Edificios de apartamentos de publicación de bienes raíces

Un edificio de apartamentos se enumeran simplemente cualquier multifamiliares de propiedad cuyo dueño ha decidido firmar un acuerdo con una lista con licencia agente de bienes raíces. La mayoría de las listas de los edificios de apartamentos se celebrará por un comercial de bienes raíces que tenga experiencia con las propiedades multifamiliares. Esto puede trabajar para el comprador de la ventaja porque el agente lista estará familiarizado con el análisis que se dedica a la compra de una propiedad multifamiliar. El comprador siempre debe ser consciente, sin embargo, que la lista agente sólo tiene una responsabilidad fiduciaria con el vendedor con el que él o ella ha firmado un acuerdo de lista. Esto significa que todos los hechos y las cifras sobre la situación financiera se debe verificar de la mejor manera posible. No tome el vendedor de la agente de bienes raíces de la palabra para todo. Verificar y comprobar los hechos antes de hacer cualquier decisión de compra.

También es importante recordar que ahora el mercado de propiedades multifamiliares está caliente. Con un edificio de apartamentos que figuran su oferta y los intereses serán más que compitan con los compradores. Esto puede potencialmente aumentar el precio más allá de la rentabilidad. Simplemente porque hay otros 15 compradores dispuestos a pagar un precio determinado para la construcción no significa que la propiedad vale mucho. Edificio de apartamentos inversores deben tener un método claro para el análisis de la rentabilidad de una propiedad. Si el edificio no cumple con sus criterios o sus objetivos, la más rentable que hay que hacer es a pie.

Edificios de apartamentos no cotizadas

No incluido en la lista son edificios de apartamentos multifamiliares cualquier edificio que está a la venta pero que no figuran en la lista de servicios múltiples o con cualquier tipo de bienes raíces. No incluido en la lista ofrecen ambos edificios multifamiliares posibles riesgos y recompensas. Los riesgos con un edificio de la lista incluyen no poder tener acceso a todos los registros necesarios y la información sobre la propiedad. Que muchos no tienen muy precisa la información financiera para el análisis de su propiedad. Para ello será necesario que usted haga más de diligencia debida de la propiedad. También puede encontrar los propietarios de estos edificios que tienen expectativas poco realistas sobre el precio que debe recibir por la venta de los bienes. Esto puede ser debido a que el propietario no ha planteado a los alquileres del mercado, mientras que el nivel es la comparación de su precio de venta de la propiedad por el precio que construcciones similares. Lo que estos vendedores no se dan cuenta es que la construcción de vivienda son determinados por el flujo de caja neto en el edificio que está directamente influenciado por el bruto de los alquileres. Por lo tanto, un edificio con rentas inferiores a los del mercado no se valora como altamente como el edificio que recibe los alquileres de mercado.

Foto: Joe Gatling

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Comprar hoy un edificio de apartamentos?

En la actual turbulencia de los mercados financieros muchos inversores están buscando la manera de crecer su dinero, que ofrecerá un flujo constante de ingresos predecible y limitado el riesgo de mercado. Más y más personas están comprando edificios de apartamentos para ayudar a difundir los efectos de la inflación en sus carteras. Edificios de apartamentos ofrecen muchas ventajas excepcionales en las inversiones tradicionales, tales como acciones, bonos y fondos mutuos. Esto es especialmente cierto en una recesión del mercado. De hecho, hay muchos atractivos atributos de un edificio de apartamentos de inversión de que muchos inversores que son nuevas para bienes raíces comerciales, puede que ni siquiera conocemos. Hay algunos datos interesantes acerca de compra de varios bienes de la familia que la inversión podría cambiar radicalmente su percepción acerca de este fascinante y lucrativo parte de la inversión mundial e inspirar a salir a comprar un edificio de apartamentos de su propio.

Warren Buffet dijo una vez que "la diversificación amplia sólo es necesaria cuando los inversores no entienden lo que están haciendo." Esta cita parece especialmente cierto en el caso sobre el inversor medio en los Estados Unidos que está escuchando en el consejo de un asesor financiero que, en realidad, sabe algo más acerca de los mercados luego a sí mismo. Por lo general, asesores financieros recomiendan que un cliente de estar bien diversificado en inversiones que van desde acciones, bonos, fondos mutuos o quizás incluso un fideicomiso de inversiones inmobiliarias. El asesor está poniendo de su cliente en un grupo de "diversificación" de inversiones que fueron recomendados por la empresa y asesor superior del departamento de investigación. Lamentablemente, sin embargo, para el inversor individual es el hecho de que estas inversiones se destinan esencialmente a preservar el capital de la empresa bajo la gestión y no tienen en cuenta la gran individuales del inversor necesita para hacer crecer su capital.

Los inversores más exitosos y los que ven los mayores ingresos son aquellos que se especializan en un sector en particular. Y el momento nunca ha sido mejor para comenzar especializada en edificio de apartamentos invertir para el inversor medio. El mercado de valores está bajo intensa presión de los ingresos y la inflación. Los inversionistas deben observar una inversión directa en los ingresos que producen un edificio de apartamentos rentables para establecer una corriente de flujo de caja que podría durar décadas. Muchos miles de inversores han sido capaces de asegurar su futuro financiero por el único especializado en este nicho y dejando atrás la mediocridad de los asesores financieros y de existencias de los recolectores.

Si no ha sido realmente una prueba de recesión las empresas se ha de invertir edificio de apartamentos. Incluso con la economía de los EE.UU. es la agitación y las empresas recortes gente siempre necesita un lugar para vivir. La demanda real de las unidades de alquiler en los EE.UU. nunca ha sido superior a la actualidad. Un total de 36 millones de los hogares en los EE.UU. están ocupados inquilino. En total, un 83% de todos los hogares de menos de 25 años en los EE.UU. están ocupadas por inquilinos. Además, un 55% de los hogares entre 25 y 35 son inquilinos. La creciente segmento superior de la sociedad se vive más tiempo y en busca de propiedades de alquiler también. Estas son algunas impresionantes estadísticas que demuestran la fuerte demanda actual y prevista para el alquiler de vivienda.

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Como hago hincapié una y otra vez a los nuevos inversores edificio, antes de hacer una oferta en cualquier edificio de apartamentos propiedad inmobiliaria estar seguro de que la inversión será rentable. Los bancos y prestamistas de hipotecas comerciales sólo se prestan dinero en un edificio de apartamentos que tiene un ratio de cobertura del Servicio de Deuda de al 1.2. Una vez que el inversor ha hecho su trabajo y encontró un edificio de apartamentos rentables para comprar entonces el siguiente paso es estructurar una oferta.

Carta de la Oferta

La oferta que hace el inversor en un edificio de apartamentos debe ser en forma de una letra escrita que detalla los términos y condiciones en las que el inversor se ofrece a comprar la propiedad. Después de que el comprador ha calculado el valor de la propiedad o se debe deducir que alrededor de cinco por ciento de esa cifra y hacer que el precio de oferta. El inversor también debe hacer la oferta depende de la recepción de financiación, en determinadas condiciones, dentro de los 30 a 45 días por un importe de al menos el 75% del precio de compra. El comprador también debe incluir una fecha de vencimiento de una semana sobre la oferta durante el cual el vendedor puede revisar la oferta.

Cómo hacer la oferta más fuerte

1. Obtener una carta de interés de hipotecas comerciales que simplemente afirma que están dispuestos a prestar el 75% del valor de las propiedades. Esta carta de interés no debe confundirse con una carta de compromiso. El banco no tiene obligación de prestar el dinero si deciden rechazar la operación.
2. Elaborar un acuerdo de ventas profesional en un lenguaje sencillo que sea justo para el comprador y el vendedor. Esto asegurará de que su carta es tomada en serio.
3. Incluya cualquier información que haga su oferta parece más fuerte. Si usted tiene un montón de experiencia de inversión inmobiliaria, incluir su currículum vitae. Si va a pagar su pago con dinero en efectivo a continuación, envíe una copia de su estado de cuenta bancaria que muestre el dinero.

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La decisión de comprar un edificio de apartamentos de inversión por primera vez puede ser una terrible experiencia para muchos inversores inmobiliarios. La tarea de la propiedad y la gestión de un edificio de apartamentos puede parecer abrumador y la sensación de temor por lo general se debe al factor de la " lo que la Federación ". El" lo que la Federación "son todas las cosas que podría ir mal con la propiedad de un edificio de apartamentos. Por lo general, el" qué IFS "parece mucho peor en su mente a continuación, lo que son en realidad en el mundo real. Recuerde, un edificio de apartamentos de inversión está asegurado contra la mayoría de los "lo que la Federación" y el buen mantenimiento preventivo y la gestión puede evitar la mayoría de los problemas antes de que surjan.

Edificio de apartamentos de inversión "¿Qué Ifs":

1. ¿Qué pasa si mi inquilino no paga el alquiler y se niegan a salir?

   ¿Qué pasa si se quedan en mi apartamento, como hizo Michael Keaton en la película Pacífico alturas?

   Afortunadamente, todos los estados tienen un proceso legal para el desalojo de los inquilinos. En algunos estados tienen más derechos de los inquilinos y el propietario más obligaciones que otros. Como parte de su equipo de gestión se recomienda a las consultas jurídicas se han beneficiado de que se especializa en derecho inmobiliario. Sólo tienes que seguir el proceso. Además, recuerde que ser especialmente diligente.

2. ¿Qué sucede si un inquilino de resbalones y caídas y cuestiones mí?

   Si usted es dueño de edificio de apartamentos de alquiler muchas unidades entonces es probable que se le demandó en ocasiones. Una vez más, este es el costo de hacer negocios. No crea ningún inmueble gurú que le dice que usted puede obtener rica la noche a la mañana sin hacer cualquier trabajo. Recuerde que debe mantener registros detallados de todo el mantenimiento que se realizan en la propiedad. Estos registros podrían ser útiles en la defensa de los pleitos.

3. ¿Qué pasa si no puedo alquilar las unidades y, por tanto, no puede pagar la hipoteca?

   Asegúrese de que el alquiler de investigación rollos de la propiedad que está comprando con mucho cuidado. Mira para asegurarse de que a su vez sobre el inquilino no es demasiado alta. Åre los alquileres que se piden en línea con el resto de la zona de edificios comparables? ¿Está usted haciendo lo suficiente para garantizar la publicidad que tiene un número constante de candidatos para llenar las unidades de vacío?

4. ¿Qué pasa si hay un incendio?

   Seguro cubrirá los daños provocados por los incendios accidentales de la building.Again, asegúrese de que desea mantener con el mantenimiento preventivo.

Recuerde, sólo una pequeña cantidad de diligente mantenimiento preventivo, junto con una buena póliza de seguro para proteger contra la mayoría de los edificio de apartamentos de inversión "lo que la Federación".

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Con la reciente fundir del mercado hipotecario sub prime bancos son el endurecimiento de sus prácticas de préstamos en el sector comercial de la industria financiera, así como el residencial. Lo que esto significa para el edificio de apartamentos del inversor es que él o ella tiene que asegurarse de que está trabajando con un corredor hipotecario comercial con experiencia preparando paquetes de préstamos edificio de apartamentos en momentos difíciles.

Los aseguradores en los bancos se están especialmente estrictas cuando después de sus propias directrices. En el pasado, cuando un prestatario presentó un paquete de préstamo a un banco de préstamo programa que requiere que el prestatario tiene un patrimonio neto mínimo de al menos 1 millón de dólares para la compra un edificio de apartamentos de 1 millón de dólares que puedan tener el prestatario deja de flotar a través de un patrimonio neto de sólo $ 900.000,000. Esos días han terminado. El edificio de apartamentos inversor ahora debe ser especialmente diligente en la aplicación para el préstamo y preparar el paquete de préstamos para los bancos aseguradores.

Muchos programas de préstamos para bienes raíces comerciales, la adquisición y refinanciar también han desaparecido. Ahora es muy difícil acceder a un 85% préstamo-valor hipoteca sobre un edificio de apartamentos, mientras que en el pasado eran más accesibles. Lo que esto significa para el edificio de apartamentos del inversor es que él o ella tiene que trabajar con un corredor hipotecario comercial que se especializa en edificios de apartamentos o por lo menos un corredor que no sólo los préstamos de bienes raíces comerciales. Los dos lados de la industria de préstamos comerciales y residenciales, son tan diferentes de otra que nunca he encontrado un corredor hipotecario que yo considere especialmente hábil en los dos ámbitos al mismo tiempo.

Es importante que el edificio de apartamentos inversor a darse cuenta de que un agente de hipotecas comerciales por lo general sólo un punto de carga de las tasas en un edificio de apartamentos de inversión. Un grave error que muchos inversionistas edificio de apartamentos es que tratan de contactar directamente a los bancos y presentar sus propios paquetes de crédito en un intento de afeitado la mitad de un punto porcentual de los intereses del préstamo. Lo que estos inversores novatos no entienden es que todos los bancos que hacen inversiones en edificio de apartamentos son en realidad los corredores. Esto significa que venden sus préstamos a el mercado secundario.

El inversor que intenta poner su edificio de apartamentos de préstamo por sí mismo es en realidad perjudicando sus posibilidades de encontrar las mejores tarifas y condiciones de su edificio de apartamentos préstamo. Muchos bancos y "prestamistas" sólo ofrecen uno o dos programas de préstamos que están dispuestos a suscribir para propiedades multifamiliares. Un agente de hipotecas comerciales que se especializa en el edificio de apartamentos de financiación será capaz de ofrecer a los inversores diez o doce diferentes programas de préstamos para elegir que coinciden con su perfil financiero y personales que de la propiedad también.

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Hay muchos miles de inversores con experiencia en los Estados Unidos que le encantaría comenzar a invertir en edificios de apartamentos, sino que simplemente no tienen un plan para el éxito. En otras palabras, no tienen una comprensión clara de las competencias necesarias, los conocimientos , y la mecánica de la inversión de bienes raíces comerciales. Lamentablemente, hay muy pocos recursos de que dispone la primera vez comprador edificio que ofrecen clara, concisa y eficaz la información que puede ser seguido como un plan de negocios. El mercado está inundado con gurús y fórmulas secretas, pero la mayoría de estos gurús y las fórmulas son ineficaces y en realidad tendrá un impacto negativo sobre los esfuerzos de la primera vez que los inversionistas edificio de apartamentos por razones que se explican en el siguiente artículo.

Muchos gurús inmobiliarios que enseñan edificio de apartamentos de inversión seminarios tienen mucho éxito los inversores inmobiliarios, sin embargo, su principal defecto como educadores establece en el hecho de que enseñar a un "sistema" que ha trabajado para ellos, en uno o dos mercados durante un pequeño periodo de de tiempo.

Heráclito, el filósofo griego, es famoso por decir "no se puede paso en el mismo río dos veces". Yo diría que no se puede invertir en el mismo mercado inmobiliario en dos ocasiones. Recientes noticias hacen evidente que el mercado inmobiliario está en constante evolución. ¿Qué enseñan los gurús en sus cursos, para volver a la metáfora del río, es la forma que ellos personalmente cruzaron el río y llegó a su propio éxito personal en un momento determinado. Lamentablemente, cuando los estudiantes tratan de seguir los gurús del sistema consideran que el mercado ha cambiado y el sistema ya no funciona. Esto provoca la frustración y el estudiante llega a la conclusión de que es imposible tener éxito en las inversiones de bienes raíces comerciales y el estudiante finalmente se cierra o va a la próxima gurú, con la esperanza de que él o ella tiene las respuestas y que la fórmula de trabajo.

Por primera vez, edificio de apartamentos inversor estos secretos y estrategias de probada fórmulas para edificio de apartamentos de inversión puede parecer irresistible éxito porque la promesa de que la inversión en bienes raíces comerciales es realmente un sillón actividad que requiere muy poco trabajo y la paga de nuevo las grandes ganancias. Sin embargo, en realidad, nada podría estar más lejos de la verdad. Inmobiliario inversión comercial es más difícil y complicado entonces bienes raíces residenciales y el principio del inversor en primer lugar pasar el mayor tiempo posible el aprendizaje de la materia y estudiar el mercado.

Aquí hay algunos consejos del mundo real que le daría a la primera vez edificio de apartamentos comprador:

1. Devorar la mayor cantidad de bienes raíces comerciales de inversión de investigación, artículos, historia, metodología y opiniones como sea posible.
2. Invertir en ti mismo! Comerciales legítimos encontrar un curso en línea de bienes raíces o en su comunidad local, la universidad.
3. Red. Construir un grupo de cerebro de profesionales de bienes raíces comerciales, como los agentes de bienes raíces, préstamos comerciales de bienes raíces profesionales, bienes raíces comerciales, abogados, tasadores de bienes raíces comerciales.
4. Formar parte de un edificio de apartamentos de inversión club.

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Determinar el valor económico de un edificio de apartamentos de la localización puede suponer problemas para principiantes edificio de apartamentos, así como los inversores avezados expertos. En comparación con la evaluación de la ubicación de una sola familia de origen residencial propiedad de inversión, un análisis de un edificio de apartamentos ubicación puede parecer abrumador .

Al examinar la ubicación de una sola familia de origen de los datos necesarios para llegar a una opinión educada propiedades de un lugar con fines de inversión puede ser fácilmente comprendida por la determinación de factores tales como los últimos precios de venta en el barrio, el aspecto general y el mantenimiento de las casas circundantes, el distrito escolar, los alquileres en la zona y las áreas principales empleadores. Al evaluar la ubicación de un edificio de apartamentos, especialmente en una ciudad que es desconocido para el inversor, los datos adicionales y un análisis más detallado es necesario para crear un análisis de la educación edificio de apartamentos de la localización.

Análisis de los factores de

El análisis económico de los bienes raíces comerciales es un lugar complicado, en profundidad y, a veces tedioso proceso cuyos parámetros son mucho más allá del alcance de un breve artículo introductorio, pero algunas de las cuestiones básicas y los temas deberían al menos estar familiarizado la primera vez edificio de apartamentos inversor. La ubicación geográfica de un edificio de apartamentos de propiedad de inversión puede tener un enorme impacto en su valor de reconocimiento a largo plazo. Se trata de la relación entre la ubicación física (dentro de un estado, una ciudad o condado) y la economía local que puede tener un impacto en el valor de la ubicación un edificio de apartamentos más prominente.

Por ejemplo, es el edificio de apartamentos geográficamente cerca de un centro de alta tecnología, un hospital, fábrica, o de otro tipo para que los principales empleadores particular ubicación geográfica? Este tipo de análisis requerirá un poco de trabajo generales y de familiaridad con la economía local.

Tendencias

El edificio de apartamentos inversionista debería también examinar las tendencias de la población lo han sido en ese ámbito en los últimos años o incluso décadas. Por ejemplo, ha habido una afluencia de profesionales jóvenes de los suburbios se desplazan al centro de la ciudad para el empleo o un cambio de estilo de vida? O bien, se ha producido un éxodo en la dirección opuesta.

Zona vibrante

Otro aspecto general a considerar es el dinamismo económico global de la zona urbana donde se encuentre el bien inmueble. Grandes empresas han abierto recientemente oficinas en el área? Los desarrolladores han construido las infraestructuras como centros comerciales y tiendas? ¿Hay planes para construir una fábrica de utilidad o que podría ser una oferta de empleo bien remunerado para los posibles inquilinos? Un pequeño inversor puede a menudo hacer suposiciones sobre las condiciones económicas por las actividades de ver la gran distribución comercial de las empresas de construcción.

Estas observaciones son sólo algunos de los innumerables factores que pueden entrar en un análisis exhaustivo de un edificio de apartamentos de la localidad. Obviamente, no he introducido ningún modelos financieros que pueden ser de gran ayuda cuando se comparan los diferentes edificios de apartamentos en diferentes ubicaciones geográficas.

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