La semana pasada vi un hilo en el foro los consejos que un inversor pregunta si alguien ha sufrido cualquier tipo de fantasma en ninguna de las propiedades que han participado pulg

Hubo una buena cantidad de respuestas sarcástico que pensaba eran muy divertido y hubo algunas respuestas que fueron más graves. Nada digno de Hollywood, pero esto me hizo pensar en una de las casas I rehabbed el año pasado. Hasta el día de hoy, todavía no se lo que pensar en esa casa, pero me decidí a decirle que la historia y la esperanza no tengo un golpe en mi puerta por el hombre en los uniformes blancos.

La casa había estado vacante durante varios meses cuando lo compré. Sabía casi nada acerca de la casa o el anterior propietario. Ninguno de los vecinos que ofrecen tanta información que no sea decir que los anteriores propietarios se tranquilo y privado.

El primer día de la rehabilitación, había un árbol que fue eliminado efectivamente al nivel de una pared exterior. La casa fue construida en 1994 y fue el árbol más alto que la casa de 2 pisos. Sabía que el árbol era un factor con la fundación está en mal estado. También ha eliminado todas las alfombras porque no hay muchas zonas que no se había orinado en ... O limpiado. El resultado de la alfombra a cabo fue una casa muy fuerte que no tiene nada que absorber el sonido. La escalera estaba en el centro de la casa con techos abovedados de 20 pies a la vuelta de la escalera. Con el cemento y la madera de abajo pisos de arriba, fue siempre el eco de un presente.

Había una sala de juegos de arriba que fue directamente sobre el garaje de 2 coches que se enfrentan el Sur y Sudoeste, y también tenía un techo abovedado. Pensé que sería difícil habitación para mantenerse fresco a causa de esos factores y es julio, con temperaturas diarias de los 100's.

Curiosamente, ese cuarto fue el mejor habitación de la casa y a veces incluso parecía frío. Pero me di cuenta de que no le daba mucho pensamiento.

Yo había creado mi oficina temporal en el baño principal (que fue un gran maestro de cuarto de baño) y que fue directamente en la habitación al otro lado de la sala de juegos.

Hubo numerosas veces, a veces diario, que cuando yo estaba en el baño principal, puse lo que yo estaba trabajando en buscar para ir a la sala de arriba, porque yo pensé que había oído hablar a alguien en la sala. Nunca hubo nadie ahí. Lo que he oído ha sido siempre muy bajo, sordo, voces masculinas. Por lo general, sonó como había dos hombres hablando en el pasillo. Es tan común escuchar los ruidos y encontrar que nunca hubo nada que físicamente hay una cámara de seguridad colocada en la sala. Los ruidos que sonaban como siguió hablando y la cámara nunca se puso de manifiesto algo más que una sala vacía.

Cuando puse la cámara en la sala, había añadido una segunda cámara que se pasa por alto la escalera porque era común para mí escuchar lo que sonaba como pasos en la escalera. En cualquier momento alguien (personas reales) caminó sobre las medidas, podría ser escuchado en cualquier lugar de la casa porque los pasos que se desnuda y siempre se hizo eco de la madera en toda la casa. Una vez más, la cámara mostró nada y nunca vi a nadie en las escaleras cuando yo escucho algo e ir buscar. Me despidió como los ruidos "en mi cabeza" y que estaba motivado no dormir lo suficiente.

En el primer mes, tuve dos personas trabajando en la casa además de mí. Ninguno de ellos se conocían y otros que trabajaron diferentes horas. En otras palabras, nunca habían cumplido. Ambos se había acercado a mí en diferentes me pregunta si yo había escuchado pasos o las voces de arriba. Uno de ellos comentó que se sintió incómoda trabajando en la sala de juegos también. Cuando le pregunté, "¿por qué", dijo que se sentía como si alguien le estaba mirando y la habitación estaba siempre fría. Yo estaba "creeped" fuera.

Cuando la casa estaba en las últimas fases de la rehabilitación, había contratado a una mujer a la pintura de acabado interior. A veces, ella me como una especie de "loopy" pero yo estaba feliz con su pintura y que era el final para mí.

De la nada un día, ella vino hasta mí y me dijo: "Usted debe tener algo realmente molesto en este fuera de casa." Recuerdo que yo sólo se congeló después de que ella y dice que no se movió durante varios segundos. Me dio la vuelta y le pregunté cómo ella vino para arriba con esta observación? Ella llegó a decirme que ella decía ser "psíquico" y me dijo que la casa estaba llena de "energía negativa." Permítanme decir que antes de que yo había comprado la casa, había pensado que "fantasmas" pueden existir en nuestro mundo pero no recuerdo que el tema pensé mucho en absoluto.

Durante la conversación con ella ese día, (confiar en mí cuando digo que me reía en sus sugerencias y muchas veces agrietado muchos chistes sobre lo que estaba diciendo) me dijo que (sus palabras para describir) se había producido un "espíritu" o "-como la existencia de fantasmas" que existía en el árbol que había en el lado de la casa. Se ha libre de ir y venir, ya que he tenido el placer hasta que el árbol talado. Después le pregunté en un tono sarcástico, si se le había probado drogas recientemente, dijo, "Usted debe haber escuchado las voces y los pasos en la casa ahora, ¿verdad?" Mi gran sonrisa, se fue como acabo de espera en su con una mirada en blanco y no dijo nada. Ella me dio una sonrisa y sabiendo continuó diciéndome que la existencia de que este "espíritu" se ha utilizado para (que ocupa un árbol, lo sé, CRAZY) se vio sacudido cuando el árbol estaba cortado y "saltó" a la casa cuando sucedió. Explicó que para mí en comparación a la película, Stargate. En esa película, hay dos "portales", que permite viajar entre galácticos y cuando uno de los portales estaba cerrado, la gente que fue a través de él, queda atrapada en el otro lado.

Para más me cierra, señaló que lo que el árbol se ha situado contra la pared exterior de la sala de juegos ....

Ella dijo, "usted puede llamarme loco, pero si te gusta, ¿por qué voy a inventar una historia como esa?" Ella agregó, "basado en la mirada en su cara, usted sabe sobre algunas de las cosas que he dicho. "

Me mudo porque no había dicho nada a ella acerca de lo que yo había pensado que había oído antes y que empezó a trabajar en la casa después de los otros dos contratistas habían terminado y ya no existe. La única otra cosa que decir de ella que una vez fue la casa está terminada, me dijo que el "ser" o "espíritu" es probable que se calmen las cosas y volver a "la normalidad.

Yo no quería creer en ella la peor manera, simplemente porque todos los locos de la forma en que ha de sonar, pero tengo que admitir que yo no tenía ninguna explicación a ninguna de ella y el hecho de que ella se acercó a mí con lo que hizo ... Es mi pelo de punta de pie.

El detalle creepiest vinieron de un contratista que la parte de arriba de azulejos suelo baño de visitas. El contratista estaba allí con otras 2 (la misma empresa / equipo) y yo no había cumplido ninguna de ellas previamente. Yo no estaba en la casa ese día y regresó al final del día a pagar ellos. Uno de los chicos fue muy tranquilo y muy reservado que los otros dos eran mucho más locuaz. Los dos que habían estado hablando salió a su camioneta, cuando la tranquila una vuelta a mí y dijo: "¿Qué diablos está en esta casa?"

Yo estaba bastante aturdido y después de unos segundos, le pregunté, "¿Es usted un psíquico?"
Me dijo que no era sino psíquico fue "más en contacto con el mundo a su alrededor que la mayoría de las personas". Le pregunté qué haría él para pedirme una pregunta como la suya.

Pasó a decirme que había estado haciendo la lechada en las manos y las rodillas cuando se sintió algo extraño. Él se sentía como alguien mirándole. Se dio vuelta la cabeza para mirar detrás de él y se sentía algo moverse por ya través de él. Dijo que sólo podía describir como algo que sentía como una bolsa de aire frío que se trasladaron a través de él.

En mi mente estaba pensando en el hecho de que el cuarto de baño había sido directamente al otro lado de la sala de juegos ....

Una vez que la casa se terminó, el nivel de ruido se redujo a casi nada como la alfombra se había instalado y la casa se organizaron para ayudar a vender la casa. Después de la rehabilitación envuelto, yo nunca he escuchado ninguno de los sonidos de nuevo que yo y los demás se declararon haber escuchado antes.

Para terminar con una nota más ligera, que he marcado con el estado y se sintió aliviado al saber que los vendedores no están obligados a revelar que puede ser una casa embrujada.

Estoy todavía dudan a la hora de admitir que la casa podría haber sido perseguido, pero no he estado en ninguna otra casa en la que he oído suena como alguna inexplicable que hice en esa casa.

No tengo una explicación de los de ella y me divierte mucho en entender cómo la gente que lea este artículo, tendrá la diversión metiendo conmigo para contar la historia. jajaja

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Usted no necesita la construcción de Bob Vila habilidades para ser un profesional de rehabilitación, pero no es secreto que puede salvar si algunos de los trabajos a ti mismo. Como regla general, las estimaciones de los contratistas en nuestra área ejecutar 1 / 3 para los materiales y 2 / 3 's de la mano de obra. Por lo tanto, en teoría, ahorrar el 66% por hacer el proyecto nosotros mismos, ¿verdad?

Bueno ... tal vez.

Para decidir, considerar la posibilidad de:

• Costo de materiales: los materiales pueden ser comprados en el coste o contratista tendrá que pagar una fuerte carga de? ¿Es posible encontrar en los materiales de salvamento o de un hábitat de tipo tienda a aumentar su margen de beneficio?
• Costo del tiempo: ¿Cuánto tiempo más va a tomar para bricolaje? Reales y en dólares, cuánto va a añadir a la celebración de los costes? Gastos de explotación incluyen, pero no se limita a pagos de la hipoteca, los seguros (por lo general mayor cuando la propiedad está vacía y / o en construcción), cuentas de servicios públicos, y la pérdida de renta. Si se lleva 2 semanas trabajando de noche y los fines de semana para completar un proyecto a su contratista puede terminar en 2 días, se añadirán 10 días de la celebración de los costos.

Sólo un dictamen:

La decisión de bricolaje debe ser una simple ecuación matemática en la que:

• precio de los materiales
• estimar el tiempo necesario para completar el proyecto
• multiplicar el número de días / semanas por el diario / semanal para la celebración de los costos, entonces
• restar de la cantidad que el contratista oferta

Por supuesto que no es fácil ... lo divertido que eso?

Para empezar, puede que no se retrasa la finalización del proyecto en caso de que otros trabajos que está pasando de todos modos. Contratista los retrasos son un problema común y si el tiene una historia de la puesta fuera de sus proyectos para otro día, usted podría terminar antes de lo que puede de todos modos. Pero además de eso, no hay valor oculto en varias proyectos que sólo pueden ser determinados por la rodadura de las mangas y hacer las uñas con incrustaciones de Icky algo.

Al aprender una nueva habilidad, se aumenta tanto la capacidad y la confianza. Usted también está aprendiendo a identificar la calidad del trabajo, la cantidad y la dificultad de la mano de obra, herramientas especiales necesarias para el trabajo, y las estimaciones de tiempo razonable para su conclusión. Si decide contratar a alguien la próxima vez, usted tendrá una idea mucho mejor de lo que participan en el proyecto y si las ofertas son razonables. Ese tipo de conocimiento es de gran valor para la rehabilitación profesional, el pago de dividendos con cada nuevo proyecto.

Uno de los favoritos del señor bricolaje proyectos es la instalación de suelos de pino en nuestro alquiler casas. Para obtener más información, haga clic aquí.

Sólo Otra Opinión:

Considerar la posibilidad de tomar por lo menos en un nuevo proyecto con cada uno de rehabilitación, incluso si es tan simple como reemplazar un interruptor de luz o el cambio de mando de una puerta. Con la experiencia, aprenderá que salvar la mayoría de las reparaciones y que es mejor dejar a los demás. Durante sus primeras casas, tratar de ser lo más práctica posible y en considerar que parte de su rehabilitación educación.

Si no tiene a mano-hombre aptitudes alguna, usted puede tratar de trabajar junto a su contratista (si es que tendrá usted). Él le puede decir que la arena libras (educadamente, por supuesto), pero si usted tiene una buena relación de trabajo, vale la pena un tiro. Más tarde, puede que la contratación de renombre para la mayoría de los contratistas (si no todos) de los trabajos será ahorrar lo suficiente en la celebración de costos para justificar el gasto.

Trabajo junto a un profesional es una de las mejores maneras de aprender una nueva habilidad. Aquí, el Sr. BRZ relojes, mientras que nuestro amigo Marc Puentes demuestra adecuada técnica de vidriado.

Y trabajar con un amigo es mucho más divertido. Nosotros probablemente necesitará Marc para enseñarnos algo más próxima vez.

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Etiquetas: bricolaje, hágalo usted mismo, fijador, la inversión inmobiliaria, rehabilitación, rehabber, Rehabbing

¿Quién no ha soñado con la compra de una carrera hacia abajo la casa y la fijación de lo? Para la mayoría sigue siendo una fantasía, ya que muy pocas personas en realidad persiguen la idea. De las pocas personas que hacen el intento muchas fracaso. Encontrar una casa que necesita ser rehabbed es fácil, encontrar una que le permitirá hacerlo y obtener un beneficio es un caballo de un color diferente.

Entonces, ¿qué hace que una casa un buen candidato para un proyecto de rehabilitación? La respuesta obvia es que usted tiene que comprar a un precio que le permiten obtener un beneficio, pero hay más que eso. Antes incluso de precios entra en juego, debe determinar si una propiedad es digno de ser considerado. Hay una serie de cosas que hay que ver, si pasa la prueba, entonces puede pasar a los aspectos financieros de la operación.

La Prueba

Es la estructura general de sonido? Si no es así, ¿qué se requiere para que sea así? Fundación de las cuestiones estructurales y pueden ser tan caros para hacer frente a lo que eliminará cualquier posibilidad de beneficio. Eso no significa que se debe descartar una casa que tiene estos problemas, sólo tiene que ser muy cuidadosos antes de continuar. Obtener la reparación de las estimaciones antes de hacer cualquier oferta y siempre ha de asumir que si usted encuentra un problema de este tipo habrá otros.

Es la casa en condición de reparación? Muchos mayores estructuras serían consideradas funcionalmente obsoleto. La disposición de las salas puede ser todo lo malo, la fontanería y electricidad irremediablemente obsoleto o pueden existir otros problemas que pueden hacer casi imposible para que esté a la par con los hogares de hoy. Si este es el caso de que la mejor opción puede ser una completa demolición. Esto no es un escenario que permita un beneficio en la mayoría de los casos.

¿Está el proyecto dentro de su capacidad? Esto no significa que usted necesita para ser un martillo oscilante y hacer el trabajo usted mismo. La pregunta es ¿tiene usted lo que se necesita para manejar un proyecto desde el principio hasta el final? Muchos por primera vez, e incluso experimentado, rehabbers golpe por asumir un proyecto que se puso en camino sobre sus cabezas.

Una Gran Cantidad?

Hace un par de años recibí una llamada de un amigo que dice que encontró una gran cantidad, pero necesitaba un socio. Nos habían asociado en un acuerdo y que él había hecho un par de los demás por su cuenta. La casa que encontró fue mucho más allá de su capacidad y él lo sabía, así que él me llamó. El valor de la propiedad sería un mínimo de $ 75.000 fijado por el actual propietario aún sólo quería que un vertedero. Indicó que sería feliz con $ 10,000 en efectivo. Ciertamente parecía un ganador a primera vista.

Se analizó la propiedad al día siguiente había que inmediatamente vio que este acuerdo había fracasado en todo lo escrito. Como era de esperar, necesitaba una nueva cocina, baño, pintura y otras mejoras. Sin embargo, la fundación está en grave necesidad de reparación que incluya la casa de gatos. Hubo además un segundo piso que se había hecho tan mal que era en realidad caen y muchos otros artículos que necesite atención. Mi estimación aproximada mostró que necesitaríamos un mínimo de $ 60,000 a $ 70,000 para este proyecto. Yo no habría tenido esta casa de forma gratuita.

El Rehabber's Eye

Mi amigo había estado dispuesto a saltar sobre esta propiedad y trató de convencerme de que podemos hacer que funcione. Como fuimos a través de las cosas punto por punto su tono cambió. Llegó a darse cuenta de que había llegado muy cerca de hacer un gran error, el mismo tipo de error que muchos principiantes hacer. La experiencia es, sin duda, el mejor maestro, pero es a menudo muy costosa.

Cuando empecé rehabbing hace quince años he tenido una tendencia a ser demasiado optimista. Yo siempre pensé que podría hacerlo más rápido y por menos dinero de lo que realmente necesitan. Hoy puedo mirar a una propiedad y rápidamente llegar a una estimación bastante precisa de cuánto costará y cuánto tiempo tomará. También puedo imaginar lo que un proyecto se verá como cuando se ha completado. Que es más importante que puede ver cuando lo mejor es a pie y buscar el siguiente reparto. Esto no es una habilidad que se puede adquirir mediante la lectura de un libro de aprendizaje o en algún campamento. Usted sólo tiene que partir de la experiencia, hasta que usted necesita para usar cautela antes de proceder con cualquier proyecto. Con el tiempo, usted también tendrá la rehabber los ojos, utilizar sabiamente.

Tienes que ser muy cuidadoso si no sabe dónde va, porque usted podría no llegar. - Yogi Berra

Etiquetas: evaluación de ofertas de bienes raíces, inversiones inmobiliarias, Rehabbing

Rehabbing una casa puede ser una experiencia de morderse las uñas, sobre todo la primera vez. A veces, los lectores más bonito en mi blog e-mail pidiendo consejo sobre su más reciente proyecto de rehabilitación. En general, las preguntas que implican cuestiones de acabado, como si la pintura o reemplazar gabinetes de cocina, o en caso de alfombras o pisos de madera funcionan mejor en un contrato de alquiler. Yo siempre trataré de responder, sobre todo porque me recuerda lo que es ser un nuevo inversor, aparentemente miles de decisiones, todos los golpes de distancia en la línea inferior.

En secreto, estoy esperando el escritor recuerda que la mía es sólo una opinión. Pregúntele a 10 diferentes profesionales de rehabilitación y obtener 10 respuestas diferentes. Todos son probablemente derecho a diversos grados y todos los muertos puede ser malo para el proyecto en cuestión. Es similar a pedirle a un completo extraño si usted debe recibir un perro. Todo el mundo tiene una opinión, sino que vas a ser el único teniendo en Cujo un paseo todas las noches.

Hace las preguntas

Al realizar las opciones de rehabilitación, es necesario:

• Conoce tu estrategia de salida
• Conozca su mercado
• Conoce tu presupuesto

Una vez que hayas identificado estos tres, es mucho más fácil hacer que las decisiones de rehabilitación.

¿Cuál es su estrategia de salida?

¿Tiene previsto vender la casa rápidamente con fines de lucro? Luego tendrás que investigar los materiales y acabados de casas en venta en la misma gama de precios y de barrio. Si todos los otros niños en el mercado tienen contadores de granito, no se puede baratos con laminado sin perjudicar a su línea inferior. En este caso, la durabilidad da paso a la estética. Hacerla bonita.

¿Tiene previsto mantener a largo plazo y renta? Los inquilinos son muy difícil de alquiler casas. Durabilidad de los materiales de triunfos parece. Inquilinos en la mayoría de los mercados no esperan el mismo nivel de actualizaciones como la costumbre y los compradores de la casa puede tener que volver antes de la venta de todos modos. Piense neutral y robusta.

¿Qué es lo que dicta el mercado?

Parte de la alegría de haber unas pocas casas bajo su cinturón está teniendo la gente cree que eres un experto, pero aquí está el problema. Nadie, no importa cuán inteligente y / o éxito-puede ser un experto en su mercado a menos que vivir e invertir en su mercado. E incluso entonces, por lo que muchas variables entran en juego todo el asesoramiento de expertos que pueden no ser aplicables en cualquier caso.

¿Qué es lo que los posibles inquilinos en este barrio, en este punto de precio esperar? ¿Quieren centrales de aire y el calor o las unidades de ventana y calentadores bien? Laminado o mostradores de granito? Creador de grado o de alfombras pisos de madera? La única manera de saber es hablar con los inquilinos actuales y anteriores, asistir a las casas abiertas, y hacer algunas llamadas. Sin embargo, si usted ha vivido en el área de cualquier longitud de tiempo, puede que ya conoce las respuestas.

¿Cuál es el presupuesto?

Hay un punto de inflexión en cada casa y cada barrio, donde un dólar gastado más no traerá otro dólar de beneficio cueste lo que cueste. Se llama, más de mejora para el mercado y el principio se aplica tanto para alquiler de casas y flips.

Por ejemplo: A 1 / 1 dúplex alquileres de $ 500/month.

En una zona de lujo lleno de jóvenes profesionales, la mejora de los contadores de granito y electrodomésticos de acero inoxidable garantiza un contrato de alquiler podría aumentar a $ 750 y atraer a un inquilino más estable.

En una zona en declive, no aumentar el alquiler de un centavo, porque los futuros inquilinos no pueden pagar más de $ 500 un mes de trabajo en el Burger Barn. Y podría atraer a un sin marcar van a deslizar la encantadora aparatos.

Los pagos

Rehabbing casas antiguas es muy divertido. Por supuesto, no todo el mundo recibe una emoción a partir de aserrín y gráficos en color (frijoles tonto) y que está bien. Pero hacer las selecciones de rehabilitación no tiene que ser paralizante bien.

No hay nada mejor que elegir colores de pintura, revestimiento y sumideros en un viernes por la noche. Investigación de nuevos productos y probar algo un poco diferente en cada casa añade sabor a la vida de rehabilitación. ¿Y quién no ama a sacar las frustraciones a través de martillo en una pared que simplemente debe bajar antes de la medianoche?

Pero la gran recompensa viene cuando vea algo Icky podredumbre y transformarse en una sólida y funcional para la comunidad.

Y afortunadamente, se vuelve más fácil a medida que vaya.

Gabinetes de cocina desesperadamente necesitados de rehabilitación de toma de decisiones skillz.

Mediados de proyecto, después de una primera capa de Sherwin Williams Dover White.

Y finalmente, después de una mano se frota esmalte, el revestimiento de poliuretano y nuevo hardware.

Etiquetas: contratista, de rehabilitación, rehabber, Rehabbing

Yo acababa de adquirir mi segundo proyecto de rehabilitación y no podía esperar para empezar. Al igual que el primero, este iba a ser mi residencia personal. Se trata de un rancho de tres dormitorios en una gran zona que había adquirido por HUD. Al igual que muchos de hipotecas se ha descuidado y necesita una buena cantidad de trabajo, sino que había un enorme potencial. Mi esposa estaba muy entusiasmado por lo bien y se espera que se desplazan pulg Sin embargo antes de que ella se quedaría en la casa estaba insistiendo en que tienen agua corriente, electricidad, calor y que había que ser mucho menos "Icky", puede ser a veces de manera poco razonable.

El agua, de electricidad y el calor no se, lo admito, pero seguramente no razonables peticiones ickiness había un poco de esperar. El anterior propietario había animales que parecen preferir permanecer en interiores y el lugar olía a una jaula abandonada. Deshacerse de la basura y alfombras se encargó de la mayor parte de ella y mi esposa no se mueven en la casa después de pasar la prueba de oler. Se procedió a la rehabilitación de la casa habitación por habitación y que terminó siendo una excelente casa. También se convirtió en uno de mis ofertas más rentables y allanó el camino para mi futuro como rehabber.

Si se trata de "Icky" No soy exigente!

Yo recuerdo claramente en busca de mi primera inversión de rehabilitación con el marcado a lo largo de mi esposa. Estábamos viendo propiedades con un agente y yo tenía un amigo mío junto a mí. Era dueño de unas pocas propiedades de inversión y con un poco de experiencia y de rehabilitación que estaba buscando su entrada sobre las posibles ofertas. La primera casa que había examinado en un gran lote que fue cargado con exceso y los desechos. Como fuimos a mi amigo y yo estábamos mirando alrededor y conseguir un poco entusiasmados con las posibilidades que vimos, pero en el fondo he oído "eeeeew, este lugar es asqueroso!" Es mi esposa no había podido rastrear la prueba. Mi amigo y yo parecía el uno al otro, ni uno de nosotros ha observado ya que estaban demasiado ocupados mirando las posibilidades futuras de la casa. No se compra esa propiedad, ya que encuentra otro que trabajó mucho mejor en términos de beneficio esperado, sino que habría sido un buen negocio.

Fue en este punto me di cuenta de que el poder del factor ICK. El promedio de venta al por menor comprador se apaga por las cosas que soy inmune a. Estoy más preocupado por el futuro de una propiedad potencial que por su estado actual. Esto realmente funciona en mi favor. Dado que la mayoría de los compradores se apaga por "ickiness", el vendedor está en una situación de desventaja y tienen menos competencia. Menos competencia significa que normalmente puede obtener un mucho mejor trato.

Teoría Confirmado

Poco tiempo después me di cuenta de la potencia de este factor se confirmó mi teoría. Yo había estado fuera viendo propiedades con otro amigo mío. Vio lo que estaba haciendo con mis inversiones inmobiliarias y quería comprar propiedades de inversión también. En su caso fue en busca de propiedades de alquiler que no necesita mucho, en su caso, el trabajo. Vimos una docena de casas para él, pero tuve uno que quería ver por mí mismo. Se trata de un dúplex en un barrio de cuello azul que se requiere una amplia rehabilitación. Desde una perspectiva de números se trata de un frente caliente y no podía esperar a obtener una mejor mirada. Desde el exterior se veía como un verdadero basurero y el interior es aún peor. El lugar fue construido en 1930 y sospecho que la más reciente de limpieza también se llevó a cabo sobre ese momento. Yo estaba pasando por la casa y averiguar cuál es el alcance del trabajo y sería averiguar mi potencial de beneficios. Como yo estaba haciendo esto me di cuenta de mi amigo prácticamente corriendo de la casa.

Salí y vi a mi amigo estaba esperando para entrar en el coche. Él estaba diciendo, "¿estamos haciendo aquí? ¿Podemos ir? Usted no está pensando en adquirir este lugar, ¿verdad? "No podía entender cómo alguien estaría interesado en esta casa. Después de que la izquierda fue comentando sobre la forma en que no podía creer que la gente realmente vivía así, bienvenido a mi mundo! He decidido no comprar ese lugar, no por su condición, sino porque algunos de los graves problemas fundación que he descubierto.

La teoría en la práctica

Después de varios años de mi esposa rehabbing propiedades ha llegado a darse cuenta de que Icky es bueno si no vamos a vivir allí. Cuando estamos en la búsqueda de bienes y mi esposa dice: "oh, esto es bueno!" Yo cruzar fuera de mi lista. Pero si oigo "eeew, bruto!" Creo que, Cha-Ching!

Un pesimista es aquel que hace que las dificultades de sus oportunidades y un optimista es aquel que hace que las oportunidades de sus dificultades. - Harry S. Truman

Etiquetas: inversión inmobiliaria, rehabilitación, rehabber

En julio de 2006, contrató a Eric Martin KORAB Rowland, un contratista, después de ver uno de los anuncios del Sr. KORAB bajo el nombre de "Mercurio Woods Carpintería" en la guía telefónica. Sr. Rowland dio Sr. KORAB una propuesta por escrito, junto con un diagrama que detalla un cuarto de baño proyecto de renovación, y aceptó un depósito de $ 3.750,00 al Sr. KORAB firma la propuesta.

Posteriormente, el Sr. Rowland intentó solicitar un permiso de trabajo y fue rechazado por el de Hillsborough, Nueva Jersey Edificio Departamento porque no registrarse como un contratista con los de Nueva Jersey División de Asuntos del Consumidor. Cuando el Sr. KORAB preguntó por su depósito de dinero de vuelta, el Sr. Rowland se negó a cumplir el argumento de que deben ser compensados por su tiempo y su trabajo en la elaboración y aplicación de los planes para el permiso de trabajo. Sr. KORAB llamó a la policía, que determinó que, ni el Sr. Rowland ni Carpintería Mercurio Woods era un contratista registrado. Sr. Rowland informó a la policía que tiene conocimiento de la obligación de registro impuestas por la ley de Nueva Jersey. Sr. Rowland posteriormente fue acusado, por medio de la acusación, de violar la Ley de registro del contratista, NJSA 56:8-136 y ss.

La Ley de registro del contratista fue aprobado en 2004 (y entró en vigor el 31 de diciembre de 2005) y establece que "ninguna persona podrá ofrecer a realizar, o hacer o intentar participar en el negocio de hacer mejoras al hogar o la venta a menos que el registrado en División de Asuntos del Consumidor, de conformidad con las disposiciones de esta ley ". [NJSA 56:8-138 (a)] La promulgación de esta ley fue una nueva ampliación de la Legislatura de Nueva Jersey, la misión de proteger a los consumidores de los comerciantes fraudulentos y asegurar la seguridad pública-en este caso, de los contratistas que operaban sin licencias, seguros correspondientes, y se estaban llevando a los pueblos dinero sin realizar los servicios para los cuales fueron contratados.

A pesar de que esta ley prevé la reglamentación de socorro, sino que también establece que podrán ser objeto de violaciónes en el marco de la Nueva Jersey Ley del Consumidor contra el Fraude (NJSA 56:8-1 y ss.), O por medio de la persecución penal. La parte pertinente del Estatuto dice: "Además de cualquier otra sanción prevista por la ley, una persona que a sabiendas viola cualquiera de las disposiciones de esta ley es culpable de un delito de cuarto grado." [NJSA 56:8-146] . Es por su falta de registro con el Departamento de Asuntos del Consumidor de que el Sr. Rowland fue acusado de un delito cuarto grado en virtud de esta disposición de la ley.

El juez de la División de Derecho (que es el tribunal de primera instancia en Nueva Jersey), desestimó la acusación contra el Sr. Rowland porque el juez interpretó que la ley que obliga al Estado a demostrar que el Sr. Rowland sabía que su conducta violó la ley. Dado que la acusación no contiene ninguna evidencia de esos conocimientos, el juez argumentó que la acusación no podía soportar.

El Estado hizo un llamamiento a la División de Apelaciones en Nueva Jersey, alegando que el juez de primera instancia interpretó erróneamente la Ley de registro del contratista, y, el Estado afirmó que no es un requisito para demostrar que el Sr. Rowland tenía conocimiento de la ley.

Al adoptar su decisión en favor del Estado, de la División de Apelaciones determinó que la ignorancia de la ley es irrelevante. The basic conduct that is prohibited by the act, and the elements that constitute the fourth degree offense, are 1.) engaging in the home-improvements business; and 2.) not being registered with the Division of Consumer Affairs. Mr. Rowland argued that without any proof that he was given notice of the law, his prosecution under the statute is a violation of due process. Relying upon other cases that have found business registration laws very common in states for the purposes of providing public safety, the Court dismissed Mr. Rowland’s argument that he was being denied due process. The Appellate Division reversed the lower court’s order to dismiss the indictment against Mr. Rowland and remanded the case for trial.

This case sends a clear message in New Jersey: Home-improvement contractors must be registered with the Division of Consumer Affairs or face the possibility of criminal penalties. While this may appear harsh, particularly given the fact that contractors will be held accountable whether or not they are aware of the registration requirement, the purpose is to protect consumers from unsafe and unscrupulous contractors.

Tags: contractor , contractor law , court , housing , law , legal , real estate investing , Real Estate Law

Last year, I bought a house, rehabbed it and finally sold it. When I got a contract to sell it, the experience I endured was simply gut-wrenching. I got “sand-bagged” just about every way possible until I fought back… And WON! Here is what happened…

This house was the first house deal I had done since 2003.

The reason I had not done any deals since then was because I began my teaching career and started my mentoring program soon after that. During a class I was teaching in May of 2006, two students arrogantly challenged me by saying, “Are you one of those people who tell others how to do it but never have the stones to do it yourself?”

I took it rather calmly but, I was on fire on the inside. I made two phone calls to wholesalers and was informed about the house. I looked at it the next day and made a phone call to the hard money lender that afternoon. I closed three days later. I set out to prove I practice what I preach and figured it would be a great thing to involve students in.

I got a call from a Realtor around 7PM last November and they wanted to show my house that night. I met her and the buyers at the house and they loved it. I offered to pay $5,000 towards closing costs and they agreed to a sales price of $253,000.

The Realtor told me I would have to wait until Monday (this was on a Saturday) to get the contract and earnest money because the buyers currently had a contract on another house to secure their interest rate. She told me they wanted my house and would cancel the other contract Monday morning. She then said that they wanted to close in one week. My response was, “No problem.”

On Monday, she called back and told me they would not be able to offer a contract because the buyer’s lender informed them that they would lose the interest rate if they pursued my house. I told her to call the lender back and inform them that the buyer’s would get funding elsewhere and the lender would buckle under and give them the same rate rather than lose the loan. She refused. I then offered to increase my contribution by $1,000, for $6,000 total. She refused.
I didn’t have a contract. I had nothing.

The following week the same Realtor called back. She asked if I would still accept the same terms. I agreed and she sent the contract over to Mark, my Realtor. From the start, I had been factoring the title policy cost being included in the $6,000 I was going to contribute to the closing costs.

Mark sent the contract over to me and we briefly went over a few points that I should contest, etc. The Realtor had checked the box which said the seller was to pay for the title policy. She had also added in the Provisions section that the seller was to pay $6,000 for closing costs. I saw nothing out of order so I signed it and sent it back to Mark. MISTAKE! That was one of the big mistakes I made. I should have written in specifically that the title policy expense was to be included in the $6,000. Instead, I ended up paying $1,700 for the title policy PLUS $6,000 for closing costs. I went nuts when it was pointed out that title policy costs are not considered part of closing costs. I went on to ask several title companies, escrow agents & real estate attorney’s what they thought. It was split. Half said it should have been included and half said they were separate.

When I went to the buyers agent to get it right (in my opinion), she countered by saying that it was not part of the agreement and she would “cancel the contract” if I pushed the issue. I asked my Realtor (Mark) if she could do that. He told me that she represented the buyer but it appeared that she took that to mean that she had Power of Attorney for the buyers. She refused to bring my concern to the buyers. I wanted to cancel the contract as it was still in the Option period but I had not had any other offers in three months so I backed off and in a way, allowed the Realtor to bully me on the issue. In other words, I would be coming out of pocket $7,700 now.

A few days later, the buyers had the inspection and the appraisal done. The buyers agent handed me a complete copy of the inspection report and said there were several items that needed to be fixed. I called Mark and told him the inspection was complete and she had given me a copy of the report. Mark told me the agent should soon submit a list of repairs the buyers want done and we would go over them together before sending them back to the buyers agent. In other words, the inspection would reveal flaws in the house and the buyers then request which ones they would like me to fix in order for them to proceed to buy the house. In Texas, this is the Option Period.

Once the Option time passes, the contract is set and if the buyers back out after the option expires, then they lose their Earnest Money ($2,000).

The repair list never came. I called Mark and asked if they ever sent it. He confirmed that it had not been sent. Three days later, the Realtor came by to give me the Option check (which she should have given me the day the contract was offered) and asked me “How are the repairs coming along?” I was stunned. It quickly dawned on me that the Realtor actually thought that the inspection report she gave me was also the list of repairs the buyers wanted me to fix. When she did not get the report back from me, she assumed I had agreed to repair everything the report had listed. I said to the Realtor, “What repairs?” She got very annoyed and told me I didn’t respond to the report and I have to make the repairs. I replied, “The option period is over and you didn’t send us the list.” She then raised her voice and said, “The deal is off. I am canceling the deal.” As she got in her car, I said, “Okay but the buyers will lose their earnest money.” She shook her head and said, “Oh, no they won’t.” She drove off.

I quickly called Mark and he was beside himself. Since I am not a real estate agent, I depended on him to tell me what the buyers’ agent could and could not do. He told me that she could not threaten to cancel the contract without consulting with the buyer first. I had a problem now. The buyers Realtor didn’t know the rules and had messed up by not getting the requested list of repairs to me during the option period and to make it worse, was now threatening to cancel the contract if I didn’t agree to make any repairs. People that know me personally all know that I go out of my way to “CYA” or in other words, “Cover Your Asset.” I went into CYA mode.

Later that night, the Buyers Agent called me but I let it go to Voice Mail. I was rewarded when she left a message and in it she said, “You need to make those repairs because if you don’t, I am going to cancel this whole deal.” I later found out that she left the same message on Marks voice mail. Since I was in CYA mode, I got out my computer and recorded the voice mail message and made it into a .wav file on my hard drive.
That’s when the fun started. Actually, that is when the stress started for me.

I had called TREC (Texas Real Estate Commission) and confirmed that the buyers’ agent did not have the authority to cancel a contract without the buyers’ consent.

I took my laptop to the buyers’ agents’ office and I asked to speak to the Broker. For the novice, the Broker (in this case it was Keller-Williams) is the top dog. They owned the Keller-Williams office and the buyers’ Realtor worked under the Broker.
The person who came in was not the Broker but they confirmed they were the highest ranking manager in that office. I sat with her and said, “I am sorry to come to you like this but I need this house to close on time and I am not confident that it will happen because your Agent is being a Cowboy.” I then played the recording of the voice mail. The office manager’s eyes began to widen and she shook her head. She said under her breathe, “Oh no… she didn’t.” The message ended and she said to me, “Mr. Watkins, I am sorry that this has happened. You have my word that I will get involved in this transaction and see to it that it closes without any further incident.”

I thanked her and left. I wish there had been no other incidents after that but, plenty followed.

The next day the buyers’ agent called me and had lost her attitude. She apologized for the confusion and said she had made a mistake. She then asked me if I was willing to move forward with the sale. I asked if I was going to be required to make the repairs and she said that it was her mistake and informed the buyers that she had messed up and the buyers still wanted to buy the house. I agreed and since I had met the buyers and had liked them the first night they looked at the house, I offered to make several repairs as an act of good faith. I figured the buyers had not made the mistake so I would not penalize them for their Realtor’s mistake. They were all grateful.

The Realtor then said her “Boss” was with her and was I willing to talk to him? I said “Sure” and her boss got on the phone. He identified himself as the Broker (I later found out from another agent in that office that he was a minority owner of that office).
He asked me, “What is your intention at this point?” My reply was, “I want to get this deal done but I was not willing to allow his agent to walk all over me because she didn’t know the rules.”

He then asked if I could come by his office to talk face to face. I said I would be there in 20 minutes.

When I arrived at his office, I saw the buyers’ agent was there as well. The three of us sat down and we made small talk. Let me stop for a second and talk about one of the biggest problems that exist in real estate (in my opinion)… EGO’S! That’s right… EGO’S! That Broker (I’ll call him Donald) was the most egotistical person I had met in real estate. He snapped his fingers all around, flailed his arms as he spoke, gave me details of his record of success he had enjoyed while he lived in Maryland and he kept going and going. I concluded that he loved hearing himself talk. Looking back on it, I think if he had not gotten involved in the deal, it would have closed without incident.

He asked me what my concerns were. I was blunt and told him I was not happy with how the Realtor was trying to bully me and I was not happy with having to spend an additional $1,700 for the title policy. Further, I had reviewed the HUD-1 and was disgusted at how the title company had padded their fees. He was surprised and asked me to show him what I meant.

I put the HUD-1 from when I bought the house in June down and then put the preliminary HUD-1 from the current sale next to it and told him to look for himself. To let the readers know what I was showing him… I had closed six months earlier with LandAmerica Title. It was being closed by LandAmerica as well but it was not the same branch.

The fees were very different when compared side by side. In fact, they were well over $1,000 higher and I wanted to know why. Donald, stood up and said, “That was in June. We are in a different County now and it has been six months. I can assure you that they are not padding the numbers.”

I asked, “Do you work for Land America Title? How can you tell me this as a fact?” He went on to tell me more of his great resume and never answered the questions. I looked at the buyers’ agent and told her I wanted to change title companies and she said, “The buyers won’t agree to that.”
I got mad and said, “Listen Dorothy, you represent the buyers, you do not have Power of Attorney for them. You HAVE to bring them my request.” She shook her head and the Broker told her I was right but said, “I am going to recommend to them that we stay with the same title company.”
I wanted to switch title companies so I could have someone in my corner who wouldn’t pad numbers.

That is when the Broker and I butted heads. The Broker then said to me, “Look Jim, it’s only a few hundred dollars. In the big picture, it’s really not a big deal. My advise to you is to let it go and let’s get this thing closed so we can all move on.” I sat up and fired back… “Donald, do you have a hundred dollars on you now?” He nodded his head, yes. I continued, “I want you to take it out of your pocket, place it on the table in front of you and go get a cup of coffee. When you come back, it will be gone! And guess what? You will be pissed!” He looked at me with a blank look.

I went on to say, “It is legalized theft. Period! You can’t give me an answer to why the figures are higher and you are defending the title company. It is legalized theft and it’s not right!”

He just shook his head. I then said, “Wait a minute… You are the Broker who is representing the buyers, correct?” He said he was. I said, “Surely as the Broker who represents the buyers, you are NOT GIVING ME, THE SELLER, advice… Are you?” His eyes widened, his mouth opened but nothing came out. I stood up, gathered my things and walked towards the door. I stopped at the door and turned around. I said, “Both of you have made mistakes that should not have been made. The effects of those mistakes will hurt both me and the buyers in the end. I have signed the contract and I will honor my end, even though I made a mistake on the closing costs. I expect both of you to honor your end and I expect this deal to close as planned. The only issue at hand now is where it will close. I will expect to hear back by tomorrow, what the buyers said about changing title companies. Oh, and Dorothy, I want the buyers answer to be in writing with their signatures. I want verification that you asked them as you were directed.” I turned and walked out.

I am bringing Part 1 to a close at this point but I wanted to make sure people understand what I was facing at this point.

I was being watched by a lot of students and there were several local “guru’s” watching over this transaction as well. I felt I was being bullied and I had wanted to withdraw the contract and place the house back on the market. I didn’t think the buyers would pursue the matter and sue me (as that would have been their right). However, if I had done that, I would have breached the contract. As an instructor in real estate, I knew that breaking the agreement would not have been an ethical thing to do. In other words, I had made mistakes thus far but I was not going to breach the contract and set what I felt would have been the worst example of my career, to my students and peers. I decided to move forward and I would take responsibility for the mistakes I had made and I was going to honor the contract.

Remember CYA? I read the contract over and over and over at that point. I was going to find a way for me to recoup some of the money that I was going to lose and I was going to do it legally.

The answer was in the contract.

Please look for Part II of this article as I will explain exactly how I stood up for myself against the Realtor, Broker, Title Company and the Buyers’ Lender…. And WON!

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