El aspecto más importante de vivienda es la inversión que tengan la capacidad de localizar un edificio de apartamentos que ofrece la posibilidad de mostrar una rentabilidad de su inversión. Es casi imposible de lograr un beneficio en un apartamento si paga demasiado porque cuando usted paga una cantidad para comprar el edificio que será la financiación de una mayor cantidad de dinero. Los pagos de la hipoteca y los gastos de mantenimiento en su propiedad se come todos sus beneficios. La clave para la inversión rentable apartamento es encontrar "diamante en bruto" de oportunidades que otros han pasado por los inversores. Tienes que estar buscando patito feo apartamentos que disponen de algún tipo de deficiencia de cosméticos que se pueden reparar económicamente, por lo tanto, antes de añadir valor a la edificio de apartamentos.

Aquí está una lista de características que debe buscar cuando apartamento invertir:

1. Una muy alta tasa de ocupación. Mira a invertir en edificios de apartamentos que tienen una tasa de ocupación entre el 98% y el 100%. Alto índice de ocupación significa que los alquileres que se están recogiendo son probablemente inferiores a los del mercado por lo que los inquilinos están optando por permanecer. Puedes buscar un alto porcentaje de ocupación que se remonta a 24 a 36 meses. Esta información puede verificarse en el alquiler de los rollos.
2. Antiguos y fuera de servicio las ventanas que no se abra o cierre correctamente. Windows puede ser sustituido fácilmente y rápidamente agregar valor a la edificio de apartamentos por el aumento de la eficiencia energética y la mejora de la estética.
3. Artefactos de iluminación en las zonas comunes que son pagados por el propietario. La mayoría de los bulbos de hoy puede ser sustituida por la energía alternativa.
4. Las tasas de alquiler bajo en comparación con propiedades similares en la misma zona. Puedes buscar un edificio de apartamentos que tiene un alto índice de ocupación durante tres años consecutivos. Arrendatarios que no se alejan son probablemente estadía para aprovechar el mercado de alquileres bajos.
5. Pobres propiedad cosméticos. Puedes buscar que es pelar la pintura fuera de las paredes, las escaleras que necesitan reparación, muebles rotos y en las zonas comunes, cubiertas y jardinería unkempt, contenedores de basura que son total o desbordante, obsoleto y roto el equipo de lavandería. Reparaciones puede arreglarse fácilmente y al instante debe añadir valor a su inversión.
6. Anticuado y desgastado cocinas o baños. Puedes buscar craqueados mostradores y vanidades, las estufas que son más de diez años, en voz alta los frigoríficos, oxidadas lámparas, ventiladores de techo viejo y anticuado azulejos. Todas estas cuestiones son cosméticos y también son fáciles de mejorar.
7. Un barrio donde las demás propiedades están bien conservados y están en mejores condiciones. Idealmente, usted debe tratar de ubicar un edificio de apartamentos en una zona donde la mayoría de los bienes raíces es casas unifamiliares. Propietarios de viviendas en general, cuidar mejor de sus bienes y el orgullo de la propiedad pone de manifiesto a través de mayores valores de bienes raíces.

Crédito de la foto: jhetzel

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Cuando la gente en primer lugar de decidirse a comprar un edificio de apartamentos que es común para ellos hacer algunos errores fácilmente evitables. El error más común que veo es que los nuevos inversores que no tienen lo que me gusta hacer referencia a la "caja de herramientas del inversor".

Por ejemplo, si usted quiere construir una casa que necesita un par de cosas para empezar. Usted necesita primero en tener un modelo para el hogar elaborados por un arquitecto. Segundo, usted tendría que contar con las herramientas adecuadas a la realidad completa del edificio, usted necesitará los clavos, martillos, sierras y taladros para trabajar en las materias primas. Afortunadamente, la inversión en edificios de apartamentos no requiere herramientas o habilidades físicas. Sin embargo, la inversión en la construcción de vivienda requiere el mismo tipo de planificación y mental en este caso su "caja de herramientas" es en realidad una "caja de herramientas" de los conocimientos.

Para ser un apartamento de inversionistas, debe tener un plan!

La mejor forma de adquirir estas herramientas educativas es esencial para leer muchos libros y revistas sobre el tema. La primera y la herramienta más importante que un inversor puede tener es la capacidad de determinar el valor de la inversión de edificio de apartamentos. No hay manera que un inversor puede estar seguro de que él o ella será la compra de una vaca de efectivo o un pozo de dinero sin la necesaria capacidad de analizar el valor de un edificio. Hay un sinfín de información disponible sobre la cobertura de los coeficientes de deuda, las tasas de la tapa y la evaluación de bienes raíces. En mi opinión, la primera vez que los inversores de bienes raíces comerciales, debe funcionar con un simple mental "herramienta" o presunción, y que consiste en determinar lo que vale el edificio para él o ella y hacer caso omiso de casi todo lo demás. Esto significa que los inversores deben ignorar lo que los precios prácticamente similares propiedades recientemente vendidas en la zona. En cambio, el inversionista debe averiguar el precio que permitirá a él o ella para comprar la propiedad y los beneficios y el flujo de caja que le hacen una buena inversión.

Con el fin de averiguar lo que el precio que debe pagar por un apartamento de construcción, suponiendo por ejemplo, que desea realizar una devolución, o Tasa de Capitalización de su inversión cada año, sólo tiene que utilizar la siguiente fórmula:

Ingresos netos de explotación
__________________ = Precio Usted puede pagar para realizar un Deseado Cap Votar
Tasa de capitalización

Crédito de la foto: jthetzel

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Muchos de los nuevos inversionistas de bienes raíces comerciales, erróneamente creen que es más fácil y más rentable que comprar un edificio comercial al por menor, entonces es para comprar un edificio de apartamentos. El consenso general es que los inquilinos son más pequeños arrendatarios, mientras que es más una molestia para hacer frente a la gestión del edificio de apartamentos inquilinos. En mi opinión, nada podría estar más lejos de la verdad. He aquí algunos mitos comunes acerca de las propiedades comerciales al por menor frente al edificio de apartamentos comerciales inquilinos.

1) Es más fácil encontrar un buen inquilino minorista. Esto es realmente falso. El sector minorista de la economía de los EE.UU. no ha sido un buen rendimiento en comparación a otras zonas. Muchas tiendas al por menor parece especialmente difícil competir con las grandes tiendas como Walmart y Target. Pequeñas tiendas de venta al público también se enfrentan a una competencia cada vez mayor de tiendas en la World Wide Web. Los minoristas de Internet que tienen menos gastos generales y que sean capaces de vender los mismos productos a menor precio. Los minoristas de Internet que puede no estar sujeto a los altos costos de seguro de propiedad comercial, el alquiler al por menor, las ventas y algunos empleados de negocios impuestos.

2) Espacio comercial se encuentra en gran demanda. Si bien esto puede ser cierto para las zonas de alto tráfico en ciertas regiones geográficas, en general, se tarda una media de seis meses a alquilar un espacio comercial al por menor. Simplemente hay un menor número de participantes potenciales en el sector comercial minorista. Por otra parte, todas las personas que viven en los Estados Unidos necesita tener un lugar al que llamar hogar. Con la reciente fusión en el mercado de bienes raíces residenciales que estamos viendo más y más personas en busca de alquilar en vez de comprar. El tiempo medio para alquilar un edificio de apartamentos es el corto de 30 días en algunos mercados inmobiliarios.

3) Es más fácil manejar un espacio de su tienda. Muchos de los inversores de bienes raíces comerciales no se dan cuenta de que por lo general es necesario "construir" un espacio comercial antes de que se alquila para cumplir con las especificaciones del arrendatario. Esto puede costar el propietario de decenas de miles de dólares. Mientras tanto, unidades de construcción de apartamentos suelen ser normalizado para satisfacer las necesidades de la mayoría de las personas.

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Uno de los mejores métodos para mantener su edificio de apartamentos de inversión rentable y de aumentar su valor a largo plazo se va a mantener una vigilancia constante sobre sus inquilinos satisfechos. Satisfechos los inquilinos tienden a permanecer en el edificio de apartamentos y, por tanto, ya que el volumen de negocios y reducir sus costes. Muchos propietarios de edificios de apartamentos en el error de rebajar el alquiler de sus edificios de apartamentos, ya que erróneamente creen que la disminución de los alquileres mantendrán sus edificios de apartamentos y completa el volumen de negocios inferior.

En realidad, sin embargo, he descubierto que la mayoría de la gente eligió a permanecer en un edificio de apartamentos ya que son los contenidos donde se encuentran. El precio del alquiler pagado por el inquilino es uno de los muchos factores que contribuyen a su decisión de quedarse y renovar su contrato. He encontrado que los propietarios de los edificios de apartamentos puede mantener una alta tasa de ocupación durante la carga si los alquileres del mercado una serie de pasos para asegurarse de que los inquilinos son felices en la que viven.

Creo que la calidad de la gestión que el propietario del edificio de apartamentos cuenta con una gran parte desempeña en el conjunto de la experiencia de la mayoría de los habitantes de edificio de apartamentos. Cada edificio multifamiliar va a tener problemas. No hay manera de evitar averías mecánicas en ocasiones, como con las unidades de aire acondicionado, los lavavajillas, las unidades de calefacción, sanitarios, fontanería y la iluminación. Lo importante es que la gestión tiene un plan claro y firme para responder a estas cuestiones. El plan para hacer frente a problemas mecánicos y denuncias inquilino tiene que ser escrita en el manual del inquilino y distribuido a todos los inquilinos. Es aún más importante que la gestión rigurosa siga estos planes a la carta. Las personas en general como para ver que la gestión ha profesionalismo de seguir de cerca los procedimientos escritos dentro del inquilino manual. Por ejemplo, si el inquilino manual dice que todos los problemas mecánicos que tienen que ver con el desglose de un acondicionador de aire deben ser resueltas dentro de las 24 horas durante los meses de verano, entonces mejor estar seguro de que la administración tiene la capacidad y los recursos disponibles para obtener el trabajo realizado en ese período de tiempo. Una mala experiencia con el trabajo de mantenimiento realizado por la administración de edificios que el inquilino puede llevar a empezar a mirar para otro lugar para vivir.

Las personas que permanezcan más tiempo en su apartamento si se sienten conectados a una comunidad más grande. Hay innumerables maneras, con poco gasto de dinero, que los propietarios y gerentes pueden fomentar un fuerte sentido de comunidad dentro de sus complejos. Un buen método es patrocinar un evento o trimestral fiesta en la casa club. Los administradores pueden comprar algunas pizzas para alimentar a la gente y decorar la parte que corresponda a un día festivo. Estos partidos son una gran manera de satisfacer a los inquilinos y se mezclan con otros inquilinos. Las personas que permanezcan más tiempo en su apartamento si viven cerca de sus amigos.

Los ejemplos anteriores son sólo algunas ideas para comenzar a pensar en inquilino y la satisfacción y la reducción de volumen de negocios. Simplemente recuerde que el alquiler no es el único factor que jugará en una decisión de suspender inquilinos que viven en su edificio de apartamentos.

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