Algunas de las mejores ofertas que se tenían para el comprador del edificio de apartamentos se puede tener al hacer caso omiso de los anuncios de bienes raíces y va directamente a la fuente. Sin embargo, la localización y toma de contacto con los propietarios de los edificios de apartamentos realmente tiene algún trabajo. El trabajo no es duro o largo si usted sabe dónde y cómo encontrar la información.

El primer lugar es la de mirar los registros públicos.

En EE.UU. cada municipio se encuentra una oficina del asesor fiscal. En la oficina del asesor fiscal se encuentra una lista llamada la lista de impuestos que el listado de todos los bienes raíces en ese municipio. Estos son los registros públicos, por lo que no se preocupe por violar la ley o invadir la privacidad de las personas. Estos registros identifican la dirección de correo de el dueño de la propiedad, en su nombre, el nombre del prestamista y la descripción de las propiedades inmobiliarias, junto con un valor estimado.

Pregunte a los fiscales asesor fiscal para ver el mapa para identificar una propiedad y encontrar su número de identificación fiscal. Esta identificación fiscal le dirá el lote, manzana y parcela de los números. A continuación, puede utilizar el rollo de impuestos para encontrar el propietario de bienes raíces. Armado con este arsenal de información que puede, literalmente, pasar horas en la oficina del asesor fiscal que permitan conocer el nombre y dirección postal de cada edificio de apartamentos dueño de su municipio. Pero, ¿cómo utilizar esta información una vez que lo tenga?

Después de que usted tiene los nombres y direcciones de los propietarios de edificios de apartamentos en el municipio todo lo que queda para usted que hacer es comenzar a enviar a cabo una pre-forma preparado la carta para informar a los dueños de edificios de apartamentos que está buscando un inversor para comprar edificio de los propietarios privados.

El secreto de ponerse en contacto con los propietarios es para usted darse cuenta de que sólo está buscando una aguja en un pajar. La mayoría de los vendedores, aparecerá una lista de sus bienes con un comercial de bienes raíces. La mayoría de los vendedores tendrán un precio de venta que permita la construcción de su apartamento una inversión rentable para usted. Usted no debe permitir que esta preocupación ya que sólo se busca encontrar que una gran cantidad. Y que tienen más probabilidades de encontrar una gran cantidad de una propiedad a continuación, la lista que aparece en la lista.

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No existe ninguna fórmula científica y rápida para determinar qué mercado de los alquileres debe ser para un edificio de apartamentos de inversión. En cambio, el edificio de apartamentos propietario debe contar con menos científica pero igualmente importantes factores como la ubicación y amenidades. Los propietarios de marco de referencia necesario para cambiar de propietario a inquilino verdaderamente a comprender los factores que influyen en los inquilinos a la hora de pagar una determinada renta.

Usted debe determinar ¿Qué factores influyen en los alquileres en su área

Imagine que usted es un potencial cliente busca un apartamento en Ft.. Lauderdale, Florida. Hay literalmente cientos de diferentes factores que se le considerar cuando usted está buscando un lugar para alquilar. Ubicación desempeñan un papel esencial en su decisión de elegir un lugar para alquilar. Sin embargo, un lugar ideal para un inquilino son muy diferentes de la otra. Por ejemplo, quizás te gustaría vivir más cerca de la playa. Va a limitar la búsqueda a los edificios de apartamentos que están cerca del océano. Por otro lado, puede estar más preocupados por encontrar un apartamento cerca de la carretera principal, que en este caso es la I-95. Usted quiere estar cerca de la carretera ya que este es el camino que tome al trabajo todos los días. Cuanto más cerca esté de la I-95, la más corta de su diario será. Por lo tanto, cuando la búsqueda de un edificio de apartamentos de compra, usted debe considerar en primer lugar que será núcleo de los inquilinos. ¿Serán la mayoría de los viajeros? ¿Serán la mayoría de los jubilados que buscan un lugar agradable cerca de la playa? Considerar la demografía de su población de los posibles inquilinos. Åre realmente suficiente sus jubilados, buscando un apartamento cerca de la playa para justificar el mayor costo de los bienes inmuebles más cerca de el agua? Un error que veo edificio inversores hacer es comprar un edificio de apartamentos sobre la base de sus propias preferencias personales en lugar de considerar las necesidades del mercado actual.

Fort Lauderdale es un ejemplo perfecto. Los costes de edificios de apartamentos cerca de la playa son considerablemente más caro entonces apartamentos más occidental y más cercana a la carretera. Sin embargo, las personas que prefieren vivir en apartamentos cerca de la playa de temporada suelen ser los inquilinos que llegan a Fort Lauderdale durante la temporada de invierno desde el noreste. En general, estos inquilinos son sólo una temporada en busca de acuerdo que sólo puede durar de 3 a 8 meses. Es importante que el edificio de apartamentos inversor examinar si se pueden cobrar por unidad de renta suficiente para justificar el continuo el volumen de negocios que será el resultado de la restauración de este grupo demográfico. Por otro lado, el edificio de apartamentos comprador puede ser capaz de encontrar un edificio de apartamentos más occidental, más cercana a la carretera principal, y atraer a tiempo completo, a largo plazo de los inquilinos. Estos inquilinos pagan menos probable que el alquiler cada mes, sin embargo, el volumen de negocios será mucho menor. Los costes de inquilino puede montar el volumen de negocios muy rápidamente cuando se cifra en la pérdida de renta, junto con el tiempo y el dinero gastado de comercialización de dicha unidad. Estos inquilinos' commuter también probablemente esperar menos comodidades luego visitar la inquilinos que son jubilados o semi-jubilados y en busca de más actividades recreativas para llenar su tiempo libre.

Aunque la situación en Fort Lauderdale es muy específica y particular a esta ciudad también es un ejemplo de cómo la geografía y la demografía de la población puede desempeñar un papel importante en la forma en que se determinan las rentas de mercado.

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Cuando las personas deciden a comprar un edificio de apartamentos que es común para ellos hacer algunos errores fácilmente evitables. El error más común que veo es que los nuevos inversores que no tienen lo que me gusta hacer referencia a la "caja de herramientas del inversor".

Por ejemplo, si usted quiere construir una casa que necesita un par de cosas para empezar. Usted necesita primero en tener un modelo para el hogar elaborados por un arquitecto. Segundo, usted tendría que contar con las herramientas adecuadas a la realidad completa del edificio, usted necesitará los clavos, martillos, sierras y taladros para trabajar en las materias primas. Afortunadamente, la inversión en edificios de apartamentos no requiere herramientas o habilidades físicas. Sin embargo, la inversión en la construcción de vivienda requiere el mismo tipo de planificación y mental en este caso su "caja de herramientas" es en realidad una "caja de herramientas" de los conocimientos.

Para ser un apartamento de inversionistas, debe tener un plan!

La mejor forma de adquirir estas herramientas educativas es esencial para leer muchos libros y revistas sobre el tema. La primera y la herramienta más importante que un inversor puede tener es la capacidad de determinar el valor de la inversión de edificio de apartamentos. No hay manera que un inversor puede estar seguro de que él o ella será la compra de una vaca de efectivo o un pozo de dinero sin la necesaria capacidad de analizar el valor de un edificio. Hay un sinfín de información disponible sobre la cobertura de los coeficientes de deuda, las tasas de la tapa y la evaluación de bienes raíces. En mi opinión, la primera vez que los inversores de bienes raíces comerciales, debe funcionar con un simple mental "herramienta" o presunción, y que consiste en determinar lo que vale el edificio para él o ella y hacer caso omiso de casi todo lo demás. Lo que esto significa es que el inversor debe hacer caso omiso de lo que prácticamente los precios de otros bienes similares vendidos recientemente en la zona. En cambio, el inversionista debe averiguar el precio que permita que él o ella para comprar la propiedad y los beneficios y el flujo de caja que le hacen una buena inversión.

Con el fin de averiguar lo que el precio que debe pagar por un edificio de apartamentos, suponiendo por ejemplo, que desea realizar una devolución, o Tasa de Capitalización de su inversión cada año, sólo tiene que utilizar la siguiente fórmula:

Ingresos netos de explotación
__________________ = Precio Usted puede pagar para realizar un Deseado Cap Votar
Tasa de capitalización

Crédito de la foto: jthetzel

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Muchos de los nuevos inversionistas de bienes raíces comerciales, erróneamente creen que es más fácil y más rentable que comprar un edificio comercial al por menor, entonces es para comprar un edificio de apartamentos. El consenso general es que los inquilinos son más pequeños, mientras que los inquilinos se trata más bien de una molestia para hacer frente a la gestión del edificio de apartamentos inquilinos. En mi opinión, nada podría estar más lejos de la verdad. He aquí algunos mitos comunes acerca de las propiedades comerciales al por menor frente al edificio de apartamentos comerciales inquilinos.

1) Es más fácil encontrar un buen inquilino minorista. Esto es realmente falso. El sector minorista de la economía de los EE.UU. no ha sido un buen rendimiento en comparación a otras zonas. Muchas tiendas al por menor parece especialmente difícil competir con las grandes tiendas como Walmart y Target. Pequeñas tiendas de venta al público también se enfrentan a una competencia cada vez mayor de tiendas en la World Wide Web. Los minoristas de Internet que tienen menos gastos generales y que son capaces de vender los mismos productos a menor precio. Los minoristas de Internet que puede no estar sujeto a los altos costos de seguro de propiedad comercial, el alquiler al por menor, las ventas y algunos empleados de negocios impuestos.

2) Espacio comercial se encuentra en gran demanda. Si bien esto puede ser cierto para las zonas de alto tráfico en ciertas regiones geográficas, en general, se tarda una media de seis meses a alquilar un espacio comercial al por menor. Simplemente hay un menor número de participantes potenciales en el sector comercial minorista. Por otra parte, todas las personas que viven en los Estados Unidos necesita tener un lugar al que llamar hogar. Con la reciente fusión en el mercado de bienes raíces residenciales que estamos viendo más y más personas en busca de alquilar en vez de comprar. El tiempo medio para alquilar un edificio de apartamentos es tan corto como 30 días en algunos mercados inmobiliarios.

3) Es más fácil manejar un espacio de su tienda. Muchos de los inversores de bienes raíces comerciales no se dan cuenta de que por lo general es necesario "construir" un espacio comercial antes de que se alquila para cumplir con las especificaciones del arrendatario. Esto puede costar el propietario de decenas de miles de dólares. Mientras tanto, unidades de construcción de apartamentos suelen ser normalizado para satisfacer las necesidades de la mayoría de las personas.

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Uno de los mejores métodos para mantener su edificio de apartamentos de inversión rentable y de aumentar su valor a largo plazo se va a mantener una vigilancia constante sobre sus inquilinos satisfechos. Satisfechos los inquilinos tienden a permanecer en el edificio de apartamentos y, por tanto, ya que el volumen de negocios y reducir sus costes. Muchos propietarios de edificios de apartamentos en el error de rebajar el alquiler de sus edificios de apartamentos, ya que erróneamente creen que la disminución de los alquileres se mantienen sus edificios de apartamentos y completa el volumen de negocios inferior.

En realidad, sin embargo, he encontrado que la mayoría de la gente optó por permanecer en un edificio de apartamentos ya que son los contenidos donde se encuentran. El precio del alquiler pagado por el inquilino es uno de los muchos factores que contribuyen a su decisión de quedarse y renovar su contrato. He encontrado que los propietarios de los edificios de apartamentos puede mantener una alta tasa de ocupación durante la carga si los alquileres del mercado una serie de pasos para asegurarse de que los inquilinos son felices en la que viven.

Creo que la calidad de la gestión que el propietario del edificio de apartamentos cuenta con una gran parte desempeña en el conjunto de la experiencia de la mayoría de los habitantes de edificio de apartamentos. Cada edificio multifamiliar va a tener problemas. No hay manera de evitar averías mecánicas en ocasiones, como con las unidades de aire acondicionado, los lavavajillas, las unidades de calefacción, sanitarios, fontanería y la iluminación. Lo importante es que la gestión tiene un plan claro y firme para responder a estas cuestiones. El plan para hacer frente a problemas mecánicos y denuncias inquilino tiene que ser escrita en el manual del inquilino y distribuido a todos los inquilinos. Es aún más importante que la gestión rigurosa siga estos planes a la carta. Las personas en general como para ver que la gestión ha profesionalismo de seguir de cerca los procedimientos escritos dentro del inquilino manual. Por ejemplo, si el inquilino manual dice que todos los problemas mecánicos que tienen que ver con el desglose de un acondicionador de aire deben ser resueltas dentro de las 24 horas durante los meses de verano, entonces mejor estar seguro de que la administración tiene la capacidad y los recursos disponibles para obtener el trabajo realizado en ese período de tiempo. Una mala experiencia con el trabajo de mantenimiento realizado por la administración de edificios que el inquilino puede llevar a empezar a mirar para otro lugar para vivir.

Las personas que permanezcan más tiempo en su apartamento si se sienten conectados a una comunidad más grande. Hay innumerables maneras, con poco gasto de dinero, que los propietarios y gerentes pueden fomentar un fuerte sentido de comunidad dentro de sus complejos. Un buen método es patrocinar un evento o trimestral fiesta en la casa club. Los administradores pueden comprar algunas pizzas para alimentar a la gente y decorar la parte que corresponda a un día festivo. Estos partidos son una gran manera de satisfacer a los inquilinos y se mezclan con otros inquilinos. Las personas que permanezcan más tiempo en su apartamento si viven cerca de sus amigos.

Los ejemplos anteriores son sólo algunas ideas para comenzar a pensar en inquilino y la satisfacción y la reducción de volumen de negocios. Simplemente recuerde que el alquiler no es el único factor que jugará en una decisión de suspender los inquilinos que viven en su edificio de apartamentos.

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Edificios de apartamentos de publicación de bienes raíces

Un edificio de apartamentos se enumeran simplemente cualquier multifamiliares de propiedad cuyo dueño ha decidido firmar un acuerdo con una lista con licencia agente de bienes raíces. La mayoría de las listas de los edificios de apartamentos se celebrará por un comercial de bienes raíces que tenga experiencia con las propiedades multifamiliares. Esto puede trabajar para el comprador de la ventaja porque el agente lista estará familiarizado con el análisis que se dedica a la compra de una propiedad multifamiliar. El comprador siempre debe ser consciente, sin embargo, que la lista agente sólo tiene una responsabilidad fiduciaria con el vendedor con el que él o ella ha firmado un acuerdo de lista. Esto significa que todos los hechos y las cifras sobre la situación financiera se debe verificar de la mejor manera posible. No tome el vendedor de la agente de bienes raíces de la palabra para todo. Verificar y comprobar los hechos antes de hacer cualquier decisión de compra.

También es importante recordar que ahora el mercado de propiedades multifamiliares está caliente. Con un edificio de apartamentos que figuran su oferta y los intereses serán más que compitan con los compradores. Esto puede potencialmente aumentar el precio más allá de la rentabilidad. Simplemente porque hay otros 15 compradores dispuestos a pagar un precio determinado para la construcción no significa que la propiedad vale mucho. Edificio de apartamentos inversores deben tener un método claro para el análisis de la rentabilidad de una propiedad. Si el edificio no cumple con sus criterios o sus objetivos, la más rentable que hay que hacer es a pie.

Edificios de apartamentos no cotizadas

No incluido en la lista son edificios de apartamentos multifamiliares cualquier edificio que está a la venta pero que no figuran en la lista de servicios múltiples o con cualquier tipo de bienes raíces. No incluido en la lista ofrecen ambos edificios multifamiliares posibles riesgos y recompensas. Los riesgos con un edificio de la lista incluyen no poder tener acceso a todos los registros necesarios y la información sobre la propiedad. Que muchos no tienen muy precisa la información financiera para el análisis de su propiedad. Para ello será necesario que usted haga más de diligencia debida de la propiedad. También puede encontrar los propietarios de estos edificios que tienen expectativas poco realistas sobre el precio que debe recibir por la venta de los bienes. Esto puede ser debido a que el propietario no ha planteado a los alquileres del mercado, mientras que el nivel es la comparación de su precio de venta de la propiedad por el precio que construcciones similares. Lo que estos vendedores no se dan cuenta es que la construcción de vivienda son determinados por el flujo de caja neto en el edificio que está directamente influenciado por el bruto de los alquileres. Por lo tanto, un edificio con rentas inferiores a los del mercado no se valora como altamente como el edificio que recibe los alquileres de mercado.

Foto: Joe Gatling

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La primera compra de un edificio de apartamentos puede parecer una tarea abrumadora para el comprador. Hay una gran cantidad de información y la terminología que de repente se empuje a la primera vez que los inversores y las posibilidades son que el nuevo inversor no tiene la base de conocimientos para seleccionar con precisión a través de la información para obtener y utilizar las más importantes facetas. Por ejemplo, el nuevo comprador puede estar mirando inexpresivamente rollos en el alquiler de un edificio de veinte unidades de apartamentos durante los dos últimos años, y no tiene ninguna idea de cómo analizar esa información. O el nuevo inversor se puede ver los ingresos y los gastos de funcionamiento de la proporcionada por el vendedor de bienes raíces y no ser capaz de determinar si la información suministrada es correcta, o incluso completo. Por lo tanto, es aconsejable seguir unos pocos pasos antes de la compra de un edificio de apartamentos, de cualquier tamaño, como una inversión.

1) Obtener una Educación -- Es necesario que la primera vez apartamento comprador para obtener la mejor educación posible antes de hacer la primera compra para asegurarse de que él o ella entiende exactamente lo que están entrando en y para estar seguros de que están preparados para cualquier desafío que pueda surgir. La educación de la primera vez que piso el comprador debe incluir tanto un académico y un mundo real, la experiencia, componente. La formación académica debe constar de lectura de tantos libros como sea posible sobre el tema, con el fin de aprender la terminología técnica y para aprender a hacer sencillo el análisis financiero que permita que el inversor inteligente para hacer comparaciones entre las distintas propiedades. El componente del mundo real debe constar de hablar y reunirse con el mayor número de propietarios de inmuebles comerciales y los inversores como sea posible. Esto se puede lograr uniendo los clubes de inversión inmobiliaria y de bienes raíces comerciales reunión

2) Encuentre un agente cualificado Comercial - Si bien la búsqueda de un comercial de bienes raíces no es una necesidad absoluta para la búsqueda de un gran edificio de apartamentos de inversión de bienes raíces comerciales pueden conocer más sobre los vendedores que no activa su lista de edificios de apartamentos en el mercado para la venta, pero están ansiosos de vender ninguno los menos. También puede ayudar el primer tiempo a tener un comprador de bienes raíces que le representen a la hora de hacer una oferta real.

3) Inicio Comparar Apartamento Edificio Propiedades - Un error que veo principiantes edificio de apartamentos que los inversores, una y otra vez, es que deje que sus emociones regla clara sobre el pensamiento analítico. Debido a que muchos edificios de apartamentos para la venta tienen un precio más allá de su capacidad para ser rentable, es importante por primera vez a los inversores comparar cuidadosamente la rentabilidad de una inversión que ofrece un edificio para muchos otros que él o ella ha examinado para encontrar el uno que es el mejor ajuste .

4) Buscar Apartamento Edificio Financiación - Hay muchos métodos diferentes para obtener la financiación para un edificio de apartamentos de inversión. Algunos de ellos incluyen la financiación bancaria tradicional, los préstamos difíciles de dinero, una sociedad de responsabilidad limitada la financiación de la asociación y propietario. Cada tratar dependerá de la especie y la disponibilidad de financiación para esa propiedad.

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