Cuando las personas deciden a comprar un edificio de apartamentos que es común para ellos hacer algunos errores fácilmente evitables. El error más común que veo es que los nuevos inversores que no tienen lo que me gusta hacer referencia a la "caja de herramientas del inversor".

Por ejemplo, si usted quiere construir una casa que necesita un par de cosas para empezar. Usted necesita primero en tener un modelo para el hogar elaborados por un arquitecto. Segundo, usted tendría que contar con las herramientas adecuadas a la realidad completa del edificio, usted necesitará los clavos, martillos, sierras y taladros para trabajar en las materias primas. Afortunadamente, la inversión en edificios de apartamentos no requiere herramientas o habilidades físicas. Sin embargo, la inversión en la construcción de vivienda requiere el mismo tipo de planificación y mental en este caso su "caja de herramientas" es en realidad una "caja de herramientas" de los conocimientos.

Para ser un apartamento de inversionistas, debe tener un plan!

La mejor forma de adquirir estas herramientas educativas es esencial para leer muchos libros y revistas sobre el tema. La primera y la herramienta más importante que un inversor puede tener es la capacidad de determinar el valor de la inversión de edificio de apartamentos. No hay manera que un inversor puede estar seguro de que él o ella será la compra de una vaca de efectivo o un pozo de dinero sin la necesaria capacidad de analizar el valor de un edificio. Hay un sinfín de información disponible sobre la cobertura de los coeficientes de deuda, las tasas de la tapa y la evaluación de bienes raíces. En mi opinión, la primera vez que los inversores de bienes raíces comerciales, debe funcionar con un simple mental "herramienta" o presunción, y que consiste en determinar lo que vale el edificio para él o ella y hacer caso omiso de casi todo lo demás. Lo que esto significa es que el inversor debe hacer caso omiso de lo que prácticamente los precios de otros bienes similares vendidos recientemente en la zona. En cambio, el inversionista debe averiguar el precio que permita que él o ella para comprar la propiedad y los beneficios y el flujo de caja que le hacen una buena inversión.

Con el fin de averiguar lo que el precio que debe pagar por un edificio de apartamentos, suponiendo por ejemplo, que desea realizar una devolución, o Tasa de Capitalización de su inversión cada año, sólo tiene que utilizar la siguiente fórmula:

Ingresos netos de explotación
__________________ = Precio Usted puede pagar para realizar un Deseado Cap Votar
Tasa de capitalización

Crédito de la foto: jthetzel

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Uno de los grandes aspectos de ser propietario de un edificio de apartamentos es la posibilidad que el propietario haya de aumentar el valor en una variedad de maneras diferentes. Todos estos métodos para aumentar el valor no se aplicará a cada edificio de apartamentos, sin embargo, me atrevo a proponer que no hay un edificio de apartamentos en cualquier estado en este país que no puede utilizar al menos uno de estos métodos para crear más valor muy fácilmente. Si se compara esta habilidad a otras inversiones, como acciones o bonos que usted realmente puede comenzar a darse cuenta de por qué tantas fortunas se han construido mediante la inversión en propiedades multi-familiares.

Forzoso comprensión - es forzoso reconocimiento de cualquier reparación hecha en bienes raíces comerciales que "fuerzas" el valor de la propiedad de apreciar.

Reparación cosméticos:

Hacer reparaciones menores hace que la característica más atractiva a los posibles inquilinos, mientras que también mantienen actuales inquilinos feliz. Reparaciones que pueden tener un impacto dramático en la apariencia incluyen la pintura de las paredes exteriores, pintura paredes interiores, la reparación del paisaje alrededor de los edificios y la sustitución de edad, sucio y desgastado aparatos.

El aumento de Alquiler:

Esto puede parecer una manera obvia de aumentar el valor de un edificio de apartamentos, pero es realmente sorprendente la cantidad de edificios de alquiler que están cobrando la renta es del 10% al 20% por debajo de los tipos de mercado. Muchos pequeños propietarios de edificios de apartamentos administrar los bienes propios y, por tanto, resulta más fácil para mantener las rentas inferiores a los del mercado para mantener los inquilinos. Esta teoría es errónea en la práctica porque no tiene en cuenta que, especialmente hoy en día, muchas personas pasarán de un piso por razones que no tiene nada que ver con el alquiler. Por ejemplo, la ubicación de muchas personas de mejores oportunidades de trabajo en otra ciudad.

Sustitución de equipos de utilidad:

Si un edificio de apartamentos está pagando el propietario factura de electricidad para el área de iluminación que él o ella puede ahorrar mucho dinero cada mes por una simple sustitución de la totalidad de las luminarias con lámparas de energía eficiente.

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La decisión de comprar un edificio de apartamentos de inversión por primera vez puede ser una terrible experiencia para muchos inversores inmobiliarios. La tarea de la propiedad y la gestión de un edificio de apartamentos puede parecer abrumador y la sensación de temor por lo general se debe al factor de la " lo que la Federación ". El" lo que la Federación "son todas las cosas que podría ir mal con la propiedad de un edificio de apartamentos. Por lo general, el" qué IFS "parece mucho peor en su mente a continuación, lo que son en realidad en el mundo real. Recuerde, un edificio de apartamentos de inversión está asegurado contra la mayoría de los "lo que la Federación" y el buen mantenimiento preventivo y la gestión puede evitar la mayoría de los problemas antes de que surjan.

Edificio de apartamentos de inversión "¿Qué Ifs":

1. ¿Qué pasa si mi inquilino no paga el alquiler y se niegan a salir?

   ¿Qué pasa si se quedan en mi apartamento, como hizo Michael Keaton en la película Pacífico alturas?

   Afortunadamente, todos los estados tienen un proceso legal para el desalojo de los inquilinos. En algunos estados tienen más derechos de los inquilinos y el propietario más obligaciones que otros. Como parte de su equipo de gestión se recomienda a las consultas jurídicas se han beneficiado de que se especializa en derecho inmobiliario. Sólo tienes que seguir el proceso. Además, recuerde que ser especialmente diligente.

2. ¿Qué sucede si un inquilino de resbalones y caídas y cuestiones mí?

   Si usted es dueño de edificio de apartamentos de alquiler muchas unidades entonces es probable que se le demandó en ocasiones. Una vez más, este es el costo de hacer negocios. No crea ningún inmueble gurú que le dice que usted puede obtener rica la noche a la mañana sin hacer cualquier trabajo. Recuerde que debe mantener registros detallados de todo el mantenimiento que se realizan en la propiedad. Estos registros podrían ser útiles en la defensa de los pleitos.

3. ¿Qué pasa si no puedo alquilar las unidades y, por tanto, no puede pagar la hipoteca?

   Asegúrese de que el alquiler de investigación rollos de la propiedad que está comprando con mucho cuidado. Mira para asegurarse de que a su vez sobre el inquilino no es demasiado alta. Åre los alquileres que se piden en línea con el resto de la zona de edificios comparables? ¿Está usted haciendo lo suficiente para garantizar la publicidad que tiene un número constante de candidatos para llenar las unidades de vacío?

4. ¿Qué pasa si hay un incendio?

   Seguro cubrirá los daños provocados por los incendios accidentales de la building.Again, asegúrese de que desea mantener con el mantenimiento preventivo.

Recuerde, sólo una pequeña cantidad de diligente mantenimiento preventivo, junto con una buena póliza de seguro para proteger contra la mayoría de los edificio de apartamentos de inversión "lo que la Federación".

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Por lo general, edificios de apartamentos, con más de 20 unidades son gestionadas por profesionales de la gestión de la propiedad y los edificios de las empresas con menos de 20 unidades por lo general son gestionados por el propietario y un administrador de vivir en la propiedad. Independientemente de quién es la gestión del edificio de apartamentos que es importante seguir algunos principios generales y los consejos para asegurarse de que las operaciones de un buen funcionamiento.

La gestión de un edificio de apartamentos deben ejecutar de manera eficiente como cualquier otro negocio. El gerente debe ser el cliente para mejorar la experiencia de vida-inquilino y reducir al mínimo los costos y aumentar las oportunidades de beneficio, siempre que sea posible.

Una importante cuestión de derecho que nunca debe ser ignorado es el de Vivienda Justa de reglas que prohíben la discriminación basada en motivos de raza, sexo, edad, discapacidad, estado civil, y la orientación sexual. Todos los implicados en la gestión de la propiedad debe seguir estas reglas.

Otra cuestión importante a que puede generar denuncias de la gestión es la cuestión de quién es el responsable de la reparación y el mantenimiento de los apartamentos. El dueño de la propiedad debe escribir claramente en el contrato de arrendamiento que es responsable de qué reparaciones. Las leyes federales y estatales también deben ser consultados porque es ilegal para apagar los servicios públicos esenciales para la falta de pago de alquiler. En otras palabras, si un cliente se retrasa en el alquiler es ilegal para apagar la electricidad o el agua.

El edificio de apartamentos gerente debe escribir sucintamente la siguiente información en el contrato de arrendamiento:

• El inquilino tiene la responsabilidad de mantener limpia una unidad de alquiler y también pagar por los daños causados por negligencia o abuso.
• El inquilino debe alertar a toda la gestión de situaciones peligrosas o defectuosas con la propiedad. Por ejemplo: cableado defectuoso, fugas de agua, el moho y los riesgos de incendio.
• El director proporcionará a los inquilinos con la política oficial y el procedimiento para la tramitación de las quejas y solicitudes de reparación. Por ejemplo, lo que las horas de operación son para el mantenimiento y la reparación personal y la rapidez con inquilinos deben esperar una solución a las quejas.
• Tienen restricciones en inquilino alteraciones en su apartamento con su permiso, como la adición de electrodomésticos, pintura, etc

En general, el mantenimiento y las reparaciones deben ser tratados lo más rápidamente posible para evitar más quejas de los inquilinos. Cuestiones importantes como las fugas de fontanería y calefacción / refrigeración problemas deben tratarse en 24 horas. Una línea abierta de comunicación entre los inquilinos y la gestión es un ingrediente esencial para las buenas relaciones globales. La gestión debe mantener informado a los inquilinos de cuándo y cómo las reparaciones se harán y la razón de los retrasos.

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