los pagos. Por favor, tenga en cuenta, este es un ejemplo muy simplista. Hay libros escritos sobre todo esta idea.
3. Todo en la vida es 100% financiado. Lo que esto significa es que usted o bien pagar un costo que el empleo es el costo de emplear a alguien más de la capital (en este caso, la tasa de hipoteca) o auto-financiar y pagar un costo de oportunidad. Una forma sencilla para conceptualizar costo de oportunidad es la siguiente: cada vez que gire a la izquierda, a ti te niegan la oportunidad de girar a la derecha. En este contexto, cada dólar que pone en el hogar es un dólar que no tiene que pagar intereses, pero también es un dólar que no se puede ganar intereses. El costo de oportunidad también se extiende a los riesgos de pérdida de puestos de trabajo o perjuicio (como hemos discutido en el puesto de Ron aludió en su respuesta) por lo que hay "niveles" de riesgo cuando la identificación de costo de oportunidad.
4. Cuando la deducción de intereses (suponiendo que no están sujetos a AMT) lo hace a su soporte de impuesto sobre las rentas del trabajo (puede ser tanto como 35% federal). Para los que están muy orientados a los detalles, puedes leer todo sobre la deducción de la hipoteca interés en la publicación 936 del Código de Rentas Internas. Aquí hay un enlace: www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf Cuando usted gana intereses sobre las inversiones y el dinero en salir de allí durante al menos 1 año y un día, tendrá que pagar a largo plazo las ganancias de capital impuesto. El impuesto sobre las ganancias de capital superior es de 15% (el cambio a partir de 2010 a un 20% superior a menos que el soporte se realizan cambios por el Congreso). ¿Qué significa esto? Bueno, digamos que usted está pagando un 7% la tasa de interés y usted está en la parte superior del impuesto sobre la renta obtenidos soporte, su tasa de pago efectivo después de impuestos es: 4,55%. Vamos a suponer que más que puede ganar un 7% en una inversión que se gravan las ganancias de capital en las tasas. Su tasa efectiva de retorno después de impuestos es la siguiente: el 5,95% un margen positivo de 1,4%. Que puede no parecer mucho, pero añade que hasta un 30,77% Tasa Interna de Retorno. Que es bastante bueno en mi libro. Tenga en cuenta que este es un ejemplo simplista, es simplemente para ilustrar una idea complicada conocido como impuesto de arbitraje.
   
   AVISO LEGAL: Las tarifas pueden ser más o menos y su propia situación fiscal puede ser diferente, consulte con su asesor de impuestos para asegurarse de que siempre que mi locura retórica en realidad se aplican a usted en el mundo real.

5. ¿Cuál es el significado de la deuda libre? ¿Es tener absolutamente ninguna deuda o es suficiente tener activos en el bolsillo izquierdo para pagar las deudas en su bolsillo derecho en cualquier momento. En otras palabras, si usted tiene $ 100,000 en activos líquidos y una hipoteca $ 100.000. Usted está efectivamente libre de deudas o en lo que me gusta hacer referencia a uno de su "punto Libertad", que es el punto en que sus activos son iguales a sus deudas. Dada la incertidumbre del futuro, personalmente me gustaría tener el dinero en efectivo (si puede permitirse el empleo de los costes cómodamente) en mi bolsillo y no en mi casa si, por ejemplo, los préstamos y directrices cambio ya no puede refinanciar para obtener el dinero en efectivo , pierdo mi trabajo, me sale lesionado y no puede trabajar, o caída de los precios de las viviendas. Si el valor de su casa, donde cae por debajo de su hipoteca y el equilibrio se han separado los fondos en efectivo, usted puede cubrir el déficit, si lo que necesitas para vender, y quizá incluso han ganado un poco de interés a lo largo del camino. Si el dinero está en su casa, han perdido hasta que la riqueza que los valores vuelvan a su nivel anterior de recordar, los beneficios no son los beneficios hasta que se realizan.

Ahora, si se hizo pagar su HELOC, que hará los pagos de intereses sobre los que 10.000 dólares. 6,49% en el supuesto de un pago de interés solamente, usted ahorraría $ 54.08/month. La cuestión es que necesita respuesta es "sí que 54.08/month $ estirar mi presupuesto?" Como he dicho antes, una HELOC no es un tipo de interés fijo (aunque muchas veces se puede fijar ciertas partes de su saldo, pero que vamos a discutir en otra vez) así que si iba a decir las tasas de 10%, le costaría a usted $ 83.33/month.

Fondo de la cuestión es que no hay ninguna respuesta correcta

Toda persona tiene diferentes filosofías y diferentes financiera riesgo tolerancias. Usted necesita decidir lo que es mejor para usted. Muchas personas toman decisiones sobre la mejor cosa que hacer, simplemente sobre la base de la "sabiduría convencional" en lugar de los hechos económicos. El problema de la sabiduría convencional es que cambiar las leyes fiscales, los estilos de vida cambian, y el valor de un dólar de los cambios. Esperemos que a través de nuestras conversaciones en bolsas más grandes, podemos aumentar nuestro IQ financiero a fin de que podamos tomar decisiones racionales sobre la mejor manera de utilizar nuestro dinero en efectivo obtenidos duro.

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Por lo tanto, hace unas semanas escribí un post "¿Cómo puede mi Lejos de Down Ir Ahorro para el pago" discutir cuánto primera vez los compradores de vivienda deben tener en el banco para el pago. Y he recibido un gran pocos comentarios. Uno en particular, preguntó, "¿Qué le pasó a 15 - 20% de capital ...?"

Esto me llevó pensar. Préstamos de la FHA que permite con sólo un 3,5% en los pagos de las compras a casa, este es demasiado bajo? A medida que ahorrar dinero para un pago inicial en nuestra primera casa, pero hay que con el fin de contribuir más a nuestro pago - posiblemente hasta el 20%?

Barra lateral: Un amigo de la nuestra fue superior en nuestro apartamento y hemos hablado sobre la compra a casa. Cuando él compró su casa hace 3 años, se puso 30 K abajo. Ahora ... sobre la base del nuevo valor de su casa, si quieren vender que podría ser al revés. 30 K que es prácticamente desaparecido.

Por lo tanto, he aquí mi pregunta. Con el aumento de la fuerza de trabajo del país caiga en la rápida y aparentemente golpear las tasas de los valores de la vivienda más en el terreno, sigue siendo aconsejable poner el mayor pago posible en su casa? ¿Podría ser una mejor decisión financiera para el 3,5% abajo, y poner la cantidad restante en un lugar seguro, teniendo en cuenta el interés - incluso un CD - hasta el que vende la casa? O, si la casa necesita reparaciones, ya que HELOCs ya no están disponibles es sólo preservar mejor su dinero en un interés bajos ingresos cuenta de ahorros para que pueda garantizar que haya algo que sacar.

Los inconvenientes

Supongo que PMI factor en la decisión. PMI podría ser mayor con un menor pago inicial. Como cuando un pago inicial del 20% eliminaría completamente los pagos de PMI.

Y su tasa de interés podría factor en su decisión de pago. Algunos prestamistas cobrar tasas de interés más elevadas para las grandes cantidades de préstamos. Pero, he aquí otro reto: ¿Podría ser más beneficiosa para la compra de puntos para comprar por adelantado en su tipo en lugar de contribuir con un pago inicial de peso? Sobre todo cuando el pago inicial que podría disipar bastante rápido.

Otro pensamiento: Muy bien, así que lo que si su casa tiene valor más allá de su descenso el 3,5% el pago inicial y tiene que vender. Que está al revés, pero ahora, a un nivel aún mayor de lo que usted se ha estado usted ha contribuido con un mayor pago. Con un mayor pago, que al menos ha roto aún. Te escucho. Pero asumamos que puso un 6,5% adicional en un CD (o algo similar), usted ganó una cantidad de interés sobre el mismo durante el tiempo que ha vivido en su casa. Usted todavía tiene el dinero para traer a la mesa en el cierre hasta el punto de equilibrio, pero ahora usted tiene más de ella gracias al interés que ha ganado. ¿Valía la pena?

Ahora el número de posibles clientes de préstamos hipotecarios se apartó por un valor de evaluación no es suficiente para hacerme al menos plantear la cuestión.

Francamente, no tengo las respuestas. Los tipos de interés, los precios de las viviendas y los pagos hipotecarios mensuales se basan en una multitud de factores que pueden variar la respuesta verdadera en un caso por caso.

Dicho esto, si usted es la primera vez comprador de casa ... o incluso si ya ha vendido la casa y que está usted de pasar a uno nuevo, mi objetivo aquí es, al menos, sugieren que hace sobre la base de las matemáticas su situación. Pesar de sus opciones: Mayor cantidad de préstamo con el importe a tanto alzado se conservan en una caja fuerte, respaldado FDIC cuenta que devenga intereses, o menor cantidad de préstamos con un mayor pago vierte directamente en la casa.

Es la tasa de interés y el PMI de pago mensual suficiente para contrarrestar la seguridad de saber exactamente dónde está tu dinero? Saber exactamente cuánto tiene? ¿O es aún mejor para invertir más en su casa?

Me interesa saber lo que piensas. Si usted se encuentra haciendo las matemáticas, por favor, comparta sus comentarios y los resultados!

La confianza de los consumidores alcanzó un mínimo histórico y 100.000 americanos se emitieron avisos de despido la semana pasada, cada uno jugando un papel en el mercado hipotecario del empeoramiento relativo. />

Por tercera semana consecutiva, las tasas hipotecarias aumentaron y el promedio de aumento de las tasas de préstamos, también.

En medio de todas las noticias económicas negativas, sin embargo, hay dos lugares vale la pena identificar y debatir. Ellos muestran que el país puede ser más cercana a la recuperación económica de lo previsto.

En primer lugar, la oferta de "usados" casas para la venta se redujo de 11 meses a 9 meses el país. Esto sugiere que la casa se vuelva a entrar en el mercado de la vivienda en vigor, una señal de que los precios de la vivienda están a punto de equilibrio.

Y, en segundo lugar, el PIB de la nación - una medición de la economía completa del país huella - no cayó por casi tanto como lo que los expertos habían predicho. Una sorpresa positiva de este tipo nos hace preguntarnos acerca de lo que la otra persona Doomsday economistas pueden ser equivocadas.

No tendremos que preguntarnos de largo.

Con esta semana viene gran cantidad de datos, la legislación y la retórica a la influencia de tipos de interés hipotecario. Algunas de las noticias que se muerde los mercados hipotecarios se resumen de esta semana incluyen:

• Los gastos de consumo personal Índice informe. PCE se prefiere la medición de inflación y la inflación es el enemigo de los tipos de interés hipotecario. Una lectura de alta presión de las tasas hipotecarias.
• Tiendas de venta al público en el mismo informe, las ventas de la tienda.
• La espera de Inicio de venta informe. Esta toma nota del número de "hogares en virtud de un contrato" y es un buen comprador para medir el interés y la salud general de la vivienda.
• 20% del S & P 500 empresas informará ingresos.
• Congreso se espera que la votación sobre el paquete de estímulo.

El mayor impacto sobre las tasas, sin embargo, podría venir el viernes con el lanzamiento de enero el informe de puestos de trabajo. Los datos sobre el empleo siempre es el mercado de mudanzas y con la prensa da tanta atención a los últimos despidos, Wall Street espera que se le nerviosismo extra.

Los mercados esperan que la economía ha perdido medio millón de puestos de trabajo el mes pasado.

(Imagen cortesía: Wall Street Journal Online)

Etiquetas: Economía, PIB, tipos de interés hipotecario, la recesión

Los mercados hipotecarios se deterioró la semana pasada en los talones de la debilidad de datos económicos y los beneficios de las empresas aburrida.

Las tasas hipotecarias aumentaron por segunda semana consecutiva. Son ahora mensurable más altos que el punto más bajo establecido hace 3 semanas.

Tasa de hipoteca para los compradores, sin embargo, la semana pasada las más importantes historias no son necesariamente la semana pasada la mayoría de los cuentos, la más obvia de las cuales fue pronto a ser el secretario del Tesoro Tim Geithner afirma que China puede ser la manipulación de su moneda.

Esta afirmación plantea riesgos para los tipos de interés hipotecario, porque China es uno de los mayores compradores de EE.UU. bonos respaldados por hipotecas. Su compra en curso de bonos ayuda a mantener los tipos de hipoteca. Pero China es un enojado menos propensos a comprar bonos de deuda de EE.UU. y la presión que las tasas hipotecarias hgiher. De la China dijo Geithner observaciones, estamos enojados.

Otro tipo de hipoteca que alteran historias incluyen:

• Debilidad empresarial de GE, Microsoft, y casi todos los banco de EE.UU.
• La preocupación de que en política de lucha contra podría descarrilar un plan de estímulo
• Montaje de las pérdidas de empleo en casi todos los sectores económicos

Además, sólo para mostrar cómo son los mercados hacia atrás ahora, en "ordinarios" veces, la debilidad económica conduce a menudo más bajos tipos de interés hipotecario. En este mercado, sin embargo, es tener el efecto contrario. Cuando la economía parece agrio, las tasas hipotecarias parecen aumentar.

Americanos en la falta de una hipoteca han estado a la merced de Wall Street voluble sentimiento últimamente. Es un nervio-trasiego lugar para estar.

Esta semana, los mercados esperan ser calmado. Hay un puñado de los comunicados de prensa actuales incluyendo Inicio Ventas, Nueva Casa de ventas y encuestas que la confianza de los consumidores contribuirá a pintar un panorama más claro de la economía, pero la Reserva Federal de la reunión de 2 días debe robar la atención. La Reserva Federal se espera que mantenga la Tasa de Fed Funds en su actual rango de 0.000-0.250 por ciento.

Sin embargo, la Tasa de Fed Funds es un poco tarde de esta semana. Los mercados están más preocupados con lo que la Fed va a hacer para aflojar los préstamos bancarios a nivel nacional.

Los mercados evaluar la respuesta de la Reserva Federal y que consideren si el estímulo es demasiado grande (o muy pequeños), debería aumentar las tasas de hipoteca. Si los movimientos de la Fed son "justo", para buscar las tasas de caída.

El Comité Federal de Mercado Abierto levanta a las 2:15 PM del miércoles.

(Imagen cortesía: The Wall Street Journal Online)

Etiquetas: China, los ingresos, Geithner, las tasas hipotecarias, hipotecas

Después de un comienzo fuerte lunes y martes, los mercados hipotecarios sufrido junto a los mercados de valores en la segunda mitad de la semana pasada, dejando las tasas hipotecarias más altas en la semana en general. Mercado pérdidas fueron especialmente empinada viernes y las tasas hipotecarias encabezada en el largo fin de semana en un fuerte uptick. A pesar de todo, las razones por las que las tasas hipotecarias aumentaron la semana pasada son historia antigua, en la mayoría de aspectos. En la actualidad, la nueva administración presidencial comienza y las expectativas económicas de restablecimiento. Los operadores de bonos hipotecarios están ahora buscando a Capitol Hill y preguntando lo que el conjunto de medidas de estímulo en espera de como se verá, y cuántos dólares se incluya. Este es un momento importante para los compradores de vivienda y tipo de compradores, también, porque se cree estímulo que sea nocivo a los mercados hipotecarios. Esto es por dos razones:

1. Estímulo llama dinero para el mercado de valores de mercado de bonos, presionando hacia abajo los precios de los bonos y, por tanto, de tipos de interés hipotecario.
2. Estímulo requiere la "impresión de dinero", que devalúa los EE.UU. Dólar y todo lo expresado en ella. Esto incluye las obligaciones hipotecarias y por el aumento de las tasas de responder.

En otras palabras, como el ámbito de aplicación del paquete de estímulo aumenta, se vuelve más probable que las tasas hipotecarias aumentará en 2009. Aparte de Beltway Política y comentario, no hay mucho impacto a los mercados hipotecarios de esta semana. Vamos a ver las últimas ganancias de un puñado de empresas financieras y de tecnología bellwethers incluido Google, Microsoft e IBM. Y, el jueves, vamos a ser sometidos a un tratamiento de algunos datos de vivienda de diciembre. Sin embargo, con expectativas tan terriblemente bajo para todo lo económico, los mercados probablemente ignorar cualquier dato que no gritar que la recesión ha terminado. En lugar de ello, estar en alerta para bloquear una tasa. En un entorno político cambiante, las tasas hipotecarias puede mover rápidamente y es mejor estar preparado.

En 2009 la primera semana completa de comercio, los mercados de bonos hipotecarios de comercio de ida y vuelta, con el tiempo el cierre de la semana mejorado en general.

Semanales de hipotecas cayeron por primera vez desde mediados de diciembre.

La noticia más esperados de la semana pasada el viernes del informe de puestos de trabajo. Según el comunicado de prensa del gobierno, la economía arrojar otro 524.000 puestos de trabajo en diciembre, la recaudación total de 2.008 pérdidas de puestos de trabajo a 2.065 millones de euros.

Esta es la mayor pérdida de puestos de trabajo anuales desde 1945, nos recuerda la prensa. Sin embargo, como una razón más para mirar más allá de los titulares, la fuerza laboral de hoy es tres veces mayor.

Otras notas importantes incluyen la liberación de la Reserva Federal de minutos de su reunión de 2 días en diciembre. En ella, la Reserva Federal dice que la inflación debe permanecer de baja hasta principios del 2010 - un buen desarrollo de los compradores y propietarios de viviendas, porque la inflación está vinculada al aumento de las tasas hipotecarias.

Esta semana, el mercado de movimiento de datos no se inicia hasta el miércoles, pero con un buen número de los miembros de la Reserva Federal hacer apariciones públicas, de un caso de "boca floja" puede conducir a la inestabilidad de los tipos hipotecarios. El aspecto más notable es Presidente de la Reserva Federal Ben Bernanke el discurso de hoy en Londres. Hay 10 en todos los discursos.

A pesar del aluvión de noticias económicas negativas, sin embargo, las tasas hipotecarias siguen siendo bajas. Si aún no afiliadas a la Refinance Boom, hacer una llamada a su agente de préstamos para ver si su casa de préstamos es elegible. tener en cuenta que las tasas de las hipotecas se han incrementado a partir de hoy.

(Imagen cortesía: EE.UU. Hoy)

Más y más plan de pensiones, IRA, CD, del Mercado de Valores los inversores están abriendo los ojos a los hechos la confianza de invertir porque les permite estar a cargo de su dinero. Ser un prestamista privado, es un camino para alguien para pasar de ser un inversor pasivo, que le permite a su corredor de valores o planes de pensiones gestor decidir dónde colocar su dinero, a más de un principio activo, "la libre dirigido" inversor. Esto significa que son la dirección de uno que su dinero se ponga a trabajar.

Oh mi Dios si oigo una persona más me dicen que ni siquiera abrir sus declaraciones porque ya no pueden desnuda la verdad, lo juro - Voy a llorar! Hay opciones para los inversores a asumir la dirección de sus distintas cuentas de inversión de dinero y se van! Lo sé porque estoy en medio de todo!

Las siguientes preguntas son lo que parecen ser la respuesta más para ayudar a las personas decidir si están listos para convertirse en un prestamista privado y entrar en el maravilloso mundo de la inversión privada!

Hay algunas cosas a considerar cuando usted está pensando en convertirse en un prestamista privado.

1. Si tu dinero está en una cuenta IRA o de pensiones, es "Self Directed"? Si es así, entonces usted está listo para comenzar a dirigir su dinero donde debe ser invertido. Si no, es un proceso sencillo para mover su dinero en una cuenta libre dirigido.
2. -Hablando de IRA's tiene su cuenta IRA, o Mercado de Dinero de pensiones le ha hecho un retorno que está feliz con? Escritura invertir confianza está garantizada por la garantía de bienes inmuebles. No hay ninguna posibilidad de que usted va a perder dinero invirtiendo en el derecho la empresa (palabra clave es la compañía de derecho! Por favor, pido a usted para hacer algunas tareas grave aquí o conseguir importantes referencias).
3. ¿Tiene previsto en sus inversiones en jubilarse en los próximos 15 años o menos? ¿Serás capaz de volver en el actual va a recibir?
4. La diversificación de su cartera es importante para usted?
5. ¿Es usted capaz de invertir sus fondos para el plazo de 6 a 12 meses?

Estas son algunas de las preguntas comunes que la gente necesita preguntarse a sí mismos con el fin de decidir si ser un inversor privado es lo que están buscando.

Con las condiciones actuales del mercado de valores, los préstamos bancarios tradicionales, y la economía en general, es difícil para la gente de ganar una importante tasa de retorno sobre sus inversiones.

La cita que me dicen una y otra vez en estos días lo resume todo:
"Cuando hay sangre en las calles ... comprar Bienes Raíces"
Ser un prestamista privado es la manera perfecta de hacerlo, sin todos los dolores de cabeza de tratar con la misma propiedad!

Crédito de la foto: emdot

Etiquetas: IRA, préstamo, hipoteca, el prestamista privado, los préstamos privados, dinero privado, la inversión inmobiliaria