Esta semana veremos rehabbing con la intención de invertir. De rehabbing para uso personal, alquiler y rehabbing a rehabbing para voltear, volteando es, por ahora, el riesgo de los tres. Sin embargo, también puede ser el más lucrativo, si lo hace la derecha. La palabra clave aquí es "si".

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Etiquetas: inversiones inmobiliarias, Rehabbing

Ahora estoy a medio camino a través de 2-1/2 mi semana de vacaciones en Hawai y en la actualidad. Aquí está otro de publicar un artículo anterior sobre rehabbing.

Rehabbing un alojamiento

La semana pasada discutimos rehabbing un hogar para uso personal, esta semana vamos a explorar rehabbing con fines de alquiler. De los tres principales tipos de rehabilitación, uso personal, alquiler y teléfono, el alquiler está en el centro en términos de riesgo. Si el mercado de alquiler es fuerte donde se encuentra la casa, usted no tiene que preocuparse acerca de su estrategia de salida.

Un simple hecho de la inversión de bienes raíces es que los inquilinos no cuidan la propiedad de una manera un propietario, en la mayoría de los casos. Otro hecho es que los inquilinos no tienen las mismas expectativas de los compradores cuando se trata de calidad. Una persona que busca comprar una propiedad podría esperar de baldosas cerámicas y pisos de granito, donde un inquilino es bastante satisfechos con pisos de vinilo y un laminado de contrarrestar. Esto significa que usted puede gastar mucho menos dinero en la rehabilitación si su objetivo final es usar la propiedad como de alquiler.

Sistemas Básicos

Inquilinos y compradores tienen ciertas expectativas. Que están buscando una casa que tiene los sistemas básicos de buen estado de funcionamiento. Esto significa que la plomería y eléctricos deben ser adecuados, el sistema de calefacción funciona correctamente, mantiene el techo de la casa seca y, en climas más cálidos, el aire acondicionado funciona, como debería ser. Con un contrato de alquiler, si estos sistemas no están en el orden que usted puede esperar a tener más altas de lo normal los costes de mantenimiento.

Independientemente de la meta final, toda rehabilitación debe incluir lo que los sistemas básicos hasta un nivel aceptable de rendimiento. Esto no es un área donde debe cortar esquinas. La mejora de la eléctrica o la fontanería no tiene la Pizzazz de una nueva cocina o baño y no agregar mucho valor a la reventa o un alquiler más alto rendimiento. Sin embargo, una casa con los sistemas básicos en mal estado pueden restar valor y hacen que sea difícil vender o alquilar una propiedad.

Durabilidad Condes

Los inquilinos suelen causar una mayor cantidad de desgaste que los propietarios de hacer. En ese caso, usted debe elegir los temas por lo general de una mayor durabilidad, siempre que sea posible. La hora de elegir la alfombra, con un poco más por un producto con una mejor durabilidad puede ser menos costoso en el largo plazo. Si puede evitar el uso de alfombras que ciertas zonas, aún mejor. Se podría considerar la posibilidad de utilizar un producto de suelos laminados en zonas de alto tráfico.

Cuando llegue el momento de vender una propiedad, usted puede regresar y completar la rehabilitación. El tiempo para hacer las cosas de lujo y añadir las comodidades que los compradores es el amor cuando esté listo para vender. No tiene sentido hacer un montón de alta calidad, alto costo de rehabilitación de un contrato de alquiler. Más probable que no, usted sólo tiene que hacerlo todo de nuevo cuando esté listo para vender.

Protección de comprador de Derecho

Uno de los aspectos más difíciles de la inversión inmobiliaria es la búsqueda de una propiedad que proporcionarán un flujo de caja positivo de alquiler. Tan difícil como es, es mucho más fácil si usted compra la propiedad de rehabilitación. Desde un fijador-superior deben estar disponibles para muy por debajo de valor de mercado, es probable que atraiga a un alquiler mucho más alto como porcentaje del precio de compra. Casa "A" y casa "B" puede alquilar el mismo comando si están en condiciones comparables. Sin embargo, la casa "A" puede vender por $ 100,000 en el comercial completa, pero la casa "B" es la venta por $ 50,000 con $ 20,000 en reparaciones necesarias. El total de gastos de la casa "B" fue de $ 70.000, pero el alquiler de la misma cantidad que la casa "A" a pesar de que la casa cuesta $ 30.000 más. Que bien podría ser la diferencia entre una casa que ayuda a llevar alimentos a la mesa frente a una casa que usted come vivo.

Un tonto y su dinero pronto son elegidos.
- Will Rogers

Etiquetas: inversiones inmobiliarias, Rehabbing

Estoy curenlty vela el Pacífico en un 2 1 / 2 semanas de crucero (sí, este es un gran negocio). En vez de pasar mis mensajes, pensé que compartiría un artículo anterior sobre cómo empezar en la inversión de rehabilitación de bienes raíces. Y tú pensamiento nuevo sólo funciona ocurrido en la televisión!

Primeros pasos En Rehab Inmobiliaria

Cuando se le renovación de una casa con la intención de invertir, usted necesita para mantener al usuario final en mente. Esto generalmente significa que las opciones conservadoras que será de interés para el mayor número de compradores potenciales. Si la casa va a ser su residencia, usted tiene la capacidad de incorporar su propio gusto personal. Si desea morado las paredes con un techo de color rosa, y luego ir por ella. Rehabbing una casa para su uso le permite crear un hogar que se adapte a la forma en que viven.

Aún necesidad de mantener la reventa en cuenta si tiene alguna intención de vender en un futuro próximo. Determinar lo que podría ser la reventa de tiempo y trabajar con eso en mente. Si va a ser a largo plazo tienen que hacer lo que te hace feliz y se adapte a su estilo de vida.

En lugar de tratar de ganarse la bazzillion de dólares en su primer acuerdo, busque uno que puede impulsar a que el éxito futuro. Comience con algo pequeño y mantener el proyecto dentro de su capacidad. Con cada éxito se puede avanzar en proyectos más grandes y más duras. A medida que su capacidad crece, sus beneficios y aumentará sus beneficios se disparan.

Rehabbing feliz!

La mejor manera de ver el futuro es crearlo. - Desconocido

Etiquetas: flip, Flipping Casas, volteando los bienes raíces, inversiones inmobiliarias, de rehabilitación, rehabilitación de bienes raíces, Rehabbing

Es 10am, ¿sabe usted que su edificio inspector? Usted seguramente sabe que no está, no es la que se aprueba el trabajo más reciente para que pueda seguir adelante con su proyecto. Su inspección estaba prevista para primera hora de la mañana y el inspector finalmente aparece casi al final del día. Por un lado, que desea gritar, gritar y se quejan, por otra parte ya sabes lo que usted necesita para firmar en el trabajo para que pueda proceder. Aparentemente usted es respetuoso y cordial, dentro de usted está en plena ebullición y el pensamiento, "la próxima vez que estoy haciendo esto sin permiso!"

¿De verdad necesito permiso?

Es muy tentador hacer renovaciones tirando sin permisos. Usted puede ahorrar tiempo, dinero y una gran molestia, pero ¿a qué costo? La principal razón de que los municipios se requieren permisos para que puedan estar seguros de que el trabajo se realiza a niveles aceptables y que cumple con todos los códigos de construcción. Los códigos se creó para establecer normas mínimas para la seguridad y la apariencia. Estas normas dan los compradores de vivienda un nivel razonable de garantía de que un hogar es seguro para ellos para vivir

Una gran cantidad de cosméticos que se puede hacer el trabajo sin permiso. Instalación de nuevas alfombras, pintura y cambios sencillos normalmente no requiere ningún tipo de aprobación. Reformas importantes, la participación de plomería, eléctricos, fundaciones, etc extensiones casi siempre. Un buen punto de partida es la departamento de construcción locales. Ellos le pueden dar una idea de lo que son los requisitos locales. En caso de duda, darles una llamada.

No necesitamos no Stinkin Permisos!

Cuando se trabaja con los contratistas que usted necesita tener cuidado. Si te dicen que no necesitan permisos para hacer el proyecto que debe comprobar para estar seguro. Podría ser que están sin licencia o pueden estar buscando para cortar esquinas. Tenga especial Desconfíe si ellos dicen que usted puede ahorrar dinero al no tirar lo permite, usted puede terminar pagando mucho más en el final.

Gran Ciudad más pequeños frente a la Ciudad

Cuando se trabaja con un departamento en la construcción de una gran ciudad que uno probablemente trata de una burocracia y no pueden ver el mismo inspector dos veces. En un pequeño pueblo local inspector podrá ser el departamento de todo el edificio. Usted necesidad de adaptarse a cualquiera que sea la situación. En una gran ciudad que quiere desarrollar una buena reputación para que los inspectores saben que son fáciles de tratar. En una pequeña ciudad que necesita para que el inspector de tu amigo. Realización de un enemigo de un pueblo pequeño inspector puede ser el beso de la muerte para su negocio como una mala reputación en una gran ciudad.

Permisos, los inspectores y las inspecciones pueden ser una gran molestia. Sin embargo, son una parte de la empresa y aprender a lidiar con ellos pueden hacer su vida mucho más fácil.

Tacto es la capacidad para describir los demás como se ven a sí mismos. - Abraham Lincoln

Hice mi primera incursión en pequeño pueblo de bienes raíces en 2005. Después de haber sido utilizado para grandes mercados suburbanos, Pronto descubrí que se trataba de un animal diferente. Muchos de los grandes mercados ejecutar furiosamente con la especulación desenfrenada que conducía los precios inmobiliarios en la estratosfera y quería ninguna parte del el riesgo asociado a las inversiones en esas zonas. A través de la creación de redes de conexiones que había aprendido de un pueblo minero de Nevada que está experimentando una recuperación económica y, en consecuencia, había una grave escasez de vivienda. A pesar de la demanda, los precios no han subido mucho, pero los alquileres se de alto. Un paraíso para los inversores, o así parecía-.

La tormenta perfecta

La ciudad de Ely, Nevada, había pasado por años de declive económico, cuando una mina, su principal industria, la habían cerrado. La gente abandonó la zona en busca de trabajo y las casas fueron abandonadas porque no había compradores. Muchos de los que no se mantuvo tiene el dinero para mantener sus viviendas y cayeron en un estado de deterioro. El futuro parecía sombrío para la zona.

Fortuna finalmente brilló en la zona cuando la mina fue adquirida por una operación mucho más grande y volvió a abrir. Otros industria llegó a la zona en forma de una prisión estatal, y no uno sino dos, las plantas de energía propuesta. De repente, los trabajadores de la demanda pero había muy poco disponible la vivienda. Yo fui uno de los primeros rehabbers para entrar en la zona y pronto siguieron otros. Oportunidad en todas partes.

Aprender a adaptarse

En la superficie que usted podría pensar que la gente estaría feliz de ver las inversiones en su ciudad. Sin embargo, pronto se hizo evidente que los forasteros se resentían. Los pobladores estaban buscando para proteger su modo de vida y no como la intrusión de la ciudad slickers. En muchos aspectos, podía entender cómo se sentían.

Muchos inversores habían llegado a la zona y trató de utilizar sus tácticas de gran ciudad y rápidamente se dieron cuenta que no funcionó. El ritmo es más lento y no había mucha competencia entre los contratistas, ya que había tan pocos de ellos. Para tener éxito en esta zona ha tenido que aprender a encajar pulg Aquellos que fueron capaces de adaptarse prosperaron, los que antes no podía dejar la zona. La pequeña ciudad de la vida no es para todos.

Una atmósfera diferente

Tomó un poco acostumbrarse, pero he llegado a amar la zona. El modo de vida es mucho más relajada, el aire es limpio y el pueblo han resultado ser fabuloso. La zona ha sido testigo de enormes cambios en los tres años que he conocido, sin embargo, en muchos sentidos es la misma que debe han sido cincuenta años atrás. [Véase un artículo que había publicado en The Times, Ely]

La experiencia es la única cosa que usted no puede conseguir por nada. - Oscar Wilde

Desde luego, no se han centrado en nuestras entrevistas últimamente inversor y estamos haciendo un esfuerzo concertado para cambiar eso. Empezaremos con una entrevista con uno de nuestros activos BiggerPockets contribuyentes, Tom Cmunt.

Tom ha dado mucho de su tiempo a ayudar a otros a través de nuestros foros BP'ers y se ha convertido en un elemento básico en la comunidad. Él se centra en las propiedades extremadamente asequible en Ohio que él y rehabs alquila (normalmente cuesta mucho menos de 1 / 10 el precio alguien podría comprar el más barato, incluso para el hogar en el sur de California, por ejemplo). Estamos entusiasmados de tener la oportunidad de aprender más acerca de esta relativamente nueva, pero con éxito, los inversores.

Conoce Inmobiliaria inversores Tom Cmunt

¿Hace cuánto tiempo que la inversión en bienes raíces?
He sido para invertir un poco más de un año.

Lo que le atrajo a convertirse en un inversionista de bienes raíces?
Creo que el principal atractivo era que había encontrado algo que me permitiera utilizar la construcción de conocimientos que he obtenido como adolescente y adulto joven, de hacer dinero, mientras que todavía tiene la capacidad de trabajar para mí mismo.

¿Es usted un tiempo completo o parcial, los inversores?
Todavía estoy trabajando como un inversor a tiempo parcial, aunque a veces se siente como un trabajo de tiempo completo. Hay muchos días que voy a pasar varias horas la concentración en mi empresa de inversiones inmobiliarias versos de trabajo a tiempo completo en mi trabajo como programador de software.

¿Cómo empezar a invertir?
Creo que mi despertar llegó cuando me estaba tratando de averiguar cómo salir del entorno empresarial cada día. Después de años de despido frente a los compañeros de trabajo y ver a mi se salía por la puerta, sabía que tenía que averiguar una forma de apoyar a mí mismo, en lugar de depender de alguien más para un cheque de pago.

¡Cuéntenos Acerca de Su Primera Inmobiliaria Deal. . .
Mi primera operación fue una casa de HUD que se enumeran por $ 24.9K. Mi esposa y yo realizamos la primera caminata a través y decidió hacer una oferta. Sabía que la casa sólo se necesitan alrededor de $ 5k a $ 6K para que sea rentable. Ofrecimos $ 23K HUD y aceptó la oferta. Se realizó un segundo antes de cerrar a través de a pie y es entonces cuando me di cuenta de un problema de termitas, que es casi desconocida en el noreste de Ohio.

Después de que nos quedamos de rehabilitación iniciado en varios problemas. Cuando ha llegado el momento de encender el gas, se encontraron varias fugas en el sótano. El plomero que se hizo cargo de la llamada y la compañía de gas de vuelta. Ella hizo una inspección final sólo para encontrar un escape de gas en el patio delantero. Esto nos costó un adicional de $ 900,00. Todo lo demás fue bastante suave. Nuestro cliente es la Sección 8 que nos obligó a hacer un poco más de rehabilitación que yo estaba esperando.

Así que, después de la exterminación de termitas y la fuga de gas en el patio, se completó la rehabilitación de algo menos de $ 8K y sólo un mes más de plazo nuestra. Una evaluación de 3 meses más tarde que en la casa en $ 64K. Yo no tendría ningún problema en volteando rápidamente por $ 47k.

¿Alguna vez has tenido un mentor de bienes raíces? Si es así, qué hacer por usted?
Otros consejos sobre BiggerPockets luego, ninguno. Creo que la mayoría de los inversores en mi zona sólo están interesadas en la equidad de succión de una propiedad y no mirar hacia la construcción de riqueza futura.

¿Cuál es su foco (área de especialización)?
Actualmente debido a las condiciones del mercado, yo soy sólo la compra y explotación de los alquileres. Estoy buscando hacer una tapa en los próximos meses, he identificado varias propiedades por menos de $ 20K, que podría tapa de $ 35 a $ 40K con una inversión mínima.

¿Qué es lo que usted busca en una inversión?
El hogar tiene que ser sólido, con buena mecánica, en un barrio seguro y por debajo de $ 20K.

¿Cuántas ofertas has hecho en tu carrera?
He hecho 3 trata ahora. Lo único que me desaceleración ahora se está haciendo la financiación. He estado trabajando en una tira de efectivo fuera de mi última propiedad para comprar otra de más de 1 mes, los bancos han hecho muy difícil obtener financiación.

¿Tiene su licencia de bienes raíces?
No

¿Qué consejo le daría a los inversores un comienzo?
Veo a muchas personas entrar en bienes raíces sin tener ninguna idea de qué tipo de gastos en que se incurra. Sinceramente, creo que todos los inversores deben tener un fondo de construcción o carpintería. Todo lo demás se puede aprender en el trabajo, pero si no puede caminar en una rehabilitación y su saber qué va a costar a los pocos miles de dólares, realmente no debería estar en el negocio. Yo trabajo en condiciones extremas de las medidas presupuestarias y cuando voy a mi presupuesto estimado, incluso por unos pocos cientos de dólares me golpearon a mí mismo a lo largo de ella. A veces las cosas no se pueden evitar, como una fuga de gas en el patio delantero, sino un problema de termitas, que me costó otros $ 900.00 podría haber sido. Fue un error estúpido, que no va a ocurrir en el futuro.

Ahora concedida, estoy trabajando en $ 20K hogares que requieren una gran cantidad de grasa del codo y no un montón de grandes gastos. Si usted me puso $ 150K en una casa y me dicen que es de rehabilitación, por lo que se venderá a 300 K, tendría que tomar mucho más tiempo para calcular mi presupuesto.

¿Cuál fue el más difícil tratar?
Ninguno todavía. Una vez que conseguir financiación, estoy dispuesto a ir.

¿Cuál sería tu sueño se tratan?
La casa perfecta que sólo necesita una actualización sépticos. Quiero invertir $ 20K en un nuevo sépticos y tapa por $ 70K más que he pagado por ello. Sería una simple revisión, que no requieren mucho tiempo de mi parte, y yo haría $ 45K sobre el mismo.

Por último, ¿Tiene usted alguna idea sobre el estado actual del mercado inmobiliario o la economía?
Sí. Como he mencionado anteriormente, es muy difícil para los inversores a obtener financiación ahora. Tengo muchas ofertas que se ajusten dentro de mi plan de negocios que simplemente no pueden pasar debido a una mala calificación FICO y un apretado mercado de crédito.

De no BiggerPockets: Si usted quiere hablar con Tom, puede conectarse con él en nuestra red social. Además, si estás interesado en ser entrevistado para nuestros inversores Conoce La función, por favor, contacte con nosotros.

Nota: Entrevista realizada el 18 de marzo de 2008

Etiquetas: tapa casa, aleta, HUD, propietario, cumplir con los inversores, bienes raíces, inversiones inmobiliarias, rehabber, Rehabbing

Usted ha sido la caza para una estancia perfecta rehabilitación tratar como un Neandertal acecho un poderoso Mastodonte. Usted puede estar seguro de que lo hayas encontrado. El valor después de la reparación y los costes de renovación permitirá una fuerte ganancia. Usted debe ser capaz de establecer un precio que resulte en una venta rápida, cuando la rehabilitación se ha completado. Sólo hay una cosa Teensy-weenie queda por hacer - encontrar el dinero para hacer la compra de la propiedad.

Ya en la antigua, viejos tiempos (principios de 2007) fue bastante fácil. Que buscar una dura rehabilitación prestamista de dinero. Claro, las condiciones eran empinadas, pero el coste de la financiación fue construido en la ecuación. Mientras el número de penciled usted puede obtener financiación. Es aún muy común que incluya el costo de la compra y la reparación y el interés han financiado la derecha en el trato. Si hizo bien usted no necesita mucho, en su caso, de su propio dinero.

Las cosas no es lo que solía ser

Aquí estamos un poco tiempo más tarde y el dinero fácil ha desaparecido. Préstamos de rehabilitación todavía puede tenerse en cuenta, pero las cosas que son diferentes. Un novato rehabber tiene pocas esperanzas de obtener financiación a todos. La experiencia rehabber se enfrenta a un préstamo medio ambiente que ha cambiado drásticamente. No por dinero? Olvídalo. Todos los costes en laminados? Grasa oportunidad. Incluidos todos los gastos de reparación? En tus sueños. En estos días, los prestamistas quieren que tienen un peso significativo en la piel en el juego.

Es difícil culpar a los prestamistas. Que se han quemado tantas veces en el pasado reciente que han tenido que cambiar las reglas. Si bien es fácil decir que no tenían la culpa, pero uno sí mismos, no se puede culpa de ellos para adaptarse a las realidades de un mercado cambiante. El rehabber tiene que ajustar y, a menos que se va a empacar su tienda y volver a casa hasta que las cosas cambian.

Rehabber ¿Qué hacer?

Es más importante que nunca a buscar formas creativas de financiar un negocio. Si usted tiene equidad en su propia casa, trate de usar una línea de capital de crédito, o HELOC. Últimamente, muchos bancos han reducido los límites de crédito existentes en HELOCs, así que ten cuidado ahí. La ventaja del HELOCs åre que usted es un comprador en efectivo, puede utilizar el dinero como sea necesario para la operación y reparación, y cuando usted paga de nuevo hay que volver a utilizar.

No se puede usar un HELOC? Mira a los propietarios que están dispuestos a celebrar una nota a corto plazo mientras se completa la rehabilitación. Un amigo mío hizo una oferta en una casa sin dinero, el propietario de la celebración de una nota de dos años y los pagos diferidos por un período de seis meses, mientras que completó la rehabilitación. El vendedor acepta los términos, sin una lucha. Se puede hacer.

Más información sobre los "sujetos a" que se ocupa la actual financiación sigue siendo en su lugar. Esto le permite comprar una propiedad sin tener que obtener la financiación. Si el vendedor tiene aún la equidad en la propiedad, le invito a que aplazar la adopción de su parte hasta que se complete la rehabilitación y vende la propiedad. Cuando las personas están en desesperada necesidad de vender una propiedad, se pondrán de acuerdo a todo tipo de condiciones loca. Pruébalo, te gusta.

La creatividad es la clave

El punto es buscar formas alternativas de hacer ofertas suceder. En lugar de pensar, "no se puede hacer", pregúntese, "¿cómo puedo hacerlo?" En pocas palabras, pensar fuera de la caja. Estos son tiempos difíciles. Aquellos que a la altura del desafío tendrá éxito.

Un hombre de éxito es aquel que puede sentar una base sólida con los ladrillos que otros han

lanzadas contra él. - David Brinkley

Etiquetas: creativo finacing, la financiación, duro dinero, heloc, casa, el prestamista, los bienes, los bienes raíces, inversiones inmobiliarias, de rehabilitación, Rehabbing