Su sido un tiempo desde que hicimos uno de nuestros inversores Conoce al entrevistas. . . Espero que llegaremos a esos puestos con más frecuencia! Con esto en mente, tenemos una gran entrevista con los inversores de bienes raíces Weese Rico!

Conoce a los inversores ricos Inmobiliaria Weese

¿Hace cuánto tiempo que la inversión en bienes raíces?

Estoy seguro de que no hay demasiados miembros de BP mayor que yo! He participado en muchos y he visto todas las facetas de la propiedad inmobiliaria; recesiones, espirales inflacionarias, y la creación y el de bienes inmuebles en diferentes zonas del país.

Comencé en bienes inmuebles por accidente en 1972. Yo estaba en mi 3er año de la universidad y se instó a abandonar e intentar la venta de bienes raíces para un amigo. Él era un agente y fue constantemente tratando de vender mi esposa y yo algo. No teníamos dinero y yo estaba trabajando para Alpha Beta Markets en sus hornos de cocina y de limpieza de cintas transportadoras de queso a partir del 3 hasta la medianoche, y que asisten a la escuela durante el día.

Háblenos de su primer acuerdo

Mi amigo era muy persistente y mantiene la búsqueda de propiedades para mostrar a mi esposa y yo Mi amigo trató de vender una casa, pero estaba viviendo en un apto para $ 110 por mes. Toda la casa se encontraba fuera de nuestro alcance. Finalmente, encontró un dúplex que fue de $ 24.900 y cada lado tiene 2 dormitorios y 1 baño. Nos dijo de un programa llamado FHA 221-D-2 que sólo se requiere aproximadamente 3% en total y los costos de cierre. Nuestro pago iba a ser de $ 215 por mes y dijo que el frente estaba alquilado por $ 140. Podemos vivir en la otra unidad, con un garaje y sólo pagar la diferencia de $ 75 por mes. Esto suena muy bien, excepto que no tenía el 3%. El agente me hizo un trato. Si me acuerdo de ir a trabajar para él por 1 año, me gustaría dar la comisión de venta de alrededor de $ 750. Que pagar bastante para nuestro pago, por lo que me acuerdo y matriculados en la escuela Lumbleau inmobiliarias en Santa Ana, CA. Tuve mi vendedor de la licencia en 28 días a partir de principio a fin. Compramos y se trasladó en el dúplex, la primera en tratar 330-334 Nogal, en La Habra, California.

¿Cómo empezar a invertir?

No sólo me meto en bienes inmuebles por accidente, pero se convirtió en un inversor por accidente en mi primer acuerdo, este dúplex. Empecé a vender casas, y la odiaba. Trabajo sobre todo con la esposa del joven, mostrando su casa, rápidamente me di cuenta de que ésta no era lo que quería.

Acerca de este mismo tiempo, mi esposa y yo había limpiado el patio de nuestra dúplex, hiedra y eliminado algunas instalado una valla de madera a lo largo de la cara frontal. Un día un compañero se detuvo y preguntó por si había que vender! Creo que nos pertenece es de 3 meses. Dije que no lo creo y explicó que había comprado la misma. Preguntó cuánto me paga? Le dije que el precio y me preguntaba si me vende un 5K para beneficio de $ 29,900? El 5K fue una cantidad enorme para alguien que gana US $ 1,35 por hora. Le dije que sí, sin darse cuenta de que realmente estaba a punto de recibir una educación. Fue verdaderamente un inversor. Ofreció las siguientes;

1. Una casa con unos $ 1000 de capital que había comprado en el mismo 221-D2 programa de préstamos.
2. Una nota de $ 1000 con los pagos de intereses de $ 83,33 m. y con balón en 2 años.
3. Una bañera al revés mayores estilo Porsche de automóviles (60ish?).
4. $ 1500 en efectivo.

Me han ruedas, dinero en efectivo en mi bolsillo, una casa real, y $ 83 al mes para ayudar con el pago de subvenciones casa! Hicimos el trato y se convirtió accidentalmente RE participan en el intercambio y la había aprendido de un verdadero inversor. Este se convirtió en mi primera inversión, así como mi primer acuerdo, en primer lugar el intercambio y la primera venta.

Lo que le atrajo a convertirse en un inversionista de bienes raíces?

He encontrado el ofrecimiento hecho por este individuo en el dúplex algo emocionante y yo quería seguir y me involucré en busca de otras propiedades.

Este compañero se convirtió en mi primer gurú. Yo había encontrado mi nicho de verdad! Me encantó el comercio o hacer negocios. Es mucho más divertido que sólo muestra los hogares. Empecé a comprar otras inversiones. Mi esposa y yo hemos hecho un trato. Queremos vivir de sus ingresos, alrededor de $ 500 al mes e invertir todo lo que hizo nuevamente en bienes raíces. Traté de convencer a otros a hacer lo mismo, pero me vio como un joven sin experiencia. Salí y lo hizo por mí mismo. Mi agente comenzó a las preguntas que se me pide y, sin embargo, está tomando parte de mi comisión! Decidí tener mi licencia de intermediarios y abrir una oficina. Conocí a alguien en la escuela Inmobiliaria convencido de que trabajar para mí y también contrató a un hermano en la ley. El 3 de nosotros abrió una oficina en una zona regordete de Placentia, CA. y lo llamó "Mike Weese Inversiones". Fue un momento perfecto en una zona perfecta! Empezamos a hacer un montón de dinero, en su mayoría en las negociaciones hemos encontrado, comprado a nosotros mismos y ganan comisiones. He comprado un nuevo Cadillac rojo y la gente comenzó a notar que estaba progresando. Yo vivía en la misma zona de Ca toda mi vida, vino de la clase de ingresos más bajos y la gente vio la diferencia. Esto fue de 1974.

¿Cuál sería tu sueño se tratan? ¿Ha tenido un "sueño de hacer frente" todavía?

En 1974 me fui de caza para la nueva ubicación de oficina. Estaba pensando muy grande en el momento. Este fue mi primer verdadero miedo inversión. He encontrado una nueva vacante 30,000 pies cuadrados de oficinas y decidió que había que tratar de comprar. Que fue de $ 1475000 y el vendedor fue el promotor y que quería el 10%. Tenía un préstamo convertible con Metropolitan Life Ins. Sería convertir en permanente construcción de cuando el 80% de su capacidad. Que había incluido en la lista de un 3% de comisión y de acuerdo a pagarme $ 40K. Ahora sólo se necesitan alrededor de $ 100K. Yo había comprado 17 unidades de más edad en Whittier, CA y le preguntó si podía crear una nota de $ 60K. Dijo que está bien, pero como quería un 2 por $ 40K y un 3 por $ 20K. Que si le daba la flexibilidad que necesitaba para vender una o pedir prestado en contra de uno. Ahora, yo había bajado a 47.500 dólares necesarios. Convencí a mis padres y mi esposa a los padres de cada uno en $ 20K. Todavía necesita $ 7500. La primera persona que había contratado para unirse a mí en mi inmobiliaria, mi amigo de acuerdo para hacerlo. He presentado la oferta y se aceptó. Nuestro pago era de $ 14.909 POR MES. I'd negociado un acuerdo en que el constructor de la gestión de la construcción, el arrendamiento y que me pagaba un 8% en efectivo en efectivo a cambio de un año. Al final de un año, era mi problema si no se alquila.

Hemos llamado el edificio "Plaza Weese financiero" y poner nuestra nueva oficina pulg Ahora me miró con éxito y la gente comenzó a venir a mí, tanto los vendedores y los inversores. Se trata de gente que había hablado antes, que ahora están interesados en lo que tenía que decir. Empecé a la celebración de seminarios en nuestro edificio y que sólo se quitó. La gente estaba escribiendo mi vendedores y los controles de aves comenzó dogging propiedades en muchos estados del oeste. Comencé haciendo inmobiliario sindicación (nombre de fantasía de sociedades en comandita). Que estábamos haciendo mucho en las emisiones de CO, por lo que obtuvo una licencia de corredor y abrió una oficina y contrató a un montón de aves perros. Compramos 156 unidades en Denver, así como algunos más pequeños, así como 202 y 161 en Colorado Springs. También compró muchos de ellos en Arizona, Texas, California y en Aceptar. Dentro de un corto período de tiempo, yo estaba cansado, pero bien económicamente.

Oh, BTW, en menos de un año, el "Weese Finanacial Plaza" edificio completo fue del 95%, y tirando fuera un buen flujo de caja. Me dio mi padre el trabajo in situ de Gestor, y se encantó. Una gran empresa de depósito de garantía, depósito de garantía preferente, se trasladó a mi edificio y preguntó si me vende una parte de ella. Once meses después de la compra, me lo vendió por $ 2.2 Mil! Tomé una gran nota, que dividió con los asociados, mantiene el 30% de la propiedad del edificio y obtuvo una comisión de $ 70K. Este fue mi primer "Dream Deal".

¿Cuál fue el más difícil tratar?

Mi más difícil tratar se hizo en 1975, y nunca estar en condiciones de duplicar de nuevo. Fue un intercambio de 26 patas incluidas las propiedades a partir del 4 de diferentes estados y muchos propietarios y las asociaciones. Me tomó más de 3 meses, día y noche para conseguirlo, pero fue un enorme logro. Una vez más, hubo un coche implicado! Uno de los inversores carecen de suficiente dinero en efectivo para financiar la adquisición total de su parte. Era dueño de un Jaguar XKE convertibles 1965 y lo ofreció a compensar su escasez de efectivo. Tomé el coche como parte de mi comisión. El coche, pagarés y dinero en efectivo recibido por la comisión en el total de 6 cifras muy altas.

Yo estaba nominado para Inmobiliaria Exchangor del año para el Estado de California para ello, pero no ganar.

¿Cuántas ofertas has hecho en tu carrera?

Personalmente, mi esposa y yo personalmente de propiedad de más de 1000 viviendas unifamiliares. He sido dueño o socio en miles de apartamentos y varios edificios de oficinas. Yo no sé el número total de ofertas que he venido participando pulg En la cúspide de mi carrera he tenido 206 antes de retirarse los inversores y algunos hasta en 6 asociaciones. Casi me compró el Castillo de Von Richthofen en Denver para vivir y celebrar seminarios, hace 30 años, pero mi oferta llegó en 2 ª. Fue realmente algo.

¿Tiene su licencia de bienes raíces?

Yo era un corredor con licencia en California y Colorado en los años 70 durante 7 años. Decidí que era más feliz sin la supervisión de personal de ventas y dejar que mi caducidad de licencias. Hay beneficios definitivos para obtener la licencia de una comisión de vista. También hay otros beneficios de no obtener la licencia, en mi opinión.

¿Cuál es su foco (área de especialización)?

Creo que no tiene un área de especialización. He hecho casi todo. De corretaje, ni dinero empezando a cabo, la gestión de la propiedad, hipotecas, manitas empresa, construyó 44 casas en St. George, UT, recogieron 3 auge en zonas hora correcta (so. CA, UT, Casa Grande AZ) y siento que estoy en mi 4 º y 5 º actualmente, en el sur y MS TX. Yo era un gurú original antes de la televisión, y han hablado seminario para las empresas, así como la Cámara de comercios, los Clubes Rotarios etc en CA, Mirage Hotel y el Lago Las Vegas, NV, Salt Lake City, Utah, Phoenix y Tucson, AZ y Río Grande Valley, Texas. También publicó un libro libre de mis primeros inmobiliarias experiencias denominado "De Janitor a multimillonario". Nunca he ofrecido para la venta, sino que libremente han dado a los que pidió. He seguido a comprar y desarrollar propiedades inmobiliarias para los casi 40 años y tener una perspectiva más amplia que muchos inversores a corto plazo o novatos.

¿Qué es lo que usted busca en una inversión?

Busco buenas inversiones que beneficien a largo plazo. Estoy principalmente para comprar y mantener a largo plazo. Hacer comprar y mantener algunas hipotecarias y vende algunos a entregar el dinero. Yo no soy uno que sea firme en el flujo de caja. Creo que es un área que tiene a muchos negativos verdaderos inversionistas. No los beneficios fiscales de por sí, por lo general mayores propiedades regordete con poca esperanza de reconocimiento y no dan mucho de amortización. Sugiero la mayoría de los nuevos inversores intentan romper incluso comprar propiedades, y al igual que el monopolio, compra tantos como puedas. Mantenerlos, refinanciar y comprar más. Mantenga su trabajo principal de los ingresos finales y crear bases de propiedades primero. Flujo de efectivo vendrá como aumentar los alquileres, pero no sacrificar el crecimiento en la voluntad de opción de flujo de efectivo para comenzar.

Hay demasiados gurús por ahí predicando el flujo de efectivo y "sustituir su trabajo con la renta de bienes raíces". Estoy en contra de los propósitos. El flujo de caja sólo ocurre, en el tiempo, pero no vale la pena sacrificar la adquisición de propiedades adicionales por tener que poner más abajo para obtener el flujo de caja.

Existen 4 principales beneficios a la propiedad de bienes raíces:
1. Reconocimiento
2. Depreciación a los beneficios fiscales
3. Principales pagar
4. Flujo de caja

Cartas continuamente muestran que # 1 y # 2 son las claves para la creación de "verdadera riqueza" en el sector inmobiliario, y ahora a distancia, los 2 últimos en el corto o largo plazo.

¿Cuáles son algunos de los mayores errores que has hecho o visto hace?

Para mí, mi error más grande se jubila a la edad de 29. Me ha hecho millones y se convirtió en la continuación perezoso para invertir y alimentar el mecanismo de la propiedad inmobiliaria. Yo debería haber sido más agresivo en el intercambio y la adquisición de más bienes raíces en lugar de vivir en el pasado. Desde la edad de 29 años a 58, se me planteó, básicamente, los jubilados y mis 6 hijos.

A la edad de 58, me corrige el error y comenzó a invertir de nuevo. En los últimos 15 meses, he comprado 59 viviendas, 13 de ellos se venden y seguir comprando más cada mes.

¿Qué consejo le daría a los inversores un comienzo?

Mi consejo para un inversor en principio variar, dependiendo de la edad de los inversores, los ingresos, la tolerancia al riesgo, las metas de inversión (flujo de caja, beneficios fiscales, de jubilación, etc), esposa de actitud, todos los que entrará en mi consejo. Soy conservador por naturaleza, aunque me tomó muchos "riesgos" cuando más joven. Yo insto a los nuevos inversores cautela y yo trate todas las cifras facilitadas a los inversores por un vendedor! Determinar sus motivos, en su caso por su asesoramiento a usted. Estudio de aquellos que hayan sido realmente un éxito. No se conviertan en un seminario drogadicto! Y lo más importante, siempre tienen una estrategia de salida para sus inversiones y un plan para un día lluvioso. Que la lluvia!

¿Qué consejo le daría usted a los inversores, dada la actual situación económica y préstamo medio ambiente?

• Primero: Doble y triple comprobar comprobar todos los ingresos y los gastos de propiedad sobre un tema dado a usted para su consideración. La mayoría son exageradas e inexactas.
• Segundo: No use aglutinantes o tienen visión túnel. Hay muchas opciones disponibles en el juego de bienes raíces.
• Tercero: Recuerde hay más dinero en los mercados tanto en el inmobiliario y bursátil. Si bien la mayoría están tirando su cabeza hacia atrás en su concha, los más inteligentes y están mirando!
• Cuarta: Nadie nunca tomar como buena la atención de su dinero como usted.

Siempre habrá problemas y los cambios en la financiación inmobiliaria y del mercado. Ser flexible y preparada para el cambio cuando sea necesario. Creative financiación establecerá además el éxito de la falta de éxito. Aprender nuevas estrategias y ponerlas en acción. No asuma que "no puede hacerse"! Sino todo lo contrario. Supongamos "se puede hacer" y luego encontrar la manera de hacerlo.

¿Hay algo más que te gustaría compartir con el resto de nosotros?

Yo espero poder compartir la pasión que tengo por bienes inmuebles y convencer a otros de las cosas sorprendentes que hacer por usted. En ningún otro lugar se puede encontrar una oportunidad en que alguien (banco) de préstamo que usted dinero para comprar algo y otra persona (inquilino) hará que los pagos para usted. Eventualmente, usted propio algo libre y claro y que tendrá un valor de X cantidad de dólares. No sé qué será X, pero será más de lo que pagó y un 1000% de retorno real sobre el dinero invertido debido a la fuerza de palanca.

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Etiquetas: volteo, propietario, cumplir con los inversores, los inversores de bienes raíces, ricos weese

Tengo la hoja de trabajo que uso de una "rápida y sucia" duras dinero compra análisis y pensé en compartirlo con ustedes ... descargar aquí! En primer lugar, si usted no sabe mucho acerca de las hojas de trabajo, no se preocupe, usted simplemente ingrese unos números en la parte superior, y la hoja calcula automáticamente los campos sin su ayuda. Que acaba de llegar a leer la salida.

¿Por qué debo usar duro Dinero: Mi teoría

Permítanme explicar por qué llamar a esta mi "Hard dinero compra" de trabajo. En primer lugar, Odio poner mi propio dinero en las compras, ya que ya estoy poniendo en mi valioso tiempo me siento añadir mi dinero para que arranque es demasiado pedir. Duro con dinero o lo que algunos llaman los fondos del inversor privado (chicos ricos que tienen más dinero que el tiempo) que tratan de pedir prestado, no sólo la adquisición de fondos, pero la rehabilitación fondos y llevar a todos los costes, incluidos los pagos de intereses durante 6 meses. Esto es más que suficiente tiempo para poner la propiedad de nuevo al mercado, ya sea como un alquiler o una venta de oportunidades.

El Dinero de trabajo duro

Hay una captura de pantalla de abajo ... y luego voy a dar un recorrido por lo que está en él.

En primer lugar, los campos de color gris son los únicos campos que se utiliza para datos de entrada. Todo lo demás es automático pobladas fuera de los campos de datos. El "amarillo" están allí para que su prestamista privado recibe un ojo lleno de buenas noticias! Como obtener "más graves" sobre una propiedad, me hacen más "complejos" los cálculos, pero este trabajo es la base de mi prestamista privado para hacer su decisión de ... después de todo si no se prestan, no estoy compra.

Por ejemplo de cómo utilizar esta hoja de cálculo, la pantalla muestra mi coste de adquisición a 61,54% y 65,24% después de 6 meses ... si mi prestamistas de corte es del 65% ... Estoy pidiendo una excepción a la regla. Ellos pueden decir "OK" o puede que no. Puede que tenga a fax "este acuerdo" a un número de privados o de los prestamistas de dinero duro para ver que se acepta mi excepción.

Fondos privados en mi experiencia quieren un 12% nominal y peor de los casos, 5 puntos de la hoja de trabajo ... así lo refleja. La hoja de trabajo refleja los 6 meses de las pistas y el tiempo de la ejecución durante ese tiempo los costos. Fondos privados por lo general no se prestan si se te dejan con "ninguna de su propio dinero" en un LTV superior al 65%. Me da la hoja de trabajo estudia dos VTL ... una antes de los 6 meses de la celebración de los costos ... y un después. Esto me da las opciones con mi solicitud de préstamo de dinero.

A continuación veremos la salida para cuando vende, la hoja de trabajo escupe beneficios brutos de los precios de venta del 80% del valor tasado de crecimiento en un 5% hasta el 100%. Así que puede ver lo que mi potencial de beneficio es si "aguantar" por un precio de venta más elevados ... o cortar el hogar para una venta rápida.

Ahora, dependiendo de la operación, quiero ver una proyección del flujo de caja mensual también. Así que hay insumos para la anual del impuesto a la propiedad y las estimaciones de seguros de riesgo, así como una estimación del 10% para "gastos de gestión". Siéntase libre para añadir cualquier otra parte los gastos el costo de un gerente de la propiedad, la publicidad, la vacante, y las pérdidas de recogida, etc sobre el 10% en el I impugnada "Est. Seguro "sobre el terreno hasta que sienta que haya una representación adecuada de la" salida "y, a continuación, estimar su potencial de alquiler que, en introducir en el campo también.

Para el servicio de la deuda, se supone un 90% a 8% de préstamos se amortizan en 30 años sobre el 100% Precio de venta figura. Si estos términos son demasiado generosas para usted, siéntase libre para calcular el final del flujo de caja a mano con su propio cifra mensual para el servicio de la deuda ... si se sienten bien ... está de enhorabuena, porque la hoja de trabajo bielas a cabo una encantadora "Est. Flujo de fondos para usted!

Hay algunos campos que son buenas para mostrar los inversores privados como "costo por pie cuadrado" y "alquiler por pie cuadrado" ... pero son más de "ellos" que para usted.

NOTA: Este trabajo es igualmente útil para una "revisión y tapa" escenario utilizando un 100% de dinero ... duro o un análisis de flujo de caja mensual para ayudarle a tomar decisiones a largo plazo tienen.

Divertirse ... y feliz invertir!

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Los bancos exigen un título preliminar informe sobre todas las transacciones inmobiliarias. El título preliminar informe sirve una gran variedad de funciones, pero que podría causar que usted pierda mucho en su próxima inversión es la cadena de título.

La mayoría de los prestamistas requieren un título de empresa para darles una cadena de 24 meses de la titularidad. Esto simplemente es una visión general de todas las personas o entidades que tienen la propiedad de bienes en los últimos 24 meses. Los inversores deben prestar especial atención a la propiedad que están comprando y que tiene propiedad de ellos anterior a la venta.

Algunos prestamistas y programas de préstamos sólo permiten una otra persona a la propiedad de los bienes en el último año. Bancos en la mira volteando de propiedades muy de cerca. Si una propiedad se da la vuelta muchas veces se puede rechazar el préstamo. También podrían pedir a su prestamista o agente de crédito para proporcionar la documentación que la transacción se encuentra en brazos de longitud (la operación se realice entre partes no vinculadas).

La razón bancos prestar especial atención a los 24 meses de la cadena de título es el fraude. Hay mercados en los que el valor de las viviendas han sido inflados artificialmente por los bienes se desplazan de un prestatario a la siguiente con $ 10000 a $ 100000 añadido al precio de compra cada vez. Se ha informado de casos de propiedades que se venden a un comprador, entonces al comprador B, luego al comprador C, luego de vuelta a un comprador, al comprador y, a continuación, D. Todas las partes estaban relacionados de alguna manera y esto condujo fraudulentamente el precio y la demanda para la propiedad. Aunque este general, no ocurre en un mercado en el volteo de las propiedades objeto de atenciones rigurosas por los prestamistas, tanto las empresas y el título.

Abajo en un mercado de hipotecas puede cambiar de manos varias veces en un período corto. Lamentablemente, son los prestamistas que sólo permiten un cambio de propiedad a manos de 1 o 2 veces en un año. Si su propiedad ha cambiado de manos con frecuencia puede estar buscando un nuevo prestamista.

La buena noticia es que hay varios prestamistas que sólo mira la cadena de título y no tienen contra usted. Un par de cosas que buscan es casi sentido común. Åre las transacciones de armas en la duración y cuáles son los aumentos en el precio de compra del comprador a comprador? Si la transacción es libre de fraude será ningún problema.

¿Cómo sabes que los prestamistas y los bancos no tienen problemas con la cadena de título? Usted no. Su agente de crédito o préstamo mejor corredor, al entrevistar a su agente de crédito es una cuestión que debe preguntar acerca. La mayoría de los oficiales de crédito que tienen un historial con propiedades de inversión (y fijar y flips) conocer los retos y las respuestas a la cadena de título y en la longitud del brazo transacciones.

Etiquetas: cadena de título, las finanzas, invertir, inversiones inmobiliarias, préstamos, hipotecas, bienes raíces, inversiones inmobiliarias, el título

En semanas anteriores hemos hablado rehabbing un hogar para uso personal (Empezando En Rehab) y rehabbing para su uso como un contrato de alquiler (Rehabbing una propiedad de alquiler). Esta semana veremos rehabbing con la intención de invertir. Esto es, de lejos, el más riesgoso de los tres. Sin embargo, también puede ser el más lucrativo, si lo hace la derecha. La palabra clave aquí es "si".

Nadar en una piscina de los tiburones

Cuando rehabbing a tapa parece que cada problema se magnifica. No importa la Ley de Murphy, de rehabilitación, parece como si se ha movido en Murphy con usted. El problema más acuciante es generalmente la celebración de su costo. Esto es especialmente cierto si usted está utilizando la financiación del precio duro. Usted también tiene el riesgo de que la evolución del mercado durante el curso de su rehabilitación. Puede que no sea tan fácil de vender en lo que pensaba o esperaba. Puede experimentar retrasos relacionados con el clima o problemas para encontrar la necesaria contratistas.

A veces se puede experimentar algo que parece venir de fuera de la nada. Poco después de que el huracán Katrina azotó Nueva Orleans me rehabbing una casa en Nevada. Yo estaba a punto de concluir y que necesitaba alrededor de 10 hojas de drywall. Fui a la lumberyard sólo en la zona y se le dijo que no tiene ningún Sheetrock en absoluto. Cuando le pregunté cuando se espera obtener en algunos, se me dijo que venía una entrega en el martes. Me imaginé que no era tan malo, ya que era sábado. Entonces se me informó de que la carga que venía en el ya se habían vendido. Yo podría reservar parte de la próxima entrega de dos semanas más tarde! Parece que todos los materiales de construcción están siendo desviados a Louisiana para ayudar en sus esfuerzos por recuperarse de la tormenta. Tuve que conducir 250 millas en un solo sentido para encontrar el material para completar el proyecto. En total, he perdido alrededor de tres días. Que pueden no ser mucho tiempo cuando se trabaja en su propia casa, pero cuando se trabaja en una tapa que puede ser un gran problema.

El tiempo es dinero

La gestión de un proyecto de rehabilitación pueden conducir loco de pensar que usted está oyendo voces en su cabeza. Qué usted debe ser oído es un tic tac del reloj, como el de 60 Minutos. Cada cruz que oiga sólo cuesta dinero. Contratista no aparece ... garrapata, garrapata. Error en una inspección ... garrapata, garrapata, garrapata. Inesperado problema ... garrapata, garrapata, garrapata, garrapata. Proyecto está atrasado y otro pago de hipoteca se debe ... Tick, Tick, Tick, Tick, Tick ... BOOM!

La gestión eficaz de la rehabilitación es la clave para una exitosa operación. Si lo hace mal esta parte se sentirá como en su cartera. Algunos puntos importantes son los siguientes:

• Saber el coste por día. Es importante comprender lo que significa el tiempo en términos de dinero. Cada retraso come en su beneficio o aumenta su pérdida.
• Esté al tanto del proyecto. Este no es el momento de tomar un par de semanas de descanso para ir Hawai. También tiene que estar ahí cada día para tratar los problemas que puedan surgir.
• Gestionar correctamente sus tiempos y mantenerse en el calendario. La coordinación de los diferentes aspectos del proyecto es difícil, pero esencial para su éxito.
• Si usted está haciendo la mayor parte del trabajo mismo, el peso del ahorro de tiempo en comparación con el costo de la ayuda. Es frecuentemente más barato que contratar a trabajar a ahorrar mucho tiempo.
• No se acerque a cabo dólar para arriba. Si recibe una oferta que se obtiene un beneficio aceptable, tómelo. Cómo codicioso puede convertir en un beneficio decente una gran pérdida.

Es el derecho de compra

Si bien no hay garantías, hay dos constantes en rehabilitación. El proyecto siempre parece tomar más tiempo del que se pensaba inicialmente y termina costando más de lo que esperaba. Esto debe tenerse en cuenta que en la evaluación inicial. Usted puede hacer todo lo correcto, pero si pagas mucho que perder. Al decidir la cantidad a pagar tiene que considerar lo siguiente:

• Tiempo Necesario
• Costo de Materiales
• Costo laboral
• La celebración y la financiación de gastos
• Cojín
• Espera de precios de reventa
• Beneficio deseado

Recuerde incluir un montón de "menear la habitación" para estar seguro. Este no es el momento de poner en los vidrios de color rosa. Ser brutalmente honesto con los números y sólo el intento de un acuerdo que tenga sentido. Hay bastantes buenas ofertas por ahí que no es necesario para tratar de hacer un mal trabajo.

Evitar el peligro no es seguro a largo plazo que pura y simple exposición. El miedo se capturan tan a menudo como la negrita. - Helen Keller

Etiquetas: tapa de bienes raíces, invertir, la inversión inmobiliaria, rehabber, Rehabbing

¿Quieres rehabilitación casas, pero ¿por dónde empezar? Vemos la revisión y otra "realidad" demuestra que, de alguna manera, logran no tienen base en la realidad. ¿Qué tan difícil puede ser para comprar una vivienda, de rehabilitación que, venderlo, y retirarse a una vida de lujo en la Costa Azul? En la televisión, todo sucede en treinta o sesenta minutos. Fácil, ¿verdad?

Antes de empezar es imprescindible tener tu propia casa en orden financiero (ver la semana pasada el artículo.). Saltando en rehabilitación, sin una base sólida hará muy difícil, si no imposible, para tener éxito.

Elige tu arma

Rehabs se dividen en tres categorías básicas: el uso personal, alquiler, o tapa. Cada tipo tiene un nivel diferente de riesgo. Mi recomendación para la mayoría de la gente es empezar por rehabbing una casa para su uso personal. Lleva la menor cantidad de riesgo ya que no tendrán el coste añadido de una segunda propiedad. Si usted vive en la casa mientras está la renovación de él, que acaba de tener su ordinario sustento.

Hay otras ventajas a la vida es una casa, mientras que rehabbing. Usted no tiene la misma presión de tiempo. Cuando se le rehabbing una propiedad con la intención de invertir, usted está perdiendo un poco de su ganancia diaria. Gastos de explotación son un tic-tac del reloj, el tiempo es dinero. Cuando usted experimenta un retraso, perderá dinero. Si el mercado hace que una rápida venta difícil, usted pierde dinero. Los riesgos asociados a invertir son enormes. El actual mercado inmobiliario condiciones hacer peor.

Adecuarlo a tu gusto

Cuando se le renovación de una casa con la intención de invertir, usted necesita para mantener al usuario final en mente. Esto generalmente significa que las opciones conservadoras que será de interés para el mayor número de compradores potenciales. Si la casa va a ser su residencia, usted tiene la capacidad de incorporar su propio gusto personal. Si desea morado las paredes con un techo de color rosa, y luego ir por ella. Rehabbing una casa para su uso le permite crear un hogar que se adapte a la forma en que viven.

Aún necesidad de mantener la reventa en cuenta si tiene alguna intención de vender en un futuro próximo. Determinar lo que podría ser la reventa de tiempo y trabajar con eso en mente. Si va a ser a largo plazo tienen que hacer lo que te hace feliz y se adapte a su estilo de vida.

Aprender As You Go

No importa cuánto estudiar y preparar, rehabbers primera vez hará un montón de errores. Es mucho más fácil de aprender de los errores si no está bajo la constante presión de tener que completar una tapa. Mi primera de rehabilitación fue una de las principales experiencia de aprendizaje. Tuve el lujo de tiempo. Fui capaz de tomar las lecciones aprendidas y los conocimientos que llevan adelante en los futuros proyectos. Si esa primera rehabilitación estaba destinado a ser una tapa me habría perdido mucho dinero y que probablemente habría sido mi último proyecto.

En lugar de tratar de ganarse la bazzillion de dólares en su primer acuerdo, busque uno que puede impulsar a que el éxito futuro. Comience con algo pequeño y mantener el proyecto dentro de su capacidad. Con cada éxito se puede avanzar en proyectos más grandes y más duras. A medida que su capacidad crece, sus beneficios y aumentará sus beneficios se disparan.

Rehabbing feliz!

I honestly think it is better to be a failure at something you love than to be a success at something you hate. - George Burns

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Tags: flipping , investment real estate , Rehabbing

In the last few years it seems society has gone house-flipping mad. Every time I turn on the TV there is yet another show illustrating the ease in which anyone with a heartbeat can make a fortune buying a beat-up house and turning it into a beautiful modern-day wonder.

Often at the end of these shows they hold an open house and with great ease procure a buyer and close the show by sticking a SOLD sign in front of it. Then of course they do a cost breakdown for you and show you the huge amount of cash they made in just a few weeks. The speed at which some of the homes are turned from trash to treasure can be nothing less than amazing at times. Personally I wouldn’t want a home that’s been overhauled in a race against the clock, but that’s just me.

Unfortunately, as with most reality shows, there’s just not a lot of reality to it. They omit financial burdens such as interest rates, excise taxes, escrow fee’s, and of course commissions paid to any real estate agent that may procure a buyer. These costs can easily cut the “profit” in half for most of the homes I’ve seen flipped on these shows. I recently had a client call me to proudly tell me about a home they found that they felt (based on watching these shows) would turn them a 40k profit when completed. Once I went through and explained the additional cost they would incur in selling it, they said “well shoot there’s no money at all in it”.

My philosophy is that if there isn’t at least an obvious 100k profit to be made before taxes, fee’s and commissions, you’re working for free at best, and losing money at worst. With today’s sluggish sales, it’sa real crap shoot. Do not make the mistake of believing you can replicate the results seen on TV. Much of what’s shown is pure trickery.

A&E recently pulled all re-runs of Flip This House that feature Atlanta businessman Sam Leccima, who stands accused of fraud regarding the homes he “flips”. Buyers claimed his fixes to the homes were temporary patch jobs and he is also accused of having friends pose as potential buyers so he could slap a ‘Sold’ sign on his flipped homes, some of which he apparently didn’t even own.

Finding Flips at Trustee Auctions

I’ve also had many clients in recent months ask me how they can buy foreclosed homes at Trustee auctions, because they feel that’sa great opportunity to flip a house at maximum profit. My answer is quite simple; if you want to buy a home you haven’t walked through, haven’t had inspected or appraised, and you want to pay cash for it, that’s the best way to do it.

Many such homes being sold at Trustee auctions weren’t simply lost to the bank by hard working honest people that got down on their luck. Often (more times than you think) these homes were part of straw mortgage scams and were intentionally abandoned. In a straw mortgage the buyer secures a FSBO (for sale by owner) property, then gets an unscrupulous appraiser to “push value” and borrow over and above the purchase price, pocket the difference, then walk away from the home.

The home you think your getting at 80% of the purchase price is actually worth about 70% of what was loaned on it, thus your already paying 10% more than its worth before you even begin repairing it. Therefore, before any of you jump into the house flipping business with delusions of easy money, beware of the pitfalls lying-in-wait for you. Anything that has the potential to make you a fortune has the potential to lose you a fortune. Don’t believe everything you see on TV, and don’t believe all of those homes sitting on Trustee’s web sites were truthfully bought for the amount financed.

I would suggest you practice by remodeling your own home first and get hands-on experience, and if you can’t afford to lose the money you would be required to invest, then you need to walk away.

Don’t let your Flip, become your Flop.

Tags: flipping , house-flipping , real estate , real estate investing , remodel

Those crazy guys at Flipper Nation premiered the latest episode of their web comedy.

Check out:

Flipper Nation: Episode 3: The Flippin’ Fight

If you liked this episode, check out Episode 2 !

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