Con los propietarios morosos en sus hipotecas a un ritmo récord, muchas personas son prácticamente mendigando sus prestamistas para algún tipo de socorro o asistencia a fin de evitar que ellos acaben en la calle. Si bien es ciertamente desconcertante a recibir cartas de colección y de la inminencia de las amenazas de exclusión de un prestamista, los que están cayendo en la deuda más profundo y duradero de su dificultad para hacer los pagos hipotecarios mensuales no deben desesperar. La "venta corta" es una alternativa que vale la pena considerar como un medio viable para resolver su deuda con el prestamista, y hacer frente a una casa que ya no es asequible. He aquí algunos elementos básicos que usted necesita saber antes de comenzar el proceso de venta a corto.

¿Qué es una venta corta?

Una "venta corta" se produce cuando los ingresos netos de la venta de bienes no es suficiente para satisfacer la extraordinaria hipotecas sobre la propiedad, y el vendedor no tiene la capacidad financiera para cubrir la diferencia. El prestamista se le pide que tome menos de la totalidad del importe adeudado a fin de que la venta se completará

¿Qué causa una venta corta?

A veces, un corto de venta se lleva a cabo debido a que la casa en préstamo más de él / ella puede permitirse el lujo de pagar y calculado mal su situación financiera. A menudo, el corto se plantea la venta a causa de un imprevisto cambio en la casa de la vida, tales como una larga enfermedad, la discapacidad, el divorcio o la pérdida de empleo, que ha afectado dramáticamente los ingresos de la persona de tal manera que el pago de la hipoteca no son ya precios asequibles.

¿Por qué se corta la venta una opción viable para el vendedor?

Una hipoteca puede tener un impacto devastador en el informe de crédito a alguien que tenga un efecto duradero en los próximos años. Una venta corta es típicamente informó sobre un informe de crédito como una deuda que es "resuelto por un importe inferior a lo que se debe". Si bien esto provocará una caída en la puntuación de crédito, será lejos de tan dura como la comunicación de una ejecución hipotecaria.

¿Por qué un prestamista de acuerdo a una venta corta?

La respuesta es muy simple: Los prestamistas no quieren propias casas. Los prestamistas están en el negocio de préstamo de dinero, no en el negocio de almacenamiento de bienes raíces. Ha habido numerosos informes de que los bancos pueden enfrentarse a tasas de hasta $ 50,000.00, $ 60,000.00 en realidad en una exclusión de la propiedad. Desde un punto de vista de negocios, el prestamista hará fuera mejor si la propiedad se pone en el mercado y la oportunidad de atraer a un comprador privado a través de la venta.

¿Cómo funciona el proceso de venta a corto?

La mayoría de los prestamistas tienen un pequeño paquete que contiene los documentos de venta que el vendedor debe presentar a fin de que la venta a corto aprobado. Estos documentos incluyen: dificultades carta del vendedor / prestatario corto explicando por qué la venta es necesaria, de los estados financieros del vendedor, dos últimos talones de pago, dos más recientes estados de cuenta bancarios, dos más recientes declaraciones de impuestos, copia de un acuerdo de venta con el comprador , copia de la propuesta de declaración de liquidación (HUD-1) que demuestra en cifras netas de dinero al prestamista. Una vez que el paquete es presentado a la prestamista, un negociador se le asigna al expediente que se ocupa de la venta a corto en nombre del prestamista a través del cierre.

Varios puntos a tener en cuenta

• Si encuentra un comprador, no esperamos que tenga lugar el cierre con rapidez. Se puede tomar 60 días, 90 días o incluso más, dependiendo del prestamista, para obtener la aprobación del negociador para la venta corta para seguir adelante.
• Los prestamistas no son personal adecuado para manejar el número de solicitudes de venta a corto. Con el fin de asegurarse de que su archivo no se rezagan en la mesa de alguien, tienes que ser persistente, su agente o abogado debe hacer llamadas frecuentes al negociador a fin de asegurar que su venta a corto avanza.
• Usted debe negociar para la liberación de los bienes y las deudas personales garantizados por la nota. Si no lo hace, el prestamista no puede perdonar la deuda personal.
• Es aconsejable consultar con un abogado y agente de bienes raíces que ha sido a través de este proceso antes y tiene gran experiencia trabajando con los prestamistas. Asimismo, los honorarios de abogado salido de la prestamista neto del producto. Por lo tanto, usted no tendrá que pagar de su propio bolsillo a un abogado para ayudarle en la operación.

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El Condado de Miami-Dade, Florida, un desarrollador de Related Group, ha presentado múltiples demandas en los últimos meses contra el corretaje de bienes raíces que buscan el retorno de las comisiones en las negociaciones que se cayó a través. La cantidad en controversia, que supera los $ 460,000.00, está vinculado a comisiones por avanzada Relacionado con el llamado Grupo-demandado en el corretaje de al menos 19 contratos de venta en el Hallandale Beach Club Torre III del proyecto. Related Group está basado en el incumplimiento de contrato en estas acciones para el corretaje de la falta de retorno sobre las comisiones pagadas ofertas que nunca cerrado.

Al parecer, es práctica habitual de Related Group para el pago de comisiones una vez que los posibles compradores han dado un depósito, en lugar de esperar hasta que la transacción se cierra formalmente. En virtud de la ley de la Florida, las comisiones son pagadas al agente de registro, que luego paga el agente de registro de conformidad con el agente y agente de la indemnización acordada división. El agente de registro relacionados con los acuerdos que supuestamente Grupo presentó, junto con las demandas de una comisión estatal que se obtuvo sólo tras el cierre del título. Al menos uno de los abogados que participan de un acusado ha declarado a los medios de comunicación que no hay idioma en el corredor acuerdo de registro que establece una comisión debe ser reembolsado si el comprador no cierra. Además, los acusados han declarado que el promotor nunca devolvió el depósito de dinero a los compradores que el respaldo de las ofertas, por lo que están cuestionando el promotor para tratar de recuperar las comisiones para ofertas relacionados en la que mantuvo el Grupo de los depósitos. Si o no este punto es pertinente y válida como un potencial de defensa es algo que habrá que determinar en los tribunales.

Muchos de los corredores implicados como acusados no pueden regresar a sus comisiones, ya que ya se pagó a los agentes individuales sobre los contratos que fueron ejecutados hace varios meses, si no más. Un número de agentes que participan en los últimos ya no se trata de trabajo para el corretaje, lo que hace aún más difícil para los corredores para tratar de devolver el dinero. A pesar de todo, el sentimiento colectivo de los acusados en juicios relacionados con estos parece ser que el desarrollador no tiene derecho a un retorno de las comisiones. Además, los acusados están cuestionando la lealtad y el juicio de los empresarios del promotor, que ha cosechado millones de dólares a lo largo de los años de los esfuerzos de los corredores con éxito en el cierre de numerosas promociones. No cabe duda de que estas demandas tendrán un efecto sobre el corretaje de los negocios relacionados con el Grupo en el futuro. Como mínimo, corretajes sería prudente en el futuro a un lugar avanzado en la comisión de garantía bloqueada hasta que se cierra con éxito un acuerdo, para asegurarse de que un agente no gastar prematuramente su parte.

Este caso presenta un interesante giro en los tipos de demandas que se han presentado recientemente en esta volátil mercado residencial. Gran parte de los litigios en torno a bienes raíces residenciales en todo el país se ha centrado en acciones de exclusión y casos de compradores que quieren anular los acuerdos de venta, mientras que conservar el depósito de dinero. O no relacionados con las pretensiones del Grupo en sus esfuerzos contra estos acusados, tanto los desarrolladores y los agentes tendrán que volver a examinar sus relaciones comerciales y, específicamente, la práctica de la promoción de las comisiones.

Si usted es un agente de bienes raíces o abogado que usted debe leer este, si usted es un comprador de vivienda reciente, es necesario que lea esto.

¿Por qué?

Porque estamos a punto de tomar un viaje a través del espejo en un extraño mundo nunca antes explorado, un mundo en el que los propietarios que consideran que en exceso de sus casas están ahora encender y demandar-como en su demanda-o los agentes inmobiliarios abogados!

En una primera página del New York Times que el artículo debe enviar escalofríos por la gira de los agentes y aumentar las esperanzas de los compradores que se sienten como que se tenía, una de Carlsbad, California, se perfila mujer porque dice que ella paga para mucho de su casa y ... , que señala con el dedo de la culpa en el agente que trabajó el trato para ella.

Según el periódico, la mujer reclamaciones "el agente de información que se escondió similares casas en el barrio estaban vendiendo barato porque temía volver a ella y él perdería su comisión $ 30.000."

En el documento se cita a los abogados de bienes raíces y corredores como decir esto es "probable que sea el primero de muchos en los que arrepentido o resentidos compradores pedir reparación a los agentes que encontraron un hogar y organizó su compra."

El agente de ser demandado en este caso, dijo el histórico papel que la mujer es simplemente tratando de culpar a él, porque no hacer su propia tarea antes de comprar la propiedad.

Hubo un tiempo en que los agentes legalmente sólo representó a la persona que vende la casa, pero en los últimos años, se ha hecho común que los compradores de vivienda para utilizar los corredores y agentes.

El Times dice: "Eso hace de este el primer derrumbe de vivienda en la que un gran número de compradores había un profesional de bienes raíces explícitamente el cuidado de sus intereses."

Teniendo en cuenta la calamitosa el actual mercado de la vivienda es, y la propensión de los estadounidenses para llevar a los tribunales para resolver casi cualquier controversia, lo que se está desarrollando ahora en una sala de audiencias de California tiene consecuencias que pueden cambiar la forma de los agentes inmobiliarios, corredores y abogados actúan en el futuro.

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Verdadera historia: Jim Jones y Susan estaban vendiendo su casa en la Florida y la reubicación de Pensilvania. Que había entrado en un acuerdo de venta con un comprador para su casa simultánea a la firma de un acuerdo de venta para comprar una nueva casa en Pensilvania. Después de todo el embalaje de sus pertenencias y están preparando a bordo de un avión de Pensilvania, el Jones encontró el día de cierre que el comprador tenía el respaldo de la transacción para comprar su casa. Sin los ingresos de la venta de su casa en la Florida, Jim y Susan no podía seguir adelante con la compra de su nuevo hogar en Pensilvania-que tuvo que retractarse de la operación. Sin otras opciones, que se trasladó con los padres de Jim, tuvo que colocar sus muebles en el almacenamiento durante varios meses y se vieron obligados a volver a la lista de sus bienes en la Florida, por no hablar de Jim y Susan no pudieron comprar la casa de Pensilvania que se enamoró.

La compra o venta de una casa es la más importante transacción comercial que se produce para muchas personas en su vida. Si usted es un comprador o vendedor, vale la pena gastar un poco más de dinero para contratar a un abogado de bienes raíces antes de firmar dicho acuerdo de venta, y aquí es por qué:

1. Su agente de bienes raíces no es licencia para asesorarle sobre cuestiones jurídicas, tales como problemas de zonificación, las preocupaciones medioambientales, las servidumbres, las ordenanzas municipales, y otras restricciones que puedan afectar a la propiedad y el uso de la propiedad.

2. Un abogado de bienes raíces puede ayudar a usted y sus bienes raíces en transacciones relacionadas con las disputas fronterizas, cuestiones encuesta, inmuebles de venta y otros factores que pueden complicar su operación en particular.
3. Un abogado de bienes raíces puede revisar todos los documentos del préstamo para asegurarse de que entiende sus obligaciones, y lo más importante, para confirmar que el prestamista no alterar el inicialmente acordado el tipo de interés y condiciones de pago.
4. Los problemas siempre surgen en las compras de nueva construcción! Se han tomado grandes pasos hacia la protección de usted y su inversión mediante la contratación de un abogado competente para guiar a lo largo de la transacción.
5. Algo va a pasar en la compra o la venta de su casa que usted no anticipar! Su abogado de bienes raíces puede planificar y protegerse de riesgos imprevistos que puedan poner en peligro la operación.

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Al comprar una unidad multi-residencial de propiedad, hay otros temas que deben abordarse en el acuerdo que no son habituales en las transacciones residenciales típicos. Por esta misma razón, es fundamental pedir a su agente de bienes raíces si tiene una importante experiencia en el manejo de unidades múltiples propiedades (yo también sugieren fuertemente que implica un abogado de bienes raíces en estas operaciones). Es imperativo que se crea un pre-proyecto de lista de comprobación que se traigan a la solución con el fin de estar seguros de que todas las cuestiones se han resuelto en la mesa de clausura. Aquí hay una lista de sólo algunas de las cuestiones que tendrá que con preocupación, si usted es un comprador o el vendedor de varias unidades residenciales:

1. Cesión de arrendamiento - Normalmente, la cesión de arrendamiento se utiliza para una propiedad comercial, cuando un inquilino quiere abandonar sus respectivas arrendamiento mediante la asignación de los términos a un nuevo inquilino. En el contexto residencial, la cesión de arrendamiento es necesario para extinguir el vendedor / propietario 's de interés en el depósito de seguridad, pre-pago de alquiler y los futuros pagos de alquiler en virtud del contrato de arrendamiento. Tanto el comprador y el vendedor se benefician de haber ejecutado este documento, el comprador tiene la seguridad de que él / ella será el único facultado para el futuro los pagos de alquiler de los inquilinos y el vendedor se libera a sí mismo de todas las futuras responsabilidades en el mantenimiento de la propiedad en el inquilino de arrendamiento.

2. Pro-De Alquiler / Transferencia de depósito de seguridad - El comprador tiene derecho a una prorrata de alquiler a partir de la fecha de liquidación hasta el final de ese mes como el nuevo propietario / arrendador de la propiedad. Si la solución se lleva a cabo el 14 de Enero, entonces el comprador tiene derecho a una parte prorrateada de la renta a través de 31 de enero (suponiendo que el alquiler de enero el pago debía efectuarse el 1 de enero). También es necesario que los arrendatarios la seguridad de los depósitos retenidos en el depósito de garantía por el vendedor junto con el último mes de alquiler, en su caso, se transfieren al comprador en el cierre. El comprador será responsable de la apertura de una nueva cuenta bancaria para sostener el depósito de seguridad y otros fondos. Si el prestamista le da una aprobación a priori, es posible que la prorrata de los alquileres y los depósitos de seguridad puede reflejarse en la declaración de liquidación y transferidos al comprador del vendedor del producto de la venta. Si el prestamista no permitirá el dinero, para ser manipulados de esta manera, el vendedor podrá emitir por separado los controles "fuera de cierre" al comprador de la cantidad requerida.

3. Aviso a los inquilinos - Antes de la liquidación, el comprador debe revisar todos los arrendamientos inquilino que va a ser asignado a él / ella a la liquidación; comprobar para ver si hay avisos necesarios a los inquilinos o de otras acciones que deben ser adoptadas por cualquiera de vendedor o comprador con respecto a la venta a los inquilinos de la propiedad. Por ejemplo, la mayoría de arrendamiento exigir al vendedor el dar aviso a todos los inquilinos que sus depósitos de seguridad han sido transferidos al comprador y debe facilitar una dirección donde el futuro de los pagos de alquiler deberán ser enviadas. Los compradores deben también determinar en qué momento los inquilinos "de arrendamiento expira y si hay renovación automática de los términos incorporados en el contrato de arrendamiento.

4. Del impuesto sobre transacciones inmobiliarias - Multi-unit propiedades se compran con fines de inversión. Sin embargo, a menudo he visto casos en que un comprador prisa en un acuerdo de venta antes de la creación de una entidad comercial (como una corporación o LLC) y obtener un nuevo título de propiedad como individuo. Después del hecho, el comprador decide que él / ella quiere transferir la propiedad a una LLC o S-corp. La mayoría de los estados requiere de una persona a pagar impuesto sobre transacciones inmobiliarias a la transferencia de una propiedad a una entidad propiedad de esa persona. Por lo tanto, la persona termina pagando el impuesto de transferencia, una vez en liquidación, y de nuevo cuando la propiedad se transfiere a la LLC o S-Corp! Que antes de hacer muy costoso error, asegúrese de que antes de decidir el cierre o no tiene la intención de celebrar el título en su nombre o en nombre de una entidad que esté legalmente constituido antes de la liquidación.

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En muchos municipios, un Certificado de Ocupación (a menudo referida como el "CO") debe ser obtenido por el vendedor y el comprador a la entrega antes del inicio o al cierre. Esto asegura que el comprador es consciente de violaciónes pendientes o en espera de las evaluaciones contra la propiedad. Sin embargo, algunos pueblos no requieren CO Si usted está comprando una propiedad en esa ciudad, tenga cuidado! Si su agente no ser proactivos y solicitar información sobre violaciónes pendientes o evaluaciones, puede ser pegado con algunos muy grandes cuentas.

Actualmente representan un comprador que adquirió un terreno baldío $ 30,000.00. En algún momento después de la liquidación, recibió cuatro proyectos de ley de la ciudad para los trabajos de demolición realizados en un deterioro de la construcción, que se encuentra en la propiedad, mientras que la propiedad se encontraba bajo la propiedad del vendedor. Aunque los trabajos de demolición se terminó varios meses antes de la liquidación, la ciudad se han enviado proyectos de ley después de la liquidación y, posteriormente, se adjunta como gravámenes a la propiedad. La ciudad ahora está mirando a mi cliente para satisfacer las hipotecas. Lamentablemente, cuando mi cliente por primera en la propiedad, todo lo que vi fue un terreno baldío. Él ni siquiera fue consciente, y el vendedor no revelar, que era una estructura en la propiedad en un momento en que fue demolido por la ciudad.

¿Cómo puede este problema se han evitado? Si el agente de mi cliente había realizado una cantidad mínima de investigación, poniéndose en contacto con la ciudad violaciónes / oficina de evaluaciones, se han puesto de manifiesto que esta propiedad tenía facturas pendientes por el trabajo para corregir los pendientes del vendedor violaciónes. Mi cliente podría haber entonces una decisión o no de comprar la propiedad. Lamentablemente, la ciudad sólo se preocupa por quién es el propietario una vez que el registro de proyectos de ley y se deben adjuntar las hipotecas. Ahora, el vendedor de violaciónes se han convertido en mi dolor de cabeza del cliente. En lugar de lo que parece ser una inversión de calidad, ha adquirido una propiedad por valor de US $ 30,000.00 $ 20,000.00 que tiene en hipotecas.

Se le puede preguntar acerca de si mi cliente tiene una reclamación válida en virtud de su póliza de seguro de título. Título de la mayoría de las políticas de excluir la cobertura de cargas y gravámenes que se crean o se conceden después de la liquidación. A pesar de que la demostración se realizó el trabajo previo a la liquidación, las hipotecas no se conceden hasta después de la liquidación. Por lo tanto, el título rechazó cualquier empresa tiene cobertura en esta materia. Además, la compañía de títulos normalmente no es responsable de las hipotecas u otros defectos en el título que no son de dominio público. Lamentablemente, a la espera de violaciónes en contra de una propiedad no se muestran en una búsqueda de títulos, que no afecten a título hasta que se convierten en privilegios. Por lo tanto, el título de la empresa no habría descubierto la ciudad proyectos de ley pendientes en la realización de una búsqueda de títulos antes de la liquidación-otra razón por la cual el título de la empresa se niega a ampliar la cobertura a mi cliente de este horrible lío.

Ahora, mi cliente es el único remedio para perseguir caros y largos litigios contra el vendedor, el agente de mi cliente, y el título de agente.

Todo esto podría haberse evitado con un nivel mínimo de esfuerzo y competencia. Así, la próxima vez que la intención de comprar una propiedad en una ciudad que no requiera un CO, no confíe en su agente asegúrese de ponerse en contacto con el departamento adecuado ciudad para investigar si hay algún tipo de violaciónes, multas o facturas pendientes que podrían pasar a ser su responsabilidad una vez que usted toma título.

Etiquetas: casero, la ocupación, Derecho Inmobiliario, alquiler de propiedad, el inquilino

En lo que se refiere a la propiedad y la gestión de una propiedad de alquiler, no me importa gastar dinero para cosas que no son necesarios. Así que hace unos años, cuando un inquilino de la mina me preguntó si iba a pagar para tener un cerco instalado para el patio, me preguntó, "¿Por qué?"

El inquilino quería un cachorro, y espera que yo pagaría por ello. Yo pensé que estaban bromeando, pero en la primera, fueron graves y quería que encierran el patio trasero. I mulled a lo largo en mi cabeza durante unos segundos y llegó a esta conclusión ...

Åre que los frutos secos? Quieren que pagar $ 750 a $ 1000 para una nueva valla ... por lo que puede conseguir un perro? De ninguna manera!

Poner en una valla habría sido una pérdida de perspectiva para mí. Los vecinos que me odian, cuando el inquilino que el perro en el patio, sólo para que la corteza durante toda la noche. No voy a pagar por una valla para que pudieran mantener a un perro en el patio.

Varios meses más tarde, me encontré con un inversor que había más de 100 propiedades en alquiler. He mencionado la petición de que mi inquilino ha hecho y que yo no pagar por una nueva valla. El inversor de repente se convirtió en un gran interés y me dijo que habría sido el mejor dinero que he gastado.
Le he preguntado cómo hubiera sido un buen paso para que accedió a la petición.

Pasó a decirme cómo había enfrentado a una demanda a principios de la inversión de su carrera. Tenía una casa de alquiler que no tienen un cercado en el patio. Sus inquilinos no tienen un perro o cualquier otro animal, pero que tenía dos hijos.

Un día uno de sus inquilinos "los niños se encontraba en el patio trasero, donde varios niños del vecindario se habían reunido para jugar. Derecho sobre ese momento, un Pit Bull había extraviado aventuraban en el patio y atacó a uno de los jóvenes niños. Afortunadamente, el ataque no duró mucho y el niño terminó sólo necesitan unas cuantas puntadas.

Prueba de la pregunta: ¿Quién tiene demandado?

No fue su inquilinos muchacho que fue atacado y el perro no pertenecía a su inquilino.

Usted adivinado ... SE fue demandado! Es su propiedad donde el perro atacó a un muchacho de barrio y los padres le demandó por $ 75,000. Me dijo que se resolvió fuera de los tribunales de $ 20000.

Le pregunté lo que su seguro cubría y me dijo que paga por todos los honorarios legales y los 20.000 dólares de liquidación. Recuerdo que le dice, "Bueno eso no es todo malo. Al menos no tenía que salir de su propio bolsillo ". Él sacudió la cabeza y dijo:" El infierno no! "

Dijo que su seguro tasas subieron alrededor de $ 2000 para cada uno de los próximos siete años. Al final, él figuraba terminó pagando más de $ 14,000 debido a que un Pit Bull extravía había mordido a alguien en su propiedad. Su rompió sus inquilinos de alquiler dos meses más tarde y tuvo que pagar los gastos de explotación durante los cinco meses que tardó en sustituir a ellos. Esa fue la primera y única vez que tuve un compañero conocido inversor que se había demandado a causa de un animal de ataque y fue capaz de decirme lo caro que era.

El día siguiente me llama el inquilino que me habían pedido la instalación de una valla. Yo les dije a esperar una valla que se instalen dentro de una semana.
Yo he decidido que estaba estudiando la situación todo mal.

Tuve motivado que no me pagan $ 750 a $ 1000 a mantener mi inquilinos perro en el patio.
En cambio, terminó el gasto de $ 800 para mantener a todos los demás perros FUERA!
El inversor tenía razón ... Fue el mejor dinero que he gastado.

Etiquetas: perro, dueño, propietario ley, pitbull, inquilino, arrendatario propietario